【S市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀與優(yōu)化建議探析10000字（論文）】

S市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀與完善對(duì)策研究目錄TOC\o"1-2"\h\u一、緒論 2（一）研究背景與意義 2（二）研究方法與結(jié)構(gòu) 二、國(guó)內(nèi)外理論研究綜述 4（一）國(guó)外研究綜述 4（二）國(guó)內(nèi)研究綜述 4三、慈溪市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題分析 6（一）問(wèn)卷調(diào)查情況 6（二）慈溪市住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題分析 9四、慈溪市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策 12（一）加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理的意識(shí)和力度 12（二）完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行規(guī)則 13（三）加強(qiáng)城市基層治理機(jī)制與管理體制的變革 13（四）加強(qiáng)物業(yè)管理的人才培養(yǎng) 14（五）強(qiáng)化居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管 14結(jié)論 14參考文獻(xiàn) 15附錄 16表1調(diào)查樣本發(fā)放及回收情況 6圖1調(diào)查樣本對(duì)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的總體滿意度 7圖2調(diào)查樣本對(duì)住宅小區(qū)具體基礎(chǔ)設(shè)施的滿意度 7圖3調(diào)查樣本關(guān)注住宅小區(qū)事務(wù)的情況 8圖4調(diào)查樣本對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)情況 8表2調(diào)查樣本對(duì)小區(qū)治安管理的總體滿意度 9表3調(diào)查樣本對(duì)小區(qū)治安管理不滿意的原因 9圖5近年來(lái)慈溪市物業(yè)矛盾糾紛投訴事件及投訴處理率 11圖6慈溪市物業(yè)公司數(shù)量變化 12摘要：近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，城市住宅小區(qū)規(guī)模、數(shù)量均呈急劇增加之勢(shì)。與城市住宅小區(qū)的發(fā)展緊密相聯(lián)的物業(yè)行業(yè)也在不斷發(fā)展，在城市居民的生活和生產(chǎn)中扮演著不可忽視的角色。但與此同時(shí)，我國(guó)住宅小區(qū)的物業(yè)管理水平仍十分低下，部分物業(yè)公司不僅無(wú)法為業(yè)主提供真正到位的服務(wù)，而且與住宅小區(qū)居民之間的矛盾也開(kāi)始衍生和激化。本文在這一大背景下，從住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)供需不平衡這一矛盾入手，探討慈溪市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，慈溪市老舊小區(qū)物業(yè)管理混亂，物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)性和規(guī)范性，政府職能部門的執(zhí)法不嚴(yán)，物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)較低，并且物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平尚待提高。筆者結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提出相應(yīng)的解決之策。關(guān)鍵詞：慈溪市；住宅小區(qū)；物業(yè)管理；發(fā)展對(duì)策緒論研究背景與意義近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，我國(guó)的綜合國(guó)力不斷提升，城市化的進(jìn)程不斷加快，人們對(duì)于居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，小區(qū)的物業(yè)管理與小區(qū)居民的生活質(zhì)量密切相連，對(duì)小區(qū)和諧有序的發(fā)展具有重要作用。同時(shí)，物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志，沒(méi)有完善的物業(yè)管理就沒(méi)有科學(xué)化的城市管理。同時(shí)，物業(yè)管理對(duì)于提高人民生活質(zhì)量，推動(dòng)城市建設(shè)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常顯著的意義。從1981年我國(guó)的第一家物業(yè)公司成立至今，我國(guó)的物業(yè)管理水平已經(jīng)得到了很大提升，管理體制的不斷改革也推進(jìn)了物業(yè)管理水平的科技性提高，但是，就目前而言，我國(guó)物業(yè)管理中依然存在很大問(wèn)題，只有不斷發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，才能夠?yàn)槿藗兲峁┮粋€(gè)和諧的住宅小區(qū)。在這樣的社會(huì)大背景下，如何加強(qiáng)物業(yè)管理進(jìn)而提高城市管理水平，是一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)而緊迫的問(wèn)題。近年來(lái)慈溪市的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，借此契機(jī)我市物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)也逐步發(fā)展壯大，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量不斷增加，物業(yè)服務(wù)涵蓋的物業(yè)形態(tài)逐步增加，服務(wù)面積迅速擴(kuò)大，但在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中也暴露出一些問(wèn)題，因此，物業(yè)管理工作己成為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)廣大市民關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。研究慈溪市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀與發(fā)展對(duì)策，對(duì)于提高慈溪市住宅小區(qū)的物業(yè)管理水平、改善居民居住環(huán)境、提高市民素質(zhì)、促進(jìn)小區(qū)和諧等方面發(fā)揮重要的作用。研究方法與結(jié)構(gòu) 1、研究方法文獻(xiàn)研究法。通過(guò)搜集查閱百度資料、維基百科資料、圖書(shū)館數(shù)據(jù)庫(kù)、書(shū)籍、國(guó)內(nèi)外相關(guān)著作、文獻(xiàn)，綜合分析、歸納，初步了解物業(yè)管理的相關(guān)概念和研究現(xiàn)狀。問(wèn)卷調(diào)查法。以慈溪市住宅小區(qū)為例，隨機(jī)選取6個(gè)小區(qū)的450名居民為調(diào)查對(duì)象，圍繞小區(qū)居民基本情況、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、小區(qū)治安、小區(qū)環(huán)境等方面，展開(kāi)對(duì)慈溪市住宅小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)查。定量分析方法。對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，了解慈溪市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前慈溪市住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，并進(jìn)一步提出加強(qiáng)慈溪市住宅小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策。2、研究結(jié)構(gòu)本文的研究?jī)?nèi)容主要包括三部分：第一部分，國(guó)內(nèi)外理論研究綜述。簡(jiǎn)要闡述物業(yè)管理的概念，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的功能、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等。第二部分，慈溪市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題分析。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，慈溪市老舊小區(qū)物業(yè)管理混亂，物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)性和規(guī)范性，政府職能部門的執(zhí)法不嚴(yán)，物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)較低，并且物業(yè)管理服務(wù)水平尚待提高。第三部分，慈溪市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策。針對(duì)慈溪市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題，提出了慈溪市要加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理的意識(shí)和力度，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行規(guī)則，加強(qiáng)城市基層治理機(jī)制與管理體制的變革，加強(qiáng)物業(yè)管理的人才招聘和培養(yǎng)，以及強(qiáng)化居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管等措施。國(guó)內(nèi)外理論研究綜述國(guó)外研究綜述國(guó)外關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)理論發(fā)展已久。19世紀(jì)60年代，物業(yè)管理起源于英國(guó)，之后在美國(guó)芝加哥大樓中，召開(kāi)了全國(guó)性第一次會(huì)議，宣布小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的誕生。國(guó)外針對(duì)物業(yè)管理的研究主要集中在以下方面：1.基于物業(yè)管理范圍的研究NicholasZiegler認(rèn)為對(duì)于物業(yè)管理的范圍，物業(yè)管理的范圍主要是指那些經(jīng)過(guò)小區(qū)改革后做出規(guī)模調(diào)整的居民轄區(qū)。同時(shí)，他認(rèn)為在小區(qū)中，小區(qū)居民既可作為是監(jiān)管物業(yè)的主體，又可作為是受物業(yè)管理的客體。因此，小區(qū)成員既有對(duì)有關(guān)小區(qū)的建設(shè)和管理提出要求的權(quán)利，也應(yīng)該有為小區(qū)的建設(shè)與管理付出個(gè)人義務(wù)的責(zé)任（古成瑤，2014）。2.基于物業(yè)管理主體的研究AnthonyBanfield認(rèn)為物業(yè)管理的主體不是單一的，而是多元化的。物業(yè)管理的內(nèi)容是小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)公共事務(wù)，物業(yè)管理的內(nèi)容包括小區(qū)服務(wù)、小區(qū)衛(wèi)生、小區(qū)文化、小區(qū)教育、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)治安等具體圍繞小區(qū)居民的民生服務(wù)內(nèi)容（張維2013）。3.基于物業(yè)管理目的的研究LawrenceChin認(rèn)為物業(yè)管理的目的是促進(jìn)小區(qū)良好、和諧的發(fā)展，滿足小區(qū)居民豐富的物質(zhì)和精神文化、生活的需求，全面促進(jìn)居民生活質(zhì)量的提升和小區(qū)居民素質(zhì)的提高。而這一目的是單靠一個(gè)人或任何單獨(dú)的力量是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。為實(shí)現(xiàn)這一目的，需要依賴所有物業(yè)管理主體以及客體的積極參與（張維，2013）。國(guó)內(nèi)研究綜述1、基于物業(yè)管理內(nèi)涵的研究關(guān)于物業(yè)管理的內(nèi)涵，物業(yè)管理是指依據(jù)國(guó)家物業(yè)管理法的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)為居民創(chuàng)造良好的生存環(huán)境，并且為居民提供全面、綜合的服務(wù)，例如，基礎(chǔ)設(shè)施、小區(qū)綠化、交通條件以及房屋建筑等等，以滿足居民不斷變化發(fā)展的需要段淑娟,任曉芳.城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀與原因分析[J].生產(chǎn)力研究,2012.。段淑娟,任曉芳.城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀與原因分析[J].生產(chǎn)力研究,2012.2、基于物業(yè)管理相關(guān)立法的研究原國(guó)家建設(shè)部于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，該《辦法》首次明確規(guī)定：在城市新建住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理制度張維.鶴崗市住宅小區(qū)物業(yè)管理中的政府行為研究[D].東北林業(yè)大學(xué),2013.。2003年6月8號(hào)國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該《條例》的頒布標(biāo)志著我國(guó)的物業(yè)管理正式進(jìn)入了法制化和規(guī)范化發(fā)展的新階段朱小利.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].西南大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2011,S1:177-178.。2007年8月國(guó)務(wù)院頒布經(jīng)重新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，新《條例》對(duì)業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)做了進(jìn)一步的強(qiáng)調(diào)何煒.提升石家莊市物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平的對(duì)策研究[D].河北大學(xué),2015.。2009年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》郭文劍,林德明,肖亞軍.我國(guó)舊住宅小區(qū)長(zhǎng)效管理的現(xiàn)狀分析與對(duì)策研究[J].吉林建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào),2012.，正視物業(yè)管理中的矛盾和問(wèn)題，著力探索、解決關(guān)于物業(yè)管理發(fā)展的重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。同時(shí)，2010年慈溪市出臺(tái)《慈溪市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行規(guī)定》，進(jìn)一步完善了物業(yè)管理項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制慈溪市十六屆人大常委會(huì)第二十四次會(huì)議資料整理,2014.9.28.。2014年，慈溪市政府要求擴(kuò)大社會(huì)各界對(duì)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的了解和認(rèn)知，明確職責(zé)，加強(qiáng)監(jiān)管，提升物業(yè)管理水平，改善居民生活環(huán)境慈溪政府網(wǎng),嚴(yán)新章視察住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,2014.9.21.張維.鶴崗市住宅小區(qū)物業(yè)管理中的政府行為研究[D].東北林業(yè)大學(xué),2013.朱小利.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].西南大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2011,S1:177-178.何煒.提升石家莊市物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平的對(duì)策研究[D].河北大學(xué),2015.郭文劍,林德明,肖亞軍.我國(guó)舊住宅小區(qū)長(zhǎng)效管理的現(xiàn)狀分析與對(duì)策研究[J].吉林建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào),2012.慈溪市十六屆人大常委會(huì)第二十四次會(huì)議資料整理,2014.9.28.慈溪政府網(wǎng),嚴(yán)新章視察住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,2014.9.21.3、基于國(guó)內(nèi)物業(yè)管理現(xiàn)狀的研究楊靜波（2013）認(rèn)為伴隨城市居民生活水平的不斷提高，居民對(duì)住房的要求也越來(lái)越高，在選擇住房的過(guò)程中，居民將會(huì)考慮小區(qū)是否有物業(yè)管理部門。在居住過(guò)程中，由于經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題，困擾居民，而小區(qū)物業(yè)管理部門的存在，會(huì)為小區(qū)居民帶來(lái)很大的便利，小區(qū)是否有物業(yè)管理部門是居民選擇住房的主要因素張維.鶴崗市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及對(duì)策[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用,2012,27:329-330.。張維.鶴崗市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及對(duì)策[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用,2012,27:329-330.張璇（2013）提出在住戶報(bào)修管理方面，物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真記錄報(bào)修內(nèi)容、報(bào)修日期以及維修人員，并且做好維修的售后工作，建立健全信息反饋機(jī)制，及時(shí)吸取住戶的意見(jiàn)，；在投訴管理方面，物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)詳細(xì)記錄投訴人員的基本資料，投訴的具體內(nèi)容，以及如何對(duì)其進(jìn)行處理等等。在戶主信息管理方面，如果必須了解戶主的信息，可以利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，查詢、修改戶主信息，以不斷提高物業(yè)管理效率張璇.小區(qū)自治中業(yè)主委員會(huì)的困境及對(duì)策研究[D].中國(guó)海洋大學(xué),2013.。張璇.小區(qū)自治中業(yè)主委員會(huì)的困境及對(duì)策研究[D].中國(guó)海洋大學(xué),2013.4、基于物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)的研究部分學(xué)者提到物業(yè)管理的信息化趨勢(shì)。文宇（2013）認(rèn)為，長(zhǎng)期以來(lái)，在小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中，雖然已經(jīng)為居民解決了很多問(wèn)題，但是仍舊存在很多缺陷，阻礙管理的順利進(jìn)行。這就要求物業(yè)公司轉(zhuǎn)變以往的工作方式，通過(guò)對(duì)先進(jìn)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的應(yīng)用，以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的信息化文宇.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問(wèn)題及其解決對(duì)策[J].城市問(wèn)題,2013,09:78-81.。文宇.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問(wèn)題及其解決對(duì)策[J].城市問(wèn)題,2013,09:78-81.崔曉（2015）認(rèn)為利用計(jì)算機(jī)操作的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)方便了管理人員進(jìn)行物業(yè)管理，避免了大量重復(fù)的人工操作，同時(shí)在信息安全方而較之以前也有了質(zhì)的飛躍。未來(lái)，管理人員再不用挨家挨戶的通知物業(yè)信息，只需要在系統(tǒng)內(nèi)發(fā)布相關(guān)信息，操作簡(jiǎn)單，大大提高了管理效率。慈溪市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題分析（一）問(wèn)卷調(diào)查情況1、調(diào)查樣本基本情況本文從慈溪市的6個(gè)小區(qū)分別選取75名居民作為調(diào)查對(duì)象，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況展開(kāi)調(diào)查，共發(fā)放問(wèn)卷450份，回收有效問(wèn)卷共計(jì)420份，問(wèn)卷有效率為93.3%。樣本具體發(fā)放及回收情況詳見(jiàn)表1。表1調(diào)查樣本發(fā)放及回收情況調(diào)查小區(qū)發(fā)放及回收樣本數(shù)量有效樣本數(shù)量東方明珠7570香醍漫步7571金水灣7569大通花園7572杭州灣新區(qū)7568淺水灣7570樣本合計(jì)450有效樣本合計(jì)420數(shù)據(jù)來(lái)源：調(diào)查數(shù)據(jù)整理所得2、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施管理情況住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施包括文化設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、停車位、健身場(chǎng)所、排污系統(tǒng)以及消防設(shè)施。通過(guò)樣本數(shù)據(jù)分析，慈溪市住宅小區(qū)居民對(duì)小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施管理情況總體上還是比較滿意的。如下圖1中數(shù)據(jù)所示，小區(qū)居民對(duì)小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施表示“滿意”的比例最大。圖1調(diào)查樣本對(duì)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的總體滿意度數(shù)據(jù)來(lái)源：調(diào)查數(shù)據(jù)整理所得從圖2中數(shù)據(jù)縱向比較可以看出，調(diào)查樣本對(duì)小區(qū)的文化設(shè)施、停車位設(shè)施和自行車、機(jī)動(dòng)車管理表示“一般”滿意度水平的樣本數(shù)量最多，分別有117人、168人和198人；而對(duì)小區(qū)的文化設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施表示“滿意”態(tài)度的樣本數(shù)量最多，分別有105人、135人。橫向比較，在小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施中，被表示“滿意”態(tài)度樣本數(shù)量最多的是小區(qū)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施。綜合比較，小區(qū)居民對(duì)小區(qū)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施和文化設(shè)施滿意度比較高，但對(duì)停車位、自行車、機(jī)動(dòng)車管理等設(shè)施的滿意度一般。圖2調(diào)查樣本對(duì)住宅小區(qū)具體基礎(chǔ)設(shè)施的滿意度數(shù)據(jù)來(lái)源：調(diào)查數(shù)據(jù)整理所得小區(qū)物業(yè)工作執(zhí)行情況從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，慈溪市住宅小區(qū)居民對(duì)小區(qū)物業(yè)工作執(zhí)行情況的關(guān)注程度不高。如圖3所示，只有25%的調(diào)查樣本表示對(duì)小區(qū)事務(wù)比較關(guān)注，18%的調(diào)查樣本表示非常關(guān)注小區(qū)的相關(guān)事務(wù)。但調(diào)查樣本中有24%的比例從不關(guān)注小區(qū)的事務(wù)，33%的調(diào)查樣本對(duì)小區(qū)的事務(wù)偶爾關(guān)注。圖3調(diào)查樣本關(guān)注住宅小區(qū)事務(wù)的情況慈溪市這種物業(yè)管理工作不到位的情況受到調(diào)查樣本一致認(rèn)同。如圖4所示，有50%的調(diào)查樣本認(rèn)為，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)管理非常重視，但是實(shí)際工作卻沒(méi)有做到位。只有29%的調(diào)查樣本即認(rèn)可物業(yè)公司對(duì)小區(qū)管理的重視程度，又對(duì)其實(shí)際工作表示認(rèn)同。圖4調(diào)查樣本對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：調(diào)查數(shù)據(jù)整理所得4、小區(qū)治安管理情況調(diào)查樣本中，如表2對(duì)小區(qū)治安管理總體情況持有“很滿意”和“滿意”態(tài)度的樣本總數(shù)達(dá)到樣本的61%，有255人。可見(jiàn)，小區(qū)居民對(duì)小區(qū)的治安管理情況還是很滿意的。但從中同樣發(fā)現(xiàn)，有165人對(duì)小區(qū)社會(huì)的治安管理情況的滿意度在“一般”及以下。表2調(diào)查樣本對(duì)小區(qū)治安管理的總體滿意度滿意度很滿意滿意一般不滿意很不滿意人數(shù)1201351113024數(shù)據(jù)來(lái)源：調(diào)查數(shù)據(jù)整理所得進(jìn)一步對(duì)造成這種結(jié)果的原因進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，樣本中，有135人指出小區(qū)的監(jiān)控設(shè)施布局不合理，像小區(qū)內(nèi)一些如拐角處、樓與樓之間的交界處等地方監(jiān)控設(shè)備欠缺，沒(méi)有設(shè)置相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，因而無(wú)法全方位的對(duì)小區(qū)的治安情況進(jìn)行監(jiān)控，一定程度上增加了小區(qū)治安事件發(fā)生的可能性。也有135人表示小區(qū)治安工作人員小區(qū)治安管理工作不到位，如對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)、合理的登記，也能夠極大地助長(zhǎng)小區(qū)不安全因素。并且有150人認(rèn)為，小區(qū)治安工作人員的治安意識(shí)不高，沒(méi)有充分的認(rèn)識(shí)到并體會(huì)到治安對(duì)于小區(qū)居民的重要性，不僅是導(dǎo)致小區(qū)治安工作不到位的原因，也是其作出對(duì)小區(qū)治安管理情況不滿意的原因。如表3中數(shù)據(jù)所示。表3調(diào)查樣本對(duì)小區(qū)治安管理不滿意的原因原因監(jiān)控設(shè)施布局不合理治安人員工作不到位治安人員治安意識(shí)不高人數(shù)135135150數(shù)據(jù)來(lái)源：調(diào)查數(shù)據(jù)整理所得（二）慈溪市住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題分析1、老舊小區(qū)物業(yè)管理混亂首先，老舊小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)不到位。慈溪市目前的物業(yè)管理公司大部分是由開(kāi)發(fā)商委托構(gòu)建的，因此，物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系較為密切，當(dāng)業(yè)主入住時(shí)，物業(yè)管理公司已經(jīng)確定好，并且一旦物業(yè)管理公司開(kāi)始物業(yè)管理工作之后，其他公司很難取代，業(yè)主往往喪失了選擇物業(yè)公司的自由。此外，對(duì)于老舊小區(qū)的改造工作不到位，尤其是針對(duì)老小區(qū)，部分小區(qū)建設(shè)的時(shí)間較早，使用時(shí)間較長(zhǎng)，小區(qū)的建筑已經(jīng)出現(xiàn)很多質(zhì)量問(wèn)題，但是這些小區(qū)往往缺乏完善的物業(yè)管理，當(dāng)住房的質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)無(wú)法得到及時(shí)解決。其次，老舊小區(qū)治安狀況差，亂收費(fèi)情況嚴(yán)重。老舊小區(qū)治安狀況差是居民在日常生活中最為擔(dān)憂的問(wèn)題之一。小區(qū)居民家被撬，自行車、摩托車、甚至汽車被盜案件時(shí)有發(fā)生。有的小區(qū)大門口處的門衛(wèi)形同虛設(shè)，小偷可以長(zhǎng)驅(qū)直入；有的小區(qū)雖然組織了巡邏隊(duì)日夜巡邏，安裝紅外周界警報(bào)系統(tǒng)，但仍難保小區(qū)的安全。此外，在物業(yè)收費(fèi)方面，由于業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的地位不對(duì)等，導(dǎo)致有些物業(yè)管理者亂設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目，隨意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從而使居民不堪重負(fù)，怨聲載道。2、物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)性和規(guī)范性一方面，盡管物業(yè)管理產(chǎn)生已經(jīng)有一百多年的歷史，但在中國(guó)才開(kāi)始30多年，慈溪市的物業(yè)管理正處于發(fā)展階段，總體上缺乏一定的系統(tǒng)性與規(guī)范性。造成這種情況的原因主要是受到近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，物業(yè)服務(wù)公司一直受制于地產(chǎn)公司，處于弱勢(shì)地位，無(wú)法真正為業(yè)主提供物有所值的服務(wù)。另一方面，物業(yè)服務(wù)公司屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，利潤(rùn)率相對(duì)較低，很多公司為了盈利，僅僅提供顯性化服務(wù)，甚至縮減編制，或者狂做廣告等經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收，這種做法不僅損害了企業(yè)形象，也損害了業(yè)主的利益。另一方面，物業(yè)服務(wù)人員與業(yè)主之間存在矛盾，一些物業(yè)公司為了收取物業(yè)費(fèi)，采用停水停電等極端手段脅迫業(yè)主，這也是物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)性和規(guī)范性造成的。此外，國(guó)家物業(yè)管理相關(guān)法律規(guī)不完善也催生這些問(wèn)題，有些物業(yè)公司接手新樓盤只是為了騙取政府的補(bǔ)助，以及由于多數(shù)新樓盤的物業(yè)費(fèi)都是直接從地產(chǎn)收取，不存在催費(fèi)問(wèn)題，當(dāng)樓盤變成老舊小區(qū)之后，原物業(yè)公司因服務(wù)不到位等原因被業(yè)委會(huì)辭退，造成后期接手的物業(yè)公司工作量增大且存在較大困難，同時(shí)損害了廣大業(yè)主利益。3、政府職能部門的執(zhí)法不嚴(yán)近些年來(lái)，雖然物業(yè)管理的立法取得了不小進(jìn)展，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理各參與主體的運(yùn)作起到了一定的作用。從圖5也可以看出慈溪市物業(yè)矛盾糾紛投訴事件有所減少，并且投訴處理率穩(wěn)步上升，這得益于相應(yīng)機(jī)構(gòu)及政府對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督和管理要求。但不可忽視的是，政府職能部門仍存在執(zhí)法不嚴(yán)的問(wèn)題，造成物業(yè)公司在非巡察時(shí)期缺乏一定的職業(yè)態(tài)度，對(duì)于業(yè)主反映的問(wèn)題搪塞應(yīng)付。同時(shí)，諸如業(yè)主委員會(huì)與小區(qū)其他組織的關(guān)系處理、物業(yè)服務(wù)交接等問(wèn)題，依然缺乏可操作性的詳細(xì)規(guī)定。加之當(dāng)前我國(guó)的司法訴訟程序多、費(fèi)時(shí)長(zhǎng)、效力低，拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、企業(yè)進(jìn)駐和退出等一類糾紛更是經(jīng)常久拖不決，這使得許多物業(yè)管理糾紛難以通過(guò)法律途徑解決，容易使得小糾紛演化成大的爭(zhēng)執(zhí)，甚至引發(fā)集體請(qǐng)?jiān)?、暴力沖突等一些嚴(yán)重影響社會(huì)和諧的事件。此外，政府職能部門的權(quán)責(zé)不清，造成業(yè)主與物業(yè)之間矛盾解決速度慢，解決途徑少，容易造成物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾激化。這類情況常出現(xiàn)于老舊小區(qū)，業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等諸多方面。圖5近年來(lái)慈溪市物業(yè)矛盾糾紛投訴事件及投訴處理率數(shù)據(jù)來(lái)源：慈溪市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)數(shù)據(jù)整理4、物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)較低當(dāng)前，慈溪市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從原來(lái)2000年前的4家企業(yè)發(fā)展到目前的84家，如圖6所示，其中一級(jí)資質(zhì)20家，二級(jí)資質(zhì)11家，三級(jí)資質(zhì)53家；另有外地進(jìn)慈備案27家慈溪市十六屆人大常委會(huì)第二十四次會(huì)議資料整理,2014.9.28./art/2014/10/9/art_14390_1189709.html慈溪市十六屆人大常委會(huì)第二十四次會(huì)議資料整理,2014.9.28./art/2014/10/9/art_14390_1189709.html圖6慈溪市物業(yè)公司數(shù)量變化數(shù)據(jù)來(lái)源：慈溪市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)數(shù)據(jù)整理5、物業(yè)管理服務(wù)水平尚待提高物業(yè)管理服務(wù)水平尚待提高主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，部分規(guī)模較小的物業(yè)公司為了增大盈利，只做基本的安保及代收水電費(fèi)打掃衛(wèi)生等服務(wù)，完全忽視住宅小區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)，進(jìn)而造成設(shè)備使用壽命大幅縮減，甚至存在一定的安全隱患，同時(shí)，如果小區(qū)內(nèi)的電梯需要維修或更換，相應(yīng)的費(fèi)用依舊是由業(yè)主支付。第二，居民對(duì)公共設(shè)備設(shè)施的忽視促成物業(yè)公司的亂收費(fèi)。慈溪市多數(shù)住宅小區(qū)是新小區(qū)，很多業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備如電梯水泵房等并不重視，但物業(yè)公司對(duì)于所有的設(shè)備更換花費(fèi)都要業(yè)主額外付費(fèi)，進(jìn)而造成業(yè)主損失。此外，很多居民反映物業(yè)公司對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題搪塞應(yīng)付，治標(biāo)不治本；樓道衛(wèi)生臟亂差、公共綠化不到位；小區(qū)保安責(zé)任心不強(qiáng)，巡邏不勤，致使財(cái)物被盜或被人為破壞；因部分業(yè)主拖欠費(fèi)用，物業(yè)管理公司因此降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，形成收費(fèi)少、再降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、因服務(wù)不到位導(dǎo)致收費(fèi)更少的惡性循環(huán)等等。四、慈溪市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策（一）加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理的意識(shí)和力度首先，通過(guò)宣傳及交流會(huì)等形式，增進(jìn)物業(yè)公司與業(yè)主之間的交流，幫助物業(yè)公司了解業(yè)務(wù)的需求，從而提高物業(yè)公司的服務(wù)人性化水平，促進(jìn)物業(yè)公司的服務(wù)創(chuàng)新。其次，提高物業(yè)管理的市場(chǎng)化，為了提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，物業(yè)管理公司應(yīng)該多與市場(chǎng)相接軌，轉(zhuǎn)變企業(yè)原有的管理觀念。例如，某企業(yè)參加招標(biāo)，為中標(biāo)而不斷對(duì)自身的不足之處進(jìn)行改進(jìn)，從而加強(qiáng)企業(yè)的自我管理。第三，針對(duì)老舊小區(qū)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)公共基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)，積極與業(yè)主進(jìn)行溝通，創(chuàng)造良好的和諧環(huán)境。第四，物業(yè)管理企業(yè)要有自己的企業(yè)文化，以企業(yè)文化作為指引，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的管理，促使企業(yè)形成強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力。（二）完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行規(guī)則當(dāng)前物業(yè)行業(yè)較為盛行是服務(wù)到家的管理模式，這種管理模式的特點(diǎn)是物業(yè)公司脫離地產(chǎn)獨(dú)立生存，利用天然的客戶群體提供一些經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，部分公司逐漸開(kāi)發(fā)手機(jī)客戶端，不僅可以隨時(shí)隨地的呼叫服務(wù)，業(yè)主也可以購(gòu)買客戶端商城的產(chǎn)品，由物業(yè)管理人員上門配送。同時(shí)智能化管理，業(yè)主可以通過(guò)手機(jī)報(bào)事，通過(guò)手機(jī)支付水電費(fèi)，建立統(tǒng)一400熱線標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，如龍湖物業(yè)推出全國(guó)統(tǒng)一400708080服務(wù)熱線，使服務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)，更加專業(yè)。法律法規(guī)及運(yùn)行規(guī)則是物業(yè)管理公司進(jìn)行有效管理的重要依據(jù)，能夠?qū)ξ飿I(yè)管理公司的管理工作起到有效的指導(dǎo)和約束作用，為管理工作提供標(biāo)準(zhǔn)。其次，當(dāng)?shù)卣鶕?jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)政治發(fā)展情況，結(jié)合物業(yè)管理存在的普遍問(wèn)題，完善相關(guān)的法律體系，加強(qiáng)執(zhí)法力度，實(shí)現(xiàn)有法可依和有法必依。最后，物業(yè)管理公司可以在國(guó)家法律的基礎(chǔ)之上，根據(jù)公司內(nèi)部的具體問(wèn)題，制定自己的規(guī)范和管理制度，為公司的發(fā)展和有效的工作提供依據(jù)。加強(qiáng)城市基層治理機(jī)制與管理體制的變革完善的業(yè)主大會(huì)制度和規(guī)范業(yè)主大會(huì)作用完善的業(yè)主大會(huì)制度和規(guī)范業(yè)主大會(huì)作用，是物業(yè)管理市場(chǎng)化的基木要求。在過(guò)去的三十年里，各級(jí)政府主管部門一直是以物業(yè)管理企業(yè)為重，給予了較多的關(guān)懷與支持，使得物業(yè)管理企業(yè)迅速成長(zhǎng)并壯大起來(lái)，如今，業(yè)主大會(huì)制度建設(shè)卻成了物業(yè)管理中相對(duì)薄弱的環(huán)節(jié)，這在很大程度上阻礙了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程，影響了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。因此，各級(jí)政府主管部門應(yīng)下決心解決好這個(gè)問(wèn)題，為物業(yè)管理市場(chǎng)化打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)2、規(guī)范業(yè)主大會(huì)行為，發(fā)揮業(yè)主大會(huì)作用建立業(yè)主大會(huì)的目的，就是要發(fā)揮業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理中的作用，要不斷引導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主大會(huì)，依照法律法規(guī)行使職權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第一百七十五條規(guī)定，地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，這表明業(yè)主大會(huì)一旦成立，即以正規(guī)組織的身份開(kāi)始獨(dú)立運(yùn)作，工作中難免遇到這樣那樣的問(wèn)題和困難，政府主管部門有責(zé)任和義務(wù)協(xié)助解決。（四）加強(qiáng)物業(yè)管理的人才培養(yǎng)慈溪市的新樓盤多數(shù)比較郊區(qū)邊緣化，生活配套設(shè)施還不夠完善，部分生活物品等都需要業(yè)主自行前往市區(qū)或者網(wǎng)上購(gòu)買，而作為物業(yè)公司完全可以提供讓業(yè)主放心的服務(wù)，這就需要物業(yè)公司不斷提升企業(yè)內(nèi)部員工的綜合素質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有的人員的培訓(xùn)工作，落實(shí)企業(yè)的高素質(zhì)人才的引進(jìn)工作，打造一個(gè)高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)公司物業(yè)管理的專業(yè)化，從公司的管理體系到每個(gè)員工的專業(yè)素質(zhì)打造，都需要從專業(yè)化的角度出發(fā)，結(jié)合物業(yè)管理公司的實(shí)際情況以及行業(yè)特點(diǎn)，打造專業(yè)團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)制度專業(yè)化，突出管理公司的整體素質(zhì)專業(yè)化。（五）強(qiáng)化居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管首先，在小區(qū)內(nèi)部加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)，并做好業(yè)主的動(dòng)員和宣傳工作，加強(qiáng)業(yè)主之間的團(tuán)結(jié)合作。其次，在小區(qū)內(nèi)部籌集經(jīng)費(fèi)，為業(yè)主委員會(huì)的增長(zhǎng)運(yùn)行提供充足的資金支持。最后，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，共同為住宅小區(qū)的和諧發(fā)展做出貢獻(xiàn)。例如，某小區(qū)的物業(yè)管理公司是由開(kāi)發(fā)商指定的，但是缺乏監(jiān)督和管理，長(zhǎng)期以來(lái)，業(yè)主所住的小區(qū)樓道內(nèi)部堆滿垃圾，物業(yè)管理公司很長(zhǎng)時(shí)間才清理一次，多次協(xié)商未果，業(yè)主聯(lián)合召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，將現(xiàn)有的物業(yè)管理公司進(jìn)行更換，并取得了法律的支持，此案例就是業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理的重要作用。結(jié)論通過(guò)相關(guān)的調(diào)查研究，目前的慈溪市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作依然存在很大問(wèn)題，從國(guó)家法律到管理公司內(nèi)部的問(wèn)題。對(duì)此，本文也提出相對(duì)應(yīng)的解決對(duì)策，物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理的意識(shí)和力度，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行規(guī)則，加強(qiáng)城市基層治理機(jī)制與管理體制的變革，加強(qiáng)物業(yè)管理的人才招聘和培養(yǎng)，并且強(qiáng)化居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管。未來(lái)，慈溪市的物業(yè)管理工作必然朝著規(guī)模化、信息化以及法制化的方向發(fā)展。一方面，隨著國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)逐步完善，以及物業(yè)公司管理水平的提升，物業(yè)公司將會(huì)為住宅小區(qū)提供標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化服務(wù)，住宅小區(qū)的公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)加強(qiáng)；另一方面，在政府的支持下，住宅小區(qū)的治安環(huán)境也將逐步提高；此外，物業(yè)公司逐步脫離地產(chǎn)而獨(dú)立存在，與地產(chǎn)的談判中將能為業(yè)主謀得更多的福利。

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