【房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀與對(duì)策探析8800字（論文）】

房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀與對(duì)策探析內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中迅速崛起，有效地促進(jìn)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開(kāi)資金的支持，因此要加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須大力繁榮房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。本文首先闡明房地產(chǎn)概念、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)和房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，然后對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀分析進(jìn)行分析，其中我國(guó)房地產(chǎn)金融存在融資渠道單一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有待完善、蘊(yùn)含系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、法制建設(shè)滯后、從業(yè)人員素質(zhì)有待提高我國(guó)房地產(chǎn)金融等的問(wèn)題，并從發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、加強(qiáng)金融創(chuàng)新、加強(qiáng)法制建設(shè)、提高從業(yè)人員素質(zhì)等方面提出解決對(duì)策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；融資體系；金融市場(chǎng)目錄TOC\o"1-3"\h\u15666一、引言 324481二、相關(guān)理論概述 44656（一）房地產(chǎn)概念 430816（二）房地產(chǎn)金融的特點(diǎn) 4107331房地產(chǎn)金融的融資期限一般較長(zhǎng) 440632房地產(chǎn)金融額度一般要大一些 4147003房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小一些 42310（三）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn) 523078三、我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題 630962（一）我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀分析 6123431房地產(chǎn)新政頻出，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)陡增 6125082房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)突出 7223403房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度擴(kuò)張，信用風(fēng)險(xiǎn)明顯 722520（二）我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題 8295101金融市場(chǎng)不完善，融資渠道單一 875662房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還有待健全和進(jìn)一步完善 9278593房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) 932284房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善 10237205我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員素質(zhì)有待提高 105567四、規(guī)范發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)金融的對(duì)策 102169（一）擴(kuò)大融資渠道 1018746（二）大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 119048（三）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)金融創(chuàng)新，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力 1119021（四）加快房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法制建設(shè)，規(guī)范市場(chǎng)主體的行為 1222060（五）大力提高房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員素質(zhì) 123652五、結(jié)論 1230995參考文獻(xiàn) 14一、引言中國(guó)加入WTO后，與香港、澳門更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排CEPA協(xié)議的簽署所帶來(lái)的開(kāi)放效應(yīng)，加大了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度。雖然中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)有較大的發(fā)展空間和上升潛力，未來(lái)仍將保持持續(xù)增長(zhǎng)，蘊(yùn)含著較大的投資機(jī)會(huì)，但目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍然是一個(gè)不成熟和不規(guī)范的行業(yè)，資金來(lái)源渠道單一，房地產(chǎn)金融體系蘊(yùn)含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性特征決定了房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中所出現(xiàn)的許多問(wèn)題都可歸結(jié)為金融問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題和不健全一定程度上是房地產(chǎn)金融的問(wèn)題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。近20年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏與房地產(chǎn)金融及相關(guān)政策變動(dòng)密不可分。房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)往往就是房地產(chǎn)金融的危機(jī)。因此，剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題并提出解決方案，是深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)癥結(jié)，確立房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展方向的關(guān)鍵。二、相關(guān)理論概述（一）房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)概念有廣義和狹義之分。廣義房地產(chǎn)概念是指永久性的建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、土地和土地上的水資源和礦產(chǎn)資源等自然資源。狹義的房地產(chǎn)是指土地上的永久性建筑物及其所有權(quán)。這主要指的是狹義的房地產(chǎn)，這是一種由家庭政策許可并可以由個(gè)人投資的房地產(chǎn)。住房約占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售總量的70%，因此住宅產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)的主要組成部分。住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在很大程度上決定了房地產(chǎn)業(yè)的升降。房地產(chǎn)業(yè)是由從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、維護(hù)和裝修服務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體組成的行業(yè)。原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1987年《城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》的文本中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)涵如下聲明：“房地產(chǎn)行業(yè)包括：土地的開(kāi)發(fā)，房屋建設(shè)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，維護(hù)和管理轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)抵押貸款出售，租賃，和房地產(chǎn)市場(chǎng)。”（二）房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)房地產(chǎn)金融作為近年來(lái)發(fā)展起來(lái)的一種新的金融形式，與傳統(tǒng)金融產(chǎn)品有著很大的區(qū)別。房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1房地產(chǎn)金融的融資期限一般較長(zhǎng)房地產(chǎn)金融和其他金融產(chǎn)品，最大的區(qū)別是，金融產(chǎn)品的周期短，由于房地產(chǎn)行業(yè)受項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)的房地產(chǎn)行業(yè)周期影響，資金周轉(zhuǎn)的時(shí)間較長(zhǎng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的周期延長(zhǎng)。2房地產(chǎn)金融額度一般要大一些房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，只靠單獨(dú)的資金是很難實(shí)現(xiàn)的，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本、建筑成本、設(shè)備安裝、銷售及配套費(fèi)、稅費(fèi)、成本非常大，所以資本規(guī)模的要求決定了融資的房地產(chǎn)金融通常大量的大小。3房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小一些別的金融產(chǎn)品主要是貸款、信托、債券，而房地產(chǎn)就是房地產(chǎn)本身。它具有較強(qiáng)的保值增值能力，在一定程度上也能抵御通貨膨脹，因此房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)更可控。（三）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)作為一般金融風(fēng)險(xiǎn)的一種特殊形式，其一般特征既有金融風(fēng)險(xiǎn)，又與其他金融風(fēng)險(xiǎn)的特殊性不同，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)具有以下特征：第一，隱蔽。對(duì)于房地產(chǎn)房地產(chǎn)之間的信息不對(duì)稱，金融機(jī)構(gòu)無(wú)法了解融資和貸款的所有信息，因此融資行為不能成為所有貸款或使用過(guò)程中由于監(jiān)管成本太高而不得不放棄監(jiān)控借款人完全約束，當(dāng)融資商業(yè)或投資失敗，融資已無(wú)力償還貸款，銀行要承擔(dān)所有的風(fēng)險(xiǎn)。第二，可擴(kuò)展性。金融業(yè)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和社會(huì)中起著越來(lái)越重要的作用，金融資產(chǎn)與金融機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系越來(lái)越緊密。一般來(lái)說(shuō)，社會(huì)債務(wù)和債務(wù)關(guān)系的發(fā)展和擴(kuò)張是由金融機(jī)構(gòu)推動(dòng)和運(yùn)作的。在這個(gè)過(guò)程中會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，從而形成一種金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張機(jī)制。第三，周期性。在一般情況下，寬松的貨幣政策中，貸款，投資，結(jié)算和其他方面的矛盾也相對(duì)寬松，金融體系流動(dòng)性相對(duì)充裕，影響金融機(jī)構(gòu)的安全因素將逐漸減弱，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小；另一方面，在危機(jī)時(shí)期，金融業(yè)金融和經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)之間的矛盾加劇，隨著金融體系的流動(dòng)性日益緊張，影響金融機(jī)構(gòu)安全的因素將逐漸增多，金融風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大。因此，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)具有周期性波動(dòng)和經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的性質(zhì)。第四，可控性。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，度量出當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)中質(zhì)量的可歸因于什么具體形式，在數(shù)量上可能達(dá)到什么程度，然后通過(guò)套期保值機(jī)制和相應(yīng)的金融工具，將風(fēng)險(xiǎn)置于可接受的水平和范圍內(nèi)加以控制，避免爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)銀行監(jiān)管部門的有效監(jiān)管，也是防范和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要保障。三、我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題（一）我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀分析1房地產(chǎn)新政頻出，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)陡增從理論上講，房地產(chǎn)業(yè)涉及大量產(chǎn)業(yè)，具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。隨著慣性的發(fā)展，考慮到市場(chǎng)監(jiān)管滯后，政府特別重視在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的相關(guān)措施，并及時(shí)發(fā)布。一般來(lái)說(shuō)，尋找適合自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策是一種“研究制定貫徹落實(shí)“反復(fù)的過(guò)程，因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未產(chǎn)生較大波動(dòng)的時(shí)候，很容易形成一個(gè)有效的監(jiān)管機(jī)制，影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者和服務(wù)。目前，由于房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，政府已經(jīng)出臺(tái)政策抑制房地產(chǎn)投資和價(jià)格上漲，房地產(chǎn)貸款利率的提高遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他類型的貸款，三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，多次發(fā)行央行票據(jù)的流動(dòng)性緊縮。銀行系統(tǒng)也在使用土地，信貸投資規(guī)模、投資方向、稅收和等方面出臺(tái)多項(xiàng)措施。表3.1我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施調(diào)控階段階段性質(zhì)調(diào)控內(nèi)容評(píng)價(jià)第一階段明確政策導(dǎo)向針對(duì)放假全國(guó)大討論限制需求的主旋律第二階段調(diào)控起步提出調(diào)控房地產(chǎn)第三階段調(diào)控加速兩次提高存款準(zhǔn)備金率建設(shè)等部門對(duì)90平米70%解釋第四階段調(diào)控細(xì)化落實(shí)公布政策規(guī)范外資進(jìn)入各地出臺(tái)細(xì)則二手房交易征收所得稅但從目前的發(fā)展形勢(shì)，宏觀調(diào)控在抑制需求的同時(shí)，2016年的房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻值提升，嚴(yán)格了“資本”的游戲規(guī)則，但并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的目的，甚至部分城市房?jī)r(jià)上漲依舊較快，從這個(gè)角度看，調(diào)節(jié)不果，房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融監(jiān)管和房地產(chǎn)中國(guó)將加強(qiáng)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更多的政策措施相繼出臺(tái)，這無(wú)疑會(huì)在生產(chǎn)與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)面臨的正常生產(chǎn)運(yùn)行的影響，也對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的重大影響，生產(chǎn)和業(yè)務(wù)安排以及商業(yè)銀行的預(yù)期收益將進(jìn)一步增加。2房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)突出近年來(lái)，隨著中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，國(guó)家繼續(xù)加強(qiáng)指導(dǎo)和控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾和問(wèn)題，解決物價(jià)穩(wěn)定住房市場(chǎng)運(yùn)作取得了明顯成效，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)氛圍還是比較強(qiáng)的，價(jià)格總體仍高。特別是在房地產(chǎn)方面，平均銷售價(jià)格仍在快速增長(zhǎng)。由于房地產(chǎn)商品的特殊性，容易導(dǎo)致價(jià)格的過(guò)度上漲和偏離其實(shí)際價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。在國(guó)際上，房地產(chǎn)價(jià)格比率通常用來(lái)判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)高。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)，只有房?jī)r(jià)與一般家庭年收入的比率在3-6之間，才能形成有效的住房需求。也就是說(shuō)，國(guó)際上公認(rèn)的合理房?jī)r(jià)是家庭年收入的3到6倍。房地產(chǎn)價(jià)格和增加商品房的空置，充分顯示了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱跡象明顯，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅下跌，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者將無(wú)法償還貸款，作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)值將大幅縮水，為房地產(chǎn)行業(yè)銀行系統(tǒng)無(wú)疑將遭受最大損失的金融支持。3房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度擴(kuò)張，信用風(fēng)險(xiǎn)明顯房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量一直處在較高水平，尤其是2013-2014年，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量幾乎翻了一倍。圖3.1企業(yè)個(gè)數(shù)增長(zhǎng)折線圖房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)度擴(kuò)張將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的參與者。根據(jù)圖3.1，每個(gè)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的資本流動(dòng)圖。商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈的轉(zhuǎn)移，除了自身的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)外，還承擔(dān)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款和個(gè)人貸款的風(fēng)險(xiǎn)。第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)顯著，風(fēng)險(xiǎn)后果嚴(yán)重。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資周期長(zhǎng)，以及缺乏對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金，但房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足擴(kuò)張的需要，以貸款來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，如銀行貸款。通過(guò)各種手段的運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，在項(xiàng)目建設(shè)銀行按揭貸款（通常高估在建工程價(jià)值），投資建設(shè)單位形成新的債務(wù)，或者通過(guò)假按揭騙取銀行貸款。圖3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源情況圖3.2中可看出我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在75%左右的高位，在開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，自籌資金比重已占30%。第二，個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)。目前，個(gè)人住房貸款違約率還比較低，但這并不意味著住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)很小。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房抵押貸款違約的抵押貸款8-10年后才開(kāi)始出現(xiàn)，而中國(guó)的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行是最近5-6年開(kāi)始大規(guī)模發(fā)展，這表明，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是剛剛進(jìn)入個(gè)人按揭貸款開(kāi)始出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的階段，并沒(méi)有進(jìn)入[3]違約高峰。但是，個(gè)人住房按揭貸款具有長(zhǎng)期性、強(qiáng)不確定性的特點(diǎn)，作為長(zhǎng)期消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)是逐年累積的，一旦房貸利率上升或下跌，個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)。（二）我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題1金融市場(chǎng)不完善，融資渠道單一目前，中國(guó)的資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，間接融資仍是銀行系統(tǒng)融資的主導(dǎo)模式，資金需求壓力過(guò)于集中在銀行體系，再加上銀行缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，使經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中，銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)升高。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一直面臨著資金短缺的問(wèn)題。其資金來(lái)源主要是依靠銀行貸款維持房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和擴(kuò)張。隨著國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的融資功能介紹和國(guó)家宏觀調(diào)控措施的逐步完善，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得貸款的融資難度的加大，成本增加。2014-2016年的銀行貸款比重逐步降低直接融資的比例，但仍然停留在15%的高位運(yùn)行。但如果考慮到個(gè)人住房貸款有相當(dāng)一部分自籌資金和其他資金來(lái)源，專家估計(jì)直接從銀行得到的資金比例不低于55%，中國(guó)的房地產(chǎn)投資，加上施工企業(yè)通過(guò)銀行貸款墊資，有超過(guò)70%的資金直接或間接地來(lái)自銀行。2房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還有待健全和進(jìn)一步完善隨著信貸和創(chuàng)新工具的不斷發(fā)展，金融市場(chǎng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，包括各類住房?jī)?chǔ)蓄、住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押保險(xiǎn)等。各種房地產(chǎn)金融活動(dòng)不僅為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)注入了活力，而且與金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，使國(guó)家通過(guò)相關(guān)的金融運(yùn)行機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控。但目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不健全的，首先，融資工具很簡(jiǎn)單，在發(fā)達(dá)國(guó)家的一些重要的商業(yè)品種仍在我國(guó)發(fā)展中。二是中介機(jī)構(gòu)不健全。由于住房貸款一般具有量大、周期長(zhǎng)、銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)等，因此，中介機(jī)構(gòu)需要建立一套相應(yīng)的、規(guī)范性和權(quán)威性，如擔(dān)保、保險(xiǎn)、信托、拍賣處置與專業(yè)機(jī)構(gòu)和兩支撐運(yùn)作的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的評(píng)估，同時(shí)。中介監(jiān)管不到位、風(fēng)險(xiǎn)保障能力不足、住房擔(dān)保更換、公司監(jiān)督管理不明確等。三，住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)尚未形成。銀行不能通過(guò)轉(zhuǎn)移貸款和債權(quán)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致“短期存儲(chǔ)和長(zhǎng)期使用”。也就是說(shuō)，長(zhǎng)期信貸資金短缺，資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)大不匹配。四是利率市場(chǎng)化進(jìn)程緩慢，不利于商業(yè)銀行利潤(rùn)的增長(zhǎng)。目前，銀行從風(fēng)險(xiǎn)防范的角度來(lái)看，一般是盡量減少貸款期限，減少貸款數(shù)量，防范風(fēng)險(xiǎn)。但是，從“高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)”的角度來(lái)看，銀行應(yīng)充分利用貸款利率，即浮動(dòng)利率，根據(jù)客戶的業(yè)務(wù)狀況，根據(jù)相應(yīng)的浮動(dòng)利率，增加銀行的貸款收益。3房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題實(shí)質(zhì)上是銀行系統(tǒng)中單一來(lái)源和無(wú)效融資所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。超過(guò)80%的房地產(chǎn)的資本供應(yīng)來(lái)自銀行本身，這表明高風(fēng)險(xiǎn)的集中。事實(shí)上，不良資產(chǎn)，構(gòu)成了中國(guó)銀行業(yè)的隱患數(shù)量巨大，很大程度上是落后于房地產(chǎn)泡沫的年代，最后聚集在銀行系統(tǒng)。面對(duì)入世后新一輪房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，銀行仍將面臨同樣的問(wèn)題，并面臨著在實(shí)施行業(yè)發(fā)展時(shí)必須積累的風(fēng)險(xiǎn)。這一趨勢(shì)逐漸從銀行資產(chǎn)組合的變化中顯現(xiàn)出來(lái)。1998，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款約280億元，在2002金融機(jī)構(gòu)貸款余額占2.6%，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款增加680億元，為金融機(jī)構(gòu)的貸款余額占5.6%，這種高度集中的風(fēng)險(xiǎn)，如果控制不好，會(huì)增加整個(gè)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，最后形成的多米諾骨牌效應(yīng)，金融危機(jī)的形成。因此，必須認(rèn)識(shí)金融危機(jī)的制度風(fēng)險(xiǎn)和成因，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融體系，找出消除風(fēng)險(xiǎn)積聚的制度安排。4房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善目前，在中國(guó)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)的不健全，法制建設(shè)滯后。例如，房地產(chǎn)抵押貸款的法律，雖然已經(jīng)出臺(tái)了一些，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，但總的來(lái)說(shuō)，住房貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中的法律環(huán)境尚不完善，一些法律缺乏可操作性，阻礙了進(jìn)一步的發(fā)展在房地產(chǎn)金融。同時(shí)，房地產(chǎn)金融監(jiān)管是一個(gè)有效的系統(tǒng)的不足，除了銀行在《商業(yè)銀行法》規(guī)定的設(shè)立和資金的使用，有一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)管理、金融服務(wù)和房地產(chǎn)相關(guān)的規(guī)范發(fā)展迫切的需要。此外，靈活調(diào)整利率的房地產(chǎn)貸款也是國(guó)家監(jiān)管當(dāng)局的重點(diǎn)。5我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員素質(zhì)有待提高中國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)因?yàn)楸匾耐獠看碳し康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款缺乏競(jìng)爭(zhēng)，信貸人員擔(dān)心金融危機(jī)；住房消費(fèi)貸款由于利率個(gè)體小、手續(xù)復(fù)雜而缺乏熱情；缺乏有活力的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。這些缺陷不利于中國(guó)的房地產(chǎn)和金融業(yè)順利發(fā)展。如何提高房地產(chǎn)金融從業(yè)人員的知識(shí)水平和工作水平，直接制約著未來(lái)行業(yè)整體水平的提高。四、規(guī)范發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)金融的對(duì)策（一）擴(kuò)大融資渠道近幾年來(lái)，國(guó)家收緊貨幣政策，沒(méi)有及時(shí)有效地?cái)U(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的合法融資渠道，合理引導(dǎo)融資方式的多樣化，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的兼并重組。單一的房地產(chǎn)融資渠道增加了中小房地產(chǎn)企業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和部分地區(qū)的空置項(xiàng)目，可能導(dǎo)致銀行壞賬的集中增長(zhǎng)。拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道刻不容緩。建立多種融資機(jī)制從根本上改善了目前大多數(shù)銀行提供貸款的單一情況。積極推進(jìn)房地產(chǎn)信貸證券化，如房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）等。REITs是通過(guò)發(fā)行股票或受益憑證吸引公眾投資者的資金，將低流動(dòng)性的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)的證券資產(chǎn)。參照發(fā)達(dá)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，我們應(yīng)該修訂管理制度，加強(qiáng)對(duì)信托業(yè)的自律機(jī)制，完善信息公開(kāi)制度，促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。（二）大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)大力發(fā)展包括銀行間接融資和市場(chǎng)信用在內(nèi)的一級(jí)市場(chǎng)，以證券化為基礎(chǔ)的二級(jí)市場(chǎng)是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的必由之路。早在70～80年代，美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家就已經(jīng)建立了比較成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，它們不僅從銀行和信貸市場(chǎng)間接融資，基于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的水平，還基于金融市場(chǎng)的房地產(chǎn)證券化兩個(gè)層面。由于房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的高度發(fā)展，美國(guó)在一定程度上避免或緩解了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)金融的第一、二層市場(chǎng)的出現(xiàn)和發(fā)展，是發(fā)達(dá)國(guó)家第二次世界大戰(zhàn)后房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)因素。為此，中國(guó)有關(guān)部門不僅要發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，也應(yīng)適當(dāng)放寬上市融資條件的房地產(chǎn)企業(yè)，拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，積極推動(dòng)在證券化市場(chǎng)的基礎(chǔ)建設(shè)，尤其是住房抵押貸款證券化建設(shè)。目前，在中國(guó)的住房抵押貸款已達(dá)到較大的規(guī)模，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2016年底，四大國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款約10000億元左右，造成了“短存長(zhǎng)貸”日益突出的形成，銀行面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增加。因此，它通過(guò)住房抵押貸款證券化的實(shí)施發(fā)展住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)在中國(guó)是非常必要的。借助于兩個(gè)初級(jí)抵押市場(chǎng)的融資功能，加快信貸資金的流動(dòng)速度，不僅可以緩解當(dāng)前住房抵押貸款普遍存在的資金緊張和結(jié)構(gòu)不合理，還可以大大降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。（三）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)金融創(chuàng)新，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力入世后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)必須面對(duì)外資銀行的挑戰(zhàn)，利用自身的優(yōu)勢(shì)，采取相應(yīng)的營(yíng)銷策略，積極創(chuàng)新房地產(chǎn)金融，從而贏得競(jìng)爭(zhēng)。第一，在入世5年后，充分利用外資金融機(jī)構(gòu)，為中國(guó)居民發(fā)展人民幣個(gè)人業(yè)務(wù)，搶占市場(chǎng)，特別是個(gè)人住房信貸市場(chǎng)，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力。二要充分利用國(guó)內(nèi)銀行建立的集約型網(wǎng)絡(luò)體系，充分發(fā)揮好起點(diǎn)、高資產(chǎn)質(zhì)量的優(yōu)勢(shì)，遵循金融發(fā)展規(guī)律，采取靈活適度的營(yíng)銷策略，在新的競(jìng)爭(zhēng)中主動(dòng)出擊。三是實(shí)施房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)金融的未來(lái)在于金融創(chuàng)新。必須立足于市場(chǎng)和客戶，為了追求利益最大化為目標(biāo)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，推出滿足各級(jí)金融品種的需求，同時(shí)要加大營(yíng)銷力度，擴(kuò)大覆蓋范圍，創(chuàng)新品種，讓每一個(gè)創(chuàng)新到人民的家品種。（四）加快房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法制建設(shè)，規(guī)范市場(chǎng)主體的行為目前，缺乏法律約束，是阻礙中國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展的一個(gè)重要原因，應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，根據(jù)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，國(guó)外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融法律法規(guī)，建立和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范市場(chǎng)行為，建立和完善房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行和管理，包括住房公積金、住房?jī)?chǔ)蓄、住房金融市場(chǎng)和其他法律、法規(guī)的規(guī)定，為房地產(chǎn)的發(fā)展的法律保障市場(chǎng)。（五）大力提高房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員素質(zhì)一是加快房地產(chǎn)信貸人員培訓(xùn)，簡(jiǎn)化信貸手續(xù)，提高工作效率。加入WTO后，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的復(fù)雜性要求從業(yè)人員掌握一大批外語(yǔ)，熟練操作計(jì)算機(jī)，具備房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)投資、財(cái)務(wù)分析、商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理、國(guó)際金融等方面的知識(shí)。因此，要發(fā)展各級(jí)行，重視房地產(chǎn)信貸人員，通過(guò)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，鼓勵(lì)員工出國(guó)業(yè)余培訓(xùn)，培養(yǎng)高層次人才。此外，轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，改進(jìn)服務(wù)態(tài)度，改革管理體制，也非常重要。二是加強(qiáng)國(guó)際實(shí)踐學(xué)習(xí)研究。借鑒和借鑒外資銀行的管理經(jīng)驗(yàn)。增加房地產(chǎn)信貸營(yíng)銷理念、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷策略、服務(wù)手段、運(yùn)行機(jī)制和實(shí)質(zhì)性突破；新需求的早期開(kāi)發(fā)和推廣適應(yīng)房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品和服務(wù)的情況，如對(duì)外抵押貸款試點(diǎn)金融服務(wù)、住房抵押貸款證券化的住房、儲(chǔ)蓄、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，房屋保險(xiǎn)和其他新的，更好的滿足未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)放挑戰(zhàn)的唯一途徑。五、結(jié)論近年來(lái)，在國(guó)家一系列政策的推動(dòng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)，中國(guó)的房地產(chǎn)投資保持快速增長(zhǎng)，與房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要大量的資金投入。它的發(fā)展自然需要金融業(yè)的支持。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為金融業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間。兩者相互依存、相互支持、相互促進(jìn)、共同發(fā)展，形成了相對(duì)獨(dú)立的房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)。從基本理論出發(fā)，首先介紹了房地產(chǎn)金融的相關(guān)理論知識(shí)，其次是現(xiàn)狀中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展及存在的問(wèn)題進(jìn)行深入的研究，通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)融資發(fā)展的四個(gè)具有代表性的國(guó)家進(jìn)行比較分析，為中國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展的有益經(jīng)驗(yàn)，教訓(xùn)。再次，通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的內(nèi)部和外部因素的實(shí)證分析，在中國(guó)的房地產(chǎn)金融未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃提出了。最后，根據(jù)這一發(fā)展戰(zhàn)略，提出了在中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)金融監(jiān)管的對(duì)策和建議，并實(shí)證分析了武漢的房地產(chǎn)金融的發(fā)展對(duì)策。具體而言，全文的主要?jiǎng)?chuàng)新和結(jié)論如下：（1）明確指出中國(guó)的房地產(chǎn)金融的主要問(wèn)題：融資渠道單一、不完善的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，在法律制度建設(shè)的滯后，以及員工需要在中國(guó)的房地產(chǎn)金融改進(jìn)質(zhì)量。（2）通過(guò)對(duì)當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)存在的金融發(fā)展現(xiàn)狀的分析，提出了中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的總體目標(biāo)：拓寬融資渠道，大力發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，金融優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)金融創(chuàng)新，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律體系建設(shè)，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)房地產(chǎn)行