房地產(chǎn)各階段涉稅相關(guān)事項(xiàng)整理

房地產(chǎn)企業(yè)各階段與稅相關(guān)事項(xiàng)取得土地使用權(quán)階段政府出讓土地，企業(yè)支付土地出讓金、契稅、耕地占用稅，能取得政府財(cái)政票據(jù)或完稅憑證，可以作為抵扣企業(yè)所得稅、土地增值稅和增值稅的依據(jù)企業(yè)所得稅：適用稅率25%，取得票據(jù)可按25%抵扣企業(yè)所得稅率；土地增值稅：按四級(jí)稅率，加計(jì)扣除20%及開發(fā)費(fèi)用按基數(shù)10%扣除，可以抵扣土地增值稅分別為39%、47%、50%、43%；1*〔1+30%〕*30%=39%；1*〔1+30%〕*40%-1*5%=47%1*〔1+30%〕*50%-1*15%=50%1*〔1+30%〕*60%-1*35%=43%增值稅：可以按當(dāng)期銷售占地面積抵減銷項(xiàng)稅：1/(1+11%)*11%=9.91%每1元土地取得本錢，適用土地增值稅率為30%時(shí)，通過抵稅，可以節(jié)約現(xiàn)金流出=25%+39%*〔1-25%〕+9.91%=64.16%獲得抵稅收益=25%+39%*〔1-25%〕=54.25%；其他方式取得土地，通過買賣、抵債、投資入股、合資建房、交換、贈(zèng)與、繼承取得的土地，非政府財(cái)政票據(jù)，不能抵扣增值稅，可以抵企業(yè)所得稅及土地增值稅，剔除增值稅影響，抵稅效果如下：并購(gòu)取得的土地使用權(quán)：〔1〕100%控股合并，原企業(yè)存續(xù)，以原企業(yè)的名義繼續(xù)開發(fā)土地，不需變更土地使用權(quán)登記，工程開發(fā)完成后，子公司以稅后利潤(rùn)分紅，母公司不用再繳納所得稅；〔2〕吸收合并的，原企業(yè)不再存續(xù)，需變更土地使用權(quán)登記；為取得土地使用權(quán)實(shí)施的股權(quán)購(gòu)并，實(shí)質(zhì)仍被認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，需按規(guī)定繳納土地增值稅；參照〔國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)、國(guó)稅函〔2009〕387號(hào)、國(guó)稅函〔2011〕415號(hào)文件；房地產(chǎn)房屋拆遷階段1、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：屬于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)本錢，可稅前扣除，并作為加計(jì)扣除依據(jù)，不能抵增值稅，可以作為土地增值稅、企業(yè)所得稅前抵扣工程，抵稅效果如下：根據(jù)2011年1月21日開始實(shí)施的<國(guó)務(wù)院令第590號(hào)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>，由“房屋征收部門與被征收人……訂立補(bǔ)償協(xié)議”、“禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)”。鼓勵(lì)由政府部門對(duì)被征收人進(jìn)行拆遷安置后，以凈地出讓土地使用權(quán)；實(shí)際土地出讓時(shí)，仍存在毛地出讓，由受讓方對(duì)被征收人拆遷安置補(bǔ)償；〔原<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>已廢止〕由企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)入賬憑證：拆遷補(bǔ)償協(xié)議，領(lǐng)款人簽字，身份證復(fù)印件，通過銀行將補(bǔ)償款轉(zhuǎn)賬至受償人的轉(zhuǎn)賬憑證，具體包括①拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議或合同；

②被拆遷人的身份證復(fù)印件、聯(lián)系等資料；

③被拆遷人簽收拆遷款的拆遷收據(jù)；支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷〔回遷〕合同和簽收花名冊(cè)

④支付被拆遷人拆遷補(bǔ)償費(fèi)的銀行單據(jù)；防止使用現(xiàn)金。

⑤政策性搬遷文件及公告〔提前將拆遷資料交與拆遷片區(qū)主管稅務(wù)所備案及開發(fā)企業(yè)備查〕；

⑥被拆遷人原房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件。⑦地稅部門開具的免稅專用收據(jù)〔有些地方規(guī)定〕

2、房屋拆遷管理費(fèi)、房屋拆遷費(fèi)：屬于開發(fā)本錢項(xiàng)〔1〕屬于政府管理部門收費(fèi)，取得符合規(guī)定的專用財(cái)政票據(jù)，不能抵扣增值稅，可以抵扣土地增值稅、企業(yè)所得稅；抵稅效果同拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；〔2〕屬于第三方費(fèi)用，取得符合規(guī)定的專用發(fā)票，可以抵扣增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，抵稅效果如下：〔3〕屬于第三方費(fèi)用，取得普通發(fā)票，不能抵扣增值稅，可以抵扣土地增值稅、企業(yè)所得稅，抵稅效果同拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；〔4〕屬于第三方費(fèi)用，不能取得發(fā)票，那么不能抵扣增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，還需按規(guī)定調(diào)增企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)，按25%繳納企業(yè)所得稅；房地產(chǎn)勘察設(shè)計(jì)階段、房地產(chǎn)工程報(bào)驗(yàn)階段、招投標(biāo)階段：屬于開發(fā)本錢項(xiàng)屬于政府管理部門收費(fèi)，取得符合規(guī)定的專用財(cái)政票據(jù)，不能抵扣增值稅，可以抵扣土地增值稅、企業(yè)所得稅；抵稅效果同拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；屬于第三方提供貨物、效勞的，參照二中相關(guān)表述；房地產(chǎn)施工階段〔建筑安裝〕1、上游供給商選擇：一般納稅人和小規(guī)模納稅人身份不同，取得不同發(fā)票類型，適用不同的增值稅率，結(jié)合含稅購(gòu)置價(jià)差異，測(cè)算各種情況下臨界點(diǎn)，作為選擇供給商的參考依據(jù)；以一般納稅人適用17%稅率，與小規(guī)模納稅人適用3%稅率為例：臨界點(diǎn)從小規(guī)模納稅納稅人處含稅采購(gòu)價(jià)z=從一般納稅人處采購(gòu)含稅價(jià)x*86.92%從一般納稅人處采購(gòu)含稅價(jià)100元貨物，取得增值稅專用發(fā)票，如果從小規(guī)模納稅人處采購(gòu)?fù)瑯拥呢浳?，取得稅?wù)機(jī)關(guān)代開的3%增值稅發(fā)票，那么含稅價(jià)大于86.92元時(shí)，從一般納稅人處采購(gòu)適宜；含稅價(jià)小于86.92元時(shí)，從小規(guī)模納稅人處采購(gòu)適宜；2、營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程出包方式選擇如果房地產(chǎn)企業(yè)自己購(gòu)材料，通常能取得17%的增值稅專用發(fā)票，可作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣；在這種情況下作為承建方的承包人，以清包工形式提供建筑效勞，可以選擇按簡(jiǎn)易方法繳納增值稅，適用稅率為3%，那么房地產(chǎn)企業(yè)只能取得3%的進(jìn)項(xiàng)增值稅發(fā)票；如果以包工包料形式出包，承包方適用增值稅率為11%，房地產(chǎn)企業(yè)可以取得適用稅率11%的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票；可根據(jù)材料款占總承包金額的比例，確定選擇出包方式，如圖中所示；房地產(chǎn)竣工銷售階段、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)費(fèi)用政府管理部門收費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)：取得專用財(cái)政票據(jù)或完稅憑證，不能抵增值稅和土地增值稅，可以按25%抵企業(yè)所得稅；企業(yè)機(jī)構(gòu)提供的效勞等：不能抵土地增值稅，取得專用發(fā)票，可以按適用稅率抵增值稅，按25%抵企業(yè)所得稅；內(nèi)部憑證：如工資單，由企業(yè)按規(guī)定自行編制審核，不能抵增值稅、土地增值稅，可以按25%稅率抵企業(yè)所得稅；實(shí)現(xiàn)銷售收入時(shí)的稅務(wù)處理1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)普通住宅銷售，增值率未超20%的免征土地增值稅，定價(jià)臨界點(diǎn)確定設(shè)增值率a,不含可抵相關(guān)稅金的可抵扣工程合計(jì)X，含稅收入Y，城建稅率7%，教育費(fèi)用附加征收率3%，地方教育費(fèi)附加征收率2%，那么稅金可抵扣本錢=Y/(1+11%)*11%*12%=0.01Y;增值率a=〔0.9Y-X-0.01Y〕/X當(dāng)a=20%時(shí)，Y=1.3483X，如含稅收入Y低于此值，普通住宅應(yīng)納土增為0；假設(shè)高于此值，設(shè)高出金額為b,增加收入=b/1.11=0.9b，增加稅金可抵扣本錢0.01b增加稅后收益=〔0.9b-0.01b〕*(1-25%)=0.89b*(1-25%)增加稅后土地增值稅=〔1.2X-X+0.89b〕*30%*〔1-25%〕增加的稅后收益與增加的稅后土地增值稅相等時(shí)，即0.89b-〔1.2X-X+0.89b〕*30%=0那么0.89b>〔1.2X-X+0.89b〕*30%時(shí)，增加稅后凈收益為正數(shù)，漲價(jià)可行，此時(shí)b>9.63%X2、房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，需按規(guī)定預(yù)征增值稅及土地增值稅〔1〕增值稅：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷〔1+適用稅率〕*3% 〔2〕土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款；應(yīng)預(yù)征的土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)*預(yù)征率〔2%、1.5%、1%〕；3、房子未建好時(shí)，收取定金、認(rèn)籌金的稅務(wù)處理國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第六條明確規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，應(yīng)該以簽訂《預(yù)售合同》或《銷售合同》為前提。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房業(yè)主簽訂了《預(yù)售合同》或《銷售合同》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取了業(yè)主的款項(xiàng)〔如定金、預(yù)付款等〕，均應(yīng)該按照規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅；反之，房地產(chǎn)公司沒有與購(gòu)房者簽訂相關(guān)合同，所收取的款項(xiàng)，不需要繳納企業(yè)所得稅。4、房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用，如住房維修基金，獨(dú)立核算時(shí)，不作為銷售收入征土地增值稅及企業(yè)所得稅；不分開核算，計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)置方一并收取，作為企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)，同時(shí)作為開發(fā)本錢計(jì)征土地增值稅，但不作為加計(jì)20%扣除標(biāo)準(zhǔn)?！矅?guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)〕。企業(yè)應(yīng)對(duì)上述款項(xiàng)進(jìn)行獨(dú)