房地產(chǎn)綜合項目實地考察專項方案

項目實地考察第一章考察步驟圖項目洽談項目洽談討論確定考察所需要問題和要求確定考察人員討論確定考察所需要問題和要求確定考察人員搜集項目資料資料回收、復(fù)核和整理提交調(diào)研匯報資料回收、復(fù)核和整理提交調(diào)研匯報確定考察確定考察區(qū)域和考察對象確定確定考察方法考察考察員培訓(xùn)及各項準備工作正式實施正式實施考察資料整理和分析，資料整理和分析，考察信息錄入和分析撰寫調(diào)研匯報撰寫調(diào)研匯報項目價值評定項目價值評定

第二章考察前準備一、關(guān)鍵實地考察方法關(guān)鍵實地考察方法有文案考察、實地考察種。文案考察：關(guān)鍵是項目資料搜集、整理和分析。實地考察：實地考察可分為問詢法、觀察法兩種。（1）問詢法：就是考察人員經(jīng)過多種方法向被調(diào)查者發(fā)問或征求意見來搜集市場信息一個方法。它可分為電話訪問、入戶訪問、街頭攔訪等考察形式。采取此方法時注意點：所提問題確屬必需，被訪問者有能力回復(fù)所提問題，訪問時間不能過長，問詢語氣、措詞、態(tài)度、氣氛必需適宜。（2）觀察法：它是考察人員在考察現(xiàn)場，經(jīng)過對樓盤本身觀察和周圍配套考察，以獲取信息一個考察方法。在觀察樓盤本身過程中，關(guān)鍵有多個注意點就是：外觀、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)內(nèi)多種配套（包含有多少地上/地下停車位、有沒有運動場、綠化率怎么樣等等）；考察樓盤周圍配套關(guān)鍵是考慮對于業(yè)主工作生活是否方便，關(guān)鍵包含周圍多少距離內(nèi)有公交站臺、醫(yī)院、銀行、超市、餐飲、學校，出租車流量多不多即出行是否方便等。二、實地考察步驟實地考察大致來說可分為準備、實施和結(jié)果處理三個階段。（1）準備階段：它通常分為初步了解項目信息，制訂考察要求兩個部分。（2）實施階段：依據(jù)考察要求，采取多個形式，由考察人員廣泛地搜集和考察活動相關(guān)信息。（3）結(jié)果處理階段：將搜集信息進行匯總、歸納、整理和分析，并以考察匯報形式表述出來。三、問題確定和考察設(shè)計1、考察問題確實定良好溝通和考察問題正確界定是提升考察有效性兩種方法，考察問題確定不充足往往是造成考察失敗關(guān)鍵原因。所以，清楚地發(fā)覺和確定考察問題是考察成功實施前提和基礎(chǔ)。（一）確定考察問題關(guān)鍵工作確定考察問題關(guān)鍵工作通常包含和項目責任人討論、分析項目資料兩個方面。（1）和項目責任人討論在開展考察前，我們首先應(yīng)了解項目責任人所面臨問題實質(zhì)，和項目責任人期望從調(diào)研中取得信息。背景資料：（項目過程中）是什么原因讓房地產(chǎn)企業(yè)考慮融資，通常情況下就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中缺乏資金；（基礎(chǔ)信息搜集過程中）我們?yōu)楹我M行實地考察，本企業(yè)現(xiàn)在做是房地產(chǎn)融資項目，需要這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)提供強大信息支持，來決議某個項目是否能夠操作，最終使本企業(yè)產(chǎn)生盈利?？疾炷繕耍簽槠髽I(yè)進行項目決議是提供強大數(shù)據(jù)支持。信息類型：處理問題需要什么樣數(shù)據(jù)，我們企業(yè)現(xiàn)在包含是房地產(chǎn)，所以需要搜集信息就包含樓盤地段、配套、樓盤價格、戶型、品質(zhì)、小區(qū)內(nèi)外交通情況，還要做樓盤所在位置區(qū)域分析和整個宏觀環(huán)境分析。（2）分析項目資料項目資料搜集和分析是確定問題又一關(guān)鍵手段。項目資料關(guān)鍵起源渠道有：政府和企業(yè)統(tǒng)計信息和歷史資料、計算機數(shù)據(jù)庫、網(wǎng)絡(luò)、報刊雜志等。（二）問題確定標準使考察人員取得處理管理決議問題所必需全部信息?？疾烊藛T必需在外出考察之前掌握被考察樓盤或項目標基礎(chǔ)信息（信息可起源于網(wǎng)絡(luò)或項目企業(yè)提供資料），方便于在考察過程中愈加好完成數(shù)據(jù)搜集。這些基礎(chǔ)信息能夠包含樓盤或項目標具體區(qū)位、網(wǎng)上報價及該區(qū)域整體價格走勢等。考察目標地查找：（1）網(wǎng)絡(luò)查找：愛房網(wǎng)、搜房網(wǎng)、房產(chǎn)超市等網(wǎng)站；（2）電視及電臺廣告；（3）報紙廣告；（4）戶外及車載廣告。第三章考察方案正確地制訂考察方案是整個考察活動取得成功基礎(chǔ)。一個完善而系統(tǒng)考察方案通常包含考察背景、考察目標、考察區(qū)域和對象、考察內(nèi)容、考察方法、質(zhì)量控制體系、費用預(yù)算、日程安排等內(nèi)容?？疾毂尘翱疾毂尘笆菍Υ舜螌嵉乜疾旃ぷ鏖_展原因，必需性大致介紹和總體概括。內(nèi)容關(guān)鍵點包含：簡明描述現(xiàn)在行業(yè)大背景，現(xiàn)實狀況及發(fā)展趨勢。導(dǎo)出做實地考察必需性、分析目標。（關(guān)鍵就是因為企業(yè)項目開展需要，而現(xiàn)在我們所含有信息搜集路徑比較單一，僅僅局限于網(wǎng)絡(luò)和電話，這些信息不夠正確和全方面，其次也是為了鍛煉企業(yè)職員，加強其溝通了解能力，便于以后發(fā)展）二、考察目標考察目標：關(guān)鍵是針對特定市場或特定產(chǎn)品而進行，它包含考察包含到各個細節(jié)點。簡而言之，就是解釋為何實地考察，即經(jīng)過考察所取得信息將關(guān)鍵用來處理什么樣問題。三、考察內(nèi)容考察內(nèi)容確實定必需服務(wù)于考察目標，它關(guān)鍵處理為達成考察目標，必需搜集哪方面信息問題。通常而言，考察內(nèi)容關(guān)鍵有：單一樓盤、區(qū)域考察、整體分析，其中又包含了地段、交通、樓盤品質(zhì)等等方面。在這過程中，必需對目標考察物和周圍標志性建筑、交通等進行拍照，方便使考察匯報愈加真實可靠。四、考察方法考察方法關(guān)鍵說明從什么地方、什么人、用什么方法來搜集相關(guān)信息。它通常對三個內(nèi)容進行說明：考察區(qū)域、考察對象、考察方法?？疾靺^(qū)域確定某一區(qū)塊樓盤及名稱（依據(jù)制訂工作計劃，是具體情況而定）。考察對象說明樓盤或項目標具體情況?？疾旆椒ㄕf明以何種考察方法來對相關(guān)考察對象搜集資料。常見考察方法現(xiàn)在就我們來說關(guān)鍵是網(wǎng)絡(luò)、電話和實地考察等形式。五、考察實施這一節(jié)關(guān)鍵對考察步驟、考察組織、人員培訓(xùn)三個方面進行簡單說明。考察步驟可用一個簡單圖對整個調(diào)研步驟進行說明。人員要求對該項目標組織情況進行簡單說明人員培訓(xùn)它包含人員素質(zhì)要求、人員培訓(xùn)內(nèi)容進行簡單說明。六、質(zhì)量控制對整個調(diào)研步驟質(zhì)量控制是確保客觀、科學地搜集市場信息前提。本節(jié)通?？蓪ζ髽I(yè)整個質(zhì)量控制系統(tǒng)進行簡單說明。七、日程安排在用戶確定項目后，就要有計劃安排考察工作各項日程，用以規(guī)范和確保考察工作順利實施。按考察實施步驟，可分七個小項來對時間進行具體安排：考察方案設(shè)計；考察方案修改、確定；項目準備階段（包含網(wǎng)絡(luò)、人員安排）；實地訪問階段；數(shù)據(jù)預(yù)處理階段（編碼、輸入）；數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析階段；考察匯報撰寫階段。第四章方案格式一、調(diào)研目標二、調(diào)研內(nèi)容三、調(diào)查方法（一）調(diào)研區(qū)域和對象（二）調(diào)研方法四、調(diào)研實施（一）、調(diào)研步驟（二）調(diào)研所需人員（三）相關(guān)人員培訓(xùn)五、質(zhì)量控制（一）方案設(shè)計質(zhì)量控制1．在方案設(shè)計以前，設(shè)計人員經(jīng)過二手資料搜集、當?shù)厥袌稣{(diào)研、和用戶交流、等方法，應(yīng)對行業(yè)現(xiàn)實狀況、項目標背景、調(diào)研內(nèi)容有一個較深入了解。2.調(diào)查過程中務(wù)必做到實事求是，所得數(shù)據(jù)真實有效。3．方案設(shè)計由張韻負責撰寫，經(jīng)項目小組討論修改、總經(jīng)理審核后方可付諸實施。六、日程安排對于具體幾月幾日在哪個地方考察做具體敘述。七、資料整理、分析和考察匯報一、資料整理SWOT分析依據(jù)調(diào)查所得資料對項目進行swot分析，了解項目標內(nèi)在環(huán)境和外在環(huán)境，從而明確該項目標優(yōu)勢和劣勢，總結(jié)出該項目標可行性和存在關(guān)鍵問題，方便對于項目優(yōu)劣決定起到一定作用。二、考察匯報考察匯報它在資料經(jīng)過整理和分析以后，以文字、數(shù)字和圖形形式對考察結(jié)果進行分析和說明，并以書面形式提交。（一）考察匯報組成一個完整調(diào)研匯報通常由以下幾部分所組成：考察概況、關(guān)鍵結(jié)論、匯報正文、考察提議、附件等?？疾煺f明關(guān)鍵對項目情況，包含項目標背景、考察區(qū)域和對象、關(guān)鍵調(diào)查內(nèi)容、分析技術(shù)等關(guān)鍵內(nèi)容；考察過程，關(guān)鍵對考察人員及具體操作過程一個簡單說明；質(zhì)量控制，為考察結(jié)果正確性提供佐證。2、項目概況關(guān)鍵對考察對象各個方面進行全方面分析。3、關(guān)鍵結(jié)論是對考察所得結(jié)果一個簡單、精練綜合性概述。4、匯報正文是以事實和數(shù)據(jù)為依據(jù)，對考察內(nèi)容一個具體、客觀分析。5、營銷提議是依據(jù)考察結(jié)論，對現(xiàn)在所面臨問題提出可供采取措施。6、附件包含數(shù)據(jù)、圖表、技術(shù)細節(jié)說明、統(tǒng)計輸出結(jié)果顯示、其它。（二）考察匯報撰寫標準在具體考察匯報撰寫中，通常應(yīng)遵照以下標準進行：1、態(tài)度必需客觀考察是市場信息一個客觀、科學搜集和分析工作，其結(jié)論是建立在客觀事實和數(shù)字基礎(chǔ)上，所以也要求匯報撰寫人員以客觀態(tài)度來敘述考察結(jié)果。2、結(jié)論必需鮮明因為考察結(jié)論是考察科學性直接反應(yīng)，所以，含糊、模棱兩可結(jié)果只能說明考察設(shè)計不科學及考察實施控制不力。3、論證必需充足結(jié)論