深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告

深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告2024/3/26深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告提案思路市場診斷項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目思考項(xiàng)目解析深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告第1篇：市場診斷深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告經(jīng)濟(jì)。1深圳市場深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告GDP增長率與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系GDP增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展近年深圳GDP增幅：17%左右房地產(chǎn)高速發(fā)展1深圳市場深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告土地。1深圳市場深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告關(guān)內(nèi)土地稀缺房價(jià)持續(xù)上漲1深圳市場深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告供需。1深圳市場深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告05年南山區(qū)潛在供應(yīng)項(xiàng)目37個(gè)，高價(jià)位項(xiàng)目供應(yīng)量超過30%供不應(yīng)求南山仍屬熱點(diǎn)房價(jià)繼續(xù)走高1深圳市場深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告政策。1深圳市場深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告房地產(chǎn)投資增幅有所下降房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模明顯得到控制金融緊縮政策將會(huì)延續(xù)，房價(jià)上漲幅度將趨于緩和1深圳市場121號(hào)文件18號(hào)令提高二次置業(yè)按揭貸款的門檻加息“禁籌令”深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告南硅谷——占據(jù)著深圳濱海沿線重要位置，是深圳乃至南中國唯一擁有硅谷概念的海灣新區(qū)。1南硅谷市場深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告住宅用地26萬平方米住宅建面78萬平方米住宅總戶數(shù)約7000戶居住人口達(dá)3.6萬人功能界定居住功能科技功能教育功能規(guī)劃配套公共配套齊全大多數(shù)居住用地一般都配有自己的小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施缺乏大型商業(yè)文化中心人口密度低、高科技教育概念的純粹優(yōu)質(zhì)片區(qū)功能界定1南硅谷市場深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告稀缺的自然景觀為南硅谷最核心的吸引力景觀資源1南硅谷市場深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告具有強(qiáng)大吸引力的教育體系，是深圳名符其實(shí)的大學(xué)城—教育配套1南硅谷市場—商業(yè)商業(yè)配套日趨完善，居住氛圍逐漸形成—交通完善的交通體系、南山與福田羅湖之間的紐帶位置為南硅谷樓盤搶占深圳市場,吸引香港消費(fèi)群體創(chuàng)造了條件深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告南硅谷歷年推售物業(yè)列表項(xiàng)目名稱2003年2002年2005年2006年2004年發(fā)展商陽光帶海濱城1期招商濱福庭院熙灣海怡東方純海岸中信海闊天空中信福田鴻威深咨本案上市時(shí)間祺悅項(xiàng)目推售時(shí)間總量(萬平方米)17.59.76.2383.383.3陽光帶海濱城2期招商14.5年推出量(萬平方米)年銷售量(萬平方米)82201527735—301南硅谷市場供不應(yīng)求，價(jià)格具有上漲空間深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告客戶區(qū)域分布科技園:南山:福田:其它02年03年04年50：40：9：155：35：9：150：30：15：5三房及以上中大戶型為主三房為主，傳統(tǒng)居家型，產(chǎn)品同質(zhì)化三房為主，傳統(tǒng)居家型，較多雷同產(chǎn)品宣傳概念“深圳濱海第一城”“因天賦而優(yōu)越”南硅谷片區(qū)，教育社區(qū)中心生活南硅谷片區(qū)高尚社區(qū)南硅谷房地產(chǎn)發(fā)展歷程1南硅谷市場深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告市場特點(diǎn)02年03年04年市場認(rèn)同度低引起市場關(guān)注，但區(qū)域價(jià)值未得到充分展示產(chǎn)品限于內(nèi)部競爭，區(qū)域價(jià)值明顯被低估陽光帶海濱城一期公開發(fā)售深圳灣·南硅谷命名論壇秋交會(huì)三大樓盤集體亮相深圳灣三大樓盤集體亮相春交會(huì)，15公里生態(tài)長廊設(shè)計(jì)方案確定結(jié)點(diǎn)銷售均價(jià)（元/㎡）6500—68006800—72007400左右南硅谷房地產(chǎn)發(fā)展歷程1南硅谷市場區(qū)域價(jià)值未挖掘，物業(yè)升值潛力巨大!深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告2006年南硅谷的未來？1南硅谷市場機(jī)遇?挑戰(zhàn)?深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告濱海大道休閑生活帶后海填海區(qū)公共活動(dòng)中心口岸區(qū)東側(cè)生態(tài)綠廊東角頭沿岸休閑旅游公園海上世界人文主題公園機(jī)遇一：15公里觀海長廊機(jī)遇二：濱海沿線物業(yè)升值機(jī)遇三：濱海物業(yè)紛紛亮相機(jī)遇四：交通體系發(fā)達(dá)機(jī)遇五：居住氛圍形成，商業(yè)完善機(jī)遇深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告②①⑦本案高爾夫南硅谷潛在供應(yīng)項(xiàng)目中，本項(xiàng)目的景觀資源最佳。③④⑤⑥①偉鴻項(xiàng)目5.78萬m2②卓越項(xiàng)目6萬m2③三九項(xiàng)目4.2萬m2④世博項(xiàng)目4.8萬m2⑤瀾濤項(xiàng)目3.87萬m2⑥東方雅香項(xiàng)目3.2萬m2⑦風(fēng)平浪靜家園——挑戰(zhàn)一：南硅谷潛在供應(yīng)項(xiàng)目30萬，普遍規(guī)模較小，存在同質(zhì)化1南硅谷市場深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告130余萬㎡區(qū)域名稱2005—2007年潛在供應(yīng)量未來總供應(yīng)量10萬㎡項(xiàng)目南硅谷后海蛇口深圳灣30余萬m20個(gè)75萬m22個(gè)200余萬m27個(gè)250余萬m28個(gè)約30萬㎡120余萬㎡近60萬㎡挑戰(zhàn)二：同類區(qū)域潛在供應(yīng)量巨大，區(qū)域間競爭激烈1南硅谷市場深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告發(fā)展空間廣闊市場競爭殘酷可以預(yù)測：南硅谷市場未來深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告超越南硅谷！親近深圳灣！面向全深圳！項(xiàng)目制勝關(guān)鍵深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告第2篇：項(xiàng)目定位深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告沙河高爾夫?yàn)I海生態(tài)公園深圳灣濱海大道地鐵沙河西路硅谷公園南外小學(xué)南外中學(xué)超市深南大道聯(lián)理集團(tuán)、中興通訊、招商銀行深圳大學(xué)、高新園區(qū)、深圳虛擬大學(xué)園待開發(fā)工業(yè)用地位置：項(xiàng)目緊鄰高新南十一路、科技南環(huán)路、沙河西路用地面積：1.0643萬m2建筑面積：3.8315萬m2容積率：3.6覆蓋率：＜25%技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2地塊解析深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告其它樓盤陽光帶海濱城/超市高爾夫南山中學(xué)項(xiàng)目地塊沙河西路純海岸濱海項(xiàng)目地塊N地塊四至2地塊解析深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告濱海概念高端形象鎖定科技園、南山高收入消費(fèi)群體，面向深圳消費(fèi)群，吸引香港置業(yè)群體全新營銷理念利用教育資源產(chǎn)品超越突出景觀優(yōu)勢濱海概念品牌物管顧問區(qū)域重新界定，以區(qū)域價(jià)值帶動(dòng)項(xiàng)目價(jià)值客戶細(xì)分，考慮重視教育配套的消費(fèi)群高端形象產(chǎn)品超越，差異化強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，濱海硅谷雙重概念，獨(dú)特營銷利用景觀資源客戶細(xì)分產(chǎn)品創(chuàng)新，差異化包裝展示景觀價(jià)值高科技產(chǎn)品高端形象支撐價(jià)格減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)SWOT海景、高爾夫景純粹成熟高尚居住區(qū)教育配套生活配套完善，交通便捷高科技教育區(qū)域氛圍雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)規(guī)模小地塊形狀不規(guī)則噪音與廢氣影響現(xiàn)代物流中心掘起，南硅谷未來將有大量企業(yè)進(jìn)駐西部通道開通經(jīng)濟(jì)、重心西移、土地稀缺紅樹灣濱海沿線物業(yè)價(jià)值提升15公里休閑濱海長廊南硅谷市場價(jià)值未被充分挖掘紅樹灣-后海-蛇口未來三年潛在供應(yīng)量300多萬m2南硅谷區(qū)域內(nèi)待開發(fā)項(xiàng)目約16萬m2項(xiàng)目SWOT分析及應(yīng)對(duì)策略深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告產(chǎn)品超越獨(dú)特營銷市場細(xì)分突破市場的競爭模型3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告深圳社會(huì)階層結(jié)構(gòu)低收入階級(jí)富豪階層上層中產(chǎn)階級(jí)目標(biāo)客戶群中產(chǎn)階級(jí)中產(chǎn)階級(jí)——深圳的置業(yè)主流學(xué)術(shù)界一般認(rèn)為，如果一個(gè)社會(huì)的結(jié)構(gòu)達(dá)到“菱形”的理想狀態(tài)，即富豪與權(quán)貴，窮人與弱者都是少數(shù)的，中產(chǎn)階級(jí)將成為置業(yè)的主流。3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)1：市場細(xì)分——客戶定位深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告——而立、不惑之年——關(guān)注下一代成長——事業(yè)小有成就，收入穩(wěn)定——渴望得到社會(huì)的認(rèn)可和尊重——金領(lǐng)，中堅(jiān)力量，高管——具獨(dú)特生活品味，追求卓越品質(zhì)——受過良好的教育——工作繁忙、壓力大、危機(jī)意識(shí)強(qiáng)——?jiǎng)?wù)實(shí)，注重物業(yè)升值潛力——推開窗希望看到的是綠地、海洋、沙灘。。。3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)1：市場細(xì)分——客戶特征深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告項(xiàng)目的客戶群體主要來自金融、證券、保險(xiǎn)、IT、通信、物流等行業(yè)的精英人士、部分的自由職業(yè)者和個(gè)體私營經(jīng)營者。次要客戶◎?qū)毎?、龍崗、外地客戶重要客戶羅湖私營企業(yè)主◎福田、南山自由職業(yè)者◎香港客戶◎福田、南山個(gè)體經(jīng)營者◎3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)1：市場細(xì)分——客戶來源核心客戶◎福田、南山企業(yè)中\(zhòng)高層管理人員◎福田、南山私營企業(yè)主◎福田、南山公務(wù)員◎科技園IT人士深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告城市中·高尚生活區(qū)·濱海物業(yè)戰(zhàn)術(shù)2：產(chǎn)品超越——物業(yè)定位3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告上層中產(chǎn)專屬海岸生活戰(zhàn)術(shù)2：產(chǎn)品超越——形象定位3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告“海岸生活”——生活方式的轉(zhuǎn)變“他們?cè)谶@里，完全與城市的喧囂隔離，所感受到的是太平洋的遼闊，加利福尼亞群山的靜謐，連呼吸的空氣也是潔凈的……”——王受之一周的緊張工作后周末得以完全放松海濤聲中起床觀海露臺(tái)中賞景進(jìn)餐閑坐于空中會(huì)所在濱海長廊中漫步吹著清涼的海風(fēng)……深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告通過市場比較法計(jì)算得出本項(xiàng)目的目前均價(jià)為8220元/平方米。綜合考慮深圳地產(chǎn)市場漲幅規(guī)律4％—6％預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在未來推出市場時(shí)可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)為：3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略價(jià)格建議8500—9000元/平方米深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告戰(zhàn)術(shù)點(diǎn)3：獨(dú)特營銷【御沙灣】，訴說的是一種對(duì)城市中產(chǎn)階級(jí)的尊重和深層理解……深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告深圳南山南硅谷海灣項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告深