萬科土地增值稅培訓(xùn)課件

29三月2024萬科土地增值稅培訓(xùn)課件2007年1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局在其網(wǎng)站上悄然公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》；1月17日，滬深兩市地產(chǎn)股幾乎全線跌停，兩市地產(chǎn)指數(shù)單日跌幅超過9%。來勢(shì)兇猛5月21日，北京市地稅局《土地增值稅清算管理辦法》正式出臺(tái)，各方關(guān)注。萬科土地增值稅培訓(xùn)課件土地增值稅真的這么可怕么？土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)到底有什么影響？我們應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？來勢(shì)兇猛萬科土地增值稅培訓(xùn)課件土地增值稅的來龍去脈土地增值稅的主要內(nèi)容土地增值稅對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的影響目錄萬科土地增值稅培訓(xùn)課件一、土地增值稅的來龍去脈萬科土地增值稅培訓(xùn)課件企業(yè)所得稅－－兩稅合并后統(tǒng)一為25%土地增值稅營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加契稅房產(chǎn)稅、印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅1.1房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種萬科土地增值稅培訓(xùn)課件1.2土地增值稅的起源1820年在德國(guó)首次開征，1898年在中國(guó)青島德租界完善；中國(guó)青島開征的土地增值稅被視為該稅種的起源。開征的國(guó)家和地區(qū)不多，德、英、日早期曾開征土地增值稅，但都先征后停，且未復(fù)征。征收時(shí)間最長(zhǎng)、范圍最廣的，是我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)，是臺(tái)灣地區(qū)的主要房地產(chǎn)稅種，約占房地產(chǎn)稅費(fèi)的60%以上。萬科土地增值稅培訓(xùn)課件90年代初房地產(chǎn)行業(yè)的興起94年出臺(tái)土地增值稅暫行條例和實(shí)施細(xì)則七年免稅期房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅清算2000年起恢復(fù)征稅房地產(chǎn)行業(yè)過熱（海南）房地產(chǎn)行業(yè)走低房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展1.3我國(guó)土地增值稅的演進(jìn)萬科土地增值稅培訓(xùn)課件1.5土地增值稅的基本概念納稅義務(wù)人：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物（包括地上地下的各種附屬設(shè)施）及其附著物（一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品）并取得收入的單位和個(gè)人征稅對(duì)象：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額增值額=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入-規(guī)定扣除項(xiàng)目）萬科土地增值稅培訓(xùn)課件二、土地增值稅的主要內(nèi)容萬科土地增值稅培訓(xùn)課件增值額＝收入－可扣除項(xiàng)目增值額2.1土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額A、土地取得成本B、開發(fā)成本，建安、配套C、利息費(fèi)用D、各種稅金，營(yíng)業(yè)稅金及附加等E、開發(fā)費(fèi)用，(A+B)×10%或(A+B)×5%F、加計(jì)成本，(A+B)×20%可扣除項(xiàng)目增值率＝萬科土地增值稅培訓(xùn)課件2.2土地增值稅的稅率土地增值稅施行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低30%，最高為60%：級(jí)數(shù)增值率（%）稅率（%）10<X<50%或20%<X<50%30250%≤X<100%403100%≤X<200%504200%≤X60增值率X=增值額/可扣除數(shù)應(yīng)繳土地增值稅=增值額×適用稅率萬科土地增值稅培訓(xùn)課件2.3土地增值稅征收方式先預(yù)征：按銷售收入×預(yù)征率預(yù)繳土增稅，目前北京市的土增稅預(yù)征比例是1%（經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房無需預(yù)征）京地稅地[2006]509號(hào)后清算：待項(xiàng)目竣工、售罄后，向稅局申請(qǐng)清算，稅款多退少補(bǔ)。京地稅地[2007]134號(hào)

萬科土地增值稅培訓(xùn)課件可扣除項(xiàng)目2營(yíng)業(yè)稅金收入10土地成本建安等成本2.6開發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除增值額增值率適用稅率應(yīng)納稅額（2＋2.6）×5％＝0.2310×5.4％＝0.54（2＋2.6）×20％＝0.9210－6.69＝3.313.31/6.69=49.48%30%3.31×30％＝0.9932+2.6+0.4+0.54+0.23+0.92=6.692.4案例舉例說明－－A項(xiàng)目銷售收入10億，地價(jià)2億，建安、配套等開發(fā)成本3億（其中資本化利息0.4億），營(yíng)業(yè)稅金及附加率5.4％，計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅資本化利息0.4萬科土地增值稅培訓(xùn)課件2.6關(guān)于銷售收入的規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。萬科土地增值稅培訓(xùn)課件扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。對(duì)于成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用，在先期清算時(shí)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?；?duì)于后期清算時(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用及應(yīng)付帳款，不得扣除；屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。2.7關(guān)于扣除項(xiàng)目的規(guī)定收付實(shí)現(xiàn)制萬科土地增值稅培訓(xùn)課件2.8普通住宅的優(yōu)惠對(duì)普通住宅實(shí)施優(yōu)惠：當(dāng)普通住宅的增值率低于20％，免征增值稅；一旦普通住宅的增值率超過20%，要就全部增值額征收30%的土地增值稅。20％的增值率為臨界點(diǎn)。目前北京市的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；戶均建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。土地級(jí)別05年普通住房平均價(jià)格06年普通住房平均價(jià)格06年平均價(jià)格×1.2預(yù)計(jì)2007年平均價(jià)格07年平均價(jià)格×1.2一級(jí)110681145413744.8？？二級(jí)95551059212710.4三級(jí)8040928911146.8四級(jí)688677499298.8五級(jí)546260477256.4六至十級(jí)452648285793.65150?6180?萬科土地增值稅培訓(xùn)課件2.9各地普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)一覽萬科土地增值稅培訓(xùn)課件

普通住宅的增值率20%以內(nèi)免征的優(yōu)惠政策，增值率超過20%，將對(duì)整個(gè)增值額按照30%（或以上）的稅率征收土地增值稅－－2.10關(guān)于無效價(jià)格區(qū)間的研究1售價(jià)增加2元土地增值稅從無到有普通住宅變成非普通住宅后，售價(jià)增加，項(xiàng)目利潤(rùn)的絕對(duì)額卻降低，此為無效價(jià)格區(qū)間；售價(jià)增加，利潤(rùn)絕對(duì)額增加，但利潤(rùn)率卻降低，此價(jià)格區(qū)間為低效價(jià)格區(qū)間萬科土地增值稅培訓(xùn)課件2.10.1價(jià)格區(qū)間的基本概念無效區(qū)間：指價(jià)格提高，銷售毛利率下降、利潤(rùn)總額降低；低效區(qū)間：指價(jià)格提升，銷售毛利率下降、利潤(rùn)總額上升；只有普通住宅存在無效價(jià)格區(qū)間；非普通住宅只要價(jià)格提升，就會(huì)帶來利潤(rùn)增加；普通住宅的無效區(qū)間、低效區(qū)間的臨界點(diǎn)是在普通住宅不限定價(jià)格的情況下得出的，如普通住宅有價(jià)格限定，則需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況具體分析；無效價(jià)格區(qū)間測(cè)算中的臨界點(diǎn)和極限值均為理論測(cè)算，各地稅率、費(fèi)用比例等的不同，導(dǎo)致最終測(cè)算結(jié)果的不同。實(shí)際應(yīng)用時(shí)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況具體分析。萬科土地增值稅培訓(xùn)課件2.10.2圖解無效價(jià)格區(qū)間1銷售毛利率（不含土增稅）銷售毛利率（扣土增稅）34.7%47.5%60.3%73.2%34.7%29.7%38.9%44.8%21.9%非普通住宅普通住宅臨界點(diǎn)極限值無效區(qū)間低效區(qū)間跳躍點(diǎn)萬科土地增值稅培訓(xùn)課件售價(jià)成本毛利率增值率（毛）稅率稅后毛利率銷售毛利6500400033.26%17.37%033.26%2,1626600400034.19%19.06%034.19%2,2576610400034.29%19.23%034.29%2,2666655400034.69%20.00%034.69%2,3096656400034.70%20.01%5.00%29.70%1,9776660400034.74%20.08%5.02%29.72%1,9806700400035.10%20.76%5.16%29.94%2,0066800400035.98%22.44%5.50%30.48%2,0726900400036.83%24.13%5.83%31.00%2,1397000400037.66%25.81%6.15%31.50%2,2057100400038.46%27.49%6.47%31.99%2,2727157400038.91%28.44%6.64%32.27%2,3097200400039.24%29.16%6.77%32.47%2,3387300400040.01%30.83%7.07%32.94%2,4047400400040.75%32.50%7.36%33.39%2,4717500400041.47%34.17%7.64%33.83%2,5377600400042.17%35.83%7.91%34.25%2,6037610400042.24%36.00%7.94%34.30%2,6107705400042.89%37.57%8.19%34.69%2,6737700400042.85%37.49%8.18%34.67%2,6707800400043.52%39.15%8.44%35.08%2,7367900400044.17%40.80%8.69%35.47%2,802無效價(jià)格區(qū)間低效價(jià)格區(qū)間萬科土地增值稅培訓(xùn)課件

普通住宅的價(jià)格超過同一級(jí)別土地住宅平均價(jià)格的1.2倍以上，就變成非普通住宅，此時(shí)只要有增值額，就要就增值額的30%征收土地增值稅－－2.10.3關(guān)于無效價(jià)格區(qū)間的研究2售價(jià)增加1元土地增值稅從無到有附件：土地增值稅測(cè)算表萬科土地增值稅培訓(xùn)課件2.10.2圖解無效價(jià)格區(qū)間2銷售毛利率（不含土增稅）銷售毛利率（扣土增稅）25.2%47.5%60.3%73.2%25.2%23.75%26.7%44.8%21.9%非普通住宅普通住宅臨界點(diǎn)極限值無效區(qū)間低效區(qū)間跳躍點(diǎn)27.5%萬科土地增值稅培訓(xùn)課件2.10.3無效價(jià)格區(qū)間示意圖6624759973328411811293068112930673168393↓↓↓↓↓↓單位成本▲▲▲▲8300▲7900▲均價(jià)4127456850544558613061636600上圖為某項(xiàng)目實(shí)例，從其經(jīng)營(yíng)計(jì)劃上報(bào)數(shù)字可見，該項(xiàng)目二期四區(qū)、三期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的價(jià)格均落在了無效價(jià)格區(qū)間內(nèi)，可見，土地增值稅的籌劃，首要對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性的摸底和調(diào)整。萬科土地增值稅培訓(xùn)課件三、土地增值稅的清算交稅光榮萬科土地增值稅培訓(xùn)課件符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。3.1土地增值稅的清算條件萬科土地增值稅培訓(xùn)課件按產(chǎn)品類型：普通住宅、非普通住宅、商業(yè)、車位按項(xiàng)目總體清算或分期清算《計(jì)稅成本》與集團(tuán)現(xiàn)行成本核算規(guī)定的統(tǒng)一清算口徑與公司現(xiàn)行核算的標(biāo)準(zhǔn)是否統(tǒng)一普通住宅20％免稅的籌劃空間車位商業(yè)成本界定地價(jià)、利息分?jǐn)傆?jì)算普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)清算對(duì)象清算時(shí)點(diǎn)國(guó)家法規(guī)、地方法規(guī)劃籌關(guān)鍵點(diǎn)3.2土地增值稅清算的關(guān)鍵點(diǎn)萬科土地增值稅培訓(xùn)課件實(shí)例演示－A項(xiàng)目收入11.7億，開發(fā)成本7.9億；同一項(xiàng)目，清算時(shí)點(diǎn)不同、普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同，結(jié)果迥異；上述任一清算條件的變化，都會(huì)導(dǎo)致最終清算結(jié)果的不同；3.2實(shí)例演示－清算細(xì)則對(duì)項(xiàng)目影響萬科土地增值稅培訓(xùn)課件3.2.1保守測(cè)算－分期分產(chǎn)品類型－4206萬萬科土地增值稅培訓(xùn)課件3.2.4折中測(cè)算1－非普通調(diào)整為普通－1324萬普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的影響4206萬1324萬萬科土地增值稅培訓(xùn)課件3.2.2折中測(cè)算2－全項(xiàng)目非普通－3775萬項(xiàng)目分期的影響4206萬3775萬萬科土地增值稅培訓(xùn)課件3.2.3樂觀測(cè)算－全項(xiàng)目普通－0普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目分期的影響4206萬0萬萬科土地增值稅培訓(xùn)課件土地增值稅的籌劃，除了規(guī)避無效價(jià)格區(qū)間外，清算時(shí)點(diǎn)、清算對(duì)象、住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的差異，將對(duì)籌劃結(jié)果產(chǎn)生顛覆性影響；A項(xiàng)目全項(xiàng)目認(rèn)定普通住宅，稅負(fù)為0；最嚴(yán)格分期、分產(chǎn)品類型測(cè)算，稅負(fù)4206萬，其中暗含巨大的籌劃空間；3.3綜上目前，北京的土地增值稅清算細(xì)則雖已出臺(tái)，但政策很多地方都很模糊，沒有明確的規(guī)定，應(yīng)爭(zhēng)取最有利于企業(yè)的清算政策；萬科土地增值稅培訓(xùn)課件四、土地增值稅的應(yīng)對(duì)萬科土地增值稅培訓(xùn)課件改變各產(chǎn)品類型的成本分?jǐn)偡椒ㄔ黾友b修費(fèi)用集團(tuán)內(nèi)建筑公司提供建筑安裝服務(wù)，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓－－商業(yè)4.1土地增值稅的應(yīng)對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)為了降低土地增值稅稅負(fù)，結(jié)合清算細(xì)則與項(xiàng)目的具體情況，有針對(duì)性的選擇籌劃方案：萬科土地增值稅培訓(xùn)課件成本跨產(chǎn)品類型調(diào)整－從低稅負(fù)產(chǎn)品類型向高稅負(fù)產(chǎn)品類型移動(dòng)成本跨期調(diào)整－從低稅負(fù)向高稅負(fù)移動(dòng)；

成本跨項(xiàng)目移動(dòng)－利用總包單位將開發(fā)成本在高稅負(fù)、低稅負(fù)項(xiàng)目之間平移

通過園林、綠化、土地整理費(fèi)等增加園林配套成本，或者通過推行裝修、綠化、土地平整公司等一條龍的成本總包模式，拉低整體稅負(fù)。4.1.1土地增值稅的應(yīng)對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)－成本調(diào)整在不增加現(xiàn)有成本的前提下，通過項(xiàng)目開發(fā)成本分?jǐn)偡绞降恼{(diào)整，利用地價(jià)、公建配套、開發(fā)間接費(fèi)、資本化利息等在各期、各產(chǎn)品類型中的轉(zhuǎn)移，此消彼漲，從而達(dá)到降低整體稅負(fù)的目的

萬科土地增值稅培訓(xùn)課件目前國(guó)稅總局對(duì)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本管理制度尚未出臺(tái)，商業(yè)、車庫成本未可確定；且面臨合作方難以確定、運(yùn)作難度大、管理成本高等問題；

4.2土地增值稅的應(yīng)對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)－商業(yè)、車庫按產(chǎn)品類型區(qū)分，商業(yè)、車庫視同非普通住宅，稅負(fù)較重，對(duì)此，除了調(diào)增商業(yè)成本外，通過分立公司、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、發(fā)行信托等方式規(guī)避商業(yè)土地增值稅；萬科土地增值稅培訓(xùn)課件規(guī)避無效區(qū)間、低效區(qū)間制定銷售策略時(shí)充分考慮土地增值稅的影響；因市場(chǎng)對(duì)售價(jià)的反應(yīng)多具有剛性特征，因此售價(jià)調(diào)整不適宜為主要的籌劃手段，而是籌劃關(guān)注點(diǎn)；4.2土地增值稅的應(yīng)對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)－銷售定價(jià)萬科土地增值稅培訓(xùn)課件據(jù)實(shí)測(cè)算、充分扣除多考慮獲取中、短線項(xiàng)目多考慮獲取普通住宅比重大的項(xiàng)目獲取存量土地時(shí)關(guān)注交易方式對(duì)土地增值稅的影響已簽約未落實(shí)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)方案4.3開發(fā)環(huán)節(jié)的應(yīng)對(duì)－新項(xiàng)目發(fā)展萬科土地增值稅培訓(xùn)課件精裝修房是房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢(shì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)培養(yǎng)適應(yīng)未來的開發(fā)精裝修房的能力如精裝修成本能通過售價(jià)等額收回，則可以降低公司整體土地增值稅稅負(fù)水平。4.3.1開發(fā)環(huán)節(jié)的應(yīng)對(duì)－規(guī)劃設(shè)計(jì)－精裝修萬科土地增值稅培訓(xùn)課件毛利率銷售毛利潤(rùn)34.7%47.5%60.3%73.2%38.452.5%66.7%80.9%精裝修房令土增稅應(yīng)稅點(diǎn)等輻后移；精裝修房假設(shè)精裝修成本為銷售價(jià)格的10%,并通過銷售等額收回4.3.1開發(fā)環(huán)節(jié)的應(yīng)對(duì)－規(guī)劃設(shè)計(jì)－精裝修萬科土地增值稅培訓(xùn)課件不同銷售毛利率下售價(jià)每增加100元，凈利減少額逐級(jí)遞減。節(jié)能環(huán)保是房地產(chǎn)開發(fā)的基本要求。節(jié)能環(huán)保的成本在稅前成本的抵扣作用在一定程度上降低了由于節(jié)能環(huán)保導(dǎo)致成本增加的壓力。4.3.2開發(fā)環(huán)節(jié)的應(yīng)對(duì)－規(guī)劃設(shè)計(jì)－節(jié)能環(huán)保銷售毛利率凈利潤(rùn)34.7%47.5%60.3%73.1%63.443.336.629.923.18單位：元021.8%非普通住宅普通住宅萬科土地增值稅培訓(xùn)課件提高項(xiàng)目開發(fā)的速度,提高公司運(yùn)營(yíng)效率;提高產(chǎn)品質(zhì)量;提高客戶滿意度;降低住宅全生命周期成本；成本的增加可通過減少稅負(fù)水平得到部分彌補(bǔ)，尤其在土地增值稅率高的情況下更為明顯。4.3.3開發(fā)環(huán)節(jié)的應(yīng)對(duì)－規(guī)劃設(shè)計(jì)－工廠化萬科土地增值稅培訓(xùn)課件定期拜訪稅務(wù)相關(guān)部門，加強(qiáng)聯(lián)絡(luò)和溝通；密切關(guān)注當(dāng)?shù)卣邉?dòng)向，盡量參與政策制定；在清算時(shí)應(yīng)選擇有實(shí)力、規(guī)模大、影響力強(qiáng)的稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)；目前具備條件的清算項(xiàng)目，立即制訂合理的節(jié)稅策略和應(yīng)對(duì)方案；4.4開發(fā)環(huán)節(jié)的應(yīng)對(duì)－稅收征管環(huán)節(jié)萬科土地增值稅培訓(xùn)課件

稅務(wù)籌劃個(gè)案特征比較明顯，每個(gè)項(xiàng)目的籌劃角度具有多樣性、不可比性和復(fù)雜性等特征，不能用完全標(biāo)準(zhǔn)化的思路套用；4.6土地增值稅應(yīng)對(duì)的“瓶頸”任何的成本籌劃如普通與非普通之間平移成本、或者利用裝修公司轉(zhuǎn)移價(jià)格都會(huì)造成真實(shí)成本和清算成本的脫節(jié)，導(dǎo)致成本信息的失真；籌劃方案引起的成本重新分?jǐn)偱c公司現(xiàn)行的目標(biāo)成本管理模式如何對(duì)接和調(diào)整，亟待解決；土地增值稅的籌劃，應(yīng)視稅局清算細(xì)則而定，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不可控；

籌劃效果與籌劃風(fēng)險(xiǎn)成正比，不能本末倒置，盲目籌劃。萬科土地增值稅培訓(xùn)課件五、土地增值稅的影響萬科土地增值稅培訓(xùn)課件由于土地增值稅是對(duì)土地增值部分征稅，增值越高，稅負(fù)越重，因此，土地增值稅清算將降低項(xiàng)目的盈利能力，毛利率越高的項(xiàng)目，受影響程度越大；價(jià)格對(duì)凈利潤(rùn)的邊際貢獻(xiàn)，隨價(jià)格增長(zhǎng)呈梯級(jí)下降；普通住宅存在一定的價(jià)格無效區(qū)間，即成本不增加的情況下銷售價(jià)格提高利潤(rùn)反而降低；毛利率的提升帶來的增值稅稅后毛利率提升速度明顯逐步放緩，趨向極限值后開始下降；清算土地增值稅后的銷售毛利率存在極限值，售價(jià)實(shí)現(xiàn)此極限值后再提高，項(xiàng)目毛利率會(huì)下降。5.1土地增值稅對(duì)項(xiàng)目盈利能力的影響萬科土地增值稅培訓(xùn)課件假日風(fēng)景全部為非普通住宅，項(xiàng)目后期增值比率較高，整體稅負(fù)較高，約1.1億；紫臺(tái)全部為非普通住宅，但增值比率較低，預(yù)計(jì)清算稅金在1100萬左右；四季花城一期大部分為普通住宅，但二期有可能售價(jià)突破成為非普通住宅，三期如精裝肯定會(huì)成為非普通住宅；情花和商業(yè)部分增值比例較高；星園、青青增值比例較低，整體清算應(yīng)無需繳稅。西山庭院全部非普通住宅，增值比例較高，稅負(fù)較高。城市花園可以爭(zhēng)取94年以前立項(xiàng)項(xiàng)目的免稅優(yōu)惠，但風(fēng)險(xiǎn)較大；成本早已鎖定，增值比例較高。5.2北京公司土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)分布萬科土地增值稅培訓(xùn)課件新項(xiàng)目隨著近年來土地價(jià)格的大幅增加，新項(xiàng)目土地價(jià)格一般較高，銷售毛利率水平有限，增值率相對(duì)較低，受到清算政策影響較??；新項(xiàng)目受7090政策的影響，戶型面積一般較小，大多符合普通住宅的條件，而且正在開發(fā)中，可以通過諸如增加普通住宅等合理措施予以籌劃，減少土地增值稅的影響；老項(xiàng)目：老項(xiàng)目經(jīng)過長(zhǎng)期儲(chǔ)備，土地一般已有較大增值，項(xiàng)目銷售毛利率較高，所承擔(dān)的土地增值稅稅負(fù)往往較大；老項(xiàng)目已經(jīng)銷售結(jié)算或完成規(guī)劃建設(shè)，稅收籌劃空間有限；5.3土地增值稅對(duì)行業(yè)的影響萬科土地增值稅培訓(xùn)課件由于普通住宅增值率未超過20%的享受免稅優(yōu)惠，而非普通住宅有增值即需納稅，因此可能使發(fā)展商更多關(guān)注普通住宅開發(fā)；對(duì)于囤積土地行為影響較大，主要靠土地增值獲取利潤(rùn)的企業(yè)將面臨較大壓力；對(duì)于長(zhǎng)線開發(fā)項(xiàng)目影響較大，現(xiàn)有長(zhǎng)線項(xiàng)目經(jīng)過長(zhǎng)期儲(chǔ)備一般增值較大，相應(yīng)稅負(fù)較高；因出租業(yè)務(wù)不征收增值稅，對(duì)于開發(fā)投資物業(yè)的房地產(chǎn)商不構(gòu)成即時(shí)影響，但投資物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，往往產(chǎn)生較高的增值額和增值率，因而產(chǎn)生較高稅負(fù)。可能促使更多企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，變銷售為持有出租，尤其是高端物業(yè)。5.3土地增值稅對(duì)行業(yè)的影響萬科土地增值稅培訓(xùn)課件增值稅的征收降低了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平，通過長(zhǎng)期持有土地依靠土地升值獲取高額利潤(rùn)的發(fā)展模式受到挑戰(zhàn)，要求開發(fā)商必須關(guān)注運(yùn)營(yíng)效率的提高，通過快速周轉(zhuǎn)獲取較高的收益水平；盈利水平提升清算增值稅導(dǎo)致銷售凈利率下降凈資產(chǎn)收益率銷售凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)XX＝提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率穩(wěn)定增值稅清算導(dǎo)致銷售凈利率下降，根據(jù)杜邦公式，在資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)定的情況下，要想提高盈利水平，必須提高周轉(zhuǎn)率。5.3土地增值稅對(duì)行業(yè)的影響萬科土地增值稅培訓(xùn)課件新項(xiàng)目發(fā)展階段：新項(xiàng)目測(cè)算時(shí)要根據(jù)最新政策，充分評(píng)估增值稅風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)實(shí)測(cè)算，充分扣除；科學(xué)確定公司新項(xiàng)目發(fā)展策略，確定比較合理的中短線項(xiàng)目與長(zhǎng)線項(xiàng)目比例、普通住宅與非普通住宅比