萬科·17英里圍合式圈層營銷及住宅標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計-普通公寓精裝修

PAGE46萬科·17英里圍合式圈層營銷

題記

長期以來，萬科給市場的印象是：善于做城郊大盤，是國內(nèi)中端產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)者。萬科的悸動與叛逆，始于17英里。無疑，涉足17英里這種豪宅項目，對萬科來是說既是一次勇敢的探索，更似一次冒險：它將全面檢驗萬科在擅長操作的常規(guī)產(chǎn)品體系之外，對高端產(chǎn)品的把握能力和營銷推廣能力。

尚美佳與萬科在17英里項目上兩度攜手，并為17英里量身制定了“圍合式圈層營銷”，在營銷模式上進(jìn)行了有益的探索，取得了重大突破：17英里一期銷售打破了萬科歷史上的5項記錄；二期公寓開盤當(dāng)天均價超過18000元/平米，創(chuàng)下萬科迄今為止公寓單價最高紀(jì)錄。萬科，從此改變了只擅長做中檔樓盤的市場印象，確立了萬科在豪宅市場上的領(lǐng)跑地位。

對萬科來說，17英里是一個高度，也是一個起點；對于尚美佳來說，17英里的策劃推廣是一次創(chuàng)造性的探索，也是一個精神激勵；對于房地產(chǎn)營銷來說，17英里的“圍合式圈層營銷”已成為“圈層營銷”的一個非常有代表性的成功案例。

地產(chǎn)圈層營銷的發(fā)現(xiàn)

隨著中國房地產(chǎn)市場競爭的白熱化，房地產(chǎn)營銷在經(jīng)歷了地段、概念、產(chǎn)品、服務(wù)的“四季更迭”以后，很快進(jìn)入了營銷的“第五季”，即公司品牌＋資源整合＋差異化的營銷方式將成為房地產(chǎn)銷售的利器。

通過對項目資源的深度挖掘，我們發(fā)現(xiàn)了天津“汐岸國際”的觀點營銷；通過對項目的直觀價值的探究，我們發(fā)現(xiàn)了南京“山河水”的感官營銷；通過對地產(chǎn)概念傳播途徑的分析中，我們發(fā)現(xiàn)了文本營銷；而圈層營銷則是伴隨著對客戶階層文化的深入把握而誕生的。

“物以類聚，人以群分”。房地產(chǎn)營銷的針對性十分強(qiáng)，同一個樓盤可以有二、三十種營銷模式，采取哪一種模式，和產(chǎn)品定位、企業(yè)文化、甚至是開發(fā)商的自身定位都有密切關(guān)聯(lián)，而營銷模式的選取，其根本則在于客戶圈層的確立：它必須讓特定的消費群體走到一起來，這部分群體在消費意識、經(jīng)濟(jì)條件、文化審美、生活習(xí)慣和品位等方面有諸多相通之處，對他們來說，通過特定的“圈層”，擴(kuò)大了交際，謀求更多合作發(fā)展的機(jī)會，維護(hù)共同的利益，從而形成了一個特殊的圈層。對特定圈層人群的特性進(jìn)行全方位剖析，以匹合其消費行為和習(xí)慣的營銷模式促成交易，房地產(chǎn)的“圈層營銷”于此誕生。

“圈層營銷”廣泛應(yīng)用于各類商業(yè)行為中，現(xiàn)在，更成為房地產(chǎn)營銷的殺手锏之一。從兩年前開始，上海就成了“圈層營銷”的主戰(zhàn)場。與北京買家關(guān)注樓盤概念有所不同，大約有60%的上海買家首先會留意開發(fā)商的實力，關(guān)注品牌服務(wù)，以期獲得更多的附加值。因此上海的開發(fā)商，也將營銷的重心牢牢地鎖定在銷售過程及售后對目標(biāo)客戶的服務(wù)上，并通過客戶的口碑相傳引發(fā)“圈層營銷”的良好效應(yīng)。在深圳，萬科尤以擅長維護(hù)圈層客戶的關(guān)系而聞名。這種圈層行為能讓合同簽訂成為新的銷售的開始，而不是結(jié)束。

目前很多開發(fā)商、代理商都開始在房地產(chǎn)行業(yè)采用會員模式，即建立業(yè)主或客戶檔案，提供優(yōu)惠服務(wù)等，這實際上是一種服務(wù)理念的延伸，也是“圈層營銷”的進(jìn)一步深化。合生創(chuàng)展和珠江地產(chǎn)共同發(fā)起成立的“合生珠江會”、華潤置地的“置地會”、萬科的“萬客會”都屬于這一模式。

萬科·17英里圈層營銷的物理基因

萬科·17英里為什么要采用“圍合式圈層營銷”？這要從萬科·17英里自身的特點和其目標(biāo)客戶的特性說起。

地球上存在兩個17英里

17英里的名字來源于美國。

美國加州蒙特利半島著名的海景勝地17MileDrive有著令人屏息、難以置信的美景，鵝卵石沙灘上風(fēng)格各異的百萬富翁豪宅，俯視著絕美的海景。

萬科深圳溪涌項目地塊面積為67571.1平方米，屬于海邊坡地類型，三面環(huán)海，背靠青山，高差約50米。地塊形狀呈面向西南方向的內(nèi)弧形狀，由此在西向和南向形成兩個犄角狀半島，伸入溪涌灣和大鵬灣，直接接觸海面處多為礁石。大海、高山、海洋、礁石等稀缺元素構(gòu)成清晰的海島風(fēng)景，優(yōu)越不言自明。

17英里！通過對項目地塊的實地考察，感覺沒有比17英里更匹配的名字。17英里，是一個生活夢想與高度，在這里萬科人創(chuàng)造著最美的稀缺海景和最具精神價值的海島生活。

17英里之于深圳，不全然是大海所賜，從后來萬科·17英里簡約現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，到這里所倡導(dǎo)的海岸生活，海的韻律人的思想，無不與大洋彼岸的17MileDrive異曲同工。17英里，已經(jīng)不是地名，它所代表的是一種富豪階層的生活，而這種生活同時存在地球的兩個地方。

產(chǎn)品概念尋找：CLUBHOUSE與VISTACLUB

在萬科·17英里一、二期的營銷推廣過程中，尚美佳都花費大量精力對產(chǎn)品功能進(jìn)行了尋找與提煉。

對于一期別墅，我們產(chǎn)生了一個疑問：萬科·17英里是用來住的嗎？亞洲先鋒設(shè)計師張智強(qiáng)先生如是說：HOUSE與CLUB越來越模糊，CLUB變成了HOUSE，HOUSE變成了CLUB，這里的房子離市區(qū)有一定的距離，景觀好，戶型大，可以用來度假、開會、接待客戶，也可以開PARTY。既然HOUSE和CLUB之間糾纏不清，就隨著主人的興致自由發(fā)揮好了，你中有我，我中有你，合在一起就是CLUBHOUSE。

17英里二期公寓產(chǎn)品定位為VISTACLUB。VISTA是一種起源于西班牙，流行于美國加利福尼亞上流社會的一種休閑度假屋。美國加利福尼亞州的馬里布（Malibu）海灘，一向是Hollywood名流的集中地。當(dāng)?shù)厝朔Q這種在海邊用來度假的房子為VISTA，而VISTA有VISION和VIEW之意。VISTACLUB，延續(xù)著一期的CLUB概念，對生活形態(tài)描述也有極大幫助。在2005年5月17日的提案中，尚美佳提供了關(guān)于VISTACLUB的很多驗證材料與分析材料，進(jìn)一步證實這個概念的可行性。萬科·17英里二期產(chǎn)品概念塵埃落定。

目標(biāo)客戶圈定：以17英里為半徑的圈子里都是些什么樣的人

無論CLUBHOUSE還是VISTACLUB，都代表著建筑功能的延伸——房子除了滿足居住功能外，還可以是以類似CLUB的形態(tài)存在：接待、商務(wù)辦公、作為個人收藏室或者是展示廳等，也可以是度假休閑的空間載體。CLUBHOUSE和VISTACLUB產(chǎn)生的是一種以聚會和交流為核心，同時又十分強(qiáng)調(diào)私密性和專屬性的居所形態(tài)。PARTYLIFT，是萬科·17英里提倡的生活方式。PARTY代表著一種生活方式的體現(xiàn)，17英里希望凝造一種“名流聚會、精英匯集”的商務(wù)名利沙龍。在這里，客戶可以認(rèn)識更多自己的“同類”，他們志趣相投，因此商機(jī)無限。購買17英里的CLUBHOUSE，是購買一種身份、購買一種機(jī)會。

由萬科·17英里的產(chǎn)品定位及其所倡導(dǎo)的生活方式可以看出，它的消費群只能到中國的頂尖富豪階層去尋找。因此，必須首先解決一個十分現(xiàn)實的問題：以17英里為半徑的圈子里都有些什么樣的人？

在對目標(biāo)客戶的透視中，尚美佳總結(jié)出“中國富豪進(jìn)化論”，至今仍為人所樂道。中國富豪進(jìn)化分成三個階段，第一個階段是黑色誘惑期，是以財富確定身份，其核心價值是權(quán)利與財富占有欲，出類富豪擺闊攀比，名貴奢華享受。不少企業(yè)家出身貧微，從小對物質(zhì)缺乏的體驗使其在富有后開始進(jìn)行補(bǔ)償性占有，這是窮奢極欲和缺乏“修養(yǎng)”的特征在一些企業(yè)家身上共存的原因。

第二階段是紅色誘惑期，以名譽來確定身份，追求名利、名譽與身份地位，熱衷于成為人大代表、政協(xié)委員、EMBA、名譽博士、協(xié)會會長等等。隨著財富迅速積累。富豪們的生活開始變得驕奢淫逸。西方人認(rèn)為中國有富人沒有貴族、有“暴發(fā)戶”沒有資本家不無道理。

在歐洲，三代才培養(yǎng)一個貴族，中國的新富們雖然積累起巨額財富，但缺少成為貴族的環(huán)境和鍛煉。以品位來確定身份在中國已經(jīng)開始，這也上富豪的第三階段：藍(lán)色誘惑期，他們需要身心解放，需要對天空與大海的占有，經(jīng)常參加游艇、高爾夫等高尚活動，出入高尚沙龍社區(qū)。藍(lán)色誘惑已脫離黑色誘惑、紅色誘惑時期的種種詬病，成為新時期財富群體的特征。經(jīng)過了驕奢淫逸的風(fēng)氣之后，現(xiàn)在要返樸歸真，從大俗返回大雅。

藍(lán)色一直用以象征貴族的氣質(zhì)與品格，萬科·17英里是海洋住宅的正宗血脈延續(xù)。這樣，以17英里為半徑的圈子里將是第三階段藍(lán)色誘惑期的貴族或準(zhǔn)貴族。在中國社會結(jié)構(gòu)中，他們高居金字塔之巔，是財富與精神的“雙冠王”；在社會上，他們被稱為老板，可能是公司董事長、總裁、企業(yè)高管，另外還有藝術(shù)家。他們喜歡被追捧，喜歡排場，又喜歡神秘，不被打擾；他們不斷的尋求對自己的社會身份屬性或階層的維護(hù)、鞏固和提高。有人形容他們的社交：“一張大屏幕再加上一場30分鐘的小型記者招待會，恰倒好處地滿足了他們的心理，也適當(dāng)照顧了他們的情緒。”而萬科·17英里，將成為頂尖人物的聚居之所。

17英里，尋找的就是這樣一批人。

圍合式圈層營銷的制定

萬科·17英里定位為TOP圈層的第一居所和社交場，其營銷方式絕不能按照一般的“圈層營銷”來進(jìn)行，而是要對TOP圈層進(jìn)行信息的量化分析，利用數(shù)據(jù)對其進(jìn)行有效地分類，針對其特征來制定溝通策略和內(nèi)容，增強(qiáng)溝通的有效性，從而大大地提高銷售成功率，降低營銷成本，并大幅提升客戶滿意度。為此，尚美佳在熟諳當(dāng)前市場上“圈層營銷”實戰(zhàn)的基礎(chǔ)上，為萬科·17英里量身定制了“圍合式圈層營銷”，它的確切含義是：在對目標(biāo)客戶進(jìn)行圍合細(xì)分、洞悉其消費習(xí)慣的基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)的銷售策略以達(dá)成交易的營銷模式。

被圍合在以17英里為半徑的圈子里的“TOP族”，其階層屬性及消費行為已經(jīng)在上文做過詳細(xì)分析。接下來的任務(wù)是，如何以最適合的方式把萬科·17英里的產(chǎn)品優(yōu)勢展示個他們，即如何把“圍合式圈層營銷”付諸實施。

萬科·17英里是神秘的，這就意味著我們不必多說，但可以聰明地說；我們不必對每個人說，只對目標(biāo)客戶說。在此思路下，萬科·17英里的營銷推廣是低調(diào)的，是圈子里的，而其選擇的形式已經(jīng)跳出常規(guī)房地產(chǎn)營銷的囿隅，客戶積累、登記、預(yù)約、認(rèn)籌、媒體選擇、活動形式、銷售方式，每一個環(huán)節(jié)都與眾不同但居功至偉。

制造距離——17英里一期圈層營銷

圈層語系，距離制造

對于萬科·17英里一期主題概念的錘煉，尚美佳前前后后經(jīng)過了6次提案。第六次正式提案時間是當(dāng)天下午3點鐘，兩點鐘，王德源在會議室對方案進(jìn)行最后一次審查，后還感覺還是缺點什么。會議室里非常寂靜。突然間，王德源說：“我們還是從‘復(fù)雜事物，簡單把握’的原則，再想想！”王德源一遍扁地地念著：“17英里，17英里……”，“距離，就是距離?！蓖醯略疵摽诙觯斑@房子不是有錢就可以買的，17英里的業(yè)主不僅在物質(zhì)享受上和其它項目的業(yè)主有距離，而精神層面上更要高出很多，這也是距離??！”大家恍如從夢中醒來過來，然后迅速打開手提，在我們的整體方案中插入一個頁面，上面只有一句話“我能與這個世界保持的距離”。“我能與這個世界保持的距離”這句日后被奉為經(jīng)典的廣告語，千呼萬喚，瓜熟蒂落。

距離是一個中性詞，是一個非?，F(xiàn)代又新鮮的詞匯、一個極其能引起共鳴的詞匯。距離于生活中處處存在，距離既有物理屬性，又屬于精神范疇。距離，在萬科·17英里一期不是時間或空間意義上的，它區(qū)別了身份、格調(diào)與品位。不遠(yuǎn)，也不太近，這大概正是心理上所能承受的最佳尺度?！拔夷芘c這個世界保持的距離”打動了萬科，也打動了目標(biāo)客戶。由此萬科·17英里一期有了鮮明的話語體系——屬于一個項目和一個圈子的話語體系。

距離的制造過程視覺Party——》癮居——》Hi-House——》占據(jù)太平洋的一角——》水立方——》藍(lán)色幾何——》世襲·大自在——》藍(lán)血貴族——》感官自治——》純藍(lán)血統(tǒng)——》我能與這個世界保持的距離圈層營銷，距離實現(xiàn)1、圈層的媒體策略

在市場產(chǎn)品同質(zhì)化日益嚴(yán)重、信息量鋪天蓋地的今天，別人高聲叫賣、玩轉(zhuǎn)概念，我們只有保持低調(diào)，提出自己一貫遵循的觀念。在市場制造出足夠的神秘感后，才能脫穎而出。在媒體策略上，我們研究了目標(biāo)客戶的接受信息的途徑和方式，以專業(yè)刊物和興趣性刊物為主，降低大眾媒體的投放，區(qū)域媒體與全國性媒體相結(jié)合，最大限度地增強(qiáng)信息的實效傳達(dá)，并實現(xiàn)銷售和品牌的雙贏。萬科·17英里一期不多說，但聰明地說，有效使用了廣告牌、專業(yè)紙媒、企業(yè)內(nèi)刊、報媒專欄、客戶通訊、網(wǎng)絡(luò)等媒體通路。

2、圈層的氛圍力量

萬科向來注重情景營銷。四季花城、東海岸堪稱典范，而萬科·17英里一期需要自己的情景營銷模式，這種氛圍需要有距離感、優(yōu)越感。這里的展示也超出普通意義的現(xiàn)場開放，這不是對大眾的開放，而是對小眾的開放。同時，萬科·17英里一期的目標(biāo)客戶是一個圈子里的人，一個財富名流、貴胄精英的圈子，面向大眾傳播不但浪費資源，也降低了項目的檔次，當(dāng)然不是上策。萬科·17英里一期不是要對所有人說，只對目標(biāo)客戶說，通過有效的圈子進(jìn)行有效的滲透。

情景營銷之于萬科·17英里一期，我們稱之為氛圍營銷，是“圍合式圈層營銷”的重要組成部分。通過現(xiàn)場命名、危機(jī)公關(guān)、巡展、信托基金、《經(jīng)濟(jì)觀察報》中國創(chuàng)新營銷百人會、春交會/地博會亮相、預(yù)約、暗標(biāo)、媒體活動、協(xié)會活動、論壇活動12大氛圍營銷方式，不但建立了萬科·17英里一期在別墅市場中的領(lǐng)袖地位，更積累了大量的目標(biāo)客戶。

3、圈層的視覺利用

如果營銷是一個人的思想，那廣告就是他的表情。在萬科·17英里一期的廣告創(chuàng)作中，需要展現(xiàn)并延伸主題與營銷思路，更要在視覺元素和視覺載體的選擇上貼近富豪、貴族們的審美趨向。通過標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、主形象、客戶通訊、樓書、生活手冊、禮品、平面廣告、現(xiàn)場包裝9大視覺傳播體系的綜合運用，把萬科·17英里一期的產(chǎn)品信息、項目氣質(zhì)、生活理念有效傳達(dá)到目標(biāo)客戶那里。

一期圍合式圈層營銷的勝利

所謂地產(chǎn)營銷，其重心在營，其目的在銷。因此，銷售成績是評判營銷方法成功與否的最直接也是最便利的標(biāo)準(zhǔn)。萬科·17英里一期銷售火暴以“打破萬科歷史上的5項記錄”的輝煌戰(zhàn)績，成為“圍合式圈層營銷”運用成功的最好注腳：

2004年8月28日，萬科·17英里一期解籌當(dāng)天成交2.3億，創(chuàng)下萬科迄今日成交金額最高記錄；

8月28日當(dāng)天未推售單位提價5個點，第二天再次提價5個點，此后又三次大幅度提價，從入市的19000元/平米到后來的27000元/平米，創(chuàng)下萬科提價速度最快記錄；

而27000元/平米的單價已創(chuàng)下萬科物業(yè)單價最高記錄；

萬科·17英里一期還創(chuàng)下了萬科物業(yè)單位總價最高記錄、利潤最高記錄。

萬科，從此改變了只擅長做中檔樓盤的市場印象，印證了萬科“建筑無限生活”的全能技藝，鞏固和提升了萬科作為“中國地產(chǎn)領(lǐng)跑者”的品牌地位。

超越距離——17英里二期圈層營銷

萬科叛逆之花二度綻放

萬科·17英里一期圍合式圈層營銷，在特定的圈子里取得了巨大的影響力；對于17英里二期，萬科和尚美佳有著相同的意見，即在延續(xù)一期圈層營銷的基礎(chǔ)上，適當(dāng)增加公關(guān)活動，增強(qiáng)項目的輻射力，在推廣節(jié)奏上，三個推廣階段但并沒有明顯的時間段區(qū)分。而在媒體策略上，以專業(yè)刊物和特色雜志為主，并配合樓書以客戶通訊進(jìn)行滲透式傳播，降低大眾媒體投放，最終達(dá)到了銷售和品牌知名度雙贏的結(jié)果。

開啟新奢華主義RE-LUXE

當(dāng)下，中國的豪宅要么豪在建筑的裝飾，要么是對稀缺資源的占有。而萬科·17英里最具價值的特征就是對稀缺海洋資源的絕對占有，而且建筑立于山體，與大海保持臨界距離，屬于稀缺中的極少數(shù)。

因為稀缺，所以奢侈。

稀缺，對于消費都而言是一種難度，即擁有的難度和占有的難度。占有稀缺的資源，既是對財富實力的考驗，更對是品味認(rèn)知的考驗，在物質(zhì)層面是經(jīng)濟(jì)能力的比拼，在精神層面而是品味和鑒賞力的角逐。17英里對山海資源的奢侈擁有，無疑會成為中國當(dāng)代貴族的頂禮膜拜的對象，而此種空間所能提供的生活方式即由奢侈品的內(nèi)涵在建筑上演澤而來，由此萬科·17英里二期居住文化RE-LUXE便走入了我們的視野。

“新奢華主義RE-LUXE”的意思是消費的升級，即人們樂意買下對自己有重要心理意義及情緒價值的東西，不光注重產(chǎn)品的使用功能，還可以用來證明消費者的個人情緒，如自信、舒服、自在、輕松、快樂、得意等。

從某個角度來說，“新奢華主義”是對生活品位提升的追求，是一種理念的奢華，而不僅是集約的奢華。提倡“新奢華主義”，將奢華視為生活的品質(zhì)提升，賦予生活最重要的價值。它是人們享受健康、自由放松、高舒適度生活和自在、溫暖的人際關(guān)系的一種心靈追求。

那么毫無疑問，占據(jù)太平洋一角的萬科·17英里二期，為新奢華主義生活在中國的演繹提供了充分必要條件。于是，一種全新的，屬于極少數(shù)人的生活方式，在南中國的大鵬灣畔誕生了。對于這樣生活形態(tài)，我們也不需要所有人都知道，目標(biāo)客戶群能夠心領(lǐng)神會即可。

低調(diào)傳播，圈層制勝

在房地產(chǎn)市場中，同質(zhì)化傳播具有普遍性。高大全的形象和鋪天蓋地的信息沒能夠使產(chǎn)品本身從眾多資訊中脫穎而出。萬科·17英里在營銷推廣的執(zhí)行上堅持“走低調(diào)傳播和圈層營銷念”，保持項目一貫的低調(diào)作風(fēng)，以持續(xù)的市場影響觸動目標(biāo)客戶群的敏感神經(jīng)。業(yè)內(nèi)對17英里營銷傳播的評價是“17英里的低調(diào)是一種更高明的張揚”。

在這種思想的指導(dǎo)下，17英里二期在一期圍合式圈層營銷成功運用的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了一系列的再探索與再創(chuàng)造，力爭實現(xiàn)營銷上的超越與突破。

1、視覺利器的圈層應(yīng)用

在確定二期推廣主題以及產(chǎn)品概念之后，剩下來的問題就是平面該如何表現(xiàn)了。

萬科·17英里二期最具表像的特征就是高層建筑，而且建筑是以一個個相互壘加起來的BOX組成的，最簡單的符號就是BOX。任何創(chuàng)意都是一個不斷嘗試的過程。既然17英里二期最有代表性的特征就是BOX，那我們何不用BOX來表現(xiàn)？思路有了之后，剩下來就是如何去演繹，設(shè)計師嘗試用二期頂層最具代表性的BOX，作為項目形象的主表達(dá)，當(dāng)截取效果圖之后，發(fā)現(xiàn)效果非常之好，一個簡單的建筑元素，在用于廣告畫面時，就像是一個昂首迎風(fēng)的男人，高貴、傲氣、自信的形象脫穎而出，提案的主形象被萬科一致通過。

作為視覺傳播利器之一，王德源堅決主張：“二期樓書一定要做，而且要比第一本樓書做得更好。”為應(yīng)急需，尚美佳首先為17英里二期制作了一本精致的概念小樓書。隨后，經(jīng)過對17英里在稀缺資源優(yōu)勢的充分探討，在理解新奢華主義的含義的基礎(chǔ)上，創(chuàng)作人員找到了創(chuàng)作方向：通過完美嫁接“稀缺資源，頂極奢侈品”這一概念，貫穿整個樓書文本；在樓書形式上，決定以雜志的方式來做，在增加趣味性的同時，將項目的特點融合到雜志式的語言方式上來，使得目標(biāo)客戶群的閱讀感受更直觀更豐滿，而且充滿趣味性。

此外，17英里二期也通過客戶通訊、航空雜志、現(xiàn)場包裝、雜志夾報等視覺渠道，向目標(biāo)客戶傳達(dá)項目信息，各有效果。

2、活動營銷的圈層應(yīng)用

為了向未來的主人傳達(dá)項目信息，17英里二期分別舉行了針對其文化修養(yǎng)、知識興趣、生活方式的特點的營銷活動。農(nóng)行羅湖支行VIP客戶“繽紛海岸嘉年華”、攜手“產(chǎn)業(yè)哲學(xué)研討會”、“TOUCHTHEOCEANPARTY”雷克薩斯車主17英里繽紛海岸Party、陸虎\富豪\捷豹車主璀璨海岸Party、民營企業(yè)家歡聚17英里、RE-LUXE新奢華主義總裁慈善派對、中國銀行信用卡VIP貴賓17英里海岸PARTY、匯豐銀行VIP客戶17英里繽紛海灘PARTY、大型濱海文化紀(jì)實片——《濱海深圳》開機(jī)儀式暨深圳建筑設(shè)計競賽新聞發(fā)布會、“中汽南方VIP車主·萬科17英里客戶璀璨海岸Party”等，依次順利舉行。

2005年8月13日，萬科·17英里私家海灘。由現(xiàn)代傳播主辦，萬科·17英里協(xié)辦的“新奢華主義總裁慈善派對邀請了萬科集團(tuán)王石、金地集團(tuán)凌克、卓越李曉平、百仕達(dá)羅雷、富通陳治海、鴻榮源周旭、世聯(lián)陳勁松、現(xiàn)代傳播邵忠、本色陳翰星以及時尚界領(lǐng)袖等100余人同時參加。此次活動倡導(dǎo)以Relax的態(tài)度對待luxurious的生活，即以輕松的態(tài)度享受奢華，借助私家海灘、馬爹利、總裁級地產(chǎn)、時尚精英這些元素，巧妙地傳達(dá)了17英里二期的氣質(zhì)——尊貴典雅，為上流社會所專屬。聚集了如此之多地產(chǎn)CEO和時尚界人士的私人PARTY，在深圳實屬少見，同時此次派對更是首次在深圳主辦的專題慈善活動。

3、媒體平臺的圈層應(yīng)用

萬科·17英里二期要提升品牌形象，除了一期別墅的市場影響力之外，還要借助外力。借助外力選擇平臺很關(guān)鍵。

對于17英里二期目標(biāo)客戶而言，對海邊建筑的認(rèn)識僅僅局限于稀缺資源和景觀價值是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而海邊建筑最大的價值主要還是體現(xiàn)的尊貴的居住身份以及獨特的居住文化上。因此，萬科提出了在深圳商報開辟一個萬科·17英里二期特約專欄。對世界著名的海邊建筑進(jìn)行一次集中巡禮，使萬科·17英里二期的居住文化一開始就與世界著名海邊建筑產(chǎn)生呼應(yīng)效果。經(jīng)過一段時間的資料收集和整理，我們在全球范圍內(nèi)選擇了17棟最具影響力的建筑進(jìn)行剖析。《占據(jù)太平洋一角——世界著名海建筑巡禮》專欄從2005年7月21日開始，每周四發(fā)布一期，這一方式在后期的品牌積累和銷售中發(fā)揮著相當(dāng)?shù)淖饔谩?/p>

鑒于網(wǎng)絡(luò)營銷在萬科·17英里的營銷傳播過程中一直占有相當(dāng)重用的作用，萬科·17英里二期網(wǎng)站有一個重大調(diào)整就是將一期部分內(nèi)容與二期內(nèi)容合并，從而使得萬科·17英里項目門戶網(wǎng)站更為完整。網(wǎng)站如期于2005年8月中旬上傳至互聯(lián)網(wǎng)。此外更借助《萬客會》這個很好的載體，對二期VISTACLUB進(jìn)行解析，以資傳遞信息，提升形象。

二期圍合式圈層營銷的勝利

營銷推廣最難解決的問題無疑是如何找到目標(biāo)客戶群，繼而才是如何去對他們說?！拔夷芘c這個世界保持的距離”這一2004年房地產(chǎn)市場最鮮活的推廣口號，讓17英里這個離深圳市區(qū)有較遠(yuǎn)距離的項目，既叫好又叫座。而這一推廣概念放到2005年仍有極強(qiáng)的效力，在萬科·17英里二期更增加了VISTACLUB的產(chǎn)品概念和“開啟新奢華主義RE-LUXE”居住文化，實現(xiàn)了繼17英里一期成功銷售之后的又一佳績：截止到2005年10月1日，萬科·17英里二期公寓324個可售單位累計登計客戶逾2000人；2005年10月1日開盤當(dāng)天，達(dá)到現(xiàn)場客戶約1000人；首批120個單位和加推56個單位實現(xiàn)成功認(rèn)購；開盤當(dāng)天公寓均價超過18000元/平方米，創(chuàng)下萬科迄今為止公寓單價最高紀(jì)錄。

尾

聲

就房地產(chǎn)項目的推廣來說，由于地理人文因素、地理位置因素、買方和開發(fā)商之間繁瑣的流程等因素，使得消費過程中涉及的問題越來越多，日益復(fù)雜。買家，特別是二次以上置業(yè)買家的購房知識變得異常豐富，需求復(fù)雜且變化多端，萬科曾把17英里稱之為“獻(xiàn)給與世界保持距離的人的產(chǎn)品”。越了解客戶，就越發(fā)現(xiàn)他們很難統(tǒng)一。當(dāng)然，有一些描述仍然是可以歸納出來的，它們建立于目標(biāo)客群活動的某幾個小圈子或者數(shù)十個小圈子，例如私企老板圈子、演藝娛樂圈子、藝術(shù)家圈子等等；這些基于復(fù)雜背后的簡單標(biāo)識，為萬科·17英里的圈層營銷提供了依據(jù)和基礎(chǔ)。

任何一次營銷推廣，都是一場有預(yù)謀的活動，17英里的圍合式圈層營銷亦不例外。尚美佳是一家擅長營銷策劃的公司。萬科·17英里的營銷策劃，放在全國范圍內(nèi)都是有借鑒意義的，首先是體現(xiàn)在對項目的準(zhǔn)確理解對目標(biāo)客戶群的精準(zhǔn)把握上，以及在此基礎(chǔ)上的創(chuàng)意表現(xiàn)，即選用有效且直接的傳播方式和渠道，將目標(biāo)客戶想說但沒說出來的話傳到客戶的心坎上。

萬科·17英里“圍合式圈層營銷”可能是房地產(chǎn)“圈層營銷”運用得最為成功的一次，也成為尚美佳機(jī)構(gòu)營銷策劃歷程中一個極具代表性的案例。目錄TOC\o"2-3"\h\z\t"標(biāo)題1,1,我的標(biāo)題1,1,附錄,1,我的標(biāo)題2,1"1編制目的 22編制依據(jù) 23適用范圍 34主要內(nèi)容 35圖例 36總說 31編制目的在滿足集團(tuán)精細(xì)化設(shè)計要求前提下，本著經(jīng)濟(jì)性與合理性相結(jié)合的原則，參考國家規(guī)范和相關(guān)調(diào)研結(jié)果，編制住宅水、暖、電預(yù)留點位設(shè)計要點及細(xì)則，各項目毛坯、精裝修住宅參照本細(xì)則。本細(xì)則僅供集團(tuán)內(nèi)部參考。編制目的在于針對住宅水、暖、電預(yù)留點位進(jìn)行設(shè)計控制與設(shè)計洽商。如設(shè)計院有不同意見，或超過本細(xì)則規(guī)定的，應(yīng)與甲方協(xié)商確定并上報。設(shè)計院在滿足基本功能基礎(chǔ)上做出的經(jīng)濟(jì)優(yōu)化調(diào)整，不受本細(xì)則限定。本細(xì)則并不替代設(shè)計，設(shè)計同時應(yīng)遵循有關(guān)國家規(guī)范和相關(guān)規(guī)定。異地項目可參照本細(xì)則。2編制依據(jù)2.1《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50001-2001。2.2《電氣技術(shù)用文件的編制第一部分一般要求》GB/T69881-1997。2.3《電氣工程CAD制圖規(guī)則》GB/T18135-2000。2.4國家建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計圖集00DX001《建筑電氣工程設(shè)計常用圖形和文字符號》。2.5《民用建筑工程電氣施工圖設(shè)計深度圖樣》04DX003。2.6建設(shè)部頒發(fā)的《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》（2003年版）。2.7《衛(wèi)生設(shè)備安裝》99S304。3適用范圍3.1本圖集提供的圖紙內(nèi)容、表示深度和繪制方法適用于天津住宅建筑工程設(shè)計建筑電氣專業(yè)施工圖的編制。3.2本圖集中所選擇工程實例只對深度進(jìn)行表達(dá)，其設(shè)計方方案和設(shè)計參數(shù)，不應(yīng)作為其他工程的設(shè)計依據(jù)。4主要內(nèi)容4.1為了統(tǒng)一建筑電氣專業(yè)制圖規(guī)則，保證制圖質(zhì)量，依據(jù)制圖質(zhì)量，依據(jù)現(xiàn)有的國家制圖標(biāo)準(zhǔn)和圖例，對電器專業(yè)的圖面表示如圖幅、圖線、文字、比例、符號、標(biāo)準(zhǔn)等做了繪制說明。4.2本圖集選用北京首馳昱達(dá)地產(chǎn)平樂園住宅戶型作為一個完整的工程實例。5圖例6總說1戶內(nèi)強(qiáng)電弱電箱、地采暖、分集水器等系統(tǒng)的設(shè)置：（須滿足國家現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范要求）詳見《民用建筑工程電氣施工圖設(shè)計深度圖樣》04DX003，《衛(wèi)生設(shè)備安裝》99S304。1.1配電箱位置：通常設(shè)置在門廳、走道、入戶門鎖一側(cè)墻上（非主視面）并結(jié)合弱電（智能化）接線箱統(tǒng)一設(shè)計，綜合布置，暗裝配電箱底距地1.6-1.8米，避免與對講機(jī)、開關(guān)及門鈴?fù)瑫r發(fā)生矛盾。酒店公寓如因平面布置緊湊可暗設(shè)在入戶門一側(cè)柜內(nèi)墻體中，箱底距地同上。（見附圖1）1.2弱電箱（智能化含TV、TD、TP……）暗裝，箱底距地0.5米，定位同上。1.3戶內(nèi)可視對講機(jī)暗裝箱底距地1.4米，設(shè)置在門廳側(cè)墻上，對講機(jī)側(cè)邊距門邊大于0.1米，定位結(jié)合以上兩項，門鈴宜采用遙控門鈴。（見附圖1）1.4根據(jù)公共管道間的位置，地采暖分集水器，根據(jù)戶內(nèi)平面布局，在不妨礙以上3項情況下，可設(shè)定在門廳或設(shè)定在不妨礙櫥柜開啟廚房凹墻內(nèi)，尺寸及位置必須統(tǒng)一。（見附圖1）附圖12戶內(nèi)各功能間具體布局其電力、照明及弱電予留點位參照：2.1門廳及走道：2.1.1照明系統(tǒng)：門廳開關(guān)面板邊設(shè)在距入戶門鎖洞口墻邊最小距離0.15米，走道開關(guān)設(shè)在走道中一側(cè)墻面，面板底距地1.4米，根據(jù)照度要求，在樓板中予留燈具暗裝接線盒。（一般門廳取中設(shè)一盞燈，走道等距設(shè)一至兩盞燈。）（見附圖2）2.1.2電力插座：遇狹長走道。（長度大于3米，考慮使用方便，在走道一側(cè)墻面設(shè)單相五空10A插座1個，插座底距地0.3米。（見附圖2） 附圖22.2客廳：2.2.1照明系統(tǒng)：開關(guān)面板設(shè)在入廳口一側(cè)墻面上（適當(dāng)位置），面板底距地1.4米，可選三聯(lián)單控：第一為客廳主燈：在廳中樓板中予留接線盒，如有中央集中空調(diào)，風(fēng)機(jī)盤管送回風(fēng)口處下反局部吊頂?shù)膶挾?，?yīng)在設(shè)定樓板予留主燈位時考慮。第二為電視背景墻中線上樓板予留燈位距墻0.2米。第三為沙發(fā)區(qū)背景墻中線上樓板予留燈位距墻0.2米。（見附圖3）2.2.2如有空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管控制面板，可與燈面板相距水平中距0.2米，高度一致。（見附圖3）附圖32.2.3消防系統(tǒng)煙感器及自動噴淋頭與主燈按規(guī)范要求予留一定距離。2.2.4電力及弱電插座點位布置：2.2.4.1電視背景墻中心兩側(cè)相距0.2米各設(shè)1個單相五孔插座，底板距地0.3米，在其中一五孔插座外返0.2米設(shè)同標(biāo)高TV（有線電視插座）1個。（有個性化要求如壁掛電視及音響系統(tǒng)，可增加調(diào)整予留點位及尺寸。）（見附圖4）2.2.4.2沙發(fā)區(qū)背景墻中心向兩邊各返1.25米（主三人沙位）設(shè)單相五孔16A插座板，底距地0.3米2個（用于落地?zé)?、臺燈……），在距以上靠走道的插座0.2米同標(biāo)高設(shè)TP/TD（電話/網(wǎng)絡(luò)）共用插座1個，并在此范圍設(shè)緊急報警按鈕1個，板底距地0.9米，（有個性化要求如音響系統(tǒng)予留點位等……）。在此墻距外墻0.2米設(shè)空調(diào)單相三孔16A插座1個，板底距地：柜機(jī)0.3米，掛機(jī)2.0—2.3米。（原則上空調(diào)不能直吹沙發(fā)區(qū)）。廳帶封閉陽臺（陽光房），在廳內(nèi)墻面一側(cè)距陽臺洞口邊0.2米處，設(shè)陽臺燈單聯(lián)開關(guān)1個，板底距地1.4米。在陽臺樓板中心予留燈位，并在陽臺（陽光房）內(nèi)門洞口邊一側(cè)返0.2米處設(shè)單相五孔16A插座1個，板底距地0.3米。（見附圖4）附圖42.3餐廳：2.3.1照明系統(tǒng)：開關(guān)面板設(shè)在餐廳入口墻邊內(nèi)返0.15米，板底距地1.4米，可選二聯(lián)單控，其一為餐廳天花主燈，燈點位居中，其二為主燈對應(yīng)的兩側(cè)墻樓板上，予留點位距墻0.2米（有個性化要求的）（見附圖5）2.3.2如有集中空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管其控制開關(guān)面板，選擇就近墻面或距燈開關(guān)面板中距0.2米，面板底距地標(biāo)高一致。（見附圖5）附圖52.3.3主燈位與消防自動噴淋頭，按規(guī)范要求予留一定距離。2.3.4電力及弱電插座點位步置：2.3.4.1在餐廳兩側(cè)內(nèi)墻中各設(shè)五孔10A插座1個，距地0.3米。（見附圖6）2.3.4.2在餐廳一側(cè)內(nèi)墻距外墻0.15米處，設(shè)壁掛空調(diào)機(jī)三孔16A插座1個，板底距地2.0—2.3米。（見附圖6）有個性化要求：在餐廳一側(cè)墻上適當(dāng)位置設(shè)電視點位予留，（既五孔10A強(qiáng)電插座。有線電視插座TV及視頻插座一個，高度同電視位中心）。附圖62.4.主臥室：2.4.1照明系統(tǒng)：2.4.1.1門廳內(nèi)燈控設(shè)在靠門鎖墻邊距0.15米單聯(lián)開關(guān)1個，板底距地1.4米，（如有個性要求可設(shè)單聯(lián)雙控開關(guān)：門廳與床頭雙控），也可設(shè)在門廳有衛(wèi)生間門口側(cè)（衛(wèi)生間內(nèi)燈具）多聯(lián)單控開關(guān)中，在門廳樓板中心予留燈點位。（見附圖7）2.4.1.2在主臥啞口邊外返0.15米設(shè)主燈單聯(lián)開關(guān)1個，板底距地1.4米。（見附圖7）2.4.1.3主臥室?guī)ш柵_，在臥室內(nèi)墻面一側(cè)距陽臺洞口邊0.15米處，設(shè)單聯(lián)開關(guān)一個，板底距地1.4米，在陽臺樓板中心予留燈位，如封閉陽臺較大，可參考客廳陽臺予留插座一個。（見附圖7）2.4.2有集中空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管控制開關(guān)設(shè)置，應(yīng)就近適合位置墻面或與主燈開關(guān)面板水平中距0.2米。（見附圖7）附圖72.4.3天花如有消防煙感報警器及廣播器位和自動噴淋頭與主燈予留一定安全距離。（按消防規(guī)范要求）2.4.4電力及弱電插座點位步置：2.4.4.1主臥床寬按1.8米，兩側(cè)床頭柜寬各按0.5米計算，兩個床頭柜中心距離為2.3米，在柜中心靠墻上各設(shè)單相五孔10A插座1個，距地0.3米，并在其中一個插座外返0.2米，在同一水平標(biāo)高設(shè)TP/TD兩用插座1個，在另一插座外返0.2米處設(shè)緊急呼叫按鈕，板底距地0.9米。（見附圖8）2.4.4.2在床中對面墻（電視）設(shè)單相五孔10A插座1個距地0.3米，并距此水平0.2米處設(shè)（有線電視）TV插座1個，如有液晶壁掛電視其予留點位上移。（見附圖8）2.4.4.3在梳妝臺中設(shè)單相五孔10A插座1個，距地0.3米。（見附圖8）2.4.4.4分體空調(diào)插座為單相三孔16A，一般設(shè)在床靠墻面距外墻里皮0.2米，面板距地：掛機(jī)為2.0—2.3米，柜機(jī)為0.3米。（原則上空調(diào)不能直吹床）（見附圖8）2.4.4.5如有主臥陽臺較大（陽光房），有個性要求，可在其墻面適當(dāng)位置設(shè)單相五孔10A插座1個，距地0.3米。（見附圖8）附圖82.5次臥室：2.5.1照明系統(tǒng)：在距室內(nèi)靠門鎖洞口一側(cè)墻面0.15米設(shè)主燈單聯(lián)開關(guān)1個，板底距地1.4米，主燈予留在樓板天花中心。（見附圖9）附圖92.5.2如有集中空調(diào)其風(fēng)機(jī)盤管的控制開關(guān)設(shè)置，原則上同主臥。2.5.3天花如有消防煙感報警器及廣播器和自動噴淋頭與主燈予留一定安全距離。（按消防規(guī)范要求）2.5.4電力及弱電插座點位布置：2.5.4.1次臥室床寬按1.5米，兩側(cè)床頭柜各按0.5米計算，兩個床頭柜中心距離為2.0米在柜中心靠墻上，各設(shè)1個單相五孔10A插座，距地0.3米。（如有個性要求的，在床中心對面墻予留五孔插座及TV有線電視插座點位各1個，距地高度按電視選型。）（見附圖10）2.5.4.2在寫字桌位中設(shè)單相五孔插座1個，板底距地0.3米。（如有個性要求的，在距其水平0.2米予留TP/TP兩用插座1個。）（見附圖10）2.5.4.3分體空調(diào)插座為三孔16A，設(shè)在靠床墻面距外墻里皮0.2米，距地2.0—2.3米。（原則上空調(diào)不能直吹床）（見附圖10）附圖102.6兒童房：2.6.1照明開關(guān)及燈位設(shè)置原則上同次臥。2.6.2如有集中空調(diào)控制開關(guān)設(shè)置同次臥。2.6.3如天花有消防設(shè)施與主燈安全距離按消防規(guī)范要求。2.6.4電力及弱電插座點位布置：2.6.4.1兒童床寬按1.0米，在一側(cè)設(shè)1個床頭柜，寬按0.5米計算。在距床中0.75米的靠柜墻上設(shè)單相五孔10A插座1個，板底距地0.3米。（見附圖11）2.6.4.2在靠書桌中墻面設(shè)單相五孔插座1個，板底距地0.3米，（如有個性化要求，可在距五孔插座水平距離0.2米處設(shè)TP/TD插座1個。（見附圖11）附圖112.6.4.3分體空調(diào)插座設(shè)置同次臥。2.7書房：根據(jù)平面布局。2.7.1，2.7.2，2.7.3設(shè)置基本同次臥。2.7.4電力及弱電插座點位布置：2.7.4.1在靠書桌墻面上設(shè)單相五孔插座與其相距0.2米設(shè)TP/TD插座各1個，距地0.3米。（見附圖12）2.7.4.2沙發(fā)休息區(qū)墻面上設(shè)單相五孔插座1個，距地0.3米。（見附圖12）2.7.4.3分體空調(diào)設(shè)在窗兩側(cè)墻上，單相三孔16A插座設(shè)在距外墻里皮0.2米，板底距地2.0—2.3米。（見附圖12）附圖122.8主衛(wèi)生間：根據(jù)平面布局，及上下水。中水和排風(fēng)主管道位置。2.8.1照明系統(tǒng)：2.8.1.1開關(guān)為多聯(lián)單控一般設(shè)在衛(wèi)生間外靠門鎖一側(cè)距門洞口0.15米距地1.4米處，一聯(lián)為鏡前燈，燈具可選天花暗裝防水筒燈，位置居鏡中離墻0.2—0.3米，也可選壁式鏡前燈，位置在鏡上0.1—0.2米居鏡中，在座便器及天花中各設(shè)暗裝防水筒燈各1盞（有三合一浴霸可取消淋浴區(qū)筒燈，（如衛(wèi)生間較大，為滿足照度及效果要求應(yīng)增加燈具）。二聯(lián)為排風(fēng)扇，一般取天花中，（如設(shè)三合一浴霸可取消排風(fēng)扇）。三聯(lián)：（有個性化要求的還設(shè)其它裝飾燈。（見附圖13）2.8.1.2一般衛(wèi)生間采暖方式：地輻射、散熱器、集中空調(diào)，前兩種溫度達(dá)不到使用要求，需在浴區(qū)設(shè)三合一浴霸取中安裝，開關(guān)設(shè)在衛(wèi)生間內(nèi)干區(qū)墻上加防濺盒，距地1.4米。（見附圖13）附圖132.8.2強(qiáng)電及弱電插座點位予留：2.8.2.1無集中供熱水或不采用燃?xì)鉄崴骷泄崴绞?。一般采用電熱水器，通常設(shè)在衛(wèi)生間座便器上方，采取墻壁掛橫式，安裝高度凈高大于2米，（要求墻體有足夠的承重強(qiáng)度）也可采用壁掛立式設(shè)在寬大的浴區(qū)，（對墻體要求同上），電插座采用單相三孔16A帶防濺合，安裝高度2—2.3米，橫式以座便器上熱水器中右返0.5米，立式熱水器中右返0.3米，（或熱水器外邊緣外返大于0.1米）其下方地面應(yīng)設(shè)地漏由溢水管插入，（酒店公寓衛(wèi)生間空間較小可免設(shè)此地漏）。2.8.2.2設(shè)洗衣機(jī)的，在其墻中上方距地1.4米處設(shè)單相三孔插座帶防濺合1個，通常在洗衣機(jī)排水口以外設(shè)專用地漏。（見附圖14）2.8.2.3在洗面臺或盆一側(cè)墻上取臺中距地1.4米處設(shè)三孔插座帶防濺合1個。（小型衛(wèi)生電器備用）（見附圖14）2.8.2.4有個性要求的，在浴區(qū)設(shè)按摩浴缸應(yīng)考慮循環(huán)水泵防水電源，在浴區(qū)可視佳位墻面或天花吊掛液晶電視，其電源及數(shù)字信號源應(yīng)設(shè)置。若衛(wèi)生間較大，如設(shè)整體浴房及桑拿房需配備防水電源和排水點位。2.8.2.5在浴區(qū)干墻面設(shè)防水緊急呼叫按鈕距地0.8米；在座便器后水箱右邊外設(shè)TP點位板底距地0.5米。（見附圖14）附圖142.8.2.6衛(wèi)生間內(nèi)帶更衣間應(yīng)在適當(dāng)位置設(shè)燈及開關(guān)。2.9衛(wèi)生間（客衛(wèi)）：（同主衛(wèi)說明）2.9.1照明系統(tǒng)：基本同主衛(wèi)設(shè)置。（如無個性要求）2.9.2強(qiáng)電。弱電插座點位予留：（2.9.2.1），（2.9.2.2），（2.9.2.3）三項設(shè)置原則基本同主衛(wèi)。（如無個性要求）2.9.3除安防及燃?xì)鈭缶O(shè)點位外，一般不設(shè)其它弱電點位。（如有個性化要求單設(shè)）2.10廚房：根據(jù)櫥柜及廚房設(shè)備布置應(yīng)遵循洗切炒的流程，以間距08米單排布置為宜，櫥柜進(jìn)深0.55米，長度在2.0-3.0米；吊柜進(jìn)深宜在0.35米，柜高不小于0.45米，櫥柜應(yīng)考慮微波爐。消毒柜并與平面布置中的各專業(yè)結(jié)合：給排水管道。排煙風(fēng)道。燃?xì)夤艿兰皥缶b置。暖氣分集水器。及熱水系統(tǒng)的合理布置。（詳見附圖）2.10.1照明系統(tǒng)：開關(guān)設(shè)在入口一側(cè)距洞口0.15米，距地1.4米，按照度要求，在樓板中予留燈點位，可安裝暗裝防潮筒燈或吸頂燈；抽油煙機(jī)及吊柜底中部有輔助照明。（見附圖15）附圖152.10.2電力插座點位設(shè)置：（根據(jù)電器。設(shè)備的通用性基本選型，外型尺寸及電源接線位置）在墻面予留，應(yīng)避免靠近水盆。灶具。布置（根據(jù)廚房主要設(shè)備尺寸表）2.10.2.1抽油煙機(jī)插座：單相三孔帶防濺合，予留在煙機(jī)排風(fēng)管中心背后墻上距地1.8—2.0米。（見附圖16）2.10.2.2熱水器電源插座：單相三孔，帶防濺盒。氣熱水器的接室外強(qiáng)制排風(fēng)設(shè)備電源，可用于集中供熱水，燃?xì)鉄崴魍ǔ１趻煸谕鈮锲?，排風(fēng)管直接室外帶防風(fēng)帽，予留電源點距熱水器邊0.1米，高度取熱水器中至地面。（見附圖16）附圖16櫥寶熱水器供洗菜盆用熱水，設(shè)在盆下櫥柜內(nèi)，電源點位設(shè)在距熱水器邊0.1米距地0.6米。2.10.2.3電冰箱電源插座：冰箱位，注意門開啟方便及散熱；普通冰箱機(jī)位寬度不小于0.65米，插座為單相五孔，點位設(shè)在冰箱中上距地1.4米；有個性化要求的：如大型雙開門冰箱，機(jī)位寬度為0.8-1.0米，高度1.75米，點位設(shè)在距其上邊或側(cè)邊0.1—0.2米，還應(yīng)在其邊側(cè)設(shè)冷凝水地漏。如酒店公寓小型冰箱，其中有設(shè)置在組合櫥柜中，電源點位底設(shè)在冰箱上0.1米。2.10.2.4電烤箱。微波爐。消毒柜，洗碗機(jī)。洗衣機(jī)。生活垃圾粉碎機(jī)等電源點位；如洗衣機(jī)設(shè)在廚房，應(yīng)予留機(jī)位不小于0.7x0.6米或酒店公寓洗衣機(jī)位與櫥柜組合設(shè)計時，設(shè)防止溢流和干涸雙功能專用排水地漏，其位于洗衣機(jī)排水口一側(cè)，距離櫥柜不小于0.15米；開放式廚房，其上下水點位地面及墻面應(yīng)有防水作法，地面低于廳地面0.015-0.02米且有擋水作法，如廚房與廳或走道地面為共用（酒店公寓），為不防水地板時，櫥柜下及水點位地面應(yīng)為防水地磚低于廳地面，設(shè)石材擋水，且泛水坡向地漏。（見附圖17）附圖172.10.2.5燃?xì)鈭缶麟娫袋c位，應(yīng)設(shè)在燃?xì)庥嬃勘磉吘嘀鞴艿纼艟嗖恍∮?.3米，可燃?xì)怏w探測器吸頂安裝在天花上。以上電源點位予留應(yīng)距燃?xì)庵鞴艿浪絻艟嗖恍∮?.3米。頂棚天花綜合點位定位平面圖。（涉及到燈位。集中空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管送回風(fēng)口及檢修口。煙感報警及自動噴淋點等）3戶內(nèi)給水（含自來水、熱水、中水）排水（生活垃圾排放水、空調(diào)及冰箱冷凝水），排風(fēng)排煙道，采暖供回水予留點位技術(shù)要點：（參照設(shè)計規(guī)范要求）3.1采暖系統(tǒng)：3.1.1散熱器采暖方式：由本樓層公共管井（管道間）內(nèi)主供回管由地面下引入戶內(nèi)，靠墻邊樓板地面有規(guī)則予留供回支管道凹槽，輸送到每個房間的散熱器位置上，在保證采暖效果、美觀、經(jīng)濟(jì)。耐久的前提下，散熱器的選型及位置確定應(yīng)結(jié)合精裝修設(shè)計方案，避免與其它項目發(fā)生矛盾。（如暖氣片遮擋強(qiáng)弱電插座、門、冰箱位、柜機(jī)空調(diào)及家俱、窗簾等）（見附圖18）附圖183.1.2熱輻射地采暖方式：由管井供回管由地面下引入戶內(nèi)分集水器，其通常設(shè)在門廳或廚房墻凹槽內(nèi)，由此控制若干個供回路布置到各房間內(nèi)，分集水器位置確定在保證不影響其它項目功能，占居空間小，以便于檢修及開關(guān)。3.1.3集中空調(diào)采暖方式：其冷凝排水管的坡度按設(shè)計規(guī)范要求確定，有天花吊頂，其排水管由高向低，在不妨礙吊頂內(nèi)嵌燈具，浴霸等其它設(shè)備的情況下，以最短距離連接到衛(wèi)生間或廚房排水主立管，如結(jié)構(gòu)梁截面高度較大—影響排水管的安裝高度—造成吊頂標(biāo)高低—應(yīng)計算好水管在梁中的高度予埋套管。（見附圖19）附圖193.2給排水及排風(fēng)排煙系統(tǒng)：（根據(jù)房間功能平面布局）3.2.1衛(wèi)生間廚房給排水：毛坯房衛(wèi)生間及廚房只做管線主點位，成品房管線及點位應(yīng)全部到位。3.2.1.1給水由公共管井計量表從地面中引入衛(wèi)生間點位，及廚房（不含中水）點位，既自來水一般設(shè)在距洗面盆位中心線以左0.1米墻內(nèi)距地0.3米處，中水點位設(shè)在距座便器進(jìn)水口對應(yīng)墻內(nèi)距地0.3米處。有集中熱水系統(tǒng)，其點位設(shè)在距洗面盆中心線以右0.1米