溫泉假日酒店項目可行性研究報告

萬寧銀湖溫泉假日酒店工程可行性研究報告萬寧銀湖溫泉假日酒店工程可行性研究報告〔征求意見稿〕海南正理工程投資參謀二零一三年八月目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 第二章投資環(huán)境與市場分析2.1投資環(huán)境分析當前海南省經(jīng)濟社會開展長期向好的根本態(tài)勢沒有改變，根底配套設施在不斷建設和完善，加快推進城鎮(zhèn)化進程促進剛性和改善性居住需求不斷增加，“十八大〞提出增加居民收入增加了人們的購房預期，獨特優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境吸引著大量島外居民前來度假居住等等，這一系列的有利因素，都在有力支撐著我省房地產(chǎn)業(yè)的開展。本報告經(jīng)過研究分析得出海南具有良好的房地產(chǎn)投資環(huán)境的重要因素如下：①國內經(jīng)濟開展良好改革開放30多年使國民財富增長，富裕家庭增多，人均可支配收入增強，人們的傳統(tǒng)消費觀念發(fā)生了變化，由溫飽向享受型轉變。在居住方面，有能力和條件的富裕階層，不滿足于原來的居住環(huán)境，而是追求健康舒適的新居住環(huán)境，購置第二套房產(chǎn)的人越來越多。而近年來，隨著經(jīng)濟社會的進一步開展，為了滿足度假、療養(yǎng)功能需要的購房需求不斷增長，這也使得擁有優(yōu)良自然環(huán)境的城市當?shù)氐禺a(chǎn)市場備受關注。②海南根底設施不斷完善根底設施不斷完善，2021年新增公路通車里程6484公里，其中高速公路130公里；新增高鐵308公里、空中航線120條、萬噸以上港口泊位4個；東環(huán)高鐵、?？诶@城高速、三亞繞城高速、海屯高速、文昌清瀾大橋等建成通車；東方電廠、海南電網(wǎng)跨海聯(lián)網(wǎng)一期、華能戈枕水利樞紐等建成運營；西環(huán)高鐵、屯昌至瓊中高速公路、美蘭機場二期、鳳凰機場三期、馬村港二期、國投孚寶30萬噸原油碼頭、中海油300萬噸液化天然氣站線、昌江核電、紅嶺水利樞紐等一大批工程有力推進；博鰲機場開始征地動遷，瓊州海峽跨海通道工程列入國家“十二五〞規(guī)劃。③海南自然資源不可復制海南的氣候、地理環(huán)境是中國唯一的，也是世界最好之一。海南的資源優(yōu)勢，也是有別于其他省份不可復制的旅游資源。正是這種稀缺、不可替代、不可復制的自然資源，奠定了海南房地產(chǎn)業(yè)開展的基石，吸引著眾多的國內外投資者。正在建設的海南“國際旅游島〞，使海南成為我國面向世界的旅游國際品牌。海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略之后，海南政府受到國家政策的大力支持，全面推進綠色之島、開放之島、繁榮之島、文明之島、和諧之島建設，使海南島“度假天堂〞的地位顯現(xiàn)，成為國內最理想的“第二居住地〞和“養(yǎng)老基地〞，吸引了越來越多的島外人士來海南度假和置業(yè)，有效拉動海南的旅游房地產(chǎn)開發(fā)和高端酒店建設以及產(chǎn)權式酒店的開展。2.2萬寧市投資環(huán)境分析萬寧市氣候溫和宜人，是海南最適宜居中的城市之一，其處于三亞和?？趦纱舐糜纬鞘械闹虚g點，東線高速公路、東環(huán)鐵路縱貫全市，交通便利。而隨著博鰲機場、萬寧至儋州高速公路等工程的建成，將進一步提高萬寧的旅游地位。借助眾多利好政策，萬寧市近年來利用區(qū)位和自然資源優(yōu)勢推動旅游業(yè)快速開展，借旅游業(yè)的開展進一步帶動旅游地產(chǎn)的開展，在興隆、石梅灣、神州半島等旅游開發(fā)區(qū)建設具有度假休閑第二或第三居所的特點居住產(chǎn)品，吸引島外客戶投資置業(yè)。2021年萬寧市繼續(xù)開展“工程建設年〞活動，萬寧市安排實施重點工程156個，總投資131.54億元。嚴格落實“六個一〞工程工作機制，推進神州半島、石梅灣、山欽灣、日月灣、南燕灣和萬城、興隆等地區(qū)工程建設。奧特萊斯品牌折扣店年內竣工投入運營。啟動省級儲藏地工程、小海新區(qū)、中非合作圓桌會議永久會址、太陽河水上樂園、沖浪基地等工程建設。做好烏場港、港北大橋、西部檳榔旅游公路、老爺海海岸帶綜合治理等工程前期工作。大力開展招商引資，建立工程儲藏庫，形成“洽談一批、簽約一批、在建一批、投產(chǎn)一批〞的良性循環(huán)。這些工程的建成在提升萬寧知名度的同時也將將對萬寧的經(jīng)濟開展起到促進作用。隨著經(jīng)濟的開展，萬寧房地產(chǎn)市場預計得到進一步的開展壯大。2.2產(chǎn)權式酒店市場分析2.2.1產(chǎn)權式酒店的概念及特點1、產(chǎn)權式酒店的概念產(chǎn)權式酒店是開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。為保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間，產(chǎn)權式酒店都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟比擬活潑的地區(qū)。2、產(chǎn)權式酒店經(jīng)營特點產(chǎn)權式酒店這種新穎的經(jīng)營和投資方式，目前在世界范圍的旅游城市已迅速開展起來。據(jù)資料顯示，全球就有540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡，全球分時度假物業(yè)銷售額到達67.2億美元。近10年來，全世界產(chǎn)權式酒店平均每年以15%的速度遞增，所有這些說明，產(chǎn)權式酒店正在成為旅游經(jīng)營的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為最受中產(chǎn)家庭青睞的旅游、投資形式。產(chǎn)權式酒店不同于普通的酒店，其經(jīng)營模式主要有三大特點：〔1〕業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權。投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產(chǎn)權，擁有所有權，但沒有經(jīng)營權，產(chǎn)權往往為40年?！?〕酒店式管理。產(chǎn)權式酒店是酒店的一種，提供各種酒店式的效勞，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒效勞以及各種鐘點效勞，這方面而言，產(chǎn)權式酒店與酒店并無二致，其管理費一般是40元/平方米?月?！?〕兼具居住度假與投資兩種功能。產(chǎn)權式酒店既可以用來居住度假,也可以用來投資。不同的購置者，想法有所不同，同一購置者，在不同的時段的用途有所不同。有的購置者純粹是用來自住，有的那么是用來投資保值。不同的產(chǎn)權式酒店提供的回報方式也有所不同，如有些產(chǎn)權式酒店提供固定投資回報率，另加局部酒店經(jīng)營利潤；有些那么提供免費居住天數(shù)；有些那么要求只提供的酒店經(jīng)營利潤，不提供其他回報。資料顯示，在國外產(chǎn)權式酒店作為一種分時度假的產(chǎn)品，為適應人們對度假的需求而生，是一種消費投資。而在中國，作為新的投資工程出現(xiàn)的產(chǎn)權式酒店是一種單純的投資行為。房地產(chǎn)商之所以樂衷于產(chǎn)權式酒店的開發(fā)，是將產(chǎn)權式酒店作為融資渠道之一，用以吸引個人投資資金。2.2.2產(chǎn)權式酒店開展現(xiàn)狀近幾年對外開放和國內經(jīng)濟開展，市場消費潛力開始釋放，一方面造就了一批具有消費能力的白領階層，另一方面培育了這批白領階層的超前消費觀念。且隨著社會的進步，旅游度假區(qū)隨著國內旅游消費能力的提高而逐步形成氣候，分時度假概念逐步被人們接受。產(chǎn)權式酒店進入中國才幾年，其開展條件已逐漸成熟，強勁的開展勢頭咄咄逼人，北京、海南、秦皇島、大連、青島、深圳、南京等地已涌現(xiàn)出大批產(chǎn)權式酒店。我國目前產(chǎn)權酒店業(yè)積極向上開展，截止到2021年，全國有1500家產(chǎn)權酒店，資金規(guī)模2000億元以上，業(yè)主30多萬，相關從業(yè)人員近百萬。通常缺乏50平方米的一件客房售價可能高達八十至上百萬元左右，但一經(jīng)開盤便被購房者爭相搶購。產(chǎn)權式酒店價格雖高，但購置者多。海南的產(chǎn)權式酒店根本都屬于投資型酒店。隨著海南旅游地產(chǎn)業(yè)的擴大與開展，海南省政府也越來越重視產(chǎn)權式酒店的標準與管理，并試將其納入旅游地產(chǎn)。政府的大力支持，與投資者和開發(fā)商的踴躍投資，加上國際旅游島的建設進程加快，海南離島免稅、離境退稅等各項利好政策的扶持，由此可預見海南產(chǎn)權式酒店未來的開展之路十分可觀。近年一些知名房地產(chǎn)公司紛紛入駐海南，加快海南旅游房產(chǎn)地產(chǎn)建設。東部沿線的三亞市、?？谑?、瓊海市等地的旅游度假房產(chǎn)得到成片開發(fā)。海南島的高檔產(chǎn)權式酒店得到了迅速的開展，尤以三亞市開展旺盛。海南產(chǎn)權式酒店不乏成功案例：1、明光海航大酒店明光海航大酒店位于海口市南海大道9號，開業(yè)時間2021年，擁有客房數(shù)量331套，主要以小戶型房產(chǎn)為主，面積58m2左右，套房116m2。年回報總房款8%〔稅后〕每年免費住20天，可與三亞、興隆的海航酒店交換入住。2、海南康樂園海航產(chǎn)權度假酒店海南康樂園海航產(chǎn)權度假酒店位于萬寧市興隆鎮(zhèn)，開業(yè)時間2021年，酒店擁有575套客房，客房多為小戶型別墅，海航產(chǎn)權酒店業(yè)主享有免費入住五星級酒店18~21天，業(yè)主將酒店客房委托酒店管理公司對外經(jīng)營，獲取投資收益。業(yè)主每年有2周的免費入住時間，可在海航酒店集團旗下的所有連鎖酒店實現(xiàn)交換入住。海航產(chǎn)權酒店的投資業(yè)主，機票5折優(yōu)惠，康樂園國際高爾夫果嶺費4折優(yōu)惠，連鎖酒店餐飲、娛樂消費8折優(yōu)惠等多種表達業(yè)主尊貴身份的優(yōu)惠待遇。3、三亞灣紅樹林度假酒店三亞灣紅樹林度假酒店位于三亞市三亞灣鳳凰路沿線，2021年開業(yè)，擁有504間客房。業(yè)主享有的優(yōu)惠如下：①每年30天免費居住，可住三亞灣、亞龍灣、海棠灣〔七星級〕、清水灣、北京、青島、無錫等所有紅樹林系列酒店，既可住標準間，也可住總統(tǒng)套②金折返權。自酒店運營第二年起，業(yè)主未使用完的免費居住天數(shù)，將按平均業(yè)主價折返現(xiàn)金。③業(yè)主房價權。免費居住使用完后，業(yè)主在紅樹林系列酒店訂房均自動享受業(yè)主房價。④酒店利潤分紅權。三亞紅樹林酒店為第三方獨立財務，年終按業(yè)主所購房屋的分紅指數(shù)，自動分享酒店利潤，酒店運營第二年起即每月分紅。⑤團體訂房傭金權。業(yè)主訂會議或團隊房享受團體價，同時可獲得5%訂房傭金。本工程介紹萬寧銀湖溫泉假日酒店原屬萬寧市興隆溫泉銀湖假日酒店，該公司目前已將其全部股權及其他資產(chǎn)出讓給三亞亞洲實業(yè)。三亞亞洲實業(yè)擬對現(xiàn)有酒店進行改造擴建。新建工程酒店名稱目前擬沿用原有酒店名稱：萬寧銀湖溫泉假日酒店。原萬寧銀湖溫泉假日酒店為四星級酒店，本工程擬按照五星級酒店的標準將其打造將為高端的產(chǎn)權式別墅酒店。本工程擬創(chuàng)立清華大學紫荊學院總裁班游學基地，該基地是海南省唯一一家游學基地，也是全國為數(shù)不多的清華大學游學班基地之一。另外，為了弘揚“教育為本，人才為主〞的教學理念，本工程成立了國家關心下一代工作委員平安教育基地，關心國家教育人才事業(yè)，與中國關工委相互配合，共同推進全國關心下一代教育事業(yè)的開展。工程建設內容如下：1、本工程擬保存工程用地內的8棟別墅，并對其進行裝修改造。改造后每棟將建成10套集約式套房。2、新建2棟沿街商鋪、1棟酒店主樓，商鋪對外銷售，酒店主樓主要為酒店大堂、餐飲、會議等功能。3、在工程用地內重新規(guī)劃建設61棟獨棟別墅、18棟聯(lián)體別墅，每棟別墅均帶有地下室，地下室主要作為影音、健身、酒窖等功能用房。工程建設完成后酒店的客房類型及數(shù)量如下表：序號別墅類型客房數(shù)量備注1豪華別墅10棟房間尺寸：360m2〔不含地下室〕2VIP別墅10棟房間尺寸：360m2〔不含地下室〕3一般別墅41棟房間尺寸：300-360m2〔不含地下室〕4聯(lián)體別墅36套房間尺寸：300m2〔不含地下室〕5原有的別墅80套房間尺寸：100m2左右2.4本工程定位2.4.1工程定位分析1、工程形象定位本工程定位為高檔產(chǎn)權式別墅酒店，以溫泉度假、商務休閑的理念為主，充分利用銀湖酒店已經(jīng)形成的旅游度假氣氛和成型的產(chǎn)品條件，舒適優(yōu)美的自然環(huán)境優(yōu)勢，先進的酒店配套，精心打造集溫泉、餐飲、客房、會議、娛樂、拓展培訓等于一體的特色度假居住中心，成為一個具有多種特色的旅游區(qū)域，而不僅僅是一個單一的旅游休息地，它將為游客提供一系列的自然景觀游覽活動設施。酒店別墅鄉(xiāng)村部落般錯落有致，返璞歸真，復原陶淵明式的世外桃源。而每棟別墅都有獨立的庭院，獨立的泳池，陽光灑滿、清風撫慰，人性化布局，細節(jié)精致，心靈spa；主臥頂級套房設計，起居室、步入式更衣間、桑拿房，雙重尊貴客廳，方正大氣，古樸典雅，低調奢華，心境淡然宜人的環(huán)境，高檔豪華的配套設施，標準化的管理，貼心的效勞，使每位客戶能夠真正享受置身于天堂般的效勞待遇，讓每位酒店產(chǎn)權投資者物超所值。本工程品牌特色為“清華大學紫荊學院游學班基地〞、“國家關心下一代工作委員平安教育基地〞，將成功打造海南省酒店業(yè)首家游學基地?！扒迦A大學紫荊學院游學班基地〞學員多為企業(yè)總裁、總經(jīng)理或其他行業(yè)內非常成功的人士，具有相當?shù)馁徶昧?。而“國家關心下一代委員會〞委員一般都具有較高的社會地位，特別是那些長期在黨、政部門擔任過領導職務和各行各業(yè)的德高望重的老同志，通常也具有較強的經(jīng)濟實力。本工程集中優(yōu)勢，將巨資打造富貴者的天堂，奢華的典范。酒店將配備一系列可根據(jù)不同需要進行靈活配置的會議室和活動廳，活動廳室內可供活動空間面積廣，會議室寬闊大氣，均配有無線上網(wǎng)接入和會議聯(lián)網(wǎng)設施。酒店擁有專業(yè)的MICE〔會議、獎勵、大會和活動〕籌劃專家團隊，將在景色宜人的環(huán)境中以豐富廣博的知識和獨具創(chuàng)意的團隊建設方案為賓客打造一場成功圓滿的會議或活動。精心營造，特色效勞，酒店為學員們提供豪華的商務學術會議室、高爾夫俱樂部、三個大型戶外溫泉游泳池、戶外溫泉按摩池等一流的娛樂設施，高檔居家別墅，為每一位學術研究者營造全面周到的學習深造環(huán)境，打造萬寧興隆銀湖酒店金牌學術基地的品牌特色。2、產(chǎn)品目標定位本工程建設完成后將提升海南島休閑度假酒店的品牌形象；為建設海南國際旅游島成為世界級的旅游目的地做出奉獻；完善萬寧市旅游效勞配套設施，提高在國際市場上的競爭力；完善萬寧市旅游效勞硬件設施，增強客戶滿意度，提升客戶重復入住率等。3、產(chǎn)品性質定位高檔次的產(chǎn)權式〔分時式〕溫泉別墅，由專業(yè)酒店管理集團管理，是萬寧市興隆鎮(zhèn)唯一的園林湖畔式別墅酒店。4、產(chǎn)品檔次定位每個建筑細節(jié)精心設計，每處景觀、植物、流水、雕塑精心獨具，提供廣闊的想象空間，每個配套高端、現(xiàn)代、人性化，每處設計高檔、溫馨、美觀，打造奢華溫泉度假別墅。5、產(chǎn)品投資分析高回報、低風險的享受型投資2.4.2工程特色分析1、品牌特色海南省終年氣候宜人，是最正確的旅游體驗之地。在這里，四季如春，有鳥語花香，豐富的資源物質，革命歷史和文化遺址，也是游學的勝地。目前為止，海南省并沒有正規(guī)的游學基地，更多的學子通過自行組織來海南游學，但由于對海南省的了解有限，往往得不到最好的游學效果。本工程創(chuàng)立了海南省清華大學紫荊學院班游學基地，該基地是海南省唯一一家游學基地，也是全國為數(shù)不多的清華大學游學班基地之一。另外，為了弘揚“教育為本，人才為主〞的教學理念，本工程成立了國家關心下一代工作委員平安教育基地，關心國家教育人才事業(yè)，與中國關工委相互配合，共同推進全國關心下一代教育事業(yè)的開展。工程將打造金牌學術基地，特色奢華溫泉別墅區(qū)域，為企業(yè)家、金融家和成功人士建立集商務、社交、娛樂休閑、養(yǎng)生等功能為一體的效勞平臺。2、溫泉特色海南建設國際旅游島，提出了打造健康島的理念。興隆溫泉旅游資源豐富，號稱“世界少有，海南無雙〞，富含礦物成分，溫度高達80攝氏度，有極強療養(yǎng)成效，是海南省第一個開發(fā)的溫泉。酒店內部提供天然溫泉入戶，溫泉水直接輸送到客房浴室。室外有溫泉按摩池、藥浴、足療、魚療、熱帶水果浴以及湖畔垂釣等，健康品味生活。本工程稀世難求的地產(chǎn)資本，向社會各界精英奉獻稀缺山水溫泉獨棟官邸。3、園林特色酒店總體結構設計獨特，風格浪漫，環(huán)境典雅，整個建筑群環(huán)繞一個曲線流暢，清澈蕩漾的中心湖畔，郁郁蔥蔥的林蔭小徑，綠草如茵的草坪，猶如進入如詩如畫的人間仙境，使人忘卻世間煩惱，流連忘返。酒店規(guī)劃布局及功能分區(qū)最大限度的滿足業(yè)主“自然、生態(tài)、山水、海景〞的追求。園林呈現(xiàn)出立體化三層景觀：公共綠地和園林相互結合，構成一級景觀；高大的珍惜棕櫚科植物和自然起伏的地形構成酒店的二季景觀；清澈的山間小溪貫穿整個酒店，再配以景觀水池，構成酒店的三級景觀。星羅棋布的水榭、幽徑，小橋流水，錯落有致的泳池、湖泊，與整片酒店交織融合。園林中水系景觀更是到達3萬多平方米，擁有面積為47畝的銀湖，以其為中心，三個大面積的豪華泳池分布酒店，碧波蕩漾的超大泳池鑲嵌在園林之中，水成為絕對的主題，建筑因為水而更加動人。瞰山而歸，擁湖愈貴，工程山水珠聯(lián)璧合。4、配套特色萬寧市位于海南省東部沿海，市區(qū)北距?？?39公里，南離三亞市112公里，是海南東部旅游熱線的中間站，海南東線高速公路橫貫全境，交通便捷，可謂三亞市的“后花園〞。工程位于興隆華僑旅游區(qū)中心，交通便利，距海口市約2小時車程，距三亞市約1小時車程。工程周邊散布的風景點有著名的興隆熱帶雨林植物園、石梅灣、熱帶花園、興隆亞洲風情園等等。工程東部緊鄰興隆山，著名的銀湖位于工程內部，依山伴水，環(huán)境宜人。2.5本工程目標客戶分析本工程產(chǎn)品主要為高端度假別墅，購置產(chǎn)權式酒店別墅的個人客戶將擁有較強的購置力，他們或為知名企業(yè)的總裁、CEO、總經(jīng)理，或為其他行業(yè)非常成功的人士。這一局部人購置一般不做投資，或是用作處理商務事物的場所，或是作為個人第三居所，退休養(yǎng)老之用；購置產(chǎn)權式酒店別墅的企業(yè)都具有非常雄厚的資金實力，購置后自用，用作接待客戶、度假或是企業(yè)培訓基地。結合本工程建設所處的獨特的地理位置和工程市場定位，及建設方的銷售意向，本工程的客戶群主要為清華大學紫荊學院總裁班的學院、香港馬會會員、游艇俱樂部會員、高爾夫俱樂部會員等高端人士。2.6銷售產(chǎn)品確實定及價格定位本工程為萬寧銀湖溫泉假日酒店工程，工程包括2棟商鋪、61棟獨棟別墅和18棟聯(lián)體別墅。工程建成后總建筑面積為㎡，其中計容面積為㎡〔含原有8棟別墅〕，不計容面積為12340㎡。根據(jù)工程周邊的房地產(chǎn)銷售情況及咨詢三亞亞洲實業(yè)工作人員，本工程別墅按照五星級酒店的標準進行裝修，預計銷售價格如下：序號別墅類型客房數(shù)量銷售價格備注1VIP別墅10棟2000萬元/棟房間尺寸：360m2〔不含地下室面積〕2豪華別墅10棟1500萬元/棟房間尺寸：360m2〔不含地下室面積〕3一般別墅41棟1000萬元/棟房間尺寸：300-360m2〔不含地下室面積〕4聯(lián)體別墅36套600萬元/套房間尺寸：300m2〔不含地下室面積〕5原有的別墅218000元/m280套，房間尺寸：100m2左右6商鋪150018000元/m22.7營銷策略分析2.7.1工程營銷理念根據(jù)本工程的特點，本工程的營銷將分四步走：①準備期：樹立產(chǎn)品形象現(xiàn)場和戶外廣告先行，按照形象統(tǒng)一發(fā)布，讓消費者關注并期待本工程的推出。②概念導入、升級期：建立影響力突出本工程的特點，導入工程建設的概念，吸引消費者對工程的持續(xù)關注。③核心賣點傳播期：精準渠道，拓展客戶，保證工程產(chǎn)品短期內的熱銷。營銷活動結合推廣主題深度開展，運用公關、新聞、促銷、展會等方式聚焦群眾目光。同時，分析潛在的客戶群，對工程產(chǎn)品內涵進行深度解析。整合多種推廣手段，不斷掀起市場熱潮。④品牌生活體驗期：強勢推廣，極致展示，保證持續(xù)熱銷一方面發(fā)揮工程獨有的資源優(yōu)勢，將工程帶入銷售忠誠期，另一方面，直接的生活體驗會給工程帶來良好的口碑。同時，運用外界形成的強大視覺漩渦，持續(xù)性的挖掘客戶資源，保證工程的銷售業(yè)績。2.7.2工程營銷手段①廣告策略建議：整個廣告活動的宣傳應貫穿于整個工程的前期，奠基及后期。前期的廣告宣傳主要為市場造勢，引起市場關注，擴大影響力。工程奠基期主要以慶典活動和電視廣告為主要宣傳媒介，在該階段，力將信息全面覆蓋到主要目標和潛在客戶所在區(qū)域。后期廣告宣傳主要為了增加受眾的記憶度，提升工程的品牌度。在整個廣告宣傳活動中，應與萬寧市的旅游宣傳媒體進行良好的合作。

②戶外媒體

戶外媒體能迅速，有效的提高產(chǎn)品知名度，建立產(chǎn)品品牌度。比方大型廣告牌和路燈POP或燈箱廣告。大型廣告牌可以很好的表達工程的檔次，有利于工程品牌形象的建立。路燈POP或燈箱廣告信息覆蓋面廣，可以迅速提高工程的知名度。

③電視媒體

電視媒體歷來是注目率最高，覆蓋面最廣的一種群眾媒介。電視廣告能夠使信息量的到達率到達最高，是快速提高產(chǎn)品知名度最適合的媒體。

④互聯(lián)網(wǎng)

互聯(lián)網(wǎng)做為一種新型的傳播媒體，已越來越多的運用于商業(yè)活動中，互聯(lián)網(wǎng)主要特點為沒有地域傳播的限制，信息可以通過網(wǎng)絡傳輸?shù)竭_任何一個地區(qū)和國家，而且還可以用來進行商務活動。2.8市場分析結論本工程定位清晰，本身配套優(yōu)越，資金來源明確，目標客戶清楚，市場投資環(huán)境良好。第三章場址選擇與建設條件場址選擇萬寧銀湖溫泉假日酒店工程為萬寧市興隆旅游度假區(qū)迎賓大道東側，總用地面積為54430m2〔〕。3.2建設場地自然條件興隆地處低緯度熱帶北緣，屬季風性熱帶氣候區(qū)，特點是：日照時間長、輻射能量大、雨量充分、干濕季變率大。℃，最高平均氣溫28℃℃。年平均日照時數(shù)2225.2小時，7月份日照時數(shù)最長達258小時，最少3月為113小時，年降雨量1691.7㎜，5~10月為雨季，9月為降雨量頂峰期，平均雨量300.7㎜，年平均相對濕度為85%。常年主導風向為東北風，次為東南風，平均風速3.23m/秒。地震裂度：7度地下水：地表以下5~10米左右。3.3工程地質工程區(qū)所在區(qū)域地質情況良好，主要由雜填土；中液限粘土；含細粒土礫砂組成。含少量粉砂、細砂粒。稍光滑，干強度中等，韌性中等，含細粒土礫砂：灰黃、淺灰色、飽和，稍密～中密狀。主要由石英粗砂和礫石組成。3.4交通運輸條件公路：工程區(qū)的交通運輸條件較好，興隆鎮(zhèn)通過一條二級公路與海南東線高速公路相通，通過高速公路很方便地到達海口和三亞。興隆鎮(zhèn)已建成了較為完善的路網(wǎng)結構,工程區(qū)用地范圍周圍均有道路經(jīng)過。2021年東環(huán)高鐵開通,貫穿萬寧全境?？者\：興隆鎮(zhèn)距離?？诿捞m機場180公里，三亞鳳凰機場80公里。兩機場已開通到香港、澳門、韓國、日本、新加坡、曼谷、吉隆坡、莫斯科、圣彼得堡、曼徹斯特等地的固定國際航班。3.5供水供電通信興隆鎮(zhèn)已建成一個5000噸的自來水廠,興隆鎮(zhèn)根底設施完備，電網(wǎng)已并入海南省網(wǎng)，電網(wǎng)覆蓋率已達98%以上，供電設備先進，鎮(zhèn)內現(xiàn)有110KV變電站1座，35KV變電站1座。興隆鎮(zhèn)郵電通訊設施先進，程控可直撥國內1000多個城市縣和世界上180多個國家和地區(qū)。工程所在地已有中國聯(lián)通、移動通訊信號全覆蓋，視訊網(wǎng)絡等通訊業(yè)務都已開通，為工程建立與外界物流、商流、信息流提供了良好的根底。3.6社會經(jīng)濟條件近年來，萬寧市委、市政府憑借萬寧市豐富的旅游資源，從實際出發(fā)，堅決地實施以開發(fā)“一帶兩區(qū)〞為開展戰(zhàn)略重點，推動全市經(jīng)濟社會整體開展的科學決策，已經(jīng)取得了顯著的成果，產(chǎn)生了良好的社會影響和經(jīng)濟效益，為推進全市經(jīng)濟建設實現(xiàn)又好又快開展創(chuàng)造了有利條件，奠定了堅實的根底。2021年，全市人民在市委、市政府的正確領導下，深入貫徹落實科學開展觀，搶抓國際旅游島建設新契機，全面加快“一帶兩區(qū)〞建設步伐，凝心聚力，攻堅克難，銳意進取，各項工作均取得較大成效。經(jīng)濟持續(xù)健康開展，改革開放步伐加快，民生得到較大改善，社會保持安定和諧，各項社會事業(yè)取得新進步。

2021年全年，萬寧市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值135億元，增長10.1%。地方公共財政預算收入首次突破十億大關，到達10.32億元，增長25.6%。固定資產(chǎn)投資112.1億元，增長25%。社會消費品零售總額40.17億元，增長15.5%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19980元，增長14.4%；農村居民人均純收入8017元，增長15.6%。先后榮獲全國“三資〞管理示范市、全國農田水利根本建設先進單位、中國十大體育營銷城市、全省人口和方案生育先進市等榮譽稱號。旅游開展競爭力不斷增強。精心打造旅游精品，東山嶺、興隆熱帶花園創(chuàng)立國家4A旅游景區(qū)工作加快推進。赴北京、西安、重慶開展旅游城市推介暨旅游地產(chǎn)展銷取得喜人成績。成功舉辦沖浪節(jié)、檳榔文化節(jié)、中華龍舟賽、海釣賽、中非合作圓桌會議、世界旅游文化小姐中國總決賽等節(jié)慶賽事會展活動，萬寧知名度、美譽度不斷提高。全年全市接待旅游過夜人數(shù)347.55萬人次，比上年增長1.5%，其中，旅游飯店接待旅游過夜人數(shù)321.81萬人次，下降1.2%〔其中，境外過夜人數(shù)6.05萬人次，下降10.1%〕；社會旅館接待旅游過夜人數(shù)25.74萬人次，增長54.7%。旅游飯店客房出租率53.4%，平均房價167.10元。全市旅游總收入25.09億元，比上年增長6.3%。2021年萬寧市繼續(xù)加大旅游市場監(jiān)管力度，完善聯(lián)合執(zhí)法和市場巡查工作機制，確保旅游市場平安有序開展，推動萬寧從傳統(tǒng)的觀光旅游向休閑、度假、養(yǎng)生旅游轉變，從過去的旅游通道、旅游驛站向旅游目的地轉變。第四章工程技術方案工程概況本工程位于萬寧市興隆旅游區(qū)迎賓大道東南側，現(xiàn)有興隆銀湖溫泉假日酒店用地內，工程用地屬于已開發(fā)建設用地，總用地面積為54430㎡，總建筑面積23000㎡，其中永久性建筑12000㎡〔8棟別墅和酒店主樓、副樓等〕，臨時性建筑11000㎡。本工程擬保存現(xiàn)有的8棟別墅(建筑面積為㎡)，并對其進行二次裝修；擬撤除其余建筑，撤除后進行重新規(guī)劃建設。本次擬新建2棟商鋪、61棟獨棟別墅、18棟聯(lián)體別墅〔36套〕及酒店主樓，新建總建筑面積52360㎡，其中計容面積為40020㎡，不計容面積為12340㎡。工程建成后，本工程總建筑面積為㎡，其中計容面積為㎡〔含原有8棟別墅〕，不計容面積為12340㎡。主要技術經(jīng)濟指標詳見下表：序號工程單位規(guī)模一土地面積㎡54430二總建筑面積㎡1已建建筑面積㎡2新建建筑面積㎡52360計容建筑面積㎡40020新建別墅建筑面積㎡32520商鋪建筑面積㎡1500酒店主樓㎡6000不計容面積〔新建〕㎡12340三容積率四綠化率——45%五建筑密度——15%六地面停車位個3004.2工程規(guī)劃與布局4.2.1設計原那么本設計方案貫徹“以人為本〞、“均好性〞與“可持續(xù)開展〞思想，以塑造環(huán)境、景觀與人和諧的生態(tài)度假居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標，建設一個布局合理、功能完善、交通便捷、具有優(yōu)美度假環(huán)境和豐富文化內涵、具有現(xiàn)代物質文明的度假區(qū)。本方案遵循和貫徹始終的設計原那么為：1、建筑呈秩序排開，分合有致，創(chuàng)造出以湖景為主導的景觀空間；2、充分利用場地資源，使朝向和景觀到達最優(yōu)化；3、住宅單體合理布置，創(chuàng)造出最符合人居住的生活環(huán)境空間，均好性強；4、使業(yè)主充分的享受到景觀空間的多樣性、舒適性。4.2.2總體布局本工程沿中央的自然景觀湖分為南北兩個組團，工程出入口布置于用地西南側的迎賓大道上，酒店大堂位于酒店入口處。北側組團由12棟聯(lián)排別墅和35棟獨院式別墅組成，組團中央布置游泳池和景觀水景。聯(lián)排別墅靠北端布置，其余獨院式別墅靠湖面和泳池布置，將自然景觀充分引入室內。南側組團現(xiàn)有已建的8棟別墅，本次設計擬在已建別墅北側靠湖面布置5棟獨院式別墅；南側布置10棟聯(lián)排別墅；該組團西南側為工程主入口，入口兩側布置一層商鋪2棟；組團東側靠湖面布置4棟獨院式別墅，其余17棟別墅分散布置，利于景觀和視覺滲透。各棟建筑因地制宜，形成錯落有致，富有生氣的景觀特色，展現(xiàn)豐富的文化底蘊，親近自然，表達自然，自由靈動，自然統(tǒng)一的空間效果。4.2.3道路系統(tǒng)道路系統(tǒng)規(guī)劃貫徹“以人為本〞的設計原那么，滿足便捷性、舒適性、平安性要求。工程出入口設于用地西南側的迎賓大道上，內部規(guī)劃建設一條12m寬的主干道，貫穿工程內部各組團；與主干道相交的支路寬為4-6m，滿足消防車通行要求；通向院落的小路寬為3-4m，采用鵝暖石鋪面。內部道路路網(wǎng)規(guī)劃完善，分工明確，既可以滿足通行使用要求，也能減少組團內部的噪音污染，保證組團內的交通行駛平安，為創(chuàng)造靜謐、便捷、安逸的生活環(huán)境打造優(yōu)厚的條件。4.2.4綠化景觀系統(tǒng)工程區(qū)域內的景觀系統(tǒng)主要為自然生態(tài)景觀水系和人文生態(tài)景觀。自然生態(tài)景觀為工程用地中央的自然湖泊，湖泊內水質干凈清澈，湖泊兩側的建筑錯落布置，最大程度為住戶提供景觀資源；組團內部修建泳池和噴泉等景觀水景，為小區(qū)住戶提供休閑健身場所，并把噴泉景觀引入室內，滿足住戶的景觀需求。庭院景觀系統(tǒng)通過鋪裝、小品、綠化的精心搭配，創(chuàng)造富含美感的室外空間，充分表達小區(qū)的宜居氣氛。根據(jù)小區(qū)環(huán)境的總體布局特點，進行具體的種植規(guī)劃。環(huán)境設計的風格以自然生態(tài)為主，但又不失現(xiàn)代簡潔、大方，強調場所感。因此在植物配植時綜合考慮整體氣氛的營造、視覺和使用上的特點以及小區(qū)所在的區(qū)域特征，創(chuàng)造出特色明顯的植物景觀。1、?民用建筑設計通那么?〔GB50352-2005〕；2、?民用建筑設計防火標準?〔GB50016-2006〕；3、?住宅設計標準?〔GB50096-1996〕〔2003年版〕；4、?住宅建筑標準?〔GB50368-2005〕；5、?建筑工程建筑面積計算標準?〔GB/T50353-2005〕；6、?城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準?〔GB50180-93〕；7、?無障礙設計標準?〔GB50763-2021〕；8、國家、省市相關建筑工程設計標準、規(guī)程、規(guī)定。單體設計建筑采取熱帶東南亞建筑風格，以精致的淺坡屋頂、獨特的造型及清新淡雅的色彩營造一種簡約大方的居家感，表達熱帶氣候特色。具有開放性和外向性。1、商鋪本次擬建商鋪2棟，工程出入口兩側各安排1棟，沿工程用地西南側的迎賓大道布置，擬建商鋪總建筑面積為1500m2，均為一層，層高為6m。2、酒店主樓酒店主樓為一棟四層建筑物，建筑面積6000m2，一層為酒店大堂，二至四層分別為餐廳及會議室，3、聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅共18棟，其中北側組團北端布置12棟，南側組團南端布置6棟。擬建聯(lián)排別墅均為雙拼聯(lián)排型，層數(shù)為地上3層，地下1層，每棟建筑面積為800㎡〔含地下室〕，每棟為兩戶。4、獨棟別墅獨棟別墅共61棟，其中有25棟靠湖面布置、17棟靠泳池布置、15棟沿廣場布置，面積為均為480㎡/棟〔含地下室〕，層數(shù)均為地上3層，地下1層；4棟為小型別墅，面積為400㎡/棟〔含地下室〕，層數(shù)均為地上3層，地下1層。本工程別墅設計注重了戶型的多樣化設計，采用不同的空間組合方式，使面積相似的戶型具有不同的品味、風格和景觀朝向。因地制宜，設計了局部小戶型，不但充分利用了土地，而且大大豐富了小區(qū)的戶型種類，可滿足多種不同層次住戶對不同品質生活的追求。建筑立面采用現(xiàn)代自然主義風格，以白色和淺色為主，幽雅別致，簡潔而富有朝氣。結合內部疊落有致的空間，使得度假區(qū)天際線更加靈動。既注重城市景觀設計，又豐富了度假區(qū)的形象。簡約大方、自然優(yōu)美的建筑風格，既表達了私家領域感，又表達了內向的奢華感。4.3.6裝修及室內配備本工程定位為產(chǎn)權式別墅酒店，按照五星級酒店的規(guī)模建造，別墅整修為精裝修，配備齊全的電器及家具，到達拎包入住的效果。別墅內家具為紅木或花梨木制品，電器均為知名品牌。4.3.7無障礙設計規(guī)劃在道路系統(tǒng)規(guī)劃中將無障礙設施的設計作為關鍵要素貫穿于整個設計中。無障礙通道由小區(qū)出入口引入，利用小區(qū)內庭院消防車道作為輪椅通道，在道旁人行道上設置盲道，經(jīng)由消防車道引入至建筑單體各棟樓的出入口，整個無障礙通道的設計滿足無障礙要求。1、?建筑結構荷載標準?〔GB50009-2021〕；2、?建筑工程抗震設防分類標準?〔GB50223-2021〕；3、?建筑抗震設計標準?〔GB50011-2021〕；4、?混凝土結構設計標準?〔GB50010-2021〕；5、?建筑地基根底設計標準?〔GB50007-2021〕；6、?建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準?〔GB50068-2001〕；7、?砌體結構設計標準?〔GB50003-2021〕；8、?工程建設標準強制性條文?〔房屋建筑局部〕〔2021年版〕；9、國家其他現(xiàn)行有關標準、規(guī)程。1、抗震設防烈度：6度，設計根本地震加速度值：0.05g；2、設計地震分組為：第一組；3、抗震等級：一級；4、根本風壓：考慮50年一遇的風壓值為0.85KN/㎡。4.3.3設計標準1、按照國家標準要求，本工程的抗震平安相關要求歸納如下：建筑結構的平安等級：二級抗震設防分類：一般設防類〔丙級〕設計基準期：50年設計使用年限：50年抗震設防烈度：6度設計地震分組：第一組㎡㎡。3、主要樓面荷載取值依據(jù)?建筑結構荷載標準?〔GB50009-2021〕。4.4.4結構形式本工程結構體系采用框架結構，地下為半埋或全埋的單層地下室。上部結構的抗震等級二級，建筑結構平安等級為二級，4.4.5根底設計本工程暫無地質勘察資料，考慮到本工程擬建建筑層數(shù)均不超過三層，故根底選型暫為天然根底。具體方案待地質詳細勘察完成后確定。4.4.6主要材料1、鋼筋：HRB400、HPB330；2、混凝土強度等級：C30、C25；3、鋼材：Q235B或Q345B；4、墻體填充材料為采用200厚加氣混凝土砌塊。4.4.7恒載及活荷載1、恒荷載：4.10kN/㎡(板厚h=120mm時)；3.85kN/㎡(板厚h=110mm時)；2、活荷載：住宅：2.00kN/㎡;陽臺、走廊：2.5kN/㎡；疏散樓梯：3.5kKN/㎡；上人屋面：2.0kN/㎡；不上人屋面：0.5kN/㎡；電梯機房：7.0kN/㎡。4.5給排水設計1、?建筑給排水設計標準?〔GB50015-2003〕〔2021年版〕；2、?建筑設計防火標準?〔GB50016-2006〕；3、?建筑滅火器配置設計標準?〔GB50140-2005〕；4、?室外給水設計標準?〔GB50013-2006〕；5、?室外排水設計標準?〔GB50014-2006〕；6、?城市給水工程規(guī)劃標準?〔GB50282-98〕〔1998年版〕；7、?城市排水工程規(guī)劃標準?〔GB50318-2000〕〔2000年版〕；8、其它相關現(xiàn)行標準。本工程建成后由2棟商鋪、一棟酒店主樓、18棟聯(lián)體別墅、61棟新建獨院式別墅和8棟已有別墅組成〔一棟改造成10套〕。聯(lián)排別墅每棟2戶，共36戶；新建獨院式別墅每棟1戶，共61戶；已有別墅每棟2戶，共16戶，小區(qū)總戶數(shù)為177戶，每戶入住人數(shù)按4人考慮，共有那么小區(qū)入住總人數(shù)為708人。本工程給排水設計范圍：給水工程設計、排水工程設計、雨水工程設計、太陽能熱水工程設計。1、水源從用地西南側的迎賓大道上市政給水干管上引兩條DN200管道進入小區(qū)，在小區(qū)內形成環(huán)狀管網(wǎng)，再從環(huán)狀管網(wǎng)引一條DN200管道進入地下貯水池。市政給水管壓力0.2mpa。2、用水量本工程用水為住宅生活用水、商業(yè)用水、綠化用水和未預見用水及漏水等。住宅生活用水定額按250L/人·d計；商業(yè)用水按面積計算，用水定額為6L/㎡·d；綠化用水按綠地面積計算，用水定額按2L/㎡·次計；未預見用水及漏水量按住宅生活用水的10%計。其工程用水量詳見下表：綜合用水指標測算序號類別用水定額〔L/人；L/㎡〕時變化系數(shù)用水規(guī)模〔人、㎡〕最高日用水量(m3/d)1別墅生活用水25027082商業(yè)用水615003綠化用水24漏水及未預見水量按別墅用水和商業(yè)用水的10%計5總計注：商業(yè)用水含商鋪及酒店主樓用水。3、供水方式一層給水利用市政給水壓力直接供給，二層以上生活給水系統(tǒng)采用變頻供水方式，住戶入口壓力大于0.35Mpa時設置減壓閥減壓。水泵房、變配電房設于地下室內。4、生活用水及泳池用水均由給水管網(wǎng)供給，游泳池的循環(huán)周期為Ｔ＝4～6ｈ。5、水景給水系統(tǒng)景觀水體對場區(qū)內的雨水排水可起調蓄作用，干旱季節(jié)可利用地表水作為補充水源。地表潛水水質可到達生活雜用水水質標準。日常綠化用水可利用景觀水體作為水源，同時利用地表潛水作為補充水，使景觀水體得到循環(huán)，保證景觀水體水質。本工程建成后由2棟商鋪、18棟聯(lián)體別墅、61棟新建獨院式別墅和8棟已有別墅組成。本工程擬對新建別墅和原有別墅均進行太陽能熱水系統(tǒng)設計。本工程熱水熱源由屋頂太陽能提供，電輔助加熱。熱水系統(tǒng)采用集中、同程供水方式。太陽能集熱板和屋頂水箱設置在屋面，采用強制機械循環(huán)。安裝設計太陽能集熱器時，應充分考慮建筑與太陽能的一體化設計，根據(jù)自然資源和氣候條件進行規(guī)劃，在利用集熱器采集太陽能的同時，還應考慮建筑的遮陽與通風設計，盡量做到與建筑完美結合，不影響建筑的遮陽與通風和自然美觀，同時也不降低太陽能集熱器的集熱效果。1、設計參數(shù)水平面年平均太陽輻射量：4721.413MJ/㎡·A；20.02°傾角平面年平均太陽輻射量：4759.480MJ/㎡·A；年日照時數(shù)：2139h；年平均環(huán)境溫度22.4°。2、熱水設計參數(shù)設計日用水定額：60L/〔人·日〕設計熱水溫度：60°，設計冷水溫度：20°。3、在每棟別墅屋頂設置一套太陽能循環(huán)水泵及一套熱水循環(huán)泵，用于太陽能熱水系統(tǒng)的熱水循環(huán)。太陽能循環(huán)水泵〔一用一備〕，輔助加熱裝置采用真空源熱泵，以到達節(jié)能的效果。4、熱水系統(tǒng)負荷計算用水人數(shù)：708人〔用水人數(shù)總入住人數(shù)計算計〕；人均用水量：60L/〔人·日〕；工程日用水量：m3/D。1、污水系統(tǒng)室內污廢水采用分流制，室外雨污分流，衛(wèi)生間內采用專用通氣管進行通氣。生活污水須經(jīng)化糞池處理前方可排入市政污水管道，廢水直接排入市政污水管道，廚房廢水經(jīng)隔油池處理后才能排入市政污水管網(wǎng)。2、污水量生活污水量按日用水量的85%計算。3、空調凝結水設專用管道，有組織進行排放。1、雨水量按兩年一遇的暴雨強度計算，地面徑流系數(shù)采用0.9，地面積水時間采用10分鐘，設計重現(xiàn)期P=2年，雨水設計流量為Q=ψ·q·F，其中，暴雨強度公式是雨水管渠設計計算的根本依據(jù)，本區(qū)域設計采用三亞市暴雨強度公式：q=1085(1+0.75lgP)/(t+9)0.5842、雨水系統(tǒng)〔1〕室內雨水系統(tǒng)采用外排水方式：天面雨水經(jīng)天溝聚集后排入室外雨水系統(tǒng)，再排入小區(qū)雨水管網(wǎng)?！?〕室外道路雨水通過雨水匯入小區(qū)雨水管網(wǎng)，然后排入市政雨水管網(wǎng)。管材1、室內生活冷、熱給水管采用銅管，焊接；室外生活給水管和室外消防管采用HDPE塑料管。2、室內雨、污、廢水管采用UPVC塑料管，室外排水管采用UPVC硬聚氯乙烯雙壁波紋管。3、室內消防管采用內外熱鍍鋅鋼管，卡箍連接。1、?供配電系統(tǒng)設計標準?〔GB50052-2021〕；2、?低壓配電設計標準?〔GB50054-2021〕；3、?民用建筑電氣設計標準?〔JGJ16-2021〕；4、?電力工程電纜設計標準?〔GB50217-2007〕；5、?建筑照明設計標準?〔GB50016-2004〕；6、?建筑設計防火標準?〔GB50034-2006〕；7、?建筑物防雷設計標準?〔GB50057-2021〕；8、?建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術標準?〔GB50343-2021〕；9、?火災自動報警系統(tǒng)設計標準?〔GB50116-2021〕；10、?綜合布線系統(tǒng)工程設計標準?〔GB50311-2007〕；11、?有線電視系統(tǒng)工程設計標準?〔GB50200-94〕；12、?平安防范工程技術標準?〔GB50348-2004〕；13、?民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術標準?〔GB50198-2021〕；14、相關專業(yè)提供的設計資料。工程建成后，本工程總建筑面積為㎡，其中計容面積為㎡〔含原有8棟別墅〕，不計容面積為12340㎡。本次電氣工程設計包括已建建筑和新建建筑。設計范圍：供電系統(tǒng)設計、配電系統(tǒng)設計、照明系統(tǒng)設計、弱電系統(tǒng)、防雷接地系統(tǒng)。1、本工程采用兩路電源供電，主電源為市電，電壓等級10KV。備用電源為一臺600KW柴油發(fā)電機，供電電壓380/220V，當市電停電時為二級負荷供電。2、用電負荷及等級本工程消防設備、走道照明、生活泵、排水泵和電梯用電等為二級負荷，其余用電為三級負荷。3、負荷估算本工程住宅用電指標取40W/㎡；商業(yè)局部用電指標取60W/㎡；酒店主樓用電指標取50W/㎡；地下室用電指標取15W/㎡，其它用電按生活用電的10%計算。工程負荷計算詳見下表：序號工程用電指標〔W/㎡〕建筑面積(㎡)同時系數(shù)功率因素用電負荷(KW)1住宅局部402商業(yè)局部601500903酒店主樓5060003004地下室15123405其它用電按以上生活用電的10%計算5合計計算負荷Pjs=KW，故本工程擬在變配電房內設1臺800KW和1臺1000KW的干式變壓器，同時設為一臺600KW柴油發(fā)電機組一套，供電電壓380/220V，當市電停電時，30秒內可以自動啟動柴油發(fā)電機，以保證消防設備等二級負荷的正常工作。1．變配電室出線采用電纜經(jīng)電氣豎井至各層動力，照明配電箱。2、室內照明、插座線路穿PVC管暗敷，消防線路穿鋼管暗敷。3、插座回路設專用PE線，并裝設漏電保護斷路器。1、住宅以節(jié)能熒光燈為主，走廊、衛(wèi)生間、設備房采用節(jié)能燈。2、各層樓梯及走道、電梯前室、電梯機房及公共出入口等地均以雙回路供電，事故時可自動切換。3、疏散樓梯、疏散通道、大堂、電梯前室、地下設備間布置應急疏散指示燈，間距不大于20m，轉角處加密。4、消防控制中心、消防水泵房、變電所、配電間等重要機房布置應急照明，其照度為原照度的100%。5、照度標準按照建筑照明設計標準〔GB50034-2004〕執(zhí)行。功能場所住宅地下室門廳走廊衛(wèi)生間會議室餐廳酒店大堂照度〔Lx〕15075200100150300300500功能密度〔W/㎡〕848678881、系統(tǒng)有線語音通信針對工程的使用特點，考慮采用市電信局的遠端通信模塊，以滿足不同用戶的適用要求。所有語音通信端口可按使用功能要求設置內部通話功能，市內通話功能、國內國際長途等功能。本工程擬設光端機房四座。樓內語音通信網(wǎng)絡利用樓內的結構化綜合布線系統(tǒng)組網(wǎng)。交換中繼方式為DOD1、DID方式。2、寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)本工程預留市政寬帶接口，由市政寬帶網(wǎng)引來多模光纜，經(jīng)設于建筑一層的總配線架，分支出單模光纖引至各單元一層配線架，戶內配線采用UTP-4(2×0.5)穿管暗敷，豎井內采用數(shù)據(jù)雙絞線線穿金屬弱電線槽明敷的方式引至一層單元配線架。每戶設兩個終端插座。3、有線電視系統(tǒng)本工程擬設有線電視機房4座，向有線電視部門申請位于本工程就近處的HFC網(wǎng)絡的光節(jié)點引入。光節(jié)點的設備由有線電視網(wǎng)絡公司提供，并由其負責維護。有線電視網(wǎng)絡公司負責提供光節(jié)點的信號輸出，并負責將信號引入本工程的CATV前端機房。有線電視節(jié)目經(jīng)電視信號干線系統(tǒng)傳送至每個電視輸出口處，使獲得技術標準要求所要求的電平信號，到達滿意的收視效果。4、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)系統(tǒng)由攝像/錄音、傳輸、控制處理、記錄、顯示燈幾個局部組成，攝像機設置在大樓的出入口、公共部位、電梯廳、地下設備間及室外等處，與同軸電纜將視頻圖像信號傳輸至中央保安控制主機，通過控制主機和輔助設備將視步圖像切換、分配、記錄、顯示、重放；同時控制主機發(fā)出指令，控制現(xiàn)場云臺和鏡頭做各種動作，以保障攝像機捕捉到其所控制范圍內的所有圖像，進行有效地平安指控，為樓內人員及設備提供可靠地平安保障。閉路電視控制系統(tǒng)還必須與消防報警和防盜系統(tǒng)相配合，記錄事故現(xiàn)場的情況，提高平安防范的能力5、入侵報警系統(tǒng)系統(tǒng)由探頭、傳輸、控制處理等局部組成，在樓內局部重要房間及公共通道設置紅外/微波雙簽探測器，當所控制的區(qū)域發(fā)生異常情況時，控制室將發(fā)出聲光警報信號，同時通知有關保安人員并與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動〔對有BAS控制的照明回路可實施聯(lián)動〕，將相關圖像強切至指定的輸出通道顯示和記錄，并通過110報警與市110聯(lián)網(wǎng)。6、智能家居系統(tǒng)本工程家居智能化系統(tǒng)采用以太網(wǎng)為傳輸介質，具有防盜報警，災難報警能功能。在住戶客廳等主要房間設置紅外入侵報警探測器。主臥設置緊急報警按鈕，廚房設燃氣探測報警器等。以上報警信號均傳達至小區(qū)值班室以及時獲得幫助。防雷與接地系統(tǒng)本工程系三類防雷建筑物，建筑物的防雷裝置應滿足防直擊雷、防雷電感應及雷電波的侵入，并設置總等電位連接。1、防雷措施〔1〕在屋頂設避雷帶，其網(wǎng)格大小不小于20×20或24×16m，所有突出屋面的金屬體和構筑物應與避雷帶電氣連接。利用立柱鋼筋做引下線，間距小于25m，利用根底鋼筋做根底接地極?！?〕為防雷電波侵入，電纜進出線在進出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設備接地相連?！?〕為預防雷電電磁脈沖引起的過電流和過電壓，在必要部位裝設電涌保護器(SPD)；對重要的信息設備、電子設備和控制設備的訂貨應提出裝設SPD的要求；由室外引入室內的強弱電線路在其入口處的配電箱、控制箱、前端箱的引入處應裝設SPD?！?〕本工程低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TN-S系統(tǒng)，在電源引入處做重復接地；其工作零線和保護線要嚴格分開。凡正常不帶電而當絕緣破壞有可能呈現(xiàn)電壓的一切電氣設備金屬外殼均應可靠接地?！?〕防雷接地、變壓器中性點接地及電氣設備、信息系統(tǒng)等接地共用統(tǒng)一的接地裝置，要求接地電阻不大于1Ω，否那么應在室外增設人工接地體?！?〕本工程采用總等電位連接，在配電室及電源引入處設總等電位連接端子；將建筑物內保護干線、設備進線總管、建筑物金屬構件進行連接。〔7〕強電設備房、總配電箱、弱電設備房、電梯機房預留接地裝置。供電系統(tǒng)設有防雷電波侵入保護措施，弱電系統(tǒng)和機房按標準要求設計綜合防雷措施。2、接地平安〔1〕本工程采用TN-S系統(tǒng)，設專用PE保護線，低壓系統(tǒng)內各類電氣設備金屬外殼、線管外壁及支架、插孔接地孔等均需與PE線相連。〔2〕電源入戶處做總等電位聯(lián)結，重要設備房做局部等電位聯(lián)結，潮濕環(huán)境和衛(wèi)生間做輔助等電位聯(lián)結。1、?住宅建筑標準?〔GB50368-2005〕；2、?建筑設計防火標準?〔GB50016-2006〕；3、?建筑滅火器配置設計標準?〔GB50140-2005〕。1、建筑類別：四類；2、耐火等級：二級；3、建筑分類：低層建筑；4、建筑使用功能：產(chǎn)權式酒店；5、總平面本工程耐火等級為二級，相鄰建筑間距滿足民用建筑防火間距要求，建筑四周設有消防通道與酒店內主道相連，消防通道大于等于4米，上空4米內無障礙物，車道下道管、地溝按承受消防車輪壓設計，在消防車道與建筑物之間不種植高大喬木，滿足消防標準的要求。1、室外消防給水系統(tǒng)本工程室外消防給水系統(tǒng)采用低壓給水系統(tǒng)，火場上水槍的壓力需通過消防車或其它移動消防泵加壓形成。本工程沿各棟建筑物四周設置DN100mm的地面式室外消火栓，室外消火栓供水由市政管網(wǎng)供給。室外消防用水量應按同一時間內的火災次數(shù)和一次滅火用水量確定。同一時間內的火災次數(shù)和一次滅火用水量不應小于現(xiàn)行消防標準的要求。消防水量：室外消防用水量為20L/s；火災延續(xù)時間為2h。2、室內消防給水系統(tǒng)根據(jù)?建筑設計防火標準?〔GB50016-2006〕規(guī)定，本工程體積不超過10000立方米，故本工程不設室內消火栓系統(tǒng)，依標準規(guī)定需設消防軟管卷盤，本系統(tǒng)直接接生活給水管道，無需單獨設消防管道。3、滅火器配置系統(tǒng)本工程按照中危險級別配置干粉滅火器，在樓梯口、走道等位置設置手提式滅火器，型號為〔磷酸銨鹽干粉型，4A〕，其間距小于15m。4、氣體滅火系統(tǒng)3，滅火劑噴放時間<120s，距噴口5mm以內的溫度<180C。滅火浸漬時間為10min。本系統(tǒng)通過控制模塊和消防控制中心連接，實現(xiàn)聯(lián)動，可接收火警和復合火警信號，當接收到火警信號時，啟動器實現(xiàn)報警；當接收到復合火警信號時，啟動器報警聲自動變聲，經(jīng)過延時30s后，啟動滅火裝置，并接氣體滅火裝置動作的反應信號，顯示工作狀態(tài)。本工程消防用電負荷等級為二級。消防設備用電源由市政電源提供。消防泵、防排煙風機采用雙電源末端箱自動切換。變配電房，水泵房，防排煙風機房，電梯機房設工作備用照明，照度要求滿足正常照明照度；公共門廳，疏散走道，疏散樓梯，電梯前室設疏散指標照明，照度5.0LX。采用TN-S接地系統(tǒng)，做總等電位聯(lián)結，局部等電位聯(lián)結。配電電纜線路穿過電氣豎井每層樓板，每層各防火分區(qū)防火墻時，用防火材料做好防火封堵，防止火災蔓延。手動報警按鈕下口距地1.4m；警鈴距地2.0m；各種模塊連同輸出繼電器組箱安裝，下口距地2.0m；揚聲器吸頂或掛墻安裝；固定消防用紅色機，距地1.5m掛墻或按桌機布置；探測器吸頂安裝時距送風口、回風口距離1.5m，距墻梁最小距離為0.5m，與燈具布置有沖突時應優(yōu)先照顧燈位。消防專用網(wǎng)絡應為獨立的消防通信系統(tǒng)。4.8暖通空調設計1、?民用建筑供暖通風與空氣調節(jié)設計標準?〔GB50736-2021〕；2、?公共建筑節(jié)能設計標準?〔GB50189-2005〕；3、?通風與空調工程施工質量驗收標準?〔GB50243-2002〕；4、?夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準?〔JGJ75-2021〕；5、?室內空氣質量標準?〔GB/T18883-2002〕。1、室外氣象參數(shù)：大氣壓力hpa空調計算干球溫度空調計算濕球溫度相對濕度通風計算干球溫度最多風向風速夏季℃℃32℃SE冬季10℃85%17℃NE2、室內設計參數(shù)：名稱房間夏季冬季新風量m3/h·p溫度℃相對濕度%溫度℃相對濕度%住宅26～2760～40//20注：萬寧市興隆度假區(qū)位于夏熱冬暖地區(qū)，不考慮冬季供暖。3、通風換氣次數(shù)衛(wèi)生間10～15次/小時采用分體式空調，建筑設計時預留安裝空間，空調冷凝水系統(tǒng)與室外排水管道相連接。通風系統(tǒng)本工程所用房間均滿足開啟外窗自然通風。4.9配套設施4.9.1設計依據(jù)1、?城市道路工程設計標準?〔CJJ37-2021〕；2、?水泥混凝土路面施工及驗收標準?〔GBJ97-87〕；3、?無障礙設計標準?〔GB50763-2021〕；4、?混凝土結構設計標準?〔GB50010-2021〕；5、?電力工程電纜設計標準?〔GB50217-2007〕；6、?室外給水設計標準?〔GB50013-2006〕；7、?室外排水設計標準?〔GB50014-2006〕；8、?城市道路綠化規(guī)劃與設計標準?〔CJJ75-97〕。4.9.2室外道路工程內部規(guī)劃建設一條12m寬的主干道，貫穿工程內部各組團；與主干道相交的支路寬為4-6m，滿足消防車通行要求；通向院落的小路寬為3-4m，采用鵝暖石鋪面。4.9.3綠化場區(qū)內主體綠化應該充滿工程特色。所選樹種、花種要因地制宜，樹種選擇既要適應生態(tài)環(huán)境，又要到達休閑度假的效果，工程綠化面積為m2。根據(jù)場所的功能，植物配置上呈多元化的方式。場區(qū)的植物以美化和遮陰為主，形成開合有致的空間。4.9.4室外給排水1、給水本工程水源為工程新建水井，給水管道沿主要道路敷設至各給水點，工程給水管材選用DN100PE給水管，埋深：綠地下為0.5米，道路處管道埋深為0.8m，管線過車行道路處采用穿大二級以上的鍍鋅鋼管保護。綠化用水采用快速取水器，由人工澆灌，取水器效勞半徑為25~50米。2、排水室外排水系統(tǒng)采用雨污分流制，所有檢查井蓋板采用新型高強度復合材料蓋板。本工程污水管道管材DN300雙壁波紋管，生活污水經(jīng)化糞池處理達標后排放，廚房污水經(jīng)隔油池處理后達標后排放。雨水管材為II級DN500鋼筋砼管，雨水及地面散水局部，利用井景觀水體收集，干旱季節(jié)補充地表水水源。4.9.5室外電氣本工程配電系統(tǒng)接地形式采用TN-S系統(tǒng)，室外照明以庭院燈為主，安裝間距20-25m，距道路約0.5m。饋電回路均穿PVC管埋地暗敷設，室外埋深0.7m，饋電回路過道路處，需改穿大二級以上的鍍鋅鋼管保護。電力地下管線距離喬木最小凈距離1.5m，距離灌木最小凈距離1.0m。電纜敷設路徑可在現(xiàn)場根據(jù)實際情況進行調整。第五章環(huán)境影響評價5.1編制依據(jù)1、國家計委、國務院環(huán)境保護委員會1987年7月〔87〕國環(huán)第2號文：?建設工程環(huán)境保護設計規(guī)定?；2、?生活飲用水衛(wèi)生標準?〔GB5749-95〕；3、?污水綜合排放標準?(GB8978-96)；4、?大氣污染綜合排放標準?(GB16297-99)。5、?環(huán)境空氣質量標準?〔GB3838-2002〕；6、?建筑施工場界環(huán)境噪聲排放標準?〔GB12523-2021〕；7、?污水綜合排放標準?〔GB8978-1996〕；8、?聲環(huán)境質量標準?〔GB3096-2021〕。5.2工程建設對環(huán)境的影響5建設期對環(huán)境的影響1、施工隊伍進入現(xiàn)場，排放少量的生活污水和生活垃圾的污染。2、施工機械運作、清洗、漏油等排放少量的含油和懸浮物廢水。3、基坑開挖和降低地下水位等操作排放含泥沙廢水。4、施工的揚塵。5、建筑施工噪聲，如打樁機、混凝土攪拌機和推土機等發(fā)出的聲音。6、施工人員的生活垃圾〔1kg/人〕、生活污水〔150L/人/d〕。5建成后對環(huán)境的影響1、工程內的生活污水、生活廢水。2、工程內的生活垃圾、廢棄物。3、汽車尾氣。5.3環(huán)境保護措施工程建設過程中或建成后，對水環(huán)境、聲環(huán)境、大氣環(huán)境產(chǎn)生的影響較少。主要采取以下環(huán)境污染控制措施。5噪聲1、施工期間的噪音來源及控制對策施工噪聲是對工地周圍影響較大的環(huán)境問題。一般噪聲影響大多發(fā)生在施工初期的挖掘、推土、打樁等過程，其中打樁過程一方面產(chǎn)生的噪聲級較高，另一方面持續(xù)的時間也相對較長，因此對周圍的環(huán)境影響也較大，建筑施工單位應采取如下措施以減緩施工噪聲對周圍環(huán)境的影響?！?〕選用低聲級的建筑機械，不采用錘式打樁工藝，而改用靜壓樁或鉆孔樁工藝?！?〕對位置相對固定的機械設備，能設在棚內操作的盡量進入操作間，不能入棚的，可適當建立單面聲障?！?〕在施工場地周圍設置簡易隔聲屏障，減輕噪聲周圍環(huán)境的影響。〔4〕使用商品混凝土，可有效減輕建筑施工噪聲的環(huán)境影響?！?〕土石方開挖作業(yè)，必須在白天進行，嚴禁夜間施工?！?〕澆注砼階段，需要連續(xù)作業(yè)的必須經(jīng)相關主管部門的同意，并且必須公告附近居民，采用低噪聲設備，如振搗器等；模板、支架拆卸過程中，遵守作業(yè)規(guī)定，減少碰撞噪音，盡量少用哨子、嗽叭、笛等指揮作業(yè)，減少人為噪聲?！?〕裝修階段，切割作業(yè)應在室內進行，嚴禁夜間施工。通過采取以上措施，施工場地邊界噪聲控制在國家?建筑施工場界噪聲限值?〔GB12523-90〕的指標要求范圍內。2、工程建成投入使用后的噪音來源及控制對策工程建成投入使用后噪聲污染源主要來自水泵房、風機房等設備用房及電梯機房，針對噪音污染的來源，工程建成投入使用后控制噪音污染采取以下對策：設備房水泵選用低噪設備，并采取機組隔振，整體隔聲的措施，吸水管和壓力管采用隔振軟接頭。所有風機、熱泵，空調箱及風機箱選用低噪聲產(chǎn)品。熱泵機組下墊用減振器并設橡膠隔振墊，防止固體傳聲。熱泵，空調箱進出水管設軟接頭，風機進、出口設非燃性軟接頭風管，空調箱及風機送回風設消聲器〔段〕。5廢氣1、施工期間的廢氣來源及控制對策施工期間廢氣主要來源于施工揚塵和施工機械廢氣。其中揚塵對環(huán)境的影響較為突出。工程建設施工過程中的大氣污染主要來源于施工場地的揚塵。在整個施工期，產(chǎn)生揚塵的作業(yè)有：建筑垃圾運輸、場地平整、打樁、地基開挖、回填、道路修建、建材運輸、露天堆放，裝卸和攪拌等過程，如遇干旱無雨季節(jié)，加上大風，施工揚塵較為嚴重。為控制上述無組織排放的揚塵對附近環(huán)境空氣的影響，建設單位應要求工程施工單位制定施工期環(huán)境管理方案，其中對控制揚塵污染的措施應主要包括：〔1〕建設工地采用封閉式施工方法，即將工地與周圍環(huán)境分隔，可在工地四周設置以上圍擋，圍擋間無縫隙，圍擋底端設置防溢座?！?〕采用商品混凝土，這樣可以大大減少水泥、黃砂、石子等建筑材料在運輸、裝卸、堆放過程中產(chǎn)生的揚塵影響，同時還可減輕水泥攪拌機的噪聲影響。〔3〕工程材料、砂石、土方或廢棄物等易產(chǎn)生揚塵物質應當密閉處理?！?〕工地建筑腳手架外側設置防塵網(wǎng)或防塵布?！?〕運輸車輛必須根據(jù)核定的載重量裝載建筑材料或渣土，裝載渣土、垃圾等高度不得超過車輛槽幫上沿，車斗用苫布遮蓋或采用密閉車斗。防止運輸過程中的飛揚和灑落。嚴格按照渣土管理有關規(guī)定，運輸車輛不得超載，被運河土不得含水太多，造成沿途泥漿滴漏，從而影響道路整潔，渣土必須及時清運并按照指定的運輸線路行駛，送往指定的傾倒地點，以減少由于渣土產(chǎn)生的揚塵對環(huán)境空氣質量的影響。〔6〕駛離建筑工地的車輛輪胎必須經(jīng)過清洗，以防止工地泥漿帶入道路影響環(huán)境。〔7〕堅持文明施工，設置專用場地堆放建筑材料，堆放過程中要加苫布覆蓋。以防止建材揚塵，對建筑工地應安排專人每天進行道路的清掃和文明施工的檢查。對工地周圍的道路應保持清潔，假設發(fā)生建材或泥漿灑落、帶泥車輛影響路面整潔，工程施工單位有責任及時組織人力進行清掃?！?〕妥善合理地安排工地建筑材料及其它物件的運輸時間，確保周圍道路暢通。2、工程建成投入使用后的廢氣來源及控制對策廢氣污染源來自住戶廚房油煙氣、廁所污濁氣。產(chǎn)生的污染物主要為NO、CO、Hc、油霧、臭氣及地下汽車庫的廢氣。針對廢氣污染的來源，工程建成投入使用后控制噪音污染采取以下對策：住宅廚房油煙氣采用住宅雙止回式垂直排煙氣道排至頂層屋面以上排放，煤氣淋浴器廢氣管道直接出外墻排放。半地下汽車庫廢氣通過專用排氣井出高層屋面后大氣稀釋排放。除進入地下車庫泊車外，物業(yè)管理公司將嚴格控制地面泊車量，以減少車輛廢氣對環(huán)境的污染。5廢水1、施工期間的廢水來源及控制對策施工過程中主要由生活廢水和生產(chǎn)廢水。生產(chǎn)廢水主要產(chǎn)生于水泥混凝土工程養(yǎng)護，用水量約占總水量的90%以上，其中大局部蒸發(fā)掉，少量滲入地下。另外還有少量生活污水，這些生活污水經(jīng)收集后就近排入污水管網(wǎng)，對環(huán)境影響輕微?！?〕施工期間產(chǎn)生的泥漿水中含有大量的沉淀物，工程施工單位應該在工地建廢水沉淀池，一切外排水必須先經(jīng)沉淀后才能外排，這樣可以防止城市下水道的堵塞。防止雨天作業(yè)?！?〕工程施工單位應為建筑工人創(chuàng)造一定的文明的生活、工作條件，同時注意建筑工地的環(huán)境保護，工地食堂廢水應先經(jīng)隔油池后排入下水道；如有條件的話盡量使用工地附近相關建筑物內的廁所，假設無條件那么工地產(chǎn)生的生產(chǎn)垃圾和糞便等應與環(huán)衛(wèi)部門取得聯(lián)系，要求他們定期及時清運，以保證建筑工地的環(huán)境衛(wèi)生?！?〕做好建筑材料和建筑廢料的管理，防止他們成為地面水的二次污染源。2、工程建成投入使用后廢水來源及控制對策廢水污染源主要來自生活污水，包括廁所沖洗水、淋浴水、住宅廚房含油污水及地下和室外停車場地油污水等。針對噪廢氣污染的來源，工程建成投入使用后控制廢水污染采取以下對策：本工程設有地下生化污水處理系統(tǒng)，分別對來自不同樓宇的生活污進行24小時不間斷生化處理，處理后的廢水經(jīng)環(huán)保部門檢測到達設計規(guī)定的排放標準后，排入周邊地下城市污水管網(wǎng)。地下和室外停車場地油污水通過沉砂隔油池后排入市政污水合流管網(wǎng)。5固體廢物施工期間產(chǎn)生的固體廢物主要為施工產(chǎn)生的棄土、建筑垃圾和施工人員的生活垃圾。按國家環(huán)保局345號文件中固體廢物分類方法，施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾為一般固體廢物。如果固體廢物處置不當，也將對環(huán)境產(chǎn)生不利影響。以使影響區(qū)域景觀環(huán)境衛(wèi)生，造成視覺污染，影響旅游和當?shù)鼐用竦纳睿欢怯昙緯r易造成水土流失，影響地表水環(huán)境質量；三是造成局部區(qū)域大氣中TSP濃度增高。為防止建筑垃圾外運過程中的沿途遺灑產(chǎn)生的揚塵對周圍環(huán)境的影響施工單位必須采取如下措施：1、棄土等建筑垃圾分類堆放，能使用的盡量使用，棄土盡可能用于綠化用土或小區(qū)筑路。2、棄土及建筑垃圾外運應用苫布遮蓋，嚴禁沿途灑落。3、嚴格遵守?城市建筑垃圾管理規(guī)定?的要求，處理處置建筑垃圾。并按市有關部門的要求，經(jīng)指定線路，運至政府指定地點，嚴禁亂堆亂放。4、加強對施工作業(yè)和施工人員的管理，開挖的土方及時收集處置，減少堆存量。5、工地設置垃圾箱，并教育施工人員不要亂丟垃圾，進行文明施工。6、工程施工結束后，施工單位應及時組織人力和物力，在一個月內將工地建筑垃圾及渣土等清理干凈。5.4環(huán)境影響評價本工程建設和運營中產(chǎn)生的污染物數(shù)量較少，有防治污染切實可行的環(huán)保措施，可以做到清潔建設，污染物達標排放，對周邊的環(huán)境影響較小。重點應放在施工中的建筑垃圾和噪音控制上，只要加強管理，采取措施及時處理，可以創(chuàng)造一個良好的施工環(huán)境，保護周圍的生態(tài)環(huán)境。以上各方面分析，本工程建成運轉后對所在地區(qū)的環(huán)境和生態(tài)不會產(chǎn)生不良影響。因此，本工程在環(huán)境保護方面是可行的。第六章節(jié)能節(jié)水措施6.1設計依據(jù)1、?中華人民共和國節(jié)約能源法?；2、?中華人民共和國水法?；3、國家計委、國家經(jīng)貿委、建設部發(fā)布的?關于固定資產(chǎn)投資工程工程可行性研究報告“節(jié)能篇〔章〕〞編制及評估的規(guī)定?；4、?固定資產(chǎn)投資工程節(jié)能評估及審查指南?〔2006〕；5、?全國民用建筑工程設計技術措施節(jié)能專篇?〔2007〕；6、?城市居民生活用水量標準?〔GBT50331-2002〕；7、?民用建筑電氣設計標準?〔2021〕；8、?夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準?〔JGJ75-2021〕；9、?用能單位能源計量器具配備和管理通那么?(GB17167-2006)；10、?海南省人民政府關于印發(fā)海南省固定資產(chǎn)投資工程節(jié)能評估和審查管理暫行方法的通知?〔瓊府[2021]53號〕；11、?海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于海南省民用建筑工程節(jié)能評估文件編制要求的通知?〔瓊建科[2021]204號〕。6.2節(jié)能概況隨著我國經(jīng)濟快速開展，能源供給日益緊張。為了實施可持續(xù)開展戰(zhàn)略，根據(jù)?民用建筑節(jié)能管理規(guī)定〔2005〕?〔建設部令第143號〕的規(guī)定，民用建筑在規(guī)劃、設計、建造和使用過程中，通過采用新型墻體材料，執(zhí)行建筑節(jié)能標準，加強建筑物用能設備的運行管理，合理設計建筑圍護結構的熱工性能，提高采暖、制冷、照明、通風、給排水和通道系統(tǒng)的運行效率，以及利用可再生能源，在保證建筑物使用功能和室內熱環(huán)境質量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活動。節(jié)能是一項長期的戰(zhàn)略任務，也是當前的緊迫任務。節(jié)能工作要全面貫徹科學開展觀，落實節(jié)約資源根本國策，以提高能源利用效率為核心，以轉變經(jīng)濟增長方式、調整經(jīng)濟結構、加快技術進步為根本，強化全社會的節(jié)能意識，建立嚴格的管理制度，實行有效的鼓勵政策，逐步形成具有中國特色的節(jié)能長效機制和管理體制。為促進經(jīng)濟結構調整和節(jié)能減排，保障電力供給，2021年11月30日，國家開展改革委發(fā)出通知，在全國范圍內對發(fā)電用煤〔以下簡稱“電煤〞〕實施臨時價格干預措施，同時適當調整電力價格，試行階梯電價制度。一是對電煤實行臨時價格干預

；二是全面清理整頓涉煤基金和收費；

三是適當提高電價；四是試行居民階梯電價制度。6.3工程能耗狀況6工程能源消耗結構根據(jù)本工程提供的工程狀況和所需設備擬定本工程運行中使用的能源品種：1、電力：本工程照明、空調等選擇電力作為能源。2、水：本工程生活、道路綠化、公共清洗等選用水。本工程消耗的能源品種分類如下：序號能源名稱分類按獲得方法分類按被利用的程度分類按對環(huán)境的污染情況分類1電力二次能源常規(guī)能源清潔能源2水耗能工質常規(guī)能源清潔能源6工程能耗計算本工程能源消耗種類為電和水，其分項消耗量如下：1、電本工程用電主要表達在兩個方面：一是該工程施工的用電；二是工程完成后區(qū)域內各配套設施的用電。根據(jù)本工程的用能性質，對不同功能用房的用電負荷按下面用電標準取值，具體測算結果見下表：序號工程用電指標〔W/㎡〕建筑面積(㎡)同時系數(shù)功率因素用電負荷(KW)年用電量〔萬t〕1住宅局部402商業(yè)局部601500903酒店大堂5060003004地下室15123405其它用電按以上生活用電的10%計算6合計2、水本工程用水主要包括：生活、綠化公共清洗、序號類別用水定額〔L/人；L/㎡〕時變化系數(shù)用水規(guī)?！踩?、㎡〕最高日用水量(m3/d)年用水量〔萬t〕1別墅生活用水2502708177.002商業(yè)用水6750045.003綠化用水248.994漏水及未預見水量按別墅用水和商業(yè)用水的10%計22.205總計293.19注：別墅用水按入住人數(shù)計算；商業(yè)用水按商業(yè)建筑面積估算；綠化用水按綠地面積計；未預見用水及漏水按住宅最高日用水量的10％估算。3、綜合能耗分析年綜合能源消費量是指工程每年消耗的煤、油、焦炭、天然氣、液化氣、電力、熱力等按照國家統(tǒng)計局有關標準算成標準煤后的總和。根據(jù)?綜合能耗計算通那么?GB/T2589-2021，綜合能耗的計算按式下計算：E=∑〔ei×pi〕式中：E——綜合能耗；n——消耗的能源品種數(shù)；ei——生產(chǎn)和效勞活動中消耗的第i種能源實物量；pi——第i種能源的折算系數(shù)，按能量的當量值或能源等價值折算。本工程的年綜合能源消費量測算結果如下：年耗能量測算表序號能源種類計量單位實物量參考折標系數(shù)折標煤量〔噸標準煤〕1電力萬kwh2新水萬t3合計796.4節(jié)能措施6建筑專業(yè)1、居住建筑①建筑屋面采用30厚擠塑聚苯板保溫層，外墻采用190厚加氣混凝土砌塊，外窗采用鋁合金Low-E中空玻璃窗。②外墻、屋頂?shù)炔课痪S護結構設計部位保溫材料傳熱系數(shù)W/(㎡·k)熱惰性指標屋面擠塑聚苯板外墻加氣混凝土砌塊③建筑材料熱工參數(shù)依據(jù)材料名稱密度Kg/m3導熱系數(shù)W/〔m·K〕蓄熱系數(shù)〔W/㎡·K〕修正系數(shù)α選用依據(jù)α使用場合擠塑聚苯板32屋頂?民用建筑設計熱工標準?④外門窗節(jié)能設計1〕外門窗采用鋁合金Low-E中空玻璃6+9A+6，傳熱系數(shù)K≤3.5W/㎡·K，遮陽系數(shù)SC≤0.52，氣密性為4級，可見光透射比為≥0.40。2〕外門窗各朝向窗墻比東向≤0.30，南向≤0.50，西向≤0.30，北向≤3〕外窗遮陽外窗遮陽系數(shù)滿足標準的限值要求。利用陽臺，花架等立面裝飾構件散為固定外遮陽設施，結合立面做一些活動遮陽設施。2、公共建筑①建筑外墻采用190厚加氣混凝土砌塊，外窗采用鋁合金Low-E中空玻璃窗。②外墻、屋頂架空樓板等部位維護結構設計部位保溫材料傳熱系數(shù)W/〔㎡·K〕屋面鋼筋混凝土K≤外墻加氣混凝土K≤架空樓板鋼筋混凝土K≤③建筑材料熱工參數(shù)參考依據(jù)材料名稱密度Kg/m3導熱系數(shù)W/〔m·K〕蓄熱系數(shù)〔W/㎡·K〕修正系數(shù)α選用依據(jù)α使用場合擠塑聚苯板700外墻?民用建筑設計熱工標準?④外門窗節(jié)能設計1〕外門窗采用鋁合金Low-E中空玻璃6+9A+6，傳熱系數(shù)K≤3.5W/㎡·K，遮陽系數(shù)SC≤0.56，氣密性為4級，可見光透射比為≥0