收益法完整版本

收益法凈收益每年不變的公式：有限年無限年某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的收益價格計算如下：（萬元）【例6-2】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8.5％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。【解】該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：（萬元）【例6-3】已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為2500元/m2，報酬率為10％。試求該宗房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價格。【解】該宗房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價格求取如下；（元/m2）當(dāng)Vn與VN對應(yīng)的報酬率不相同時，如Vn對應(yīng)的報酬率為Yn，VN對應(yīng)的報酬率為YN，其他方面仍符合上述前提，則有：【例6-4】已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)下的價格為3000元/m2，對應(yīng)的報酬率為8％?，F(xiàn)假設(shè)報酬率為10％，試求該宗房地產(chǎn)50年土地使用權(quán)下的價格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)50年土地使用權(quán)下的價格求取如下：=2640.00（元/m2）（三）用于比較不同年限價格的高低：【例6-5】有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價2000元/m2，乙房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價1800元/m2。假設(shè)報酬率均為6％，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低?！窘狻恳容^該兩宗房地產(chǎn)價格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換為相同年限下的價格。為了計算方便，將它們都轉(zhuǎn)換為無限年下的價格：甲房地產(chǎn)：=2114.81（元/m2）乙房地產(chǎn)：=2179.47（元/m2）（四）用于市場法中因年限不同進(jìn)行的價格調(diào)整：【例6-6】某宗50年出讓土地使用權(quán)的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價為1200元/m2，在評估基準(zhǔn)地價時設(shè)定的土地使用年限為無限年，現(xiàn)行土地報酬率為10％。假設(shè)除了土地使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評估基準(zhǔn)地價時設(shè)定的狀況相同，試通過基準(zhǔn)地價求取該宗工業(yè)用地的價格。【解】本題通過基準(zhǔn)地價求取該宗工業(yè)用地的價格，實際上就是將土地使用年限為無限年的基準(zhǔn)地價轉(zhuǎn)換為50年的基準(zhǔn)地價。具體計算如下：=1189.78（元/m2）一、收益年限為有限年的報酬資本化法：【例6-7】某宗房地產(chǎn)已知可取得收益的年限為38年，通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元。從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。【解】該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：=300.86（萬元）二、收益年限為無限年的報酬資本化法：【例6-8】通過預(yù)測得到某宗房地產(chǎn)未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到無窮遠(yuǎn)每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的收益價格計算如下：=310.20（萬元）收益年限為有限年的報酬資本化法公式：二、收益年限為無限年的：【例6-9】預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的收益價格計算如下：=424.69（萬元）三：凈收益按一定數(shù)額遞減的報酬資本化法公式：【例6-10】預(yù)計某宗房地產(chǎn)來來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。試計算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限，并計算合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：年該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為：A-（n-1）b=25-（13-1）×2=1（萬元）該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為：A-（n-1）b=25-（14-1）×2=-1（萬元）一、收益年限為有限年的報酬資本化法公式：【例6-11】某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)的剩余年限為48年；預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2％；該類房地產(chǎn)的報酬率為9％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的收益價格計算如下：=219.12（萬元）二、收益年限為無限年的報酬資本化法：【例6-12】預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2％，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。【解】該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：=228.57（萬元）預(yù)知未來若干年后的價格的公式：【例6-15】某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報酬率為10％?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達(dá)到5000元/m2。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格?！窘狻颗d建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格計算如下：=3693.42（萬元）【例6-16】某出租的寫字樓需要估價。目前房地產(chǎn)市場不景氣，但預(yù)測3年后會回升。因此、該寫字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益為500萬元，預(yù)計未來3年內(nèi)仍然維持在該水平，而等到3年后市場回升時，將其轉(zhuǎn)賣的售價會高達(dá)7950萬元，銷售稅費為售價的6％。如果投資者要求該類投資的報酬率為10％。試求該寫字樓目前的價值。【解】該寫字樓目前的價值求取如下：=6858.00（萬元）【例6-17】某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期。在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元（沒有費用支出），到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10％。試求該舊辦公樓的價格。=1006.61（萬元）【例6-18】預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55.0萬元和60.5萬元，兩年后的價格比現(xiàn)在的價格上漲10％。該類房地產(chǎn)的報酬率為10％。試求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)現(xiàn)在的價格求取如下：=1100.00（萬元）成本節(jié)約法：【例6-19】某商店的土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2001年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用率為25％。該類房地產(chǎn)的報酬率為9％。試測算該商場2004年10月1日帶租的出售時的正常價格。【解】該商場2004年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：（1）商店一層價格的測算：租賃期限內(nèi)年凈收益=200×180×（1-25％）×12=32.40（萬元）租賃期限外年凈收益=200×200×（1-25％）×12=36.00（萬元）（萬元）（2）商店二層價格的測算：年凈收益=200×120×（1-25％）×12=21.60（萬元）（萬元）該商店的正常價格=商店一層的價格+商店二層的價格=375.69+229.21=604.90（萬元）【例6-20】某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500m2的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/m2?，F(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為100元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，試計算目前承租人權(quán)益的價值?！窘狻坎捎孟铝泄接嬎隳壳俺凶馊藱?quán)益的價值：（萬元）凈收益每年不變，其凈收益A的求取方法：【例6-21】某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的收益價格求取如下：（萬元）投資組合和剩余技術(shù)：【例6-23】某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的40％，建筑物價值占總價值的60％，由可比實例房地產(chǎn)中所求出的土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％。試計算綜合資本化率?！窘狻烤C合資本化率計算如下：【例6-24】購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為6%，貸款期限為20年，按等額本息償還，通過可比實例房地產(chǎn)計算出自有資金資本化率為12%。試計算綜合資本化率。【解】綜合資本化率計算如下：【例6-25】某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08，試求該房地產(chǎn)的價格。【解】綜合資本化率計算如下：購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=5×12%=0.6（萬元）償還抵押貸款的能力=2-0.6=1.4（萬元）抵押貸款金額=1.4÷0.08=17.5（萬元）該房地產(chǎn)的價格=5+17.5=22.5（萬元）【例6-26】某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12％，土地資本化率為10％。試計算該宗房地產(chǎn)的價值?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的價值計算如下：土地價值=（萬元）該宗房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值=260+200=460（萬元）收益法總結(jié)和運用舉例：【例6-27】某旅館需要估價，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為90%，該旅館營業(yè)平均每月花費14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%。該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。試選用所給資料測算該旅館的價值?！窘狻吭擃}主要是注意區(qū)分實際收益與客觀收益及在何種情況下應(yīng)當(dāng)采用何種收益進(jìn)行估價的問題：在估價中，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用客觀收益。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該旅館的價值測算如下：年有效毛收入=300×45×365×（1-20％）=394.20（萬元）年經(jīng)營費用=394.2×30％=118.26（萬元）年凈收益=394.2-118.26=275.94（萬元）旅館價值=275.94÷10％=2759.4（萬元）【例6-28】某宗房地產(chǎn)建成于2000年底，此后收益年限為48年；2001年底至2004年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預(yù)計2005年底至2007年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產(chǎn)的報酬率為9％。試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價格。【解】該題主要是注意區(qū)分過去收益與未來收益的問題：價格是站在估價時點來看的未來凈收益的現(xiàn)值之和。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)在2004年底的收益價格測算如下：A1=94（萬元）A2=93（萬元）A1=96（萬元）A1=95（萬元）Y0=9%t=3（萬元）n=48-4=44（年）=1029.92（萬元）【例6-29】6年前，甲提供一宗1000m2、土地使用年限為50年的土地，乙出資300萬人民幣，合作建設(shè)3000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準(zhǔn)并有爭議，協(xié)商請一家專業(yè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價?！窘狻勘绢}的估價對象是未來16年后（乙的整個使用期限為20年，扣除已使用4年，剩余使用期限為16年）的28年土地使用權(quán)（土地使用年限50年，扣除乙使用期限20年和建設(shè)期2年，剩余28年）和房屋所有權(quán)在今天的價值。估價思路之一是采用收益法（未來凈收益的現(xiàn)值之和），其中又有兩種求法：一是先求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和及未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和，然后兩者相減即是；二是直接求取未來16年后的28年的凈收益的現(xiàn)值之和。估價思路之二是采用市場法，尋找市場上類似房地產(chǎn)44年的價值和16年的價值，然后求其差額即是。以下采用收益法的第一種求法。根據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在該類房屋每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35％，報酬率為10%。（1）求取來來44年的凈收益的現(xiàn)值之和：（萬元）年凈收益=80×2000×85％×（1-35％）×12=106.08（萬元）（2）求取未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和：（萬元）（3）求取未來16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價值：=1044.79-829.94=214.85（萬元）【例6-30】估價對象概況：本估價對象是一座供出租的寫字樓；土地總面積12000m2，總建筑面積52000m2；建筑物層數(shù)為地上22層、地下2層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；土地使用年限為50年，從1999年5月15日起計。估價要求：需要評估該寫字樓2004年5月15日的購買價格。估價過程：（1）選擇估價方法。該宗房地產(chǎn)是供出租的寫字樓，為收益性房地產(chǎn)，適用收益法估價，故選用收益法。具體是選用收益法中的報酬資本化法，公式為：（2）搜集有關(guān)資料。通過調(diào)查研究，搜集的有關(guān)資料如下：①租金按凈使用面積計?？晒┏鲎獾膬羰褂妹娣e總計為31200m2，占總建筑面積的60％，其余部分為大廳、公共過道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理人員用房、設(shè)備用房等占用的面積。②租金平均為35元/m2月。③空房率年平均為10％，即出租率年平均為90％。④建筑物原值5500萬元。⑤家具設(shè)備