2019年4月自考00169房地產(chǎn)法試題及答案含解析

房地產(chǎn)法年月真題

0016920194

1、【單選題】下列關(guān)于宗地的表述中，正確的是

宗地的范圍大于土地

宗地是平面的

A:

宗地是土地權(quán)屬界線封閉的地塊

B:

宗地不以界址為限

C:

答D:案：C

解析：宗地是地籍的最小單元,是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊,是地球表面一塊有確定邊

界、有確定權(quán)屬的土地,其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地

等。

2、【單選題】根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主體是

政府

土地所有權(quán)人

A:

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

B:

土地使用權(quán)人

C:

答D:案：C

解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付

使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

3、【單選題】下列不屬于《物權(quán)法》規(guī)定的相鄰關(guān)系的是

相鄰采光關(guān)系

相鄰排水關(guān)系

A:

相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系

B:

相鄰景觀關(guān)系

C:

答D:案：D

解析：《物權(quán)法》第七章規(guī)定：第七章相鄰關(guān)系第八十四條不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按

照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。第八十五條法

律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定;法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)?/p>

習(xí)慣。第八十六條不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對自然流

水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然

流向。第八十七條不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要

的便利。第八十八條不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣

和燃氣管線等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便

利。第八十九條建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、

采光和日照。第九十條不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、

水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。第九十一條不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造

建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。第九十二條不動產(chǎn)權(quán)利

人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)

利人造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

4、【單選題】在地役權(quán)法律關(guān)系中，下列表述中不正確的是哪項

地役權(quán)是法定的

地役權(quán)有從屬性

A:

地役權(quán)的客體不限于土地

B:

地役權(quán)具有不可分性

C:

答D:案：A

解析：[考點]地役權(quán)[詳解]本題涉及對地役權(quán)的理解問題。地役權(quán)具有以下特征：（1）

地役權(quán)的客體不限于土地；（2）地役權(quán)通過書面形式的地役權(quán)合同設(shè)立；這是地役權(quán)與

相鄰關(guān)系的最大區(qū)別，因為相鄰關(guān)系是法定的；（3）地役權(quán)具有從屬性和不可分性。因

此本題應(yīng)選A。P61

5、【單選題】下列各項物權(quán)中，不屬于他物權(quán)的是

土地承包經(jīng)營權(quán)

所有權(quán)

A:

國有土地使用權(quán)

B:

質(zhì)權(quán)

C:

答D:案：B

解析：[解析]他物權(quán)是指財產(chǎn)非所有人根據(jù)法律的規(guī)定或所有人的意思對他人所有的財產(chǎn)

享有的并進行有限支配的物權(quán)。他物權(quán)主要包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。我國《物權(quán)法》規(guī)

定的國有土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等都屬于用益物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)主要有抵押權(quán)、質(zhì)

權(quán)、留置權(quán)。

6、【單選題】某省人民政府所在地的市的土地利用總體規(guī)劃，由該市人民政府組織本級土地

行政主管部門和其他有關(guān)部門編制，其批準(zhǔn)權(quán)限屬于

國務(wù)院

國土資源部

A:

B:

省人民政府

市人民政府

C:

答D:案：A

解析：[解析]土地利用總體規(guī)劃分為國家、省、市、縣和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))五級，根據(jù)需要可編制跨

行政區(qū)域的土地利用總體規(guī)劃。全國土地利用總體規(guī)劃，由國務(wù)院土地行政主管部門會同

國務(wù)院有關(guān)部門編制，報國務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，由省、

自治區(qū)、直轄市人民政府組織本級土地行政主管部門和其他有關(guān)部門編制，報國務(wù)院批

準(zhǔn)。

7、【單選題】建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)是

所有權(quán)

抵押權(quán)

A:

質(zhì)權(quán)

B:

用益物權(quán)

C:

答D:案：D

解析：用益物權(quán),是物權(quán)的一種,是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的

排他性的權(quán)利。比如土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)。

8、【單選題】建設(shè)用地使用權(quán)被依法收回后，應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補償?shù)那樾问?/p>

單位遷移停止使用原劃撥土地的

為公共利益需要使用土地的

A:

鐵路經(jīng)核準(zhǔn)報廢的

B:

土地出讓期限屆滿未申請續(xù)期的

C:

答D:案：B

解析：[解析]《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)

讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)

予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)

出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國

務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地

產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”

9、【單選題】被征收人在法定期限內(nèi)對補償決定不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補

償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請?zhí)囟C

關(guān)強制執(zhí)行。該機關(guān)是

公安局

A:

人民法院

城市管理局

B:

人民檢察院

C:

答D:案：B

解析：解析：《國有土地上房屋征收與補償條例》第28條規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)

不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋

征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

10、【單選題】下列各項中，可以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)是

經(jīng)其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)

權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)

A:

被依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

B:

被人民法院查封的房地產(chǎn)

C:

答D:案：A

解析：我國《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第6條第(四)項和《城市》第38條第(四)項都

明確規(guī)定:“共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的,不得轉(zhuǎn)讓”。

11、【單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項目建設(shè)過程中的主要事項，如項目名稱、規(guī)模、轉(zhuǎn)讓

記錄、預(yù)售情況等記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門

審核

備案

A:

批準(zhǔn)

B:

登記

C:

答D:案：B

解析：根據(jù)《條例》的要求，建立房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊。房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊的建立，增

強了政府部門加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的手段和能力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項目建設(shè)過程

的主要事項，如項目名稱、規(guī)模、轉(zhuǎn)讓記錄、預(yù)售情況等記錄在手冊中，并定期送房地產(chǎn)

開發(fā)主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要對項目手冊的備案情況進行檢查，并將手冊記

錄事項作為企業(yè)資質(zhì)評定、審查的依據(jù)。

12、【單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的后果是

延期參加資質(zhì)年檢

視為不合格，予以罰款

A:

視為不合格，降低資質(zhì)等級

B:

視為不合格，注銷資質(zhì)證書

C:

D:

答案：D

解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，由原資質(zhì)審批部

門注銷資質(zhì)證書。

13、【單選題】下列關(guān)于建筑工程分包的表述中，正確的是

中標(biāo)人可以轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項目

接收分包的人可以再次分包

A:

中標(biāo)人就分包項目向招標(biāo)人負責(zé)

B:

接收分包的人承擔(dān)按份責(zé)任

C:

答D:案：C

解析：接受分包的人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資格條件,并不得再次分包。中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)就分包項目

向招標(biāo)人負責(zé),接受分包的人就分包項目承擔(dān)連帶責(zé)任。

14、【單選題】下列關(guān)于工程款優(yōu)先受償權(quán)的表述中，不正確的是

工程款優(yōu)先受償權(quán)是一種法定的優(yōu)先受償權(quán)

承包人的工程款清償優(yōu)先于普通債權(quán)

A:

承包人的工程款清償優(yōu)先于以該工程設(shè)定的抵押權(quán)

B:

工程款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限為一年

C:

答D:案：D

解析：建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月。

15、【單選題】建設(shè)工程監(jiān)理的主要任務(wù)是“三控制、兩管理、一協(xié)調(diào)”，其中“三控制”

不包括

環(huán)境控制

工期控制

A:

質(zhì)量控制

B:

投資控制

C:

答D:案：A

解析：【正確答案】A【答案解析】“三控制”包括工期控制、質(zhì)量控制和投資控制。

16、【單選題】建設(shè)工程保修期的起算時間是

竣工之日

竣工驗收合格之日

A:

B:

交付使用之日

合同簽訂之日

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】建設(shè)工程保修期的起算時間是竣工驗收合格之日。

17、【單選題】下列不屬于行政管理機關(guān)對商品房預(yù)售監(jiān)管制度的是

預(yù)售許可制度

預(yù)售款提存制度

A:

預(yù)售備案登記制度

B:

預(yù)告登記制度

C:

答D:案：B

解析：在商品房預(yù)售中，開發(fā)商與預(yù)購人是先天失衡的交易雙方?；诒Ｗo預(yù)購人的角

度，國家規(guī)定了商品房預(yù)售許可制度、預(yù)售商品房合同備案登記制度（簡稱“預(yù)售備案登

記”）、預(yù)售商品房預(yù)告登記制度（簡稱“預(yù)告登記”）和商品房預(yù)售款監(jiān)管制度等。

P143

18、【單選題】劉某向某房地產(chǎn)開發(fā)商購買商品房一套，于2017年3月15日簽訂合同并支

付了七成房款，4月20日劉某轉(zhuǎn)賬付清剩余全部房款，開發(fā)商收到房款后于4月21日交給劉

某書面的收房通知，約定4月30日將房屋交給劉某使用。倘若劉某拒絕收房，劉某承擔(dān)房屋

毀損風(fēng)險的起始時間是

3月15日

4月20日

A:

4月21日

B:

4月30日

C:

答D:案：D

19、【單選題】通過房地產(chǎn)經(jīng)紀公司在銀行開設(shè)的存量房客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶而

存入的交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于

開戶銀行

房地產(chǎn)管理機關(guān)

A:

房地產(chǎn)經(jīng)紀公司

B:

交易當(dāng)事人

C:

答D:案：D

解析：交易當(dāng)事人可以通過合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式，也可以通過房

地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，根據(jù)合同約

定條件，劃轉(zhuǎn)交易資金。

20、【單選題】下列不適用買賣不破租賃規(guī)則的情形是

房屋租賃期內(nèi)因繼承轉(zhuǎn)讓房屋

房屋租賃期內(nèi)因析產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房屋

A:

房屋在出租前已被法院查封

B:

房屋出租后設(shè)立的抵押權(quán)的實現(xiàn)

C:

答D:案：C

解析：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解

釋》第20條也對該規(guī)則作出了限制性規(guī)定，即租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約

定時不適用買賣不破租賃的規(guī)則：（1）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵

押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。P155

21、【單選題】建筑物的專有部分可以被約定為供業(yè)主共同使用，該約定的形式可以是

當(dāng)事人合同約定

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議

A:

業(yè)主委員會的決議

B:

業(yè)主大會的決議

C:

答D:案：D

解析：建筑物的專有部分可以被約定為供業(yè)主共同使用，該約定的形式可以是業(yè)主大會的

決議。

22、【單選題】根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)的一般收費對象是

已取得房屋所有權(quán)的業(yè)主

已經(jīng)入住的業(yè)主

A:

房屋買賣合同已生效的業(yè)主

B:

房屋的實際使用者

C:

答D:案：A

解析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)的一般收費對象是已取得房屋所有權(quán)的業(yè)

主。

23、【單選題】在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，

應(yīng)當(dāng)簽

書面的物業(yè)服務(wù)合同

A:

口頭的物業(yè)服務(wù)合同

書面的前期物業(yè)服務(wù)合同

B:

口頭的前期物業(yè)服務(wù)合同

C:

答D:案：C

解析：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽

訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

24、【單選題】公共租賃住房貸款的期限原則上不超過

10年

15年

A:

20年

B:

25年

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】公共租賃住房貸款的期限原則上不超過15年。

25、【單選題】根據(jù)（城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地

產(chǎn)的是

抵押人被依法宣告解散

債務(wù)履行期未滿

A:

抵押人對抵押權(quán)人發(fā)生侵權(quán)損害

B:

抵押人與他人發(fā)生違約糾紛

C:

答D:案：A

解析：有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：(一)債務(wù)履行期滿，抵

押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的;(二)抵押人死亡，或

者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行

到期債務(wù)的;(三)抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的;(四)抵押人違反有關(guān)規(guī)定，擅自處分

抵押房地產(chǎn)的;(五)抵押合同約定的其他情況。

26、【單選題】下列關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保公司的說法正確的是

一個省只設(shè)立一個置業(yè)擔(dān)保公司

縣（區(qū)）原則上應(yīng)設(shè)立置業(yè)擔(dān)保公司

A:

置業(yè)擔(dān)保公司由金融行政主管部門主管

B:

設(shè)立置業(yè)擔(dān)保公司必須經(jīng)過審核批準(zhǔn)

C:

答D:案：D

解析：一個城市原則上只設(shè)一個擔(dān)保公司，以行政區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)個人為服務(wù)對象；縣(區(qū))一

般不設(shè)立擔(dān)保公司，個人住房貸款量大的縣(區(qū))可以設(shè)立擔(dān)保公司的分支機構(gòu)。

27、【單選題】申請經(jīng)濟適用住房的家庭必須同時符合的條件不包括

具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口

家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)

A:

家庭人口不少于5人

B:

無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)

C:

答D:案：C

解析：申請經(jīng)濟適用住房家庭的條件。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，申請經(jīng)濟適用住房的家庭必須同時

符合下列條件：(1)具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；(2)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家

庭收入標(biāo)準(zhǔn)；(3)無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。

28、【單選題】住房公積金的存、貸利率的批準(zhǔn)機關(guān)是

中國人民銀行

財政主管部門

A:

建設(shè)行政主管部門

B:

國務(wù)院

C:

答D:案：D

解析：住房公積全的存、貸利率由中國人民銀行提出，經(jīng)征求國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的

意見后，報國務(wù)院批準(zhǔn)。

29、【單選題】下列不屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》中規(guī)定的房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的是

促成房地產(chǎn)投資開發(fā)

向委托人提供房地產(chǎn)居間服務(wù)

A:

促成房地產(chǎn)交易并收取傭金

B:

向委托人提供房地產(chǎn)代理服務(wù)

C:

答D:案：A

解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人

提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為。P160

30、【單選題】下列不屬于我國房地產(chǎn)稅的是

土地增值稅

企業(yè)所得稅

A:

B:

房地產(chǎn)印花稅

耕地占用稅

C:

答D:案：B

解析：我國房地產(chǎn)稅包括：（1）城鎮(zhèn)土地使用稅；（2）耕地占用稅；（3）土地増值

稅；（4）房產(chǎn)稅；（5）契稅；（6）房地產(chǎn)印花稅；（7）銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅；（8）房

地產(chǎn)所得稅。

31、【多選題】下列關(guān)于房地產(chǎn)法律體系的表述中，正確的有

房地產(chǎn)法是行政、民事和經(jīng)濟法律規(guī)范的綜合體

房地產(chǎn)法律體系中既有全國性立法又有地方性立法

A:

習(xí)慣在解決房地產(chǎn)法律糾紛中起著不可或缺的作用

B:

房地產(chǎn)合同示范文本是房地產(chǎn)法的淵源

C:

司法解釋是房地產(chǎn)法的淵源

D:

答E:案：ABCE

32、【多選題】下列屬于招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)范圍的有

沒有競爭性要求的工業(yè)用地

商品住宅用地

A:

旅游業(yè)經(jīng)營用地

B:

娛樂業(yè)經(jīng)貨相地

C:

同一宗地和兩個以上意向用地者

D:

答E:案：BCDE

解析：招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)范圍：（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅

等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；（2）其他土地供地計劃公布后同一宗地

有兩個或者兩個以上意向用地者的；（3）劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決

定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；

（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)

當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（5）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有

土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招

標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情

形。P104

33、【多選題】建設(shè)工程施工合同應(yīng)當(dāng)被確認為無效的情形有

承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)的

沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的

A:

承包人超越建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級的

B:

C:

建設(shè)工程中標(biāo)無效的

承包人表示不履行合同主要義務(wù)的

D:

答E:案：ABCD

解析：法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章中調(diào)整施工合同的強制性規(guī)范非常多，如果違反這些規(guī)

范都以違反法律強制性規(guī)定為由而認定合同無效，不符合《合同法》的立法本意，不利

于維護合同的穩(wěn)定性，也破壞了建筑市場的正常秩序。正是基于此，最高人民法院《施工

合同解釋》明確了合同無效的范圍：(1)承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等

級的；(2)沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；(3)建設(shè)工程必須進

行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無效的；(4)非法轉(zhuǎn)包,違法分包的。P128

34、【多選題】判斷商品房預(yù)售是否合法合規(guī)的證書有

國有土地使用權(quán)證

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

A:

建設(shè)工程開工許可證

B:

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

C:

預(yù)售許可證

D:

答E:案：ABCDE

解析：在實踐中，一般根據(jù)“五證”來判斷預(yù)售是否合法合規(guī)。“五證”即：（1）國有

土地使用權(quán)證；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（4）建設(shè)工程

開工許可證;（5）預(yù)售許可證。P143

35、【多選題】下列可以免納房產(chǎn)稅的房產(chǎn)有

國有企業(yè)自用的房產(chǎn)

宗教寺廟的自用房產(chǎn)

A:

個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)

B:

人民團體自用的房產(chǎn)

C:

軍隊自用的房產(chǎn)

D:

答E:案：BCDE

解析：下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：（1）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；（2）由國家

財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房

產(chǎn)；（4）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；（5）經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。但是，以上免

稅單位或個人出租的房產(chǎn)以及非本身業(yè)務(wù)用的生產(chǎn)、營業(yè)用房產(chǎn)不屬于免稅范圍，應(yīng)征收

房產(chǎn)稅。P242

36、【問答題】簡述建設(shè)用地使用權(quán)消滅后地上建筑物的處理。

答案：（1）有期限的建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)時，該土

地上的房屋及其不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；（2分）沒有約定或者約定不明確

的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。（1分）（2）國家因公共利益需要提前收回建設(shè)

用地使用權(quán)的，（1分）應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》關(guān)于征收的規(guī)定，對該土地上的房屋及其他

不動產(chǎn)給予補償。（2分）

37、【問答題】簡述房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則與要求。

答案：（1）必須符合城市規(guī)劃要求和國家投資計劃要求。（2分）（2）必須符合經(jīng)濟

效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的要求。（2分）（3）必須實現(xiàn)全面規(guī)劃、合理布

局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。（2分）

38、【問答題】簡述作為國有土地上房屋征收前提條件的公共利益的范圍。

答案：（1）國防和外交的需要。（1分）（2）由政府組織實施的能源、交通、水利等

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要。（1分）（3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體

育、環(huán)境和資源保護等公共事業(yè)的需要。（1分）（4）由政府組織實施的保障性安居工

程建設(shè)的需要。（1分）（5）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、

基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改造的需要。（1分）（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他

公共利益的需要。（1分）

39、【問答題】簡述商品房包銷的基本流程。

答案：（1）開發(fā)商授權(quán)包銷人全權(quán)銷售一定范圍的商品房。（1分）（2）雙方確定商

品房包銷基價。（1分）（3）不論商品房是否能夠售出，包銷商必須定期向開發(fā)商支付

確定數(shù)額的商品房價款。（1分）（4）商品房銷售后，超過包銷基價部分為包銷商的經(jīng)

營收入。（1分）（5）如果低于基價售出，其不足基價部分由包銷商向開發(fā)商補償。

（1分）（6）包銷期限屆滿，由包銷人按照包銷基價購入全部未售出的商品房。（1

分）

40、【問答題】試述業(yè)主大會決定有效通過的條件。

答案：（1）業(yè)主大會作出以下決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)

主并且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意：（2分）一是籌集和使用專項維修資金；（1

分）二是改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。（1分）（2）業(yè)主大會作出以下決定，應(yīng)當(dāng)

經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主并且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：（1分）一

是制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則：（1分）二是制定和修改管理規(guī)約；（1分）三是

選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員：（1分）四是選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（1

分）五是有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。（1分）

41、【問答題】2016年6月8日，恒興公司與趙曉陽簽訂《商品房認購書》。約定恒興公司

將其開發(fā)建設(shè)的立新小區(qū)A棟1層4號房出售給趙曉陽，房價款75萬元，趙曉陽在簽訂《認

購書》時交付定金2萬元，其余購房款于2016年6月10日一次性付清，恒興公司應(yīng)于2016

年7月25日以前與趙曉陽換簽正式《商品房買賣合同》，并于2017年5月31日以前交付該

房屋．《認購書》簽訂以后，趙曉陽于2016年6月11日向恒興公司交付了全部購房款，恒

興公司開具了正式收款收據(jù)。但恒興公司沒有按《認購書》的約定與趙曉陽換簽《商品房買

賣合同》，亦未交付該房屋。趙曉陽要求恒興公司履行《認購書》的約定，與其簽訂《商品

房買賣合同》，未果，于是起訴至人民法院經(jīng)查，恒興公司開發(fā)建設(shè)的立新小區(qū)5-16層已取

得商品房預(yù)售許可證，但1~4層至今未取得商品房預(yù)售許可證。問題：（1）本案《認購

書》能否被認定為商品房買賣合同？為什么？（4分）（2）我國商品房預(yù)售需要具備哪些

條件？（4分）（3）本案《認購書》是否有效？為什么？（3分）

答案：（1）本案《認購書》應(yīng)認定為商品房買賣合同。（1分）根據(jù)最高人民法院《關(guān)于

市理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房的認購、訂購、

預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房餡售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買變合同的主要內(nèi)容，并

且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。（2分）趙曉

陽與恒興公司所簽訂的《商品房認購15》已經(jīng)就商品房交易的基本內(nèi)容作了具體明確的約

定，符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的內(nèi)容，雙方約定的房款也已全部付清。

因此，本案《認