房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -【年報(bào)】2023年全國(guó)總結(jié)與展望-易居克而瑞

第一章政策篇2023托舉并用穩(wěn)供需，2024繼續(xù)刺激開啟新模式2023年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)底部調(diào)整。中央政策力度前穩(wěn)后松，以7月政治局會(huì)議定調(diào)“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”為分水嶺，政策力度逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”,需求端——降首付、降利體措施相繼落地，以緩解房企資金壓力。地方政策松綁加力提速，273省市622次政策松綁，從三此為抓手推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，二是落實(shí)“三個(gè)不低于”等供給端金融支持，三是下調(diào)住房2023年，中央層面房地產(chǎn)政策力度前弱后強(qiáng)。上半年，并無(wú)實(shí)質(zhì)性重磅刺激，多為對(duì)現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，或意在規(guī)范市場(chǎng)秩序，政策力度限于“托而不舉”,下半年，以中央政治局會(huì)議定調(diào)“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”為分水嶺，政策力度逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”。需求端，降首付、降2023年，中央首提“三大工程”,即作出規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施三方面重要部署。4月、7月兩次政治局會(huì)議均重點(diǎn)提及“三大工程”,7月，國(guó)務(wù)院發(fā)文推進(jìn)城中村改造，主要面向22個(gè)城區(qū)人口超500萬(wàn)的超大特大城市。8月，國(guó)常會(huì)審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》,致力于構(gòu)建“剛需有保障、改善有商品”的住房供給新格局，明確保障對(duì)象為工薪階層，采取保本微利定價(jià)原則配售，實(shí)行嚴(yán)格封閉管理。10-11月，住建部領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)赴上海、南昌、廈門、成都等多地開展“三大工程”專題調(diào)研。12月，國(guó)開行發(fā)放全國(guó)首筆配售型日期4月28日中央政治局在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用7月14日國(guó)常會(huì)審議通過《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》。7月21日國(guó)常會(huì)審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城分三類實(shí)施改造，具備條件的城中村實(shí)施拆除新建；不具備條件的不可強(qiáng)行推進(jìn)，要開展經(jīng)常性整治提升，防控風(fēng)險(xiǎn)隱患；介于前兩類之間的實(shí)施拆整結(jié)合。中央政治局要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改8月25日國(guó)常會(huì)審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》,明確保障性住房重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體，保障性住房以劃撥方式供應(yīng)土地，對(duì)保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止以保障性住房變更為商品住房流入市場(chǎng)。9月28日發(fā)布《關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費(fèi)政策的公告》,其中包括對(duì)保障性住房項(xiàng)目建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅、對(duì)個(gè)人購(gòu)買保障性住房，減按1%的稅率征收契稅等。10-11月10月27日，住建部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹帶隊(duì)來到嘉定區(qū)，調(diào)研上海市“三大工程”推進(jìn)情況。10月19日，住建部政策組一行來到廈門，實(shí)地考察了海滄區(qū)山邊社區(qū)座談會(huì)。10月18日至19日，住建部辦公廳二級(jí)巡視員蔡敬東帶隊(duì)來湘開展調(diào)研。10月16至17日，住建部二級(jí)巡視員王超調(diào)研組一行，赴四川省開展“三大工程”專題調(diào)研。12月14日中央經(jīng)濟(jì)工加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)12月19日國(guó)開行國(guó)開行此次向福州市雙龍新居保障性住房項(xiàng)目授信2.02億元，專項(xiàng)用于支持福州新區(qū)濱海新城700套配售型保障性住房建設(shè)。萬(wàn)元，這標(biāo)志著全國(guó)首筆配售型保障性住房開發(fā)貸款成功落地。2023年，供給端金融支持再加力。1月，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》。2月，證監(jiān)會(huì)放寬境外募資等限制，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)工作。7月，央行延期“金融16條”適用期限。8月，證監(jiān)會(huì)明確上市房企再融資不受破發(fā)、破凈、虧損限制。10月，中央金融視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。11月，三部門召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，提出“三個(gè)聽取房企融資需求，并表態(tài)將加大房企融資支持力度。另?yè)?jù)央行數(shù)據(jù)，11月份以來，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等主要銀行向非國(guó)有房企投放房地產(chǎn)時(shí)間“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四個(gè)方面，重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù)。針對(duì)“三線四央行延長(zhǎng)“金融16條”中存量融資和配套融資兩條支持政策適用期限。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期一年，可不調(diào)整貸款分類。2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制10月中央金融視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。11月召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，各金融機(jī)構(gòu)要深入貫徹落實(shí)中央金融工作會(huì)議部署，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”,一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。同時(shí)，繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)合理股權(quán)融11月-12月商業(yè)銀行工農(nóng)中建交郵等六大行，以及浙商、廣發(fā)、平安等態(tài)將支持房企融資需求。參會(huì)企業(yè)主要包括萬(wàn)科、龍湖、美的、綠城、濱江、新城、大華等。方面進(jìn)行交流。房企資金壓力并未得到根本緩解。2023年前11月，80家典型房企融資總量為5430億元，同比下降擴(kuò)大至25%,事實(shí)上，自2022年末優(yōu)質(zhì)房融資開閘，但僅一季度有所回暖，從整體看2023年房企圖：2022年1月-2023年11月80家典型房企融資總量(單位：億元)融資總量——單月同比數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)至3.55%,調(diào)降5年期以上LPR利率10BP至4.2%,8月20日單邊調(diào)降1年期LPR利率10BP至3.45%。時(shí)間央行決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。具體來看，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)3月17日央行決定于2023年3月27日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.6%。6月20日央行1年期LPR為3.55%,5年期以上LPR為4.2%,上次1年期LPR為3.65%,5年期以上LPR為4.3%。8月21日央行1年期LPR為3.45%,5年期以上LPR為4.2%。上次1年期LPR為3.55%,5年期以上LPR為4.2%。8月25日行、金監(jiān)局居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政8月31日央行、金監(jiān)居存量首套住房貸款的借款人可申請(qǐng)貸款置換，新發(fā)放貸款的利率在貸款LPR加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。8月31日央行、金監(jiān)局首套商貸最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%,二套最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。二套住房商貸利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白皮書9月14日央行中國(guó)人民銀行決定于2023年9月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.4%。四、全年273省市622次政策放松，核心一二線開啟“四限”松綁潮2023年，地方調(diào)控政策松綁加力提速，核心一二線開啟“四限”松綁潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年12月18日，全國(guó)至少273個(gè)省市出臺(tái)622次寬松性政策，頻次已超去年。力度和能級(jí)上，如果說2022年地方“四限”政策松綁的主力軍是三四線城市，那么進(jìn)入2023年，核心一二線城市便接過了接力棒，一線政策邊際松動(dòng)，多數(shù)二線城市解除限購(gòu)限售。圖：2022年1月以來地方政策松綁頻次■省市■放松政策頻次備注：12月政策頻次統(tǒng)計(jì)截至12月18日大連、武漢、廈門等19城全面取消限購(gòu)，上海、廣州、杭州、長(zhǎng)沙等在限購(gòu)區(qū)域范圍、社保要求、貸”,泉州、寶雞等“認(rèn)貸不認(rèn)房”,成都、武漢等放寬多孩套數(shù)認(rèn)定，深圳、上海、北京等下調(diào)等區(qū)域住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年；第七，南京、武漢等145城發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼，例如武漢，畢業(yè)6年內(nèi)并連續(xù)繳納6個(gè)月以上社保的畢業(yè)生在青山區(qū)可享5萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；第八，深圳、北京、上海等3城調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，共性特征是不再看總價(jià)。限購(gòu)19城取消沈陽(yáng)、大連、南京、蘭州、濟(jì)南、青島、福州、鄭州、合肥、武漢、寧波、昆明、廈門、無(wú)錫、中山、九江、嘉興、揚(yáng)州、寧德限貸深圳、廣州、上海、北京、長(zhǎng)沙、南寧、貴陽(yáng)、合肥、寧波、青島、南昌、太原、廈門、武漢、成都、重慶、天津、蘇州、沈陽(yáng)、大連、南京、蘭州、鄭州、?？?、昆明、福州、西寧、銀川、東、洛景德鎮(zhèn)、惠州、韶關(guān)、九江、晉中、梧州、贛州、無(wú)錫、寧德、珠海、梅州、漳州、桂林、湛江、六安、汕頭、玉林、三亞、限價(jià)寧波、合肥、成都、貴陽(yáng)、江門、銅陵、宿遷限售16城取消鄭州、青島、沈陽(yáng)、大連、蘭州、濟(jì)南、福州、合肥、昆明、金華、揚(yáng)州、常州、嘉興、中山、紹興、衢州公積金深圳、上海、廣州、北京、長(zhǎng)春、重慶、烏魯木齊、蘭爾濱、南京、沈陽(yáng)、合肥、廈門、鄭州、福州、杭州、寧波、南寧、蘇州、南昌、石家莊、銀川、天津、貴陽(yáng)、昆明、青島、柳州、連云港、惠州、紹興、淮北、濟(jì)寧、宜昌、淄博、揚(yáng)州、日照、宿遷、駐馬店、徐州、南陽(yáng)、玉溪、贛州、遂寧、中山、莆田、宜賓、焦作、江門、周口、安陽(yáng)、韶關(guān)、廣州、重慶、烏魯木齊、昆明、沈陽(yáng)、大連、武漢、成安、上饒、銅陵、滁州、南陽(yáng)、韶關(guān)、巴中、金華、寧德、中山、茂名、鷹潭、莆田、秦皇島、昭通、麗水、揭陽(yáng)、鄭州市滎北京(房山區(qū))、南昌、南京、哈爾濱、福州、杭州、大連、沈陽(yáng)、昆明、鄭州、武漢、重慶、天津、南寧、長(zhǎng)春、蘭州、長(zhǎng)沙、寧波、紹興、上饒、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白皮書3城放寬式2024年，中央層面房地產(chǎn)政策有望從三方面發(fā)力：第一，以“三大工程”建設(shè)為抓手，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供給改革的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的題中之意。推進(jìn)“三大工程”,首要問題是“錢從哪里來”,未來，城中村改造項(xiàng)目將被納入專項(xiàng)債支持范圍，央行有望通過專項(xiàng)借款、抵押補(bǔ)充貸款等結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，為“三大工程”提供中長(zhǎng)期低成本資金支持。第二，落實(shí)供給端金融支持，讓“三個(gè)不低于”、“融資三支箭”、“房企白名單”等措施真正落地見效。第三，下調(diào)住房交易稅費(fèi)，穩(wěn)需求進(jìn)而穩(wěn)市場(chǎng)。比如購(gòu)買家庭唯一住房或改善住房，減征免征契稅，再比如縮短購(gòu)房增值稅、個(gè)人所得稅征免年限。展望2024年，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線城市調(diào)控政策尚有松綁空間。一線城市政策或?qū)⒕?xì)化調(diào)整，譬如限購(gòu)局部松綁，對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)域調(diào)降非戶籍購(gòu)房社保年限、放寬戶籍居民套數(shù)限制，放寬法拍房、離婚購(gòu)房限制，調(diào)降落戶門檻等，再比如下調(diào)各類交易稅費(fèi)二線城市中，杭州、成都、長(zhǎng)沙、西安、蘇州、天津等城市調(diào)控政策還有所保留，并未如南京、青島、濟(jì)南那樣“一放到底”,未來大概率進(jìn)一步調(diào)整，比如全面放開限購(gòu)、限售，下調(diào)商貸首付比例至國(guó)家規(guī)定的下限，放寬限價(jià)鼓勵(lì)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”等均是可選項(xiàng)。其余二三線城市住房交易行政限制基本已經(jīng)全面解除，剩余可優(yōu)化的政策主要有限貸套數(shù)認(rèn)定，比如進(jìn)一步放寬至認(rèn)貸不認(rèn)房，多孩家庭買兩套仍可享首套信貸優(yōu)惠，公積金政策在流動(dòng)性充裕的情況下可以考慮提高可貸額度、放開“商轉(zhuǎn)公”,實(shí)行商業(yè)貸款貼息等。附表1:2023年以來中央重點(diǎn)政策日期央行決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。具體來看，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下1月13日央行有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》。針對(duì)完善針對(duì)30家試點(diǎn)房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。自然資源部對(duì)住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”,不是要取消集中完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的積極作用。3月17日央行決定于2023年3月27日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.6%。3月30日自然資源部各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)赝菩星闆r、模式及配套措施情況，深入探索，以點(diǎn)帶面，積極做好“帶押過戶”。實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。4月25日自然資源部我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。這意味著經(jīng)過十年努力，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動(dòng)產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國(guó)土空間，涵蓋所有不登記制度全面建立?？偩譃橐?guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，出臺(tái)十條意見。其中包括要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。6月15日央行MLF操作利率為2.65%,較此前下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)。7月10日央行、金監(jiān)局將“金融16條”中到期存量貸款、配套融資的兩項(xiàng)政策內(nèi)容適用期限統(tǒng)一7月19日中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)31條”,完善市場(chǎng)化重整機(jī)制。鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)回收資金。按照市場(chǎng)化、法治化原則，積極適用破產(chǎn)重整、破產(chǎn)和解程序。7月24日要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)8月15日央行人民銀行開展2040億元公開市場(chǎng)逆回購(gòu)操作和4010億元中期借貸便利(MLF)操作，操作8月21日央行2023年8月21日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為，1年期LPR為3.45%,5年期以上LPR為4.2上次1年期LPR為3.55%,5年期以上LPR為4.2%。8月25日居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政8月25日財(cái)政、稅務(wù)、自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。8月27日證監(jiān)會(huì)充分考慮當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，完善一二級(jí)市場(chǎng)逆周期調(diào)節(jié)機(jī)制，圍繞合資節(jié)奏，但房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限8月31日央行、金監(jiān)局存量首套住房貸款的借款人可申請(qǐng)貸款置換，新發(fā)放貸款的利率在貸款L得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人8月31日央行、金監(jiān)局首套商貸最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%,二套最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。二套住房商貸利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。8/139/139/13會(huì)《十四屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃》中并未出現(xiàn)房地產(chǎn)9月14日央行中國(guó)人民銀行決定于2023年9月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.4%。9月28日發(fā)布《關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費(fèi)政策的公告》,其中包括對(duì)保障性住房項(xiàng)目建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅、對(duì)個(gè)人購(gòu)買保障性住房，減按110月17日自然資源部自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。10月27日國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》印發(fā)并下達(dá)地方，明確保障性住房重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進(jìn)人才等群體，保障性住房以劃撥方式供應(yīng)土地，對(duì)保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場(chǎng)。附表2:2023年以來地方重點(diǎn)政策日期1月10日東莞無(wú)房且無(wú)購(gòu)房貸款記錄，最低首付款比例為20%,利率下限為4.1%。無(wú)房有貸款的最低首付款比例為30%,利率下限即4.1%。有1套貸款已結(jié)清的執(zhí)行首套房政策，未結(jié)清的最低首付比30%,利率4.9%。1月12日長(zhǎng)沙對(duì)依法生育兩個(gè)及以上子女的本地戶籍家庭，增加1套購(gòu)房指標(biāo)。根據(jù)家庭未成年子女?dāng)?shù)量在戶1月13日武漢去年12月武漢房交會(huì)期間二環(huán)外不限購(gòu)政策延期。1月18日對(duì)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年內(nèi)在限購(gòu)區(qū)域再本市戶籍家庭在我市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房，不用再提供個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證1月19日長(zhǎng)沙45周歲以下，大專及以上學(xué)歷或中級(jí)及以上技術(shù)人才，落戶長(zhǎng)沙并繳納社保或區(qū)域內(nèi)購(gòu)買首套商品住房，博、碩及高技術(shù)不限年齡。湖南省內(nèi)市州高層次人才享受長(zhǎng)沙戶籍同等購(gòu)房待遇。1月29日?qǐng)?zhí)行認(rèn)貸不認(rèn)房。團(tuán)購(gòu)房每平方米補(bǔ)貼20元-30元。發(fā)1月31日湖南省全省13個(gè)非限購(gòu)市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%,長(zhǎng)沙市的首30%,二套降至40%。2月11日南寧多個(gè)樓盤對(duì)外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”,目前已有部分銀行在執(zhí)2月13日貴陽(yáng)結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，完善預(yù)售備案機(jī)制，適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整商品房預(yù)售備案價(jià)格。實(shí)行首套房貸款首付20%政策，執(zhí)行認(rèn)貸不認(rèn)房，完善房地產(chǎn)企業(yè)“白名單”制度。2月16日惠州惠州市商品住房(含新建商品住房和二手住房)限售年限調(diào)整為“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿1年方可轉(zhuǎn)讓”。2月19日沈陽(yáng)對(duì)生育二孩、三孩未滿18周歲的居民家庭在沈陽(yáng)行政區(qū)域內(nèi)已擁有2套住房的，可在我市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)再購(gòu)買1套新建商品住房，住房公積金貸款限額可放寬到當(dāng)期最高貸款額度的1.3倍。2月20日揚(yáng)州不再執(zhí)行限購(gòu)，置換的原住房取得產(chǎn)證即可交易。首套房商貸利率下限調(diào)整貸款最高額度上調(diào)20%。人才和多孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼政策延續(xù)，大專及以上人才購(gòu)首套一次性補(bǔ)貼100%契稅。2月22日常州提高多孩家庭首次住房公積金貸款額度，取消新建商品住房2年的限售期動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后即可上市交易。優(yōu)化商品房?jī)r(jià)格備案機(jī)制，積極引導(dǎo)企業(yè)合理定提及雄安新區(qū)首套房首付款比例不低于20%,二套房首付款比例不低于30%。雄安新區(qū)不動(dòng)產(chǎn)中心登記記錄和全國(guó)公積金貸款記錄，不涉及商貸。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白皮書廈門對(duì)購(gòu)買首套自住住房的多子女家庭。擁有二孩及以上的廈門市戶籍家庭符合條套自住商品住房。3月16日徐州戶籍地為徐州的省內(nèi)其他城市繳存職工在徐州購(gòu)房，可申請(qǐng)組合貸。市區(qū)權(quán)屬登記滿1年且不滿上市交易時(shí)限的普通商品住房上市交易。聯(lián)排、多層、住宅項(xiàng)目均可按棟申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可。3月19日無(wú)錫提供半年及以上居住證明，可以在本市購(gòu)買1套新建商品住房，部分可購(gòu)湖區(qū)、新吳區(qū)等區(qū)域街道不再限購(gòu)。增加一個(gè)預(yù)售資金提取節(jié)點(diǎn)。最低可執(zhí)行3.8%。企業(yè)自主申報(bào)備案價(jià)格。3月24日深圳進(jìn)一步加大了對(duì)購(gòu)買首套房、多子女家庭購(gòu)房、購(gòu)買綠色建筑住房的支持力度。按照不同情形，3月28日廈門單身人士可以購(gòu)買第二套住房，戶籍多孩家庭可以購(gòu)買第三套住房。將之前取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證日期之日起2年限售改為網(wǎng)簽之日起2年限售。3月29日沈陽(yáng)二季度起房貸利率下限由3.9%降至3.8%。限購(gòu)區(qū)域縮小，渾南區(qū)、沈北新區(qū)以及蘇家屯區(qū)取消限購(gòu)。鄭州調(diào)整限購(gòu)范圍，二環(huán)外取消限購(gòu)，二環(huán)區(qū)域內(nèi)正常限購(gòu)。金水區(qū)、中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、二七區(qū)等1年限售政策由取證滿1年調(diào)整為以網(wǎng)簽時(shí)間、契稅繳納時(shí)間和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間任一滿1年可出售。廬陽(yáng)區(qū)大楊鎮(zhèn)、三十崗鄉(xiāng)，蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)，包河區(qū)淝河鎮(zhèn)、大圩鎮(zhèn)不限購(gòu)。60家庭可買3套房，持安徽省居住證且居住地在合肥的非戶籍家庭可在限定放寬。4月10日江門符合條件項(xiàng)目預(yù)售資金各環(huán)節(jié)的監(jiān)管留存比例下調(diào)1%。多子女公積金額度提高?，F(xiàn)售、未網(wǎng)簽比例小于10%、團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目的預(yù)售項(xiàng)目，每套住宅網(wǎng)簽價(jià)格可以不低于備案價(jià)的80%。4月13日杭州杭州錢塘區(qū)下沙街道和河莊街道加入錢塘區(qū)限購(gòu)放寬4月23日杭州臨平街道放寬限購(gòu)，這也意味著在整個(gè)臨平區(qū)購(gòu)房，外地戶籍只需1個(gè)月社保即可購(gòu)買臨平區(qū)的新房或二手房，本地戶籍無(wú)需社保，購(gòu)買二套房不再受落戶5年限制。4月23日深圳深圳二手房交易將執(zhí)行新政策，即指導(dǎo)價(jià)不取消，不調(diào)整；銀行核定房?jī)r(jià)以孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考。4月25日廣州外地人在南沙購(gòu)房社保年限由5年改3年，即外地人在廣州連續(xù)繳納3年社保，符合一定條件就可在南沙購(gòu)買一套房。4月25日在合肥市非限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房，第一套房最低首付按照20%執(zhí)行，第二套房廣州生育二孩及以上的家庭使用住房公積金貸款購(gòu)買首套自住住房的，住房符合條件的多子女家庭的職工最高貸款限額在本市現(xiàn)行公積金最高貸款限額的基礎(chǔ)上上浮20%?；葜莼蓐?yáng)區(qū)首套房商貸最低首付比例下調(diào)至20%,二套房下調(diào)至30%。限售年限由3年降為1年?？深A(yù)寧波支持銀行機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，放寬房貸年齡限制，激活老年人購(gòu)房需求。5月19日杭州余杭區(qū)的瓶窯鎮(zhèn)、中泰街道及蕭山寧圍街道、聞堰街道放松限5月16日南京南京戶籍居民不管在主城區(qū)名下有幾套房，在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)(江心洲、創(chuàng)新區(qū))都能再買一套。外地戶籍只要能開出產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)購(gòu)房證明，也可以增購(gòu)一套住房。青島新房限售期限由網(wǎng)簽滿5年變更為網(wǎng)簽滿3年或取證滿2年，二手房由取證滿2年變更為滿1年。試點(diǎn)房票制度。非限購(gòu)區(qū)域首付比例首套最低調(diào)整為20%、二套最低調(diào)整為30%。6月16日不再執(zhí)行限轉(zhuǎn)售政策，落實(shí)最低購(gòu)房首付比例和貸款利率政策，優(yōu)化落實(shí)公積金政策，鼓勵(lì)舉辦房產(chǎn)推介會(huì)，全面推行帶押過戶，實(shí)施房票安置。7月10日廈門10/13鄭州購(gòu)買改善性住房的原有住房不限售。二孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼2萬(wàn)元、三孩家庭3萬(wàn)認(rèn)貸”政策。杭州余杭區(qū)閑林街道天目山西路以南區(qū)域街道加入余杭區(qū)限購(gòu)放寬圈。外地戶購(gòu)買余杭區(qū)新房或二手房，本地戶籍無(wú)需社保，購(gòu)買二套也不再受落戶5年限8月11日貴陽(yáng)支持首次住房公積金貸款“既提又貸”;將二套公積金貸款最低首付款比例由4短兩次住房公積金貸款時(shí)間間隔限制，已有一套已結(jié)清的再買房首付20%。8月18日太原二手房限售期限為取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證且網(wǎng)簽滿2年；未家庭名下唯一一套住房納入保租房的再買房按首套商貸。中部城市群區(qū)域內(nèi)居民購(gòu)房享受與太原市居民同等待8月21日廈門二套房首付比例已經(jīng)由50%降至40%;二套住房商業(yè)貸款利率下限也由LPR上浮80個(gè)基點(diǎn)調(diào)整至上浮60個(gè)基點(diǎn)，即二套房貸款利率由原來的5%降低至4.8%。8月30日福州福州市戶籍居民家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)可以購(gòu)買2套商品住房，二孩、出租自住房屋可以再購(gòu)一套。9月1日A、B、C、D、E、F類人才在蓉工作并取得人才安居資格后，可不受戶籍、社保繳納時(shí)間限市購(gòu)買商品住房或二手住房。其中，A-E類人才購(gòu)房還可不受住房限購(gòu)區(qū)域限制。限售由取證滿2年調(diào)整為備案滿2年且取證。實(shí)施市級(jí)秋交會(huì)期間購(gòu)房補(bǔ)貼政策。首套房首付最低20%、二套30%。天津非天津市戶籍大學(xué)畢業(yè)生可購(gòu)買一套住房。限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為市內(nèi)六區(qū)。非限購(gòu)區(qū)域執(zhí)行差別化信貸政策。延長(zhǎng)天津市商業(yè)個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限。南寧支持提取公積金付首付，買房買車位補(bǔ)貼100%契稅。沈陽(yáng)取消限購(gòu)、限售。首付首套20%、二套30%。公積金認(rèn)貸不認(rèn)房，放寬唯一免個(gè)稅，滿二免增值稅。本科以上購(gòu)房補(bǔ)貼2-7萬(wàn)取消限購(gòu)、限售。首付最低首套20%、二套30%。認(rèn)房不認(rèn)貸。賣房滿稅。中山等區(qū)購(gòu)房補(bǔ)貼200元/平方米。南京取消限購(gòu)。首付最低首套20%、二套30%,二套商貸利率最低為L(zhǎng)PR+20BP。出售自有住房并購(gòu)買90平方米以上新房，給予不低于合同總價(jià)0.5%的補(bǔ)助。蘭州取消限售、限購(gòu)。實(shí)施購(gòu)房契稅補(bǔ)貼50%。首付最低首套20%、二套30%。提高公積金貸款額度。支持公積金提取付首付。9月11日取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購(gòu)房限制。同時(shí)，商品住房取得市交易。9月11日青島將市南區(qū)、市北區(qū)(原四方區(qū)域除外)移出限購(gòu)區(qū)域，全域取消限購(gòu)政策。優(yōu)限。在全市范圍內(nèi)，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》可上市交易。9月11日蘇州9月11日福州在福州市鼓樓區(qū)、臺(tái)江區(qū)、倉(cāng)山區(qū)、晉安區(qū)、馬尾區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買商品住房(含審核購(gòu)房人資格。取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后可上市交易。9月12日鄭州取消二環(huán)內(nèi)住房限購(gòu)政策等購(gòu)房消費(fèi)限制性規(guī)定，取消住房銷售限制年限規(guī)定，支持居民剛性和9月14日武漢首付最低首套20%、二套30%,二套商貸利率最低為L(zhǎng)PR+20BP,即4.4%。9月14日?？诩彝コ蓡T在?？谑忻聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房套住房執(zhí)行住房信貸政策。9月15日取消限購(gòu)、限售、放寬限價(jià)，取消商品住房樓層差價(jià)率限9月18日廈門取消集美、海滄、同安、翔安限購(gòu)、限售。住房公積金貸款最高貸款額度為120萬(wàn)元。優(yōu)化商品房項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盤活資金。9月19日武漢取消住房限購(gòu)，多子女家庭購(gòu)買二套認(rèn)定為首套住房，已有兩套住房購(gòu)房貸款時(shí)認(rèn)定為第二套住房。房交會(huì)補(bǔ)貼50%契稅。公積金貸款額度上浮20%。9月19日西安西安市二環(huán)以外區(qū)域取消限購(gòu)。政策調(diào)整后，限購(gòu)區(qū)域僅剩碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、新城區(qū)、未央?yún)^(qū)的12/1312/13中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白皮書部分區(qū)域限購(gòu)9月20日昆明家庭成員在擬購(gòu)房所在縣級(jí)行政區(qū)域名下無(wú)成套住房的，不論是否已利業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。9月20日將房產(chǎn)稅征收對(duì)象中“在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的首房”修改為“新購(gòu)的第二套(含第二套)以上的普通住房”。9月22日長(zhǎng)沙居民家庭(含非本市戶籍家庭)在長(zhǎng)沙購(gòu)買首套商品住房，不再需要提供備案滿4年，可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。9月22日中山解除非戶籍人才購(gòu)房網(wǎng)簽后2年限售規(guī)定。二孩以上家庭、東區(qū)街道不限購(gòu)。落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸。二孩以上家庭公積金額度上浮30%。滿5唯一免個(gè)稅、滿2免增值稅，減征契稅。9月26日144平以上不限購(gòu)、金牛等7區(qū)合并為一個(gè)限購(gòu)買房，成品住宅裝修價(jià)格由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況自主確定，不再執(zhí)行二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，生育多子女家庭商業(yè)貸款購(gòu)買第三套住房認(rèn)定為二套住房。個(gè)人轉(zhuǎn)讓9月26日福州公積金貸款買144平以下住房首付20%,144以下二套住房及144以上住房首付最低30%。在福州市轄內(nèi)五城區(qū)商貸首付比例最低位首套25%、二套35%,二套利率下限為L(zhǎng)PR+3OBP(五城區(qū)外各縣為L(zhǎng)PR+20BP)。9月27日九江取消住房限購(gòu)政策。還將實(shí)行階段性購(gòu)房契稅補(bǔ)貼、人才安家購(gòu)房補(bǔ)貼政策。在市中心城區(qū)開展“買房抽大獎(jiǎng)”活動(dòng)。執(zhí)行認(rèn)貸不認(rèn)房、首付比例按國(guó)家政策下限執(zhí)行。公積金“既貸又提”,二孩、三孩家庭購(gòu)買首套自住住房申請(qǐng)公積金貸款最高額度分別上調(diào)10%、20%。9月28日寧波停止執(zhí)行限購(gòu)政策規(guī)定，停止執(zhí)行住房上市交易限制年限規(guī)定，認(rèn)房不認(rèn)貸，首套、二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和貸款利率統(tǒng)一調(diào)整為全國(guó)政策下限，滿五2免征增值稅。公積金貸款放寬。9月28日深圳首套房個(gè)人貸款利率下限調(diào)整為不低于LPR減10個(gè)基點(diǎn)(原為+30BP),二套LPR加30個(gè)基點(diǎn)(原為+60BP)。10月12日紹興全面放開原限售住房限制政策，住房最低首付款比例不低于20%,二套住房最低首付款比例不低于30%,商貸可給予一次性財(cái)政貼息。可申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金支付購(gòu)買購(gòu)房首付款壓力。10月16日杭州將本市住房限購(gòu)范圍調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)，本市戶籍限購(gòu)房，非戶籍有社保繳納記錄的限購(gòu)1套住房。法拍房不限購(gòu)。公積金買二手房，房齡與貸款期限合計(jì)年限延長(zhǎng)至不超過70年。新房搖號(hào)中選后房企選房的不再限制購(gòu)房意向登10月24日金山區(qū)人才購(gòu)房要求降為社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上且在本市無(wú)住房的，可購(gòu)買1套住11月2日昆明取消限購(gòu)限售11月5日雙繳職工貸款最高限額調(diào)整為90萬(wàn)元。對(duì)智慧住宅以及低容積率、高綠地率態(tài)商品住宅，價(jià)格備案無(wú)需進(jìn)行價(jià)格比較，按報(bào)備價(jià)格備案。結(jié)構(gòu)凈高不超過2過0.80米的全采光住宅建筑飄窗不計(jì)算計(jì)容建筑面11月14日衢州全面放開原行政性住房限制政策。不再執(zhí)行限售限制政策。給予購(gòu)房補(bǔ)助。優(yōu)化推行房票政策。商品住宅地塊不限價(jià)出讓。11月15日廈門多子女家庭購(gòu)買的第二套住房認(rèn)定為首套，購(gòu)買的第三套住房認(rèn)定為二套，在思明區(qū)、湖里區(qū)購(gòu)買一手、二手商品住房，不再審核購(gòu)房人資格，限售措施保持不變。階段性支持住房公積金異地貸款。11月20日泉州除鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、泉州開發(fā)區(qū)部分房源外，在泉首套住房首付款比例不低于20%,二套住房首付款比例不低于30%。首套住房貸款利率為L(zhǎng)PR-50BP,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白皮書二套住房貸款利率為L(zhǎng)PR+20BP。商品住房項(xiàng)目安排10%的房源作為高層次人才房源。11月22日深圳將享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：住宅小區(qū)建筑容積率1.0及以上，且面積120平方米及以下或者單套住房建筑面積144平方米及以下。二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。11月24日長(zhǎng)沙在長(zhǎng)沙市購(gòu)買第2套商品住房，不受首套房網(wǎng)簽時(shí)間的限制；居民家庭名下商品住房單套面積均不足144平方米的，可購(gòu)買1套改善性住房(144平方米及以上)。居民家庭既包括本市戶籍家庭、非本市戶籍家庭，也包括單身家庭。12月14日北京調(diào)整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%,二套房首付比例最低為40%。房貸利率政策下限也將調(diào)整，首套房貸利率最低為4.2%,調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在144平方米(含)以下；實(shí)際成交標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于85000元/平方米，五至六環(huán)之間單價(jià)低于65000元/平方米，六環(huán)以外單價(jià)低于45000/平方米。12月14日普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整：五層以上的多高層住房、不足五層的老式公寓、新式里弄套住房建筑面積在144平方米以下。首套房最低首付比例調(diào)整為30%,利率下限L最低首付比例50%(嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山為40%),利率下限LPR+30BP。13/13第二章行業(yè)篇2023規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定，2024維持底部震蕩2023年行業(yè)規(guī)模繼續(xù)下滑，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積、金額為11.93萬(wàn)億平方米、12.28萬(wàn)億元，分別較2022年下降8.2%和5.1%,降幅較2022年大幅收窄，其中商品房銷售面積回到2015年，商品房銷售金額則略高于2017年。若與2021年行業(yè)頂峰相比，面積下降30%,金額下降31%,行業(yè)圖：2013年-2023年商品房銷售面積、金額走勢(shì)(單位：億平方米、萬(wàn)億元)億元，同比增長(zhǎng)4.1%,累計(jì)增速自2022年以來首次轉(zhuǎn)正。其中，3月商品房銷售面積、金額分別達(dá)到14813萬(wàn)平方米、15096億元，絕對(duì)量位于近一年第三高點(diǎn)和次高。面積同比降幅大幅收窄，金額同比也時(shí)隔20個(gè)月轉(zhuǎn)正，達(dá)6.3%。此外，一季度住宅銷售同樣頗同比均呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，達(dá)到1.4%和7.1%,較1-2月提升2和3.6個(gè)百分點(diǎn)。二季度在供應(yīng)收縮、需求退潮下銷售回暖、市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能快速衰退。1-6月，商品房銷售面積59515萬(wàn)平方米，同比下降5.3%,降幅較1-5月擴(kuò)大4.4個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)增速連續(xù)兩個(gè)月加速下滑，增速回歸至年初市場(chǎng)剛啟動(dòng)水平。商品房銷售額63092億元，僅增長(zhǎng)1.1%,增幅較1-5月大幅收窄7.3個(gè)百分點(diǎn)。而單月數(shù)據(jù)則更能反映市場(chǎng)熱度、復(fù)蘇動(dòng)能快速下滑的趨勢(shì)。其中，從環(huán)比來看，4月份銷售金額、面積環(huán)比3月幾乎腰斬，市場(chǎng)熱度急轉(zhuǎn)直下。從同比來看，6月商品房銷售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%,且絕對(duì)量是2015年以來同期最低。面積同比在5月轉(zhuǎn)負(fù)后加速下滑。而金額同比在年初轉(zhuǎn)正之后再度跌入負(fù)區(qū)間，6月同比增速較5月下滑26.1個(gè)百分點(diǎn)。增速下降速率連續(xù)5個(gè)月收窄、金額則是連續(xù)4個(gè)月收窄；另一方面，面積、金額同比增速降幅在收窄。尤其是商品房金額連續(xù)在6月份之后連續(xù)4個(gè)月同比降幅收窄，雖然11月份金額單月同比增速則較10月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，中斷了收窄的趨勢(shì)，但8.6%的同比降幅同樣是下半年以來次低，較6、7月份收窄10.7個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在底部修復(fù)、邊際改善企穩(wěn)的階段，市場(chǎng)信心和購(gòu)房預(yù)期的修復(fù)正在持續(xù)進(jìn)行。我們認(rèn)為房地產(chǎn)的優(yōu)化政策持續(xù)釋放后是有一定積極效應(yīng)，這一點(diǎn)從商品房銷售金額、面積單月同比降幅企穩(wěn)、收窄也可見一斑。但政策發(fā)揮依然需要過圖：全國(guó)月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢(shì)(單位：萬(wàn)平方米、億元、元/平方米)在行業(yè)整體處在低迷和調(diào)整的過程中，2023年竣工指標(biāo)的表現(xiàn)可謂相當(dāng)亮眼。面積增速17%左右，由于2022年基數(shù)較低，2023年增速也是創(chuàng)下近十年新高。絕對(duì)量來看，今年竣工面積高出過去十年均值2%。竣工突出表現(xiàn)源自當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目開發(fā)意愿不強(qiáng)，在“保圖：2013年-2023年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積及同比走勢(shì)(單位：億平方米)累計(jì)增速層面，2023年伊始，竣工面積累計(jì)增速結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)10個(gè)月下降趨勢(shì)，1-2月份累計(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正達(dá)到8%,較2022年全年增長(zhǎng)23個(gè)百分點(diǎn)。此后累計(jì)增速逐月攀高，2023年1-7月增速達(dá)到20.5%,為近兩年高峰。但三季度之后，增速略有下滑，1-11月累計(jì)增速為17.9%,較年內(nèi)高點(diǎn)下降2.9個(gè)百分點(diǎn)，但整體仍維持相對(duì)高位單月來看，由于2022年基數(shù)相對(duì)較低，竣工單月同比走勢(shì)同樣“強(qiáng)勢(shì)”,同比增速始終維持正增長(zhǎng)，3月、7月同比增速分別達(dá)到32%和33%,是年內(nèi)高點(diǎn)和次高。值得注意的是，進(jìn)入三季度竣工指標(biāo)走勢(shì)“沖高回落”,單月同比增長(zhǎng)勢(shì)頭略有放緩。8月、10月、11月同比增速不足15%,僅高于1-2月份。圖：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積月度走勢(shì)(單位：億平方米) 2023年預(yù)計(jì)商品房新開工面積94885萬(wàn)平方米，同比下降21%,增速上較2022年收窄18.6個(gè)百分點(diǎn)，新開工規(guī)模為2013年以來新低，較2019年高峰下降近六成。圖：2013年-2023年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積及同比增速(單位：億平方米)部分房企銷售回款主要用于“保交樓”,實(shí)現(xiàn)復(fù)工和竣工。因此，上半年新開工面積無(wú)論是累計(jì)增速還是單月同比增速均呈降走擴(kuò)之勢(shì)，1-6月累計(jì)增速達(dá)到-24.3%,比1-2月擴(kuò)大15個(gè)百分點(diǎn)。但三季度以來，持續(xù)低迷的新開工出現(xiàn)邊際企穩(wěn)、改善的信號(hào)。一方面是8月以來新累計(jì)降幅連續(xù)四個(gè)月收窄；另一方面，8、9月新開工面10月降幅雖有所回升，但仍低于前期平均值。11月新開工面積8279萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)17.4%,同比增長(zhǎng)4.9%,單月同比增速時(shí)隔29個(gè)月再次由負(fù)轉(zhuǎn)正，這與前期基數(shù)相對(duì)較低不無(wú)關(guān)系，由于疫情的影響，2022年11月新開工面積實(shí)際為2014年以來新低。圖：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積月度走勢(shì)(單位：萬(wàn)平方米)在新開工持續(xù)低迷、房企拿地謹(jǐn)慎聚焦之下，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)承壓。預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為-9.5%,較2022年收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。從絕對(duì)量來看，開發(fā)投資規(guī)模連續(xù)兩年下降，回到2018年水平。圖：2013年-2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資及同比增速(單位：萬(wàn)億元)月度來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅自年初大幅收窄之后，隨即連續(xù)下降9個(gè)月，年內(nèi)整體承壓。但單月同比來看，投資的壓力不容小覷。5月份過后開發(fā)投資同比跌幅保持在10%以上，7月份中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白皮書同比降幅達(dá)到12.2%,單月跌幅最大。進(jìn)入四季度下跌的趨勢(shì)有所緩解，單月同比跌幅持續(xù)收窄，11月開發(fā)投資同比跌幅10.6%,較7月高點(diǎn)收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)投資壓力來自于新開工及土地購(gòu)置指標(biāo)的走弱。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積下降-21.2%。而根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的全國(guó)300城土地成交來看，1-11月份成交面積和金額同比下降21%和20%。圖：全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額月度走勢(shì)(單位：萬(wàn)億元)作為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要一環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前面臨的最大的問題來自于居民收入預(yù)期、購(gòu)房信心城鎮(zhèn)化速度放緩、居民收入預(yù)期尚未恢復(fù)之下，行業(yè)仍將在底部運(yùn)行一段時(shí)第二，保交樓是市場(chǎng)核心點(diǎn)和聚焦點(diǎn)，支撐2024年竣工面積增速維持10-15%區(qū)間。無(wú)論從近第三，房企資金面實(shí)質(zhì)改善尚需時(shí)日，2023年土地成交再降20%且較2020年銳減6成，“無(wú)錢 第三章城市篇2023兩輪脈沖復(fù)蘇、總量微降，2024或延續(xù)筑底行情2023年，全國(guó)百城商品住宅成交規(guī)模低位再降，延續(xù)筑底行情。月度呈現(xiàn)出脈沖式復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，二手成交韌性優(yōu)于新房，掛牌量增價(jià)跌，全面承接剛需。事實(shí)上，即便9-10月核心一二線相繼松綁限購(gòu)、限貸，但對(duì)成交的提振作用邊際遞減，樓市深度調(diào)整還將延續(xù)。熱點(diǎn)城市個(gè)數(shù)逐步減少，即縱觀近年來120個(gè)重點(diǎn)城市樓市成交變化，2019-2021年一直保持著高位微增走勢(shì)，2021年下半年以來行情開始“急轉(zhuǎn)直下”,低迷走勢(shì)延續(xù)至2022年，步入2023年以來，雖然也迎來兩輪脈沖式復(fù)蘇，但整體回暖持續(xù)性不足，延續(xù)筑底：預(yù)估全年新房供應(yīng)預(yù)計(jì)為2.68億平方米，同比下降13%,成交預(yù)計(jì)為3.17億平方米，同比下降6%,供求比由2022年的0.91降至僅為0.84,供給約束圖：2019年-2023年全國(guó)120城新建商品住宅供求面積變化情況(單位：億平方米)長(zhǎng)春、徐州等繼續(xù)下行。從需求客群層面來看，因投資全面退潮，自住需供應(yīng)稀缺板塊、價(jià)格倒掛的低密度新房，剛需客群則聚焦于郊縣折扣力度較大、性價(jià)比較高新房或 于城市核心改善盤，部分甚至出現(xiàn)了一二手倒掛跡象，僧多粥少，因而使得短期內(nèi)熱度較高。二是三是擁有學(xué)區(qū)、商圈、醫(yī)療等核心配套資源的優(yōu)質(zhì)樓盤。四是開發(fā)商具備央頭企業(yè)，口碑較好，或是產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)具特色，軟實(shí)力較強(qiáng)的部分項(xiàng)目。五是還有少部分樓盤短期受二、新增供應(yīng)：以銷定產(chǎn)+地市縮量致供給據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2023年前11月全國(guó)120個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積24123萬(wàn)平方米，同比下降14%。即便12月迎來“翹尾”行情，全年新房供應(yīng)規(guī)模預(yù)期仍將縮減至近五年低點(diǎn)，主要受到新房低迷行情和地市顯著縮量的雙重影響。從月度表現(xiàn)來看，僅3月和9月單月供應(yīng)量超過3000萬(wàn)平方米，余下多數(shù)月份均在2000萬(wàn)平方米左右波動(dòng)，供給約束愈發(fā)顯著。圖：2021年以來120個(gè)典型城市新建商品住宅月度供應(yīng)情況(單位：萬(wàn)平方米)不同能級(jí)城市10-11月月均供給量均不及三季度，其中二線、三四線跌幅均超15%,從前11月累計(jì)同比來看，下降14%。三四線供給量延續(xù)低位，累計(jì)同比降幅高達(dá)22%,在不同能級(jí)中居首。2023年10-11月2023年前11月4個(gè)一線26個(gè)二線90個(gè)三四線結(jié)合重點(diǎn)30城12月預(yù)估數(shù)據(jù)不難看出，四季度供應(yīng)量較三季度環(huán)比微降3%,一線城市因京滬放量而環(huán)比持增，二三線降幅達(dá)6%,30城全年供應(yīng)累計(jì)同比下降10%,供給約束愈發(fā)明顯。 多數(shù)城市今年新房供應(yīng)量不及2022年，降幅超3成的多為昆明、無(wú)錫、常州、徐州、嘉興等弱西安，房企推盤熱情較高，累計(jì)同比持增，增幅均為6%,深圳、天津等核心一二線城市新房供給也呈現(xiàn)穩(wěn)步放量，增幅均在15%以上。表：2023年四季度和全年30個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅供應(yīng)情況(單位：萬(wàn)平方米)同比同比一線南寧廣州鄭州東莞寧波杭州昆明西安廈門青島福州徐州蘇州常州佛山CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)120個(gè)典型城市2023年前11月商品住宅成交面積合計(jì)29328萬(wàn)平方米，同比下降4%。不同于往年“階梯式”復(fù)蘇，今年樓市呈現(xiàn)“脈沖式”復(fù)蘇：先是2023年3-4月因疫情解封和政策調(diào)整帶來了一波剛性、剛改需求集中釋放；而后9-10月，隨著認(rèn)房不認(rèn)貸、核中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白皮書圖：2021年以來120個(gè)典型城市新建商品住宅月度成交情況(單位：萬(wàn)平方米)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)分能級(jí)看，一二線韌性較強(qiáng)，10-11月月均成交均好于三季度，26個(gè)二線城市前11月成交累計(jì)同比持增4%,4個(gè)一線城市也基本與去年成交持平，僅三四線累計(jì)同比大幅下滑13%高于百城平均。表：2023年四季度新房成交變動(dòng)情況(單位：萬(wàn)平方米)2023年10-11月2023年前11月累計(jì)同出4個(gè)一線26個(gè)二線90個(gè)三四線數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)結(jié)合重點(diǎn)30城12月預(yù)估數(shù)據(jù)不難看出，四季度成交量較三季度環(huán)比大增20%,主要得益于四季度核心一二線城市松綁政策持續(xù)加碼，房企積極自救，開啟價(jià)格戰(zhàn)，帶動(dòng)了一波成交熱潮。二三線環(huán)比大增22%,增幅超一線。30城全年成交累計(jì)同比微增1%,與去年基本持平，延續(xù)筑底行情。城市分化加劇，可劃分為以下五類：其一，北京、上海、深圳等全年成交尚不及2022年，四季度“認(rèn)房不認(rèn)貸”、限購(gòu)局部松綁、降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等利好新政加持下，市場(chǎng)維持平穩(wěn)運(yùn)行。其二，成都、武漢、西安等中西部城市行情自成一體，憑借巨大人口基數(shù)的自住需求支撐樓市短期熱度，全年累計(jì)同比持增。其三，同為人口大市的天津、鄭州、重慶剛需購(gòu)買力持續(xù)降級(jí)，二手房成交占比持增，新房市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇，僅折扣力度較大的新房項(xiàng)目尚能走量。其四，蘇州、寧波等藏富于民的江浙核心二線城市，主要依托改善需求驅(qū)動(dòng)，核心區(qū)域供應(yīng)稀缺板塊的推盤節(jié)奏直接決定市場(chǎng)去化率月度波動(dòng)情況，今年高端供給約束逐步顯現(xiàn)。其五，昆明、福州、嘉興、無(wú)錫、常州、徐州等弱二三城市市場(chǎng)繼續(xù)下行，不僅成交低迷，而且房?jī)r(jià)一降再降，處于探底階段。同比同比鄭州廣州南寧昆明二三線寧波杭州東莞青島常州西安徐州廈門福州佛山蘇州四、二手房：成交面積全年同比增33%,深蓉杭成交領(lǐng)漲、廈渝不及去年2023年，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房全年累計(jì)成交面積18162萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33%。四季度，30城二手房總成交面積約為4519萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12%,同比增長(zhǎng)37%。按月來看，二手房成交呈脈沖式復(fù)蘇走勢(shì)。2-4月為第一輪強(qiáng)復(fù)蘇，春節(jié)前置策松綁等多重因素影響下，2月二手房成交便顯現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇勢(shì)頭，30城成交面積逼近1600萬(wàn)平，顯示市場(chǎng)韌性較足。9月以來開啟第二輪復(fù)蘇行情，認(rèn)房不認(rèn)貸等政策刺激下，二手房成交持續(xù)穩(wěn) 圖：2021年1月-2023年12月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積(單位：萬(wàn)平方米)成交表現(xiàn)明顯強(qiáng)于去年同期，深圳、成都、杭州等增幅居前，達(dá)到5成左右，然而，廈門、重慶、掛牌量普遍增加，尤其是3月前后新入市房源激增，而掛牌價(jià)格持續(xù)走低，部分城市掛牌均價(jià)較去年單月高點(diǎn)回調(diào)幅度甚至超過10%;二是成交表現(xiàn)強(qiáng)于新房，由于二手房降價(jià)更猛、交付有保障、能級(jí)同比同比一線北京廣州深圳二線西安杭州蘇州鄭州青島南寧廈門佛山揚(yáng)州江門東莞舟山漢中資陽(yáng)渭南8寶雞4從全國(guó)層面來看，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況來看，2022年開始新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比和環(huán)比均進(jìn)入下降通道，2023年1-5月，價(jià)格有所反彈，但6月以同比來看，二手住宅銷售價(jià)格于去年2月率先于新房進(jìn)入下降區(qū)間，一直到今年1月，跌幅都在持續(xù)擴(kuò)大，多至3.8%,2月到5月伴隨著階段性小陽(yáng)春行情，二手住宅銷售價(jià)格降幅有所收窄，不過6月以后又調(diào)頭向下，至10月下跌3.4%。新建商品住宅價(jià)格晚一步于去年5月進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，到今年10月下降0.6%。二手房?jī)r(jià)格同比下降城市數(shù)量較多且還在增長(zhǎng)，到11月有68個(gè)，而新房銷售價(jià)格同比下降城市數(shù)量為48個(gè)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白皮書圖：2021年1月以來70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)同比走勢(shì)及下降城市數(shù)量數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局環(huán)比來看，70城二手房、新房的房?jī)r(jià)指數(shù)分別在2021年8月、9月步入回調(diào)區(qū)間，負(fù)增長(zhǎng)一直持續(xù)近一年半，到今年2月，新房、二手房?jī)r(jià)環(huán)比雙雙轉(zhuǎn)正，分別增長(zhǎng)0.3%和0.1%。但隨著行情轉(zhuǎn)淡，5月二手房房?jī)r(jià)應(yīng)聲轉(zhuǎn)跌，6月新房房?jī)r(jià)也再度走低，11月，新房二手房房?jī)r(jià)環(huán)比分別下降0.4%和0.8%。房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量持續(xù)增加，11月70個(gè)大中城市中有59個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，69個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降。圖：2021年1月以來70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)同比走勢(shì)及下降城市數(shù)量0 數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聚焦新房市場(chǎng)，從CRIC監(jiān)測(cè)的2023年重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，受改善需求支撐的一線和強(qiáng)二三線城市房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，而內(nèi)陸弱二三線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大回調(diào)。具體來看，一線及長(zhǎng)、珠三角城市占據(jù)房?jī)r(jià)高點(diǎn)。如上海前11月商品住宅成交均價(jià)超過6萬(wàn)元/平方米，同比上漲5%。其次如北京、廈門、東莞、義烏、蘇州等居民改善需求依舊旺盛的城市，房?jī)r(jià)同比均有不同幅度上漲。而深圳、杭州、南京等受推盤結(jié)構(gòu)和成交轉(zhuǎn)淡等影響，房?jī)r(jià)下跌。變動(dòng)情況來看，漲幅較大的主要集中在除了熱點(diǎn)恒熱的成都、北京之外，還有部分城市諸如東莞、寧波、蘇州等受高端盤成交占比增加影響，同比亦保持5%以上增幅，而弱二三城市整體房?jī)r(jià)進(jìn)入回調(diào)期，譬如三亞，伴隨著投資需求托超，整體房?jī)r(jià)降幅高達(dá)16%,在不同城市中居首，拉薩、西寧、青島等內(nèi)陸城市同樣面臨深度調(diào)整，房企加速以價(jià)換量，同比降幅也在10%左右。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白皮書表：2023年1-11月150個(gè)典型城市商品住宅成交均價(jià)和價(jià)格漲/降幅TOP10(單位：元/平方米)均價(jià)排名同比同比同比11東莞2深圳寧波3北京04廈門0長(zhǎng)沙漳州5廣州0汕頭6東莞4西寧7杭州昆山8義烏1北京常熟9馬鞍山蘇州2蘇州青島數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2023年狹義庫(kù)存持續(xù)回落，四季度小幅微增但仍為階段性底部。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年11月末百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了51852萬(wàn)平方米，環(huán)比微增2%,同比下降13%。圖：100個(gè)不同能級(jí)城市狹義庫(kù)存月度變化情況(單位：萬(wàn)平方米)u世出u世數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從去化周期變動(dòng)來看，以4月和9月為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，4月由降轉(zhuǎn)增，而9月則由增轉(zhuǎn)降并持穩(wěn)，至11月末達(dá)25.4個(gè)月，環(huán)比微增1%,同比上漲10%。一線持平18.8個(gè)月，二三線環(huán)比持降，三四線 保持增勢(shì)。目前三四線去化周期已突破36個(gè)月，創(chuàng)2019年以來新高，去化風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。圖：100個(gè)不同能級(jí)城市狹義庫(kù)存消化周期月度變化情況(單位：月) 18.5個(gè)月，同比持降，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)可控；北京、深圳去化周期均在20個(gè)月以上，北京近期成交熱度已有轉(zhuǎn)降趨勢(shì)，而深圳消化周期則在2年以上，去化風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。二線城市中，僅哈爾濱、呼和浩特、大連、沈陽(yáng)等4城消化周期還超過40個(gè)月，與之相對(duì)應(yīng)的是，杭州、合肥等庫(kù)存消化周期不足10個(gè)月，近乎沒有短期去化風(fēng)險(xiǎn)。從變化情況來看，同比漲跌為濟(jì)南、沈陽(yáng)、哈爾濱、呼和浩特等內(nèi)陸弱二線城市。青島、重慶、蘭三四線城市整體庫(kù)存形勢(shì)較為嚴(yán)峻，超半數(shù)城市庫(kù)存消化周期超過30個(gè)月。除了東營(yíng)、寶雞、 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白皮書圖：2023年11月末50個(gè)典型城市新建商品住宅消化周期變化走勢(shì)(單位：月)速補(bǔ)貨預(yù)計(jì)2023年全國(guó)商品住宅供應(yīng)總量仍將穩(wěn)中有降，整體降幅較今年或?qū)⒂兴啪?，主要是基于以下幾點(diǎn)：一是2023年前11月300城經(jīng)營(yíng)性用地成交建面同比降2成，整體降幅略有放緩，但仍處低位，后續(xù)可新開工土地規(guī)模量仍然有限；二是今年仍延續(xù)國(guó)央企、城投托底的主基調(diào)，客觀上也會(huì)拖慢整體新開工和新入市節(jié)奏；三是目前低迷的市場(chǎng)環(huán)境之下，房企推盤積極性相對(duì)一般，主要還是會(huì)集中“去庫(kù)存”,促進(jìn)適銷對(duì)路產(chǎn)品的“高周轉(zhuǎn)”,因而也導(dǎo)致整體供應(yīng)會(huì)延續(xù)提質(zhì)縮量。分能級(jí)來看，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度較高的北京、上海、成都預(yù)判2024年，我們認(rèn)為成交總量規(guī)模仍將回落，預(yù)期延續(xù)筑底。從全年走勢(shì)來看，大概率延續(xù)城市間輪動(dòng)復(fù)蘇。首先，當(dāng)前熱度居前的北京、上海、杭州、成都、西安等若無(wú)政策利好的持續(xù)加天津等或?qū)⒌臀换厣?，?gòu)房自住需求小幅修復(fù)。最后對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)仍處低迷的南寧、福州、昆明等弱二線城市，或?qū)⒚媾R1-3年的低位盤整期，短期成交難見明顯起色。三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，經(jīng)歷了這兩年的調(diào)整，多數(shù)城市已下挫至成交底部，降 無(wú)可降，內(nèi)需型強(qiáng)三線城市尚能維持市場(chǎng)熱度，諸如昆山、義烏、金華等藏富于民的東南沿海三四線，樓市成交規(guī)模有望較2024年回升。九、庫(kù)存：供求再平衡，狹義庫(kù)存5億平階段性持穩(wěn)，三四線去庫(kù)存道阻且艱預(yù)判2023年，我們認(rèn)為，狹義庫(kù)存有望高位持穩(wěn)，主要是基于明年供求疲軟，成交回落幅度和些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在60個(gè)月以上附表1:2023年1-11月120個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅供應(yīng)情況(單位：萬(wàn)平方米)能級(jí)10-11月月均前11月能級(jí)10-11月月均前11月一線廣州日照二線杭州義烏桐鄉(xiāng)欽州蘇州洛陽(yáng)湖州青島漳州鄭州銀川莆田三中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白皮書三?？谀蠈幟分輰幉ㄇG門廈門南昌賀州沈陽(yáng)昆明泰州福州西寧蘭州寧德煙臺(tái)德陽(yáng)溫州三明平頂山佛山梧州東莞岳陽(yáng)茂名柳州常州江門東營(yíng)舟山中山衢州昆山池州嵊州惠州江陰徐州泉州 能級(jí)10-11月月均前11月能級(jí)10-11月月均前11月一線梅州柳州廣州莆田二線洛陽(yáng)杭州昆山青島賀州漳州鄭州沈陽(yáng)蘇州泉州南寧昆明岳陽(yáng)南昌江陰銀川荊門欽州蘭州日照海口東營(yíng)廈門寧波福州西寧佛山煙臺(tái)江門中山14/19中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白皮書溫州桐鄉(xiāng)德陽(yáng)寧德平頂山東莞義烏徐州茂名池州常州舟山嵊州泰州梧州衢州湖州三明惠州數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)能級(jí)同比能級(jí)同比一線湖州廣州漳州惠州二線廈門泉州杭州文昌蘇州福州煙臺(tái)寧波馬鞍山?？谫僦莨贪?5/19中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白皮書汕頭青島鄭州日照徐州昆明洛陽(yáng)南昌德陽(yáng)南寧蘭州濮陽(yáng)沈陽(yáng)瓊中貴陽(yáng)西寧東營(yíng)屯昌銀川東莞義烏池州昆山資陽(yáng)贛州濱州溫州平頂山佛山岳陽(yáng)萬(wàn)寧常州許昌舟山瀘州江陰啟東16/19中山附表4:2023年11月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅狹義庫(kù)存和消化周期及其變化情況(單位：萬(wàn)平方米，月)能級(jí)同比同比一線廣州深圳二線沈陽(yáng)青島天津呼和浩特西安鄭州哈爾濱南京蘇州蘭州杭州南寧昆明?？趯幉ǜＶ輳B門南昌惠州中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白皮書佛山煙臺(tái)江門梅州溫州東莞中山東營(yíng)日照瀘州常州茂名衡陽(yáng)湖州洛陽(yáng)徐州欽州柳州賀州昆山莆田江陰梧州18/19中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白皮書泉州義烏岳陽(yáng)泰州舟山漳州衢州三明寧德數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)1/171/17第四章土地投資篇2023量?jī)r(jià)繼續(xù)調(diào)整，促地產(chǎn)行業(yè)供求平衡市場(chǎng)大環(huán)境遇冷背景下，土地市場(chǎng)成交規(guī)模較2022年同期有明顯下滑。截止2023年12月20日，全國(guó)300城土地成交建面和成交金額同比分別下降了21和18%,成交建面再度刷新近十年新低值。分能級(jí)城市來看，無(wú)論是成交建面和成交金額，各能級(jí)城市土地均不及去年同期水平。熱度方面，受房企資金依舊承壓、樓市依然下行等多重因素影響，房企參拍熱情依然不佳，溢價(jià)率仍處于相對(duì)低位，全年溢價(jià)率僅有4.5%。調(diào)動(dòng)拿地積極性，土拍市場(chǎng)向市場(chǎng)化過度；但考慮到不同地塊的區(qū)位條件和地塊價(jià)值不同，即使盈截止2023年12月20日，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積12.2億平方米，較2022年同期下降了21%,較上年降幅收窄5個(gè)百分點(diǎn)。即使12月“翹尾”現(xiàn)象如期而至，但在土地市場(chǎng)持續(xù)遇冷下，12月成交規(guī)模與去年同期也相差無(wú)幾。在此影響下，2023年全年土地市場(chǎng)成交規(guī)模同比降幅維圖：2012年-2023年全國(guó)300城市土地成交建筑面積走勢(shì)(單位：億平方米)注：土地成交數(shù)據(jù)截止2023年12月20日，下同1、成交規(guī)模同比全線回落，一線城市同比降幅超三成一線城市總成交規(guī)模為2610萬(wàn)平方米，較去年同期下降了32%。分城市來看，除北京成交規(guī)模同比上漲18%外，其余三個(gè)一線城市的成交面積均不敵去年同期，其中深圳成交規(guī)模同比降幅高達(dá)75%,二、三線城市方面，成交規(guī)模同比均呈下降趨勢(shì)，同比去年同期分別下降了18%、21%。以二線城市為例，除長(zhǎng)春、太原、呼和浩特、天津、石家莊、貴陽(yáng)、南寧等少數(shù)城市成交規(guī)模較去年同期有所上漲外，其余的二線城市成交規(guī)模大都同比為負(fù)，且近半數(shù)二線城市同比降幅在20%以上，尤其是寧波、合肥、青島等城市，同比降幅均在50%以上，規(guī)模收縮較為顯著。表：2023年各能級(jí)城市土地成交建面及同比變化(單位：萬(wàn)平方米)一線二線截止12月20日，各城市成交面積來看，成交建面超過2000萬(wàn)平方米的城市僅有重慶、鹽城兩個(gè)，榜首重慶成交建面高達(dá)2172萬(wàn)平方米，但與去年同期相比，下降了24%;其次是鹽城，成交體量達(dá)2015萬(wàn)平方米，同比大漲28%。排在第三位的是西安，成交量達(dá)1954萬(wàn)平方米，規(guī)模較去年從成交面積TOP20城市來看，有10個(gè)城市的成交量相比去年有所減少，平均降幅達(dá)23%,降幅超過20%的城市多達(dá)7個(gè)，其中降幅最突出的當(dāng)屬菏澤，成交建面僅1239萬(wàn)平方米，同比降幅高達(dá)47%。而成交體量同比上漲的城市也有10個(gè)，漲幅超過30%的有黔南、石家莊、南通和德州四城，市四城均未入榜；二線城市有7個(gè)城市入榜，除了?？椭貞c、西安、成都、長(zhǎng)沙和杭州外，貴陽(yáng)和石家莊也進(jìn)入榜單，并且名次大都在前十名內(nèi)；三四線城市多達(dá)13個(gè)城市入榜，較去年增加6個(gè)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白皮書圖：2023年全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交建筑面積TOP20榜單(單位：萬(wàn)平方米)總建筑面積——同比與土地成交規(guī)模變動(dòng)走勢(shì)一致，成交金額較去年同期也明顯收縮：截止2023年12月20日，全國(guó)土地總成交金額37504億元，同比去年同期下降了18%。同比降幅持續(xù)高位，主要是由于自去年年末以來土地市場(chǎng)持續(xù)遇冷，導(dǎo)致地方政府在供地端更加謹(jǐn)慎，需求端企業(yè)拿地意愿也顯著收縮，土地成交多為底價(jià)成交，成交金額較去年同期仍有較大差距。圖：2013年-2023年全國(guó)土地成交金額走勢(shì)(單位：億元)2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1、一線城市金額同比降幅最大，全年成交金額同比降幅超兩成深圳2023年成交金額減少了62%,至12月20日，全年成交金額僅為343億元，總成交金額較去年一線二線2、超7成城市成交金額不及2022年同期，上海蟬聯(lián)成交金額榜首額達(dá)1846億元，同比下降14%。門檻城市為武漢，成交金額為404億元，較2022年金額前20的門圖：2023年全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交金額TOP20榜單(單位：億元)受上海、杭州等熱點(diǎn)一二線城市供地質(zhì)量提升的影響，2023年全國(guó)300城土地成交樓板價(jià)小幅上漲，增至3069元/平方米，再度創(chuàng)下歷史新高。熱度方面，由于新房市場(chǎng)仍處于低位，加之房企四季度溢價(jià)率僅有3.3%,較前三季度再度下行。全年溢價(jià)率也僅有4.5%,與去年同期相比，上升了0.8個(gè)百分點(diǎn)。2023年全國(guó)300城土地成交樓板價(jià)明顯上行，增至3069元/平方米，同比上漲3%,再創(chuàng)歷史新高。地價(jià)的上漲，很大程度上是由于一二線城市供地質(zhì)量的提升導(dǎo)致的，尤其是一線城市，成交地塊的平均樓板價(jià)達(dá)21533元/平方米，同比漲幅高達(dá)12%,是地價(jià)上漲的主要推力。圖：2013年-2023年全國(guó)300城土地成交樓板價(jià)走勢(shì)(單位：元/平方米)2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年整體來看，成交樓板價(jià)TOP20的城市中，有15個(gè)城市的樓板價(jià)同比表現(xiàn)為上漲，其中青島、深圳、佛山、合肥、寧波等城市表現(xiàn)尤為突出，平均樓板價(jià)同比漲幅均超30%,青島漲幅高達(dá)68%,主要是由于今年遠(yuǎn)郊供地相對(duì)較少，供地質(zhì)量明顯提升，進(jìn)而大幅拉升了平均地價(jià)，樓板價(jià)升至7265比降幅高達(dá)33%。從城市排名來看，北京蟬聯(lián)成交樓板價(jià)最高的城市，平均價(jià)格為27600元/平方米，同比下降了10%;排在第二位的是上海，平均價(jià)格為24022元/平方米；深圳、杭州超越廈門，分別升至第三、四位，廈門則降至第五位。值得注意的是，廣州、蘇州、無(wú)錫和福州今年供地質(zhì)量也相對(duì)較佳，平圖：2023年全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交樓板價(jià)TOP20榜單(單位：元/平方溢價(jià)率仍處于相對(duì)低位，全年溢價(jià)率為4.5%。分季度來看，三、四季度溢價(jià)率較二季度進(jìn)一步下降；尤其是四季度，在土地限價(jià)松綁后，溢價(jià)率仍低位徘徊，溢價(jià)率僅有3.3%。究其原因，雖然“限價(jià)”取消后為開發(fā)商留足利潤(rùn)、調(diào)動(dòng)拿地積極性，土拍市場(chǎng)向市場(chǎng)化過度；但考慮到不同地塊的區(qū)位條件和地塊價(jià)值佳，但在房企資金承壓的當(dāng)下，良好地回款速度和去化預(yù)期尤為重要，也只有少數(shù)核心地塊能保持高溢價(jià)，其他資質(zhì)一般的地塊仍以底價(jià)成交為主。各能級(jí)熱度變動(dòng)表現(xiàn)一致，四季度溢價(jià)率環(huán)比三季度均呈下滑趨勢(shì)，均漢等熱點(diǎn)城市在四季度的土拍中均遇冷，導(dǎo)致平均溢價(jià)率進(jìn)一步走低，溢價(jià)率降至3.4%,三四線城市亦難逃脫降溫趨勢(shì)，2023年第四季度溢價(jià)率僅有3.0%。圖：2022年-2023年一、二和三四線土地成交溢價(jià)率季度趨勢(shì)(單位：%)四、供地情況：供地計(jì)劃下調(diào)10%,實(shí)際完成率四成左右2023年初，根據(jù)中央部委的最新要求，土地交易增添了新的信息發(fā)布環(huán)節(jié)“預(yù)供地”,并在自然資源部主辦的信息披露網(wǎng)站中額外增加了擬出讓地塊頁(yè)面。截止到11月30日，重點(diǎn)樣本城市預(yù)供地完成率僅七成。不僅如此，在預(yù)公告制度之下，相當(dāng)一部分遠(yuǎn)郊預(yù)公告地塊未正式掛牌，就已經(jīng)被市場(chǎng)拋棄，在很大程度上拉低了流拍率。供地計(jì)劃完成情況來看，大規(guī)模仍處于相對(duì)低位，2023年全年平均供地完成率僅為41%,遠(yuǎn)低于疫情前平均水平。1、預(yù)供地：預(yù)供地完成率僅七成，流拍率指標(biāo)一定程度上被拉低于2023年11月30日，對(duì)比期間實(shí)際供應(yīng)土地明細(xì)數(shù)據(jù)，49個(gè)樣本市(縣)2023年前11月預(yù)出讓地塊總面積為7694萬(wàn)平方米，實(shí)際供應(yīng)5597萬(wàn)平方米，平均預(yù)供地完成率73%。分城市來看，除上海、長(zhǎng)春、重慶、青島、淮安、連云港、深圳等少數(shù)城市外，大多數(shù)城市未能如期完成預(yù)供地清單計(jì)劃，即便是上半年土地市場(chǎng)熱度最高的杭州，也有接近三成的預(yù)公告地塊素質(zhì)較差的偏遠(yuǎn)地塊。以南京為例，逾期未供地塊均為浦口、六合、江寧的中遠(yuǎn)郊地塊，并且有相當(dāng)一部分是去年下半年或今年年初的流拍(延拍)地塊、質(zhì)量較為一般，建鄴區(qū)的江心洲地塊即在值得注意的是，西安預(yù)供地的落地性處于墊底水平，前11季度預(yù)出讓地塊總面積為841萬(wàn)平方米，實(shí)際供應(yīng)288萬(wàn)平方米，預(yù)供地完成率僅有34%。不僅如此，就連長(zhǎng)三角地區(qū)的合肥、徐州、常州等熱點(diǎn)城市逾期未供率也在40%以上，大量地塊缺少確定性的“意向買家”。04上海長(zhǎng)春重慶青島連云港深圳長(zhǎng)沙濟(jì)南南安泉州無(wú)錫滁州成都北京廣州福清宿遷杭州廈南京武漢福州鎮(zhèn)江鄭州常州合肥徐州天津西安實(shí)際完成面積說明：數(shù)據(jù)截止2023.11.30雖然預(yù)供地清單制度的執(zhí)行，在客觀上為房地產(chǎn)企業(yè)提供了更多的可選擇地塊，減少了集中土不再因?yàn)榧信馁u、所有企業(yè)資金集中于少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊而導(dǎo)致流標(biāo)，有助于土地市場(chǎng)成交規(guī)模的穩(wěn)但是預(yù)供地-供地-拍賣的模式之下，對(duì)于那些無(wú)人問津的地塊而言，必然會(huì)有一部分延時(shí)或未能及時(shí)進(jìn)入公開供應(yīng)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致這部分預(yù)供應(yīng)地塊逾期，遭遇“無(wú)聲流拍”。而2023年的流拍率指標(biāo)，自然也出現(xiàn)了虛低的現(xiàn)象。CRIC數(shù)據(jù)顯示，除了7、8兩月，2023年重點(diǎn)城市各月流拍率在15%圖：2022年-2023年重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市月度流拍率值得一提的是，在土地交易規(guī)模縮量的同時(shí)，當(dāng)下企業(yè)拿地更偏向于確定性高的項(xiàng)目，未來高品質(zhì)純新盤供給量能夠保持一定規(guī)模。而區(qū)位一般的中遠(yuǎn)郊剛需純新盤會(huì)減少，在缺少純新盤刺激的情況下，如果沒有實(shí)質(zhì)性的規(guī)劃利好落地，中遠(yuǎn)郊項(xiàng)目將面臨更大的價(jià)格壓力。但是銷售、入住不及預(yù)期，又會(huì)使得相關(guān)規(guī)劃和配套的落地時(shí)間減緩，部分中遠(yuǎn)郊項(xiàng)目和板塊可能因此陷入惡性循CRIC對(duì)能獲取供地計(jì)劃的900余個(gè)城市相關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算發(fā)現(xiàn)：2023年900余個(gè)城市宅地供應(yīng)計(jì)劃總量較2022年下降了13%,宅地供地計(jì)劃明顯縮水。分能級(jí)來看，各能級(jí)城市表現(xiàn)不一，除一線和四線城市小幅上漲外，二、三線同比增減幅均在20%以上，尤其是二線城市，同比降幅高達(dá)27%,宅能級(jí)一線二線三線四線結(jié)合土地實(shí)際成交規(guī)模來看，大部分一二線城市土地成交規(guī)模仍處于相對(duì)低位，2023年全年平均供地完成率僅為41%,遠(yuǎn)低于疫情前平均水平。即便是完成預(yù)公告計(jì)劃的城市，其2023年供地計(jì)劃的推進(jìn)進(jìn)度也同樣緩慢，京滬廣深一線四城完成率均不過半。典型如深圳，實(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白皮書公頃，僅占2023年供地計(jì)劃的9%;今年的成交金額榜首城市上海，完成度也僅有41%。在二線城市中，預(yù)供地完成度較高的長(zhǎng)沙、濟(jì)南、寧波等城市，實(shí)際供地完成度也僅為三成左右，遠(yuǎn)低于往年的同期水平。對(duì)于這類城市而言，土地市場(chǎng)供給側(cè)將面臨更加嚴(yán)峻壓力。即便拋開當(dāng)前低迷的短期市場(chǎng)趨勢(shì)，從行業(yè)供求平衡發(fā)展的角度分析，目前的供地計(jì)劃總規(guī)模依舊嚴(yán)重超量。根據(jù)樣本城市占全國(guó)土地市場(chǎng)份額反推，2023年全國(guó)住宅類用地供應(yīng)計(jì)劃總面積合計(jì)大約為10.6億平方米，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了目前行業(yè)銷售規(guī)模所能消化的范圍。在全國(guó)商品住宅成交規(guī)模由15億平方米下降至10億平方米的情況下，為穩(wěn)定行業(yè)去化壓力，土地交易規(guī)模勢(shì)必也要同步降級(jí)，按照近年來全國(guó)宅地平均2.2左右的容積率估算，在計(jì)入開發(fā)余量的情況下，10億平方米的住宅新房銷售也僅能消化5.5億平方米的土地，即樂觀估計(jì)之下，全年宅地供應(yīng)計(jì)劃也僅能完成五成左右。圖：2023年典型城市市區(qū)供地計(jì)劃完成情況從總量上看，2023年新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的投資總量為近七年以來最低：1-12月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為29978億元、14358億元和12073萬(wàn)平方米，同比降幅分別為14%、13%和拿地銷售比方面，全年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比僅0.19,與去年相比基本持平，仍然處于2017年分季度來看，今年全年拿地銷售比變化呈現(xiàn)“低開高走”趨勢(shì)。第一季度拿地銷售比最低，僅有0.07,是全年投資意愿最低迷時(shí)期，隨后拿地意愿持續(xù)緩慢提升。但由于樓市行情持續(xù)探底、成交暫無(wú)明星啊起色，拿地銷售比的回升程度有限，截止12月末，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比為0.19。11月末新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻59.5億元，較10月末僅增加3.8億元，同比降幅依然高達(dá)22%。各梯隊(duì)的門檻值同比均下跌，10強(qiáng)門檻值降幅最小，同比下降13%,可見龍頭房企在同樣市場(chǎng)背景下投資受到的影響幅度最??；反之50強(qiáng)門檻值降幅最大，同比下降32%。值得一提的是，雖然中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白皮書門檻同比整體下降，但降幅較上月末有小幅度縮窄。1-11月1-11月1-11月1-11月同比變化10強(qiáng)20強(qiáng)30強(qiáng)50強(qiáng)100強(qiáng)2、聚焦與收縮，TOP20房企貨值集中度超八成、撒網(wǎng)一二線期下降5個(gè)百分點(diǎn)，后50強(qiáng)房企空間受到壓縮更為明顯，2023年新增貨值占比僅5%,較去年同期圖：2023年1-11月百?gòu)?qiáng)房企新增貨值集中度及去年同期其余企業(yè)拿地?cái)?shù)量均在20以下。且從前十一月拿地結(jié)構(gòu)來看，基本以一二線核心城市為主，占比超拿地金額排名1中海地產(chǎn)234建發(fā)房產(chǎn)5萬(wàn)科地產(chǎn)6綠城中國(guó)7招商蛇口8濱江集團(tuán)59中國(guó)鐵建3、企業(yè)再分化，半數(shù)百?gòu)?qiáng)未拿地、央企強(qiáng)勢(shì)“領(lǐng)銜”聚焦核心城市后，拿地成本陡增，對(duì)于部分小房企和深陷資金而經(jīng)歷了兩年托底的城投，債務(wù)危機(jī)同樣不容小覷，托底意愿和能力也在動(dòng)土地市場(chǎng)的維穩(wěn)，多數(shù)核心城市集中供地都將“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)地塊推向“買家”,城投托底的任務(wù)。中，央企前十一月拿地金額占百?gòu)?qiáng)比例接近四成，兩者合計(jì)占比達(dá)到66%,城投、民企則分別僅有14%和20%。但從數(shù)量分布上，城投依舊是維穩(wěn)土地市場(chǎng)的重要力量，前十一月拿地金額TOP100中，進(jìn)一步細(xì)分企業(yè)類型來看，混合所有制房企2023年前十月拿地金額同比上漲17%,萬(wàn)科、金地中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展白皮書等企業(yè)在核心城市拿地依舊相對(duì)積極。相較之下，民企和城投的表現(xiàn)相對(duì)較弱，不僅拿地金額在各類型中偏低，且同比跌幅均超過20%。民企當(dāng)中目前尚存拿地能力的也僅有少數(shù)規(guī)?；⑷珖?guó)化的企業(yè)，如龍湖、濱江、偉星等等。圖：2023年1-11月拿地金額TOP100各類型企業(yè)章地金額占比若從銷售百?gòu)?qiáng)拿地情況來看，差距更為明顯。截止到今年11月份，仍有近五成銷售百?gòu)?qiáng)投資處于暫停的態(tài)勢(shì)。實(shí)際上，2022之前百?gòu)?qiáng)房企土地投資占到全國(guó)土地投資的半壁江山，近兩年由于企業(yè)的資金壓力、銷售壓力，導(dǎo)致百?gòu)?qiáng)