西安雁塔路街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目總體定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案樣本

西安雁塔路365街區(qū)MALL項(xiàng)目總體定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案目錄項(xiàng)目市場(chǎng)背景及項(xiàng)目理解【第一某些】西安市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析11西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1.2西安市都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃【第二某些】西安市商業(yè)現(xiàn)狀分析1商業(yè)市場(chǎng)概述2.鐘樓商圈特點(diǎn)分析3小寨商圈特點(diǎn)分析4曲江大雁塔商圈特點(diǎn)分析【第三某些】西安市重要競(jìng)爭(zhēng)大型商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分析1騾馬市商業(yè)步行街2立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)3唐人街商業(yè)步行街4宏府·家樂(lè)福廣場(chǎng)5東方之星·伊?xí)r達(dá)商城6麗人街7上海城·女人世界【第四某些】西安酒店公寓市場(chǎng)分析1酒店市場(chǎng)分析2公寓市場(chǎng)分析【第五某些】項(xiàng)目自身分析1項(xiàng)目所處區(qū)位分析2項(xiàng)目現(xiàn)狀分析3項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷項(xiàng)目定位【第一某些】國(guó)內(nèi)外ShoppingMall定位模式及思考1.1國(guó)外成熟商業(yè)業(yè)態(tài)和定位模式成功經(jīng)驗(yàn)1.2山雨欲來(lái)中華人民共和國(guó)商業(yè)大潮1.3中華人民共和國(guó)超級(jí)商業(yè)MALL1.4留待項(xiàng)目思考MALL問(wèn)題【第二某些】項(xiàng)目定位系統(tǒng)分析2.1總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思路2.2定位方略2.2.2.【第三某些】項(xiàng)目定位3.1形象定位.產(chǎn)品定位.23.3．經(jīng)營(yíng)定位3.4.客戶(hù)群定位.2【第四某些】功能規(guī)劃建議4.1各功能核心要素4.11娛樂(lè)地產(chǎn)4.12旅游地產(chǎn)4.13文化地產(chǎn)4.14商務(wù)地產(chǎn)4.15商業(yè)地產(chǎn)4.16市場(chǎng)地產(chǎn)4.17景觀(guān)地產(chǎn)4.2功能規(guī)劃分布【第五某些】項(xiàng)目業(yè)態(tài)配備5.1國(guó)外大型MALL寶貴經(jīng)驗(yàn)5.11MALL是都市生活發(fā)生器，它代替了原有都市中心廣場(chǎng)成為社會(huì)生活核心。5.12MALL發(fā)展從當(dāng)代主義到文脈主義。5.13項(xiàng)目主題設(shè)計(jì)理念5.14項(xiàng)目主題資源5.2項(xiàng)目業(yè)態(tài)配備規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（以實(shí)際為準(zhǔn)）【第一某些】建筑總體設(shè)計(jì)建議1 商場(chǎng)外立面規(guī)劃設(shè)計(jì)2商場(chǎng)總平面布置設(shè)計(jì) 3 商業(yè)動(dòng)線(xiàn)導(dǎo)向設(shè)計(jì) 4 百貨商店?duì)I業(yè)廳設(shè)計(jì)5超市營(yíng)業(yè)廳設(shè)計(jì)6 美食城設(shè)計(jì)7高層公寓規(guī)劃設(shè)計(jì) 8專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)9外廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)10中庭規(guī)劃設(shè)計(jì)【第二某些】結(jié)論【第一某些】建筑總體設(shè)計(jì)建議 31 商場(chǎng)外立面規(guī)劃設(shè)計(jì) 32商場(chǎng)總平面布置設(shè)計(jì) 33 商業(yè)動(dòng)線(xiàn)導(dǎo)向設(shè)計(jì) 34 百貨商店?duì)I業(yè)廳設(shè)計(jì) 36 美食城設(shè)計(jì) 37高層公寓規(guī)劃設(shè)計(jì) 4【第二某些】結(jié)論 4第四板塊、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思路 5【第一某些】招商方略 51. 整體招商思路 52. 招商原則 62．1先易后難，近遠(yuǎn)并進(jìn) 62．2先形象,后功能 62．3主力店先行，輔助店隨后 62．4同業(yè)差別，異業(yè)互補(bǔ) 72．5保證開(kāi)業(yè)，持續(xù)優(yōu)化 72．6借力打力，以線(xiàn)帶面 73. 招商目的 74. 招商形式 84．1點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商 84．2會(huì)議招商 84．3定點(diǎn)招商 84．4公開(kāi)招商 85. 目的租戶(hù)名單 85．1百貨 85．2超市 85．3電影院 85．4專(zhuān)業(yè)店 95．5品牌旗艦店 95．6專(zhuān)賣(mài)店 95．7餐飲 95．8娛樂(lè) 95．9酒店 95．10步行街 106. 招商方略 107. 招商管理 11【第二某些】銷(xiāo)售方略 121. 銷(xiāo)售總體方略及推售思路 122. 目的方略 123. 價(jià)格方略 134. 銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)鋪排及提煉 135. 銷(xiāo)售階段劃分及各階段工作重點(diǎn) 145.1 儲(chǔ)客期 145.2 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 145.3 開(kāi)盤(pán)期 145.4 持續(xù)銷(xiāo)售期 155.5 強(qiáng)銷(xiāo)期 155.6 尾盤(pán)清理期 156. 銷(xiāo)售管理及銷(xiāo)售培訓(xùn)體系 16【第一某些】投資成本分析 181.1投資總額及明細(xì)估算 181.2開(kāi)發(fā)進(jìn)度及分區(qū)參數(shù) 181.3分階段資金投放籌劃 18【第二某些】銷(xiāo)售收益分析 181、銷(xiāo)售利潤(rùn)分析（按不同銷(xiāo)售階段預(yù)估鈔票流出和鈔票流入及本地有關(guān)稅率計(jì)算利潤(rùn)） 182、 盈虧平衡分析 18第四板塊、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思路【第一某些】招商方略整體招商思路依照商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)，在招商方略上最重要是采用“主力店先行”辦法，本項(xiàng)目體量超大，在引入大主力商家方面會(huì)考慮到影院、家電連鎖店、超市、經(jīng)濟(jì)型國(guó)際連鎖酒店，配合項(xiàng)目所在商圈本來(lái)商業(yè)氛圍，在數(shù)碼城招商中引進(jìn)大品牌實(shí)力經(jīng)銷(xiāo)商家。通過(guò)大品牌商家進(jìn)駐，從而帶動(dòng)小商家進(jìn)來(lái)。用相對(duì)較大優(yōu)惠政策進(jìn)行主力商家招商，利于持續(xù)經(jīng)營(yíng)，并能提高整體商鋪價(jià)值，達(dá)到迅速出租，保存原有商業(yè)資源狀況下，實(shí)現(xiàn)商業(yè)氛圍迅速匯集目。招商原則2．1先易后難，近遠(yuǎn)并進(jìn)市場(chǎng)地產(chǎn)：李家村商貿(mào)城招商可先與原在李家村服裝批發(fā)市場(chǎng)28家中型市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行洽談，吸引她們進(jìn)駐，從而穩(wěn)住其原場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)單個(gè)商戶(hù)，迅速留住原龐大經(jīng)商群體，從而留住其下游客群，及龐大資金流，與原業(yè)主注意力與經(jīng)濟(jì)投入。IT動(dòng)感城：先與實(shí)力商戶(hù)洽談，吸納進(jìn)駐，帶動(dòng)其她商戶(hù)認(rèn)租。主題酒店：先與合伙雅高集團(tuán)洽談合伙意向，擬定后作為廣告宣傳。商業(yè)地產(chǎn)：百貨與銅鑼灣百貨、摩登百貨等洽談，超市與家樂(lè)福、百佳洽談，卡通娛樂(lè)與SNOOPY主題餐廳，電影院與珠江院線(xiàn)、IMAX洽談，電器與國(guó)美、永樂(lè)洽談，洋快餐與麥當(dāng)勞，肯德基，必勝客，星巴克洽談，體育用品超市引進(jìn)迪卡龍……等等，并訂立進(jìn)駐意向。2．2先形象,后功能在招商工作籌辦階段，應(yīng)著重于項(xiàng)目整體形象宣傳，使商家及市民對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)形象有深刻而清晰印象；在招商工作進(jìn)行時(shí)，重點(diǎn)向商家宣傳整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃，項(xiàng)目整體功能規(guī)劃，使商家認(rèn)同項(xiàng)目“街區(qū)MALL”形象及發(fā)展前景。2．3主力店先行，輔助店隨后商業(yè)地產(chǎn)：主力商家品牌商家次品牌商家普通商家市場(chǎng)地產(chǎn)：整體經(jīng)營(yíng)戶(hù)分散經(jīng)營(yíng)戶(hù)在整個(gè)項(xiàng)目功能劃分之后，應(yīng)先將各目的行業(yè)具備號(hào)召力主力商家、商戶(hù)引進(jìn)，將品牌商家放在各個(gè)區(qū)域端點(diǎn)位置，次品牌商家放在人流動(dòng)線(xiàn)中端。對(duì)某些位置相對(duì)偏商鋪，盡量將租金放寬，讓其盡速貫徹進(jìn)場(chǎng)意向，從而使項(xiàng)目最后實(shí)現(xiàn)旺場(chǎng)。2．4同業(yè)差別，異業(yè)互補(bǔ)項(xiàng)目招商目的要可以在功能和形式上同業(yè)差別、異種業(yè)態(tài)互補(bǔ)。同業(yè)差別就是力求商戶(hù)應(yīng)當(dāng)不同檔次、不同風(fēng)格，不能盲目招入檔次完全相似主力店進(jìn)入，異業(yè)互補(bǔ)即指不同業(yè)態(tài)業(yè)種應(yīng)“互通有無(wú)”，構(gòu)造互補(bǔ)，不能完全招入同類(lèi)型同業(yè)種主力商家。在整體上，必須考慮各個(gè)區(qū)商家組合問(wèn)題和功能互補(bǔ)問(wèn)題，各業(yè)態(tài)檔次相對(duì)統(tǒng)一性。2．5保證開(kāi)業(yè)，持續(xù)優(yōu)化在遵循“高品位、低門(mén)檻”前提下，對(duì)商家入場(chǎng)條件恰當(dāng)抓緊，但對(duì)主力店恰當(dāng)放松，而到了開(kāi)業(yè)前則應(yīng)當(dāng)對(duì)所有商戶(hù)恰當(dāng)放松，力求在開(kāi)業(yè)能達(dá)到商戶(hù)滿(mǎn)場(chǎng)效果，開(kāi)業(yè)后按照實(shí)際狀況，在恰當(dāng)時(shí)再進(jìn)行商戶(hù)調(diào)節(jié)和優(yōu)化。2．6借力打力，以線(xiàn)帶面發(fā)揮運(yùn)用引進(jìn)知名度高有大品牌商家號(hào)召力和引導(dǎo)市場(chǎng)能力，進(jìn)行宣傳推廣，從而牽動(dòng)其他商家。招商目的第一階段:完畢百貨、超市、主題餐飲、電影院、康體洗浴，李家村商貿(mào)城30%。第二階段：完畢中外餐飲，70%李家村商貿(mào)城，IT動(dòng)感成實(shí)力商家引進(jìn)，酒店合伙意向，溜冰場(chǎng)。第三階段：洋快餐（麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客），國(guó)美電器，七十一便利店，主題餐廳。第四階段：主推其她商鋪招商。第五階段：開(kāi)業(yè)前商鋪?zhàn)詈笤鲞M(jìn)招商。小結(jié)：注意運(yùn)用項(xiàng)目七大地產(chǎn)板塊聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，在經(jīng)營(yíng)上給到客戶(hù)更多信心，從而引起優(yōu)勢(shì)幾何式放大。招商形式4．1點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)招商隊(duì)伍建設(shè)，瞄準(zhǔn)主力商家、重點(diǎn)客戶(hù)、重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)，針對(duì)不同類(lèi)型商家分別制定不同招商闡明書(shū)，實(shí)行一對(duì)一、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商。4．2會(huì)議招商運(yùn)用工程進(jìn)度、招商進(jìn)度等時(shí)間節(jié)點(diǎn)定進(jìn)招商闡明會(huì)，在前期軟文及形象廣告宣傳基本上，形成較大市場(chǎng)影響，進(jìn)而發(fā)布招商闡明會(huì)信息，同步結(jié)合行業(yè)協(xié)會(huì)資源進(jìn)行招商，穩(wěn)定客戶(hù)資源，擴(kuò)大對(duì)品牌商家招商影響和效果。4．3定點(diǎn)招商開(kāi)發(fā)商成立不同招商組，重要針對(duì)不同板塊進(jìn)行招商，制定針對(duì)性方略，為商戶(hù)量身訂造。4．4公開(kāi)招商當(dāng)以上招商進(jìn)度到一定限度時(shí)，可用爆炸性廣告宣傳進(jìn)行公開(kāi)招商，出租剩余鋪位。目的租戶(hù)名單5．1百貨引進(jìn)知名度高，市場(chǎng)前景好大型百貨。如銅鑼灣、太平洋百貨。以滿(mǎn)足消費(fèi)者各方面需要。5．2超市瞄準(zhǔn)龐大居民數(shù)量和良好商業(yè)發(fā)展前景，進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張大型零售公司：如家樂(lè)福等國(guó)際零售巨頭。服務(wù)于周邊居民和高校消費(fèi)人群。5．3電影院引進(jìn)國(guó)際知名影視公司，如珠江院線(xiàn)、加拿大IMAX電影。5．4專(zhuān)業(yè)店滿(mǎn)足居民尋常生活，提供購(gòu)物及服務(wù)功能個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶(hù)：如書(shū)店、網(wǎng)吧、干洗、沖印店等社區(qū)服務(wù)型商家。5．5品牌旗艦店引進(jìn)國(guó)際、港澳知名品牌，如：衣.COM、EPISODE、JESSICA、MONDIALATELIER、KOSMOCOFFEE、DUNHILL、HELENA、SUZUYA、verticalclub、SAMMY、C.K.Jeans、BLU:PEPE、HO'SFASHION、法藍(lán)瓷、恒美珠寶設(shè)計(jì)、香莎服飾、芭俏、古奧時(shí)裝、FashionShow、Showing、odbo、COMICO、SPRCOFFEE、EMU、MIAMIA、等，以提高項(xiàng)目整體檔次，體現(xiàn)國(guó)際化、高檔次。5．6專(zhuān)賣(mài)店引進(jìn)國(guó)際、國(guó)內(nèi)服裝、化妝品等一、二線(xiàn)品牌等，以滿(mǎn)足年青人、白領(lǐng)需求。如BALENO、APPLE、FREEBIRD等服飾類(lèi)；雪貝爾、SPR咖啡等休閑及餐飲類(lèi)。此類(lèi)商家是屬于較大生產(chǎn)或銷(xiāo)售代理商，普通以中檔規(guī)模店鋪面積進(jìn)駐，其經(jīng)營(yíng)貨品檔次和價(jià)格在中檔以上。5．7餐飲此類(lèi)型商家規(guī)模有大型，中型，亦有小型，有集團(tuán)經(jīng)營(yíng)亦有小型公司經(jīng)營(yíng)，娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng)者重要為大中小規(guī)模酒吧、網(wǎng)吧等，餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者參大型餐飲為主，配合風(fēng)情酒巴街，以經(jīng)營(yíng)小型風(fēng)味餐廳及特色小吃為副：如永和豆?jié){、永盈茶餐廳等引進(jìn)麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等洋快餐。西餐，如老樹(shù)咖啡、綠島等，中華人民共和國(guó)四大菜系和中華人民共和國(guó)各地地方特色飲食。5．8娛樂(lè)娛樂(lè)是最能調(diào)動(dòng)商業(yè)氛圍行業(yè)，引進(jìn)溜冰場(chǎng)、KTV等項(xiàng)目。以吸引人流，增長(zhǎng)消費(fèi)停留時(shí)間，匯集人氣。5．9酒店與法國(guó)雅高集團(tuán)洽談合伙意向，借成功品牌，進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)。5．10步行街吸納本地工藝品、名優(yōu)特產(chǎn)，紀(jì)念品、文化風(fēng)情、古玩、小飾品、精品、旅游用品等商戶(hù)進(jìn)駐，配合大眾品牌以高租金招商。招商方略本項(xiàng)目體量大，業(yè)態(tài)豐富，涉及到潮流百貨、大型超市、品牌專(zhuān)賣(mài)店、電影院、市場(chǎng)地產(chǎn)、精品店招商，為保證各項(xiàng)目招商工作順利有序進(jìn)行，總體招商方略概括為“多管齊下，主次分明，層層推動(dòng)，放水養(yǎng)魚(yú)，以租推售”：先著力引進(jìn)主力商家，對(duì)其規(guī)劃作良好溝通，利于帶動(dòng)更多精品店，通過(guò)主力店和品牌商家影響，把帶旺商鋪進(jìn)行招商，使整個(gè)招商過(guò)程有序、高效、迅速進(jìn)行，最后圓滿(mǎn)實(shí)現(xiàn)整體招商目的，為樹(shù)立項(xiàng)目商業(yè)形象、擬定開(kāi)發(fā)商商業(yè)品牌地位、為項(xiàng)目回收銷(xiāo)售資金打好核心一仗。以相對(duì)較低折扣優(yōu)惠以吸引主力品牌商家進(jìn)駐。由于主力品牌商家進(jìn)駐會(huì)帶動(dòng)次級(jí)品牌和散戶(hù)經(jīng)營(yíng)者承租信心，因而在與此類(lèi)品牌商家洽談承租條件時(shí)，可對(duì)其做相對(duì)優(yōu)惠作為底線(xiàn)。由于尚有大比例面積可出租給次級(jí)品牌和散戶(hù)經(jīng)營(yíng)者，當(dāng)基本完畢主力品牌商家招商后，由于次級(jí)品牌代理店或二級(jí)品牌店進(jìn)駐均有跟風(fēng)習(xí)慣，因而可運(yùn)用此心理需求，保證別的商鋪均以面價(jià)出租，以減輕對(duì)上一階段主力店和次主力店租金折讓份額。功能首選次選再次選休閑、餐飲SPR咖啡、永盈茶餐廳、雪貝爾柏莉咖啡潤(rùn)心堂、強(qiáng)記雞粥永和豆?jié){零售購(gòu)物百麗、卡路約翰百圖、7-11中華人民共和國(guó)唱片、藍(lán)貓芭迪自由鳥(niǎo)哥第達(dá)芙妮、皚如雅圖、C-STORE、麗嬰坊、流行美發(fā)飾休閑、餐飲優(yōu)の良品、藍(lán)天使酒吧佬湘樓NATUREBEAUTY春之花匯美舍金葉煙草、一桶江山綠島西餐零售購(gòu)物U2、ETAMWEEKEND、天美意NIKE、emu、DISROADBCJEANS、歌莉婭、李寧零售購(gòu)物明廊眼鏡、AVONG中域電訊、富仕寢飾、天福茗茶先施眼鏡NUSKINTEXWOOD大一眼鏡、銀時(shí)代、七匹狼壹號(hào)通電訊、多愛(ài)慕、老倌頭茶莊優(yōu)勢(shì)：將主力品牌商家放在頭位，可有效地匯聚客源，引領(lǐng)人流走向，并可提高廣場(chǎng)檔次，為后期招租打下基本。零售購(gòu)物服務(wù)配套柯達(dá)沖印每天干洗海王星辰藥店快圖美德威寵物醫(yī)院名發(fā)城休閑、餐飲零售購(gòu)物服務(wù)配套中華人民共和國(guó)郵政、廣之旅、建設(shè)銀行招商過(guò)程考慮因素：以打造大西北商業(yè)航母為目的；通過(guò)一級(jí)主力店進(jìn)駐，有效帶動(dòng)品牌專(zhuān)賣(mài)店商家；嚴(yán)格控制商家進(jìn)入，對(duì)商家品牌進(jìn)行有選取挖掘與篩選；七大地產(chǎn)體系形成功能、業(yè)種、資源上互補(bǔ)，共同服務(wù)于365街區(qū)MALL長(zhǎng)期發(fā)展；充分考慮各大體系布局特性，對(duì)各項(xiàng)功能進(jìn)行科學(xué)有效揉和，共同提高項(xiàng)目商業(yè)品位和項(xiàng)目形象。招商管理人員配備：注意各體系招商人員專(zhuān)業(yè)組合?，F(xiàn)場(chǎng)管理：定期開(kāi)會(huì)，報(bào)告進(jìn)展。規(guī)范記錄，科學(xué)分析。周結(jié)、月結(jié)，明了形勢(shì)。分析市場(chǎng)，及時(shí)調(diào)節(jié)?！镜诙承夸N(xiāo)售方略銷(xiāo)售總體方略及推售思路本項(xiàng)目作為西安首個(gè)街區(qū)生活MALL，將成為雁塔商圈標(biāo)志性建筑，并成為西安商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)典范之作。由于西安都市建設(shè)步伐加快和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展，市民對(duì)房地產(chǎn)投資熱情空前高漲，特別是優(yōu)質(zhì)商鋪更是成為備受投資客青睞市場(chǎng)熱點(diǎn)。本項(xiàng)目依照項(xiàng)目工程進(jìn)度及主力商家進(jìn)駐日程，通過(guò)主題推廣闡述，主力招商吸引目的客戶(hù)群關(guān)注，進(jìn)而擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，然后穩(wěn)步提高售價(jià)，達(dá)到最后銷(xiāo)售目的，從而獲得項(xiàng)目整體項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)成功?？傮w來(lái)講：本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)操作采用是內(nèi)部消化為首，市場(chǎng)放量為重，主力招商造勢(shì)中長(zhǎng)線(xiàn)市場(chǎng)方略由近及遠(yuǎn)，蓄勢(shì)而發(fā)。充分運(yùn)用“一種主題（西安首個(gè)街區(qū)MALL）”突破市場(chǎng)，“三大核心賣(mài)點(diǎn)（新業(yè)態(tài)、新商圈、新發(fā)展）”攻占市場(chǎng)，“各大媒體撬動(dòng)市場(chǎng)。以此為主線(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中安排一系列有力度活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員有效管理，迅速奠定商業(yè)氛圍前提下，向市場(chǎng)展示巨大商業(yè)價(jià)值，以吸引價(jià)錢(qián)占領(lǐng)目的市場(chǎng)，與招商展開(kāi)連環(huán)戰(zhàn)術(shù)，在人氣和成交率上獲得迅速、高效業(yè)績(jī)。以原商業(yè)為基本，以主力為引爆，以商業(yè)為帶動(dòng)，順推公寓，寫(xiě)字樓，酒店。目的方略第一階段：在招商完畢第一階段時(shí)，展開(kāi)銷(xiāo)售第一階段，目的把已租出主力某些銷(xiāo)售。第二階段：把招商第二階段某些銷(xiāo)售出去。第三階段：把招商第三階段某些銷(xiāo)售出去。、以租帶售方略，前期針對(duì)原附近IT需求及李家村商家，在出租及購(gòu)買(mǎi)時(shí)予以?xún)?yōu)惠，注意與行業(yè)協(xié)會(huì)建立和諧合伙，成為共同經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)橋梁與聯(lián)盟體。價(jià)格方略炒作先行，價(jià)格滯后，以主力店進(jìn)駐，政府規(guī)劃宣傳帶動(dòng)，把市場(chǎng)炒作起來(lái)，以略低價(jià)格推出。低開(kāi)高走，逐漸提高。隨著市場(chǎng)形勢(shì)走好，不斷提高價(jià)格，讓市場(chǎng)感受到項(xiàng)目升值迅速，制造盡快購(gòu)買(mǎi)壓迫感。對(duì)某些鋪位進(jìn)行小面積劃分，減少鋪位總價(jià)，降代入市門(mén)檻，吸引更多投資者入市。提供反租回報(bào)優(yōu)惠，吸引投資者投資，2-5年回報(bào)，8%-10%年收益。銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)鋪排及提煉核心賣(mài)點(diǎn)一：街區(qū)MALL商業(yè)模式集零售、觀(guān)光、旅游、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)、商貿(mào)等各種商業(yè)模式，滿(mǎn)足消費(fèi)者一站式消費(fèi)。核心賣(mài)點(diǎn)二：當(dāng)代化西安歷史悠久，都市保存著諸多古代氣息。本項(xiàng)目打破西安給人古代我印象，以當(dāng)代、潮流面貌浮現(xiàn)。核心賣(mài)點(diǎn)三：雁塔區(qū)物業(yè)升值在即雁塔路商圈逐漸成長(zhǎng)，隨著大唐不夜城二、三期工程開(kāi)展，雁塔區(qū)將在西安占領(lǐng)越來(lái)越重要地位。本項(xiàng)目建成也將為雁塔區(qū)添上精彩一筆。雁塔區(qū)物業(yè)必將攀升。核心賣(mài)點(diǎn)四：商圈成熟，位置得天獨(dú)厚項(xiàng)目三面臨街，北距火車(chē)站不到3公里，南到大雁塔北廣場(chǎng)僅1.5公里，位于鐘樓商圈與曲江新商圈黃金交匯處。核心賣(mài)點(diǎn)五：和國(guó)際巨頭同分羹365街區(qū)MALL體量巨大，業(yè)態(tài)多樣，將會(huì)引入多家國(guó)際公司巨頭，隨著國(guó)際級(jí)公司進(jìn)駐，必將帶來(lái)巨大人流。核心賣(mài)點(diǎn)六：開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚開(kāi)發(fā)商成功開(kāi)發(fā)高山流水項(xiàng)目，這闡明開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)行業(yè)方面專(zhuān)業(yè)性及其實(shí)力，基爾特實(shí)業(yè)有限公司與專(zhuān)業(yè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)合伙，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。銷(xiāo)售階段劃分及各階段工作重點(diǎn)儲(chǔ)客期從項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)始拆遷，就通過(guò)媒體對(duì)項(xiàng)目漸入式宣傳報(bào)道，重點(diǎn)以軟文，公關(guān)、招商會(huì)、口碑輿論造勢(shì)、人際傳播等渠道引起目的客戶(hù)群關(guān)注，先打開(kāi)知名度。目：先解決原居民業(yè)主及經(jīng)營(yíng)戶(hù)，吸引投資，實(shí)現(xiàn)一某些資金回籠。收集市場(chǎng)反饋信息，作為價(jià)格、放量、開(kāi)盤(pán)模式重要參照。為公開(kāi)發(fā)售儲(chǔ)備客源。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期房地產(chǎn)因自身行業(yè)特殊性，決定了其在銷(xiāo)售上一定要爭(zhēng)取一炮而紅，。因此我司強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)銷(xiāo)售短時(shí)間內(nèi)大量成交，強(qiáng)調(diào)以快打慢。這需要通過(guò)持續(xù)蓄勢(shì)來(lái)迅速釋放來(lái)實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心正式入駐后，運(yùn)用兩周時(shí)間進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，消化首批客戶(hù)。同步以項(xiàng)目各種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為傳播點(diǎn)，各種媒體、各種銷(xiāo)售渠道配合現(xiàn)場(chǎng)展示，打動(dòng)消費(fèi)者，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望，積累首批客戶(hù)資源。以李家術(shù)商貿(mào)城為重要認(rèn)購(gòu)目的，IT城及其她配搭。開(kāi)盤(pán)期現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放、現(xiàn)場(chǎng)展示、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售以項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及詳細(xì)銷(xiāo)售辦法促使消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)。目：將產(chǎn)品賣(mài)最高價(jià)格，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；制造有新聞價(jià)值事件，引起市場(chǎng)高度關(guān)注；持續(xù)銷(xiāo)售期銷(xiāo)售中期是成交量最大時(shí)期，且銷(xiāo)售價(jià)位也處在獲利最大階段。此時(shí)策劃重點(diǎn)在于掌握銷(xiāo)售節(jié)奏，運(yùn)用各種賣(mài)點(diǎn)組合與轉(zhuǎn)移，各種銷(xiāo)售渠道共用，對(duì)目的市場(chǎng)發(fā)動(dòng)波次攻打。操作重點(diǎn)，在于：一要借助開(kāi)盤(pán)勢(shì)，趁熱打鐵。二是注意購(gòu)買(mǎi)力積蓄與釋放周期，采用波次攻打方略。三是自始至終要強(qiáng)調(diào)迅速、靈活銷(xiāo)售原則，以快打慢。承辦初次公開(kāi)發(fā)售熱潮，恰