世邦魏理仕大連市海昌名城商業(yè)項目策劃報告樣本

目錄TOC\o"1-3"\h\z1 前言 11.1本項目須解決問題 11.2解決辦法 12 大連市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及特性分析 22.1大連市商業(yè)市場分析 22.2大連市消費(fèi)模式和特點(diǎn) 23 項目周邊已建成商場業(yè)種業(yè)態(tài)狀況分析 43.1天倫商廈 43.2天百大樓（天津百貨大樓） 43.3國泰商業(yè)大廈 53.4新世界百貨 63.5巴黎之春購物中心 63.6情誼商城 73.7勝利廣場 73.8大連商場 83.9秋林女店 93.10大商新瑪特 93.11百年城 103.12邁凱樂 113.13分析結(jié)論 124 項目競爭對手分析 134.152號地(天和廣場) 134.253號地(天植商城) 134.354號地(天?？萍汲?及55號地(天龍商城) 134.456號地(民生樂園) 144.5修竹地塊 144.652號地對面地塊 144.7分析結(jié)論 155 項目基本狀況分析 175.1項目概況 175.2商業(yè)氛圍分析 175.3結(jié)論分析: 176 本項目競爭力分析 186.1項目優(yōu)勢分析 186.2不利因素分析 196.3項目競爭力研判 197 項目定位 217.1項目檔次定位： 217.2功能定位： 217.3目的買家及消費(fèi)群： 217.3.1針對目的買家： 217.3.2重要消費(fèi)目的客戶： 227.4品牌定位 227.5廣告定位 228 推廣時機(jī) 239 項目定價方略 249.1三號地（天植商城）價格方略 249.1.1定價辦法 249.1.2樓層系數(shù) 249.2項目成本分?jǐn)傆嬎?259.3咱們定價方略和辦法 259.3.1均價定位 259.3.2詳細(xì)操作： 259.3.3系數(shù)制定 269.3.4樓層建筑面積均價 2610 付款方式方略 2711 媒體方略 2811.1報紙在媒體組合中運(yùn)用 2811.2電視廣告運(yùn)用 2811.3電臺廣告在媒體組合中運(yùn)用 2811.4車身廣告在媒體組合中作用 2811.5其他媒體 2812 項目分貨籌劃 2912.1推廣節(jié)奏 2912.2項目分貨籌劃 3013 促銷辦法 3113.1針對負(fù)二層、三層銷售促銷辦法 3113.1.1 8+8+8籌劃 3113.1.2 購鋪易籌劃 3213.1.3 完全創(chuàng)業(yè)籌劃（零首期） 3313.2針對一層內(nèi)街、負(fù)一層、二層銷售促銷辦法 3313.2.1 利潤提成籌劃 3313.2.2 折扣： 3513.3其她方略 3513.3.1 使用權(quán)出售： 3513.3.2 舊業(yè)主簡介大行動 3513.4租賃方略 3513.4.1 抬高租金、延長免租期方略 3513.4.2 引入“全球特許經(jīng)營加盟協(xié)會” 3613.4.3 與“國際名牌”總代理合伙經(jīng)營 3613.4.4 帶租約出售 3713.4.5 保底出租 3814 營銷推廣建議 3915 推廣布置 4015.1第一階段形象建立期 4015.2第二階段：公開發(fā)售一期 4315.3第三階段：項目調(diào)節(jié)期 4715.4第四階段：強(qiáng)勢銷售期 4815.5第五階段消化期 4916 招商安排與籌劃 4917 附件 50前言本項目須解決問題大連市位于遼東半島南端，是中華人民共和國東北部最知名旅游都市，大連市中心區(qū)常駐人口僅為180萬，商場供應(yīng)量和市場壓力較大，僅去年市場推出量就高達(dá)213萬平方米，當(dāng)前全市商場空置面積高達(dá)130萬平方米，并且商場經(jīng)營和產(chǎn)品檔次同質(zhì)化比較嚴(yán)重。預(yù)測將來幾年本項目附近將有一大批商業(yè)物業(yè)涌現(xiàn)，加劇了市場壓力。本項目處在大連市老式商業(yè)圈中,大連市政府對天津街重點(diǎn)改造，使天津街將打?qū)е麓筮B市最大具備歐陸風(fēng)情，集購物、旅游、娛樂等于一體多元化商業(yè)步行街。雖然當(dāng)前天津街進(jìn)行市政改造工程，但該地段仍保持濃厚商業(yè)氛圍，涉及勝利廣場至普照街一段天津街，以天倫商廈為重要商業(yè)設(shè)施；保安街至上海路一段天津街，涉及國泰大廈，天百大樓等商場依然是大連市重要購物中心。因而本策劃案重點(diǎn)解決問題將集中在如下幾種方面：在競爭壓力強(qiáng)大市場中，如何制定精確市場定位，選取適當(dāng)目的客戶；在同質(zhì)化嚴(yán)重區(qū)位上，如何突出項目差別性，削弱區(qū)位劣勢影響；在商業(yè)市場低迷狀況下，本項目如何通過恰當(dāng)營銷方略和手法，使項目收益更大。解決辦法通過市場分析，獲取項目在市場上競爭力重要信息，從而進(jìn)行準(zhǔn)擬定位；運(yùn)用整合與創(chuàng)新技巧，對營銷主題進(jìn)行細(xì)致策劃，構(gòu)筑項目參加市場競爭有力平臺，營造項目核心競爭力；理解目的客戶喜好和消費(fèi)習(xí)慣，創(chuàng)造最適當(dāng)銷售推廣體系。

大連市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及特性分析大連市商業(yè)市場分析大連是中華人民共和國東北沿海地區(qū)對外開放最早沿海都市，當(dāng)前便捷高速公路和鐵路，加上原有船運(yùn)等交通設(shè)施更快了大連和日韓港臺和內(nèi)地貿(mào)易發(fā)展。當(dāng)前從整個大連市地區(qū)市場來看，各個百貨公司和零售公司以及餐飲娛樂業(yè)經(jīng)營路線。某些國際性名牌也都在大連浮現(xiàn)，闡明了大連市民正日趨追求潮流消費(fèi)。此外大連有良好飲食風(fēng)尚，如日式吉野家、韓式料理、西式快餐如KFC和麥當(dāng)勞等都已入駐大連，也有各式各樣西餅屋，咖啡廳都分散在市區(qū)各個角落，闡明大連市民飲食消費(fèi)多元化和多樣化。此外，屈臣氏都已浮現(xiàn)大連市，體現(xiàn)了大連市民對西方購物方式承認(rèn)限度。大連素有“服裝之都”美稱,大連人對服裝設(shè)計款式和材料規(guī)定特別高，亦樂意花錢購買時款衣裳。大連人衣著往往走在全國時裝潮流之前。此外在娛樂方面、健身運(yùn)動方面、美容健身設(shè)施如舒服堡已進(jìn)駐大連，現(xiàn)籌劃增長一至兩間健身中心。卡拉OK、保齡球等娛樂設(shè)施也處處可見，闡明大連人在安居樂業(yè)之余，對健身和娛樂一種追求。在如此形勢下，海昌名城必要對市場進(jìn)行十分透徹調(diào)查剖析，進(jìn)行項目評估，進(jìn)行充分規(guī)劃，克服自身局限性之處，發(fā)揮長處，才干在競爭中脫穎而出，達(dá)到經(jīng)營目的。大連市消費(fèi)模式和特點(diǎn)大連市消費(fèi)模式具備如下幾點(diǎn)特性相對其她都市，如上海、廣州、香港，購物時間在晚上較少，普通商場在晚上8時關(guān)閉。雙休日購物比較大，星期六購物較星期日多，而星期一至星期五購物比例較少。服裝、休閑服、體育服裝和用品、皮鞋較好銷。注重衣著，餐飲消費(fèi)較少。喜歡接受新事物。娛樂項目中，美容健身運(yùn)動較受歡迎。綜合性百貨商場購物消費(fèi)比例較高。喜歡商場內(nèi)提供超市、潮流服飾、快餐和娛樂。喜歡商場大減價時購物。普通白領(lǐng)階層收入不高。喜歡到以往光顧過購物商場如大連商場、勝利廣場、天倫等。

項目周邊已建成商場業(yè)種業(yè)態(tài)狀況分析天倫商廈該商廈位于大連火車站東南則，普照街及天津街交界處，東南面為和諧廣場，南面為金座廣場。附近人流頗高。該商廈由大連天百集團(tuán)與港商共同投資建設(shè)，1992年1月6日開工興建，于1997年6月18日正式營業(yè)，六層如下為商業(yè)區(qū)，建筑面積約為1.25萬平方米。設(shè)有電動扶梯、觀光梯和客貨梯，中央空調(diào)系統(tǒng)和背景音樂系統(tǒng)。樓層商品L1珠寶化妝L2少女服裝L3男裝L4潮流少女裝L5皮褸L6折扣商品銷售檔次：中低檔，大某些國產(chǎn)貨，總零售額為1.6億元。天百大樓（天津百貨大樓）天津百貨大樓位于天津街近上海路，天百擁有南北兩個營業(yè)商場，營業(yè)面積總計為21000平方米，南北商場由無柱封閉式天橋連為一體，設(shè)有百貨、針織、紡織、服裝、靴鞋、鐘表、家電、食品等17類商品。銷售額約5.0億人民幣，其中天百食品超市銷售額為7000萬人民幣。關(guān)于南北樓經(jīng)營構(gòu)造各樓層商品分布列表如下：天百北樓樓層商品地庫一層五金交電、廚房用品、單車、家電夾層日用百貨超市一層化妝品、女裝二層女士服裝、裘皮三層男式西裝、休閑裝四層男女皮鞋、工藝品五層電視音響、音像制品、文化體育用品天百南樓樓層商品一層食品二層童裝、玩具、嬰兒用品三層紡織用品、絲綢、床上用品四層鐘表、工藝品、照相器材天百大樓重要經(jīng)營國產(chǎn)貨品，貨品普通為中低檔次。國泰商業(yè)大廈國泰商業(yè)大廈位于天津街商業(yè)區(qū)，天津街與和諧路交界，商場部份一至六層，建筑面積約15370平方米，于1994年1月對外營業(yè)，經(jīng)營貨品以中檔為主，零售額約1.68億人民幣，國泰大廈經(jīng)營構(gòu)造和各層商品分布列表如下。樓層商品一層化妝品、珠寶、食品、煙酒、眼鏡二層女士服裝三層男士服裝、西服四層皮鞋、手袋、皮具、休閑服五層家電、文具六層羽絨、童裝國泰大廈商場除有細(xì)小中庭外，其裝修格調(diào)普通，維修管理普通，銷售貨品有國產(chǎn)和進(jìn)口貨品。新世界百貨新世界百貨將會是海昌名城直接競爭者之一，新世界百貨坐落于天津街海昌名城對面，現(xiàn)正作內(nèi)部裝修，將于本年十月十一日揭幕，新世界百貨將以百貨公司形式經(jīng)營，利潤提成出租柜臺為主。其擬定之經(jīng)營構(gòu)造如下：樓層商品地庫一層超市一層珠寶、精品、皮鞋二層男裝三層女裝、皮鞋四層女裝五層餐飲六層新世界百貨將設(shè)有一種大面積中庭，中庭邊設(shè)有兩部觀光電梯至各層。內(nèi)部設(shè)計以白色格調(diào)為主，給顧客清新明潔感覺。唯一局限性是首層樓層高度不高，未能提供一開寬空。巴黎之春購物中心巴黎之春位于天津街以北，上海街東側(cè)。人流重要經(jīng)由上海路通往巴黎之春，經(jīng)天津街通往巴黎之春需步行2—3分鐘，巴黎之春位置較差未能吸引人流，巴黎之春因經(jīng)營不善而倒閉，后進(jìn)行內(nèi)部裝修籌劃重開。巴黎之春近期完畢內(nèi)部裝修，于9月8日再開業(yè)，銷售對象以女性為主。樓層商品一層化妝、工藝品、藥店、咖啡廳、皮鞋、皮包、精品、光大銀行二層皮裘、淑女裝、女士內(nèi)衣三層美容美體，少淑女裝巴黎之春共有三層，其上有兩棟20多層寫字樓（高空置率），整個項目名稱為宏孚大廈。銷售貨品以中低檔為主。內(nèi)部環(huán)境燈光充分，顧客通道寬度適中，整體感覺適中。情誼商城地址：大連人民路8號（中山廣場東）大連情誼集團(tuán)投資3億元建設(shè)大連情誼商廈，1996年建成，占地面積5000平方米，總建筑面積4萬平方米，商場營業(yè)面積1.5萬平方米。地上13層，地下2層。商場配有中央空調(diào)、電梯、電動扶梯，商品管理實行全方位電腦監(jiān)控。樓層商品B2家電、家庭用品館：通訊器材、陶瓷、床上用品、進(jìn)口雜貨、家具廊B1食品超市：酒、茶、面包房、滋補(bǔ)品、日用雜貨L1流行名品館：化妝品、皮具、名表、名煙洋酒。品牌有OMEGA、伯爵表。L2珠寶首飾、少女流行館、精品服飾：少女裝、黃金珠寶、小型餐飲。品牌有周大福L3都市紳士館：紳士服、男士潮流精品，男士襯衣領(lǐng)帶、休閑服飾L4淑女裝館、職業(yè)女裝、男女內(nèi)衣：淑女裝、女士內(nèi)衣、羊毛衫、羊絨制品L5名品女裝、皮鞋、旅行箱包、文具運(yùn)動系列L6少女淑女裝、童裝玩具L7工藝禮物L(fēng)8文具書籍、會員中心L9桑拿中心L10新外商夜總會L11保齡球銷售檔次：中高檔、外國知名品牌、服裝及鐘表、及國產(chǎn)貨。情誼商城于大連市屬于高檔次商場。人民路為大連重要商業(yè)街，附近有香格里拉大飯店、富麗華大酒店、國際酒店、東亞銀行、匯豐銀行、中信實業(yè)銀行、中保人壽大廈、宏譽(yù)大廈。，總零售額為3億元，較上年增長33%。勝利廣場勝利廣場占地面積2.7萬平方米，建筑面積13.9萬平方米，地上兩棟歐式風(fēng)格建筑和羅馬式下沉廣場，地下建有三層及一夾層，設(shè)有400個停車位，以及直通其他各商層通道。勝利廣場涉及NEW&NEW服飾主題商場，百貨、賓客樓餐飲、新新超市，地下名店、八通道名店街，庭園廣場。是一座集百貨、餐飲、娛樂、觀光于一體綜合性商業(yè)中心。勝利廣場于1998年開業(yè)，其后改革經(jīng)營模式和重新裝修，引入日本地下商城和百貨概念，于5月重新開業(yè)，其經(jīng)營構(gòu)造詳列如下：樓層勝利百貨賓客樓地下三層男女裝、休閑服、運(yùn)動鞋、皮包、超市、風(fēng)味小吃、保齡球館地下二層男女服裝、雜貨、皮鞋地下一層女裝、化妝品、美容、手提電話夾層時裝、精品、快餐一層珠寶飾品餐飲二層少女休閑服飾餐飲三層少女流行服飾餐飲四層少淑女流行休閑服飾餐飲五層男女共通休閑服飾勝利廣場占據(jù)極優(yōu)越位置，地處大連火車站前繁華商圈——青泥洼商圈，東接天津街商圈，南臨大商商圈，是一核心商業(yè)地帶，人流量甚高。這商場吸納客群以18歲至30歲女性為主，售賣商品以國產(chǎn)貨為主，貨品價格以地下商場和地上百貨分別為中低檔和中高檔為主。地下商城以中庭為中心，透過各種通道和出入口，向四周輻射人流，經(jīng)營面以店鋪形式設(shè)計，地上百貨大樓有別于地下商城，以開放式柜臺經(jīng)營。勝利廣場設(shè)計上通道較寬闊，且燈光充分，地方干凈，雖置身地底，顧客亦不會感覺局促。據(jù)調(diào)查所知，勝利百貨以利潤提成方式出租柜臺，提成額約占營業(yè)額26%，地下商場采用出租、出售和聯(lián)營等經(jīng)營方式，提成約為28%。大連商場大連商場是大連市營業(yè)額最高商場，營業(yè)額達(dá)10.6億元人民幣，較99年增長9%，大連商場位于青泥洼商圈，步行街中心。位置優(yōu)越，大連商城由南、北樓構(gòu)成，并與新瑪特購物中心相通，營業(yè)面積4.2萬平方米。重要經(jīng)營家電、日用百貨、鐘表眼鏡、工藝首飾，服裝鞋帽、煙酒糖茶、干鮮果品等，其中首層設(shè)海鮮市場，分四大經(jīng)營區(qū)：活魚區(qū)、鮮魚區(qū)、冷藏區(qū)、干珍品區(qū)。營業(yè)面積4300平方米，是同類型海鮮市場最大。樓層北樓南樓一層超市、海鮮市場珠寶手飾二層女裝、皮裘、西裝電腦三層鐘表、百貨、家電羊絨四層針織、羊絨、鞋帽大連商場重要銷售國內(nèi)品牌商品，以中低檔次為主。內(nèi)部布置以到頂板間分隔不同品牌柜臺，令視野不夠通透，且樓層低，走道窄，令顧客感覺局促，商場維修保養(yǎng)普通。秋林女店秋林女店位于中山路與青泥街交界處，人流多，鄰近勝利廣場地下出口及行人天橋，該店位于勝利廣場西南方，大連商場以北。秋林女店地上有六層，地下一層，所有貨品為女士用品及服飾，適合青年、中年、老年女士。樓層商品B1/F皮具、手袋、鞋類1/F珠寶、化妝品2/F淑女服飾3/F淑女內(nèi)衣、服飾4/F桑拿、美容、5/F女子健身會館、文化沙龍、新華書店6/F餐飲商品類別以國產(chǎn)貨為主，中檔次。大商新瑪特新瑪特位于中山區(qū)大連商場以西，和諧街以東，中興大廈以北，與大連商場及中興大廈相連，行人可直接從青泥街通過大連商場進(jìn)入新瑪特，商場內(nèi)商品種類多，以中檔次貨品為主，并設(shè)有多檔適合青少年設(shè)施。大商新瑪特于9月18日開業(yè)，地上共有8層，地下2層，中庭面積大，視野遼闊，從地下到七層留有很大空間可作裝飾用途。樓層商品B1F新瑪特超市、干果店、通訊店1/F名店廣場（化妝品、珠寶、名表、皮具、鞋、服飾、榮盛潮流大街、精品專賣店）2/F紳士少女服飾—紳士裝、少女裝、小朋友世界、咖啡廳、中華人民共和國郵政、中華人民共和國人壽保險公司、旅行社、銀行3/F淑女服飾館—淑女服飾、內(nèi)衣、文具、新華書店、滑冰場、通訊品格4/F運(yùn)動休閑、家居館、體育用品、運(yùn)動服裝、家居用品、電子游樂場、休閑水吧5/F美食廣場、6/F娛樂及游泳館、空中停車場、電影院、泳池、電子游樂場、休閑水吧、網(wǎng)吧7/F（裝修中）健身會所、會員區(qū)、多功能區(qū)8/F（裝修中）空中休閑廣場、卡丁車賽場、網(wǎng)球場、高爾夫球場、籃球場、羽毛球場百年城百年城位于中山區(qū)青泥洼街以東，解放路以西，五惠路以南，中山大廈以南，百年城為新開業(yè)之大型商場，白色花崗巖及某些玻璃幕墻，外貌突出有時代感。百年城內(nèi)主力店為太平洋百貨，貨品為中高檔次，行人通道約有1.5—2米寬，燈光充分。太平洋百貨重要出入口設(shè)在解放路。面向青泥洼街為百年城商場重要出入口，商場內(nèi)有各類商鋪。太平洋百貨總建筑面積約為40,000㎡，于今年（）4月中開業(yè)，平均每日營業(yè)額約為30萬人民幣，近期平均每日營業(yè)額已提高為45萬人民幣。其經(jīng)營成本每日約為40萬人民幣。太平洋百貨（百貨城主力店）樓層商品G/F（一層）精品、化妝、眼鏡、少女裝1/M（夾層）珠寶1/F（二層）少女裝、化妝2/M（夾層）女士內(nèi)衣2/F（三層）少女服裝3/F（四層）淑女服裝、咖啡店4/F（五層）男裝紳士服、皮包、照相機(jī)5/F（六層）休閑服、運(yùn)動服、球鞋6/F（七層）家電、床上用品、生活用品百年城商場樓層商品G/F（一層）女裝、男裝、鐘表M/F（夾層）男裝、知名品牌、1/F（二層）潮流女裝、男裝、鐘表、婚紗、2/F（三層）女裝、男裝、3/F（四層）運(yùn)動服、男裝、餐廳、休閑吧4/F（五層）家具、書座、影音、美發(fā)、美甲、咖啡店、工藝品5/F（六層）精品、家私、美容、生活用品、藝術(shù)中心麥當(dāng)勞餐廳位于1/F,商場提供獨(dú)立出入口.百年城商場某些，以中高檔貨品為主，商場內(nèi)人流疏少，空置率高，特別在較高樓層。向青泥洼街地鋪有知名品牌店,如Prada,Burberry等.邁凱樂邁凱樂百貨是清泥洼商圈內(nèi)一間較成功百貨商場，邁凱樂百貨在大連市人民心中較受落，取決于其多樣化商品和較實惠價格。貨品從高中檔到低檔國內(nèi)貨一應(yīng)俱全。其經(jīng)營構(gòu)造和商品分布如下：樓層商品地庫一層超市、美食一層手飾、化妝品、精品、手袋、皮鞋二層少女服、內(nèi)衣三層淑女服、紳士服、皮鞋、休閑服、咖啡店四層小朋友用品、童裝、床上用品、家庭用品、精品五層家電、手機(jī)、書店、鐘表、運(yùn)動服六層餐飲、游戲機(jī)、娛樂邁凱樂北靠大連商場、東邊有百年城和太平洋百貨。位處在青泥洼商圈南端，但因緊靠大連商場，消費(fèi)者習(xí)慣到大連商場后再到邁凱樂購物，特別是邁凱樂東北角向大連商場和步行街入口，人流暢旺。而北面入口到地庫超市，雖從地面下行二十四級樓梯，令消費(fèi)者有點(diǎn)不便，但從這入口進(jìn)入商場人亦不少，由于商品齊備，各類檔次貨品俱備以滿足消費(fèi)者規(guī)定，是本地年輕人和白領(lǐng)一族常去地方。分析結(jié)論中山區(qū)老式商業(yè)群以勝利廣場為中心，東有天津街老牌商業(yè)樓，如天倫商廈、國泰大廈、天百大樓等，西有青泥洼街商業(yè)群如大連商場、邁凱樂、新瑪特、百年城等，附近有火車站，地點(diǎn)優(yōu)越，整體商業(yè)氛圍濃厚，具備強(qiáng)有力凝聚力，是大連市老式購物消費(fèi)熱點(diǎn)。已建項目重要是以銷售中低檔次商品為經(jīng)營路線，品牌以國產(chǎn)名牌為主。

項目競爭對手分析52號地(天和廣場)52號地位于天津街中段，在和諧路與上海路之間，西面有建設(shè)銀行，東面有天百大樓和天富大酒店。52號地三面環(huán)街，東有上海街，南有天津街，北有吉慶街。52號地重要臨街面在吉慶街和上海路，天津街臨面非常窄小，影響人流進(jìn)出及吸引行人注意力。52號地形狀不規(guī)則，對將來發(fā)展導(dǎo)致很大阻礙，內(nèi)部通道曲折，加上地塊面積較小，占地約4500平方米，將來較難發(fā)展為大型商場或百貨。用于商業(yè)總建筑面積約為13950平方米。52號地現(xiàn)階段正進(jìn)行地上建筑?？偫ǘ裕?2號地在天津街競爭力較弱。53號地(天植商城)53號地位置靠向天津街東端，東有修竹地塊，南有54和55號地塊，西有天富大酒店，北有宏孚大廈。整塊地被多條街道環(huán)繞，東有民生路，南有天津街，西有上海路，北有吉慶路。重要臨街面在天津街，與海昌名城（51號地）相似。53號地進(jìn)深和形狀不規(guī)劃，占地約有14100平方米，具備發(fā)展成大型商場及百貨條件，用于商業(yè)總建筑面積約為43710平方米。整體而言，53號地與該物業(yè)（51號地），無論在占地面積、地塊形狀、在天津街臨街面、將來發(fā)展模式都非常相似，被視為海昌名城（51號地）在天津街上重要對手。論地理位置，海昌名城較有優(yōu)勢，并且海昌名城能與老牌百貨如天倫商廈及國泰大廈連成一氣，而53號地被上海路和民生路所分隔孤立，對人潮流動有所影響，雖將來有地下通道連接，但此不利因素依然存在。再者，將來普照廣場與海昌名城相連，對該物業(yè)而言，更為有利。53號地現(xiàn)正進(jìn)行地基工程。54號地(天?？萍汲?及55號地(天龍商城)54號和55號地位于53號地對面，與53號地距離十分接近，地理位置相似。54號和55號地重要臨街面位于天津街，但論長度而言，其長度與海昌名城或53號地都相差甚遠(yuǎn)。54號和55號地占地面積小，分別約為1700平方米和平方米，用于商業(yè)總建筑面積分別約為5270平方米和6200平方米。54號和55號地塊現(xiàn)正進(jìn)行地基工程。無論占地面積還是臨街面，54號和55號地都無法發(fā)展為大型商場和百貨，其對海昌名城威脅較小。56號地(民生樂園)56號地位于天津街東端入口位置，北有修竹地塊，西有55號地和53號地。該地重要臨街面在民生街，天津街臨街面相對海昌名城及53號地來講，非常窄小。該地占地面積約為12300平方米，形狀呈梯形，具完整形狀，對將來發(fā)展設(shè)計有利。用于商業(yè)總建筑面積約為38130平方米。此地塊籌劃于天津街改造二期發(fā)展。該地獨(dú)處一方，位于天津街最東端，同步被民生路分隔，與其她地塊欠缺自然融合條件，其孤島式特性不利其發(fā)展。該地塊現(xiàn)階段尚未招商，短時間內(nèi)將不會有大型發(fā)展，因而也會不成為海昌名城（51號地）競爭對手。修竹地塊修竹地塊位于56號地對面，處在天津街最東端，西有53號地塊。該地塊兩面環(huán)街，南有天津街，西有民生街。重要臨街面在天津街。該地塊形狀呈長方形，占面積約6900平方米，用于商業(yè)總建筑面積約15400平方米。該地現(xiàn)階段正進(jìn)行地基工程。該地與53號地地理位置相似，處在天津街最東端，被民生路分隔，并且占地面積和可建規(guī)模較小，難以發(fā)展成大型商場與海昌名城（51號地）直接競爭。52號地對面地塊52號地對面地塊位于天津街中段，東有大連飯店，南有新華書店，西有將在近期（10月份）揭幕新世界百貨，北有天百大樓和52號地。52號地對面地塊重要臨街面為天津街，長度與該物業(yè)及53號地相似。地塊完整，呈長方形，適合大型商場發(fā)展。此地塊籌劃于天津街改造工程二期發(fā)展，現(xiàn)階段拆遷工作尚未完畢，短期內(nèi)不會有新推出。分析結(jié)論天津街改造工程一期涉及七塊地，分布在天津街沿街。整個一期工程基本上以普照街為起點(diǎn)，始終延伸至民意街。由于海昌名城地位置接近勝利廣場和青泥洼街商圈，地理位置較佳。從人潮流動角度思考，本項目地塊也是七塊中最為優(yōu)勝，重要因素是本項目地塊能與當(dāng)前天倫商廈、國泰大廈以及即將揭幕新世界百貨連成一氣，使該段天津街產(chǎn)生凝聚力，人流集中。反觀其她各個地塊都被三條重要街道（和諧路、上海路和民生路）分隔開。使人潮流動受到很大阻礙，雖政府籌劃建地下通道疏導(dǎo)人流，但卻無法完全消除此問題。從地塊形狀，占地面積及天津街臨街面作考慮，只有53號地可被視為重要競爭對手，兩塊地都具備發(fā)展為大型商場及百貨條件，發(fā)展性質(zhì)相似，其她地塊都不具備此條件。從市場需求及供應(yīng)量方面考慮，天津街改造工程提供大量商場面積，但市場需求及市民消費(fèi)卻不一定能跟上。關(guān)于天津街一期改造工程各個地塊資料簡介。地塊52號53號54號55號修竹地塊總面積占地面積（㎡）4,50014,1001,7002,0006,900=SUM(LEFT)29,200用于商業(yè)總建筑面積（㎡）13,95043,7105,2706,20015,40084,530現(xiàn)狀地上建筑地基工程基本工程基本工程基本工程整個天津街改造工程正積極進(jìn)行中,大某些商場預(yù)期可于來年年終陸續(xù)落成。天津街將在幾乎同一時間,浮現(xiàn)大量商場樓面,總數(shù)約15萬平方米（連同海昌名城在內(nèi)），如此一來,天津街商業(yè)市場將受到龐大壓力,各個商場為爭取生存空間,必然積極進(jìn)行招商活動,競爭激烈，租金及售價勢必難以維持高水平。大連市整體消費(fèi)及對外來旅游人數(shù)不也許在短時間內(nèi)大幅度提高，每個商場平均營業(yè)額將被攤薄。商場空置率在一段時間內(nèi)會停留在高水平，直至數(shù)年后大連市整體消費(fèi)能力及外來旅客消費(fèi)能支持如此龐大商場群體?？梢灶A(yù)見，無論是天津街或是青泥洼商業(yè)圈，競爭將會更加激烈。

項目基本狀況分析項目概況海昌名城是天津街改造區(qū)最大地塊，總占地15964m2,其中地面以上三層總建筑面積35690m2，地下為三層總建筑面積海昌名城位于大連市和諧廣場西北面，接近天津街西端勝利廣場，作為大連中心區(qū)域，這一地區(qū)集中了寫字樓和涉外酒店。海昌名城東北有國泰大廈，西南有天倫商廈，東邊有將于近期揭幕新世界百貨。周邊商業(yè)氛圍濃郁。海昌名城被多條道路環(huán)繞，東起保安街，西靠普照街和天倫大廈，南接天津街，北至長江路，海昌名城重要街面為天津街及長江路，分別長度約為150米和90米。海昌名城先天之缺陷是進(jìn)深大，形狀不規(guī)則成“L”字形，并由東向南傾斜，天津街約高于長江路1.7米。商業(yè)氛圍分析海昌名城西南面為勝利廣場和青泥洼商圈，商場密布，涉及勝利百貨、NEW&NEW商場、大連商場、新瑪特商場、秋林女店、百年城和邁凱樂大連商場。其中大連商場等更是大連市首十家銷售額最高商場。亦為海昌名城最大競爭對手。海昌名城其中一種地理優(yōu)勢是接近火車站，勝利廣場和和諧廣場等觀光地點(diǎn)。從客源上分析，消費(fèi)和旅客，普通從火車站和勝利廣場進(jìn)入天津街商業(yè)街，而中山路人流亦會經(jīng)和諧廣場和普照街進(jìn)入天津街，預(yù)測海昌名城建成后，天津街和普照街交界普照廣場將成為天津街西端焦點(diǎn)，將可吸引更多人流從勝利廣場和和諧廣場進(jìn)入天津街商圈，其她優(yōu)勢涉及：臨天津街面積闊，國泰大廈和新世界百貨，形成一商業(yè)圈，凝聚客源。結(jié)論分析:海昌名城具備得天獨(dú)厚地理優(yōu)勢,將來天津街改造后該地區(qū)商業(yè)氛圍必然濃郁,加上項目規(guī)模龐大,只要精確市場定位,加之合理主題包裝和高品質(zhì)物業(yè)管理,必然能打?qū)е聻樘旖蚪帜酥链筮B市標(biāo)志性項目。本項目競爭力分析項目優(yōu)勢分析經(jīng)分析，現(xiàn)階段海昌名城競爭力在如下方面：區(qū)位優(yōu)勢海昌名城位于中山區(qū)是大連市最繁華市中心區(qū)，也是最重要經(jīng)濟(jì)、文化、旅游等多功能集中區(qū)域，交通以便，既享有市區(qū)便利，同步本區(qū)域代表著大連市將來都市發(fā)展主力方向，在市區(qū)內(nèi)與其她區(qū)域相比具備很強(qiáng)競爭力。政府扶持天津街商業(yè)區(qū)，從來為商家必爭之地，也是大連市中央商務(wù)區(qū)務(wù)區(qū)重要構(gòu)成某些，同步也是大連市十五規(guī)劃重點(diǎn)工程，得到大連市政府大力扶持。地理優(yōu)勢:海昌名城東起保安街文物店,西靠普照街天倫大廈,南接天津街,北至長江路，距火車站僅300米.是天津街都市廣場形象工程,建筑優(yōu)勢：海昌名城占地15964m2總建78000m2集團(tuán)優(yōu)勢:海昌集團(tuán)實力雄厚,強(qiáng)大資金實力,以及近年以來創(chuàng)造地標(biāo)建筑:海昌欣城,海昌華城,海昌楓橋園,極地海洋館,等集團(tuán)優(yōu)勢無可比擬。社會優(yōu)勢:海昌集團(tuán)社會形象佳，近年以來,海昌集團(tuán)為社會做了諸多福利事業(yè).作為大連民營公司領(lǐng)頭羊。理念優(yōu)勢:海昌集團(tuán)經(jīng)營理念先進(jìn),具備前瞻性,開發(fā)經(jīng)驗豐富,人材儲備足.設(shè)計優(yōu)勢:美國捷得公司親自抄刀主筆,歐式風(fēng)格與后當(dāng)代主義建筑風(fēng)格相輝映.中庭廣場.18米內(nèi)街,處處體現(xiàn)人文關(guān)懷.規(guī)劃優(yōu)勢:在保證主力店,旗艦店規(guī)模經(jīng)營基本上,規(guī)劃出小店鋪,吸引省內(nèi)外中小投資者入店經(jīng)營.是一種集休閑,購物，餐飲,娛樂為一體五星級購物中心.經(jīng)營優(yōu)勢:全方位經(jīng)營規(guī)劃,合理業(yè)態(tài)配備.世界知名超市和世界精品百貨兩大主力店入駐,提高了商場檔次和品位,盡顯一站式購物特色.行政優(yōu)勢:天津街改造是區(qū)政府和市政府重點(diǎn)建設(shè)項目.從來，海昌集團(tuán)與政府良好關(guān)系,保證了對該項目開發(fā)會得到政府全方位支持.不利因素分析在判斷競爭優(yōu)勢同步，對項目存在隱憂和不利因素必要予以詳察，以利揚(yáng)長避短，充分發(fā)揮競爭優(yōu)勢。在通過對項當(dāng)前期考察后，咱們以為項目不利因素重要反映在如下方面：供應(yīng)量激增，加劇市場競爭市場。海昌名城所在中山區(qū)已建成相稱多商場及將來尚有相稱多將推向市場，對于大連市市場和海昌名城，都將形成巨大壓力。同質(zhì)化現(xiàn)象相稱嚴(yán)重，導(dǎo)致商品銷售種類、業(yè)種業(yè)態(tài)分布比較相似。項目競爭力研判規(guī)模，在當(dāng)前大連市商業(yè)物業(yè)市場中，本項目具備一定規(guī)模優(yōu)勢，占地1.5萬平方米在整個大連在建商業(yè)物業(yè)項目中規(guī)模最大容易吸納人流。交通，位于大連市中心區(qū)，交通四周八達(dá)，共有二十多公共汽車線路通過交通異常以便。升值潛力，項目地塊處在成熟中心商業(yè)中，土地升值潛力巨大。其她，本項目由海昌集團(tuán)開發(fā)，美國捷得設(shè)計公司整體設(shè)計，世邦魏理仕營銷策劃。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造大連市商業(yè)物業(yè)第一品牌。因而，本項目具備在市場上與其她項目競爭能力，并且，隨著區(qū)域發(fā)展、本項目周邊市政規(guī)劃項目實現(xiàn)，本項目競爭力將不斷增強(qiáng)。

項目定位項目檔次定位：高檔次外型，中檔次消費(fèi)商城我司從市場調(diào)查分析出發(fā)，結(jié)合本項目長處和短處，把海昌名城定位為：綜合性集購物、休閑、飲食和娛樂于一體當(dāng)代商場；高檔次服務(wù)和管理；中檔次商品消費(fèi)價格；高檔次裝修設(shè)施；商品多元化、層次化。真正體現(xiàn)購物新潮流，餐飲新文化，娛樂新概念，環(huán)境新設(shè)計，服務(wù)新風(fēng)尚新世紀(jì)，新時代休閑娛樂商場。功能定位：樓層名稱功能負(fù)二層青少年活動區(qū)：網(wǎng)吧、游戲機(jī)場飲食區(qū)：特色餐廳、食街、快餐類等負(fù)一層純真年代購物中心：千色店首層臨街商鋪：品牌商品精品區(qū)：香水、手表、首飾珠寶、皮草、皮具服裝區(qū)：男女品牌服飾二層服裝區(qū)：流行服飾、休閑服飾運(yùn)動專區(qū)：球類用品、運(yùn)動鞋、運(yùn)動服飾飲食區(qū)：西式連鎖快餐女性用品專賣區(qū)：（上班族服飾、休閑服飾）三層品牌旗艦區(qū)：世界二線品牌服飾目的買家及消費(fèi)群：針對目的買家：香港品牌經(jīng)營店大連、沈陽、鞍山、北京、上海、深圳、廣州、哈爾濱投資者大連本地經(jīng)營者和投資者重要消費(fèi)目的客戶：大連市本地居民特別是年輕一代。外地到大連旅客品牌定位由于項目優(yōu)勢利益點(diǎn)唯一性和差別性并不明顯,沒有較強(qiáng)沖擊力,咱們通過多方協(xié)商提出項目主題包裝重要采用“模糊”主題包裝，提出“第一位”定位主題概念，雖然其他項目也有休閑娛樂元素也有比較明確功能定位，地理位置也相差不多，咱們在開盤就提出項目“第一位”概念，使本項目與其他項目產(chǎn)生屏蔽作用，突出項目唯一性，包裝主題為：商脈之源核心字商脈商場龍脈源源泉意思支持理由為普照街、天津街、長江路、保安街圍合區(qū)，地理位置顯赫項目正對普照廣場，普照廣場是天津街入口處，普照廣場建成將成為大連市最大行人專用休閑廣場，人流暢旺。從歷史淵源看，本項目是天津街作為一條具備百年歷史老字號商業(yè)街源頭位置。廣告定位本項目目的買家重要是針對投資者，為打動投資者興趣咱們提出本項目包裝定位為：精明投資者選取海昌名城

推廣時機(jī)考慮入市時機(jī)，必要考慮到競爭需要。海昌名城重要幾家競爭對手，都必然地會選取12月上旬或中旬推向市場，如果海昌名城推得過遲，則必然會坐失市場先機(jī)。雖然咱們可以成功運(yùn)用“軟著陸”手法進(jìn)行正式銷售前推廣，但這個期待過程不也許維持一種月以上。按照大連市銷售習(xí)慣和天氣因素12月后來將進(jìn)入寒冷季節(jié),購房人比較少,建議越早賣越好，此外今年年終,來年年初天津街將近20萬平方米商業(yè)物業(yè)推出將對競爭本來就十分激烈大連商業(yè)物業(yè)市場導(dǎo)致非常大影響，那時就會給咱們銷售導(dǎo)致很大壓力。我司通以為“海昌名城”最佳入市時機(jī)是11月底12月初。

項目定價方略鑒于海昌名城項目激烈競爭特別是本項目競爭最大對手三號地（天植商城）狀況，必要制定一種強(qiáng)有力價格方略。三號地（天植商城）價格方略定價辦法制定了三套價格方案，市場推出時按方案一，依照市場反映進(jìn)行調(diào)節(jié)（增減15%）。方案一建筑面積均價：24000元方案二建筑面積均價：27500元方案三建筑面積均價：20400樓層系數(shù)一層分四個級別：臨街旺鋪、一線商鋪、二線商鋪、三線商鋪商場價格系數(shù)：臨街旺鋪為：160，000元（實用面積）每一級別樓層差和價差20-30%。項目成本分?jǐn)傆嬎銟菍用娣e建安成本地價分?jǐn)偳捌谫M(fèi)用增容費(fèi)管理費(fèi)營銷費(fèi)財務(wù)費(fèi)用稅金不可預(yù)見費(fèi)小計建筑成本（元/㎡）B3142024760256245862148005107169424888B2142024760256245862148005107169424888B113137458031202562458621480051071988275221/F1168825809117256245862148005107113879118742/F1152725608991256245862148005107113733119133/F11539246090002562458621480051071136421182276295217003022815361470516128448003060426650208522地價：7800元（地面某些）建安成本：其中地下某些按雙倍計算注：項目總建筑面積為76295㎡，建筑可銷售面積為：52093㎡(已扣除B3車庫某些建筑面積：14202㎡及出租及免租某些共計建筑面積：10000㎡)。咱們定價方略和辦法咱們項目重要是以銷售為主，相對客戶層面較小，投資者是咱們核心對象。依照定價原則是：以投資者為核心，照顧某些有一定資金想作某些小本生意經(jīng)營者和投資人士。均價定位考慮到項目競爭對手銷售價格為24000元，咱們依照海昌名城項目自身條件建議海昌名城均價維持在30000元左右，一、二、三線價格差距拉大定價方略。詳細(xì)操作：制定五套應(yīng)變方案：分別是開盤時銷售非常抱負(fù)、很抱負(fù)、普通、較差、非常差價格方案。分別價格系數(shù)是：上升20%，上升5%，維持不變，下降10%，下降20%。方案一建筑面積均價：30000元（實用面積按45%計算即66666元）項目收入：52093×30000=15.6億方案二建筑面積均價：31500元（實用面積按45%計算即70000元）項目收入：52093×31500=16.4億方案三建筑面積均價：36000元（實用面積按45%計算即80000元）項目收入：52093×36000=18.75億方案四建筑面積均價：27000元（實用面積按45%計算即60000元）項目收入：52093×27000=14.06億方案五建筑面積均價：24000元（實用面積按45%計算即53333元）項目收入：52093×24000=12.5億系數(shù)制定將臨街商鋪一兩個商鋪鋪王故意抬高非常多價格，有利日后炒作。拉大三線和樓層銷售價差，分別是30%，30%，40%。以吸引更多投資者。樓層建筑面積均價樓層面積樓層均價（元/㎡）30000（無升降）31500（+5%）36000（+20%）27000（-10%）24000（-20%）B260021272013356152641144810176B11313731200327603744028080249601/F1168845600478805472041040364802/F1152733600352804032030240268803/F115391344014112161281209610752

付款方式方略依照項目現(xiàn)狀（以建筑期到入住一年計算）及現(xiàn)時一年期貼現(xiàn)率為5.5%狀況，并且依照目的客戶付款承受能力進(jìn)行計算，測得項目付款方式及折扣如下：付款方式一次性付款按揭付款購鋪易籌劃完全創(chuàng)業(yè)籌劃8+8+8籌劃利潤提成籌劃折扣九三折九三折九八折定金30000100，0008000030000訂立合同步付50%40%10%辦理六成按揭（發(fā)展商墊30%按揭款）同步訂立5年租賃合同，發(fā)展商用五年租金收入抵消30%樓價款同步辦理六成按揭（發(fā)展商代墊余下按揭款）8%辦理六成按揭（發(fā)展商代墊余下按揭款）同步訂立3年租賃合同，發(fā)展商用3年租金收入抵消余下首期樓價款20%辦理六成按揭，（發(fā)展商代墊余下按揭款）同步訂立3年租賃合同，發(fā)展商用3年租金收入抵消余下首期樓價款一種月25%辦理銀行按揭辦理銀行按揭剩余某些商鋪交付使用后一年內(nèi)付清。辦理銀行按揭辦理銀行按揭三個月25%五個月七個月

媒體方略報紙在媒體組合中運(yùn)用各種報紙廣告手法同步并用，互相配合。在報紙上值得運(yùn)用推廣形式有：工商廣告文字廣告新聞繕稿純新聞專欄文章電視廣告運(yùn)用海昌名城電視廣告以大連市收視率最高電視欄目為重要投放點(diǎn)。電視廣告咱們打組合牌；一方面在某些欄目參加電視活動，組織人員代表參加，進(jìn)行形象宣傳，另一方面在黃金時段推出純促銷廣告，不搞形象廣告。但是在海昌名城媒體組合中，電視廣告始終只是一種配角，而不是主角，因而在投放節(jié)奏上應(yīng)依照報紙宣傳節(jié)奏需要，進(jìn)行階段性推廣。電臺廣告在媒體組合中運(yùn)用電臺是一種比電視更有效配合性媒體。它作用是無多次重復(fù)同一種消息。建議將電臺廣告集中安排在早上8：00—9：00時和下午17：00—18：00時，每天播放十至二十次，這是兩個車流量最大、塞車現(xiàn)象最嚴(yán)重時段。在這個時段里，電臺收聽率最高，并且比較集中在交通頻道。車身廣告在媒體組合中作用公交車車身廣告是海昌名城在推廣中必要運(yùn)用一種媒體。車身廣告重要體現(xiàn)為形象廣告，目在于重復(fù)強(qiáng)化公眾對海昌名城印象。車身廣告量要大，路線覆蓋面要廣，作用時間要長，這樣才干達(dá)到咱們目。其他媒體謀求與電信局合伙，在每月大量電話費(fèi)單背面大做文章，即在電費(fèi)單背面做海昌名城形象促銷廣告，由于這種媒體到當(dāng)前還沒商家嘗試過，并且發(fā)行量大、針對性強(qiáng)，相信會起到非常大宣傳促銷效果。項目分貨籌劃推廣節(jié)奏首期推廣：選用首層內(nèi)街小某些和首層三-五間臨街商鋪進(jìn)行推廣，別的某些暫時封存不賣（故意者可以進(jìn)行登記，下臨訂），然后依照銷售進(jìn)度及市場接納和反映限度分階段、分環(huán)節(jié)逐漸推出，運(yùn)用價格優(yōu)勢，通過折扣等優(yōu)惠手段來控制銷售均價，提高銷售進(jìn)度并最后獲取最大利益目。中期推廣選用高、中、低搭配推廣銷售原則，可以最大限度吸納客源，達(dá)到項目銷售目，使每期都浮現(xiàn)銷售熱點(diǎn)，不至于冷場。通過以好樓層作為誘餌吸引帶動其他樓層銷售。后期推廣以價格差和特色店作為重要賣點(diǎn)，制造項目亮點(diǎn)，吸引經(jīng)營者帶動項目銷售。這樣解決都是為將來正式發(fā)售作戰(zhàn)略考慮：首層商鋪是實現(xiàn)項目銷售利潤重點(diǎn)，該層推廣不但要體現(xiàn)出發(fā)展商經(jīng)濟(jì)效益，更是項目形象定位與否成功以及項目經(jīng)營與否有信心保障核心。因而，首層不能全賣，以免對其他樓層商鋪銷售導(dǎo)致一定障礙；但又不能一點(diǎn)不賣，一種商場初次推廣必要努力營造出一種旺銷火爆局面，為廣大投資者樹立信心，否則，初次推廣就冷場，后果將不堪設(shè)想。首層商鋪普通都是很旺銷，“海昌名城”價格實惠誘人首層商場推出自身就是一種高效助燃添加劑。負(fù)一層和二層之因此在中期推出，重要因素是相對首層定價較低，此外一種理由是咱們不能僅僅為了打好第一仗，就只推出某些位置優(yōu)越鋪位，而把位置相對較差樓層、鋪位放在背面再推出，這樣將給咱們后來整體推廣導(dǎo)致較為嚴(yán)重障礙和損害。將來正式推廣后，三層負(fù)二層可以再拿出一某些鋪位搞返租回報。就從當(dāng)前某些商場推廣來看，搞“返租”還是對投資者很有吸引力，減少了投資風(fēng)險，大大增強(qiáng)了投資者信心。本項目推出物業(yè)總建筑面積為7萬多平方米。如果不分樓層座向一次性推出市場，客戶可挑選余地較大，短時間會達(dá)到一定成交，但從長遠(yuǎn)來說，對項目銷售則非常不利。由于也許導(dǎo)致好位置、好樓層單位早早已經(jīng)被選購，剩余差單位比較難出售。項目分貨籌劃分期分貨比例時間安排備注推出面積（㎡）預(yù)測銷售均價（元/㎡）預(yù)測銷售率（%）形象建立期10--11蓄客期公開發(fā)售一期25%12—.1一層天津街內(nèi)街某些和某些臨街商鋪、負(fù)二層中庭某些、13023.253350085%項目調(diào)節(jié)期10%．1—.3負(fù)一層向長江街某些，5209.3（不含上期未售出單位）3050050%公開發(fā)售二期25%.3--7某些首層內(nèi)街、二層某些，首層內(nèi)街13023.25（不含上期為售出單位）3100065%公開發(fā)售三期10%.7-9負(fù)一層長江路內(nèi)街5209.3（不含上期未售出單位）2850040%公開發(fā)售四期10%.9-10首層臨街、負(fù)一層、二層某些5209.3（不含上期未售出單位）3050040%熱銷期15%.10-12三層7813.95（不含上期未售出單位）1850030%續(xù)銷期5%．12后來剩余某些

促銷辦法針對負(fù)二層、三層銷售促銷辦法針對目的人群：較小投資者、初次創(chuàng)業(yè)者利益點(diǎn)：能減少該商場銷售門檻，吸納更多投資者購買。項目能統(tǒng)一經(jīng)營，搞活項目經(jīng)營。給投資者信心保證。體現(xiàn)發(fā)展商實力。發(fā)展商能迅速回籠資金。市場預(yù)測：據(jù)市場比較和預(yù)測，如果使用該方案可以增長銷售率60%以上。8+8+8籌劃方案一8萬定金8%首期每年8%回報（商場開業(yè)后3年經(jīng)營權(quán)由發(fā)展商所有，作為租金抵充）方案二8萬定金8%首期別的24%余款8個月還清舉例：假設(shè)一種商鋪價格100萬，辦理銀行最高六成按揭，需要首期款40萬。投資者鈔票支出：8+100×8%=16萬即可擁有?；刈獍茨昊貓?%闡明由于市場貸款年利率為5.5%,按滾動資金賺錢某些雙利息計算，回報率在8%以上。商場建成后以該籌劃購買商鋪最保守預(yù)測至少有15%出租率。大連市商業(yè)物業(yè)當(dāng)前回租回報率不低于8%。據(jù)市場調(diào)查，本項目試行本籌劃樓層租金回報也接近或超過8%。即：3×8%=24%詳細(xì)做法：買家需訂立《海昌名城8+8+8合同》，并訂立以商鋪3年使用權(quán)抵償余額款合同。在《買賣合同》中訂立擬定交鋪期順延3年風(fēng)險預(yù)測按該樓層完全銷售完畢總收入按4億計算，按所有選取該投資該籌劃計算即：發(fā)展商投入資金4億×24%=9600萬元。風(fēng)險率計算9600/40000=23%風(fēng)險較低可以實行。市場反映預(yù)測：該方案在大連尚未有試行，相對新鮮相信對市場有一定吸引力，但投資者雖然門檻較低，但是回報期較長，并且在沒有租金收入狀況下還要供銀行按揭款，對投資者來講也有一定承擔(dān)。故此，市場預(yù)測10%-20%投資者會選取該方案。購鋪易籌劃當(dāng)前商場基本實行六成按揭貸款為減少買家門檻，買家只交一成首期樓價款后，發(fā)展商代墊別的30%樓價款，并進(jìn)行銀行按揭，并與客戶訂立5年返租合同，但租金收益歸發(fā)展商所有。返租期間投資者只交納銀行按揭款，即可擁有該物業(yè)，不用交納任何費(fèi)用。風(fēng)險預(yù)測按該樓層完全銷售完畢總收入按4億計算，所有選取該投資該籌劃計算即：發(fā)展商投入資金4億×40%=16000萬元。風(fēng)險率計算16000/40000=40%完全創(chuàng)業(yè)籌劃（零首期）詳細(xì)操作：通過征集社會上較好創(chuàng)業(yè)籌劃，創(chuàng)業(yè)者只需繳納定金100，000萬，同步辦理銀行按揭，發(fā)展商即可提供一年首期免息分期付款方式。或入股形式參加經(jīng)營風(fēng)險預(yù)測發(fā)展商可以依照創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)籌劃，沒有大資金風(fēng)險。針對一層內(nèi)街、負(fù)一層、二層銷售促銷辦法針對目的人群：有一定資金實力投資者市場預(yù)測：據(jù)市場比較和預(yù)測，如果使用該方案可以增長銷售率50%以上。利潤提成籌劃詳細(xì)做法：利潤提成期限3年期，自12月買家需訂立《海昌名城利潤合同》所購之商鋪無論抵押、轉(zhuǎn)讓，《海昌名城利潤合同》依然有效；凡選取利潤提成制買家所購鋪位使用權(quán)在規(guī)定期限內(nèi)歸發(fā)展商所有，買家無權(quán)支配使用，但不必承擔(dān)該鋪位有關(guān)經(jīng)營管理費(fèi)用。一次性收取提成：按成交價每年8%計算，共計三年，共24%，在成交價中一次性扣除；在《買賣合同》中訂立擬定交鋪期為12分期收取提成方案一按成交價每年10%計算，共計三年，共30%，開業(yè)時收取第一年提成利潤（成交價10%），一年后收取次年提成利潤，如此類推，共三年。買家須訂立利潤提成合同書，在收取利潤時須由買家提供等額正式租金發(fā)票在；《買賣合同》中訂立擬定交鋪期為12月方案二按成交價每年11%計算，共計三年，共33%，開業(yè)一年后收取第一年提成利潤（成交價11%），兩年后收取次年提成利潤，如此類推，共三年，買家須訂立利潤提成合同書，在收取利潤時須由買家提供等額正式租金發(fā)票?！顿I賣合同》中訂立擬定交鋪期為12月回報舉例分析狀況闡明建筑面積20二層成交價格100萬首期20%20此外20%半年無息分期付款銀行按揭款60萬六成十年每月供款6724元/月返還3年利潤提成33萬元每年提成11%，3年總計33%每年提成利潤9166元/月33萬/36個月投資者實際租金獲利2444元/月9166-6724投資者實際支出購房款67100-338-11%回租闡明由于市場貸款年利率為5.5%,按滾動資金賺錢某些雙利息計算，回報率在8%以上。商場建成后以該籌劃購買商鋪最保守預(yù)測至少有70%出租率。大連市商業(yè)物業(yè)當(dāng)前回租回報率不低于8%。據(jù)市場調(diào)查，本項目試行本籌劃樓層租金回報也接近或超過10%。風(fēng)險預(yù)測按該樓層完全銷售完畢總收入按10億計算，按所有選取該投資該籌劃計算即：發(fā)展商投入資金10億×3×11%=33000萬元。風(fēng)險率計算33000/100000=33%折扣：位置：品牌主力艦和大面積商鋪目：重要針對成交金額較大投資者，由于投資金額較大運(yùn)用不同折扣給與一定優(yōu)惠容易促成成交。同步在談判中折扣也是打破僵局有力手段。目的人群：較大投資者。其她方略使用權(quán)出售：目：減少項目空置率搞活商場經(jīng)營。合用時間：即將開業(yè)目的人群：經(jīng)營者詳細(xì)做法：由一種經(jīng)營客戶，以一種較實惠價錢把商場大面積進(jìn)行長期租賃，再把其承租某些拆分為小面積店鋪租給小經(jīng)營者進(jìn)行經(jīng)營。舊業(yè)主簡介大行動海昌集團(tuán)在大連成功開發(fā)了海昌欣城、海昌華城并獲得好銷售成績，而這些項目在本地來說也是算是高檔次物業(yè)。為有效發(fā)揮海昌集團(tuán)客戶資源優(yōu)勢，給業(yè)主提供一種優(yōu)越感和榮譽(yù)感在公開發(fā)售期間舉辦“舊業(yè)主簡介大行動”詳細(xì)操作：凡是曾經(jīng)購買海昌集團(tuán)屬下物業(yè)業(yè)主，如果成功簡介其他人購買海昌名城即可獲得該單元0.2%鈔票回贈，而購買者也可獲得0.2%折扣。租賃方略抬高租金、延長免租期方略前期推廣先采用先租后賣銷售手法，投資者但愿明確租金回報，這樣風(fēng)險較低，可以不久作出決定。為了使商鋪容易售出，我司建議與經(jīng)營者洽談租賃條件時寧可犧牲長某些免租期，也要把租金維持在高水平上，雖然實際有效租金是維持不變,但從投資者看來，租金回報較高而產(chǎn)生投資欲望。例如：一份兩年租約，租金價為60元/㎡/月免租期為一種月，兩年總租金為：1380元，如果將免租期延長到三個月,表面租金可攀升到65.7元,從投資回報來講，表面上增長了，容易吸引投資者。引入“全球特許經(jīng)營加盟協(xié)會”大型知名品牌經(jīng)營公司，由于內(nèi)部操作比較繁瑣普通由洽談到簽約經(jīng)營需要比較長時間，經(jīng)我司與多家品牌商家進(jìn)行接觸，就當(dāng)前工程進(jìn)度而言難度較大，她們對本項目均采用觀望態(tài)度，為此我司多方面考重提出“特許經(jīng)營加盟”招商手法進(jìn)行招商。特許經(jīng)營是西方發(fā)達(dá)國家成熟先進(jìn)一種零售方式，且近幾年來，七十多家特許經(jīng)營在上海、北京、深圳也獲得迅速發(fā)展?！叭蛱卦S經(jīng)營協(xié)會”旗下附屬共有48個國家加盟，產(chǎn)品數(shù)量高達(dá)1600各種涉及各個層面并且這些產(chǎn)品，屬世界二流產(chǎn)品適合本項目經(jīng)營概念。詳細(xì)做法：與特許經(jīng)營達(dá)到合同，為本地經(jīng)營者起到穿針引線作用，協(xié)作經(jīng)營者領(lǐng)取經(jīng)營權(quán)，使整個商場經(jīng)營產(chǎn)品有一定檔次，提高項目知名度。在投資者看來已有固定客源，增強(qiáng)投資信心，對發(fā)展商而言減輕反租壓力。與“國際名牌”總代理合伙經(jīng)營在當(dāng)前工程進(jìn)度狀況下是比較困難引進(jìn)世界知名品牌進(jìn)場經(jīng)營，但與“國際名牌”總代理合伙經(jīng)營方式進(jìn)行經(jīng)營，就可以解決以上問題。詳細(xì)做法：合伙經(jīng)營——發(fā)展商以商場物業(yè)作為入股股本，經(jīng)營者則以資金、貨款和裝修作為股本進(jìn)行合伙經(jīng)營，從而減輕經(jīng)營者經(jīng)營成本緩和經(jīng)營者資金壓力，對于發(fā)展商來說，可在短時間內(nèi)吸納商家進(jìn)場為日后項目旺場打下堅實基本。共擔(dān)風(fēng)險——由于項目作為新經(jīng)營場合，經(jīng)營者對日后經(jīng)營信心局限性或者資金方面問題，共擔(dān)風(fēng)險是使商場有機(jī)會旺起來，為日后商場出售及出租得更好價錢作為跳板。方案一設(shè)定商場合伙面積1000平方米，租價為100元/m2。即發(fā)展商以10萬×12=120萬元作為首年投資股本，發(fā)展商則收取首年發(fā)展商總投資額50%即120×50%=60萬元次年發(fā)展商總投資額15%收取紅利及總租金5折，設(shè)次年商場經(jīng)營利潤為200萬元。即200×15%+120×50%=90萬元第三年發(fā)展商收取總投資額10%紅利及總租金8折，設(shè)該年商場經(jīng)營利潤為300萬元。即300×10%+120×80%=126萬元第四年發(fā)展商收取總投資額10%紅利及租金，設(shè)該年商場經(jīng)營利潤為300萬元。即300×10%+120=150萬元第五年起發(fā)展商不收取紅利在第四年發(fā)展商收入基本上遞增8%。即150×0.08%+150=162萬元。如此類推方案二對于知名品牌公司和龍頭產(chǎn)品，為吸納客戶帶動商場經(jīng)營和銷售，建立發(fā)展商與經(jīng)營者共同進(jìn)退決心，從而樹立雙方使用信心。設(shè)定合伙經(jīng)營期為三年，發(fā)展商合伙條件同上，即為10×12×3=360萬元，而經(jīng)營者三年總投資額（含裝修費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用）不低于400萬元。合伙模式為經(jīng)營者負(fù)責(zé)經(jīng)營方向和資金調(diào)動，而發(fā)展商不直接參加經(jīng)營，則負(fù)責(zé)柜臺收銀和貨品出入盤點(diǎn)，每月結(jié)算一次。而利潤分派方面為4:6，即發(fā)展商收取40%利潤，經(jīng)營者收取60%利潤。如果經(jīng)營虧損，虧損某些由經(jīng)營者承擔(dān)。發(fā)展商則不收取物業(yè)租金。帶租約出售此方式重要針對投資者。先運(yùn)用強(qiáng)大客戶關(guān)系網(wǎng)將商鋪租出。購買者購買后，將此前所收租金總額連同對租客權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)交給購買者。保底出租方案1：將物業(yè)以一種較有優(yōu)惠價格出租，作為保底租金。再每月從租用者利潤中抽取20%作租金補(bǔ)充某些。方案2：業(yè)主交付等于原則租金一半保底租金，預(yù)先進(jìn)場經(jīng)營，經(jīng)營收益與發(fā)展商按比例提成，當(dāng)發(fā)展商提成高于或等于經(jīng)營者應(yīng)交保底租金時，則不必再交納當(dāng)月租金。反之，則需補(bǔ)足補(bǔ)底租金給商場。

營銷推廣建議一種新項目推出，如果前期沒有較好鋪墊而倉促地推出市場，其銷售業(yè)績一定不如抱負(fù)。要使一種項目銷售成功，必要作出有針對性、有力度宣傳推廣工作，項目形象進(jìn)一步人心，因而獲得銷售成功。故此，一種項目成功，足夠時間、有針對性前期鋪墊是必不可少。建議采用“迅速、集中”路線，將廣告量集中在一段時間內(nèi)投放，令海昌名城進(jìn)一步人心，使銷售事半功倍。在炒作海昌名城時，依照“總括——擴(kuò)大——深化”思路，由總體到局部不斷將項目形象樹立并明朗化。前期注重強(qiáng)調(diào)項目地理位置形象。后期則深化賣點(diǎn)，將具備本項目特色街中街概念優(yōu)勢清晰化。

推廣布置推廣思路：迅速入市制造轟動效應(yīng)，搶占本地市場，積極拓展外地市場戰(zhàn)略方針。整體時間安排：本地市場銷售第一階段：10月中旬—12月第二階段：12月1日第三階段：1月20日第四階段4月1日第五階段，6月1日后12月，項目竣工，準(zhǔn)備揭幕，針對本地經(jīng)營者。外地市場第一階段10月中旬12月第二階段12月1日第三階段1月20日第四階段4月1日第五階段6月1第一階段形象建立期時間：10月中旬—12月作為大型商業(yè)物業(yè)項目，必然面臨著諸多勁旅競爭競爭，海昌名城必要慎重出戰(zhàn)，做到“首戰(zhàn)必勝”，并且不能險勝，只能大勝。否則，就會被拖進(jìn)一場疲勞戰(zhàn)。因而，海昌名城不也許象住宅項目那樣逐漸升溫。一旦進(jìn)入公開銷售，就必要體現(xiàn)出不可一世氣概，第一時間積聚最旺人氣，求得第一時間旺銷，營造出火爆熱銷氛圍。本地推廣：詳細(xì)炒作先以宣傳中山區(qū)作為突破口，繼而宣傳海昌集團(tuán)，引申出海昌集團(tuán)項目——海昌名城樹立海昌名城項目品牌確立策劃各項細(xì)節(jié)內(nèi)容，為日后銷售做好各項資料準(zhǔn)備。形式軟性廣告、硬性廣告、電視、電臺、戶外廣告全面出擊，其中以軟性廣告為主，硬性廣告為輔。目：為海昌名城入市進(jìn)行前期鋪墊，提高海昌名城入市姿態(tài)提高海昌名城知名度，提高海昌名城整體形象，乃至提高其在客戶心目中心理價位；最后能使全大連市所有目光均匯集于海昌名城。為公開發(fā)售作準(zhǔn)備，使公開發(fā)售提供有力客戶資源條件：地盤形象建設(shè)和包裝完畢售樓中心建成宣傳配合戶外大型廣告牌制作完畢樣板房裝修設(shè)計完畢銷售資料設(shè)計、印刷完畢各大報紙、電視、電臺、媒體投放籌劃應(yīng)完畢廣告、報紙平面設(shè)計完畢前期工作安排：詳細(xì)炒作內(nèi)容涉及海昌集團(tuán)炒作和海昌名城前期預(yù)熱宣傳，重要體現(xiàn)為：完畢炒作海昌集團(tuán)務(wù)實風(fēng)格和雄厚實力；完畢炒作海昌名城開發(fā)理念和發(fā)展戰(zhàn)略；這一階段是至關(guān)重要環(huán)節(jié)，是決定海昌名城順利上市階段，咱們堅信只有做好每一細(xì)節(jié)工作，才干獲得全盤勝利。在此期間，咱們建議分為三個環(huán)節(jié)來進(jìn)行：第一步：純繕稿炒作在這一階段，新聞繕稿將是海昌名城推廣重要手段，并且繕稿廣告費(fèi)用較低。咱們建議，繕稿刊登期要高，至少每周保持有3-4篇繕稿見報，明顯區(qū)別于其他樓盤廣告形式。依照不同推廣周期，在繕稿方面咱們將有針對性進(jìn)行新聞式報道，對此，咱們使用阻截屏蔽戰(zhàn)略。第二步：工商預(yù)告廣告通過預(yù)告性宣傳，使市民有急迫感，隨著時間逼近市民對項目關(guān)注限度逐漸提高。把整個大連注意力之中在海昌名城。建議在內(nèi)部認(rèn)購前十天，大連市所有媒體都集中報道海昌名城即將內(nèi)部認(rèn)購信息。第三步：推廣活動建議海昌名城舉辦某些大型公益公眾活動，以海昌名城贊助形式舉辦。這樣一來，大連關(guān)于新聞機(jī)構(gòu)必然對此事進(jìn)行大肆報道，為了推介這一活動，主辦單位也將會在電視、電臺等媒體進(jìn)行大量廣告宣傳，無形中就將海昌名城不斷地灌輸給觀眾。搞贊助活動一來可以提高項目檔次；二來讓政府機(jī)構(gòu)出面宣傳，也可以借助政府名聲和活動電視廣告宣傳為咱們做形象推廣，一舉兩得。外地推廣：目：提高項目在外地影響力，拓展外地市場銷售，制造新聞熱點(diǎn)，為日后正式招商打下基本。工作內(nèi)容：與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)系，以優(yōu)惠政策吸引本地知名中介機(jī)構(gòu)為銷售代理。選定廣州、深圳、上海、沈陽、哈爾濱、長春、鞍山等都市在本地刊登軟性文章，專業(yè)雜志通過反饋信息，篩選具備招商潛力目的都市為下一階段銷售作準(zhǔn)備整合本地投資客資源理解本地投資者投資習(xí)慣，試探本地對商場投資興趣。舉辦招商活動地點(diǎn)：東北三省（涉及哈爾濱、長春、鞍山、沈陽）時間：11月中旬招商主題：大連王府井即將誕生形式：在本地舉辦展銷會或新聞發(fā)布會詳細(xì)操作刊登軟性文章簡介大連經(jīng)濟(jì)和投資環(huán)境簡介天津街改造進(jìn)展項目帶來商機(jī)簡介項目特色優(yōu)惠辦法保底出租籌劃帶租約出售籌劃詳細(xì)媒體炒作見廣告公司營銷執(zhí)行方案第二階段：公開發(fā)售一期時間：12—.1推出數(shù)量:約占整個項目25%（如果市場反映熱烈可恰當(dāng)增長推出量）約：13023㎡價格：36500元/㎡推出位置：一層天津街內(nèi)街某些和某些臨街商鋪促銷辦法：利潤提成籌劃、8+8+8籌劃條件：售樓部功能設(shè)定；銷售制度確立；銷售部工作流程；合同等法律文獻(xiàn)編制；擬定區(qū)域外銷售操作方案；售樓員服裝制作；樓書內(nèi)容設(shè)計和印刷制作；售樓部價格表、戶型圖設(shè)計和印刷制作；內(nèi)部認(rèn)購禮物設(shè)計制作完畢；沙盤模型制作；擬定按揭銀行；廣告膠卷創(chuàng)意和制作，報紙廣告發(fā)布方案及媒體選取，電視臺播放安排。廣告及宣傳：戶外廣告創(chuàng)意設(shè)計與內(nèi)容由于戶外廣告重要針對流動性質(zhì)人，注視畫面時間短暫，因此規(guī)定廣告體現(xiàn)形式簡樸名了，突出主題和項目的志、公司名稱、熱線電話。電臺廣告創(chuàng)意和內(nèi)容電臺廣告是通過電臺頻道傳遞信息廣告，考慮其聲音傳送不易被記憶因素，在項目電臺廣告創(chuàng)意上應(yīng)配較高雅音樂作景,用一兩句話突出在項目主題,電視廣告創(chuàng)意設(shè)計與內(nèi)容環(huán)繞中心主題,用動感畫面形式反映項目經(jīng)營路線、典型建筑，獲得全新視覺效果。報紙廣告創(chuàng)意設(shè)計與內(nèi)容在次期間設(shè)計,賣點(diǎn)簡介版。形象版重要推出項目形象定位；規(guī)劃簡介版重要簡介項目總體規(guī)劃，建筑特色、地理位置和環(huán)境等，賣點(diǎn)簡介重要從項目建筑風(fēng)格、文化品位、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面分別簡介。加強(qiáng)項目從總體到細(xì)部所有簡介宣傳。專項報道、軟性宣傳在內(nèi)部認(rèn)購前，開辟報刊房地產(chǎn)專欄和項目?？匾獌?nèi)容是對房地產(chǎn)市場前景形勢分析，系統(tǒng)地項目規(guī)劃設(shè)計、項目定位、營銷策劃等進(jìn)行綜合分析，引起消費(fèi)者興趣，引起社會對項目開發(fā)廣泛關(guān)注，從而提高項目品牌。本地推廣：工作重點(diǎn)：對前期收集資料、信息進(jìn)行整頓、總結(jié)，進(jìn)一步加強(qiáng)宣傳廣度，建立項目知名度，以種種優(yōu)惠辦法吸引買家入市。目：驗證項目推廣方略、定位與否適應(yīng)市場，為此后強(qiáng)大銷售工作作出準(zhǔn)擬定位與調(diào)節(jié)方針，以便深化推廣工作或修正方案，為接下來推廣提供最直接市場反饋信息。詳細(xì)工作環(huán)節(jié)：就是在海昌名城銷期間，運(yùn)用其一切可以運(yùn)用手段屢次地加強(qiáng)促銷力度，導(dǎo)致一種“排隊搶購”既成事實，從而從心里上徹底摧毀買家觀望心態(tài)。第一步下誠意金階段時間為11月1日在此期間內(nèi)只收取誠意金派發(fā)認(rèn)購排隊證每排隊證繳納10000暫時訂金，到11月第二步內(nèi)部認(rèn)購階段時間為12詳細(xì)操作如下：時間為1212月1日上午89：00至12：00排隊選鋪，先到先得；本排隊號需與《海昌名城暫時認(rèn)購書》一起使用。本排隊號不設(shè)重復(fù)號，一次性使用。每號只能認(rèn)購一種單位。持排隊號者可享有內(nèi)部認(rèn)購價目表價格，并憑排隊號認(rèn)購特別價格優(yōu)惠。優(yōu)惠辦法如下：NO.001——NO.010優(yōu)惠1000元/m2NO.011——NO.020優(yōu)惠990元/m2NO.021——NO.030優(yōu)惠980元/m2依此類推。若持籌者未于12月1日12明星開盤在眾多發(fā)展商不惜重金大量投放廣告今日，報紙廣告宣傳效益應(yīng)較以往有所削弱。因而，結(jié)合項目自身特色，舉辦有聲有色促銷活動，更能有效而精確地吸引客戶，達(dá)到事半功倍效果。邀請國內(nèi)或港澳臺有足夠公眾影響力，在形象上可以代充分體現(xiàn)項目明星作為形象大使。譚詠麟是香港最知名歌唱明星，在歌迷中有一大批追隨著，并且本項目目的客戶（投資者）都是與譚詠麟年齡相仿，在她們心中沒有年齡隔閡，譚詠麟形象健康，富有氣質(zhì)，社會知名度高，與本項目經(jīng)營投資目的客戶非常吻合。并且譚詠麟在退出娛樂圈后生意做得紅火，據(jù)香港文報告報道譚詠麟是香港近50年來最成功做生意藝人，譚詠麟在娛樂圈和生意界均有一定影響力和號召力。在項目內(nèi)部認(rèn)購當(dāng)天在現(xiàn)場位置作簽名典禮和專家人們做生意心得，對項目銷售帶來協(xié)助，以此旺盛人氣和提高樓盤知名度。商鋪拍賣選取8-10間商鋪進(jìn)行現(xiàn)場拍賣，同步其中選用1間商鋪作為天價成交（可以作假成交），制造轟動效應(yīng)，利于項目炒作。詳細(xì)操作：通過媒體宣傳投放后，屆時，由銷售人員為來電或親臨現(xiàn)場客人詳細(xì)簡介項目狀況，更故意識地誘導(dǎo)客人，增進(jìn)一某些購買某些所謂準(zhǔn)備“