簡析土地流轉(zhuǎn)信托

簡析土地流轉(zhuǎn)信托一、土地流轉(zhuǎn)信托的概念土地流轉(zhuǎn)信托是指土地信托服務(wù)組織接受土地承包者的委托，在堅(jiān)持土地所有權(quán)和承包權(quán)不變的前提下，按照土地使用權(quán)市場化要求，通過運(yùn)用一定的方法，實(shí)施必要的程序，將其擁有的土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)依法、有償轉(zhuǎn)讓給其他單位或個(gè)人的行為。二、土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)生背景及發(fā)展土地流轉(zhuǎn)信托的產(chǎn)生是順應(yīng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程而展開的。由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本較高、農(nóng)業(yè)的比較效益低下、農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工增多等原因，土地拋荒在全國范圍內(nèi)仍普遍存在，而拋荒會(huì)危及糧食生產(chǎn)安全及造成社會(huì)緊缺的耕地資源閑置浪費(fèi)等現(xiàn)象。在此情況下，土地信托順勢而生。信托制度的優(yōu)勢在于能夠?qū)崿F(xiàn)土地所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)的相互分離，做到權(quán)屬清晰、權(quán)責(zé)明確。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中引入信托制度，在利用信托制度的財(cái)產(chǎn)隔離、財(cái)產(chǎn)保護(hù)和財(cái)產(chǎn)管理功能同時(shí)，推動(dòng)了土地資源合理再配置，從而提高土地的生產(chǎn)能力和內(nèi)在價(jià)值，使農(nóng)民切實(shí)分享到土地增值所帶來的收益。在我國土地流轉(zhuǎn)信托早在信托公司正式涉水之前，浙江紹興、湖南益陽和福建沙縣等地就早已有之，已經(jīng)初步探索了土地流轉(zhuǎn)信托模式。其中，“紹興模式”，即政府出資成立縣、鎮(zhèn)、村三級(jí)土地信托服務(wù)機(jī)構(gòu)，起到信息匯總中間商作用。具體操作上，農(nóng)戶將無力或者不愿耕種的土地使用權(quán)委托給村經(jīng)濟(jì)合作社；村經(jīng)濟(jì)合作社將諸如土地類型、坐落位置、流轉(zhuǎn)面積、承包權(quán)證等土地信息匯總到鎮(zhèn)信托服務(wù)站并由其登記造冊建立土地信托檔案；而鎮(zhèn)信托服務(wù)站向社會(huì)公開發(fā)布土地信息招攬經(jīng)營者；種養(yǎng)植大戶通過招投標(biāo)的方式取得土地使用權(quán)。

“益陽模式”，即政府出資在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立土地信托機(jī)構(gòu)，農(nóng)民在自愿的前提下，將名下的土地承包經(jīng)營權(quán)委托給政府的土地信托機(jī)構(gòu)，并簽訂土地信托合同；農(nóng)業(yè)企業(yè)或大戶再從信托公司手中連片租賃土地，從事農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。

“沙縣模式”，即2011年5月沙縣源豐農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)信托有限公司掛牌成立，公司由縣農(nóng)業(yè)局負(fù)責(zé)組建，由縣財(cái)政撥付200萬元作為信托基金，撥付35萬元作為公司工作經(jīng)費(fèi)。公司在11個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）成立土地信托分公司，通過支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)從委托方手中獲得土地，并將集中后的土地調(diào)整成片，進(jìn)行整理開發(fā)，通過招標(biāo)、競拍、租賃等形式向外發(fā)包土地或?qū)嵤╉?xiàng)目，獲得的收益用于返還土地流轉(zhuǎn)信托基金、委托方分紅及信托公司增資擴(kuò)股。從上述幾種模式的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)上來看，主要還是政府主導(dǎo)和信托公司設(shè)計(jì)的產(chǎn)品，農(nóng)民無議價(jià)能力，對(duì)農(nóng)民不具備融資屬性，更像是合作社經(jīng)營的另一種形式。這些模式只能稱為土地流轉(zhuǎn)信托的初級(jí)階段。此外，中糧信托在2010年也曾嘗試土地信托。黑龍江肇東市五里明鎮(zhèn)政府將其下屬的三個(gè)玉米種植合作社土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)戶姜曉波的魚塘承包經(jīng)營權(quán)，委托給中糧信托設(shè)立自益型財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。信托受益權(quán)質(zhì)押給龍江銀行肇東支行，為先鋒、東風(fēng)和勝平三個(gè)玉米種植合作社在肇東支行的1000萬元農(nóng)業(yè)貸款提供還款擔(dān)保。這一模式在當(dāng)時(shí)看來有諸多創(chuàng)新：一是用土地承包經(jīng)營權(quán)和魚塘承包權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)，設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托；二是將信托收益權(quán)質(zhì)押給龍江銀行，用于銀行貸款的擔(dān)保。但該種模式的產(chǎn)生依賴于參與各方的特殊股東身份，在操作上不具備普遍性。中糧集團(tuán)為中糧信托控股方，持股比例72%；中糧集團(tuán)同時(shí)為2009年正式重組掛牌的龍江銀行第二大股東，持股20%。中糧信托和龍江銀行同屬中糧集團(tuán)金融業(yè)務(wù)部門組成部分，這一特殊股東關(guān)系，才使得中糧信托信托受益權(quán)憑證，在尚未完全確權(quán)的情況之下，可以為農(nóng)業(yè)貸款做質(zhì)押擔(dān)保。隨著十八屆三中全會(huì)中一系列針對(duì)土地市場改革意見的公布，讓信托公司對(duì)土地流轉(zhuǎn)信托一直持有的觀望態(tài)度有了可以轉(zhuǎn)為實(shí)際行動(dòng)的可能性，部分信托公司開始試水。繼2013年10月中信信托公告成立的中國首款土地流轉(zhuǎn)信托“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計(jì)劃1301期”后，北京信托在安徽無錫推出其首款產(chǎn)品“北京信托·土地信托之無錫桃園村項(xiàng)目”。此后，2013年12月13日，山東省濰坊青州市與中信信托正式簽約，共同推出土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目。三、土地流轉(zhuǎn)信托的政策導(dǎo)向及法律依據(jù)（一）政策導(dǎo)向或具有處置權(quán)限的農(nóng)村土地使用權(quán)（包括農(nóng)用地的土地承包經(jīng)營權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)以及宅基地使用權(quán)）作為信托財(cái)產(chǎn)，委托給信托公司進(jìn)行經(jīng)營管理，從而定期獲得信托收益。該支信托計(jì)劃的參與各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系體現(xiàn)如下：1．農(nóng)民與村委會(huì)農(nóng)民和村委會(huì)簽訂了土地承包經(jīng)營權(quán)土地轉(zhuǎn)包合同，合同依據(jù)《中華人民共和國土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》和《安徽省實(shí)施<中華人民共和國土地承包法>辦法》等法律，為促進(jìn)土地適當(dāng)規(guī)模經(jīng)營，推進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)集約化，本著平等、自愿和有償?shù)囊?guī)則簽訂。合同中注明了土地的坐落和畝數(shù)，指定用途為適度規(guī)模經(jīng)營和發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包價(jià)格為1000斤中等質(zhì)量小麥，如按現(xiàn)金測算則按照國家頒布的中等質(zhì)量小麥指導(dǎo)價(jià)格兌付轉(zhuǎn)包價(jià)格，如果1000斤中等質(zhì)量小麥的價(jià)格低于人民幣1000元，則轉(zhuǎn)包價(jià)格為1000元。此舉在形式上保持農(nóng)業(yè)在土地流通后，能夠抵御通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，該定價(jià)機(jī)制剔除了價(jià)格指數(shù)的影響，保證了農(nóng)民在流轉(zhuǎn)了土地承包經(jīng)營權(quán)后基本的地租收益。合同中的權(quán)利和義務(wù)說明在上文中關(guān)于委托財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)狀中已介紹。特別強(qiáng)調(diào)的是，在土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包合同中，流轉(zhuǎn)期限為20年，已經(jīng)超過農(nóng)民手中1995年辦理的《土地承包合同書》中載明的期限（該期限到2025年止）。通過項(xiàng)目人員與埇橋區(qū)主管農(nóng)業(yè)的吳區(qū)長和區(qū)農(nóng)委相關(guān)人員的訪談，以及對(duì)于相關(guān)土地承包法律的梳理，基本認(rèn)為農(nóng)民目前持有的土地承包經(jīng)營權(quán)證的期限在到期后基本上保持現(xiàn)狀不變。因此在村委會(huì)與農(nóng)民簽訂的土地流通合同中，流轉(zhuǎn)期限超過了農(nóng)民目前持有的土地承包合同中載明的期限。之所以訂20年的期限，基于我國現(xiàn)行的涉及土地流通的法律，認(rèn)為農(nóng)村土地租賃權(quán)應(yīng)不超過20年。2.村委會(huì)和區(qū)政府。經(jīng)項(xiàng)目組人員對(duì)埇橋區(qū)區(qū)政府、埇橋區(qū)農(nóng)委、埇橋區(qū)朱仙鎮(zhèn)政府和朱廟村村委相關(guān)負(fù)責(zé)人員的走訪，在村委會(huì)層面，歷經(jīng)村民大會(huì)等協(xié)商，已具備5400畝農(nóng)地流轉(zhuǎn)的條件。涉及該流轉(zhuǎn)的相關(guān)農(nóng)民已經(jīng)與村委會(huì)簽訂了轉(zhuǎn)包合同，在詳細(xì)測量了各戶農(nóng)民流轉(zhuǎn)的土地實(shí)際坐標(biāo)和面積后，簽訂相關(guān)協(xié)議并于鎮(zhèn)級(jí)土地流通主管部門備案。但村委會(huì)并未與該委托人埇橋區(qū)政府簽訂任何協(xié)議，因此在該信托土地流通過程中，朱仙鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府與朱廟村村委會(huì)和塔橋村村委會(huì)需簽訂土地流通委托管理合同，再由鎮(zhèn)政府和區(qū)政府簽訂土地流通委托管理合同，并作為信托成立的前置條件。3.區(qū)政府和中信信托。區(qū)政府為該信托計(jì)劃的委托人，中信信托作為該信托計(jì)劃的受托人，雙方的權(quán)利義務(wù)將按照信托合同約定進(jìn)行界定。在信托合同簽訂之前，埇橋區(qū)政府?dāng)M將位于宿州市埇橋區(qū)朱仙鎮(zhèn)共計(jì)5400畝農(nóng)用地的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給帝元農(nóng)業(yè)。其中帝元農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)示范園項(xiàng)目已獲省發(fā)改委立項(xiàng)，與區(qū)政府尚未簽署正式協(xié)議。中信信托擬設(shè)立“中信·宿州農(nóng)村土地流通集合信托計(jì)劃”，埇橋區(qū)政府將以標(biāo)的農(nóng)用地在信托計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)交付給中信信托，并由中信信托出租給帝元農(nóng)業(yè)。埇橋區(qū)政府及安徽帝元擬在信托計(jì)劃終止后繼續(xù)就標(biāo)的農(nóng)用地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)開展合作，以實(shí)現(xiàn)標(biāo)的農(nóng)用地的持續(xù)經(jīng)營。為保障帝元農(nóng)業(yè)在宿州項(xiàng)目的順利實(shí)施，考慮到信托計(jì)劃提前終止的風(fēng)險(xiǎn)，中信信托擬與帝元農(nóng)業(yè)、埇橋區(qū)政府簽署三方協(xié)議，對(duì)上述權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行約定。4.中信信托和服務(wù)商。中信信托擬與帝元農(nóng)業(yè)簽訂服務(wù)商合同，中信信托為“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計(jì)劃”受托人。中信信托作為信托計(jì)劃受托人對(duì)信托計(jì)劃進(jìn)行管理、經(jīng)營，并決定向土地承包方出租信托計(jì)劃項(xiàng)下土地承包經(jīng)營權(quán)。中信信托擬聘請服務(wù)商擔(dān)任信托計(jì)劃項(xiàng)下服務(wù)商，為信托計(jì)劃項(xiàng)下的土地流通、土地整理提供專業(yè)管理服務(wù)。依據(jù)中信信托與服務(wù)商簽訂的農(nóng)地流轉(zhuǎn)服務(wù)合同，服務(wù)商的職責(zé)范圍主要有：收集和發(fā)布信托計(jì)劃項(xiàng)下土地承包經(jīng)營權(quán)所涉及土地的信息；提交向土地承包方出租信托計(jì)劃項(xiàng)下土地承包經(jīng)營權(quán)建議；提供信托計(jì)