江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年

江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年看到琥珀美墅這個案名，首先想到的就是小學的課文——《琥珀》，它告訴我們：每一塊琥珀都是有故事的。在回南京的路上，我們就在一路思考，93棟房子，大約就是93個故事，會不會93個家庭，因為這些故事結(jié)緣琥珀美墅，就像童話里那樣，幸福的生活。冬天也許快來了，但相信，琥珀美墅的童話，才剛剛開始。讓我們，從93個故事開始……江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年市場分析提報目錄項目研讀銷售策略營銷策略代理商務江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年市場分析江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年市場態(tài)勢競品分析政策研讀江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年市場態(tài)勢國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2010年3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價格同比上漲14.2%，新建商品住宅價格同比上漲15.9%。自2010年以來，淮安商品住宅成交價格、成交面積以及成交套數(shù)均呈現(xiàn)上漲趨勢，其中2月份受春節(jié)長假影響成交量有所下降，但淮安樓市總體銷售情況良好。江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年2010年1-4月，淮安樓市成交均價無大波動，并有小幅上漲趨勢。2010年2月受春節(jié)長假影響，淮安樓市成交套數(shù)有所下跌，3月份成交量增加。以上數(shù)據(jù)4月份僅統(tǒng)計到4月16日晚江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年政策研讀當前全國房價飛漲引起中央政府高度重視，為遏制高房價，進入四月以來各項新政不斷出臺。新政策：4月14日，國務院將二套房首付比率調(diào)高到50%。4月17日，國務院發(fā)出通知，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套住房貸款。市場反應：按照目前淮安高端項目價格計算，若每套房120萬，首付50%，60萬元，貸款利率是基準利率的1.1倍，貸款20年，每個月的還款金額約4000元左右。由于首付比例和貸款利率的提高，打擊了貸款炒房人群，也在一定程度上影響改善性需求的自主人群。江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年茂華·國際匯項目地址：清河南昌路東和平路南側(cè)占地面積：30萬平方米總建筑面積：80萬平方米在售房源：7號樓207㎡四房三廳兩衛(wèi)售價：5200-6300元/㎡總價：110-130萬元/套【售樓處包裝、樣板間布置、案場服務等情況很好，堪稱淮安之首】競品分析高端住宅江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年207㎡四房三廳兩衛(wèi)175㎡四房三廳兩衛(wèi)江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年淮安萬達廣場項目地址：清河翔宇中路169號總建筑面積：70萬平方米在售房源：3號樓高層住宅，137㎡三房兩廳兩衛(wèi)售價：5700-6000元/㎡總價：80萬元/套左右江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年137㎡三房兩廳兩衛(wèi)江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年榕興·水韻天成項目地址：清河淮安市清河區(qū)圩北路建筑類別：9幢花園洋房、4幢小高層、5幢高層銷售情況：花園洋房，面積137㎡左右，均價6500元/㎡，已全部售罄。高層均價5200-5500元/㎡。江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年英倫·玫瑰園項目地址：淮海南路寧連路立交口南150米綠化率：30%在售房源：220-280㎡聯(lián)排別墅價格：120-150萬/套（5000元/㎡）優(yōu)惠：繳納誠意金10萬元，購房可優(yōu)惠3萬元雙拼別墅已被全部預定競品分析別墅江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年聯(lián)排A戶型：地上面積約225㎡，半地下面積約51-52㎡江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年聯(lián)排B戶型：地上面積約215-240㎡，半地下面積約51-52㎡江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年紅豆美墅項目地址：開發(fā)區(qū)翔宇大道東側(cè)三亞路北側(cè)綠化率：38%在售房源：僅余35棟西邊一套雙拼別墅，面積250㎡左右，總價228萬左右，單價9100元∕㎡左右，無任何優(yōu)惠。江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年戶型圖江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年東湖怡景苑項目地址：開發(fā)區(qū)淮安市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)韓泰路西側(cè)銷售情況：聯(lián)排、疊加別墅全部售罄，價格6000元/㎡左右綠化率：30%江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年長島一墅純別墅社區(qū)，獨棟+雙拼，共200多戶，開盤時間及價格待定江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年翔宇壹號在售房源：130㎡三房兩廳兩衛(wèi)均價：4200元/㎡優(yōu)惠：一次性付款98折，按揭99折開盤時間：4月17日競品分析周邊項目127-130㎡三房兩廳兩衛(wèi)江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年上海新城項目地址：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)廈門路28號建筑類別：高層在售房源：頂層220㎡躍層，三室兩廳兩衛(wèi)，3800元/㎡136㎡平層三房兩廳兩衛(wèi)4000元/㎡目前購房無優(yōu)惠【案場銷售人員不專業(yè)，服務不好】江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年香緹豪庭項目地址：?？诼?號建筑類別：花園洋房、小高層、高層用地面積：46606.41㎡容積率為：2.07建筑密度：26.5%綠地率：30.8%在售房源：112-117㎡三房價格：3500元/㎡開盤時間：預計5月底江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年112㎡三房兩廳一衛(wèi)115㎡三房兩廳兩衛(wèi)117㎡三房兩廳一衛(wèi)江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年小結(jié)1、淮安整體市場供銷兩旺；2、物業(yè)類型以高層、小高層為主；3、高端物業(yè)逐步為市場所接受；4、高端住宅均價飚向6000元∕㎡；5、別墅類產(chǎn)品以雙拼、聯(lián)排為主，6、別墅類產(chǎn)品供應較少，銷售狀況尚佳。7、但目前政策面對此類高端住宅的控制傾向獲將影響客戶決策。江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年項目研讀江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年區(qū)域研讀項目分析客群定位相關(guān)建議江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年區(qū)域研讀江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年功能定位:淮安城區(qū)未來發(fā)展的中心區(qū)域規(guī)劃范圍:行政管轄面積132平方公里，常住人口20萬人規(guī)劃理念:產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的集聚區(qū)、綜合開發(fā)的先導區(qū)、機制創(chuàng)新的試驗區(qū)“錢”景光明！板塊規(guī)劃城市核心區(qū)江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年項目南臨臺州路，西臨規(guī)劃支路，東臨合肥路，毗鄰未來市政府所在地、新城中心板閘，是未來城市中心的發(fā)展核心。項目周邊高端產(chǎn)品分布相對密集，如紅豆美墅、東湖怡景苑等，這些項目雖然會對項目產(chǎn)生一定的競爭，但是也有助于區(qū)域整體定位的拔高，例如我們可以將之定位為：中央別墅區(qū)。地段分析中央別墅區(qū)江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年區(qū)域無可挑剔，未來必然的中心。周邊的項目也很給面子，都很高端，這樣的鄰居不壞。這些已經(jīng)是成功的一半了。剩下的就看自己能做到多好——打鐵還需自身硬。江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年項目分析江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年項目分析用地面積：21330.2㎡地上建筑面積：17482.86㎡容積率：0.82綠地率：30%居住戶數(shù)：93戶（雙拼、聯(lián)排）車位數(shù)：93個江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年這棟別墅，本就不同于那些別墅建筑風格英倫風情高尚元素坡屋頂和塔樓將時尚與高貴溶為一體，寬敞的庭院和錯落的露臺則將生活與私密完美的結(jié)合起來，形成一種最樸實亦最和諧的生活方式江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年戶型面積戶數(shù)總面積戶型配比雙拼—1209.38㎡16戶3350.08㎡17.2%雙拼—2209.38㎡18戶3768.84㎡19.3%雙拼—3165.70㎡1戶165.70㎡1.2%聯(lián)排—1175.50㎡27戶4738.50㎡29%聯(lián)排—2173.38㎡23戶3987.74㎡24.7%聯(lián)排—3146.40㎡8戶1171.20㎡8.6%共計93套戶型分析——戶型配比戶型配比江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年優(yōu)勢機會

威脅SWOT1、開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢2、產(chǎn)品特色鮮明3、雙拼、聯(lián)排定位高端4、低密度、戶數(shù)少1、開發(fā)商毫無品牌知名度2、項目所在位置傳播力較弱別墅市場供不應求整個淮安的別墅市場供應量相對偏少，從目前的別墅項目銷售情況來看，去化非?？臁?、按照目前項目節(jié)點，長島一墅、英倫·玫瑰園等別墅項目會在9月前開盤，分流客源2、二套房新政給投資者帶來一定壓力劣勢江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年市場競爭環(huán)境價格走勢單價持續(xù)上漲,成交價格保持高位（紅豆美墅250㎡總價228萬）樓市火爆，供不應求二套房新政打壓高端物業(yè)銷售火爆，別墅項目供不應求，市場缺口相當大，周邊無實質(zhì)性競爭項目宏觀經(jīng)濟背景產(chǎn)品特征雙拼、聯(lián)排主導別墅市場，獨棟、疊加較少別墅物業(yè)銷售依舊火爆項目物業(yè)形態(tài)符合市場需求，去化速度取決價格城市發(fā)展決定別墅銷售的火爆，與潛在供應量較少產(chǎn)生矛盾快速去化產(chǎn)品核心差異化控制總價區(qū)間項目總結(jié)唯有找到核心差異化并充足表現(xiàn)才能吸引市場的關(guān)注，價格問題留給現(xiàn)場或者銷售道具去解決。江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年客群定位江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年本案客群之物理指標主力客群：多次置業(yè)的三高客戶為主流；年齡：35—45歲，有車族；職業(yè)：以企業(yè)高管、私企老板、政府公務員為主，或有部分教師、海歸等；消費動機：投資兼自住?？蛻粞信薪K淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年——智富階層——共同特征：對財富的擁有，靠的是智慧而非投機暴發(fā)的三高（高學歷、高收入、高職位）人群沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽、尊貴奢華的生活方式責任感強、有不斷提升自身的強烈愿望、務實、對金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、對價格有一定的敏感度客群定位本案產(chǎn)品總價約120萬元左右，其客戶身價在300萬以上，屬于淮安的江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年他們屬于一個富有而知性的階層，因其知識背景及未來不可限量的成長性，該類人群希望公眾將自己與傳統(tǒng)意義上的暴發(fā)戶區(qū)分開來。他們的投資觀更著眼于未來的發(fā)展趨勢而不是當下，更看重區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，對自己的喜好有清晰而明確的認識。精神層面——他們是這樣一群人:客戶解讀江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年多次置業(yè)，對房產(chǎn)具備成熟的判斷力，對價格敏感度相對低，但對“貴得其所”的含義理解透徹；對物業(yè)的創(chuàng)新和流行趨勢非常關(guān)注，強調(diào)自己的審美觀和價值觀；重視產(chǎn)品文化內(nèi)涵，對現(xiàn)代感建筑具有認知；對長輩的健康及生活更為關(guān)注；并更加重視對子女的教育情況；在他們眼中別墅不是用來炫耀和張揚的，而是一處與家人共度快樂時光、自然與沉靜的生活所在…精神層面——他們是這樣一群人:江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年相關(guān)建議江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年別墅營銷的關(guān)鍵別墅操作的關(guān)鍵在于“均好性”與“極至性”的完美結(jié)合。均好性——做好產(chǎn)品、營銷等諸多環(huán)節(jié)上的每一個細節(jié)，是一個別墅項目成功操作的必要條件。這就如同在戰(zhàn)場中建立一條穩(wěn)固的紡線，使得項目首先立于一個不敗之地。1、立于不敗之地——項目的均好性極至性——抓住一個切入點，然后將極至放大，這就構(gòu)成了項目的核心亮點。其猶如戰(zhàn)場上的一次奇兵，是致勝的關(guān)鍵。2、致勝的關(guān)鍵——產(chǎn)品的極至性江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年均好性對于別墅客戶通常決策周期較短，客戶對產(chǎn)品價值的感知往往是憑借第一印象。這就要求在別墅的體驗系統(tǒng)中，不僅需要體驗系統(tǒng)符合別墅客戶的身份，還要求能夠有力的傳遞項目的最大價值。（例如茂華·國際匯，就以其奢華的營銷中心和樣板間打動意向客戶）終端體驗江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年弱化售樓處的售賣功能，強化感觀體驗營造真實的場景，這是一個生活的場所，弱化目前現(xiàn)有的將賣樓作為純粹功利性的商業(yè)行為，將售賣的成分降到最低。售樓處不是臨時搭建做秀的舞臺，展板、接待臺甚至售樓員都將不存在，取而代之的是油畫、吧臺以及我們高品質(zhì)的服務。在保證客戶尊貴感時，弱化售賣功能，讓客戶“慢”下來江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年視覺動起來在售樓處或樣板房內(nèi)放入著名藝術(shù)家的作品，讓客戶體驗一場藝術(shù)大餐聽覺動起來結(jié)合樣板房設計風格全程放一些可以讓人放松的音樂嗅覺動起來在廚房，浴室等空間設置嗅覺體驗點，如咖啡豆的味道與香水等味道觸覺動起來在樣板房設置影音室，放置Xbox等游戲，讓客戶親身感受影音效果通過銷售節(jié)點的設置，讓客戶開始“從容”與“放松”色香味俱全，讓客戶食欲大開江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年1、充分利用客戶對動物的喜愛，設置狗狗“銷售員”2、在庭院中進行一些有特色的細節(jié)裝飾，增加情趣3、在樣板房中增加一些常用的生活工具，尤其是孩子的，如旱冰鞋，自行車、籃球等，增加客戶的親切感4、在植物選擇上，選擇價格較便宜，但感覺年齡較長的植物，如竹、樹籬與夾竹桃等，加強社區(qū)的成熟感通過居住氛圍的強化，讓客戶產(chǎn)生了“交流”的愿望以情動人，為客戶營造家的居住氛圍江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年室內(nèi)裝飾室外裝飾通現(xiàn)場的包裝與銷售說辭的強化，增加細節(jié)感與故事性強化產(chǎn)品細節(jié)感與生活性江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年卵石鋪設的迎賓大道，豐富小區(qū)步道的表情。特色涌泉，增加景觀的立體感。

采用石材與草坪結(jié)合的方式，周邊采用低矮、中等高度的植物結(jié)合的植被，將小區(qū)的綠色請進了家，其實回家的路也可以很愜意。特色文化廊道，休閑主題廣場精致唯美。景觀樣板打造，體現(xiàn)細部價值。江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年極致性受地塊條件的影響，項目內(nèi)部缺乏大尺度的中心景觀區(qū)，而景觀作為別墅項目的重要因素，是衡量產(chǎn)品品質(zhì)的重要標準。因此小尺度、近距離的庭院景觀將成為本項目脫穎而出的關(guān)鍵，建議項目打造精裝庭院，定制式庭院滿足個性化需求，庭院與別墅呼應更突顯產(chǎn)品檔次。打造高品質(zhì)精裝庭院淮安現(xiàn)有的別墅項目，庭院大多是毛坯交付。江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年精裝修庭院制作要點—定制式庭院核心概念一：定制式精裝庭院提供2－4種庭院精裝方案供客戶選擇，并完成軟硬景觀的建造，庭院成品交付，滿足高端客戶個性化的要求。江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年精裝修庭院制作要點—定制式庭院核心概念二：全冠移植，每戶贈送一棵珍貴品種樹木庭院與樹的結(jié)合，突出項目的品質(zhì)感和差異化市場形象；每一個庭院中均設有珍貴樹木，與社區(qū)綠化相呼應，更增添私密性和尊榮感。江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年營銷策略江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年

建立項目的高端、健康、優(yōu)質(zhì)的市場形象讓我們的目標客群理解、接收、認同產(chǎn)品提煉項目的核心價值點，告知市場營銷推廣目的江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年關(guān)于項目我們的建筑是英倫風格我們所倡導的生活方式是現(xiàn)代典雅的我們需要一個概念來闡釋我們的建筑讓這種最樸實亦最和諧的生活方式在淮安落地生根江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年二次解讀HIGH思路決定出路再次認識琥珀美墅究竟是什么？江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年原鄉(xiāng)。來自英倫的獨特小鎮(zhèn)風情江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年私擁。別具風格的英式庭院江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年尊榮。高端項目云集的中央別墅區(qū)江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年鄰里。93席的體量將圈層劃分江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年在琥珀美墅，那種來自生活的平常和寧靜從最底層撥動心弦，帶給人最深刻的沉淀與打動。當你與這種寧靜溫婉的生活直面，觸摸到曾經(jīng)守望貴族領(lǐng)地的班駁古堡，那種真切的歐陸風情就會漾起了急需沉淀的渴望。你會恍然頓悟：這是一處來自英國的別墅，它原生于不列顛的血脈和性格，帶著我們回到別墅文化的原鄉(xiāng)。江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年定位語中央別墅區(qū)，93席原鄉(xiāng)英式美墅

位置建筑風格體量產(chǎn)品特質(zhì)其他的別墅，長篇累牘的說尊榮，說風景，我們說的，是精煉，是純粹，是生活。江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年原鄉(xiāng)美墅生活區(qū)隔于其他項目的最大價值點純粹的英式別墅生活項目的建筑形態(tài)獨立、自由、精致的理念項目的核心利益點將居住價值擴展到生活方式簡潔、純粹、極易上口，方便形成口碑傳播。謹獻給熱愛別墅生活的您和您的家人。推廣核心江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年整體營銷推廣走精品路線，在淮安構(gòu)建“精致美墅”形象琥珀美墅具有體量小、區(qū)位好、建筑風格獨特等產(chǎn)品優(yōu)勢，因此本案在整體營銷策略上，應以構(gòu)筑精品，構(gòu)建“精致美墅”形象，形成市場差異化，造成很強的市場攻擊性，凸現(xiàn)本項目的強凝聚力。超越一切，創(chuàng)造品牌優(yōu)勢鑒于后期還有70畝土地以及開發(fā)商在淮安的長遠發(fā)展，項目應以前瞻性眼光，開發(fā)一流精品樓盤，創(chuàng)造品牌地產(chǎn)。一者為服務于本項目銷售；二者為未來項目鋪墊。江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年7月形象預熱1、儲客開始2、戶外形象3、業(yè)內(nèi)渠道第一階段英倫風情高尚元素產(chǎn)品解讀8月產(chǎn)品解讀1、認購辦卡2、售樓處開放強銷10月－11月第二階段第四階段1、產(chǎn)品解析2、銷售高潮原鄉(xiāng)美墅生活9月開盤1、開盤銷售2、樣板區(qū)開放3、體驗＋活動第三階段項目蓄水開盤強銷持銷期第五階段尾盤銷售開盤活動營銷階段劃分江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年階段目的具體推廣手段其他推廣手段蓄水期最大范圍吸引目標客群的眼光；收集準目標客群的資料工地圍擋、戶外形象廣告、網(wǎng)站架構(gòu)、現(xiàn)場包裝、VI體系設計完成高端推介強銷期傳達本案銷售信息，擴大宣傳面，引起市場關(guān)注，全面樹立項目差異化形象DM派發(fā)、報紙廣告、媒體發(fā)布全面啟動、活動推廣、網(wǎng)絡、樓書、平面圖冊高速路口DM單發(fā)放、關(guān)系單位項目推介會持銷期集中開展公關(guān)活動，進行產(chǎn)品促銷DM派發(fā)、戶外廣告、報紙廣告、網(wǎng)絡舉行酒會等小活動營銷階段排期江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年推廣階段劃分將傳播主題原鄉(xiāng)美墅生活分成三波進攻。結(jié)合結(jié)點、資源，層層推進、推高琥珀美墅的號召力，建立項目核心高品質(zhì)品牌概念分三波攻擊的目的：保證推廣的連續(xù)性，不會受市場、政策變化的影響，保證整體推廣的成功。概念導入——主題解析強勢推廣期——品牌體驗提升期江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年以案名——琥珀美墅的釋放為主線，宣傳英式別墅風情，引入英式別墅生活概念；利用節(jié)假日的機會組織活動：突出項目構(gòu)建精品，超越一切的決心，宣傳開發(fā)商的品牌。第一波：原鄉(xiāng)英倫綻放淮安——案名琥珀美墅的導入期

（7月）江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年推廣思路——懸疑引勢，制造熱點“開創(chuàng)別墅時代——琥珀美墅的英式原鄉(xiāng)生活”論壇媒體：聯(lián)合媒體資源針對“琥珀美墅開創(chuàng)——英式原鄉(xiāng)生活生活新時代”展開討論；“何以為別墅生活”；“從此，改變淮安生活史”“《走進英國——探訪琥珀美墅》”等專題進行討論戶外候車亭廣告牌造勢1、藝術(shù)·家2、生活·家3、收藏·家新聞發(fā)布會：開工典禮活動，“原鄉(xiāng)美墅生活”記者招待會舉辦體驗活動，吸引記者參與通過對英式別墅生活的全方位體驗，吸引各界精英的關(guān)注江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年第二波：琥珀美墅，別墅生活的完美范本

——亮相升溫期，解讀英倫風情高尚生活元素

（8月）宣傳別墅生活標準，樹立琥珀美墅是別墅生活完美范本的概念。售樓處開放，接受預定江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年別墅生活的完美范本別墅生活標準梳理（緊接案名導入階段自然連接第二階段）原鄉(xiāng)美墅生活的宣傳已經(jīng)讓淮安認識了項目，接下來要做的就是確立項目在淮安超越一切的地位。通過別墅生活標準的梳理，確立琥珀美墅“別墅生活完美范本”的地位，使對別墅生活有所向往的人都來看看，截殺其他項目客流。報紙硬軟廣告軟硬廣告結(jié)合展開樓盤宣傳；配合預定認購，軟硬廣告開始宣傳。生活篇;價值篇;尊貴篇;優(yōu)雅篇;發(fā)展篇等等英倫風情攝影征文活動在報紙媒體上展開英倫風情攝影征文的活動宣傳英式生活的魅力，帶動全社會的關(guān)注和參與為開盤的活動做足準備江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年第三波：93席英倫原鄉(xiāng)美墅，禮獻淮安

（到了，別墅生活新時代）

——持續(xù)升溫沸騰期，體驗英式別墅生活

（9月-----開盤）

江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年93席英式原鄉(xiāng)美墅持續(xù)升溫公關(guān)活動1、“英式別墅生活體驗周”2、英倫風情攝影征文活動持續(xù)升溫期廣告宣傳：全面啟動車體廣告、戶外廣告、網(wǎng)絡廣告等非常規(guī)媒體。產(chǎn)品解析：1、規(guī)劃篇2、地段篇3、環(huán)境篇4、配套篇5、建筑篇、6、物業(yè)篇持續(xù)升溫期——認籌活動原則：高調(diào)，但不急迫。開盤期——報紙硬廣告宣傳1、發(fā)布預開盤廣告，公布x月XX號開盤，及開盤價格優(yōu)惠價接受預定2、《93席原鄉(xiāng)美墅，禮獻淮安》等開盤硬廣告，x月XX號開盤以開盤價發(fā)售3、別墅時代——開盤引爆淮安別墅市場（具體的可根據(jù)銷售的做些熱銷新聞的炒作）江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年媒體營銷策略大眾媒體主要采用淮安地方大眾報紙媒體資源，大眾媒體，戶外廣告，進行高空的概念宣傳，塑造品牌及產(chǎn)品概念。小眾策略針對消費區(qū)域內(nèi)的DM派送、海報張貼；針對性的樓盤巡展、公關(guān)促銷活動等媒體配合運用。江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年主題下的推廣與傳播框架大眾傳媒廣告訴求輿論訴求形象訴求區(qū)位建筑設計私屬會所軟文報道新聞報道現(xiàn)場包裝銷售中心戶外高炮小眾傳媒渠道鎖定非渠道鎖定銷售現(xiàn)場各大學校各大商會銀行VIP私企業(yè)主證券大戶江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年戶外廣告——營銷主線，貫穿整個營銷周期。用于有效客戶大流量路段，投放標志戶外廣告，迅速截流客戶；報紙——利用淮安最主流報紙的市場影響力，結(jié)合營銷節(jié)點投放大版面，迅速抓住高端客戶眼球；網(wǎng)絡——主流網(wǎng)站的軟文炒做，增加業(yè)界的關(guān)注度，有效吸引業(yè)內(nèi)人士，建立廣泛的口碑傳播網(wǎng)。大眾媒體運用小眾媒體運用DM直郵——直擊客戶。詳解產(chǎn)品，通過對別墅生活的詳盡描述，縮短項目與消費者之間的心理距離，實現(xiàn)有效預定客戶的鎖定；活動——利用公關(guān)活動及SP活動，以事件為手段，使消費者產(chǎn)生放松心理，進行隱蔽、有效的傳播。江蘇淮安琥珀美墅別墅項目營銷推廣方案113PPTXX年公關(guān)活動建議我們的項目不同于一般的住宅，它不僅僅是生活場所，更是身份的象征。因此，公關(guān)活動應策劃高端、符合智富階層文化底蘊及彰顯身份追求等要求。一、貴賓卡促銷活動活動：辦理貴賓卡折扣活動地點：售樓處目的：前期蓄客，初步試探市場對本項目的反應，為開盤做準備二、開盤活動活動：英倫風情攝影征文活動頒獎地點：項目現(xiàn)場目的：一等獎可以獎勵全家英國7日游，一方面借此對項目進行炒作；另一方面進一步宣傳英式