老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告(通用9篇)

Print老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告(通用9篇)改造，漢語詞匯，改變;打造。改造兩字可拆分解釋，改字基本釋意為變更，修改;而造字基本釋意為制作的意思。結(jié)合起來的意思為變更原有的制作方法。下面是小編精心整理的老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告(通用9篇)，僅供參考，大家一起來看看吧。老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告1根據(jù)20xx年工作計(jì)劃安排，4月上旬，縣人大常委會(huì)組成調(diào)研組，在縣人大常委會(huì)副主任呂高驥帶領(lǐng)下，對(duì)全縣老舊小區(qū)改造工作進(jìn)行了深入調(diào)研，察看了部分現(xiàn)場，召開了專題座談會(huì)，聽取了有關(guān)部門負(fù)責(zé)同志匯報(bào)?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下。一、老舊小區(qū)改造基本情況(一)老舊小區(qū)現(xiàn)狀。全縣城區(qū)已上房小區(qū)共有107個(gè)：其中有物業(yè)管理的35個(gè);無物業(yè)管理的72個(gè)(單位自管7個(gè)、居委會(huì)管理56個(gè)、業(yè)主自治9個(gè));已落實(shí)物業(yè)管理尚未入住小區(qū)20個(gè);成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)有22個(gè)(其中有物業(yè)小區(qū)成立7個(gè)、無物業(yè)小區(qū)成立15個(gè))。(二)20xx年改造情況。20xx年縣委、縣政府以創(chuàng)建省級(jí)文明城市為契機(jī)，決定全面提升城區(qū)老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施使用功能，大力改善居民生活環(huán)境質(zhì)量，真正把政府為民辦實(shí)事工程落到實(shí)處，從20xx年至2020年，利用五年時(shí)間，分批次對(duì)鼓樓、明珠園等30個(gè)規(guī)模較大的老舊小區(qū)進(jìn)行綜合改造整治。20xx年縣政府制定下發(fā)了《沛縣老舊小區(qū)綜合改造整治暨長效管理工作實(shí)施方案》，將鼓樓小區(qū)一二三期、鼓樓小區(qū)四期、明珠園等三個(gè)老舊小區(qū)列入了為民辦實(shí)事工程項(xiàng)目。由縣城管局牽頭、沛城街道配合，投資2000余萬元，對(duì)三個(gè)老舊小區(qū)的道路、上水、雨污管網(wǎng)、停車設(shè)施、路燈、監(jiān)控、門禁、立面、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了全面改造。通過改造，老舊小區(qū)變成了一個(gè)個(gè)環(huán)境優(yōu)美、行車有序、停車規(guī)范、排水通暢、干凈整潔、生活舒適的宜居社區(qū)。(三)20xx年改造計(jì)劃。20xx年，縣政府計(jì)劃對(duì)鑫達(dá)園、江南山水、陽光一、二、三期、鑫糧苑、子隆小區(qū)、城市花園、紫荊花園、江南名都城、香頌雅苑、新沛東西區(qū)共計(jì)12個(gè)小區(qū)進(jìn)行改造。二、老舊小區(qū)改造存在的幾個(gè)問題(一)停車難問題突出。隨著社會(huì)的發(fā)展，物質(zhì)生活的不斷豐富，家庭轎車擁有量越來越多，而老舊小區(qū)建設(shè)較早，沒有地下停車場，地面停車位又嚴(yán)重不足，業(yè)主車輛停放較為混亂，隨意占據(jù)公共道路，阻礙交通，居民怨言較多。(二)公共設(shè)施缺失破損嚴(yán)重。老舊小區(qū)建設(shè)時(shí)間較早，部分小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)先天不足，多數(shù)老小區(qū)未鋪設(shè)燃?xì)夤艿?，雨污不分，沒有物業(yè)用房、公共廁所、居民活動(dòng)中心等公共設(shè)施。有些小區(qū)原有的門衛(wèi)房、公共用房被占用或出租、出售。如鼓樓四期、明珠園小區(qū)傳達(dá)室被出售、明珠園小區(qū)公共用房被開發(fā)商出租開辦幼兒園等。小區(qū)內(nèi)道路破損，坑洼不平，出行困難;停車棚破爛不堪，有礙觀瞻;墻面污損嚴(yán)重，形象不佳;路燈不亮，成為擺設(shè);電線、網(wǎng)線私拉亂接現(xiàn)象隨處可見，以上情況嚴(yán)重影響了老舊小區(qū)居民的生活質(zhì)量。(三)改造資金籌措困難。20xx年12個(gè)老舊小區(qū)綜合整治的概算投資總額約7862萬元，投資較大。但目前陽光一二三期、鑫糧苑、子隆小區(qū)、城市花園、紫荊花園、江南名都城、香頌雅苑等8個(gè)小區(qū)的資金還沒有落實(shí)，概算編制招投標(biāo)工作進(jìn)展緩慢，影響了小區(qū)整治進(jìn)度。(四)毀綠現(xiàn)象普遍存在。部分業(yè)主擅自毀綠種菜，破壞小區(qū)綠地。部分業(yè)主私自破墻開窗、拉墻圍院，大搞“圈地運(yùn)動(dòng)”，搶占綠地，硬化土地。有些業(yè)主為方便車輛停放，私自毀綠自建停車位。(五)物業(yè)管理混亂。多數(shù)老舊小區(qū)都沒有物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)違建隨處可見，技防設(shè)施基本沒有，電動(dòng)車輛失盜現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。小區(qū)內(nèi)種菜養(yǎng)禽現(xiàn)象普遍存在，小商小販隨意進(jìn)出，缺乏管理。新建小區(qū)大部分沒經(jīng)過驗(yàn)收就先行上房，前期物業(yè)管理大多由開發(fā)商自己負(fù)責(zé)選擇。房子一旦售完，物業(yè)公司解散，許多遺留問題遲遲不能得到解決。業(yè)主利益受損，把矛盾轉(zhuǎn)移到后來的物業(yè)公司頭上，不解決問題就拒繳物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)公司沒有能力解決，如此惡性循環(huán)，三到五年，一個(gè)新小區(qū)就變成老舊小區(qū)。三、對(duì)下步老舊小區(qū)改造工作的幾點(diǎn)建議(一)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，形成合力。老舊小區(qū)改造涉及多個(gè)部門，目前我縣老舊小區(qū)改造工作主要由縣城管局牽頭，建議縣政府成立老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，加大統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，各相關(guān)部門明確職責(zé)、任務(wù)、目標(biāo)，充分調(diào)動(dòng)城管委、城管執(zhí)法局、住建局、房產(chǎn)局、園林局、物價(jià)局、街道等單位的積極性，進(jìn)一步加快我縣老舊小區(qū)改造工作。(二)統(tǒng)籌規(guī)劃，科學(xué)安排。在詳盡掌握老舊小區(qū)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行分類評(píng)估，統(tǒng)籌科學(xué)規(guī)劃，對(duì)確定的改造項(xiàng)目要拿出有針對(duì)性、可操作性的改造方案，按照輕重緩急、先易后難的原則組織實(shí)施。要把小區(qū)改造工作與我縣城區(qū)路網(wǎng)、管網(wǎng)改造相結(jié)合，要從居民期盼的小區(qū)停車難、小區(qū)燃?xì)馐褂玫葻狳c(diǎn)問題入手，重點(diǎn)解決老舊小區(qū)環(huán)境、公共秩序、物業(yè)管理等問題。老舊小區(qū)整治涉及群眾切身利益，制訂整治方案前要多種形式廣泛征求居民意見，方案出臺(tái)后要向小區(qū)居民公示，整治方案根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況實(shí)行“一區(qū)一策”，區(qū)別對(duì)待。(三)多方籌資，加大投入?？h政府要加大財(cái)政投入的力度，做好資金投入保證，“兵馬未動(dòng)，糧草先行”，只有把資金投入到位，才能把老舊小區(qū)整治這項(xiàng)德政工程、惠民工程實(shí)實(shí)在在做好。同時(shí)，要積極探索小區(qū)改造資金多元化、多渠道的投資機(jī)制。對(duì)小區(qū)規(guī)模大、入住時(shí)間長、基礎(chǔ)設(shè)施缺失嚴(yán)重的小區(qū)，建議列入縣“為民辦實(shí)事工程”，由縣政府組織實(shí)施全面改造提升。對(duì)規(guī)模較小的小區(qū)，建議由街道根據(jù)各小區(qū)實(shí)際情況，投入資金對(duì)道路、公共照明、下水道、窨井、停車位、監(jiān)控等基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施改造。(四)加大宣傳，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。要?jiǎng)?chuàng)新宣傳方式，加強(qiáng)輿論宣傳，提高老小區(qū)改造的認(rèn)同度和知曉度。要發(fā)揮示范工程導(dǎo)向作用，通過改造前后的對(duì)比，使業(yè)主真正理解改造的意義，自覺支持，減少整治過程中的矛盾和工作阻力。(五)健全機(jī)制，長效管理。在改造提升的基礎(chǔ)上，實(shí)施“四位一體”(社區(qū)黨支部、居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)站、小區(qū)業(yè)主委員會(huì))和建立“四支隊(duì)伍”(保潔、保安、運(yùn)維、治安)相結(jié)合的管理模式。老舊小區(qū)綜合整治后，街道辦事處是管理主體，要成立街道物業(yè)管理辦公室和物業(yè)管理服務(wù)公司。物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)對(duì)老舊小區(qū)日常管理工作的監(jiān)督、指導(dǎo)和考核，物業(yè)管理服務(wù)公司實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)化管理，各小區(qū)成立物業(yè)服務(wù)站，納入“四位一體”監(jiān)督機(jī)制，社區(qū)黨支部和居委會(huì)是第一監(jiān)管責(zé)任主體。明確老舊小區(qū)工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及量化考核辦法，縣城管委每月抽查考核街道辦事處，通報(bào)考核結(jié)果，并作為年終考核的重要依據(jù)。街道辦事處每周督查考核社區(qū)居委會(huì)及各小區(qū)，每月考核通報(bào)，兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲。老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告2老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)重大民生工程。為了掌握全市老舊小區(qū)改造工作情況，提出改進(jìn)工作的建議，市政協(xié)聯(lián)絡(luò)處于10月中旬組織部分市政協(xié)委員及發(fā)改、住建等部門負(fù)責(zé)人，對(duì)我市老舊小區(qū)改造工作進(jìn)行了專題調(diào)研?，F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、基本情況

全市共有符合改造政策的小區(qū)314個(gè)，涉及643棟樓18420戶居民，總建筑面積172.5008萬平方米，計(jì)劃總投資93131.296萬元，其中：需加裝電梯的小區(qū)有96個(gè)，涉及199棟樓6457戶居民。2019年-2020年，全市有87個(gè)小區(qū)列入中省計(jì)劃，目前已開工59個(gè)（其中：2019年29個(gè)，2020年30個(gè)），開工率67.82%、完工7個(gè)，均為2019年項(xiàng)目，完工率8.05%。

全市列入中省2021年計(jì)劃項(xiàng)目176個(gè)，共15645戶，計(jì)劃總投資約13.1億元。

二、主要問題從調(diào)研情況來看，我市老舊小區(qū)改造存在的問題不少。（一）各自為政，沒有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)制。老舊小區(qū)改造涉及多個(gè)部門，往往“各吹各的號(hào)、各唱各的調(diào)”，缺乏配合協(xié)作機(jī)制。一是在項(xiàng)目申報(bào)上，上下級(jí)政府、相關(guān)部門之間沒有明確的申報(bào)流程，存在相互推諉現(xiàn)象，造成項(xiàng)目申報(bào)無所適從。二是項(xiàng)目審批，我市按片區(qū)包裝策劃老舊小區(qū)項(xiàng)目不到位。三是項(xiàng)目組織實(shí)施缺乏整體性，改造的質(zhì)量有待提高。（二）資金短缺，使用不夠科學(xué)合理。目前改造提升主要依靠中省補(bǔ)助資金支持，由于小區(qū)眾多、基礎(chǔ)設(shè)施落后，資金投入高，財(cái)政壓力大，全市已列入計(jì)劃87個(gè)老舊小區(qū)，改造面積約99.5萬平米，改造戶數(shù)8256戶，計(jì)劃總投資約為3.8億元，但目前已到位的資金僅為1.9843億元（其中：財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助0.9846億元、發(fā)改預(yù)算內(nèi)投資0.9997億元），占投資的52.21%，資金缺口約為1.8億元。（三）政府包攬，群眾參與度不高。目前的改造資金來源渠道主要為政府財(cái)政補(bǔ)貼和各種專項(xiàng)資金支持，政府承擔(dān)了較大部分投資，改什么、怎么改，往往政府部門說了算。老百姓對(duì)改造的重點(diǎn)與質(zhì)量等方面有意見，配合不積極，多不愿出資。（四）物業(yè)多樣，管理水平低下。大部分仍居住在老舊小區(qū)的居民收入普遍偏低，對(duì)于花錢買服務(wù)的物業(yè)管理意識(shí)較為淡薄，即使同意小區(qū)引入規(guī)范的物業(yè)管理，但在出資和繳費(fèi)問題上也不愿配合，導(dǎo)致難以籌集整治和管理資金?？臻g有限，停車位規(guī)劃難度大。由于老舊小區(qū)多建成于80、90年代，當(dāng)時(shí)規(guī)劃不足，停車區(qū)域面積普遍較小，停車位數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足現(xiàn)有迅速增長的私家車數(shù)量。且小區(qū)內(nèi)居民樓間隔較小，沒有多余的空地可以改造停車場，加劇“停車難”現(xiàn)狀。（五）產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，維修改造難度大。老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)情況十分復(fù)雜，統(tǒng)一管理難度較大，多數(shù)老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)屬于村集體、機(jī)關(guān)事業(yè)單位、企業(yè)的情況居多。尤其是產(chǎn)權(quán)屬于企業(yè)的部分老舊小區(qū)，由于改制、破產(chǎn)等因素，還面臨責(zé)任管理主體缺失問題，基本處于“失管狀態(tài)”，尤其是在1999年以前建設(shè)的小區(qū)基本上未按照建設(shè)部要求建立維修基金，無法滿足共用部位、共用設(shè)施的維修需求。三、幾點(diǎn)建議

針對(duì)我市老舊小區(qū)改造工作中存在的問題，建議著重做好以下幾個(gè)方面工作。（一）建立協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加快改造進(jìn)度。一是在市級(jí)成立老舊小區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，由政府主要領(lǐng)導(dǎo)或分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，住建、發(fā)改、財(cái)政、資源規(guī)劃、城管執(zhí)法、水務(wù)、電力等部門為成員單位，建立項(xiàng)目快速申報(bào)審批通道。二是明確各部門工作職責(zé)，由住建部門負(fù)責(zé)老舊小區(qū)改造的總體規(guī)劃和協(xié)調(diào)推進(jìn)；發(fā)改部門負(fù)責(zé)建立改造項(xiàng)目“儲(chǔ)備池”，積極爭取中省補(bǔ)助資金，在老舊小區(qū)項(xiàng)目申報(bào)中，中省鼓勵(lì)打破相鄰小區(qū)圍墻界限，對(duì)分屬不同管理主體的小區(qū)，實(shí)施統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一管理，進(jìn)行集中連片改造；財(cái)政部門負(fù)責(zé)市級(jí)補(bǔ)助資金撥付；其它部門在職責(zé)范圍內(nèi)各負(fù)其責(zé)；三是明確各縣市區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會(huì)老舊小區(qū)改造的屬地工作責(zé)任，參照市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)小組成立專門機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各部門和單位工作職責(zé)，整合歸集各類小區(qū)改造資金。四是明確街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)為老舊小區(qū)改造申報(bào)和實(shí)施主體，開展小區(qū)改造的宣傳、加大對(duì)優(yōu)秀項(xiàng)目、典型案例的宣傳力度，提高社會(huì)各界對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的認(rèn)識(shí)，通過整治改造前后的對(duì)比，使廣大居民真正理解老舊小區(qū)整治改造的意義，從而統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，自覺支持、配合整治改造工作，減少整治改造過程中的矛盾和工作阻力，著力引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會(huì)各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。（二）制定科學(xué)改造方案，切實(shí)提升品質(zhì)。要求各縣市區(qū)合理確定改造內(nèi)容，按照先地下后地上、先功能后提升的原則，優(yōu)先實(shí)施小區(qū)排水和供電設(shè)施、停車場建設(shè)及其他事關(guān)小區(qū)安全的工程項(xiàng)目，合理拓展改造實(shí)施單元，推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動(dòng)改造，加強(qiáng)服務(wù)設(shè)施、公共空間共建共享。要制定差異化的改造方案，突出重點(diǎn)，強(qiáng)化質(zhì)量管理，切實(shí)提升老舊小區(qū)的功能，改善群眾居住條件。通過改造，不僅讓小區(qū)舊貌換新顏，更要讓群眾有更多的獲得感、安全感、幸福感。（三）拓寬資金籌措渠道，破解投資難題。一是全力以赴，盡力多爭取上級(jí)補(bǔ)助、配套資金；二是加大宣傳力度，本著“誰出資、誰受益”的原則引導(dǎo)小區(qū)居民籌資；三是做好工作協(xié)調(diào)，加強(qiáng)與電力、通訊等相關(guān)部門的工作對(duì)接，引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)參與改造。四是采取市場化機(jī)制，引導(dǎo)社會(huì)資本參與改造。（四）重視建設(shè)過程管理，確保順利進(jìn)行。施工、監(jiān)理單位要做好建設(shè)工作，合理施工組織計(jì)劃，嚴(yán)格把關(guān)施工過程。加快推進(jìn)2019和2020年已下達(dá)投資計(jì)劃的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)，確保按中省要求時(shí)限開工建設(shè)，加快中央資金支付進(jìn)度，確保資金效益。既要保質(zhì)保量、按時(shí)交付工程,又盡可能減少改造過程對(duì)居民日常生活造成的影響。（五）加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，建立長效機(jī)制。要把老舊小區(qū)改造與改造后的管理結(jié)合起來，避免“前改后亂”現(xiàn)象。要充分發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)或基層社區(qū)黨組織作用，一是對(duì)于已有物業(yè)管理的小區(qū)，加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理力度，切實(shí)提升物業(yè)服務(wù)水平。二是對(duì)于物業(yè)管理不健全的小區(qū)，在健全居民自治的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)業(yè)主根據(jù)小區(qū)情況，靈活自主選擇專業(yè)物業(yè)公司、社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理、自我管理等物業(yè)管理模式。三是對(duì)未建立住宅專項(xiàng)維修基金的機(jī)制老舊小區(qū)，引導(dǎo)業(yè)主補(bǔ)交住宅專項(xiàng)維修基金，為后續(xù)小區(qū)設(shè)施維修維護(hù)提供資金保障。老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告3城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程。為深入貫徹落實(shí)國家關(guān)于實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的決策部署，推進(jìn)我市老舊小區(qū)改造工作，改善居民居住環(huán)境，提升城市品質(zhì)形象，根據(jù)市政協(xié)2020年工作安排，5-7月份，由萬昌春副主席牽頭，組成專題調(diào)研組，通過實(shí)地走訪、召開多層面座談會(huì)、外出考察等形式，對(duì)我市老舊小區(qū)改造情況進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：一、基本情況城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。據(jù)調(diào)研組不完全統(tǒng)計(jì)，我市2005年底前建成的老舊小區(qū)47個(gè)（樂成街道32個(gè)、城東街道1個(gè)、城南街道14個(gè)），總建筑面積380多萬平方米，涉及11718戶，43754人。其中，2000年底前建成的老舊小區(qū)27個(gè)，涉及8400戶，31906人。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)“三多”“三少”“三缺”現(xiàn)象突出，嚴(yán)重影響居民生活質(zhì)量，居民改造意愿普遍強(qiáng)烈。（一）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，多孔預(yù)制樓板結(jié)構(gòu)多、建筑管線老化多、安全隱患多。老舊小區(qū)建成時(shí)間較早，原建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，不少建筑是多孔預(yù)制樓板結(jié)構(gòu)，經(jīng)過二三十年的使用，老舊小區(qū)普遍存在建筑樓體、外立面、樓梯破損以及電氣線路、水污管網(wǎng)老化嚴(yán)重的問題，存在安全隱患，群眾反映非常強(qiáng)烈。如東浦二區(qū)16棟建筑有多孔預(yù)制樓板結(jié)構(gòu)的12棟，雙雁小區(qū)22棟建筑有多孔預(yù)制樓板結(jié)構(gòu)的11棟，調(diào)研組走訪發(fā)現(xiàn)其中部分房屋主體出現(xiàn)不同程度的傾斜，部分房屋地基下沉、墻體開裂、墻面脫落，看上去安全隱患較大。樂湖小區(qū)其中一條覆蓋一半以上建筑的電力線路，每逢用電高峰期就頻繁停電，今年夏天剛開始就連續(xù)三個(gè)晚上停電，群眾強(qiáng)烈要求后實(shí)行了線路分流改造。丹霞花苑近幾年都出現(xiàn)了管道堵塞、化糞池溢出等情況，業(yè)主們不得不雇傭疏通公司來清理。多數(shù)老舊小區(qū)建筑住宅陽臺(tái)洗滌污水管與屋面排水管相連，導(dǎo)致雨污混排現(xiàn)象普遍，很多排水管還是球墨鑄鐵管，大部分已經(jīng)腐蝕損壞嚴(yán)重，此外大多數(shù)消防栓都已損壞，無法正常出水。（二）配套先天不足，電梯少、停車位少、公共服務(wù)設(shè)施少。老舊小區(qū)總體上存在著居住功能不足、配套設(shè)施短缺、公共活動(dòng)空間不足等問題。如老舊小區(qū)大部分是5-7層建筑，基本沒有安裝電梯。據(jù)調(diào)研組初步統(tǒng)計(jì)，建成區(qū)老舊小區(qū)687幢建筑數(shù)千個(gè)單元樓，僅有電梯38部。老舊小區(qū)由于建設(shè)之初規(guī)劃相對(duì)滯后，因停車位不足造成的亂?，F(xiàn)象十分普遍，近年來雖然有開展公共停車區(qū)域的優(yōu)化調(diào)整，但車位仍是“僧多粥少”，出入通道甚至消防通道被車輛占用停放情況依然存在，如東浦二區(qū)居民車輛500多，停車位僅380個(gè)，居民反映每天回家都要搶車位。老舊小區(qū)文化娛樂、體育健身、養(yǎng)老托幼、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施明顯缺失。據(jù)調(diào)研，47個(gè)老舊小區(qū)中，僅10個(gè)小區(qū)有固定的辦公場所（包括3個(gè)違建），9個(gè)小區(qū)有老年活動(dòng)場所，2個(gè)小區(qū)有托幼場所；很多小區(qū)的公共娛樂設(shè)施如健身器材嚴(yán)重老化，甚至根本沒有配備；公共廁所配備不足，樂成街道32個(gè)老舊小區(qū)就有22個(gè)沒有公共廁所。（三）居住環(huán)境差亂，人防技防缺失、組織管理缺位、物業(yè)管理缺乏。老舊小區(qū)違章搭建、毀壞綠化、雜物亂堆、垃圾亂扔、污水亂排、房子亂租等現(xiàn)象十分常見。如老舊小區(qū)很多車庫住著老年人、新樂清人，有的10平方米的車庫住了3-6個(gè)人，在車庫內(nèi)吃住同室，有些煤氣罐或電磁爐就在床邊，消防隱患相當(dāng)嚴(yán)重；部分住戶將洗衣板直接放在車庫邊上，洗滌等生活污水直接排放到路上，嚴(yán)重影響小區(qū)面貌；部分建筑一樓或者車庫還被租用作為經(jīng)營場所，如在馬車河中心小區(qū)車庫或者一層被用作美容美發(fā)、家電維修、教育培訓(xùn)，存在較大安全隱患。老舊小區(qū)多數(shù)人防技防不到位，部分保安崗?fù)ば瓮撛O(shè)、無人值班，部分監(jiān)控?cái)z像頭存在聚焦模糊甚至失效。如鴻源小區(qū)的監(jiān)控室三臺(tái)監(jiān)控屏幕在調(diào)研時(shí)竟然全部黑屏；東浦二區(qū)不少樓道門禁系統(tǒng)形同虛設(shè)，長期無法使用卻沒人修理。據(jù)調(diào)研，目前47個(gè)老舊小區(qū)中，有17個(gè)小區(qū)還沒有成立業(yè)委會(huì)，32個(gè)小區(qū)沒有進(jìn)駐物業(yè)管理，44個(gè)小區(qū)沒有建立黨的組織，而且很多業(yè)委會(huì)只有組織，沒有固定辦公場所、沒有經(jīng)費(fèi)和專職工作人員，沒有開展有效的管理工作。2019年6月以來，國家部委、浙江省、溫州市相繼出臺(tái)了推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作的文件，各級(jí)政府對(duì)老舊小區(qū)的改造極為重視?！稖刂菔谐擎?zhèn)老舊小區(qū)改造三年行動(dòng)方案》中我市2020-2022年改造老舊小區(qū)7個(gè)，目前我市已上報(bào)雙雁小區(qū)、東浦二區(qū)、丹霞花苑、旭陽小區(qū)等4個(gè)小區(qū)改造項(xiàng)目，總建筑面積約32.35萬平方米，涉及約2334戶。二、制約老舊小區(qū)改造的主要問題（一）小區(qū)底數(shù)不清，改造機(jī)制不健全我市城區(qū)老舊小區(qū)存量大，不同小區(qū)的改造規(guī)模差異明顯，改造任務(wù)復(fù)雜。但目前我市尚沒有編制老舊小區(qū)改造的整體規(guī)劃，小區(qū)情況掌握不夠，對(duì)改造的總量缺乏準(zhǔn)確數(shù)據(jù)和具體安排，也缺乏具體的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和政策支持。如市住建局、市文明中心、屬地街道都有部分老舊小區(qū)的簡單統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)各不相同，老舊小區(qū)規(guī)模、房屋質(zhì)量狀況和業(yè)主構(gòu)成等關(guān)鍵數(shù)據(jù)缺失，配套設(shè)施、基層治理情況不清。同時(shí)我市老舊小區(qū)三年改造行動(dòng)工作推進(jìn)相對(duì)滯后，實(shí)施方案現(xiàn)在還沒有出臺(tái)，群眾關(guān)注的改造資金居民自籌比例、補(bǔ)助基數(shù)以及與水電氣污等權(quán)屬單位專項(xiàng)工程銜接的具體政策支持尚不明確，而對(duì)比兄弟縣市區(qū)，鹿城、甌海已經(jīng)出臺(tái)了老舊小區(qū)改造實(shí)施方案，永嘉、龍灣、瑞安也陸續(xù)公布了實(shí)施方案征求意見稿。此外，我市還沒有建立老舊小區(qū)改造工作的綜合性協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)和工作專班，主要由住建部門的一個(gè)科室負(fù)責(zé)工作對(duì)接，工作機(jī)制還不夠健全，相關(guān)責(zé)任單位權(quán)責(zé)不夠明確，難以形成整體合力。（二）資料檔案不全，改造技術(shù)有難題據(jù)反映，部分老舊小區(qū)前期的設(shè)計(jì)圖紙和建設(shè)資料缺失，有的只有總平圖卻缺失地下綜合管線圖，有的干脆什么資料都沒有。如前期住建部門為今年啟動(dòng)改造計(jì)劃的老舊小區(qū)做規(guī)劃設(shè)計(jì)，去檔案館等多處也沒找到建設(shè)時(shí)的設(shè)計(jì)圖紙，不得不聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)情況進(jìn)行重新測繪，無形中增加了時(shí)間成本和資金成本；樂成街道干部為解決南馬小區(qū)居民和村民權(quán)屬糾紛，找了幾個(gè)部門也沒有找到當(dāng)時(shí)的規(guī)劃平面圖紙，無法明確四至，難以劃分權(quán)屬。同時(shí)，老舊小區(qū)建成后的二十多年時(shí)間里，各單位對(duì)小區(qū)進(jìn)行了各種后期施工改造，建筑、綠化等部分結(jié)構(gòu)改變了，電力、給水、排水、通信、天然氣等地下管線遷移了，即便拿著舊時(shí)的資料圖也不能照樣設(shè)計(jì)，需要實(shí)地核對(duì)，否則稍有誤差就可能挖破管線。據(jù)華潤燃?xì)夤痉从常瑬|浦二區(qū)地下管線復(fù)雜，規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后工程推進(jìn)緩慢，至今現(xiàn)在仍未開工；旭陽小區(qū)地下管線走向不詳，社區(qū)、小區(qū)無人能說得清楚，給天然氣改造設(shè)計(jì)增加了很多困難。此外，改造施工需要使用一定的鋼筋、混凝土等建材，而老舊小區(qū)面積有限，樓距不足，空地較少，由于場地的限制會(huì)進(jìn)一步加大改造的難度與施工的風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能影響百姓生活與人身安全。（三）居民需求多樣，現(xiàn)實(shí)矛盾不樂觀調(diào)研組走訪調(diào)研了解到，多數(shù)居民希望拆老房子住新房、改裝使用天然氣省錢、加裝電梯方便老人，還對(duì)小區(qū)綠化與道路、停車場以及樹木的高度、防盜窗的改造存在多種意見?？梢钥闯觯吓f小區(qū)居民對(duì)改善居住環(huán)境的愿望迫切，對(duì)配套服務(wù)的需求多樣，對(duì)政府實(shí)施改造寄予高度期望，但居民需求與改造的條件、標(biāo)準(zhǔn)存在較大的差距，小區(qū)個(gè)體之間的差異、居民的經(jīng)濟(jì)條件和社會(huì)背景的多樣性使得老舊小區(qū)的改造更加復(fù)雜。如電梯加裝方面，近年來老舊小區(qū)居民要求加裝電梯的意愿一直較為強(qiáng)烈，但因加裝電梯需要三分之二以上業(yè)主簽字、鄰居無一反對(duì)意見、房屋鑒定報(bào)告B級(jí)以上等條件限制，自2018年以來申請(qǐng)加裝的成功者寥寥，僅有樂商小區(qū)、湖濱花苑、錦繡公寓3個(gè)小區(qū)共計(jì)7臺(tái)電梯。供水改造方面，一些老舊小區(qū)4樓以上住戶水壓不足，只能靠自家的水泵和水塔來增壓供水，一些住戶水管總是不間斷地出現(xiàn)黃水，飲水安全有隱患，一旦改造將是整個(gè)片區(qū)大面積停水，居民用水短期不能保障，且面臨低層用水正常的居民不同意改造的情況。適老化改造方面，調(diào)查發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)老年人比例明顯高于新小區(qū)，據(jù)街道統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，60歲以上的老人如浦東小區(qū)685人（占51%）、樂怡小區(qū)約600人（占35%）、民豐小區(qū)950人（占50%）、盛興小區(qū)約700人（占32%），隨著老舊小區(qū)“老齡居民”人數(shù)的不斷增加，老年人無障礙出行、休閑娛樂活動(dòng)、群體安全保障、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)等需求也日益明顯，但一些項(xiàng)目限于場地、資金處于無法可改、無處可建的尷尬境地。（四）資金問題突出，業(yè)主共建意識(shí)弱老舊小區(qū)改造資金需求總規(guī)模較大，據(jù)部門反映，部分老舊小區(qū)沒有物業(yè)維修專項(xiàng)基金，改造工作面臨著財(cái)政資金“投不起”、居民和社會(huì)資金不愿投、后期管護(hù)資金缺失等問題。據(jù)初步測算，假設(shè)按照補(bǔ)助基數(shù)400元/平方米計(jì)算，僅今年計(jì)劃的4個(gè)小區(qū)項(xiàng)目補(bǔ)助就超過1個(gè)億。雖然中央、省撥付一定專項(xiàng)補(bǔ)助基金（溫州市級(jí)僅對(duì)鹿城、龍灣、甌海區(qū)等各實(shí)際功能區(qū)實(shí)施補(bǔ)助），市財(cái)政仍然面臨較大壓力。并且根據(jù)現(xiàn)有文件規(guī)定，符合中央財(cái)政補(bǔ)助的改造對(duì)象主要是2000年以前建成的小區(qū)不包括居民自建房為主的老舊小區(qū)，但在我市該時(shí)間段內(nèi)老舊小區(qū)或多或少夾雜著自建住房，如丹霞小區(qū)商品房192套、自建房80套（間），樂湖小區(qū)商品房311套、自建房131套（間），金鳳小區(qū)商品房40套，自建房110套（間）。因此我市大部分老舊小區(qū)改造無法享受上級(jí)財(cái)政補(bǔ)助，很大程度增加了本級(jí)財(cái)政的投入負(fù)擔(dān)，影響改造工作的大范圍推進(jìn)。同時(shí)，調(diào)研發(fā)現(xiàn)部分居民缺乏“共享共建共治”和“購買服務(wù)”的觀念意識(shí)，認(rèn)為老舊小區(qū)改造主要是政府的事情，自己不用花錢，等、盼、靠政府投入思想非常普遍，因此往往改造意愿很強(qiáng)烈，說到投錢就沉默。（五）長效管理缺乏，改造成果難維持老舊小區(qū)在歷年各類創(chuàng)建工作中，雖經(jīng)過幾輪環(huán)境整治或單項(xiàng)改造，但“臟亂差”現(xiàn)象總是卷土重來。尤其是在今年新冠疫情期間老舊小區(qū)防控難度普遍大于新式小區(qū)，如多個(gè)開放式老舊小區(qū)為確保隔離到位，不得不封閉起來，但多次發(fā)生封閉隔斷障礙被破現(xiàn)象，進(jìn)出人員的隔離防控存在疏漏。究其原因，主要是小區(qū)治理力量不足，長效管理機(jī)制不健全。業(yè)委會(huì)方面，很多小區(qū)業(yè)委會(huì)是退休干部、熱心人士在管理，他們沒有執(zhí)法權(quán)主要以勸導(dǎo)為主，有時(shí)感嘆“管了也沒人聽”，有時(shí)認(rèn)為管得多了會(huì)得罪人，業(yè)委會(huì)整體職能作用沒有發(fā)揮。如一些居民在綠化或空地上圈地種菜，甚至在公共場所養(yǎng)雞養(yǎng)鴨、搭建鐵皮棚等，屢勸不止。物業(yè)方面，老舊小區(qū)收繳物業(yè)費(fèi)困難與物業(yè)管理不到位的矛盾比較突出。老舊小區(qū)多數(shù)住戶不愿意繳納較高的物業(yè)管理費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)入老舊小區(qū)；即便引入收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低的物業(yè)（據(jù)了解目前最低為600元），部分業(yè)主因?qū)π^(qū)管理存在分歧不愿意交物業(yè)費(fèi)，部分業(yè)主認(rèn)為是自建房不需要交物業(yè)費(fèi)，如旭陽小區(qū)300多戶，2019年大約100多戶居民沒有上交管理費(fèi)；物業(yè)費(fèi)收繳不到位，直接導(dǎo)致物業(yè)管理難以維持，最終降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或直接撤離棄管，形成惡性循環(huán)。街道社區(qū)方面，社區(qū)工作人員除書記、社工外，普遍沒有固定薪資，社區(qū)的很多工作人員要么是新進(jìn)大學(xué)生，要么是臨時(shí)人員，基層工作經(jīng)驗(yàn)匱乏或工作主動(dòng)性不夠，加上社區(qū)工作經(jīng)費(fèi)缺少，平時(shí)忙于完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)，極少參與老舊小區(qū)的管理；街道及駐社干部走訪巡查小區(qū)時(shí)間不多，對(duì)現(xiàn)有的小區(qū)業(yè)委會(huì)很少開展培訓(xùn)指導(dǎo)，往往造成“前期鼓勵(lì)成立業(yè)委會(huì)，最后卻任由其自生自滅”現(xiàn)象。如果改造完成后小區(qū)管理方繼續(xù)缺位，就會(huì)導(dǎo)致改造成果無法維持，步入“改造—破壞—再改造”的怪圈，造成人力和資金的浪費(fèi)。三、幾點(diǎn)建議（一）健全機(jī)制，摸清底數(shù)，加快出臺(tái)規(guī)劃方案老舊小區(qū)改造是個(gè)系統(tǒng)性工程，牽涉面廣，需要多個(gè)部門密切配合。市政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，牽頭成立相關(guān)職能部門參與的工作機(jī)構(gòu)，明確部門分工，劃分目標(biāo)責(zé)任。建立工作聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決老舊小區(qū)改造過程中的重點(diǎn)難點(diǎn)問題。盡快組織開展全市老舊小區(qū)調(diào)查摸底，真實(shí)準(zhǔn)確掌握老舊小區(qū)規(guī)模、房屋建筑本體、小區(qū)公共部分基礎(chǔ)設(shè)施和基本功能，老舊小區(qū)居民自治和物業(yè)管理的現(xiàn)狀，以及居民具體的改造需求等情況，建立全市老舊小區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息庫，建議將調(diào)查對(duì)象范圍放寬至2005年前建成的老舊小區(qū)。在此基礎(chǔ)上，盡快研究制定老舊小區(qū)改造規(guī)劃和“三年計(jì)劃”，明確老舊小區(qū)的具體分類和改造批次時(shí)間，明確改造的具體內(nèi)容和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，明確改造的投入保障和組織實(shí)施。規(guī)劃應(yīng)統(tǒng)籌好老舊小區(qū)改造、保障性安居工程等項(xiàng)目的關(guān)系，建議將老舊小區(qū)改造和文明城市創(chuàng)建、“污水零直排小區(qū)”建設(shè)、未來社區(qū)改造等工作有機(jī)結(jié)合。創(chuàng)新機(jī)制，研究出臺(tái)針對(duì)完善類、提升類改造的政策措施，在政府公共資源配置和資金投入等方面給予傾斜。（二）注重前期，統(tǒng)籌推進(jìn)，合理把握改造節(jié)奏住建、資規(guī)部門應(yīng)先行做好各老舊小區(qū)原始資料和圖紙的查找整理，基礎(chǔ)資料不完善、與項(xiàng)目實(shí)際不符合的，委托相關(guān)設(shè)計(jì)單位及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)測補(bǔ)繪。市政、電力、通訊、供水、燃?xì)獾炔块T單位和有關(guān)街道應(yīng)協(xié)助提供各老舊小區(qū)地下管網(wǎng)分布圖，并對(duì)地上各類相應(yīng)管線進(jìn)行集中調(diào)查清理。街道社區(qū)應(yīng)有序開展老舊小區(qū)改造宣傳動(dòng)員工作，讓群眾充分認(rèn)識(shí)到改造帶來的實(shí)效和好處，盡可能地取得廣大居民的理解和支持。同時(shí)，建議建立老舊小區(qū)改造項(xiàng)目庫制度，列入改造計(jì)劃項(xiàng)目應(yīng)有序進(jìn)行實(shí)地勘查和科學(xué)論證，比如對(duì)比改造與拆后重建的費(fèi)用，若差距不大建議實(shí)施“就地重建”；有些房屋可以進(jìn)行改造，但其不適合我市的長期發(fā)展規(guī)劃，要避免改造的重復(fù)浪費(fèi)。在論證的基礎(chǔ)上，選取細(xì)化改造方案優(yōu)、群眾改造意愿強(qiáng)烈、“共同締造”基礎(chǔ)好的項(xiàng)目，按“成熟一個(gè)，實(shí)施一個(gè)”的原則啟動(dòng)改造。（三）以人為本，突出重點(diǎn)，改造提升居住環(huán)境城市的發(fā)展和社區(qū)的建設(shè)都是牢固樹立“以人民為中心”的思想。針對(duì)建筑改造、道路交通和停車、管網(wǎng)系統(tǒng)、景觀綠化、適老化改造、社區(qū)服務(wù)體系6大方面，因地制宜來確定各小區(qū)菜單式改造內(nèi)容，優(yōu)先安排居民群眾反映集中、涉及共同利益的問題。一是支持存在多孔預(yù)制樓板等安全隱患較多的老舊小區(qū)拆舊建新。此類小區(qū)進(jìn)行綜合改造價(jià)值不大，反而還會(huì)增加安全隱患，建議采取拆舊建新的辦法。可在危房鑒定的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況和群眾意愿采取不同的安置方法。具備開發(fā)潛力地段的小區(qū)可引進(jìn)開發(fā)商進(jìn)行重新開發(fā)，適當(dāng)提高容積率，一并將托幼、養(yǎng)老、醫(yī)療等便民服務(wù)嵌入，提升土地的利用價(jià)值；借鑒鹿城等地做法，向需拆遷改造的住戶發(fā)放安置房“房票”，購買房地產(chǎn)開發(fā)的商品房實(shí)現(xiàn)異地安置。二是鼓勵(lì)多層住宅加裝電梯。參照嘉善、瑞安等地做法，盡快出臺(tái)電梯資金補(bǔ)助方案（嘉善按電梯加裝費(fèi)用50%給予最高不超過20萬元/臺(tái)、瑞安給予符合條件的15萬元/臺(tái)補(bǔ)助），進(jìn)一步優(yōu)化電梯安裝申報(bào)和審批流程，小區(qū)改造條件成熟的可適當(dāng)降低加裝電梯的啟動(dòng)門檻。若財(cái)政緊張可采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)、先建后補(bǔ)等方式。三是實(shí)施打通消防生命通道工程。實(shí)行老舊小區(qū)“一區(qū)一策”治理，結(jié)合老舊小區(qū)的建成年代、建筑高度、周邊環(huán)境、道路管網(wǎng)等方面情況開展改造，制定實(shí)施消防車通道治理方案，按照先急后緩、先易后難的原則盡快打通消防通道。四是完善老舊小區(qū)公共服務(wù)功能。優(yōu)先解決水、電、氣、路、排污等問題。改造零星空閑用地、改造綠化帶或與周邊單位共建等方式增加停車位，有條件的增設(shè)汽車充電樁和電瓶車充電棚。拓展居民公共活動(dòng)空間，及時(shí)維修翻新小區(qū)內(nèi)破損的公共休閑設(shè)施，增設(shè)小區(qū)健康步道、休閑游憩場地和健身器械，條件成熟的要建立完善老年人活動(dòng)中心，引入社會(huì)資本建設(shè)養(yǎng)老托育機(jī)構(gòu)。（四）多元投入，加大保障，健全資金籌措機(jī)制市政府要研究明確基礎(chǔ)類、完善類、提升類改造的政府和居民資金負(fù)擔(dān)比例，做好財(cái)政投入保障，探索構(gòu)建政府政策性引導(dǎo)、居民共建性出資、企業(yè)市場化參與、社會(huì)全方位支持的多元化融資機(jī)制。一是加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)的溝通對(duì)接，探索老舊小區(qū)專項(xiàng)債券等融資方式，鼓勵(lì)金融系統(tǒng)開發(fā)針對(duì)老舊小區(qū)改造的優(yōu)惠金融產(chǎn)品，探索居民戶內(nèi)改造、裝修、節(jié)能減排等消費(fèi)領(lǐng)域的個(gè)人貸款金融服務(wù)。二是探索利用增建商業(yè)設(shè)施、翻建結(jié)合擴(kuò)建等措施，合理利用小區(qū)及周邊閑置土地或簡陋房屋占地，在不影響規(guī)劃的情況下進(jìn)行二次開發(fā)；通過制定稅收優(yōu)惠等政策措施吸引社會(huì)資金投入，減輕財(cái)政資金壓力，實(shí)現(xiàn)資金平衡。三是出臺(tái)提取個(gè)人公積金用于加裝電梯等老舊小區(qū)改造的政策，適當(dāng)降低物業(yè)專項(xiàng)維修基金用于改造的申請(qǐng)門檻，減輕老舊小區(qū)改造籌資壓力。四是充分發(fā)揮責(zé)任企業(yè)和責(zé)任單位資金作用，加大對(duì)水電氣網(wǎng)等垂管部門協(xié)調(diào)力度，在預(yù)算審批、資金撥付等方面提高靈活度，為老舊小區(qū)改造提供便利。（五）綜合施策，規(guī)范運(yùn)作，促進(jìn)小區(qū)長效管理要堅(jiān)持改造與整治相結(jié)合，建設(shè)與管理相結(jié)合，持續(xù)加強(qiáng)老舊小區(qū)后續(xù)管理，鞏固改造成果。一是黨建進(jìn)小區(qū)，以黨建引領(lǐng)小區(qū)治理。加大街道對(duì)老舊小區(qū)的管理力度，建立駐社干部聯(lián)系老舊小區(qū)的工作制度，加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)的培訓(xùn)管理，規(guī)范業(yè)委會(huì)資金管理和物業(yè)監(jiān)管等制度。已經(jīng)成立業(yè)委會(huì)的可以進(jìn)一步充實(shí)業(yè)委會(huì)的紅色力量，還未成立業(yè)委會(huì)的可以幫助成立小區(qū)臨時(shí)業(yè)委會(huì)，在管理過程中逐步物色小區(qū)的能人志士加入業(yè)委會(huì)，建立健全居民自治管理機(jī)構(gòu)，夯實(shí)小區(qū)管理基礎(chǔ)。條件成熟的小區(qū)可以建立黨支部，提供黨組織為民服務(wù)清單，以“紅色”力量激發(fā)老舊小區(qū)管理“新動(dòng)能”。還可以借鑒嘉善做法，出臺(tái)文件明確黨員機(jī)關(guān)干部必須兼任所住小區(qū)樓長、單元長等，賦予其社區(qū)服務(wù)職責(zé)，帶動(dòng)居民共同參與到小區(qū)治理。二是物業(yè)進(jìn)小區(qū)，以專業(yè)服務(wù)促進(jìn)小區(qū)管理。根據(jù)不同小區(qū)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力以及對(duì)物業(yè)管理的實(shí)際需求，采取社會(huì)化管理、準(zhǔn)物業(yè)管理、社區(qū)自治管理等多樣化的物業(yè)管理模式。建議建立物業(yè)管理征信系統(tǒng)，對(duì)業(yè)主惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的行為納入個(gè)人征信系統(tǒng)進(jìn)行警示，對(duì)物業(yè)企業(yè)管理失信并造成小區(qū)嚴(yán)重后果的進(jìn)行曝光。對(duì)于一時(shí)難以引進(jìn)物業(yè)企業(yè)的，可由街道設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，在各準(zhǔn)物業(yè)小區(qū)設(shè)置管理處，形成系統(tǒng)的管理網(wǎng)絡(luò)，實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理。三是執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，以亂象整治規(guī)范小區(qū)管理。聯(lián)合司法、綜合行政執(zhí)法、公安、消防、市場監(jiān)管、衛(wèi)健等多部門集中梳理小區(qū)常見違法違規(guī)行為問題，明確執(zhí)法責(zé)任單位，編制違法事項(xiàng)清單并在小區(qū)公告。通過“城市大腦”建設(shè)延伸到小區(qū)，采取攝像頭抓拍違法行為的形式，開展“非接觸性執(zhí)法”，由指揮中心分派給各執(zhí)法部門依法處理。同時(shí)，加強(qiáng)業(yè)委會(huì)、物業(yè)和屬地社區(qū)、街道的溝通，定期召開小區(qū)社情研判會(huì)，對(duì)小區(qū)的各種違法情況進(jìn)行分析，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)管理的支撐，完善小區(qū)執(zhí)法治理體系。老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告4一、我縣老舊小區(qū)現(xiàn)狀據(jù)統(tǒng)計(jì)，縣城區(qū)有住宅小區(qū)530余個(gè)，其中老舊小區(qū)(2005年前建成)441個(gè)，占城區(qū)住宅小區(qū)總量的80%以上。老舊小區(qū)大部分建成于上世紀(jì)八九十年代，多為6層左右的高密度住宅樓小區(qū)或零散的臨街獨(dú)棟樓房，以單位福利房、房改房、舊城改造開發(fā)房、拆遷安置房等居多。老舊小區(qū)多數(shù)無專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，大多采用業(yè)主自治管理或聘請(qǐng)夫妻門衛(wèi)看守小區(qū)大門的方式進(jìn)行日常管理;建筑外立面陳舊，公共配套設(shè)施不完善、因年久失修無人維護(hù)，建筑外墻滲水，道路破損，化糞池、排水管堵塞，供水管網(wǎng)跑冒漏問題嚴(yán)重，電路設(shè)備老化等問題影響業(yè)主正常生活需求;因當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)條件限制多數(shù)沒有設(shè)置機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放占用消防通道的現(xiàn)象普遍;老舊小區(qū)多數(shù)業(yè)主為年紀(jì)較大不愿離開主城區(qū)生活的老年群體以及部分在縣城務(wù)工的租住人員，對(duì)老舊小區(qū)改造有意愿但不愿自籌資金對(duì)小區(qū)進(jìn)行改造，寄希望于政府包干改造。二、群眾的期盼和建議2019年3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在第十三屆全國人民代表大會(huì)第二次會(huì)議上的《政府工作報(bào)告》中作出明確部署，要大力對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進(jìn)行改造提升，提高柔性化治理、精細(xì)化服務(wù)水平，讓城市更加宜居，更具包容和人文關(guān)懷。從國家層面將原來棚戶區(qū)改造為重點(diǎn)保障性安居工程向老舊小區(qū)改造傾斜。我局從2019年2月起組織縣城區(qū)三鎮(zhèn)、公房管理所對(duì)縣城區(qū)老舊小區(qū)按2000年前及2000年至2005年建成進(jìn)行了初步摸底調(diào)查，同年5月，又再次進(jìn)行了查漏補(bǔ)缺的摸底，通過摸底也收集到了各社會(huì)各界及普通群眾對(duì)老舊小區(qū)改造的建議，為我局今后更好的開展該工作提供了有效的意見?？h凱江鎮(zhèn)朝陽東路社區(qū)書記黃勇作為基層干部，通過多年與群眾打交道收集到眾多群眾意見，代表多數(shù)群眾提出不是所有小區(qū)都適合改造，應(yīng)區(qū)分輕重緩急，統(tǒng)籌安排老舊小區(qū)改造時(shí)序，優(yōu)先改造部分業(yè)主改造意愿強(qiáng)烈且水、電、氣、排水等管線老化、外墻或樓頂滲水嚴(yán)重的小區(qū)，先幫助群眾恢復(fù)住房的正常使用功能，再在資金結(jié)余的情況下改造小區(qū)臨街立面、小區(qū)內(nèi)停車位、綠化等小區(qū)風(fēng)貌工程。縣住建局退休職工肖樂全作為2020年第二批次老舊小區(qū)改造的住戶代表向我們表達(dá)了他的意見，在改造過程中應(yīng)注重方式方法，要有專業(yè)的規(guī)劃，應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主的積極性和參與性，由小區(qū)業(yè)委會(huì)或社區(qū)組織小區(qū)業(yè)主按改造內(nèi)容適當(dāng)籌集前期費(fèi)用，不能全部由國家負(fù)擔(dān)，在改造前業(yè)主對(duì)改造方案有意見應(yīng)及時(shí)向社區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反饋，不得在改造過程中阻斷改造工程，同時(shí)施工隊(duì)伍要注意施工文明，盡量不影響業(yè)主的正常生活作息;作為一代建設(shè)人，還提到對(duì)城區(qū)內(nèi)的改造應(yīng)按片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃和改造，確保主城區(qū)外立面的統(tǒng)一性，也可以通過片區(qū)改造完善城市公共停車場、社區(qū)服務(wù)用房、市民便民中心等社區(qū)公共配套?？h蠶種廠宿舍住戶劉躍林曾因小區(qū)合表用水漏損率高，業(yè)主矛盾突出的問題多次向我局反映希望盡快對(duì)小區(qū)水表進(jìn)行分戶改造，我局也將該小區(qū)納入2020年老舊小區(qū)改造計(jì)劃，當(dāng)其得知該消息時(shí)激動(dòng)的表示對(duì)黨和政府的感謝，同時(shí)也提出了自己的建議，認(rèn)為國家對(duì)老舊小區(qū)改造的重視，作為業(yè)主享受到了實(shí)惠一定會(huì)全力配合，并動(dòng)員其他業(yè)主配合，但也希望政府部門加強(qiáng)對(duì)改造過程的安全、質(zhì)量監(jiān)管，不能流于形式，更不能讓惠及廣大普通百姓的好事變成豆腐渣工程，辜負(fù)國家的期望。對(duì)于群眾的期盼和建議，我局都充分理解并將其作為今后開展此項(xiàng)工作的重要意見，充分結(jié)合民意確保此項(xiàng)工作落到實(shí)處。三、下一步工作開展計(jì)劃2020年7月10日，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》對(duì)老舊小區(qū)改造“改哪里、怎么改、誰出錢、如何管”等問題進(jìn)行了明確規(guī)定，具有很強(qiáng)的可操作性，根據(jù)《意見》我縣將開展好相關(guān)工作。(一)成立縣老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組?？h政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，縣發(fā)改局、財(cái)政局、自然資源局、執(zhí)法局、水電氣通訊運(yùn)營單位等相關(guān)單位和城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府主要負(fù)責(zé)人為成員，小組負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、督查、考核老舊小區(qū)改造推進(jìn)工作。進(jìn)一步明確各相關(guān)部門、屬地政府、專營企業(yè)的職責(zé)，齊抓共管，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制。(二)摸清家底，建立我縣老舊小區(qū)改造項(xiàng)目庫。各屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)，組織社區(qū)居委會(huì)，對(duì)我縣老舊小區(qū)基本情況再次全面清理，摸清掌握老舊小區(qū)的分布、現(xiàn)狀、改造意愿等，摸底情況報(bào)縣住建局形成我縣老舊小區(qū)改造清單。(三)制定改造計(jì)劃，分類推進(jìn)。由屬地政府加強(qiáng)宣傳，充分征求居民改造意愿，根據(jù)財(cái)力及資金籌措情況，按照“實(shí)施一批、謀劃一批、儲(chǔ)備一批”的方式，區(qū)分輕重緩急，統(tǒng)籌安排老舊小區(qū)改造時(shí)序，制定我縣老舊小區(qū)改造年度計(jì)劃。提前謀劃，安排財(cái)政專項(xiàng)資金，提前做好改造工程前期可研、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)等準(zhǔn)備工作，以便在上級(jí)部門下達(dá)支持政策時(shí)能夠及時(shí)爭取上級(jí)資金，提供申請(qǐng)資金支持。同時(shí)，積極引導(dǎo)居民自籌資金、社會(huì)資金參與老舊小區(qū)改造。(四)制定我縣老舊小區(qū)改造實(shí)施意見。根據(jù)《意見》精神，結(jié)合我縣實(shí)施，盡快研究制定我縣老舊小區(qū)改造實(shí)施意見，明確我縣老舊小區(qū)改造范圍、任務(wù)、實(shí)施步驟等，進(jìn)一步精減和優(yōu)化老舊小區(qū)改造項(xiàng)目行政審批流程，確保老舊小區(qū)改造工作盡快落地實(shí)施。(五)繼續(xù)推進(jìn)2019及2020年已申請(qǐng)到國家改造資金的20個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)施，同時(shí)配合縣財(cái)政局做好今年包裝的縣公園街片區(qū)及南門廣場片區(qū)老舊小區(qū)及周邊配套設(shè)施改造工程的債券發(fā)行工作，籌集3.5億資金用于片區(qū)老舊小區(qū)急配套改造。老舊小區(qū)改造的任務(wù)任重而道遠(yuǎn)，今后我們將嚴(yán)格按建設(shè)程序，選擇資質(zhì)優(yōu)、協(xié)調(diào)組織好、施工水平高的專業(yè)施工隊(duì)伍參與改造施工，我局將加強(qiáng)實(shí)施過程中的指導(dǎo)，同時(shí)建立項(xiàng)目業(yè)主單位、屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、居民代表合理監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目的跟蹤督查，確保項(xiàng)目工程質(zhì)量，提升群眾滿意度。老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告5城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程。為深入貫徹落實(shí)國家關(guān)于實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的決策部署，推進(jìn)我市老舊小區(qū)改造工作，改善居民居住環(huán)境，提升城市品質(zhì)形象，根據(jù)市政協(xié)2020年工作安排，X-X月份，由XX副主席牽頭，組成專題調(diào)研組，通過實(shí)地走訪、召開多層面座談會(huì)、外出考察等形式，對(duì)我市老舊小區(qū)改造情況進(jìn)行了調(diào)研。現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：一、基本情況城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。據(jù)調(diào)研組不完全統(tǒng)計(jì)，我市20X年底前建成的老舊小區(qū)X個(gè)（樂成街道X個(gè)、城東街道X個(gè)、城南街道X個(gè)），總建筑面積XX多萬平方米，涉及XXX戶，XXX人。其中，XX年底前建成的老舊小區(qū)X個(gè)，涉及XX戶，XXX人。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)“三多”“三少”“三缺”現(xiàn)象突出，嚴(yán)重影響居民生活質(zhì)量，居民改造意愿普遍強(qiáng)烈。（一）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，多孔預(yù)制樓板結(jié)構(gòu)多、建筑管線老化多、安全隱患多。老舊小區(qū)建成時(shí)間較早，原建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，不少建筑是多孔預(yù)制樓板結(jié)構(gòu)，經(jīng)過二三十年的使用，老舊小區(qū)普遍存在建筑樓體、外立面、樓梯破損以及電氣線路、水污管網(wǎng)老化嚴(yán)重的問題，存在安全隱患，群眾反映非常強(qiáng)烈。如X區(qū)X棟建筑有多孔預(yù)制樓板結(jié)構(gòu)的X棟，X小區(qū)X棟建筑有多孔預(yù)制樓板結(jié)構(gòu)的X棟，調(diào)研組走訪發(fā)現(xiàn)其中部分房屋主體出現(xiàn)不同程度的傾斜，部分房屋地基下沉、墻體開裂、墻面脫落，看上去安全隱患較大。X小區(qū)其中一條覆蓋一半以上建筑的電力線路，每逢用電高峰期就頻繁停電，今年夏天剛開始就連續(xù)三個(gè)晚上停電，群眾強(qiáng)烈要求后實(shí)行了線路分流改造。X近幾年都出現(xiàn)了管道堵塞、化糞池溢出等情況，業(yè)主們不得不雇傭疏通公司來清理。多數(shù)老舊小區(qū)建筑住宅陽臺(tái)洗滌污水管與屋面排水管相連，導(dǎo)致雨污混排現(xiàn)象普遍，很多排水管還是球墨鑄鐵管，大部分已經(jīng)腐蝕損壞嚴(yán)重，此外大多數(shù)消防栓都已損壞，無法正常出水。（二）配套先天不足，電梯少、停車位少、公共服務(wù)設(shè)施少。老舊小區(qū)總體上存在著居住功能不足、配套設(shè)施短缺、公共活動(dòng)空間不足等問題。如老舊小區(qū)大部分是X-X層建筑，基本沒有安裝電梯。據(jù)調(diào)研組初步統(tǒng)計(jì)，X區(qū)老舊小區(qū)XX幢建筑數(shù)千個(gè)單元樓，僅有電梯X部。老舊小區(qū)由于建設(shè)之初規(guī)劃相對(duì)滯后，因停車位不足造成的亂?，F(xiàn)象十分普遍，近年來雖然有開展公共停車區(qū)域的優(yōu)化調(diào)整，但車位仍是“僧多粥少”，出入通道甚至消防通道被車輛占用停放情況依然存在，如X二區(qū)居民車輛XX多，停車位僅XX個(gè)，居民反映每天回家都要搶車位。老舊小區(qū)文化娛樂、體育健身、養(yǎng)老托幼、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施明顯缺失。據(jù)調(diào)研，X個(gè)老舊小區(qū)中，僅X個(gè)小區(qū)有固定的辦公場所（包括X個(gè)違建），X個(gè)小區(qū)有老年活動(dòng)場所，X個(gè)小區(qū)有托幼場所；很多小區(qū)的公共娛樂設(shè)施如健身器材嚴(yán)重老化，甚至根本沒有配備；公共廁所配備不足，X街道X個(gè)老舊小區(qū)就有X個(gè)沒有公共廁所。（三）居住環(huán)境差亂，人防技防缺失、組織管理缺位、物業(yè)管理缺乏。老舊小區(qū)違章搭建、毀壞綠化、雜物亂堆、垃圾亂扔、污水亂排、房子亂租等現(xiàn)象十分常見。如老舊小區(qū)很多車庫住著老年人、新X人，有的X平方米的車庫住了X-X個(gè)人，在車庫內(nèi)吃住同室，有些煤氣罐或電磁爐就在床邊，消防隱患相當(dāng)嚴(yán)重；部分住戶將洗衣板直接放在車庫邊上，洗滌等生活污水直接排放到路上，嚴(yán)重影響小區(qū)面貌；部分建筑一樓或者車庫還被租用作為經(jīng)營場所，如在X小區(qū)車庫或者一層被用作美容美發(fā)、家電維修、教育培訓(xùn)，存在較大安全隱患。老舊小區(qū)多數(shù)人防技防不到位，部分保安崗?fù)ば瓮撛O(shè)、無人值班，部分監(jiān)控?cái)z像頭存在聚焦模糊甚至失效。如X小區(qū)的監(jiān)控室三臺(tái)監(jiān)控屏幕在調(diào)研時(shí)竟然全部黑屏；X區(qū)不少樓道門禁系統(tǒng)形同虛設(shè)，長期無法使用卻沒人修理。據(jù)調(diào)研，目前X個(gè)老舊小區(qū)中，有X個(gè)小區(qū)還沒有成立業(yè)委會(huì)，X個(gè)小區(qū)沒有進(jìn)駐物業(yè)管理，X個(gè)小區(qū)沒有建立黨的組織，而且很多業(yè)委會(huì)只有組織，沒有固定辦公場所、沒有經(jīng)費(fèi)和專職工作人員，沒有開展有效的管理工作。2019年X月以來，國家部委、X省、X市相繼出臺(tái)了推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作的文件，各級(jí)政府對(duì)老舊小區(qū)的改造極為重視。《X市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造三年行動(dòng)方案》中我市2020-2022年改造老舊小區(qū)X個(gè)，目前我市已上報(bào)X小區(qū)、X區(qū)、X、X小區(qū)等X個(gè)小區(qū)改造項(xiàng)目，總建筑面積約X.X萬平方米，涉及約XX戶。二、制約老舊小區(qū)改造的主要問題（一）小區(qū)底數(shù)不清，改造機(jī)制不健全我市城區(qū)老舊小區(qū)存量大，不同小區(qū)的改造規(guī)模差異明顯，改造任務(wù)復(fù)雜。但目前我市尚沒有編制老舊小區(qū)改造的整體規(guī)劃，小區(qū)情況掌握不夠，對(duì)改造的總量缺乏準(zhǔn)確數(shù)據(jù)和具體安排，也缺乏具體的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和政策支持。如市住建局、市文明中心、屬地街道都有部分老舊小區(qū)的簡單統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)各不相同，老舊小區(qū)規(guī)模、房屋質(zhì)量狀況和業(yè)主構(gòu)成等關(guān)鍵數(shù)據(jù)缺失，配套設(shè)施、基層治理情況不清。同時(shí)我市老舊小區(qū)三年改造行動(dòng)工作推進(jìn)相對(duì)滯后，實(shí)施方案現(xiàn)在還沒有出臺(tái)，群眾關(guān)注的改造資金居民自籌比例、補(bǔ)助基數(shù)以及與水電氣污等權(quán)屬單位專項(xiàng)工程銜接的具體政策支持尚不明確，而對(duì)比兄弟縣市區(qū)，X、X已經(jīng)出臺(tái)了老舊小區(qū)改造實(shí)施方案，X、X、X也陸續(xù)公布了實(shí)施方案征求意見稿。此外，我市還沒有建立老舊小區(qū)改造工作的綜合性協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)和工作專班，主要由住建部門的一個(gè)科室負(fù)責(zé)工作對(duì)接，工作機(jī)制還不夠健全，相關(guān)責(zé)任單位權(quán)責(zé)不夠明確，難以形成整體合力。（二）資料檔案不全，改造技術(shù)有難題據(jù)反映，部分老舊小區(qū)前期的設(shè)計(jì)圖紙和建設(shè)資料缺失，有的只有總平圖卻缺失地下綜合管線圖，有的干脆什么資料都沒有。如前期住建部門為今年啟動(dòng)改造計(jì)劃的老舊小區(qū)做規(guī)劃設(shè)計(jì)，去檔案館等多處也沒找到建設(shè)時(shí)的設(shè)計(jì)圖紙，不得不聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)情況進(jìn)行重新測繪，無形中增加了時(shí)間成本和資金成本；X街道干部為解決X小區(qū)居民和村民權(quán)屬糾紛，找了幾個(gè)部門也沒有找到當(dāng)時(shí)的規(guī)劃平面圖紙，無法明確四至，難以劃分權(quán)屬。同時(shí)，老舊小區(qū)建成后的二十多年時(shí)間里，各單位對(duì)小區(qū)進(jìn)行了各種后期施工改造，建筑、綠化等部分結(jié)構(gòu)改變了，電力、給水、排水、通信、天然氣等地下管線遷移了，即便拿著舊時(shí)的資料圖也不能照樣設(shè)計(jì)，需要實(shí)地核對(duì)，否則稍有誤差就可能挖破管線。據(jù)X公司反映，X區(qū)地下管線復(fù)雜，規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后工程推進(jìn)緩慢，至今現(xiàn)在仍未開工；X小區(qū)地下管線走向不詳，社區(qū)、小區(qū)無人能說得清楚，給天然氣改造設(shè)計(jì)增加了很多困難。此外，改造施工需要使用一定的鋼筋、混凝土等建材，而老舊小區(qū)面積有限，樓距不足，空地較少，由于場地的限制會(huì)進(jìn)一步加大改造的難度與施工的風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能影響百姓生活與人身安全。（三）居民需求多樣，現(xiàn)實(shí)矛盾不樂觀調(diào)研組走訪調(diào)研了解到，多數(shù)居民希望拆老房子住新房、改裝使用天然氣省錢、加裝電梯方便老人，還對(duì)小區(qū)綠化與道路、停車場以及樹木的高度、防盜窗的改造存在多種意見。可以看出，老舊小區(qū)居民對(duì)改善居住環(huán)境的愿望迫切，對(duì)配套服務(wù)的需求多樣，對(duì)政府實(shí)施改造寄予高度期望，但居民需求與改造的條件、標(biāo)準(zhǔn)存在較大的差距，小區(qū)個(gè)體之間的差異、居民的經(jīng)濟(jì)條件和社會(huì)背景的多樣性使得老舊小區(qū)的改造更加復(fù)雜。如電梯加裝方面，近年來老舊小區(qū)居民要求加裝電梯的意愿一直較為強(qiáng)烈，但因加裝電梯需要三分之二以上業(yè)主簽字、鄰居無一反對(duì)意見、房屋鑒定報(bào)告B級(jí)以上等條件限制，自20X年以來申請(qǐng)加裝的成功者寥寥，僅有X小區(qū)、X、X公寓X個(gè)小區(qū)共計(jì)X臺(tái)電梯。供水改造方面，一些老舊小區(qū)X樓以上住戶水壓不足，只能靠自家的水泵和水塔來增壓供水，一些住戶水管總是不間斷地出現(xiàn)黃水，飲水安全有隱患，一旦改造將是整個(gè)片區(qū)大面積停水，居民用水短期不能保障，且面臨低層用水正常的居民不同意改造的情況。適老化改造方面，調(diào)查發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)老年人比例明顯高于新小區(qū)，據(jù)街道統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，X歲以上的老人如X小區(qū)XX人（占X%）、X小區(qū)約XX人（占X%）、X小區(qū)XX人（占X%）、X小區(qū)約XX人（占X%），隨著老舊小區(qū)“老齡居民”人數(shù)的不斷增加，老年人無障礙出行、休閑娛樂活動(dòng)、群體安全保障、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)等需求也日益明顯，但一些項(xiàng)目限于場地、資金處于無法可改、無處可建的尷尬境地。（四）資金問題突出，業(yè)主共建意識(shí)弱老舊小區(qū)改造資金需求總規(guī)模較大，據(jù)部門反映，部分老舊小區(qū)沒有物業(yè)維修專項(xiàng)基金，改造工作面臨著財(cái)政資金“投不起”、居民和社會(huì)資金不愿投、后期管護(hù)資金缺失等問題。據(jù)初步測算，假設(shè)按照補(bǔ)助基數(shù)XX元/平方米計(jì)算，僅今年計(jì)劃的X個(gè)小區(qū)項(xiàng)目補(bǔ)助就超過X個(gè)億。雖然中央、省撥付一定專項(xiàng)補(bǔ)助基金（X市級(jí)僅對(duì)X、X、X區(qū)等各實(shí)際功能區(qū)實(shí)施補(bǔ)助），市財(cái)政仍然面臨較大壓力。并且根據(jù)現(xiàn)有文件規(guī)定，符合中央財(cái)政補(bǔ)助的改造對(duì)象主要是XX年以前建成的小區(qū)不包括居民自建房為主的老舊小區(qū)，但在我市該時(shí)間段內(nèi)老舊小區(qū)或多或少夾雜著自建住房，如X小區(qū)商品房XX套、自建房X套（間），X小區(qū)商品房XX套、自建房XX套（間），X小區(qū)商品房X套，自建房XX套（間）。因此我市大部分老舊小區(qū)改造無法享受上級(jí)財(cái)政補(bǔ)助，很大程度增加了本級(jí)財(cái)政的投入負(fù)擔(dān)，影響改造工作的大范圍推進(jìn)。同時(shí)，調(diào)研發(fā)現(xiàn)部分居民缺乏“共享共建共治”和“購買服務(wù)”的觀念意識(shí)，認(rèn)為老舊小區(qū)改造主要是政府的事情，自己不用花錢，等、盼、靠政府投入思想非常普遍，因此往往改造意愿很強(qiáng)烈，說到投錢就沉默。（五）長效管理缺乏，改造成果難維持老舊小區(qū)在歷年各類創(chuàng)建工作中，雖經(jīng)過幾輪環(huán)境整治或單項(xiàng)改造，但“臟亂差”現(xiàn)象總是卷土重來。尤其是在今年新冠疫情期間老舊小區(qū)防控難度普遍大于新式小區(qū)，如多個(gè)開放式老舊小區(qū)為確保隔離到位，不得不封閉起來，但多次發(fā)生封閉隔斷障礙被破現(xiàn)象，進(jìn)出人員的隔離防控存在疏漏。究其原因，主要是小區(qū)治理力量不足，長效管理機(jī)制不健全。業(yè)委會(huì)方面，很多小區(qū)業(yè)委會(huì)是退休干部、熱心人士在管理，他們沒有執(zhí)法權(quán)主要以勸導(dǎo)為主，有時(shí)感嘆“管了也沒人聽”，有時(shí)認(rèn)為管得多了會(huì)得罪人，業(yè)委會(huì)整體職能作用沒有發(fā)揮。如一些居民在綠化或空地上圈地種菜，甚至在公共場所養(yǎng)雞養(yǎng)鴨、搭建鐵皮棚等，屢勸不止。物業(yè)方面，老舊小區(qū)收繳物業(yè)費(fèi)困難與物業(yè)管理不到位的矛盾比較突出。老舊小區(qū)多數(shù)住戶不愿意繳納較高的物業(yè)管理費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)入老舊小區(qū)；即便引入收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低的物業(yè)（據(jù)了解目前最低為XX元），部分業(yè)主因?qū)π^(qū)管理存在分歧不愿意交物業(yè)費(fèi)，部分業(yè)主認(rèn)為是自建房不需要交物業(yè)費(fèi)，如X小區(qū)XX多戶，2019年大約XX多戶居民沒有上交管理費(fèi)；物業(yè)費(fèi)收繳不到位，直接導(dǎo)致物業(yè)管理難以維持，最終降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或直接撤離棄管，形成惡性循環(huán)。街道社區(qū)方面，社區(qū)工作人員除書記、社工外，普遍沒有固定薪資，社區(qū)的很多工作人員要么是新進(jìn)大學(xué)生，要么是臨時(shí)人員，基層工作經(jīng)驗(yàn)匱乏或工作主動(dòng)性不夠，加上社區(qū)工作經(jīng)費(fèi)缺少，平時(shí)忙于完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)，極少參與老舊小區(qū)的管理；街道及駐社干部走訪巡查小區(qū)時(shí)間不多，對(duì)現(xiàn)有的小區(qū)業(yè)委會(huì)很少開展培訓(xùn)指導(dǎo)，往往造成“前期鼓勵(lì)成立業(yè)委會(huì)，最后卻任由其自生自滅”現(xiàn)象。如果改造完成后小區(qū)管理方繼續(xù)缺位，就會(huì)導(dǎo)致改造成果無法維持，步入“改造—破壞—再改造”的怪圈，造成人力和資金的浪費(fèi)。三、幾點(diǎn)建議（一）健全機(jī)制，摸清底數(shù)，加快出臺(tái)規(guī)劃方案老舊小區(qū)改造是個(gè)系統(tǒng)性工程，牽涉面廣，需要多個(gè)部門密切配合。市政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，牽頭成立相關(guān)職能部門參與的工作機(jī)構(gòu)，明確部門分工，劃分目標(biāo)責(zé)任。建立工作聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決老舊小區(qū)改造過程中的重點(diǎn)難點(diǎn)問題。盡快組織開展全市老舊小區(qū)調(diào)查摸底，真實(shí)準(zhǔn)確掌握老舊小區(qū)規(guī)模、房屋建筑本體、小區(qū)公共部分基礎(chǔ)設(shè)施和基本功能，老舊小區(qū)居民自治和物業(yè)管理的現(xiàn)狀，以及居民具體的改造需求等情況，建立全市老舊小區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息庫，建議將調(diào)查對(duì)象范圍放寬至20X年前建成的老舊小區(qū)。在此基礎(chǔ)上，盡快研究制定老舊小區(qū)改造規(guī)劃和“三年計(jì)劃”，明確老舊小區(qū)的具體分類和改造批次時(shí)間，明確改造的具體內(nèi)容和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，明確改造的投入保障和組織實(shí)施。規(guī)劃應(yīng)統(tǒng)籌好老舊小區(qū)改造、保障性安居工程等項(xiàng)目的關(guān)系，建議將老舊小區(qū)改造和文明城市創(chuàng)建、“污水零直排小區(qū)”建設(shè)、未來社區(qū)改造等工作有機(jī)結(jié)合。創(chuàng)新機(jī)制，研究出臺(tái)針對(duì)完善類、提升類改造的政策措施，在政府公共資源配置和資金投入等方面給予傾斜。（二）注重前期，統(tǒng)籌推進(jìn)，合理把握改造節(jié)奏住建、資規(guī)部門應(yīng)先行做好各老舊小區(qū)原始資料和圖紙的查找整理，基礎(chǔ)資料不完善、與項(xiàng)目實(shí)際不符合的，委托相關(guān)設(shè)計(jì)單位及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)測補(bǔ)繪。市政、電力、通訊、供水、燃?xì)獾炔块T單位和有關(guān)街道應(yīng)協(xié)助提供各老舊小區(qū)地下管網(wǎng)分布圖，并對(duì)地上各類相應(yīng)管線進(jìn)行集中調(diào)查清理。街道社區(qū)應(yīng)有序開展老舊小區(qū)改造宣傳動(dòng)員工作，讓群眾充分認(rèn)識(shí)到改造帶來的實(shí)效和好處，盡可能地取得廣大居民的理解和支持。同時(shí)，建議建立老舊小區(qū)改造項(xiàng)目庫制度，列入改造計(jì)劃項(xiàng)目應(yīng)有序進(jìn)行實(shí)地勘查和科學(xué)論證，比如對(duì)比改造與拆后重建的費(fèi)用，若差距不大建議實(shí)施“就地重建”；有些房屋可以進(jìn)行改造，但其不適合我市的長期發(fā)展規(guī)劃，要避免改造的重復(fù)浪費(fèi)。在論證的基礎(chǔ)上，選取細(xì)化改造方案優(yōu)、群眾改造意愿強(qiáng)烈、“共同締造”基礎(chǔ)好的項(xiàng)目，按“成熟一個(gè)，實(shí)施一個(gè)”的原則啟動(dòng)改造。（三）以人為本，突出重點(diǎn)，改造提升居住環(huán)境城市的發(fā)展和社區(qū)的建設(shè)都是牢固樹立“以人民為中心”的思想。針對(duì)建筑改造、道路交通和停車、管網(wǎng)系統(tǒng)、景觀綠化、適老化改造、社區(qū)服務(wù)體系6大方面，因地制宜來確定各小區(qū)菜單式改造內(nèi)容，優(yōu)先安排居民群眾反映集中、涉及共同利益的問題。一是支持存在多孔預(yù)制樓板等安全隱患較多的老舊小區(qū)拆舊建新。此類小區(qū)進(jìn)行綜合改造價(jià)值不大，反而還會(huì)增加安全隱患，建議采取拆舊建新的辦法?？稍谖７胯b定的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況和群眾意愿采取不同的安置方法。具備開發(fā)潛力地段的小區(qū)可引進(jìn)開發(fā)商進(jìn)行重新開發(fā)，適當(dāng)提高容積率，一并將托幼、養(yǎng)老、醫(yī)療等便民服務(wù)嵌入，提升土地的利用價(jià)值；借鑒鹿城等地做法，向需拆遷改造的住戶發(fā)放安置房“房票”，購買房地產(chǎn)開發(fā)的商品房實(shí)現(xiàn)異地安置。二是鼓勵(lì)多層住宅加裝電梯。參照X、X等地做法，盡快出臺(tái)電梯資金補(bǔ)助方案（X按電梯加裝費(fèi)用X%給予最高不超過X萬元/臺(tái)、X給予符合條件的X萬元/臺(tái)補(bǔ)助），進(jìn)一步優(yōu)化電梯安裝申報(bào)和審批流程，小區(qū)改造條件成熟的可適當(dāng)降低加裝電梯的啟動(dòng)門檻。若財(cái)政緊張可采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)、先建后補(bǔ)等方式。三是實(shí)施打通消防生命通道工程。實(shí)行老舊小區(qū)“一區(qū)一策”治理，結(jié)合老舊小區(qū)的建成年代、建筑高度、周邊環(huán)境、道路管網(wǎng)等方面情況開展改造，制定實(shí)施消防車通道治理方案，按照先急后緩、先易后難的原則盡快打通消防通道。四是完善老舊小區(qū)公共服務(wù)功能。優(yōu)先解決水、電、氣、路、排污等問題。改造零星空閑用地、改造綠化帶或與周邊單位共建等方式增加停車位，有條件的增設(shè)汽車充電樁和電瓶車充電棚。拓展居民公共活動(dòng)空間，及時(shí)維修翻新小區(qū)內(nèi)破損的公共休閑設(shè)施，增設(shè)小區(qū)健康步道、休閑游憩場地和健身器械，條件成熟的要建立完善老年人活動(dòng)中心，引入社會(huì)資本建設(shè)養(yǎng)老托育機(jī)構(gòu)。（四）多元投入，加大保障，健全資金籌措機(jī)制市政府要研究明確基礎(chǔ)類、完善類、提升類改造的政府和居民資金負(fù)擔(dān)比例，做好財(cái)政投入保障，探索構(gòu)建政府政策性引導(dǎo)、居民共建性出資、企業(yè)市場化參與、社會(huì)全方位支持的多元化融資機(jī)制。一是加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)的溝通對(duì)接，探索老舊小區(qū)專項(xiàng)債券等融資方式，鼓勵(lì)金融系統(tǒng)開發(fā)針對(duì)老舊小區(qū)改造的優(yōu)惠金融產(chǎn)品，探索居民戶內(nèi)改造、裝修、節(jié)能減排等消費(fèi)領(lǐng)域的個(gè)人貸款金融服務(wù)。二是探索利用增建商業(yè)設(shè)施、翻建結(jié)合擴(kuò)建等措施，合理利用小區(qū)及周邊閑置土地或簡陋房屋占地，在不影響規(guī)劃的情況下進(jìn)行二次開發(fā)；通過制定稅收優(yōu)惠等政策措施吸引社會(huì)資金投入，減輕財(cái)政資金壓力，實(shí)現(xiàn)資金平衡。三是出臺(tái)提取個(gè)人公積金用于加裝電梯等老舊小區(qū)改造的政策，適當(dāng)降低物業(yè)專項(xiàng)維修基金用于改造的申請(qǐng)門檻，減輕老舊小區(qū)改造籌資壓力。四是充分發(fā)揮責(zé)任企業(yè)和責(zé)任單位資金作用，加大對(duì)水電氣網(wǎng)等垂管部門協(xié)調(diào)力度，在預(yù)算審批、資金撥付等方面提高靈活度，為老舊小區(qū)改造提供便利。（五）綜合施策，規(guī)范運(yùn)作，促進(jìn)小區(qū)長效管理要堅(jiān)持改造與整治相結(jié)合，建設(shè)與管理相結(jié)合，持續(xù)加強(qiáng)老舊小區(qū)后續(xù)管理，鞏固改造成果。一是黨建進(jìn)小區(qū)，以黨建引領(lǐng)小區(qū)治理。加大街道對(duì)老舊小區(qū)的管理力度，建立駐社干部聯(lián)系老舊小區(qū)的工作制度，加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)的培訓(xùn)管理，規(guī)范業(yè)委會(huì)資金管理和物業(yè)監(jiān)管等制度。已經(jīng)成立業(yè)委會(huì)的可以進(jìn)一步充實(shí)業(yè)委會(huì)的紅色力量，還未成立業(yè)委會(huì)的可以幫助成立小區(qū)臨時(shí)業(yè)委會(huì)，在管理過程中逐步物色小區(qū)的能人志士加入業(yè)委會(huì)，建立健全居民自治管理機(jī)構(gòu)，夯實(shí)小區(qū)管理基礎(chǔ)。條件成熟的小區(qū)可以建立黨支部，提供黨組織為民服務(wù)清單，以“紅色”力量激發(fā)老舊小區(qū)管理“新動(dòng)能”。還可以借鑒X做法，出臺(tái)文件明確黨員機(jī)關(guān)干部必須兼任所住小區(qū)樓長、單元長等，賦予其社區(qū)服務(wù)職責(zé)，帶動(dòng)居民共同參與到小區(qū)治理。二是物業(yè)進(jìn)小區(qū)，以專業(yè)服務(wù)促進(jìn)小區(qū)管理。根據(jù)不同小區(qū)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力以及對(duì)物業(yè)管理的實(shí)際需求，采取社會(huì)化管理、準(zhǔn)物業(yè)管理、社區(qū)自治管理等多樣化的物業(yè)管理模式。建議建立物業(yè)管理征信系統(tǒng)，對(duì)業(yè)主惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的行為納入個(gè)人征信系統(tǒng)進(jìn)行警示，對(duì)物業(yè)企業(yè)管理失信并造成小區(qū)嚴(yán)重后果的進(jìn)行曝光。對(duì)于一時(shí)難以引進(jìn)物業(yè)企業(yè)的，可由街道設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，在各準(zhǔn)物業(yè)小區(qū)設(shè)置管理處，形成系統(tǒng)的管理網(wǎng)絡(luò)，實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理。三是執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，以亂象整治規(guī)范小區(qū)管理。聯(lián)合司法、綜合行政執(zhí)法、公安、消防、市場監(jiān)管、衛(wèi)健等多部門集中梳理小區(qū)常見違法違規(guī)行為問題，明確執(zhí)法責(zé)任單位，編制違法事項(xiàng)清單并在小區(qū)公告。通過“城市大腦”建設(shè)延伸到小區(qū)，采取攝像頭抓拍違法行為的形式，開展“非接觸性執(zhí)法”，由指揮中心分派給各執(zhí)法部門依法處理。同時(shí)，加強(qiáng)業(yè)委會(huì)、物業(yè)和屬地社區(qū)、街道的溝通，定期召開小區(qū)社情研判會(huì)，對(duì)小區(qū)的各種違法情況進(jìn)行分析，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)管理的支撐，完善小區(qū)執(zhí)法治理體系。老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告6根據(jù)在2016年度常委會(huì)《城市供水條例》和《廣州市城市供水用水條例》執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的海珠區(qū)南石頭街道福南新街16-27號(hào)大院公共用水、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等存在問題，在陳建華主任等常委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的倡導(dǎo)下，常委會(huì)將“推進(jìn)老舊小區(qū)微改造”定為常委會(huì)2017年重點(diǎn)調(diào)研課題之一。2017年3月，陳建華主任批示成立了由唐航浩副主任任組長的重點(diǎn)課題調(diào)研組，率隊(duì)多次深入調(diào)研，并要求調(diào)研組以福南新街大院為典型，解剖麻雀，廣泛調(diào)研，總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為推進(jìn)該項(xiàng)重大民生工程、營造更干凈更整潔更平安更有序城市環(huán)境，提出對(duì)策建議。調(diào)研組先后4次到海珠區(qū)福南新街16-27號(hào)大院開展實(shí)地調(diào)研，并多次深入越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)明察暗訪、了解情況、聽取意見，組織市城市更新局、市國土規(guī)劃委、市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財(cái)政局、越秀區(qū)政府、荔灣區(qū)政府等部門和單位召開專題調(diào)研會(huì)議，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥進(jìn)行專題調(diào)研，并通過期刊、雜志等途徑查找國內(nèi)城市更新和老舊小區(qū)綜合整治相關(guān)實(shí)踐案例分析、報(bào)道等文獻(xiàn)，充實(shí)基礎(chǔ)資料。在認(rèn)真調(diào)研我市各區(qū)典型微改造項(xiàng)目，特別是在認(rèn)真分析海珠區(qū)福南新街16-27號(hào)大院微改造案例的基礎(chǔ)上，調(diào)研組對(duì)廣州市老舊小區(qū)微改造主要做法進(jìn)行分析和總結(jié)，梳理并歸納了兄弟城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，書面征求課題調(diào)研組成員、城建環(huán)資委員會(huì)委員、城建環(huán)資專家?guī)鞂＜覍?duì)報(bào)告初稿的意見，綜合形成了本調(diào)研報(bào)告，為進(jìn)一步推動(dòng)我市老舊小區(qū)微改造工作提出了有關(guān)建議。一、我市老舊小區(qū)微改造工作情況及其分析（一）全市工作概況作為超大型城市，廣州市存在大量老舊小區(qū)，中心老城區(qū)越秀、荔灣量最大。據(jù)2016年市城市更新局匯總統(tǒng)計(jì)，我市擬將2000年前建成的779個(gè)老舊小區(qū)實(shí)施分批改造。其中，包括新中國成立前建成老舊小區(qū)31個(gè)、新中國成立后至1980年建成老舊小區(qū)198個(gè)、1980年至1990年建成老舊小區(qū)224個(gè)、1990年至2000年建成老舊小區(qū)326個(gè)，一共包含約3.77萬棟房屋，建筑面積約5180萬平方米，涉及居民約80萬戶，人口約260萬人。我市老舊小區(qū)微改造工作目前做法是由城市更新局統(tǒng)籌，牽頭制定具體落實(shí)方案、工作流程和標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門，負(fù)責(zé)對(duì)各區(qū)的指導(dǎo)監(jiān)督；各區(qū)、鎮(zhèn)街作為落實(shí)主體，負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)摸查、項(xiàng)目評(píng)估、方案編制、方案審定、資金統(tǒng)籌、項(xiàng)目實(shí)施、成立居民自治組織、建立長效管養(yǎng)機(jī)制、信訪維穩(wěn)等工作。微改造已經(jīng)開展的工作有：一是開展調(diào)研摸查。根據(jù)2015年國家住建部要求，2016年市城市更新局組織各區(qū)對(duì)全市2000年前建成的老舊居住小區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)摸查，同時(shí)了解民意訴求，掌握老舊小區(qū)微改造一線實(shí)際情況。二是制定規(guī)范性文件和實(shí)施方案。2015年底，《廣州市城市更新辦法》發(fā)布。2016年底，市城市更新局印發(fā)了《廣州市老舊小區(qū)微改造實(shí)施方案》，提出有關(guān)任務(wù)目標(biāo)，并明確了有關(guān)改造內(nèi)容，有關(guān)工作全面鋪開。三是制定年度計(jì)劃推進(jìn)落實(shí)。每年制定項(xiàng)目計(jì)劃和資金安排，2016、2017年城市更新年度正式計(jì)劃共安排財(cái)政資金2.5億元，推進(jìn)老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目109個(gè)，涉及用地面積794公頃。其中，2016年安排項(xiàng)目19個(gè)，資金約5000萬，總用地面積約268公頃；2017年安排90個(gè),資金約2億，總用地面積約526公頃。（二）海珠區(qū)福南新街16-27號(hào)大院微改造案例分析福南新街大院位于南石頭街道泉塘社區(qū)，該大院包含廣州市四建公司、廣州橡膠企業(yè)集團(tuán)有限公司、廣州市機(jī)電研究所等單位的5個(gè)宿舍，屬于無物業(yè)管理的老舊宿舍，水電氣基礎(chǔ)民生設(shè)施是上世紀(jì)八十年代的產(chǎn)物，雖經(jīng)多次維修，但設(shè)施設(shè)備仍然陳舊老化，管線破損十分嚴(yán)重，加上周邊商住小區(qū)增多、石溪水廠搬遷等因素，造成附近區(qū)域供水水壓不足，其中16-27號(hào)大院三樓以上住戶用水十分困難。此外，因該小區(qū)早年已進(jìn)行房改，原屬單位市四建公司不再負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)部的公共環(huán)境和設(shè)施維護(hù)，同時(shí)也無物業(yè)管理。加上小區(qū)臨近珠江醫(yī)院，部分居民將房屋違法改建為“房中房”出租，房管部門執(zhí)法難；外圍臨街餐飲店較多，消防通道屢遭堵塞，油煙污染擾民嚴(yán)重等，導(dǎo)致社區(qū)綜合環(huán)境破舊、雜亂，對(duì)此居民的改造意愿非常強(qiáng)烈。在市人大常委會(huì)執(zhí)法檢查后，海珠區(qū)委、區(qū)人大常委會(huì)、區(qū)政府迅速部署協(xié)調(diào)改造工作。區(qū)城管、住建、科工商信局，市自來水公司、燃?xì)夤?、供電公司、南石頭街道等共同配合，用半年多時(shí)間，基本完成了該大院的綜合改造工作。今年春節(jié)前，新的供水系統(tǒng)已經(jīng)正式運(yùn)行，居民用水難問題得到有效解決。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院內(nèi)戶外管道更新鋪設(shè)、電表后線路鋪設(shè)及電表安裝等工程也已完成；周邊公共設(shè)施綠化等完成了升級(jí)改造，環(huán)境得到較大改善和優(yōu)化。繼第一期微改造取得階段性成果后，市人大常委會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)等赴福南新街社區(qū)調(diào)研，提出后續(xù)改造建議，推動(dòng)打造我市老舊小區(qū)微改造示范項(xiàng)目。與此同時(shí)，16-27號(hào)大院周邊其他居民紛紛表示出強(qiáng)烈的改造意愿。海珠區(qū)人大常委會(huì)、區(qū)政府等也計(jì)劃以此為契機(jī)，為老舊小區(qū)微改造在全區(qū)的鋪開積累經(jīng)驗(yàn)，開展了調(diào)研摸查，制定了實(shí)施方案和成立工作機(jī)構(gòu)，通過區(qū)先行墊付和申請(qǐng)納入市資金計(jì)劃，奠定資金基礎(chǔ)，統(tǒng)籌有序?qū)嵤?。截?2月11日，項(xiàng)目立項(xiàng)調(diào)整待召開區(qū)政府常務(wù)會(huì)議審定后實(shí)施。詳細(xì)設(shè)計(jì)方案和施工圖紙編制計(jì)劃于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小區(qū)內(nèi)低矮建筑和原有建筑面積、產(chǎn)權(quán)、居住戶數(shù)摸查和居民意愿征詢工作（具體詳見附件：海珠區(qū)南石頭街福南新街16-27號(hào)大院及周邊社區(qū)微改造案例有關(guān)材料）。福南新街小區(qū)的微改造過程主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1.反應(yīng)迅速，組織有力。在海珠區(qū)將福南新街16-27號(hào)綜合改造工作任務(wù)下達(dá)給南石頭街道后，該街道迅速行動(dòng)，確立了從社區(qū)基本公共服務(wù)需求著手的原則，將其列入街道2016年重點(diǎn)工作項(xiàng)目，制定實(shí)施方案，積極籌措資金，成立專門工作小組，協(xié)調(diào)、爭取區(qū)相關(guān)部門認(rèn)可和支持，抓緊推進(jìn)。2.宣傳到位，發(fā)動(dòng)深入。為使改造得到居民住戶支持，街道開展了大量居民宣傳溝通工作，通過形式多樣的方式，運(yùn)用公開信、告示欄、宣傳窗等載體向有關(guān)居民群眾宣傳此次改造的方向和內(nèi)容。街道辦事處負(fù)責(zé)人多次召開居民會(huì)議，現(xiàn)場聽取群眾意見、建議，盡量按照居民提出的要求進(jìn)行改造；積極協(xié)調(diào)區(qū)職能部門和相關(guān)企業(yè)參與到改造中來，為改造順利開展鋪平道路。3.民意為先，廣納意見。由于該小區(qū)屬于典型的無物業(yè)管理老舊工業(yè)宿舍區(qū)，為克服出現(xiàn)居民不理解、意見不統(tǒng)一、集資難、不支持甚至阻撓改造等社區(qū)改造經(jīng)常遇到的難題，街道改變以往政府主導(dǎo)、自定方案推行改造的工作模式，重點(diǎn)做好前期居民意見收集工作，摸清居民改造意愿和小區(qū)改造底數(shù)，組織工作人員逐家逐戶上門派發(fā)調(diào)查問卷，走訪調(diào)查率達(dá)85%。此外，還針對(duì)居民提出的小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施破舊、車輛亂停放和噪音污染等方面問題不斷完善改造方案。4.居民自治，群策群力。為充分發(fā)揮居民的自治作用，促進(jìn)居民提高“自我教育、自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督”的水平和能力，強(qiáng)化居民自治的責(zé)任感和歸屬感，在多方努力下，街道指導(dǎo)該有關(guān)居民樓成立大樓管理小組，負(fù)責(zé)改造工作推進(jìn)過程中的具體宣傳和溝通工作，有效發(fā)揮群眾主體作用，充分調(diào)動(dòng)群眾的參與熱情，營造出“街道要我改”到“主動(dòng)要求改”和“有人協(xié)調(diào)改”的小區(qū)改造氛圍。5.全程監(jiān)督，保證質(zhì)量。為保證小區(qū)改造工程質(zhì)量，街道安排居委會(huì)和大樓管理小組成員積極參與到微改造工程的日常監(jiān)督中，加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理、督導(dǎo)，及時(shí)處理施工過程中出現(xiàn)的各種突發(fā)情況和居民意見。大樓管理小組定期向全體居民通報(bào)改造工作進(jìn)度和施工質(zhì)量情況，保障居民知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。6.成效明顯，居民滿意。此次改造的初衷就是為解決困擾大樓居民多年用水難、居住環(huán)境差問題。隨著供水系統(tǒng)的更換，大院環(huán)境的整飾和逐漸美化，居民群眾日益感受到改造工作帶來的對(duì)生活的切身改變。經(jīng)過改造，小區(qū)面貌煥然一新，成效明顯，受到居民一致好評(píng)，周邊尚未改造的小區(qū)居民也紛紛表達(dá)了強(qiáng)烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社會(huì)效果。（三）其他典型微改造項(xiàng)目現(xiàn)狀及其分析2017年4月至10月期間，調(diào)研組通過調(diào)查走訪、隨機(jī)暗訪等方式深入越秀區(qū)仰忠社區(qū)，海珠區(qū)濱江街草芳圍社區(qū)，荔灣區(qū)西村街廣啤雅苑、協(xié)和社區(qū)、西灣東社區(qū)，恩寧路永慶坊和十三行歷史文化街區(qū)，天河區(qū)石牌村，白云區(qū)景泰街大金鐘路48號(hào)大院、柯子嶺村，黃埔區(qū)文沖船廠生活區(qū)，實(shí)地考察了多個(gè)典型微改造項(xiàng)目，并與有關(guān)各區(qū)人大常委會(huì)、區(qū)政府、街道進(jìn)行座談交流，以掌握我市老舊小區(qū)微改造工作情況。在此基礎(chǔ)上，調(diào)研組梳理了各區(qū)老舊小區(qū)微改造典型項(xiàng)目的工作重點(diǎn)、組織籌建方式及存在的問題。1.上述典型項(xiàng)目的工作側(cè)重點(diǎn)。（1）以改善民生基礎(chǔ)設(shè)施為主要方向的有：越秀區(qū)仰忠社區(qū)內(nèi)共有房屋138棟，其微改造項(xiàng)目以“三改造一落實(shí)”模式推進(jìn)，即改造公共設(shè)施（包括“三線”、“三管”、室外公共消防設(shè)施、小區(qū)視頻監(jiān)控等），改造老舊房屋（包括樓道整飾、維修化糞池、樓道內(nèi)線管更換、維修補(bǔ)建樓梯地名牌、改造小區(qū)圍墻等），改造人居環(huán)境（包括小區(qū)內(nèi)道路維修改造、提升小區(qū)整體綠化、建設(shè)社區(qū)文化設(shè)施等），落實(shí)完善社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制等；海珠區(qū)濱江街草芳圍老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目將實(shí)施二次供水及完善消防設(shè)施等民生工程作為改造重點(diǎn)；荔灣區(qū)西村街微改造項(xiàng)目對(duì)社區(qū)內(nèi)生活排污管段重新鋪設(shè)，改造化糞池，并修整園區(qū)內(nèi)路面，修繕西村文化廣場；白云區(qū)景泰街大金鐘路48號(hào)大院、柯子嶺村微改造項(xiàng)目主要改造了轄內(nèi)道路，進(jìn)行了雨污分流、供水管網(wǎng)改造和三線整治并相應(yīng)增設(shè)公共設(shè)施等。（2）以維護(hù)和傳承歷史風(fēng)貌為主要方向的有：荔灣區(qū)十三行街區(qū)遍布民國初期的小洋樓，該街區(qū)微改造項(xiàng)目（一期）按照修舊如舊的原則實(shí)施，現(xiàn)已基本完成；恩寧路永慶坊將原來的民居功能轉(zhuǎn)換為商業(yè)功能，導(dǎo)入創(chuàng)客空間、文化創(chuàng)意、教育等產(chǎn)業(yè)；白云區(qū)柯子嶺微改造項(xiàng)目對(duì)牌坊及外立面進(jìn)行了整改裝飾，并把握該村客家文脈，打造了客家風(fēng)情長廊。（3）以整治提升環(huán)境景觀為主要方向的有：天河區(qū)針對(duì)城中村“臟、亂、差、堵”現(xiàn)象，選取了石牌村綠荷西大街等重點(diǎn)街巷作為微改造試點(diǎn)路段，進(jìn)行了路段沿線外立面改造、沿線路面改造、沿線地下綜合管線整治、排水工程和電氣照明燈改造以及街心公園建設(shè)及智能門禁安裝等。白云區(qū)景泰街大金鐘路48號(hào)大院進(jìn)行了外立面整飾；黃埔區(qū)已經(jīng)完成微改造項(xiàng)目實(shí)施方案的編制，計(jì)劃對(duì)文沖船廠生活區(qū)的破損建筑外墻等進(jìn)行整飾及改造。2.上述典型項(xiàng)目的組織模式與資金籌措特點(diǎn)。越秀區(qū)為貫徹落實(shí)市委主要領(lǐng)導(dǎo)“將珠光街作為越秀區(qū)老舊社區(qū)‘三線三管’整治試點(diǎn)”有關(guān)批示精神，選擇仰忠社區(qū)為試點(diǎn)，成立了時(shí)任市人大常委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)為組長的仰忠社