房地產(chǎn)法課件第八章：城鎮(zhèn)住房制度的改革與立法

第八章

城鎮(zhèn)住房制度的改革與立法第一節(jié)城鎮(zhèn)住房制度改革概述一、城鎮(zhèn)住房制度改革的必要性四個弊病二、城鎮(zhèn)住房制度改革的模式選擇和歷史進程三種類型三、城鎮(zhèn)住房制度改革

的基本原則（一）國家、集體、個人三者共同負(fù)擔(dān)的原則（二）租、售、建并舉的原則（三）統(tǒng)一政策下的因地制宜、分散決策原則（四）新舊機制轉(zhuǎn)換的原則第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度

的政策和立法一、城鎮(zhèn)住房制度改革的重要政策和立法二、城鎮(zhèn)住房制度改革的政策和立法的主要內(nèi)容（一）公房提租與補貼（二）建立住房公積金制度（三）出售公有住房（四）住房分配貨幣化

（三）出售公有住房1、售房范圍不宜出售的公有住房范圍2、售房對象職工家庭3、售房價格成本價、標(biāo)準(zhǔn)價、市場價

4、購買公有住房的優(yōu)惠待遇房價折扣：現(xiàn)住房折扣；工齡折扣；一次性付款折扣減免部分稅費·5、付款方式一次付款分期付款·6、售房程序

（四）住房分配貨幣化1、建立以經(jīng)濟適用房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系；2、增強個人購房能力；個人住房貸款的對象個人住房貸款的條件個人住房貸款的期限與利率個人住房貸款的擔(dān)保

第三節(jié)公房售后產(chǎn)權(quán)1、職工以市場價購買的住房：產(chǎn)權(quán)歸個人，可自由買賣2、職工以成本價購買的住房：產(chǎn)權(quán)歸個人，5年后可以上市買賣3、職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房：部分產(chǎn)權(quán)，原售房單位有優(yōu)先購買權(quán)、租用權(quán)

第四節(jié)已購公有住房和

經(jīng)濟適用住房上市出售一、出售的意義二、出售的條件三、出售的程序四、出售收入的歸屬

第九章物業(yè)管理法律問題第一節(jié)物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理沿革2003年5月28日，國務(wù)院通過了《物業(yè)管理條例》，自2003年9月1日起施行二、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

三、物業(yè)管理的法律

性質(zhì)和特征（一）物業(yè)管理的法律性質(zhì)行政管理關(guān)系說民事關(guān)系說（二）物業(yè)管理的法律特征1、物業(yè)管理關(guān)系是一種民事關(guān)系2、物業(yè)管理關(guān)系基于委托合同而產(chǎn)生3、物業(yè)管理關(guān)系具有有償性

四、物業(yè)管理的原則1、業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則2、物業(yè)管理公司實行合同聘用的原則3、社會化管理、企業(yè)化經(jīng)營原則4、由物業(yè)管理公司實行全方位、多層次管理服務(wù)的原則

五、物業(yè)管理的內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務(wù)房屋建筑主體的管理、物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的管理、公共環(huán)境衛(wèi)生的管理等（二）針對性地專項服務(wù)日常生活類服務(wù)、商業(yè)服務(wù)類等（三）委托性的特約服務(wù)

第二節(jié)物業(yè)管理主體

——業(yè)主一、業(yè)主的概念和業(yè)主公約（一）業(yè)主的概念房屋的所有權(quán)人（二）業(yè)主公約全體業(yè)主以書面形式訂立的自治規(guī)范，對全體業(yè)主有約束力。

二、業(yè)主大會（一）業(yè)主大會的職責(zé)（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

（二）業(yè)主大會的召開1、第一次大會在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立2、年度會議業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議，每年至少要召開一次。經(jīng)過20%以上的業(yè)主提議，可以召開臨時業(yè)主大會。3、法定人數(shù)：應(yīng)當(dāng)有持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。投票權(quán)根據(jù)業(yè)主物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。

三、業(yè)主委員會（一）業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位代表全體業(yè)主實施自治管理的組織業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)是否具有獨立的民事主體資格？德國、法國、日本、美國四種模式的比較

（二）業(yè)主委員會的職責(zé)（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

（5）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和設(shè)立條件依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人設(shè)立條件：四個二、物業(yè)管理企業(yè)法律地位管理權(quán)源于業(yè)主；是獨立的企業(yè)法人；與業(yè)主委員會合作。

三、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)（一）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利七項權(quán)利（二）物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)六項義務(wù)四、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理不同資質(zhì)的企業(yè)所應(yīng)具備的條件

第四節(jié)物業(yè)管理服務(wù)合同一、物業(yè)管理服務(wù)合同的概念和內(nèi)容二、物業(yè)管理服務(wù)合同