寫字樓物業(yè)管專項方案

[標(biāo)簽:標(biāo)題]篇一：寫字樓物業(yè)管理方案(具體)寫字樓物業(yè)管理方案寫字樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范1范圍本標(biāo)準(zhǔn)要求了寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動中用戶服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運行維護服務(wù)、寫字樓秩序維護和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放和養(yǎng)護服務(wù)、專題特約服務(wù)等內(nèi)容及要求。本標(biāo)準(zhǔn)適適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動。2術(shù)語和定義本標(biāo)準(zhǔn)采取以下術(shù)語和定義：2.1寫字樓為商務(wù)、辦公活動提供空間建筑及隸屬設(shè)施、設(shè)備和場地。2.2物業(yè)管理物業(yè)產(chǎn)權(quán)人經(jīng)過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動。2.3物業(yè)管理承接驗收以確保寫字樓物業(yè)管理服務(wù)正常實施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目標(biāo)檢驗驗收。2.4用戶接收寫字樓物業(yè)管理服務(wù)組織或個人。示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其它相關(guān)方。2.5專題特約服務(wù)寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定服務(wù)內(nèi)容之外，提供為滿足用戶個性需求服務(wù)。在寫字樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生自然災(zāi)難（包含氣象災(zāi)難，地震災(zāi)難，地質(zhì)災(zāi)難，生物災(zāi)難等）、事故災(zāi)難（包含各類安全事故，交通運輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包含傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，和其它嚴重影響公眾健康和生命安全事件）和社會安全事件（包含恐怖攻擊事件，經(jīng)濟安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。3基礎(chǔ)要求3.1寫字樓物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)要求從事寫字樓管理物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)含有對應(yīng)資質(zhì)，符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行措施》要求。3.2物業(yè)管理承接驗收3.2.1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)相關(guān)要求，和業(yè)主方進行物業(yè)管理承接驗收；3.2.2物業(yè)管理承接驗收條件應(yīng)符合《成城市物業(yè)管理承接驗收指導(dǎo)意見》要求；3.2.3移交物業(yè)資料統(tǒng)計清楚，簽署了《承接驗收協(xié)議》，對遺留問題處理進行了約定；3.2.4完成了承接驗收立案。3.3管理機構(gòu)和人力資源配置要求3.3.1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)寫字樓具體特點、功效定位和協(xié)議約定，設(shè)置對應(yīng)管理機構(gòu)，配置合適寫字樓物業(yè)管理服務(wù)人員；3.3.2管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得對應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。3.3.3從業(yè)人員接收過相關(guān)專業(yè)技能培訓(xùn)，掌握寫字樓物業(yè)管理基礎(chǔ)法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)基礎(chǔ)情況，能正確使用相關(guān)專用設(shè)施設(shè)備。3.3.4管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標(biāo)識，文明用語，舉止端莊，服務(wù)主動、熱情。3.5管理服務(wù)要求3.5.1制訂有切實可行寫字樓物業(yè)管理服務(wù)方案，有較為完整管理服務(wù)制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并認真實施；3.5.2房屋共用部位完好，共用設(shè)施設(shè)備正常運行；3.5.3寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境、秩序符合協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)；3.5.4實施了“三公開”（公開收費標(biāo)準(zhǔn)、公開服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、公創(chuàng)辦事步驟）；3.5.5公告二十四小時服務(wù)電話；3.5.6有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序；3.5.7管理服務(wù)中相關(guān)作業(yè)統(tǒng)計完整，可追溯。3.6檔案管理3.6.1寫字樓物業(yè)管理檔案健全，有專員保管，查閱方便。3.6.2有較完善寫字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容最少應(yīng)包含：物業(yè)完工驗收及承接驗收檔案；設(shè)備臺帳和管理維修檔案；用戶資料檔案；物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。3.7財務(wù)管理3.7.1建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用收支進行財務(wù)管理，運作規(guī)范，賬目清楚。對于用戶報修、超時空調(diào)、特約服務(wù)等費用須單獨結(jié)算應(yīng)正確計算；3.7.2物業(yè)管理費、能花費、通訊費、雜費、特約服務(wù)收費、車庫管理費和其它費用繳付標(biāo)準(zhǔn)、時間、方法嚴格根據(jù)公開收費制度進行（協(xié)議另有約定除外），收費應(yīng)操作規(guī)范；3.7.3實施酬金制，應(yīng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每十二個月不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。3.8用戶滿意度3.8.1寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)每十二個月開展用戶意見調(diào)查，用戶對物業(yè)服務(wù)滿意度不低于協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)；3.8.2每十二個月調(diào)查用戶人數(shù)不低于寫字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)2/3；3.8.3對調(diào)查結(jié)果進行分析，有改善方法。3.9專題特約服務(wù)寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)在力所能及范圍內(nèi)，努力滿足用戶專題服務(wù)需求，開展專題特約服務(wù)。3.10節(jié)能管理寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)依據(jù)物業(yè)實際情況，制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效節(jié)能管理方案，并認真實施。3.11突發(fā)性公共事件處理寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)對管理服務(wù)過程中可能出現(xiàn)設(shè)施設(shè)備故障、自然災(zāi)難、事故災(zāi)難、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)性公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實施培訓(xùn)、演練、評價和改善，事發(fā)時按要求路徑立即匯報用戶和相關(guān)部門，并采取對應(yīng)方法。4用戶服務(wù)4.1接待服務(wù)——有條件寫字樓物業(yè)管理應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺。為物業(yè)使用人提供咨詢、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù)；同時為外來辦事人員提供咨詢、引導(dǎo)等服務(wù)；——不含有設(shè)置總服務(wù)臺條件寫字樓，物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)設(shè)置服務(wù)窗口，受理物業(yè)使用人咨詢、報修、特約服務(wù)申請和投訴。4.1.1入駐、退租服務(wù)用戶需入駐和退租時，應(yīng)按要求程序立即受理，在承諾時間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，立即建檔、歸檔。4.1.2報修接待服務(wù)用戶報修時，應(yīng)立即受理，并在要求時間內(nèi)到場，小修項目當(dāng)日完成（預(yù)約除外）。維修完成后應(yīng)進行回訪。4.2郵件、報刊雜志收發(fā)服務(wù)4.2.1正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進行登記；4.2.2掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)請收件人簽收；4.2.3每日10：00前（節(jié)假日除外）應(yīng)將當(dāng)日報、信送達收件人；特快專遞、電報等須立即傳輸郵件，應(yīng)在收到郵件后2小時內(nèi)送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收應(yīng)做好相關(guān)統(tǒng)計）；要退回郵局。4.3裝修管理服務(wù)4.3.1制訂裝修管理制度，通知用戶裝修管理步驟、注意事項和嚴禁行為；4.3.2簽署《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)企業(yè)三方權(quán)利和義務(wù)；4.3.3建立用戶裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包含裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所包含公共設(shè)施設(shè)備）資料。4.4投訴處理4.4.1寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)直接收理投訴，應(yīng)核實情況，立即處理并回復(fù)投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任，應(yīng)向用戶道歉并立即糾正；屬于無理投訴應(yīng)做好解釋工作。寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)和投訴者無法協(xié)商處理，應(yīng)上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理；4.4.2寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)直接收理投訴，應(yīng)在一個工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長不得超出三個工作日；4.4.3用戶直接向上級主管部門投訴或上級部門轉(zhuǎn)來投訴，應(yīng)查明事實，確定證據(jù)，分清責(zé)任后如實反應(yīng)情況或上報書面材料，幫助上級部門做好對應(yīng)工作；4.4.4向公安機關(guān)報案投訴，應(yīng)幫助公安部門處理；4.4.5包含依法裁決投訴，按法律程序處理；4.4.6受理、處理用戶投訴應(yīng)做好統(tǒng)計。4.5專題特約服務(wù)受理對用戶提出專題特約服務(wù)要求，應(yīng)在二十四小時內(nèi)回復(fù)；在物業(yè)管理機構(gòu)力所能及范圍內(nèi)，標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)該受理，不能受理要告訴原因。5房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行、維護服務(wù)5.1房屋共用部位維護管理5.1.1建立房屋使用、維修檔案，檢驗房屋使用情況，通知用戶正確使用房屋，遵守房屋安全使用規(guī)范、政策、法規(guī)；5.1.2墻表面粉刷無顯著剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補墻面粉刷層及面磚應(yīng)保持和原墻面色差、材質(zhì)一致；天花板無顯著污漬和破損；外墻面無顯著剝落、墻面飾材無顯著遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發(fā)覺有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損，應(yīng)在要求時間內(nèi)安排專題修理；5.1.3對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護統(tǒng)計完整；5.1.4依據(jù)房屋實際使用情況和使用年限，定時檢驗房屋安全情況，做好檢驗統(tǒng)計；篇二：寫字樓物業(yè)管理方案(doc)『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』目錄◎物業(yè)概況?????????????????????()◎編制依據(jù)?????????????????????()◎管理目標(biāo)?????????????????????()◎管理標(biāo)準(zhǔn)?????????????????????（）◎管理措施?????????????????????（）◎服務(wù)項目?????????????????????（）◎具體方案?????????????????????（）早期物業(yè)管理介入階段???????????????（）前期物業(yè)管理階段?????????????????（）接管驗收管理方案??????????????（）業(yè)主入伙管理方案??????????????（）治安管理方案????????????????（）消防管理方案????????????????（）綠化保潔方案???????????????（）房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案??????????()娛樂設(shè)施管理方案?????????????（）水系使用管理方案?????????????（）財務(wù)管理方案???????????????（）質(zhì)量管理方案???????????????（）十一、檔案資料管理???????????????（）十二、人力資源管理??????????????（）◎智能化系統(tǒng)管理和維護?????????????（）◎機構(gòu)設(shè)置及人員配置??????????????()◎物業(yè)管理年度收支預(yù)算???????????????()物業(yè)概況（根據(jù)物業(yè)具體地理位置、周圍設(shè)施、具體情況及環(huán)境風(fēng)格描述）在，周圍周圍設(shè)施，交通便利，地理條件優(yōu)越。由開發(fā)建設(shè)，占地面積平方米，『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』總建筑面積，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、二十四小時熱水及消監(jiān)控設(shè)施，配有臺電梯。編制依據(jù)（根據(jù)國家或建設(shè)部等相關(guān)法律要求和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)要求）《浙江省物業(yè)管理服務(wù)收費暫行措施》《杭州市物業(yè)管理條例》《杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費實施措施》樓書浙江綠城物業(yè)管理質(zhì)量手冊及其它要求管理目標(biāo)（根據(jù)物業(yè)具體情況描述）為充足表現(xiàn)開發(fā)商建造開發(fā)初衷，開創(chuàng)高級寫字樓新時代，我們將本著浙江綠城物管企業(yè)“真誠、善意、精巧、完美”企業(yè)精神，及“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、連續(xù)發(fā)展”質(zhì)量方針，堅持“以人為本”服務(wù)管理理念，對（小區(qū)）實施科學(xué)管理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源基礎(chǔ)上，不停調(diào)整更新，導(dǎo)入優(yōu)異管理理念，創(chuàng)建出一套和業(yè)主層次及辦公需求相符管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高端物業(yè)和高品質(zhì)管理所帶來超值享受。大廈管理工作將參考地方和全國物業(yè)管理優(yōu)異示范大廈評定標(biāo)準(zhǔn)，確保業(yè)主綜合滿意率達成93%—95%以上。大廈交付兩年內(nèi)達成（地域）物業(yè)管理優(yōu)異示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達成全國物業(yè)管理優(yōu)異示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。管理標(biāo)準(zhǔn)為實現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最好環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程將一直把握以下標(biāo)準(zhǔn)：（一）服務(wù)第一、管理從嚴標(biāo)準(zhǔn)：“服務(wù)第一”是物業(yè)管理宗旨，所以管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”管理理念，從業(yè)主需求出發(fā)，強化服務(wù)機能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、立即服務(wù)。“管理從嚴”是服務(wù)保障和基礎(chǔ)，包含對物業(yè)維護管理、職員管理和對業(yè)主不合適行為管理和勸阻，建立嚴格、周全管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有成效?！簩W(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』（二）專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)：在日常管理中，要充足發(fā)揮兩個主動性，即物業(yè)管理企業(yè)主動性和業(yè)主（租戶）主動性。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該尊重并根據(jù)廣大業(yè)主要求，經(jīng)過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化管理，同時努努力爭取取業(yè)主（租戶）支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主條約，共同創(chuàng)建文明辦公環(huán)境。（三）物管為主、多個經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)：在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)同時，從物業(yè)實際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性多個經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不一樣需求，又增強物管企業(yè)造血功效，增加經(jīng)濟積累，以利于愈加好地為業(yè)主（租戶）服務(wù)。管理措施（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)角度對物業(yè)提出合理化提議，構(gòu)筑一個優(yōu)異物業(yè)管理硬件環(huán)境。（二）成立（大廈）管理處，配置專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。（三）在企業(yè)現(xiàn)有管理資源基礎(chǔ)上，充足借鑒行業(yè)優(yōu)異管理經(jīng)驗，主動培養(yǎng)高素質(zhì)管理人才，為（大廈）組建一支高素質(zhì)物業(yè)管理隊伍。（四）導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實際，制訂一套切合實際規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。（五）嚴格遵守《杭州市物業(yè)管理條例》等相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制訂切實可行管理方案；和業(yè)主簽署各項協(xié)議，依法約束雙方行為。（六）利用CS系統(tǒng)（用戶滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力管理和服務(wù)模式。（七）采取智能化手段構(gòu)筑小區(qū)信息互動平臺，提升管理水平和管理效率。（八）利用CIS系統(tǒng)設(shè)計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)整體品位。（九）依據(jù)市場化、企業(yè)化運作方法，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。物業(yè)管理服務(wù)項目『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』（一）公共服務(wù)項目（全體業(yè)主能夠享受服務(wù)，費用納入物業(yè)管理費）：1、幫助公安部門維護大廈內(nèi)公共秩序，實施二十四小時保安值勤、消防和交通道路管理；2、公共場所保潔，辦公垃圾搜集和清運；3、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護和保養(yǎng)；4、公共綠地園藝培植和保養(yǎng)；5、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護；6、對大廈各類資料進行管理；7、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)；8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；9、雨傘、雨衣臨時借用；10、節(jié)日環(huán)境部署；11、關(guān)鍵時刻提醒服務(wù)；12、代訂報刊、信件收發(fā)；13、代聘鐘點工服務(wù)；14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費；15、代叫出租車；16、代辦保險；17、義務(wù)安全用電常識宣傳。（二）有償專題服務(wù)項目（能夠提供、大多數(shù)業(yè)主全部能夠享受到服務(wù)，具體價格在業(yè)主委員會成立前，由物管企業(yè)核定，報物價部門立案）：1、大廈內(nèi)物品搬運；2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；3、機動車輛清洗：4、提供大廈報警室內(nèi)系統(tǒng)維護服務(wù)；5、提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù)；6、商務(wù)中心服務(wù)；7、辦公區(qū)域綠化供給及代為養(yǎng)護；8、辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警服務(wù)；9、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等；10、代訂車、船、機票；11、代訂代送飲用水?！簩W(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』具體方案大廈物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個月）和前期物業(yè)管理實施階段（物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立）組成。在實際操作中，應(yīng)分階段相關(guān)鍵、有步驟地落實對應(yīng)工作。第一階段：早期物業(yè)管理介入階段從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)計劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和提議，使之既符合物業(yè)管理要求，又滿足廣大業(yè)主需求，盡可能地降低疏漏，避免遺憾，確保質(zhì)量，節(jié)省成本。一、管理內(nèi)容：1、從政策法規(guī)角度，提供對應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；2、參與評審物業(yè)計劃設(shè)計及建筑面積設(shè)計圖紙，提出相關(guān)改善及改良提議；3、從管理角度，評審設(shè)施設(shè)備選配，減輕后期管理壓力；4、提供相關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施改良意見；5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計相關(guān)意見；6、提供機電安裝及能源分配相關(guān)管理意見；7、提供功效布局、用料更改相關(guān)管理意見；8、提供相關(guān)樓宇材質(zhì)保護具體管理意見，降低因施工對材質(zhì)造成損傷；9、提供標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計、配置相關(guān)管理意見；10、參與開發(fā)商市場營銷中和物業(yè)管理相關(guān)事宜協(xié)調(diào)和溝通；11、參與開發(fā)商物業(yè)完工驗收。二、管理方法：熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；學(xué)習(xí)、利用各類專業(yè)技術(shù)知識，提升早期介入專業(yè)技術(shù)含量；制訂早期介入計劃，主動穩(wěn)妥地開展工作；參與相關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；第二階段：前期物業(yè)管理階段前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。一、接管驗收管理方案篇三：辦公樓物業(yè)管理方案第一章提升物業(yè)管理服務(wù)水平整體設(shè)想及策劃一、認識和定位（一）全國戰(zhàn)略長沙關(guān)鍵（二）項目定位二、工作關(guān)鍵和零風(fēng)險工程（一）三個關(guān)鍵（二）零風(fēng)險工程三、指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)（一）指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠負擔(dān)（二）一個模式：[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式（三）管理目標(biāo)兩項承諾四、四大優(yōu)勢（一）觀念優(yōu)勢：滿意只是起點（以服務(wù)用戶為最高標(biāo)準(zhǔn)）（二）技術(shù)優(yōu)勢：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持（三）配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)（四）經(jīng)驗優(yōu)勢：外接項目管理服務(wù)實踐五、八項方法第一章管理方法、工作計劃和物資裝備一、管理方法二、工作計劃三、物資裝備第二章管理人員配置、培訓(xùn)和管理一、管理人員配置（二）管理處人員配置（三）各部門人員素質(zhì)要求二、管理人員培訓(xùn)三、管理人員管理第三章管理規(guī)章制度和檔案建立和管理一、管理規(guī)章制度建立二、檔案資料建立和管理第五章指標(biāo)承諾及其方法第六章管理成本測算和管理費標(biāo)準(zhǔn)一、物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)二、對物業(yè)管理處財務(wù)管理認識三、管理處控制成本關(guān)鍵方法四、機關(guān)新大院物業(yè)管理相關(guān)費用測算第七章辦公大樓物業(yè)管理前期介入和后續(xù)工程前期介入一、物業(yè)管理前期介入（一）施工期物業(yè)管理（二）辦公大樓設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理（三）辦公大樓施工驗收期及物業(yè)接管驗收物業(yè)管理二、辦公大樓后續(xù)工程前期介入三、處理辦公大樓和周圍施工現(xiàn)場之間各類矛盾方法第八章小區(qū)文化和便民服務(wù)一、小區(qū)文化和物業(yè)管理關(guān)系再認識（一）開展小區(qū)文化活動是文化需求關(guān)鍵手段。（二）小區(qū)文化是實施物業(yè)管理潤滑劑。（三）小區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理相聯(lián)絡(luò)。（一）小區(qū)環(huán)境特點（二）小區(qū)總體目標(biāo)（三）確保小區(qū)文化總體效果關(guān)鍵方法三、便民服務(wù)第九章機電設(shè)備設(shè)施管理一、系統(tǒng)日常運行二、設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)急處理方案（一）設(shè)備故障處理規(guī)程（二）發(fā)生火警處理規(guī)程（三）電梯困人救援規(guī)程（四）供電電源停電故障處理規(guī)程（五）停水及故障處理規(guī)程（六）空調(diào)故障處理規(guī)程三、系統(tǒng)維護保養(yǎng)（一）維護保養(yǎng)工作方法（二）日常維護保養(yǎng)、定時維護保養(yǎng)質(zhì)量控制（三）關(guān)鍵系統(tǒng)定檢工作關(guān)鍵點（四）設(shè)備維護保養(yǎng)檢修計劃和標(biāo)準(zhǔn)四、節(jié)能管理五、技術(shù)改造、更新六、技術(shù)資料搜集、管理、使用第十章物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施一、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護范圍二、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護運作三、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護周期四、房屋本體部分維修計劃、標(biāo)準(zhǔn)五、公用設(shè)施維修養(yǎng)護計劃及標(biāo)準(zhǔn)第十一章日常物業(yè)管理綜合服務(wù)一、事務(wù)管理三、保安及消防管理五、設(shè)施管理第一章提升物業(yè)管理服務(wù)水平整體設(shè)想及策劃零風(fēng)險工程——解除后顧之憂一個模式——[經(jīng)營型]物業(yè)管理二項承諾——示范大廈、滿意率三個關(guān)鍵——整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)四大優(yōu)勢——觀念、技術(shù)、經(jīng)驗、配套八項方法——精銳骨干、整體形象、設(shè)備管理、綜合服務(wù)、質(zhì)保體系、成本控制、遠程網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)創(chuàng)新一、認識和定位（一）全國戰(zhàn)略長沙關(guān)鍵岳麓山下，群英聚會，橘子洲頭，百舸競流。作為歷史名城長沙，湖南省政治、經(jīng)濟、文化中心，在改革開放進程中，又是勇于競爭、善于競爭、人才輩出活躍城市。立即在新世紀(jì)之初全方面啟用長沙市委市政府機關(guān)新大院，項目占地40萬平方米，一期工程8.7萬平方米，座