S區(qū)S區(qū)商鋪價(jià)格建議培訓(xùn)課件

聯(lián)投國(guó)際城〔黃岡〕工程S1區(qū)、S2區(qū)商鋪價(jià)格建議聯(lián)投國(guó)際城〔黃岡〕工程組2021.5.31目錄價(jià)格建議第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)地塊雙邊臨街，小區(qū)、學(xué)區(qū)配套性商業(yè)工程商業(yè)地塊位于黃婆汊路、公園路交匯處，北臨工程配套學(xué)校，配套性商業(yè)，可售商鋪共39間、5929.2㎡。S1S2市實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校、啟黃中學(xué)分校第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)S1區(qū)：步行街商業(yè)，公攤高達(dá)21.7%S1區(qū)商鋪15間、1805.6㎡。1樓層高5.3米，2樓層高4.2米。A區(qū)為2套單層商鋪面積281.3、161.3；B區(qū)8套1拖2層128.8㎡；C區(qū)3套內(nèi)街商鋪80-100㎡。房名套內(nèi)面積建筑總面積101鋪220.240281.31102鋪126.311161.33103鋪63.55081.17104鋪（兩層）100.800128.75105鋪（兩層）100.800128.75106鋪（兩層）100.800128.75107鋪(兩層)100.800128.75108鋪（兩層）100.800128.75109鋪（兩層）100.800128.75110鋪（兩層）63.84081.54111鋪（兩層）63.84081.54112鋪60.48077.25113鋪77.28098.71114鋪67.63786.39115鋪65.94084.22第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)S2區(qū)：微型盒子商業(yè)體，公攤36.2%。房名套內(nèi)面積建筑面積103鋪100.000156.70101鋪239.400375.14104鋪100.000156.70105鋪98.851154.90112鋪80.400125.99107鋪40.84164.00111鋪62.64098.16106鋪74.425116.63S2區(qū)商業(yè)微型盒子商業(yè)體，24間商鋪可售、4124㎡。1樓層高5.1米，1248平米。第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)S2區(qū)：第2-3層商鋪規(guī)模小，商業(yè)影響力有限。樓層房名套內(nèi)面積建筑總面積2層203鋪76.000119.09202鋪129.421202.81201鋪239.400375.14204鋪100.000156.70212鋪80.400125.99211鋪62.64098.16206鋪98.851154.90205鋪100.000156.703層306359.199562.87305110.000172.3730469.600109.07303120.242188.4230273.080114.5230173.080114.5230762.64098.1630880.400125.99合計(jì)

2875.41第2-3樓商鋪層高4.2米，可售商鋪16間、2875.41㎡。商鋪開(kāi)間8-9米，進(jìn)深10-12米，8套150㎡以上商鋪、6套100-150㎡商鋪、2套100㎡以下商鋪。通過(guò)2個(gè)步行樓梯、1部垂直電梯，實(shí)現(xiàn)第1-3層商業(yè)流通。SWOT分析WTOS優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)威脅時(shí)機(jī)S1、商業(yè)地塊雙邊臨街，展示面好。S2、商鋪外立面美觀，富有商業(yè)視覺(jué)沖擊。O1、工程規(guī)劃開(kāi)發(fā)190棟住宅建筑，且引入幼兒園、市實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校、啟黃中學(xué)分校等，商業(yè)價(jià)值與商鋪升值遠(yuǎn)景好。T1、區(qū)域在售工程商鋪供給體量大，沖擊本案。T2、在售工程商鋪結(jié)構(gòu)優(yōu)于本案，不利于本案銷售。第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目商業(yè)SWOT分析W1、商鋪面積大總價(jià)高。W2、工程商鋪公攤分別為21.7%、36.2%，分?jǐn)偢?。W3、工程地塊及四至商業(yè)氣氛缺乏。W4、商鋪產(chǎn)品中內(nèi)街商鋪、微型盒子商業(yè)體第2-3層商鋪等，價(jià)值不高。第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)商鋪市場(chǎng)研究方向根據(jù)工程商業(yè)地塊產(chǎn)品布局，重點(diǎn)研究分析：1、黃州商業(yè)市場(chǎng)的趨勢(shì)分析。2、區(qū)域商鋪銷售的市場(chǎng)形勢(shì)、營(yíng)銷模式分析。3、在售工程住宅底商的銷售形勢(shì)、銷售價(jià)格、營(yíng)銷模式分析。4、研究黃州東坡小學(xué)、黃岡市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、啟黃中學(xué)、黃岡實(shí)驗(yàn)中學(xué)等學(xué)區(qū)租金及售價(jià)，分析學(xué)生消費(fèi)對(duì)本案商業(yè)的作用。目錄價(jià)格建議第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)黃州商業(yè)形勢(shì)不容樂(lè)觀，招商先行成為商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主流策略核心商業(yè)體量73萬(wàn)㎡，商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積供過(guò)于求，典型商業(yè)黃岡國(guó)貿(mào)、摩爾城空置率奇高。招商先行、優(yōu)先經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)，成為商業(yè)開(kāi)發(fā)工程的主流策略。城市核心商業(yè)73萬(wàn)㎡。其中黃商購(gòu)物中心1.5萬(wàn)㎡、中商2萬(wàn)㎡、大潤(rùn)發(fā)4萬(wàn)㎡、紐賓凱國(guó)際生活廣場(chǎng)26萬(wàn)㎡、萬(wàn)華·廣場(chǎng)4萬(wàn)㎡、翡翠一品5萬(wàn)㎡、黃岡國(guó)貿(mào)5.5萬(wàn)，街區(qū)商業(yè)25萬(wàn)。八一路商圈商戶自主經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)混亂。勝利街租金80-150元/㎡.月，八一路租金50-180元/㎡.月。主力業(yè)態(tài)服裝鞋帽、文具、化妝品、美容美體、床上用品、電子商業(yè)形態(tài)復(fù)合型商業(yè)，老城區(qū)街道商業(yè)輻射群體黃州城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)租金水平勝利街80-150元/㎡.月八一路50-180元/㎡.月經(jīng)營(yíng)情況商業(yè)氛圍濃厚，但業(yè)態(tài)較亂，經(jīng)營(yíng)效果參差不齊。代表項(xiàng)目：奧康步行街。重點(diǎn)商業(yè)街道勝利街、八一路、考棚街、奧康步行街第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)東門路商群：面臨雙重競(jìng)爭(zhēng)壓力，租金85-180元/㎡.月主力業(yè)態(tài)超市、服裝鞋帽、化妝品、珠寶、電子數(shù)碼、影院、餐飲商業(yè)形態(tài)復(fù)合型商業(yè)、核心商業(yè)為盒子商業(yè)體輻射群體黃州城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)租金水平85-180元/㎡.月經(jīng)營(yíng)情況商業(yè)氛圍濃厚，商圈內(nèi)商業(yè)體之間的競(jìng)爭(zhēng)，且受到新商圈分流競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)效果參差不齊。新增項(xiàng)目：玫瑰時(shí)代廣場(chǎng)。重點(diǎn)商業(yè)體黃商購(gòu)物中心、摩爾城、黃岡國(guó)貿(mào)商業(yè)中心、中商百貨、玫瑰時(shí)代廣場(chǎng)第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)黃岡國(guó)貿(mào)B/C區(qū)1樓全部空置、2樓大部分空置，60%空置率結(jié)構(gòu)面積：住宅裙樓+美食街5.5萬(wàn)㎡動(dòng)線規(guī)劃：東門路裙樓通過(guò)連廊與赤壁大道裙樓連接，外設(shè)與裙樓動(dòng)線平行的動(dòng)線〔筷子巷〕。租金：1樓租金80-120元/㎡.月，2樓租金40-60元/㎡.月，3樓租金25元/㎡.月。B、C區(qū)商鋪根本空置，A區(qū)稍好?？曜酉?5-90元/㎡.月，特色小吃店經(jīng)營(yíng)較好。根本情況：商鋪公攤40%，1樓B、C區(qū)全部空置，2樓少量商家經(jīng)營(yíng)，整個(gè)C區(qū)、B區(qū)無(wú)人流。第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)：-1F超市，1F精品店，2F跨境體驗(yàn)店，3F餐飲。銷售模式：開(kāi)發(fā)商自持-1F、2F、3F半層，占總面積70%；1F、3F西半層對(duì)外銷售，主要針對(duì)投資客。價(jià)格：1F沿街商鋪5萬(wàn)/㎡、內(nèi)鋪3-4萬(wàn)/㎡；-1F、2F自持；3F1萬(wàn)/㎡。優(yōu)惠方式：

10年包租，帶租約銷售。

表價(jià)95折優(yōu)惠，按時(shí)簽約再享98折。前3年按7%一次性沖抵總房款，第4-10年按總房款的7%逐年返還。玫瑰時(shí)代廣場(chǎng)：1F沿街商鋪5萬(wàn)/㎡、內(nèi)鋪3-4萬(wàn)/㎡、3F1萬(wàn)/㎡“10年包租保底70%〞銷售模式，0成交第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)城南核心商業(yè)體：“自持自營(yíng)+部分銷售”模式，重視商業(yè)運(yùn)營(yíng)主力業(yè)態(tài)超市、星期六兒童體驗(yàn)城、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲美食商業(yè)形態(tài)盒子商業(yè)、街區(qū)商業(yè)輻射群體家庭和時(shí)尚消費(fèi)銷售模式紐賓凱格蘭道2012年采取“包租15年120%返租”模式，現(xiàn)“只租不售”，且開(kāi)發(fā)商投入2000萬(wàn)做品牌自營(yíng)。太華大潤(rùn)發(fā)開(kāi)發(fā)商自持13000㎡。重點(diǎn)商業(yè)體東坡外灘、太華大潤(rùn)發(fā)、紐賓凱國(guó)際生活廣場(chǎng)一期格蘭道（二期22萬(wàn)㎡商業(yè)體在建）第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)格蘭道步行街：學(xué)區(qū)配套+區(qū)域商業(yè)，重視招商運(yùn)營(yíng)。臨街1樓45元/㎡.月、2樓30-35元/㎡.月，現(xiàn)只租不賣消費(fèi)客群：小區(qū)幼兒園、小學(xué)、中專等學(xué)區(qū)消費(fèi)，以及城南居民消費(fèi)。業(yè)態(tài)：風(fēng)情街區(qū)、名品折扣店、家居大賣場(chǎng)、電器大賣場(chǎng)、影城、休閑娛樂(lè)、五星級(jí)賓館、餐飲等。銷售模式：2021年15年包租、年8%投資回報(bào)率。現(xiàn)只租不賣，臨街1樓45元/㎡.月、2樓30-35元/㎡.月。步行街30%空置，開(kāi)發(fā)商投入2000萬(wàn)做品牌自營(yíng)。城東商業(yè)：大學(xué)商業(yè)區(qū)+社區(qū)配套商業(yè)，1F50-80元/㎡.月、2F30-40元/㎡.月。主力業(yè)態(tài)超市、購(gòu)物、美容保健、餐飲、培訓(xùn)、休閑娛樂(lè)、小賓館商業(yè)形態(tài)盒子商業(yè)、小區(qū)配套+學(xué)區(qū)商業(yè)輻射群體周邊居民、大學(xué)生消費(fèi)租金水平1F50-80元/㎡.月、2F30-40元/㎡.月。經(jīng)營(yíng)情況主體消費(fèi)群體為大學(xué)生，其次為周邊住宅居民消費(fèi)，人氣不均衡，美食餐飲、低端玩樂(lè)較受歡迎。其次為教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。重點(diǎn)商業(yè)體三能科技廣場(chǎng)、瑞天廣場(chǎng)、金家上城金家上城：小區(qū)配套商業(yè)+高中學(xué)區(qū)商業(yè)，4年成交58套3721㎡，第1-3期商鋪價(jià)格18000元/㎡總建面：28萬(wàn)㎡，一期8萬(wàn)㎡，二期20萬(wàn)㎡?？倯魯?shù)：2600戶商業(yè)面積：約10000㎡，層高5.9米。銷售模式：直接銷售。價(jià)格：住宅4500元/㎡，1-3期商鋪均價(jià)18000元/㎡。商業(yè)情況：1-2期沿街商鋪僅剩少量在售，現(xiàn)主推3期商鋪，商鋪面積40-100㎡不等。2021年6月開(kāi)始推售商鋪，4年累計(jì)成交58套、3721㎡〔備案〕。商鋪多空置，局部經(jīng)營(yíng)的商業(yè)為建材、汽車美容。消費(fèi)客群：周邊居民、黃岡高中學(xué)生。第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)黃州商圈商業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)1、人均商業(yè)面積接近2倍于國(guó)際人均商業(yè)面積1-1.2㎡，老城區(qū)核心商業(yè)體量過(guò)剩。根據(jù)?2021年黃州區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展情況統(tǒng)計(jì)公報(bào)?人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)居民〔共20.17萬(wàn)人〕人均商業(yè)面積3.6㎡、城鄉(xiāng)居民〔共34.82萬(wàn)人〕人均商業(yè)面積2.1㎡。2、黃岡國(guó)貿(mào)60%空置率、摩爾城30%的內(nèi)街空置率，核心商業(yè)體空置率過(guò)高，影響市場(chǎng)投資信心。3、格蘭道2021年“15年包租、120%投資回報(bào)〞、2021年重視招商暫停銷售，玫瑰廣場(chǎng)“10年包租、70%投資回報(bào)〞無(wú)成交，顯示黃州商鋪市場(chǎng)銷售不理想。4、商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始重視招商和運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)。格蘭道、太華·大潤(rùn)發(fā)、東坡外灘等商業(yè)，均重視主力店招商、品牌店招商工作。第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)東坡小學(xué)：低租金、低收益、低端商業(yè)商戶規(guī)模：學(xué)校主出入口500米范圍，僅11家商戶，約650㎡。商業(yè)業(yè)態(tài)：文具店、文印店、快餐店、副食店、水果店、家藝窗簾、消防器材。租金水平：10-15元/㎡.月。第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)市實(shí)驗(yàn)小學(xué)：中端商業(yè)，5家學(xué)生商店商業(yè)氣氛濃厚，但以中青年消費(fèi)客群為主，租金100-130元/㎡.月，商業(yè)檔次偏低端。學(xué)校出入口500米范圍，僅3家針對(duì)兒童消費(fèi)的玩具店、書店、小吃店，2家音樂(lè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)黃岡實(shí)驗(yàn)中學(xué)：低端學(xué)生商業(yè)根本情況：僅正門200米內(nèi)商業(yè)，共29家1500㎡，租金10元/㎡.月。其中針對(duì)學(xué)生消費(fèi)商家12家。業(yè)態(tài)：賓館、餐飲、文化用品、便利店、超市、家居、美容美發(fā)、水果、棋牌室第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)啟黃中學(xué)：相對(duì)于八一路沿街商鋪?zhàn)饨穑瑢W(xué)區(qū)商鋪?zhàn)饨鹚揭话愀厩闆r：承接八一路商業(yè)，正門500米范圍內(nèi)有80家4000㎡，租金30元/㎡.月。其中針對(duì)學(xué)生消費(fèi)商家26家。業(yè)態(tài)：服裝、副食、眼鏡、建材、餐飲、文化用品、超市、家居、美容美發(fā)。第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)學(xué)區(qū)商業(yè)：中低檔次、商業(yè)貢獻(xiàn)值底學(xué)校正門500米范圍之內(nèi)，商業(yè)規(guī)模偏小。效勞于中小學(xué)/初中學(xué)生的均為低端商業(yè)。學(xué)生消費(fèi)奉獻(xiàn)值有限。第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)區(qū)域可售商鋪23萬(wàn)㎡，住宅商鋪有價(jià)無(wú)市，且空置率高。本案地塊四周均無(wú)商業(yè)氣氛，且沿街500米范圍內(nèi)無(wú)商業(yè)。具備銷售條件的商鋪總體量11.2萬(wàn)㎡。區(qū)域商鋪的潛在供給體量為10.5萬(wàn)㎡30元/㎡.月40-45元/㎡.月35-45元/㎡.月50-65元/㎡.月20-30元/㎡.月30元/㎡.月城北區(qū)域商鋪供給體量23萬(wàn)㎡。湖光月色1萬(wàn)㎡，翡翠廣場(chǎng)5.5萬(wàn)㎡，萬(wàn)華廣場(chǎng)4萬(wàn)㎡，嘉豪·新時(shí)代1萬(wàn)㎡，天瑞公館0.5萬(wàn)㎡、萬(wàn)景城5萬(wàn)㎡、清華花園0.8萬(wàn)㎡、東方名都2萬(wàn)㎡、帝景豪庭0.8萬(wàn)㎡、三清國(guó)際城1.5萬(wàn)㎡、金科家園0.2萬(wàn)㎡、聯(lián)投國(guó)際城1萬(wàn)㎡。第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)中環(huán)路商業(yè)氛圍最差、租金30元/平米.月。中環(huán)路業(yè)態(tài)新港路業(yè)態(tài)東門路業(yè)態(tài)街道名稱商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)體量租金水平中環(huán)路以家居建材為主，其次為餐飲、休閑娛樂(lè)、零售6200㎡30元/㎡.月新港路業(yè)態(tài)凌亂。賓館、網(wǎng)吧、餐飲、水果、美發(fā)、彩票煙酒副食、電器維修、汽車美容維修等33951㎡45元/㎡.月東門路業(yè)態(tài)凌亂。賓館、餐飲、茶莊、煙酒副食、超市、藥店銀行、汽配、門業(yè)、家電、五金水暖、電子數(shù)碼、通訊等21831㎡赤壁二路以東35-45赤壁二路以西50-65赤壁二路私房商鋪。僅東門路段略有商業(yè)氛圍。業(yè)態(tài)包括餐飲、藥店、美發(fā)、超市、煙酒副食等——20-30元/㎡.月赤壁一路私房商鋪。僅東門路段略有商業(yè)氛圍。業(yè)態(tài)包括餐飲藥店、煙酒副食等——30元/㎡.月翡翠廣場(chǎng)：“招商+銷售〞模式，沿街商鋪1F3萬(wàn)元/㎡、2F2萬(wàn)元/㎡、3F1萬(wàn)元/㎡，內(nèi)街商鋪1F2萬(wàn)元/㎡、2F1萬(wàn)元/㎡。微型盒子商業(yè)體，嘉禾裝飾公司獨(dú)棟租賃。銷售價(jià)格：沿街商鋪1F3萬(wàn)元/㎡、2F2萬(wàn)元/㎡、3F1萬(wàn)元/㎡，內(nèi)街商鋪1F2萬(wàn)元/㎡、2F1萬(wàn)元/㎡。租賃價(jià)格：沿街商鋪80元/㎡.月、2F60元/㎡、3F50元/㎡，內(nèi)街商鋪1F50元/㎡、2F30元/㎡。2021年底啟動(dòng)招商工作，臨街商鋪業(yè)態(tài)為大型餐飲、KTV練歌房、洗浴中心等，內(nèi)街全部空置。第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)湖光月色、萬(wàn)華廣場(chǎng)、嘉豪·新時(shí)達(dá)：招商先行湖光月色嘉豪·新時(shí)代湖光月色、嘉豪·新時(shí)代：采用“盒子商業(yè)體+沿街商鋪〞商業(yè)形態(tài)，現(xiàn)處于招商階段，暫不銷售。萬(wàn)華廣場(chǎng)：盒子商業(yè)，“先招商后銷售〞的銷售模式，擬引進(jìn)沃爾瑪超市、影城，后期再考慮沿街商鋪出售。天瑞公館：臨街住宅底商，走高層銷售路線，老板直接與客戶“一對(duì)一〞談判。萬(wàn)華廣場(chǎng)第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：預(yù)判20萬(wàn)商業(yè)，項(xiàng)目一期地塊拆遷中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)規(guī)劃總占地約18萬(wàn)㎡，取容積率3.0那么總建面54萬(wàn)㎡；取容積率4.0那么總建面72萬(wàn)㎡。預(yù)計(jì)規(guī)劃商業(yè)20萬(wàn)㎡。工程總體規(guī)劃尚未確認(rèn)。第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)商鋪銷售有價(jià)無(wú)市，銷售不理想在售工程商鋪總面積9.6萬(wàn)㎡，已售9400㎡，余8.7萬(wàn)㎡，總體去化率9.8%。沿街底層商鋪與住宅價(jià)值比一般在5：1，均有價(jià)無(wú)市。項(xiàng)目名稱商業(yè)面積已售面積可售面積層高商鋪價(jià)格住宅價(jià)格沿街商住價(jià)值比租金帝景豪庭8000200060005.5-6.5米醫(yī)院路段商鋪層高5.5米，13000-15000元/㎡中環(huán)路段商鋪層高6.5米，17000-19000元/㎡39004:140元/㎡.月清華花園8000140066001F6.5米2-3F4.5米新港路1F2.1萬(wàn)元/㎡、2F1.3萬(wàn)元/㎡東門路1F2.5萬(wàn)元/㎡、2F2萬(wàn)元/㎡、3F1.5萬(wàn)元/平41005:1新港路50元/㎡.月東門路80元/㎡.月東方名都2000060199405.5米1F2.7萬(wàn)元/㎡2F1.5萬(wàn)元/㎡3F0.8萬(wàn)元/㎡47005.7:1——金科家園20006019401F5.5米2-4F4.5米均價(jià)2.2萬(wàn)元/㎡——60元/㎡.月悅藍(lán)軒30008029201F4.7米2F4.5米均價(jià)2.1萬(wàn)元/㎡40005:1——翡翠一品55000580049200——沿街1F3萬(wàn)元/㎡、2F2萬(wàn)元/㎡、3F1萬(wàn)元/㎡，內(nèi)街1F2萬(wàn)元/㎡、2F1萬(wàn)元/㎡52005.7:1沿街1F80元/平.月2F60元/平、3F50元/平，內(nèi)街1F50元/平、2F30元/平第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)具備銷售條件但未售的項(xiàng)目：招商先行、謹(jǐn)慎銷售區(qū)域工程待售商鋪總體量12萬(wàn)㎡。其中實(shí)際可售商鋪10.5萬(wàn)㎡，在建工程三清國(guó)際城1.5萬(wàn)㎡。萬(wàn)華廣場(chǎng)、嘉豪·新時(shí)代：招商先行，暫不銷售。天瑞公館：走高層營(yíng)銷路線，開(kāi)發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)“一對(duì)一〞談判，中低層不參與商鋪銷售。萬(wàn)景城：東門路沿街商鋪結(jié)構(gòu)完成，但暫不銷售。項(xiàng)目名稱商業(yè)面積營(yíng)銷策略業(yè)態(tài)規(guī)劃萬(wàn)華廣場(chǎng)40000招商先行1F街鋪零售，2-3F沃爾瑪，5-6F影城嘉豪·金時(shí)代10000招商先行——萬(wàn)景城50000暫不推薦BLOCK街區(qū)商業(yè)天瑞公館5000高層營(yíng)銷住宅底商三清國(guó)際城15000建設(shè)中——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)————場(chǎng)地拆遷中第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)區(qū)域商鋪供過(guò)于求，銷售速度緩慢1、本案地塊500-1000米內(nèi)無(wú)商業(yè)氣氛，最鄰近地塊的中環(huán)路沿街商鋪?zhàn)饨鹚絻H30元/平米.月。2、區(qū)域商鋪供給體量23萬(wàn)平米，供遠(yuǎn)大于求，銷售速度慢、總體成交率9.8%，研判市場(chǎng)不看好商鋪投資。3、商業(yè)工程開(kāi)發(fā)商信心缺乏，先招商、暫不銷售；已直接銷售的工程調(diào)整了營(yíng)銷策略。清華花園以租代售，東方名都擱置銷售，天瑞公館高層領(lǐng)導(dǎo)“一對(duì)一〞談判銷售，翡翠廣場(chǎng)“招商+銷售〞。目錄價(jià)格建議第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)營(yíng)銷策略1、本案商鋪層高一般、公攤高。S1區(qū)商鋪36.2%公攤、S2區(qū)商鋪21.7%公攤，而商鋪第一層層高5.2米、第二三層層高4.2米，按照區(qū)域在售工程商鋪結(jié)構(gòu)，工程商鋪劣勢(shì)產(chǎn)品。建議招商先行，成功引進(jìn)品牌商戶、且具備較好業(yè)績(jī)，拉升商鋪價(jià)值后再銷售。2、區(qū)域在售工程商鋪有價(jià)無(wú)市，銷售速度緩慢。且本案商業(yè)地塊四周無(wú)商業(yè)，商業(yè)氣氛缺乏，即使5月11棟洋房交付、7月4棟高層交付，在短期內(nèi)仍然難以形成商業(yè)氣氛，現(xiàn)階段銷售價(jià)值偏低，適宜采取平價(jià)銷售策略。3、根據(jù)市場(chǎng)反響，工程商鋪價(jià)值不高。S1區(qū)、S2區(qū)一層臨街商鋪面積〔1拖2商鋪〕2570㎡，二樓及內(nèi)街商鋪3360㎡，建議一層商鋪低價(jià)銷售，通過(guò)一樓商鋪熱銷帶動(dòng)內(nèi)街及二三層商鋪銷售。招商先行，平價(jià)開(kāi)道。第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)銷售政策1、小區(qū)居民、中小學(xué)學(xué)生為本案商業(yè)消費(fèi)群體，預(yù)計(jì)持續(xù)5年。以此為根底，建議鎖定目的地性消費(fèi)商業(yè)，吸納固定消費(fèi)客群。2、5年返租，帶租約銷售。政策內(nèi)容：包租5年，帶租約銷售。年投資回報(bào)率7%，前3年共21%投資回報(bào)率一次性沖抵總房款，第4-5年按7%年投資回報(bào)率逐年返現(xiàn)金。目錄第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)定價(jià)原則1、采取租金復(fù)原法、市場(chǎng)比較法、商住價(jià)值比經(jīng)驗(yàn)法。2、依據(jù)商業(yè)售價(jià)的一般規(guī)律，以一樓商業(yè)推導(dǎo)不同樓層商業(yè)價(jià)格： 二樓一般為一樓均價(jià)的65%左右，三樓一般為一樓均價(jià)的45%左右；內(nèi)街商鋪是臨街商鋪的80%。第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)比較定價(jià)法：臨街一層商鋪均價(jià)13200元/㎡項(xiàng)目平均價(jià)格商業(yè)區(qū)位商業(yè)成熟度人口結(jié)構(gòu)人流量車流量交通環(huán)境商業(yè)展示面商鋪結(jié)構(gòu)商業(yè)規(guī)模招商能力運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)發(fā)展空間分?jǐn)?shù)調(diào)整價(jià)格權(quán)重修正101261066666101210100帝景豪庭140005434334522324011200202240清華花園210006756443422324814000101400金科花園220007857541312234814667101467悅藍(lán)軒2100056354454111241163905820翡翠一品300006657555567887313150354603東方名都270007857445443676413500202700聯(lián)投國(guó)際城——31111131147832——13229參考在售工程商鋪的銷售價(jià)格，經(jīng)過(guò)權(quán)重分析打分機(jī)制，得出本案入市價(jià)格為13229元/㎡，取值13200元/㎡。市場(chǎng)比較定價(jià)法：價(jià)格調(diào)整按商住經(jīng)驗(yàn)定價(jià)法，一樓臨街商鋪13200元/㎡在此取整數(shù)13200元/㎡依據(jù)商業(yè)售價(jià)的一般規(guī)律：內(nèi)街一樓商鋪價(jià)格為10600元/㎡；二樓商鋪價(jià)格為8600元/㎡；三樓商鋪價(jià)格為5900元/㎡；依據(jù)商業(yè)售價(jià)的一般規(guī)律，以一樓商業(yè)推導(dǎo)不同樓層商業(yè)價(jià)格：二樓一般為一樓均價(jià)的65%左右

，三樓一般為一樓均價(jià)的45%左右；內(nèi)街商鋪是臨街商鋪的80%。第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)商住經(jīng)驗(yàn)定價(jià)法：臨街一層商鋪均價(jià)13300元/㎡在售工程底商價(jià)格與住宅價(jià)格比值〔4-6〕：1，根本有價(jià)無(wú)市。建議參照工程帝景豪庭赤壁一路商鋪價(jià)格與住宅價(jià)格比值，取商住價(jià)值比3.5，那么臨街商鋪價(jià)格13300元/㎡。項(xiàng)目名稱層高商鋪價(jià)格住宅價(jià)格沿街商住價(jià)值比銷售情況帝景豪庭5.5米1,3-1.5萬(wàn)元/㎡赤壁一路39003.5:12015.9推出商鋪。商鋪總面積8000平米，去化1900平米，6.5米中環(huán)路段商鋪層高6.5米，1.7-1.9元/㎡4.6:1清華花園1F6.5米2-3F4.5米新港路1F2.1萬(wàn)元/㎡、2F1.3萬(wàn)元/㎡

41005:12014推出商鋪。商鋪總面積8000平米，去化1380平米，東門路1F2.5萬(wàn)元/㎡、2F2萬(wàn)元/㎡、3F1.5萬(wàn)元/平6:1東方名都5.5米1F2.7萬(wàn)元/㎡2F1.5萬(wàn)元/㎡3F0.8萬(wàn)元/㎡47005.7:1商鋪總面積8000平米，去化60平米，金科家園1F5.5米均價(jià)2.2萬(wàn)元/㎡——老項(xiàng)目，2000平米貨量，去化59平米悅藍(lán)軒1F4.7米均價(jià)2.1萬(wàn)元/㎡40005:1老項(xiàng)目，3000平米貨量，去化80平米翡翠一品——沿街1F3萬(wàn)元/㎡、2F2萬(wàn)元/㎡、3F1萬(wàn)元/㎡，內(nèi)街1F2萬(wàn)元/㎡、2F1萬(wàn)元/㎡52005.7:1在招商+銷售模式，55000平米貨量，去化5880平米商住經(jīng)驗(yàn)定價(jià)法：價(jià)格調(diào)整按商住經(jīng)驗(yàn)定價(jià)法，一樓臨街商鋪13300元/㎡在此取整數(shù)13300元/㎡依據(jù)商業(yè)售價(jià)的一般規(guī)律：內(nèi)街一樓商鋪價(jià)格為10600元/㎡；二樓商鋪價(jià)格為8700元/㎡；三樓商鋪價(jià)格為6000元/㎡；依據(jù)商業(yè)售價(jià)的一般規(guī)律，以一樓商業(yè)推導(dǎo)不同樓層商業(yè)價(jià)格：二樓一般為一樓均價(jià)的65%左右

，三樓一般為一樓均價(jià)的45%左右；內(nèi)街商鋪是臨街商鋪的80%。第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)租金還原定價(jià)法：臨街一層商鋪?zhàn)饨?7元/㎡.月定價(jià)原那么：1、參照工程新鋪價(jià)格與投資收益率，推算臨街商鋪價(jià)格。2、參照競(jìng)品臨街商鋪?zhàn)饨?，推送工程租金水平?！劬昂劳デ迦A花園金科花園翡翠廣場(chǎng)中環(huán)路平均租金（元/㎡/月）4050608030權(quán)重25%5%5%5%60%聯(lián)投國(guó)際城？結(jié)合工程周邊新鋪?zhàn)饨鹎闆r，通過(guò)市場(chǎng)比較法進(jìn)行加權(quán)平均，推導(dǎo)出本案臨街商鋪?zhàn)饨?0.25x40+0.05x50+0.05*60+0.05*80+0.6*30=37.5元/㎡.月。

取37元/㎡.月。按租金復(fù)原法，一樓臨街商鋪?zhàn)饨?7元/㎡/月一樓商鋪實(shí)收價(jià)格為10300元/㎡依據(jù)商業(yè)售價(jià)的一般規(guī)律：內(nèi)街一樓商鋪價(jià)格為8200元/㎡；二樓商鋪價(jià)格為6700元/㎡；三樓商鋪價(jià)格為4600元/㎡；銷售均價(jià)按照租金復(fù)原法〔15年收回投資，每年租金遞增6%〕實(shí)收價(jià)格一樓商鋪為元10332元/㎡，取10300元/㎡。第一局部2021年銷售統(tǒng)計(jì)租金還原定價(jià)法：臨街一層商鋪均價(jià)10300元/㎡年月年累計(jì)遞增率1374444441.06239468912