廣西南寧市七月樓市市場分析月報

廣西南寧市七月樓市市場分析月報PAGEPAGE172013年南寧市五月樓市市場分析月報（201欽州市天驕投資有限公司———————————————————————————————————————欽州市欽南區(qū)南珠東大街174號目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1 宏觀經(jīng)濟及行情政策 11.1 宏觀經(jīng)濟及國家政策 11.2 地方政策及重大信息 12 市場整體行情分析 32.1 一級市場 32.2 二級市場 73 本月樓盤TOP10分析 124 本月各城區(qū)開盤項目情況 14宏觀經(jīng)濟及行情政策宏觀經(jīng)濟及國家政策上半年總稅收5.9萬億增速回落個人所得稅逆勢大增7月30日電(財經(jīng)頻道曾會生)昨日財政部公布數(shù)據(jù)顯示，上半年全國稅收總收入完成59260.61億元，同比增長7.9%，比去年同期回落1.9個百分點。上半年全國賣地1.7萬億全年望破3萬億大關國土部門統(tǒng)計顯示，今年以來各地加快住房用地供給，上半年房地產(chǎn)用地公告推出（招標、拍賣、掛牌等公開出讓公告面積）8．65萬公頃，同比增加24．8％，累計流標流拍面積3034公頃，同比減少64．3％。其中，住房用地推出5．53萬公頃，同比增加21.7%。全國土地出讓合同價款1.7萬億元，增幅達77.3%。上半年全國房地產(chǎn)供地量創(chuàng)歷史新高國土資源部法律中心28日公布土地管理形勢分析顯示，上半年全國房地產(chǎn)用地供應8.24萬公頃，同比增加38.8%，與2011年同期相比，增加17.3%，達到近年來新高。從監(jiān)測數(shù)據(jù)看，今年上半年房地產(chǎn)用地供應已創(chuàng)歷年最高，其次為2011年、2010年。分類型看，上半年商服用地2.7萬公頃，同比增加42.8%，住房用地供應5.53萬公頃，同比增加36.9%，而2012上半年兩者增幅分別為4.4%和－21.7%。樓面價8933元/㎡7月16日南寧新地王誕生“南寧樓面價新地王誕生了！”昨日，南寧市2013年第一期國有建設用地使用權委托公開轉(zhuǎn)讓拍賣會如期舉行。當天公開出讓的位于竹溪大道東側(cè)的36.826畝地塊，被廣西潤洲投資有限公司拿下，成交單價2680萬元/畝，總價約為9.8億元，樓面地價達8933元/㎡。二季度中國土地市場高溢價地塊大增全國城市地價動態(tài)監(jiān)測結果顯示，今年二季度全國上報異常交易地塊115宗，較上一季度增加36宗，比去年同期的50宗更是大幅增加。異常交易地塊數(shù)量環(huán)比、同比增加明顯，土地市場高溢價風險值得關注。國土部：下半年重點查處閑置土地，建土地巡查制度“企業(yè)‘囤地’、‘圈地’的問題必須引起重視，采取措施進行預防，對違規(guī)行為必須進行嚴肅查處”。7月11日，在江蘇省常州市召開的全國土地利用動態(tài)巡查工作會議上，國土資源部副部長胡存智強調(diào)，清查閑置土地將是國土部下半年的一項重點工作。多地賣地收入井噴2012全年，土地成地方搖錢樹偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，前6月，全國306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金達1.13萬億元，同比大幅增長60%。其中北、上、廣三地經(jīng)營性土地出讓金已超1739億元，接近去年全年1934.92億元的水平。而杭州市余杭區(qū)上半年賣地收入達134.63億元，比去年同期增長逾27倍。上半年南寧土地供應量少成交增，下半年供應量將增多根據(jù)計劃,今年南寧將出讓98幅經(jīng)營性用地。今年上半年,通過“招拍掛”方式推出的土地不足20幅,土地供應量不多。值得關注的是,所推出的地塊均取得較好的市場反響,有的成交價高。業(yè)內(nèi)人士認為,下半年南寧土地供應量將增多。住建部：嚴禁企事業(yè)單位借棚戶區(qū)改造建福利房7月23日，住建部、發(fā)改委、國土資源部等六部委聯(lián)合召開全國棚戶區(qū)改造工作電視電話會議，明確要求各地在10月底前編制完成2013-2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，要求分年度、分類別改造，并落實到市縣。這是繼日前國務院下發(fā)《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》后首次對棚戶區(qū)改造具體實施階段工作做出統(tǒng)籌安排。值得注意的是，此前已有多個省市在年中經(jīng)濟工作會議中指出未來重點工作放在棚戶區(qū)改造方面。業(yè)內(nèi)人士指出，棚戶區(qū)改造是改善民生的重要途徑，但是應警惕在宏觀經(jīng)濟形勢疲軟、地方財政下滑的背景下，棚戶區(qū)改造房地產(chǎn)化。新一輪嚴控樓堂館所建設政策落地專家擔心5年后反彈近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《關于黨政機關停止新建樓堂館所和清理辦公用房的通知》（下稱“通知”）。除了要求各地政府緊縮“三公”經(jīng)費并為之規(guī)劃公開路線圖外，在“政府要過緊日子”思想的基礎上，新一輪嚴控樓堂館所建設的政令落地。國家鎮(zhèn)化規(guī)劃或于下半年正式出臺直擊戶籍改革中國新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃正在制定中，并有望在年內(nèi)出臺。面對當前中國城鄉(xiāng)二元結構的發(fā)展現(xiàn)狀，新型城鎮(zhèn)化進程如何化解農(nóng)民進城困境，消除“城市病”干擾，仍有諸多難題待解。國務院出臺意見銀行應滿足首套房合理信貸需求據(jù)悉，7月5日，國務院發(fā)布了《國務院辦公廳關于金融支持經(jīng)濟結構調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導意見》，其中對個人購房貸款，房地產(chǎn)行業(yè)融資等方面都提出了指導性意見。住建部《基本住房保障條例》年內(nèi)有望出臺6月27日，中國房地產(chǎn)報獨家獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設部（下稱“住建部”）已于5月份將“條例”遞交國務院法制辦，現(xiàn)在各部委間征求意見，今年定會出臺。住房公積金超發(fā)嚴重部分地區(qū)以公轉(zhuǎn)商輪候制應對“部分地區(qū)公積金告急的現(xiàn)狀確實存在，尤其是在發(fā)達經(jīng)濟區(qū)。主要原因在于上半年樓市成交量普遍提升，房價持續(xù)上漲，公積金貸款業(yè)務規(guī)模持續(xù)增長，導致資金運行壓力過大，另一方面相關部門對市場動態(tài)缺乏有效預估，沒有做出針對性部署等也加劇了部分地區(qū)公積金告急的現(xiàn)狀?！狈康禺a(chǎn)信托上半年發(fā)行近1500億借新還舊近兩年來，信托公司業(yè)務多重受限，促使信托公司將業(yè)務再轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。根據(jù)用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2013年上半年，60家信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托（集合類，下同）488款，同比增長17.59%，發(fā)行規(guī)模達到1466.77億元，同比增長58.72%。2012年全年，集合類房地產(chǎn)信托累計新增規(guī)模為1496.52億元，今年上半年的發(fā)行規(guī)模已經(jīng)接近去年全年。房地產(chǎn)開發(fā)貸二季度增速回落上半年超三成用于保障房央行19日發(fā)布的《2013年上半年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，二季度房地產(chǎn)貸款增長較快，但其中房地產(chǎn)開發(fā)貸增速回落。其中，上半年保障型住房開發(fā)貸款占同期房產(chǎn)開發(fā)貸超過三成。央行：6月末房地產(chǎn)貸款余額同比增長18.1%央行7月19日公布，6月末主要金融機構及小型農(nóng)村金融機構、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額13.56萬億元，同比增長18.1%，增速比上季度末高1.7個百分點。上半年投資提速房企下半年或?qū)⑾破?推貨潮"國家統(tǒng)計局15日發(fā)布“2013年1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，前6月全國房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)投資、新開工面積、銷售情況及資金狀況方面均呈現(xiàn)出增長態(tài)勢。業(yè)界認為，房地產(chǎn)行業(yè)上半年整體平穩(wěn)向好，下半年調(diào)控壓力進一步增加。而記者了解到，從7月開始，不少開發(fā)商已經(jīng)在加快推貨的速度，投資提速庫存量增加或?qū)⒃谙掳肽暌l(fā)新一輪的住宅供應大潮。廣西上半年GDP預計增長10%以上總體保持平穩(wěn)增長數(shù)據(jù)：初步預計，上半年全區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）增長10%以上；財政收入增長11.1%，比全國高3.6個百分點，其中地方公共財政預算收入增長14.9%。1~5月規(guī)模以上工業(yè)增加值增長13.3%，超過全國3.9個百分點，增速排全國第7位。7月土地市場高燒不退樓面價暴漲六層北京土地市場再度出讓四宗經(jīng)營性用地，萬科、葛洲壩和融創(chuàng)聯(lián)合體等皆有斬獲，總土地出讓金為67.2億元。迄今為止北京年內(nèi)土地出讓金累計已達943.8億，8月份突破千億指日可待。同一天，上海崇明陳家鎮(zhèn)濱江8號地塊掛牌出讓，最終溢價率達到102%。今年上半年，房地產(chǎn)信托以新增3076億元刷新2010年以來最高水平，環(huán)比增長57.66%。在信托機構看來，房地產(chǎn)信托的結構性機會已經(jīng)來臨。從中國房產(chǎn)信息集團（CRIC）獲得的數(shù)據(jù)顯示，7月全國53個重點城市平均成交樓板價高達3030元/平方米，較上月提升28%，同比上漲59%，創(chuàng)近一年來新高。而上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，7月包括北上廣深在內(nèi)的十大城市土地出讓金收入合計912.9億元，創(chuàng)下近31個月的新高。全國保障房已開工470萬套，上半年投資4950億2013年，全國計劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬套，基本建成470萬套。截至6月底，已開工440萬套，基本建成236萬套，分別達到年度目標任務的69%和50%，完成投資4950億元，與去年同期相比基本持平。地方政策及重大信息南寧確定今年住房公積金月繳金額上限調(diào)為1402元近日，南寧住房公積金管理中心下發(fā)了《關于設定南寧市2013年度住房公積金月繳存額上、下限的通知》（以下簡稱《通知》），規(guī)定2013年單位和個人月住房公積金繳存額上限為1402元，合計不高于2804元；下限為60元，合計不低于120元。與2012年相比，單位和個人單方月繳存額上限提高了198元，下限提高了10元。望州鐵道口建立交下挖13米同步開建園湖立交8月1日零時，南寧望州鐵路立交橋?qū)⒎忾]施工，并同步建設園湖鐵路立交，預計將在明年3月底完工。南寧園博園項目建設正穩(wěn)步推進8月底園區(qū)項目完工今年9月，第三屆廣西園林園藝博覽會即將在南寧舉行，五象湖公園作為服務第三屆廣西園林園藝博覽會的主會場，目前正在緊張的建設施工中。7月27日上午，記者隨同南寧市委書記余遠輝與巿長周紅波等領導深入五象新區(qū)調(diào)研時了解到，五象湖公園的園建、綠化、構筑物工程均已全面動工，已基本完成全部場地交接，有關項目將在8月31日前全部完成。公園建成后，市民將能在此看到了鄉(xiāng)土樹種、外來樹種及珍稀的名樹、名木，各種時令花卉、彩葉植物等。南寧經(jīng)濟半年報發(fā)布:收入跑贏CPI為何生活不輕松今年上半年，南寧市CPI同比上漲1.5%，增幅比去年同期回落1.2個百分點。8大類商品和服務項目價格呈“四漲四降”格局（詳見附表）。其中，食品價格與去年同期的6.0%相比，漲幅已有很大回落。五象新區(qū)確定建筑色調(diào)，高層建筑需設架空綠化層五象新區(qū)居住建筑采用坡屋頂形式；建筑色彩以廣西民居的五色基調(diào)為主；80米以上建筑需拿一整層做綠化……南寧市出臺《五象新區(qū)建筑風貌和色彩控制技術導則》（以下簡稱《導則》），為五象新區(qū)的建筑“相貌”制定標準。南寧出臺措施給五象新區(qū)建筑量身定制"新形象"廣告牌、空調(diào)外機等建筑物附屬設施需在設計階段與建筑“一體化”設計；城市天際線要見水透綠，建筑與山體背景相互映襯；建筑色彩基調(diào)以“黑、白、灰、銀灰、淺黃”為主……南寧市近日出臺《五象新區(qū)建筑風貌和色彩控制技術導則》（試行），從建筑體量、城市天際線控制、屋頂、外立面及其附屬設施、色彩和綠化、景觀照明這六方面為五象新區(qū)建筑量身定制“新形象”。南寧中心330米雙子塔，將是五象新區(qū)總部基地"領頭羊"南寧中心，330米超高層雙子塔，位于五象新區(qū)總部基地核心地段，該項目亦是廣西首個雙塔地標。今年5月16日，南寧中心正式奠基，業(yè)界廣為流傳“地王集團在南寧要開發(fā)一個新地王，頗有王者歸來之勢”。民主望州南路月底或通車，凌鐵大橋8月底或通車居住在南寧市長堽路和望州南路的居民，本月底將可享受到交通暢通的便利。昨日，記者從南寧市城建部門了解到，民主鐵路立交建設進入尾聲，立交橋下的民主路平交道口主車道至望州南路路段，本月底可實現(xiàn)通車；此外，南寧市一批重要交通基礎設施建設及保障性住房項目正在全力推進當中。南寧上半年住宅成交253萬㎡同比增58%2013年的上半年，南寧樓市在各種政策傳聞中曲折前行，“新國五條”“房產(chǎn)稅”傳得沸沸揚揚，最后“只聞樓梯聲，不見人下來”。樓市也在經(jīng)歷瘋狂與迷茫之后，走完了今年上半年的市場行情。數(shù)據(jù)顯示，2013年1—6月南寧市區(qū)商品住宅新增供應量為253.2萬㎡，比去年同期增長了71%。上半年廣西進出口總額西部第三，造林超額完成任務7月10日,廣西外貿(mào)進出口數(shù)據(jù)出爐。南寧海關統(tǒng)計,今年上半年,廣西實現(xiàn)外貿(mào)進出口總額137.8億美元,同比增長4.7%,排全國第18位、西部第3位。其中,出口76億美元,同比增長21.2%,高于同期全國出口總體增速10.8個百分點;進口61.8億美元,下降10.3%。市場整體行情分析一級市場供應分析表1-1：2013年1-7月南寧商品房開發(fā)用地供應一覽表地塊編號土地位置實際用地面積土地用途及年限主要規(guī)劃設計條件起始價發(fā)布公告時間平方米畝容積率建筑密度綠地率一月GC2013-001邕寧區(qū)江灣路南側(cè)151735227.6住宅70年、批發(fā)零售40年＞2.0且≤2.5＞23%且≤35%≥35%且<40%237萬元/畝2013年1月6日GC2013-002邕寧區(qū)龍華路北側(cè)98460.84147.6住宅70年、批發(fā)零售40年＞2.0且≤2.5＞23%且≤35%≥35%且<40%230萬元/畝GC2013-006佛子嶺路南側(cè)23265.6234.89住宅70年、批發(fā)零售40年＞3.0且≤4.0＞20%且≤30%,≥35%504萬元/畝2013年1月19日32765.0149.15＞2.5且≤3.595472.68143.2＞2.5且≤3.5GC2013-007東盟商務區(qū)中柬路-中越路交叉口西側(cè)19605.2329.4商務金融50年，住宿餐飲40年＞2.0且≤4.5≤38%≥25%1253萬元/畝2013年1月19日二月GC2013-014五象新區(qū)凱旋路北側(cè)22774.2334.1公共設施50年、商務金融50年＞4.0且≤4.7＞30%且≤55%≥30%且＜40%1132013年2月8日

GC2013-013五象新區(qū)歌海路南面11490.8417.2批發(fā)零售40年、商務金融50年＞3.0且≤4.0＞30%且≤35%≥30%5002013年2月8日

GC2013-009五象新區(qū)凱旋路北側(cè),5146077.19批發(fā)零售40年、住宿餐飲40年、商務金融50年＞4.0且≤4.5,＞30%且≤55%≥15%且＜35%,3362013年2月5日

GC2013-015金菊路以東、佛子嶺路以南14666.9322城鎮(zhèn)住宅70年、批發(fā)零售40年、商務金融50年＞4.5且≤5.5＞25%且≤35%≥35%7302013年2月21日三月GC2013-018東盟國際商務區(qū)合作路以西26956.440.4城鎮(zhèn)住宅70年、商務金融50年、批發(fā)零售40年1.0且≤1.8＞20%且≤30%≥40%1052013年3月21日四月GC2013-025高新區(qū)科德路北面33969.550.9城鎮(zhèn)住宅70年、批發(fā)零售40年＞3.0且≤3.5＞22%且≤30%≥35%4552013-4-23GC2013-026相思湖新區(qū)江北大道北側(cè)、鵬飛路東側(cè)29903.0544.8城鎮(zhèn)住宅70年、批發(fā)零售40年＞2.0且≤3.5＞20%且≤30%≥35%341五月GC2013-032大沙田開發(fā)區(qū)錦繡路北側(cè)12927.9919.392城鎮(zhèn)住宅用地70年＞3.0且≤4.5＞20%且≤28%≥35%且＜40%236萬元/畝2013年6月6日六月GC2013-028民族大道以北、朝陽路以西7767.1311.65批發(fā)零售40年、城鎮(zhèn)住宅70年、商務金融50年≥1.0≤9.42≤87.6%≥4.74%3595萬元/畝2013GC2013-033邕寧區(qū)濱江小區(qū)30302.3845.45城鎮(zhèn)住宅70年、批發(fā)零售40年＞1.5且≤4.0＞15%且≤25%≥35%249萬元/畝2013GC2013-027金陽路西側(cè)、國凱大道北側(cè)186908.73280.36城鎮(zhèn)住宅70年、批發(fā)零售40年、倉儲50年＞2.5且≤3.0238萬元/畝2013GJ2013-001竹溪大道東側(cè)24550.9336.826城鎮(zhèn)住宅70年，批發(fā)零售40年＞3.0且≤4.5＞20%且≤30%≥35％1100萬元/畝2013七月GC2013-041五象新區(qū)弘良路南側(cè)19941.8229.91城鎮(zhèn)住宅70年＞2.0且≤3.0＞15%且≤22%＞40%且≤45%188萬元/畝2013年7月18日GC2013-046

五象新區(qū)鳳凰路北側(cè)62754.894.132城鎮(zhèn)住宅70年、批發(fā)零售40年＞3.0且≤4.0＞20%且≤35%≥35%且＜40%305萬元/畝2013年7月18日GC2013-047柳沙路南面85874.76128.812城鎮(zhèn)住宅70年、批發(fā)零售40年＞2.5且≤3.5＞20%且≤30%≥35%581萬元/畝2013年7月19日GC2013-048邕寧區(qū)江灣路南側(cè)141344.76212.017城鎮(zhèn)住宅70年、批發(fā)零售40年＞2.0且≤2.5＞23%且≤35%≥35%且＜40%237萬元/畝2013年7月24日GC2013-049高新區(qū)大學路北面、魯班路東面12568.0518.852城鎮(zhèn)住宅70年、批發(fā)零售40年＞4.5且≤5.5＞25%且≤32%≥35%947萬元/畝GC2013-050大學西路以北、鵬飛路西側(cè)8916.6813.375城鎮(zhèn)住宅70年、批發(fā)零售40年＞3.0且≤5.0＞20%且≤30%≥35%444萬元/畝GC2013-052五象新區(qū)飛龍路東側(cè)42569.0563.854商務金融(辦公)50年、批發(fā)零售（商業(yè)）40年、住宿餐飲（旅館業(yè)）40年＞6.0且≤7.4＞30%且≤55%≥15%且＜25%398萬元/畝2013年7月24日23997.6535.996＞2.5且≤3.6＞30%且≤55%≥15%且＜25%2013年7月24日合計1272950.071909.42畝數(shù)據(jù)來源：南寧國土局，廣西公司整理出讓基本信息：累計213年7月，南寧市區(qū)商品房開發(fā)用地新增供應土地累計24宗，供地面積累計1272950.07㎡（約1909.42畝）。7月南寧市區(qū)商品房開發(fā)用地新增供應土地7宗，面積596.95畝，環(huán)比上月減少222.66畝（374.29畝），本月出讓土地用途為城鎮(zhèn)住宅、商務金融(辦公)、批發(fā)零售（商業(yè)）、住宿餐飲（旅館業(yè)）用地用地，其供地主要分布在五象新區(qū)，宗地出讓起價偏低，樓面地價約1167元/㎡（片區(qū)7月房價達5367元/㎡），占片區(qū)房價約二成（21.74%）。南寧市區(qū)2013年年度商品房開發(fā)用地（含限價及安置用地、加油站及墓地等經(jīng)營性公益用地）供給計劃為8553.07畝，相比去年猛增5436.6畝（2012年全年供地計劃3116.48畝），截至7月，已上市供給1909.42畝，已實現(xiàn)供應上市22.32%的目標。出讓規(guī)劃條件限制：本月重點關注供地片區(qū)為五象新區(qū)。GC2013-048地塊建筑高度控制要求≤60米，江灣路道路紅線以南100米范圍內(nèi)建筑高度不得超過24米。批發(fā)零售建筑面積占計容總建筑面積的比例控制在10%以內(nèi)，其余為城鎮(zhèn)住宅。住宅商品房項目中套型建筑面積90平方米以下住房面積，必須達到住宅開發(fā)建設總面積的40%以上。項目須配建12班幼兒園1所，用地面積不少于4320平方米，建筑面積不少于2520平方米；農(nóng)貿(mào)市場1處，建筑面積不少于1000平方米。其他規(guī)劃設計要求按原五象新區(qū)指揮部《建設項目規(guī)劃設計條件通知書》[審批號：（五象）2012-037]的規(guī)定執(zhí)行。450108100008GB00051主體建筑高度不超過250米，裙樓高度≤30米；容積率指標按南寧市人民政府《關于進一步促進南寧市超高層建筑建設意見的會議紀要》（[2012]217號）折減核算，項目實際容積率控制在10.1以內(nèi)。計容批發(fā)零售（商業(yè)）建筑面積占計容總建筑面積的比例為1.5%-2.2%，計容住宿餐飲（旅館業(yè)）建筑面積占計容總建筑面積的比例為10%-15.9%，其余為辦公。其他規(guī)劃設計要求按《建設項目規(guī)劃設計條件通知書》[審批號：（五象）2013-062]的規(guī)定執(zhí)行。450108100008GB00050主體建筑高度不超過150米，裙樓高度≤30米；容積率指標按南寧市人民政府《關于進一步促進南寧市超高層建筑建設意見的會議紀要》（[2012]217號）折減核算，項目實際容積率控制在4.2以內(nèi)。計容批發(fā)零售（商業(yè)）建筑面積占計容總建筑面積的比例為4%-5.6%，計容旅館業(yè)(公寓式酒店）建筑面積占計容總建筑面積的比例為60%-67.8%，其余為辦公。其他規(guī)劃設計要求按《建設項目規(guī)劃設計條件通知書》[審批號：（五象）2013-063]的規(guī)定執(zhí)行。五象新區(qū)五象新區(qū)柳沙片區(qū)五象新區(qū)五象新區(qū)柳沙片區(qū)西鄉(xiāng)塘西鄉(xiāng)塘五象新區(qū)西鄉(xiāng)塘西鄉(xiāng)塘五象新區(qū)五象新區(qū)五象新區(qū)出讓地塊位置：成交分析成交情況截止2013年7月，南寧市區(qū)共成交商品房開發(fā)用地14宗，以掛牌或拍賣成交，成交面積累計達83.32萬㎡（約1249.74畝），計容面積約275.28萬㎡，占去年全年南寧市區(qū)銷量57.25%（480.8萬㎡）7月份成交地塊2宗，土地成交了約3.75萬㎡（約56.218畝），環(huán)比下降85.5%（6月成交土地面積約25.85萬㎡）。其中樓面地價最高的“樓王”宗地位于青秀區(qū)竹溪大道東側(cè)，起始價1100萬元/畝，以成交價是2680萬元/畝被廣西潤洲投資有限公司競得，占地36.826畝（容積率4.5），用途為城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售用地；本月無土地成交。競拍現(xiàn)場描述GJ2013-001宗地（青秀區(qū)竹溪大道東側(cè)）：商住比例：批發(fā)零售建筑面積占計容建筑面積的比例為10%-15%，其余為城鎮(zhèn)住宅；住宅商品房項目中套型建筑面積90平米以下住房建筑面積，必須達到住宅開發(fā)建設總面積的40%以上；該宗地以2680萬元/畝成交，樓面地價為8933元/㎡，被廣西潤洲投資有限公司競得，為鳳嶺片區(qū)的樓面地價的“樓王”，溢價率143.60%.GC2013-032宗地（江南區(qū)大沙田開發(fā)區(qū)錦繡路北側(cè)）：商住比例：住宅商品房項目中套型建筑面積90平米以下住房面積，必須達到住宅開發(fā)建設總面積的40%以上。該宗地為轉(zhuǎn)讓項目，以起始價223萬元／畝成交，樓面地價787元/㎡，被羅偉杰競得，溢價率0%。競得人須在本地塊上建設職工安置房用于解決南寧地區(qū)通用機械廠職工住房問題，須建設的職工安置房套數(shù)為146套、套型面積為90平方米、售價為人民幣2300元/平方米。該廠職工購買的安置房超出90平方米的部分，由其按市場價購買。江南區(qū)大沙田片區(qū)青秀區(qū)鳳嶺北片區(qū)江南區(qū)大沙田片區(qū)青秀區(qū)鳳嶺北片區(qū)2013年1-5月南寧商品房開發(fā)用地成交一覽表出讓方式編號位置面積用途及年限容積率成交時間成交地價成交金額樓面地價競得人㎡畝一月（無地塊成交）————————————————————————二月掛牌GC2013-001邕寧區(qū)龍崗新區(qū)江灣路南側(cè)151735.01227.6城鎮(zhèn)住宅70年、批發(fā)零售40年＞2.0且≤2.52013年第一期2013.2.6237萬元/畝53941.79萬元1422元/㎡廣西金川陽光城實業(yè)有限公司掛牌GC2013-002邕寧區(qū)龍崗新區(qū)龍華路北側(cè)98460.84147.6城鎮(zhèn)住宅70年、批發(fā)零售40年＞2.0且≤2.5230萬元/畝33968.98萬元1380元/㎡掛牌GC2013-007東盟商務區(qū)中柬路-中越路交叉口西側(cè)19605.2329.4商務金融50年、住宿餐飲40年＞2.0且≤4.52013年第四期2013.2.201253萬元/畝36848.02萬元4177元/㎡廣西壯族自治區(qū)農(nóng)村信用社掛牌GC2013-006佛子嶺路南側(cè)151503.31227.2城鎮(zhèn)住宅70年、批發(fā)零售40年地塊一R＞3.0且≤4.0；地塊二、三R＞2.5且≤3.52013年第三期2013.2.20504萬元/畝114536.5萬元2100元/㎡深圳現(xiàn)代城投資控股公司、廣西西江霖峰投資股份公司三月掛牌GC2013-015金菊路以東、佛子嶺路以南14666.9322住宅70年、批發(fā)零售40年、商務金融50年＞4.5且≤5.52013年第九期2013.3.22730萬元/畝16060.2萬元1991元/㎡廣西投資集團建設實業(yè)有限公司掛牌GC2013-014五象新區(qū)凱旋路北側(cè)22741.1834.1公共（供電）、商務金融50年＞4.0且≤4.72013年第八期2013.3.15113萬元/畝3854.63萬元361元/㎡廣西電網(wǎng)公司掛牌GC2013-009五象新區(qū)凱旋路北側(cè)51461.8377.2批發(fā)零售40年、住宿餐飲、商務金融50年＞4.0且≤4.52013年第六期2013.3.15336萬元/畝25936.7萬元1120元/㎡廣西龍門居房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司四月掛牌GC2013-018東盟國際商務區(qū)合作路以西26956.440.4城鎮(zhèn)住宅70年、商務金融50年、批發(fā)零售40年＞1.0且≤1.82013年第十二期2013.4.19105萬元/畝4245.6萬元875元/㎡澳門城（中國）投資發(fā)展有限公司五月————————————————————————六月拍賣GC2013-025高新區(qū)科德路北面33968.3750.953城鎮(zhèn)住宅70年、批發(fā)零售40年＞3.0且≤3.52013年第十七期2013.4.23-2013.5.23900萬元/畝45857.3萬元3857元/㎡珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司拍賣GC2013-026相思湖新區(qū)江北大道北側(cè)、鵬飛路東側(cè)29903.0544.855城鎮(zhèn)住宅70年、批發(fā)零售40年＞2.0且≤3.52013年第十七期2013.4.23-2013.5.23850萬元/畝38126.4萬元3643元/㎡深圳潤豪置業(yè)有限公司掛牌GC2013-027金陽路西側(cè)、國凱大道北側(cè)186908.73280.363城鎮(zhèn)住宅70、批發(fā)零售40、倉儲用地50＞2.5且≤3.02013年第十八期2013.6.26260萬元/畝72894.4萬元1300元/㎡廣西匯東投資發(fā)展有限公司掛牌GC2013-028民族大道以北、朝陽路以西7767.1311.65批發(fā)零售40、城鎮(zhèn)住宅70、商務金融50≥1.0且≤9.422013年第十九期2013.6.263595元/畝41884.2萬元5725元/㎡南寧市財盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司七月掛牌GJ2013-001竹溪大道東側(cè)24550.9336.826城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售用地＞3.0且≤4.52013年第一期委托公開轉(zhuǎn)讓2013.7.162680萬元/畝98694.7萬元8933元/㎡廣西潤洲投資有限公司掛牌GC2013-032大沙田開發(fā)區(qū)錦繡路北側(cè)12927.9919.392城鎮(zhèn)住宅＞3.0且≤4.52013年第二十一期2013.7.192364576.5萬元787元/㎡羅偉杰合計833156.931249.7畝數(shù)據(jù)來源：南寧國土局，廣西公司整理二級市場供應分析本月預售個數(shù)及面積情況2013年7月南寧市區(qū)商品房批準預售面積情況預售個數(shù)環(huán)比%預售面積（萬㎡）環(huán)比%預售面積占比%青秀區(qū)566.67%214991.03114.46%29.02%西鄉(xiāng)塘區(qū)7133.33%224379.29128.59%30.28%興寧區(qū)50%131885.141.29%17.80%江南區(qū)5400%110237.26779.31%14.88%邕寧區(qū)1-50%33917.6938.70%4.58%良慶區(qū)10%25483.35-48.23%3.44%合計2460.00%740893.7678.60%100.00%7月，市區(qū)共有24個新增預售項目，環(huán)比增長60%（增加9個），本月新增預售項目以西鄉(xiāng)塘區(qū)為最多，其次為興寧區(qū)、青秀區(qū)、江南區(qū)，另作為南寧城市新發(fā)展的區(qū)域，良慶區(qū)（五象新區(qū)）新增預售項目1個，邕寧區(qū)（含龍崗新區(qū)）在本月新增預售項目1個。7月，新增預售面積共74.09萬㎡，環(huán)比下降78.60%（增加了32.60萬㎡）。本月預售面積占比最大為西鄉(xiāng)塘區(qū)22.43萬㎡，占30.28%；其次，青秀區(qū)占29.02%、興寧區(qū)占17.80%、良慶區(qū)占3.44%、邕寧區(qū)占比4.58%；。近一年預售套數(shù)及面積情況數(shù)據(jù)來源：南寧房產(chǎn)局（綠城人居），廣西公司整理2013年1-7月份南寧市區(qū)商品房預售面積累積約406.91萬㎡，同比增長66.90%，占去年全年南寧市區(qū)銷量84.63%（480.8萬㎡）.7月，南寧市區(qū)商品房預售面積為74.09萬㎡，環(huán)比增長78.62%，同比增長85.92%。從市場反映來看，相比去年同期水平，增長34.24萬㎡，在6月份經(jīng)過現(xiàn)金流緊缺造成了商代收緊，被看好的公積金貸款也出現(xiàn)了收緊狀態(tài)，但7月份新青秀萬達、保利愛琴海、榮和大地、匯東星城等紛紛推出新產(chǎn)品，給予市場信心。而現(xiàn)金流緊缺造成影響有多久有待經(jīng)過市場驗證。成交分析成交面積及增長水平數(shù)據(jù)來源：南寧房產(chǎn)局（綠城人居），廣西公司整理7月，南寧市區(qū)商品房成交備案面積49.49萬㎡的銷售量（成交套數(shù)5046套，比上月增長494套），環(huán)比上漲11.16%，同比下降4.32%。從市場火熱成交來看，本月主要成交在興寧區(qū)，7個項目開盤中，有4個項目位于興寧區(qū)，2個項目位于江南區(qū)，1個項目位于西鄉(xiāng)塘區(qū)。在6月份經(jīng)過現(xiàn)金流緊缺造成了商貸，公積金貸款出現(xiàn)收緊狀態(tài)，貸款利率優(yōu)惠額度降低，但7月份的成交量環(huán)比增長，保持穩(wěn)定達的成交量，房價也沒有因為現(xiàn)金流緊缺而波動太大，反而大家更為冷靜的面對市場，按其市場規(guī)律發(fā)展置業(yè)。而在六大城區(qū)中，西鄉(xiāng)塘區(qū)成交價改變了一向以來青秀區(qū)的價格標桿態(tài)勢，以6700元/㎡成交均價位于排名首位，其次是良慶區(qū)、青秀區(qū)在本月價格上，有三個城區(qū)的價格是增長的，分別為江南區(qū)、良慶區(qū)、邕寧區(qū)，其中，以良慶區(qū)為本月漲幅最高達15.78%，而下降最大的為興寧區(qū)區(qū)-12.70%。而隨著南寧城市“東進南拓”發(fā)展，五象新區(qū)經(jīng)過近五年大發(fā)展（2007年始），良慶區(qū)（含五象新區(qū)核心區(qū)）實現(xiàn)均價為6700元/㎡（同比增長15.78%）和邕寧區(qū)（含龍崗新區(qū)）實現(xiàn)均價為5367元/㎡（同比下降2.35%）.7月南寧市區(qū)（六大城區(qū)）商品住宅銷售面積及售價水平套數(shù)環(huán)比上月面積（㎡）環(huán)比上月均價（元/㎡）環(huán)比上月青秀區(qū)12536.55%162949.659.28%6561-3.83%興寧區(qū)77836.97%7199652.32%6276-12.70%江南區(qū)762-22.24%77387.13-11.41%62212.47%良慶區(qū)（含五象新區(qū)核心區(qū)）209-32.58%22725.04-12.36%670015.78%邕寧區(qū)（含五象新區(qū)龍崗片區(qū)）2519.05%2348.298.67%53672.35%西鄉(xiāng)塘區(qū)77816.29%76054.0916.13%6718-0.68%數(shù)據(jù)來源：南寧房產(chǎn)局（綠城人居），廣西公司整理供求比情況數(shù)據(jù)來源：南寧房產(chǎn)局（綠城人居），廣西公司整理7月，南寧市區(qū)商品房供求比為1.50。1-7月份以來，1、3、4這三個月份需求超過供給，2、5、6、7月份供給超過需求，說明了在3、4月份需求超過供給的情況下，5月份市場增加了供應量，有效緩解了市場需求緊張情況，而5、6、7月份保持比較穩(wěn)定的成交量，總體均價微漲，說明南寧的剛需客群主導南寧房地產(chǎn)市場穩(wěn)定理性發(fā)展。售價分析商品住宅均價（與廣西主要四城市對比） 7月份廣西主要城市住房價格動態(tài)列表（數(shù)據(jù)來源：《2013年7月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)》）城市名稱6月7月環(huán)比漲跌樣本均價價格中位數(shù)環(huán)比漲跌樣本均價價格中位數(shù)元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡南寧1.42%763569650.28%76556742北海-1.06%581353001.24%58855400柳州0.93%639060002.75%65886335桂林1.72%592644002.04%60474400《2013年7月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)》數(shù)據(jù)顯示，相比6月份，廣西四個主要城市的住房價格均上漲，其中漲幅最大的為柳州2.75%，實現(xiàn)均價6588元/㎡，其次是桂林2.04%，實現(xiàn)均價4400元/㎡，最小漲幅是南寧，漲幅為0.28%，實現(xiàn)均價7655元/㎡）；2013年7月南寧市區(qū)商品住宅均價環(huán)比6月增長0.28%，實現(xiàn)住宅抽樣均價為7655元/㎡，抽樣中位數(shù)6742元/㎡。存量分析存量商品成交分析數(shù)據(jù)來源：南寧房產(chǎn)局（綠城人居），廣西公司整理7月，成交面積為13.07萬㎡（成交1414套），環(huán)比上月下降7.7%，同比劇增55.75%。受新國五條影響，特別是個稅20%的影響，特別是3月份二手房交易應聲而漲，3-5月份，南寧市區(qū)存量商品住宅成交連續(xù)3個月維持高成交量，說明搶跑個稅20%未具體落實前，手上有多套房產(chǎn)的客戶急于出售，造成了今年連續(xù)三個月以來存量房維持高成交量；但自4-7月份存量商品房住宅成交量連續(xù)4個月逐漸下降回落，雖然南寧還沒按個稅20%政策實行，但產(chǎn)生的市場波動已經(jīng)說明個稅20%對投資客的影響比較大。而在六大城區(qū)中，本月存量商品房交易最為火爆的是青秀區(qū)，其次為西鄉(xiāng)塘區(qū)、江南區(qū)、興寧區(qū)三個老城區(qū)，良慶區(qū)和邕寧區(qū)相對活躍度較低。青秀區(qū)二手房市場交易較為火爆在一定程度上說明青秀區(qū)投資客較多。而邕寧區(qū)作為新興發(fā)展區(qū)域，處于發(fā)展初期階段，目前在建多為新房，且項目不多（在售項目兩個：水岸明珠、濱江花園），以及區(qū)域的欠成熟等，存量房成交市場基數(shù)也較小。2013年7月存量商品住宅成交情況（套，㎡）城區(qū)套數(shù)（套）環(huán)比增長面積（㎡）環(huán)比增長青秀區(qū)462-14.60%52789.78-11.90%興寧區(qū)10612.77%11424.0923.53%江南區(qū)206-8.44%20693.26-7.99%良慶區(qū)76-14.61%11585.33-9.24%邕寧區(qū)5-37.50%408.68-42.77%西鄉(xiāng)塘區(qū)236-14.18%19962.72-17.21%合計1091-11.44%116863.9-9.58%存量商品住宅可售分析截止今年7月31日，南寧市區(qū)存量商品住宅累計可售面積519.45萬㎡（可售套數(shù)47566套），按照去年全年市區(qū)銷售面積480.8萬㎡計算，預計需時一年多。在可售產(chǎn)品增加量上，主要來自剛需和改善型產(chǎn)品，剛需產(chǎn)品60-80㎡的N+1戶型，特別是80-90㎡的N+N戶型增加明顯4.2%；改善型產(chǎn)品120-144㎡保持穩(wěn)定的存量，而近年來比較火爆的N+N贈送率高100-120㎡產(chǎn)品逐漸增加市場存量。從環(huán)比增長來看，本月100平米以下，增長量加大，表明市場此類產(chǎn)品比較受剛需及改善型客群追捧，但增長量還需要時間逐漸消化；144㎡以上的舒適型產(chǎn)品呈回落態(tài)勢，表明追求舒適或享受型戶型的客群數(shù)量呈現(xiàn)萎縮。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示南寧市場總體仍是以剛需及改善客群為主。歷年累計商品住宅可售面積情況（不含未拿批準預售項目）截止2013年面積區(qū)間(平方米)可售套數(shù)(套)環(huán)比增長可售面積(平方米)環(huán)比增長60以下8465-4.6%394331.87-4.8%60-80408215.5%290298.7514.2%80-9096854.2%841782.964.4%90-1004509-3.2%426121.52-3.0%100-12052041.9%579326.611.8%120-1449360-0.2%1222348.27-0.1%144-1802464-4.9%399953.72-5.0%180以上37972.7%1040342.232.4%合計475660.9%5194505.931.0%數(shù)據(jù)來源：南寧房產(chǎn)局（綠城人居），廣西公司整理本月樓盤TOP10分析2013年7月南寧樓市銷售量TOP10樓盤一覽表2013年7月南寧樓市銷售量TOP10排行城區(qū)項目套數(shù)（套）面積（㎡）均價（元/㎡）Top1青秀區(qū)長湖景苑368617082687Top2江南區(qū)龍光普羅旺斯219193895987Top3興寧區(qū)嘉和城181187995743Top4興寧區(qū)瀚林山水源174154835916Top5江南區(qū)保利城173160156183Top6江南區(qū)東盟和城167155396728Top7興寧區(qū)榮和山水綠城162135906659Top8