云南建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心奧城綜合項(xiàng)目可行性研究應(yīng)用報(bào)告

建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心·奧城項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)云南正武集團(tuán)二○○八年三月

目錄第一章項(xiàng)目背景和發(fā)展概況第二章項(xiàng)目建設(shè)關(guān)鍵性及目標(biāo)第三章項(xiàng)目基礎(chǔ)情況和進(jìn)展第四章項(xiàng)目分析第五章項(xiàng)目定位第六章項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度第七章投資估算和收益概算

第一章項(xiàng)目背景和發(fā)展概況

一、項(xiàng)目背景建水縣在云南省南部，紅河州中部，距省會(huì)昆明220余公里，面積3789平方公里。轄14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)140個(gè)行政村，占云南省總?cè)丝?.96%,占紅河州11.5%，總?cè)丝?88910人。其中漢族318597人，彝族136736人，回族12886人，哈尼族9337人，傣族5623人，苗族4314人，其它民族1447人。縣域內(nèi)氣候宜人、物產(chǎn)豐富、文化昌盛，曾是歷史上顛南政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，素有“顛南鄒魯”，“文件名邦”之美譽(yù)。屬“國家級(jí)歷史文化名城”和“國家級(jí)關(guān)鍵風(fēng)景名勝區(qū)”?？h境內(nèi)有顛越鐵路、國道323線、雞石、建通公路穿過，交通便利。建水物產(chǎn)極為豐富，氣候宜人，蔬菜瓜果常年不停，有豐富旅游資源。建水人民素有熱愛體育運(yùn)動(dòng)傳統(tǒng)習(xí)慣，歷史上曾以球交友，親密了和友鄰市縣關(guān)系，同時(shí)也為省州運(yùn)動(dòng)隊(duì)和各行業(yè)培養(yǎng)輸送了大批體育人才。但長久以來縣公共體育運(yùn)動(dòng)場所只有一塊建于二十世紀(jì)五十年代狹窄簡陋露天燈光籃球場，嚴(yán)重制約了建水縣體育事業(yè)發(fā)展。多年來，建水縣房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，市場上所出現(xiàn)產(chǎn)品形態(tài)較為單一。而本縣境內(nèi)所轄屬多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)因?yàn)榈V業(yè)發(fā)達(dá)，人均收入較為可觀?？h城內(nèi)公務(wù)員、老師、工商及銀行等屬于高收入人群，部分私營企業(yè)主也較為富裕。建水縣GDP每十二個(gè)月同期增加為12.2%。作為全州人口第一大縣，興建一個(gè)功效齊全體育運(yùn)動(dòng)中心和一個(gè)素質(zhì)很好高品質(zhì)樓盤也是大勢所趨。二、項(xiàng)目發(fā)展概況1、1997年6月建水縣政府提出興建建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心決定2、1997年8月省土地局相關(guān)建水縣體育運(yùn)動(dòng)委員會(huì)新建體育運(yùn)定中心征撥用地批復(fù)3、1997年9月州計(jì)委下達(dá)建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心基建投資計(jì)劃通知4、1997年10月縣城建局同意《建設(shè)用地計(jì)劃許可證》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)選址意見書》5、1998年8月30日，中共建水縣委常務(wù)會(huì)第十二次常務(wù)（擴(kuò)大）會(huì)議紀(jì)要，經(jīng)過縣體育運(yùn)動(dòng)中心計(jì)劃設(shè)計(jì)方案6、1999年1月26日，建水縣第十一屆人大常委會(huì)第八次會(huì)議審議經(jīng)過設(shè)計(jì)方案，同意建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心計(jì)劃設(shè)計(jì)方案和建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心委員會(huì)新建體育運(yùn)動(dòng)中心征撥用地7、10月，正式成立建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心（奧城）項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組8、11月，云南正武集團(tuán)和紅河州政府正式簽署招商引資協(xié)議，建設(shè)建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心(奧城)項(xiàng)目9、2月，建水縣人民政府正式完成體育建設(shè)用地轉(zhuǎn)為項(xiàng)目開發(fā)用地相關(guān)事宜。第二章項(xiàng)目建設(shè)關(guān)鍵性及目標(biāo)一、項(xiàng)目建設(shè)關(guān)鍵性1995年6月國務(wù)院正式同意了《全民健身計(jì)劃綱要》，標(biāo)志著中國群眾體育和國民體質(zhì)建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新階段?！度窠∩碛?jì)劃綱要》意在加強(qiáng)全民健身工作，提升中華民族整體素質(zhì)，明確指出本世界末到全民健身工作奮斗目標(biāo)和任務(wù)，是中國新時(shí)期全民健身工作綱領(lǐng)文件?！度窠∩碛?jì)劃綱要》是由國家領(lǐng)導(dǎo)、社會(huì)支持、全民參與、有計(jì)劃、有任務(wù)、有方法體育健身計(jì)劃，是和實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化目標(biāo)相配套社會(huì)系統(tǒng)工程和面向二十一世紀(jì)發(fā)展占略計(jì)劃。全民健身事業(yè)是一項(xiàng)嶄新事業(yè)，符合廣大人民群眾切身利益，取得全社會(huì)一致肯定和贊譽(yù)，而且取得了令人矚目標(biāo)階段性結(jié)果。伴隨二十一世紀(jì)到來和北京奧運(yùn)會(huì)舉行。我們應(yīng)為實(shí)施全民健身計(jì)劃，增強(qiáng)中華民族體魄而努力發(fā)明條件。為建水縣人民建設(shè)一個(gè)集運(yùn)動(dòng)、生態(tài)、健康為一體大型高品質(zhì)小區(qū)。從而實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)快速發(fā)展，促進(jìn)建水縣經(jīng)濟(jì)連續(xù)、快速、健康發(fā)展。二、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)體育產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最快產(chǎn)業(yè)之一，每十二個(gè)月為世界帶來4000億美元收入。體育產(chǎn)業(yè)所蘊(yùn)藏巨大商機(jī)，使其已成為本世紀(jì)最有活力和寬廣前景新型產(chǎn)業(yè)之一。伴隨當(dāng)?shù)鼐用窦彝ナ杖氩煌Ｌ嵘?，居民文化、體育消費(fèi)大幅度增加，加上雙休日、長假和多種休假制度實(shí)施，使大家有了更多空閑時(shí)間去參與多種體育休閑活動(dòng)。全民健身和體育休閑熱潮推進(jìn)了體育健身場所發(fā)展。另外，結(jié)合建水縣發(fā)展文化生態(tài)旅游型城市，創(chuàng)建富有地方特色體育項(xiàng)目，使之成為名牌產(chǎn)品，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)當(dāng)?shù)芈糜?、交通、商業(yè)、旅館住宿等消費(fèi)起著巨大刺激作用。因?yàn)轶w育產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度廣，部分體育活動(dòng)或賽事帶來體育消費(fèi)也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和消費(fèi)增加，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。該項(xiàng)目建成目標(biāo)，就是要充足發(fā)揮城市對(duì)人口、產(chǎn)業(yè)、市場吸引力和聚集效應(yīng)，推進(jìn)二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)城市對(duì)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)和輻射功效，逐步形成融商業(yè)、文化、信息、旅游為一體城市，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)連續(xù)、快速、健康發(fā)展，繁榮城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)。第三章項(xiàng)目基礎(chǔ)情況和進(jìn)展一、項(xiàng)目基礎(chǔ)情況1、建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心（奧城）項(xiàng)目由云南正武房地產(chǎn)開發(fā)投資興建。2、在建水縣城區(qū)西北角，海拔高度１３２５米，南接國道３２３（現(xiàn)建水大道），北臨待建三環(huán)路。３、總占地１３１畝。其中住宅用地３２．３畝；商業(yè)用地１２．５畝；體育建設(shè)用地８６．２畝。４、定位為建水第一運(yùn)動(dòng)水景大盤５、集商業(yè)、體育、住宅于一體復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。以運(yùn)動(dòng)、水景、電梯洋房、時(shí)尚商業(yè)街展示為一體。６、項(xiàng)目總投資約3.08億元，產(chǎn)權(quán)銷售收入4.09億元；經(jīng)營性年收益2260萬元。７、本項(xiàng)目作為紅河州招商引資項(xiàng)目，得到各級(jí)政府高度重視及關(guān)心。二、項(xiàng)目進(jìn)展１、立項(xiàng)完成２、計(jì)劃設(shè)計(jì)完成３、勘察設(shè)計(jì)完成４、施工圖設(shè)計(jì)完成５、策劃定位完成６、景觀設(shè)計(jì)完成７、施工單位招標(biāo)完成８、各項(xiàng)手續(xù)在州領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督及縣領(lǐng)導(dǎo)配合下正在主動(dòng)辦理當(dāng)中第四章項(xiàng)目分析一、本項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況分析１、建水縣GDP每十二個(gè)月同期增加12.2%。其中：產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)數(shù)額（億元）8.4212.0510.84增加率（%）2.115.916.6建水縣前幾年以農(nóng)業(yè)為主。多年來第三產(chǎn)業(yè)增加百分比較高，能夠看出，縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)逐步向城市化轉(zhuǎn)型。第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也在快速增加。２、建水縣整年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入2.8億元，比增加16.3%；其中：地方通常預(yù)算收入1.45億元，增加13.5%；整年地方財(cái)政支出4.41億元，比上年增加20.9%；其中：地方通常預(yù)算支出3.28億元，增加17.5%；３、建水縣金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額35.6億元，增加12.2%。名稱存款余額對(duì)公存款余額個(gè)人存款余額個(gè)人存款所占百分比工商銀行建水縣支行64961170544904576.41%.建設(shè)銀行建水縣支行92156468924541349%農(nóng)業(yè)銀行建水縣支行86716125087077586%建水縣農(nóng)村信用社112929增幅為11.78%金融機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表示，存款總余額為35億元，可得出全縣人均存款額為7158.8元，據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查，昆明市人均存款額為8700元。建水縣人均存款額已經(jīng)和昆明市相持平。結(jié)論建水縣人均購置力較強(qiáng)。４、建水縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)概況全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總數(shù)12258戶，比上年增加149戶，增加了1.23%。完成營業(yè)總收入269505萬元，比上年增加43571，增加3.69%。完成現(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值76028萬元，比上年增加18097萬元，增加31.24%.名稱營業(yè)收入工業(yè)總產(chǎn)值

（萬元）增加值（萬元）實(shí)繳稅金（萬元）臨安鎮(zhèn)13129823624177071929曲江鎮(zhèn)2896823904142294西莊鎮(zhèn)20421135983920645南莊鎮(zhèn)106292457244661面甸鎮(zhèn)103624807101262官廳鎮(zhèn)366571591010840785青龍鎮(zhèn)250820038919岔科鎮(zhèn)274215670618甸尾鄉(xiāng)3892487123435李浩寨鄉(xiāng)285617236516坡頭鄉(xiāng)793763251993350普雄鄉(xiāng)131952822利民鄉(xiāng)1776124842218盤江鄉(xiāng)74553344131830項(xiàng)目所處地臨安鎮(zhèn)為全縣營業(yè)收入、工業(yè)總產(chǎn)值最高。顯示出私營企業(yè)較多，本鎮(zhèn)私營企業(yè)主購房需求較大，消費(fèi)及投資觀念較強(qiáng)。對(duì)于商鋪消化能力更為顯著。周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)小型私營企業(yè)即使不及臨安鎮(zhèn)數(shù)量多，不過近幾年經(jīng)濟(jì)增加速度較快。對(duì)于個(gè)人而言，想含有身份標(biāo)簽部分小私營業(yè)主也會(huì)選擇到經(jīng)濟(jì)發(fā)展更為快速臨安鎮(zhèn)購置房產(chǎn)或消費(fèi)以此來顯示自己多年來財(cái)力及實(shí)力。５、居民實(shí)現(xiàn)商業(yè)消費(fèi)零售額情況全縣居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)、商品零售價(jià)格總指數(shù)以每十二個(gè)月4.2%速度在上漲，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)上漲6.5%.指標(biāo)全縣縣城縣城以下社會(huì)消費(fèi)品零售額（萬元）616773461927058增加率（%）14.3%12.7%16.3%居民消費(fèi)水平在提升，商品售價(jià)也在同時(shí)上漲。本縣居民已經(jīng)從原先滿足生活溫飽上升到購置消費(fèi)商品。消費(fèi)觀念在逐步提升，開始追求生活奢侈品和高品質(zhì)生活方法。也就有了相對(duì)于改善現(xiàn)實(shí)狀況期望，那么改善居住環(huán)境，享受舒適生活，增加商品消費(fèi)成為本縣居民未來情況。６、全縣旅游經(jīng)濟(jì)情況整年實(shí)現(xiàn)了旅游總收入25115萬元成績，比去年增加了23.6%。共接待中國外游客80余萬人，增加了22.76%。指標(biāo)中國國外接待人數(shù)（人次）7985245037增加率（%）22.8323.56旅游收入（萬元）23829.491285.58增加率（%）22.5445.92旅游業(yè)增加能夠更大增加政府財(cái)力。帶動(dòng)消費(fèi)快速增加，推進(jìn)城鎮(zhèn)一體化，提升城鎮(zhèn)化水平，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，經(jīng)過城市擴(kuò)張和繁榮增加就業(yè)。在城市建設(shè)方面，旅游業(yè)能夠帶動(dòng)城市建設(shè)步伐加緊，政府對(duì)城市建設(shè)投入及招商引資力度加大使現(xiàn)在新區(qū)建設(shè)如火如荼，老城改造加緊，新老城區(qū)對(duì)接加速，房地產(chǎn)開發(fā)勢頭迅猛，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善。經(jīng)過以上幾組數(shù)據(jù)分析，得出以下結(jié)論。1、本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢較快，房地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛。2、本區(qū)域購置及消費(fèi)能力較強(qiáng)3、本區(qū)域房產(chǎn)需求量呈上升趨勢4、本區(qū)域商鋪消化能力較強(qiáng)二、本項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展分析現(xiàn)在建水縣房地產(chǎn)展現(xiàn)出南北兩大板塊。北面為建水新區(qū)，以建水大道為中軸線，各分布著新建樓盤項(xiàng)目和非市場化運(yùn)作公務(wù)員小區(qū)或高收入單位小區(qū)住宅。南面則是以臨安古城為關(guān)鍵，商業(yè)氣氛較為濃厚，城鎮(zhèn)老居民居住地。整個(gè)市場所表現(xiàn)出現(xiàn)實(shí)狀況為價(jià)格不高，居民購置力較強(qiáng)，但市場上所出現(xiàn)產(chǎn)品供給形態(tài)較為單一。本項(xiàng)目所處地，建水新區(qū)地理位置比較優(yōu)越，現(xiàn)在新開項(xiàng)目基礎(chǔ)上全部集中在此區(qū)域。政府及各國家行政單位也全部聚集在此。古城是傳統(tǒng)商業(yè)聚集地及旅游地，伴隨大家對(duì)生活方法追求和改變，這個(gè)區(qū)域（空間狹小而陳舊）對(duì)大家居住吸引力越來越弱，其適合人群應(yīng)該關(guān)鍵是該區(qū)商業(yè)經(jīng)營者和部分老居民。而新區(qū)多年有了較大發(fā)展，居住環(huán)境較為優(yōu)越。加之政府及國家行政單位搬遷和政策扶持。吸引大批開發(fā)商開發(fā)和居民到此地購房。從整個(gè)市場在售樓盤銷售情況能夠看出，主流銷售戶型面積在120平米—140平米，銷售量約占總量80%。從戶型布局看，本區(qū)域居民較追求大客廳、大臥室布局設(shè)計(jì)。躍層住宅頂層銷售較為困難，關(guān)鍵根建水縣傳統(tǒng)生活觀念和高溫氣候有很大關(guān)系。從市場在售樓盤和新開項(xiàng)目不難看出，居民較為接收傳統(tǒng)多層住宅。整個(gè)市場開發(fā)量多層占到99%，現(xiàn)惟有一新開項(xiàng)目建設(shè)建水縣首個(gè)帶電梯高層住宅。由此，伴隨城市化建設(shè)發(fā)展及土地成本增加，未來高層住宅必將在市場上占主導(dǎo)地位。而現(xiàn)在市場情況不難看出，高層住宅開發(fā)市場機(jī)會(huì)較大。伴隨建水縣政府計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展，新區(qū)建設(shè)將加緊房地產(chǎn)快速發(fā)展。借助于建水縣作為滇南關(guān)鍵旅游縣，其在面臨更多機(jī)會(huì)和競爭同時(shí)，將直接地表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)總擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁，從而在相當(dāng)程度上增大了市場需求增加。為房地產(chǎn)市場置業(yè)投資將發(fā)明更多需求機(jī)會(huì)。三、項(xiàng)目所面臨市場環(huán)境分析1、市場發(fā)展?jié)摿薮?，用戶需求較單一經(jīng)過對(duì)現(xiàn)在在售樓盤分析對(duì)比，能夠看出整個(gè)建水房地產(chǎn)市場擁有很大發(fā)展?jié)摿?，不過市場產(chǎn)品供給也比較單一，大部分開發(fā)以多層住宅為主，基礎(chǔ)無任何其它物業(yè)類型，有大量小別墅群，均為政府機(jī)關(guān)單位集資建房區(qū)域，不過從用戶需求調(diào)查能夠看出，大部分人群有足夠購置能力，不過對(duì)產(chǎn)品認(rèn)識(shí)還停留在初級(jí)階段，整體市場價(jià)格和需求并不吻合。2、開發(fā)規(guī)模適中，產(chǎn)品塑造能力低現(xiàn)在大部分在建項(xiàng)目規(guī)模較小，均為中小型項(xiàng)目，產(chǎn)品不僅形式單一，而且處于萌芽狀態(tài)，開發(fā)商僅僅簡單根據(jù)傳統(tǒng)模式打造產(chǎn)品，不求產(chǎn)品創(chuàng)新，從各個(gè)項(xiàng)目標(biāo)樓盤現(xiàn)場能夠看出來，開發(fā)商根本沒有包裝和品牌意識(shí)，在這么開發(fā)模式下打造產(chǎn)品，無法滿足高端用戶需求。３、樓盤整體包裝檔次低，銷售手法單一建水消費(fèi)群體關(guān)鍵由礦老板、私營業(yè)主、老師、高級(jí)白領(lǐng)、外來人口組成，有很強(qiáng)消費(fèi)能力，其中大部分人群也有很好產(chǎn)品認(rèn)知能力，不過不管是從樓盤平面展示、工地圍墻、項(xiàng)目資料等方面來看，還是從產(chǎn)品包裝方面來看，全部出于初級(jí)階段，這足以說明建水房地產(chǎn)市場不成熟，尚處于起步階段，在營銷手段方面更是缺乏，沒有品牌意識(shí)，所調(diào)查全部樓盤中更是操作不規(guī)范，這就說明整個(gè)市場嚴(yán)重缺乏成熟高端項(xiàng)目，來愈加好滿足中高端用戶需求。４、物業(yè)管理機(jī)制不健全、不規(guī)范物業(yè)管理在建水已開發(fā)項(xiàng)目中整體全部比較微弱，在房地產(chǎn)較為成熟城市，業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)要求通常全部比較高，極少有能夠滿足業(yè)主需求物業(yè)企業(yè)，建水客群對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)尤為空白，所以我們要在物業(yè)上面做到專業(yè)、全方面，愈加好為業(yè)主服務(wù)，就必需采取著名物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，不僅在管理模式上和管理機(jī)制上全部是比較成熟和專業(yè)，這對(duì)推廣我們項(xiàng)目品牌有很大促進(jìn)作用。５、開發(fā)商操作水平低下，無引導(dǎo)市場意識(shí)建水大部分項(xiàng)目全部是本土開發(fā)商來開發(fā)，基礎(chǔ)上沒有昆明或外省開發(fā)商進(jìn)駐，建水房地產(chǎn)市場本身不夠成熟，又沒有優(yōu)異操盤經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蚪梃b，一定意義上決定了本土開發(fā)商操作水平比較低下，在所開發(fā)新區(qū)項(xiàng)目中，無一有項(xiàng)目景觀展示區(qū)和樣板房展示區(qū)，所以在高端產(chǎn)品缺失情況下，使市場產(chǎn)生抗性，我們要做到引導(dǎo)市場、規(guī)避這種現(xiàn)象，所以在本項(xiàng)目標(biāo)操作中將利用成熟操作手段，填補(bǔ)高端用戶需求空白。四、項(xiàng)目所處地段商業(yè)價(jià)值及計(jì)劃前景分析本項(xiàng)目在建水大道旁，離古城商業(yè)圈大約1公里，離清遠(yuǎn)路商業(yè)圈僅1000米左右，古城商圈人氣呈放射狀向外幅射，抵達(dá)本項(xiàng)目要經(jīng)過清遠(yuǎn)路商業(yè)圈，其商業(yè)價(jià)值受兩個(gè)商圈影響，但遠(yuǎn)未抵達(dá)古城商圈繁榮。所以本項(xiàng)目所在地商業(yè)氣氛臨時(shí)較差，該路段分布有零碎小超市、小商店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，沒有形成商圈或商業(yè)街概念。不過因?yàn)槌鞘屑哟蟀l(fā)展新區(qū)力度，除部分黨政機(jī)關(guān)搬遷新區(qū)外，還有大批象煙草小區(qū)、公務(wù)員小區(qū)、教育小區(qū)等高級(jí)小區(qū)落成，再加之大批小區(qū)形成，這將會(huì)加大人口密度，從而增強(qiáng)購置力，商業(yè)價(jià)值會(huì)深入得到表現(xiàn)。本項(xiàng)目所處新區(qū)含有寬廣發(fā)展前景，現(xiàn)在除了現(xiàn)有居住人口，立即建成6、7個(gè)小區(qū)和集資建設(shè)多個(gè)大型別墅區(qū)域外，再加之行政區(qū)域落成，人口總數(shù)在2年后將達(dá)成6萬人次，估計(jì)未來以建水大道為中軸線新城區(qū)在商業(yè)配套方面有大量面積需求，現(xiàn)在該區(qū)域沒有完整、大型、成熟娛樂、餐飲、休閑區(qū)域，所以建水大道承載了部分城市配套功效，將成為第二個(gè)建水市集中消費(fèi)關(guān)鍵區(qū)域。建水大道聚集著建水縣各國家政府機(jī)構(gòu)，依靠行政區(qū)政府性消費(fèi)背景，高級(jí)餐飲和高級(jí)娛樂市場擁有率較大。加之，周圍新建房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)建成和原有公務(wù)員小區(qū)、煙草小區(qū)、教育小區(qū)等原有非市場化運(yùn)作集資房，小區(qū)商業(yè)需求百分比也會(huì)較大。所以，本項(xiàng)目中心立即建成體育場，將輻射整個(gè)建水縣，不僅是未來全民健身集中場所，也是連接新區(qū)高級(jí)餐飲、娛樂、休閑樞紐，和行政新區(qū)，大型住宅片區(qū)，形成商業(yè)金三角，從而該項(xiàng)目集中商業(yè)應(yīng)以大型超市、面積超出500平米大型餐飲、娛樂場所為主，以日常生活配套為輔，（包含美容美發(fā)、茶秀、網(wǎng)吧、小商品、精品店、專賣店、咖啡廳、銀行、郵政）第五章項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目介紹1、項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目用地在建水大道西段，選址于原省安裝機(jī)械廠。行政上隸屬于臨安鎮(zhèn)。據(jù)市政計(jì)劃和現(xiàn)在城市發(fā)展動(dòng)態(tài)，整個(gè)建水縣展現(xiàn)向北面新區(qū)發(fā)展趨勢，項(xiàng)目總體區(qū)位屬于具發(fā)展?jié)摿^(qū)域新區(qū)。另外項(xiàng)目北側(cè)計(jì)劃一條三環(huán)路，有利于東西縱向交通。2、項(xiàng)目性質(zhì)和規(guī)模初步計(jì)劃：開發(fā)部分占地1３１畝，其中８６．２畝為體育建設(shè)用地，包含萬人體育場、多功效體育館、室內(nèi)網(wǎng)球館、室外籃球場；以高層建筑為主，有少很多層及大面積商業(yè)。容積率最高3.0。３、項(xiàng)目用地現(xiàn)實(shí)狀況東面為農(nóng)民房，無任何污染。除視覺上不美觀外，對(duì)項(xiàng)目暫無其它影響。西側(cè)隔清遠(yuǎn)路為臨安鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府辦公樓，形象不錯(cuò)。南側(cè)為建水大道，視覺影響很好。北側(cè)為待建三環(huán)路及大片空地，視野很好。４、項(xiàng)目區(qū)域市政公建配套情況交通現(xiàn)在通往項(xiàng)目地有2條公共線路，分別為12路和13路公交車。這兩路公交車全部在項(xiàng)目地南邊建水大道。待三環(huán)建成，項(xiàng)目北面和東面和西面交通全部可得到改善。醫(yī)療建水縣人民醫(yī)院據(jù)項(xiàng)目地約2公里旅程。紅河州第二人民醫(yī)院距項(xiàng)目地僅0.5公里教育項(xiàng)目地西面紅河警校、建水縣技工學(xué)校距約1公里旅程。東北方向關(guān)鍵中學(xué)建水縣第六中學(xué)距離項(xiàng)目地僅為2公里左右。公建距離項(xiàng)目地約1公里處人工湖“廣慈湖”。商業(yè)就現(xiàn)在情況來說，項(xiàng)目周圍已投入使用商業(yè)為新世紀(jì)家俱城。其它2公里范圍內(nèi)沒有大規(guī)模商場、超市。二、項(xiàng)目開發(fā)總體思緒建水首席體育地產(chǎn)示范項(xiàng)目/建水高端生活示范小區(qū)三、定位構(gòu)想和標(biāo)準(zhǔn)１、戰(zhàn)略構(gòu)想屬于建水縣新區(qū)發(fā)展初具規(guī)模十二個(gè)月。伴隨政府搬遷和行政區(qū)域建設(shè)，以建水大道為中軸關(guān)鍵城市化新區(qū)正在形成。各房地產(chǎn)開發(fā)商全部紛紛向此區(qū)域邁開腳步。在這個(gè)時(shí)候我們借助項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)良資源，建設(shè)建水縣國際化健康運(yùn)動(dòng)小區(qū)和經(jīng)過優(yōu)異計(jì)劃和設(shè)計(jì)打造建水縣高端生活示范小區(qū)。建立發(fā)展商良好品牌形象和社會(huì)口碑，占據(jù)高端市場領(lǐng)域。在實(shí)現(xiàn)利潤同時(shí)發(fā)明優(yōu)良品牌價(jià)值，打造建水新區(qū)地產(chǎn)領(lǐng)軍角色。２、定位標(biāo)準(zhǔn)從消費(fèi)者心理尋求定位，而不是以生產(chǎn)或銷售者立場來確定；針對(duì)特定目標(biāo)市場，而非整個(gè)市場；充足考慮細(xì)分市場容量和市場進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)；結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位、計(jì)劃特點(diǎn)，充足發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢發(fā)明出城新區(qū)大規(guī)模、高品質(zhì)小區(qū)樣板品牌。四、構(gòu)想藍(lán)圖這里將成為建水縣國際化體育之城，居住環(huán)境一流大型運(yùn)動(dòng)小區(qū)。在這里，不僅可享受到一流體育設(shè)施，感受健康生活，還能夠邂逅城市繁榮，特色風(fēng)情商業(yè)步行街，大型商場，休閑娛樂?？Х龋y行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校全部在幾步之遙……該建筑群從遠(yuǎn)看去，錯(cuò)落有致，現(xiàn)代簡約，成為新區(qū)建筑新地標(biāo)；精巧實(shí)用、間隔巧妙、功效完善戶型單位，開揚(yáng)宏敞大型門窗，和小區(qū)立體園林式綠化景致相映成趣，盡顯成功人士起居風(fēng)采。國際化體育之城讓住戶盡情感受健康生活。無微不至物業(yè)管理服務(wù)，致力營造一個(gè)親切、自然、坦誠、融洽人文居住環(huán)境，將引領(lǐng)建水成功人士走向一個(gè)充滿高品質(zhì)和健康并存嶄新房住生活。目標(biāo)市場定位：１、經(jīng)營部分（商鋪）：小型專業(yè)體育用具商戶進(jìn)駐２、經(jīng)營部分（體育設(shè)施）：萬人體育場賽事舉行，多功效體育館和室內(nèi)網(wǎng)球館月卡、年卡辦理３、產(chǎn)權(quán)銷售部分（商鋪）：項(xiàng)目周圍商業(yè)經(jīng)營者項(xiàng)目周圍商鋪投資者項(xiàng)目周圍小區(qū)商業(yè)：銀行、證券、電信等代理點(diǎn)４、產(chǎn)權(quán)銷售部分（住宅）以建水廣大市場高收入人群為主，以中等收入人群為輔。按資產(chǎn)能夠把社會(huì)群體分為五個(gè)層次，即富人階級(jí)，中資階級(jí)，小資階級(jí)，工薪階級(jí)、城市下層(社會(huì)最低層)。她們工作性質(zhì)或職業(yè)特點(diǎn)：職業(yè)：私營業(yè)主/礦老板/副業(yè)高收入農(nóng)民大中型企機(jī)關(guān)中業(yè)務(wù)主管、部門經(jīng)理醫(yī)生/老師等專業(yè)人士政府科級(jí)、處級(jí)干部和其它公務(wù)員（集資建房原因，百分比較小）收入：家庭總收入在10-50萬元以上，家庭年收入在3萬元以上；年紀(jì)：30-45歲；家庭人口：3-6個(gè)；六、營銷定位項(xiàng)目標(biāo)外部關(guān)鍵競爭力表現(xiàn)在親近建水新城，親近繁榮地段，適合居家，有投資升值空間。項(xiàng)目內(nèi)部關(guān)鍵競爭力在于復(fù)合計(jì)劃概念，復(fù)合不僅表現(xiàn)在建筑和景觀友好統(tǒng)一；而且表現(xiàn)在發(fā)展商在制造產(chǎn)品時(shí)，以萬人體育場作為關(guān)鍵，大力發(fā)展小區(qū)體育，構(gòu)建友好小區(qū)。第六章項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度祥見附件第七章投資估算和收益概算體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施投資成本1、萬人體育場2、多功效體育館3、室內(nèi)網(wǎng)球館4、室外籃球場5、其它體育運(yùn)動(dòng)設(shè)配套設(shè)施項(xiàng)目細(xì)項(xiàng)說明投資概算（萬元）備注萬人體育場容納1.5萬人7000多功效體育館容納40