2021年房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及稅務(wù)規(guī)劃內(nèi)控管理2

2021.03.07*歐陽(yáng)光明*設(shè)計(jì)建立具有稅務(wù)規(guī)劃功能的公司架構(gòu)（關(guān)聯(lián)方交易和全流程稅務(wù)內(nèi)控制度）2021.03.07*設(shè)計(jì)建立具有稅務(wù)規(guī)劃功能的公司架構(gòu)（關(guān)聯(lián)方交易和全流程稅務(wù)內(nèi)控制度）*1、環(huán)境控制（授權(quán)管理和人力資源管理）*2、業(yè)務(wù)控制（工程管理類：包括設(shè)計(jì)工程管理、目標(biāo)成本管理、過(guò)程控制制度；項(xiàng)目發(fā)展類：包括項(xiàng)目發(fā)展制度、投標(biāo)和競(jìng)拍管理辦法、項(xiàng)目跟蹤管理制度；集團(tuán)辦公類：包括投訴處理制度、文件管理程序）*3、會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制（會(huì)計(jì)核算控制、財(cái)務(wù)管理控制，包括預(yù)算管理、資產(chǎn)項(xiàng)目管理、負(fù)債權(quán)益項(xiàng)目管理、稅務(wù)管理）*4、電子信息系統(tǒng)控制*5、信息傳遞控制*6、內(nèi)部審計(jì)控制第三部分稅務(wù)內(nèi)控管理機(jī)構(gòu)*設(shè)立稅務(wù)管理部門或崗位，工作職責(zé)為：*1、制定和完善稅務(wù)管理制度和其他涉稅規(guī)章制度，控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及稅務(wù)規(guī)劃內(nèi)控管理歐陽(yáng)光明（2021.03.07）孫煒青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授第一部分企業(yè)目標(biāo)與稅務(wù)內(nèi)控貴公司的企業(yè)目標(biāo)？什么是風(fēng)險(xiǎn)？什么是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？那些因素形成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？如何有效掌控防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)目標(biāo)與稅務(wù)成本關(guān)系？稅務(wù)成本與內(nèi)控管理關(guān)系？貴公司稅務(wù)工作目前是哪個(gè)部門負(fù)責(zé)？您認(rèn)為稅務(wù)規(guī)劃（稅收籌劃、納稅籌劃）和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的工作應(yīng)哪個(gè)部門負(fù)責(zé)？您心中稅務(wù)管理工作的愿景是什么?稅務(wù)規(guī)劃操作方式:*歐陽(yáng)光明2、建立調(diào)整具有稅務(wù)規(guī)劃功能的公司架構(gòu)*32、建立調(diào)整具有稅務(wù)規(guī)劃功能的公司架構(gòu)*3、參與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和重大經(jīng)營(yíng)決策的稅務(wù)影響分析，提供稅務(wù)規(guī)劃方案*4、組織實(shí)施企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、監(jiān)測(cè)第二部分某房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理一、職責(zé)劃分董事會(huì)—制定、實(shí)施、完善總經(jīng)理—落實(shí)、推進(jìn)、檢查各職能部門—負(fù)責(zé)制定、完善、實(shí)施本專業(yè)系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制制度二、房地產(chǎn)內(nèi)控制度包括內(nèi)容:*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編 2021.03.075、協(xié)助財(cái)務(wù)部門的有關(guān)稅務(wù)工作6、向企業(yè)其他部門提供稅務(wù)咨詢第四部分建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)成本的評(píng)估體系稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估建立內(nèi)部評(píng)估體系：見(jiàn)附件關(guān)注外部評(píng)估體系：稅務(wù)納稅評(píng)估稅務(wù)成本的評(píng)估參考房地產(chǎn)納稅評(píng)估指標(biāo)，建立企業(yè)稅務(wù)成本評(píng)估體系，做橫向和縱向的比較分析第五部分項(xiàng)目開發(fā)全流程稅務(wù)內(nèi)控制度的建立集團(tuán)整體管理1、集團(tuán)公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中，需要有稅收計(jì)劃和指標(biāo)2、項(xiàng)目公司和各部門年度計(jì)劃中，需要有稅收計(jì)劃和指標(biāo)3、年終考核指標(biāo)體系中，需要設(shè)置相應(yīng)的稅務(wù)指標(biāo)和考核點(diǎn)4、集團(tuán)公司在編制全面預(yù)算時(shí)，需要各項(xiàng)目公司及涉稅業(yè)務(wù)部門，在報(bào)預(yù)算時(shí)必須報(bào)有關(guān)納稅預(yù)算5、在年度培訓(xùn)計(jì)劃中加入有關(guān)稅務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容，分別針對(duì)稅務(wù)財(cái)務(wù)人員和相關(guān)業(yè)務(wù)人員6、稅務(wù)人員參與擬定員工薪酬體系7、需要在合同談判和合同會(huì)審環(huán)節(jié)，稅務(wù)人員參與并發(fā)表意見(jiàn)8、參與集團(tuán)或項(xiàng)目公司重要經(jīng)營(yíng)決策項(xiàng)目論證1、準(zhǔn)備參與招拍掛環(huán)節(jié)，稅務(wù)人員參與項(xiàng)目論證，提出稅務(wù)建議*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編 2021.03.072、參與項(xiàng)目可比性研究，確定稅務(wù)成本，對(duì)稅務(wù)不確定因素進(jìn)行充分分析取得土地使用權(quán)1、了解國(guó)家土地政策，明確土地使用權(quán)的取得方式，落實(shí)取得土地是凈地還是毛地，確認(rèn)土地拆遷成本取得出讓土地使用權(quán)取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：例如：拆遷方式取得土地使用權(quán)1、法規(guī)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》2、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議3、拆遷補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換4、拆遷當(dāng)事人涉及的稅收（法人和自然人）1）貨幣補(bǔ)償2）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場(chǎng)售價(jià)8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬(wàn)元，總可售面積8萬(wàn)平米。拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：5000*8000=4000萬(wàn)元視同銷售收入：5000*8000=4000萬(wàn)元單位可售面積計(jì)稅成本=（2億+8000萬(wàn)+4000萬(wàn)）/80000平米=4000元/平米視同銷售成本：4000*5000=2000萬(wàn)元視同銷售所得：4000-2000=2000萬(wàn)元*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編 2021.03.07*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編 2021.03.07需要在拆遷當(dāng)期確認(rèn)視同銷售所得2000萬(wàn)元。2、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)契稅：土地使用稅：承諾負(fù)擔(dān)對(duì)方稅收的問(wèn)題3、不同方式取得土地稅務(wù)成本比較出讓招拍掛方式購(gòu)買轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式購(gòu)買股權(quán)方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)0.1%合并公司方式分立公司方式租賃方式注意事項(xiàng)：國(guó)稅函【2000】687、2010年27號(hào)公告國(guó)稅發(fā)【2011】50、2011年13號(hào)\51號(hào)公告前期報(bào)批建準(zhǔn)備工作1、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案是項(xiàng)目的整體規(guī)劃，在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，稅務(wù)人員需要參加設(shè)計(jì)審查2、稅務(wù)人員的審核是設(shè)計(jì)合同審核的一個(gè)環(huán)節(jié)，特別是境外設(shè)計(jì)合同3、設(shè)計(jì)費(fèi)支付需要稅務(wù)人員的特別審核4、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素土增稅的免稅政策及清算問(wèn)題*歐陽(yáng)光明*1、有關(guān)法律：計(jì)委申請(qǐng)立項(xiàng)、規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)*2、會(huì)計(jì)核算*3*1、有關(guān)法律：計(jì)委申請(qǐng)立項(xiàng)、規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)*2、會(huì)計(jì)核算*3、土地增值稅要求*1、指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、地上原有建筑物構(gòu)筑物拆除、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。*2、注意稅務(wù)事項(xiàng)*1）從土增稅的角度考慮*2）取得土地的狀態(tài)對(duì)此支出的影響所得稅的成本對(duì)象劃分及分?jǐn)傇O(shè)計(jì)合同簽訂涉及稅務(wù)事項(xiàng)項(xiàng)目施工建設(shè)開發(fā)成本核算內(nèi)容土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)1、稅務(wù)人員參與公司采購(gòu)合同的審閱并發(fā)表意見(jiàn)2、在供應(yīng)商資格審核環(huán)節(jié)，稅務(wù)人員參與并發(fā)表意見(jiàn)3、工程采購(gòu)合同簽訂前，稅務(wù)人員會(huì)同其他部門一起審核工程采購(gòu)合同4、在工程招標(biāo)環(huán)節(jié)，稅務(wù)人員是招標(biāo)委員會(huì)的一員，參與審核承包商的稅務(wù)資格5、稅務(wù)人員參與工程合同簽訂過(guò)程的會(huì)審6、稅務(wù)人員需要在項(xiàng)目工程付款申請(qǐng)單中審核簽字項(xiàng)目開發(fā)成本對(duì)象的確定2021.03.07*歐陽(yáng)光明*1、指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。2021.03.07*1、指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。*2、法律產(chǎn)權(quán)問(wèn)題：物權(quán)法及高院解釋*3、注意稅務(wù)事項(xiàng)1）確定成本對(duì)象原則：可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價(jià)差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分；2）共同成本分?jǐn)偡椒ǎ赫嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。土地征用及拆遷補(bǔ)償1、主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。2、涉及稅務(wù)問(wèn)題1）一般按占地面積法，否則需要商稅務(wù)機(jī)關(guān)意；2）契稅及拆遷補(bǔ)償支出、回遷房建造支出；3）購(gòu)買股權(quán)及合并、分立方式取得土地成本注意問(wèn)題。4）交納土地使用稅前期工程費(fèi)*歐陽(yáng)光明*1、印花稅*2*1、印花稅*2、營(yíng)業(yè)稅及附加*3、企業(yè)所得稅*1、指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。2、注意稅務(wù)事項(xiàng)1）土增稅問(wèn)題2）在所得稅上分?jǐn)偡椒ㄎ疵鞔_，可以用建筑面積建筑安裝工程費(fèi)1、指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等（包括內(nèi)外裝飾國(guó)稅函【1998】53）2、注意稅務(wù)事項(xiàng)1）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同2）取得發(fā)票是否合規(guī)：2011年23號(hào)公告3）虛開發(fā)票遺留問(wèn)題4）所得稅無(wú)分?jǐn)偡椒鞔_規(guī)定，可以用建筑面法5）對(duì)單位建安成本的掌控配套設(shè)施費(fèi)2021.03.07*歐陽(yáng)光明*1、會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的處理2021.03.07*1、會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的處理*2、所得稅業(yè)務(wù)的處理（完工條件）*3、土地增值稅清算條件不交稅及免稅規(guī)定*1、營(yíng)業(yè)稅：財(cái)稅【2000】7、國(guó)稅發(fā)【2002】13、191、149、277、520、13和51號(hào)公告*2、所得稅*3、土地增值稅*4、契稅項(xiàng)目清盤環(huán)節(jié)*1、土地增值稅清算*2、剩余物業(yè)的處理*一般租賃1）在所得稅上要求采取建筑面積分?jǐn)偡椒?）是否可以所得稅前扣除3）人防工程處理4）土地增值稅開發(fā)間接費(fèi)1、指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，（且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出）。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。2、注意稅務(wù)事項(xiàng)1）會(huì)計(jì)、所得稅、土增稅口徑差別2）利息費(fèi)用所得稅要求直接成本法或預(yù)算造價(jià)法3）項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)4）土地增值稅預(yù)售環(huán)節(jié)*銷售公司的銷售策略、銷售合同的模板和廣告與推廣活動(dòng)，需要稅務(wù)人員的參與意見(jiàn)*預(yù)售階段納稅要求2021.03.07*歐陽(yáng)光明商品房售后包租2021.03.07商品房售后包租*商品房先租后售*3、29號(hào)公告的處理歡迎批評(píng)指正！謝謝！*1、工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)，在工程驗(yàn)收資料