房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -省級(jí)地王再度刷新綠城到底看中了蘇州啥？202404

11市場(chǎng)前瞻|省級(jí)“地王”不斷被刷新，綠城到底看中了蘇州啥?城市——蘇州，同一家開發(fā)商——綠城。3月13日成交的新區(qū)獅山原農(nóng)干校地塊，經(jīng)過32輪競(jìng)拍，最終被綠城以總價(jià)82770萬元競(jìng)得，成交樓面價(jià)45455元/平米，刷新了南京土地市場(chǎng)于2016年拍出的葛洲壩河西南G14地塊，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)高達(dá)45213元/平米。3月27日，綠城以總價(jià)30.8億元，競(jìng)得蘇州園區(qū)雙湖02號(hào)宅地，樓面價(jià)高達(dá)65022元/平米，溢價(jià)率18.22%。時(shí)隔8年，江蘇省地王在一個(gè)月內(nèi)被兩度刷新。根據(jù)2023年江蘇省各市GDP數(shù)據(jù)，蘇州是全省唯一GDP超過2萬億元的城市，以24653.37億元的總值繼續(xù)領(lǐng)跑全省。全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2591.9億元，比上年下降3.7%,降幅比前三季度收窄3.7個(gè)百分點(diǎn)，且低于全省4.2%的降幅，進(jìn)一步222023年江蘇各設(shè)區(qū)市地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值(億元)增長(%)南京市無錫市徐州市連云港市4363.61淮安市5015.06揚(yáng)州市7423.26鎮(zhèn)江市5264.07宿遷市4398.07在產(chǎn)業(yè)強(qiáng)磁場(chǎng)作用下，人口的持續(xù)流入使得蘇州城市人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。2020年第七次全國人口普查，蘇州常住人口增加229萬人，達(dá)到1275萬人，增長21.88%。從蘇州公安發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月底，蘇州全市實(shí)有人口1619.69萬人。其中，戶籍人口781.08萬人，流動(dòng)人口838.61萬人，蘇州成為江蘇省人口流常住人口超500萬人，有中國“最強(qiáng)地級(jí)市”之稱的蘇州晉位為特大城市，這不僅依根據(jù)安居客研究院【云洞察】數(shù)據(jù)顯示，蘇州近一年找房熱度除去年春節(jié)期間及11月至今年2月，呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)外，蘇州樓市熱度整體較為穩(wěn)定，且新房和二手房找值得關(guān)注的是，3月，蘇州的二手房找房熱度已環(huán)比提升32%,同比幾乎持平；相對(duì)而言，新房表現(xiàn)落后于二手房，3月新房找房熱度環(huán)比提升23%,同比數(shù)據(jù)也略為遜33比情況的確不如其他周邊城市，主要原因是去年3月受疫情抑制的需求在年后大幅釋3月樓市迎來短暫的小陽春，甚至被央視作為復(fù)蘇回暖的典型城市來宣傳。而從蘇州部分樓盤的周末熱銷的喜報(bào)，同時(shí)從蘇州當(dāng)前18.64個(gè)月相對(duì)周邊城市更為“健康”的出清周期，以及蘇州新房市場(chǎng)2023年對(duì)比2022年房價(jià)的7%增幅的環(huán)比變化來看，蘇——二手房——新房3月環(huán)比3月同比(月)蘇州常州湖州泰州全國 ——— 今年1月底，蘇州六大區(qū)全面放開一手房、二手房限售限購政策，即購房人不論戶市不限購，及市區(qū)120平米以上的大戶型不限購。44此外，蘇州自2024年1月1日起正式實(shí)行最新人才落戶政策。即：放寬本科人才及以上”,同步放寬35周歲以下本科以下學(xué)歷的落戶要求，同時(shí)三省一市社?；フJ(rèn)，與此同時(shí)，蘇州六區(qū)“賣舊買新”契稅補(bǔ)貼細(xì)則也在日前全部公布，對(duì)于2023年起在蘇州大市范圍內(nèi)出售自有住房后，并在2024年底前購置新州，廈門和寧波也同時(shí)誕生了“地王”,預(yù)示著房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的熱情并沒有減淡，為什么是工業(yè)園雙湖板塊?蘇州工業(yè)園區(qū)二手房找房熱度及掛牌量變化塊東部3有兩幅22年9月和23年11月由象嶼拿下的宅地，但該兩幅地塊僅靠金雞湖世茂銅雀臺(tái)別墅九龍倉國賓1號(hào)國賓山□融創(chuàng)蘇州桃花源而該地塊罕見的1.02的容積率指標(biāo)看，其將打造成低密度的洋房或者是別墅產(chǎn)云洞察數(shù)據(jù)顯示，周邊低密度二手房項(xiàng)目，普遍在10萬+,部分高價(jià)別墅項(xiàng)目價(jià)格都在15萬左右，且在當(dāng)下行情下房價(jià)依舊處于增長態(tài)勢(shì)。而蘇州園區(qū)雙湖02號(hào)宅地拿地樓板價(jià)已達(dá)6.5萬元/平米，再加上裝修標(biāo)準(zhǔn)要求不低于5000元/平米，今后房價(jià)達(dá)10-15萬元/平米，則是毋庸置疑的，甚至趕超周邊老項(xiàng)目。77在行業(yè)驟變中，綠城中國守住了盈利基本面，2023年綠城凈利潤上升13.12%至31.18億元，凈利潤率也達(dá)5.08%。同時(shí)其年報(bào)顯示，截至2023年末，綠城銀行存款及現(xiàn)金余額697.6億元，其中受地方監(jiān)管的預(yù)售監(jiān)管資金238.79億元，綠城手握存綠城財(cái)務(wù)穩(wěn)健，成就了其在行業(yè)下行周期中穩(wěn)步向前。2023年，綠城并沒有減慢拿地的步伐，2023年權(quán)益拿地金額達(dá)630億元、規(guī)劃建面達(dá)到312萬平米，39宗地塊中有12宗地塊來自杭州，其余地塊多為長三角或核心一二線城市，10%以上溢價(jià)拿地的占4成。在南京2023年7批次土拍中，綠城有幸搖中河西中G55地塊，總價(jià)69億元，成為南京迄今史上第二高價(jià)地塊。在2023年8月初的上海土拍中，綠城報(bào)名4宗地塊，搖中了3宗，拿地總金額達(dá)139億元，占上海該次土拍總金額的58%,充分凸顯綠城戰(zhàn)略2022-2023年連續(xù)兩年，綠城在拿地金額方面在混合制房企中拔得頭籌，同時(shí)其2023年拿地金額和拿地面積都同比增長4成以上，足以彰顯其后市的信心。882023年房企拿地金額榜單排名拿地金額(億元)同比拿地面積(萬平米)同比1122031