深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108課件

深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告01082024/5/12深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108（一）地理位置及城市區(qū)劃一、城市概況是連接香港和中國內(nèi)地的紐帶和橋梁，是我國重要的對(duì)外門戶深圳市位于珠江三角洲東岸，作為中國第一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，是連接香港和中國內(nèi)地的紐帶和橋梁，是我國重要的對(duì)外門戶。全市土地總面積1952.84平方公里，常住人口1046.7萬人，下轄10個(gè)區(qū)。深圳市2深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108（二）城市定位一、城市概況深圳是我國經(jīng)濟(jì)特區(qū)，全國性經(jīng)濟(jì)中心城市和國際化城市（三）城市土地資源狀況土地資源日趨緊張，城市更新已成為挖掘城市潛力、提升城市層次的重要途徑土地資源緊張應(yīng)成為深圳城市發(fā)展的最大瓶頸，目前深圳未利用地僅4360公頃，僅占全市陸地總面積（1952平方公里）的2.23%。未來全市需要進(jìn)行城市更新的總用地面積約為240平方公里，占到深圳陸地總面積的12.3%。城市更新將成為挖掘城市潛力、提升城市層次的重要途徑。3深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108二、城市發(fā)展的規(guī)劃背景（一）城市總體規(guī)劃三軸兩帶兩大主中心、四大副中心、八大城市組團(tuán)中心根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃》（2010-2020）城市布局結(jié)構(gòu)進(jìn)一步明確，深圳的城市布局結(jié)構(gòu)為“三軸兩帶兩大主中心、四大副中心、八大城市組團(tuán)中心”城市空間架構(gòu)。4深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108二、城市發(fā)展的規(guī)劃背景（二）關(guān)內(nèi)外一體化規(guī)劃關(guān)內(nèi)外一體化進(jìn)程加快，快速提升關(guān)外區(qū)域的城市價(jià)值2010年7月1日后，寶安、龍崗龍兩區(qū)正式納入特區(qū)范圍，深圳進(jìn)入大特區(qū)時(shí)代。以公共服務(wù)均等化為目標(biāo)，以轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為核心，以體制機(jī)制創(chuàng)新為動(dòng)力，以財(cái)政體制改革為抓手，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為支撐，全面推進(jìn)特區(qū)一體化發(fā)展。5深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108二、城市發(fā)展的規(guī)劃背景（三）城市軌道交通規(guī)劃未來將由16條地鐵線組成完善的地鐵網(wǎng)絡(luò)，地鐵覆蓋城市每個(gè)區(qū)域根據(jù)深圳市地鐵總體規(guī)劃，全市軌道網(wǎng)共１６條線路，全長585.3公里；分４個(gè)階段實(shí)施，一期工程2004年底建成通車；二期工程（2005-2011年），2011年６月底陸續(xù)開通；三期工程（2011-2016年），部分已經(jīng)動(dòng)工；四期及以后工程（2016-2030年）。6深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108三、城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境根據(jù)“十二五”規(guī)劃，深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然處于重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期，深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)是：經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?nèi)〉蔑@著成效，經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益明顯提高，本市生產(chǎn)總值年均增長10%左右，到2015年達(dá)到1.5萬億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到2萬美元。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化。經(jīng)濟(jì)增長實(shí)現(xiàn)內(nèi)外需協(xié)調(diào)拉動(dòng)的良好態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)國際競(jìng)爭(zhēng)力顯著增強(qiáng)，到2015年第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達(dá)到60%，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達(dá)到20%。特別提出大力發(fā)展物流業(yè)，構(gòu)建全球性物流樞紐城市，大力提升深圳機(jī)場(chǎng)國際與國內(nèi)貨運(yùn)樞紐地位，建設(shè)平湖公鐵聯(lián)運(yùn)物流集聚區(qū)。（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)目標(biāo)：生產(chǎn)總值年均增長10%左右，到2015年達(dá)到1.5萬億元（二）產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化，到2015年第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達(dá)到60%7深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108三、城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境近幾年來深圳市經(jīng)濟(jì)仍然保持較快增長，但相對(duì)于前幾年增長速度有所放緩，2012年前三季度深圳經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的初步核算，前三季度全市生產(chǎn)總值9123.37億元，比上年同期（下同）增長9.0%。經(jīng)濟(jì)總量將在全國內(nèi)地大中城市中繼續(xù)保持第四位。2006-2012年前三季度深圳生產(chǎn)總值城市生產(chǎn)總值

（億元）較2010年增長率排名上海市195008.00%1北京市160008.00%2廣州市1238011.00%3深圳市1150210.00%4天津市1130016.50%52011年全國內(nèi)地城市經(jīng)濟(jì)總量排名（三）經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展概況經(jīng)濟(jì)保持較快增長，經(jīng)濟(jì)總量在全國內(nèi)地大中城市中繼續(xù)保持第四8深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108三、城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及政府政策的引導(dǎo)，近幾年深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了進(jìn)一步調(diào)整。第一產(chǎn)業(yè)的比重持續(xù)下降，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷上升，到2012年前三季度深圳市的第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到55.2%，，第三產(chǎn)業(yè)比重較去年同期提高1.7%。年份200720082009201020112012年前三季度第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）6.236.666.47603.24第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）3444.743815.783831.644523.365348.464248.58第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）3314.443984.14363.124981.556153.64871.55三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例0.1：50.9：49.00.1：48.9：51.00.1：46.7：53.20.1：47.5：52.40：:46.5：53.50：44.8:55.22007-2012年前三季度深圳市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化表（四）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展概況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了進(jìn)一步調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷上升9深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108三、城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境投資、消費(fèi)繼續(xù)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)增長。2012年前三季度固定資產(chǎn)投資1573.43億元，初步預(yù)計(jì)增長12.3%（未經(jīng)省局核定），固定資產(chǎn)投資保持較快增長，有力拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。社會(huì)消費(fèi)品零售總額繼續(xù)保持快速增長，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的初步核算，2012年前三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額2895.78億元，增長15.5%，繼續(xù)領(lǐng)跑全省。成為了深圳市經(jīng)濟(jì)增長的重要助推器。

2006-2012年前三季度深圳固定資產(chǎn)投資及增長速度（五）投資、消費(fèi)發(fā)展概況投資、消費(fèi)繼續(xù)領(lǐng)跑全省，成為了深圳市經(jīng)濟(jì)增長的重要助推器10深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108四、城市發(fā)展的社會(huì)環(huán)境到2010年底，深圳常住人口規(guī)模突破千萬，實(shí)際人口迅猛膨脹勢(shì)頭得以遏制，但仍然保持較快速度增長，戶籍人口規(guī)模達(dá)到259.42萬人，較2005年增長77.49萬人，增幅居國內(nèi)同等城市前列。城市人口的快速增長的同時(shí)對(duì)住宅也產(chǎn)生了具大的需求。19801990200020052010常住人口：167.78萬戶籍人口：68.65萬常住人口：701.24萬戶籍人口：124.92萬常住人口：827.75萬戶籍人口：181.93萬常住人口：33.29萬戶籍人口：33.09萬常住人口：1005.2萬戶籍人口：259.42萬（一）城市人口規(guī)模城市人口的快速增長的同時(shí)將對(duì)住宅產(chǎn)生具大的需求11深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108深圳市是年輕的城市，常住人口年齡中位數(shù)為29.9歲，其中15至64歲人口占比重高達(dá)88.3%，比廣東省高出12個(gè)百分點(diǎn)，比上海市高出7.2個(gè)百分點(diǎn)，比北京市高出5.7個(gè)百分點(diǎn)；城市勞動(dòng)力資源整體年輕充裕，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力較強(qiáng)，年輕人占主導(dǎo)的城市或區(qū)域?qū)ψ》啃枨罅恳草^大。四、城市發(fā)展的社會(huì)環(huán)境深圳市各年齡階段的人口占比（%）各區(qū)域15至64歲人口占比對(duì)比（二）城市人口年齡結(jié)構(gòu)深圳是年輕人占主導(dǎo)的城市，常住人口年齡中位數(shù)為29.9歲12深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108近年來深圳人口文化程度有了較大提高，普查數(shù)據(jù)顯示：全市常住人口中，具有大學(xué)（指大專以上）程度的人口為177.90萬人；10年來具有大學(xué)程度的人數(shù)增加了121.41萬人，平均每年增加12萬人。四、城市發(fā)展的社會(huì)環(huán)境高等院校畢業(yè)生直接入戶孔雀計(jì)劃人才安居工程＋＋到2020年，打造“人才特區(qū)”，人才資源總量占全市人口總量比重逐年遞增，達(dá)到500萬人，比2010年增長40%，人才結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化。未來高素質(zhì)人才的聚集將增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。（三）城市人口素質(zhì)結(jié)構(gòu)深圳未來人才結(jié)構(gòu)將更趨優(yōu)化，成為高素質(zhì)人才的集聚地13深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108戶均人口：2-3人戶均人口：3-5人戶均人口：5-8人四、城市發(fā)展的社會(huì)環(huán)境普查數(shù)據(jù)顯示：全市常住人口中共有家庭戶350.32萬戶，家庭戶人口為740.24萬人，平均每個(gè)家庭戶的人口為2.11人，比2000年第五次全國人口普查的2.63人減少0.52人；比北京市的2.45人，上海市的2.49人都要少。表明深圳家庭戶均人口減少，家庭呈現(xiàn)小型化趨勢(shì)。戶均人數(shù)為2-3人對(duì)住宅的潛在需求大幅增加主要為剛性需求，對(duì)面積需求集中在90㎡以下的小戶型戶均人數(shù)為3-5人對(duì)住宅的潛在需求量適中主要為改善性需求，對(duì)面積需求集中在90-144㎡的中大戶型戶均人數(shù)為5-8人對(duì)住宅的潛在需求量較小主要二次改善性需求，對(duì)面積需求集中在144㎡以上的大戶型（四）戶均人口結(jié)構(gòu)深圳家庭戶均人口減少，家庭呈現(xiàn)小型化趨勢(shì)14深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108四、城市發(fā)展的社會(huì)環(huán)境根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，四成深圳常住人口租房，潛在需求仍然很大；約五成是家庭自有產(chǎn)權(quán)居住房；而住集體宿舍及借住的客戶僅占10%。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，深圳將建設(shè)各類住房54萬套、總建筑面積4236萬平方米，其中，商品房30萬套，保障性住房24萬套。擬將常住人口住房自有率從現(xiàn)有的40%提高到50%。美國不同時(shí)期住房自有率（%）歐洲發(fā)達(dá)國家住房自有率（%）（五）城市人口住房自有率分析深圳目前住房自有率相對(duì)較低，未來潛在需求仍然很大15深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108第二部分：深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征分析貳深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析叁深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析壹16深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析（一）房地產(chǎn)投資開發(fā)狀況分析2012年前三季度固定資產(chǎn)投資1573.43億元，初步預(yù)計(jì)增長12.3%（未經(jīng)省局核定），固定資產(chǎn)投資保持較快增長，有力拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。其中房地產(chǎn)投資為444.5億元，占總投資28.25%固定資產(chǎn)投資保持較快增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資較為平穩(wěn)17深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析（二）一級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析隨著城市更新用地力度的加大，深圳土地資源的匱乏；在持續(xù)吃緊的遏制高房價(jià)政策下，樓市前景不明朗，開發(fā)商對(duì)拿地持謹(jǐn)慎態(tài)度等方面因素，2012年1-11月深圳土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交甚少，僅僅成交4塊居住用地，總面積為34.3萬平米。比前幾年大幅減少。受土地資源及調(diào)控政策的影響，土地供應(yīng)及成交大幅下降占地：15.97萬平米建面：37.94萬平米樓面單價(jià)：3226元/㎡競(jìng)得者：招商地產(chǎn)占地：3.15萬平米建面：9.45萬平米樓面單價(jià)：3206元/㎡競(jìng)得者：金地集團(tuán)占地：15.18萬平米建面：18.21萬平米樓面單價(jià)：10983元/㎡競(jìng)得者：中海地產(chǎn)建面：7.81萬平米樓面單價(jià)：6659元/㎡競(jìng)得者：鴻榮源18深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析（三）二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析——市場(chǎng)供應(yīng)分析——供應(yīng)量分析2012年1-11月，深圳二級(jí)住宅市場(chǎng)總推售量為431.6萬平方米。從06年開始深圳預(yù)售面積總體呈遞減趨勢(shì)，特別是在10年調(diào)控政策出臺(tái)后，供應(yīng)量迅速減少，直到2012年市場(chǎng)供應(yīng)逐步增加，樓市逐漸回暖。2006—2012年1-11月深圳房地產(chǎn)預(yù)售面積情況2012年1-11月深圳房地產(chǎn)各月預(yù)售面積情況進(jìn)入2012年市場(chǎng)供應(yīng)逐步增加，樓市逐漸回暖19深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析（三）二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析——市場(chǎng)供應(yīng)分析——供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析深圳市場(chǎng)的供應(yīng)量將主要集中在關(guān)外區(qū)域，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要為小戶型■產(chǎn)品結(jié)構(gòu)2012年1-11月供應(yīng)結(jié)構(gòu)主要集中在90㎡以下，主要為小戶型，改善型物業(yè)和大戶型供應(yīng)量較少。2012年1-11月深圳各區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)情況2012年1-11月深圳供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)占比■區(qū)域結(jié)構(gòu)2012年1-11月供應(yīng)主要集中于寶安、龍崗關(guān)外兩個(gè)區(qū)域，關(guān)內(nèi)主要集中在南山區(qū)。特區(qū)外、特區(qū)內(nèi)新房的預(yù)售量之比為5.8:1。從目前的發(fā)展趨勢(shì)可以看出，深圳市場(chǎng)的供應(yīng)量將主要集中在關(guān)外區(qū)域。20深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析（三）二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析——市場(chǎng)成交分析——成交量分析2006-2012年1-11月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交趨勢(shì)圖近年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，特別是2010年調(diào)控政策出臺(tái)后，成交量迅速下降，到2012年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)。進(jìn)入2012年后，樓市成交量逐步上升，回暖趨勢(shì)明顯21深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析（三）二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析——市場(chǎng)成交分析——成交量分析2012年1-11月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)各月成交趨勢(shì)圖雖然調(diào)控大環(huán)境依舊，但一方面開發(fā)商理性應(yīng)對(duì)淡市，定價(jià)謹(jǐn)慎，采用“以價(jià)換量”的營銷策略；另一方面，政策的微調(diào)，如利率優(yōu)惠，以及上半年的兩次降息等金融政策。促使剛需入市，使得成交量呈不斷攀升的趨勢(shì)，到11月，成交量41.67萬㎡，達(dá)到了近二年來的新高，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。政策微調(diào)以及“以價(jià)換量”的營銷策略促使樓市成交量不斷上升，回暖趨勢(shì)明顯22深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析（三）二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析——市場(chǎng)成交分析——區(qū)域結(jié)構(gòu)分析2012年1-11月深圳各區(qū)成交面積（萬㎡）2012年1-11月深圳各區(qū)成交面積占比（%）市場(chǎng)成交主要集中在關(guān)外兩區(qū)，總成交量超過全市成交量的83%。其中，寶安區(qū)表現(xiàn)出更受置業(yè)人群的青睞，成交面積高于龍崗區(qū)，總成交量超過全市成交量的50%。從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，市場(chǎng)成交主要集中在關(guān)外兩區(qū)23深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析（三）二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析——市場(chǎng)成交分析——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析物業(yè)型態(tài)方面，成交的新房以90㎡以下的小戶型為主，成交面積超過232.19萬平方米，占全市的71％，90-144㎡的改善型物業(yè)成交近46萬平方米，占14％，144㎡以上的大戶型成交超過46.8萬平方米，占14％。從最近幾個(gè)月各類型產(chǎn)品走勢(shì)來看，“剛需產(chǎn)品”已經(jīng)成為了樓市的主旋律。2012年1-11月各類型產(chǎn)品的成交量占比2012年7-11月各類型產(chǎn)品的成交量占比趨勢(shì)圖從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，“剛需產(chǎn)品”已經(jīng)成為了樓市的主旋律24深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析（三）二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析——市場(chǎng)成交分析——戶型結(jié)構(gòu)分析從戶型結(jié)構(gòu)來看，二房和三房的戶型產(chǎn)品最受市場(chǎng)青睞25深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析（三）二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析——市場(chǎng)成交分析——成交均價(jià)分析2012年1-11月各月成交均價(jià)走勢(shì)圖2012年1-11月各區(qū)成交均價(jià)“剛需的產(chǎn)品，剛需的價(jià)格”成為上半年樓市的主旋律。上半年成交主要集中在關(guān)外的剛需產(chǎn)品，在以“剛需”為主要消費(fèi)群體的背景下，“性價(jià)比”成為取勝王道，因此上半年深圳樓市保持“量漲價(jià)跌”的行情，成交均價(jià)低位震蕩。進(jìn)入下半年，隨著關(guān)內(nèi)成交量的提升，成交均價(jià)連續(xù)4月在2萬以上。到11月，受剛需戶型產(chǎn)品的成交價(jià)格影響，價(jià)格有所回落。從各區(qū)域成交均價(jià)來看，目前南山區(qū)成交均價(jià)最高，龍崗區(qū)成交均價(jià)最低?！皠傂璧漠a(chǎn)品，剛需的價(jià)格”成為上半年樓市的主旋律，下半年隨著關(guān)內(nèi)成交量的提升，價(jià)格有所上揚(yáng)26深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析（四）供求比分析2012年1-11月深圳新預(yù)售住宅面積為431.6萬平方米，銷售面積為324.99萬平方米，處于供大于求的狀態(tài)，供求比為1.33：1

。各行政區(qū)方面，只要南山區(qū)和鹽田區(qū)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，能消化部分庫存，其他區(qū)域都處于供過于求的狀態(tài)。2012年1-11月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于供過于求的狀態(tài)區(qū)域羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)全市供應(yīng)面積（萬㎡）8.9817.7435.251.32192.65175.42431.6成交面積（萬㎡）5.0611.436.191.8163.63108.57324.99供求比1.77:11.56:10.97:10.73:11.12:11.62:11.33:12012年1-11月各區(qū)及全市供應(yīng)面積與成交面積對(duì)比27深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108截至2012年11月底，深圳可售商品住宅307萬平方米，去化周期約9個(gè)月，其中兩個(gè)極端面積區(qū)間的產(chǎn)品區(qū)間庫存最多，90平方米以下的產(chǎn)品占比近半，有150.43萬平方米，而144平方米以上產(chǎn)品也有119.73萬平方米。（90平方米以下的產(chǎn)品去化周期約為7個(gè)月，而144平方米以上產(chǎn)品的去化周期約為25個(gè)月。）一、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析（五）庫存分析截至2012年11月底，深圳可售商品住宅307萬平方米，去化周期約9個(gè)月28深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108二、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資特征2006—2012年1-11月深圳房地產(chǎn)投資情況深圳房地產(chǎn)投資開發(fā)總體上保持較為平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資處于合理范圍近幾年深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資比較平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資額處于450億元左右，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例處于22%-28%的區(qū)間，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系以及能夠反映區(qū)域房地市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r指標(biāo)的對(duì)比分析，可以得出深圳市目前房地產(chǎn)總體發(fā)展平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資與固定資產(chǎn)投資的比例都處于比較合理的范圍。29深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108二、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征分析（二）供應(yīng)區(qū)域特征關(guān)外已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的重點(diǎn)及熱點(diǎn)區(qū)域近年以來的土地出讓主要集中在關(guān)外區(qū)域，其規(guī)模已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過關(guān)內(nèi)區(qū)域。與之同步，關(guān)外區(qū)域的商品房開工面積亦逐年遞增，從2004年開始超過關(guān)內(nèi)開工規(guī)模，2006年之后已成為全市商品房供應(yīng)的主力區(qū)域。2012年1-11月關(guān)外的供應(yīng)量為關(guān)內(nèi)的5.8倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過關(guān)內(nèi)的供應(yīng)量。占比：14.66%占比：85.28%2012年1-11月關(guān)內(nèi)外供應(yīng)量對(duì)比關(guān)內(nèi)外商品房新開工面積變化趨勢(shì)圖（萬㎡）30深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108二、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征分析（三）需求特征自住客戶占市場(chǎng)成交主力，投資需求得到有效抑制從購房用途來看，自住客戶仍占市場(chǎng)成交主力，占比接近九成。受調(diào)控政策的影響，投資需求得到了有效抑制。2012年1-11月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)自住與投資比2012年1-11月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)各區(qū)自住與投資比31深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108二、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征分析（四）價(jià)格特征商品房住宅價(jià)格總體上呈周期性上升趨勢(shì)歷年深圳房地產(chǎn)商品房住宅成交均價(jià)（元/㎡）深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房住宅價(jià)格在2010年以前一直處于上升趨勢(shì)，到2010年均價(jià)突破二萬大關(guān)，但隨著關(guān)外供應(yīng)量增加，剛需集中入市，成交主要集中在關(guān)外，價(jià)格也出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性下調(diào)。32深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108二、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征分析（四）價(jià)格特征關(guān)內(nèi)外價(jià)格差異明顯，關(guān)內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格仍占據(jù)著明顯的優(yōu)勢(shì)，關(guān)外市場(chǎng)則表現(xiàn)出強(qiáng)勁的潛力2009-2012年深圳各區(qū)房價(jià)走勢(shì)圖（元/㎡）33深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108三、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析（一）居住用地供應(yīng)趨勢(shì)居住用地供應(yīng)將從增量土地向存量土地轉(zhuǎn)變深圳經(jīng)過30年的飛躍發(fā)展，土地稀缺問題日益突出，“土地難以為繼”已成為約束深圳發(fā)展四大難題的首要問題。未來土地供應(yīng)將主要依托城市更新釋放發(fā)展空間，根據(jù)深圳市的總體規(guī)劃，需要進(jìn)行城市更新的總用地面積約為240平方公里，歷年深圳居住用地供應(yīng)量（萬㎡）34深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108三、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析（二）政策環(huán)境趨勢(shì)房地產(chǎn)調(diào)控政策總體基調(diào)將保持不變，房價(jià)將繼續(xù)保持溫和上漲2012年11月8日，國家主席胡錦濤在十八大報(bào)告中做出“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不放松”的表態(tài)；2012年12月4日中央政治局會(huì)議提出“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”；中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”；總結(jié)：中央信號(hào)堅(jiān)定明確，房地產(chǎn)調(diào)控政策總體基調(diào)將保持不變。李克強(qiáng)多次強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化是未來中國經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力，未來將加快城鎮(zhèn)化速度。城鎮(zhèn)化將帶來較大的市場(chǎng)需求；在市場(chǎng)需求端，盡管投資和投機(jī)需求受到抑制，剛性需求還是有持續(xù)增長的可能，并將導(dǎo)致總體需求略有增長；總結(jié)：房價(jià)將繼續(xù)保持溫和上漲的態(tài)勢(shì)。35深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108三、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析（三）城市發(fā)展策略趨勢(shì)關(guān)內(nèi)外一體化進(jìn)程加快，關(guān)外區(qū)域的城市價(jià)值將得到快速提升法規(guī)政策一體化規(guī)劃布局一體化基礎(chǔ)設(shè)施一體化城市管理一體化環(huán)境保護(hù)一體化基礎(chǔ)公共服務(wù)一體化全面推進(jìn)六個(gè)一體化關(guān)外區(qū)域的城市價(jià)值將得到快速提升36深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108三、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析（三）城市發(fā)展策略趨勢(shì)深圳已基本完成城市中心功能聚集期，正在向城市核心功能分化期過渡中心區(qū)西方著名經(jīng)濟(jì)地理學(xué)家邁達(dá)爾理論指出：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家在城市化過程中，當(dāng)城市中心區(qū)已高度聚集時(shí)，部分功能就會(huì)向外擴(kuò)散。深圳通過三十多年的發(fā)展，中心區(qū)日趨成熟，已基本完成城市中心功能聚集期，正在向城市核心功能分化期過渡，關(guān)外已迎來了發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇期。37深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108三、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析（三）城市發(fā)展策略趨勢(shì)城市更新加快推進(jìn)，有利于改變關(guān)外配套落后的局面據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，深圳市需要進(jìn)行城市更新的總用地面積約為240平方公里，其中城中村為100平方公里，舊工業(yè)區(qū)126平方公里，舊工商住混合區(qū)6平方公里，舊住宅區(qū)8平方公里。大規(guī)模的城市更新將改變關(guān)外配套落后的局面。38深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108三、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析（四）市場(chǎng)供應(yīng)趨勢(shì)關(guān)內(nèi)供應(yīng)緊縮，關(guān)外成為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主力軍關(guān)外市場(chǎng)作為深圳市場(chǎng)供應(yīng)主力的地位已從近年來的數(shù)據(jù)得到印證，同時(shí)隨著關(guān)外城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善、環(huán)境的不斷美化，地鐵交通的完善以及一體化進(jìn)程不斷加快，關(guān)外板塊的“特區(qū)價(jià)值”亦將得到快速的提升和強(qiáng)化。關(guān)內(nèi)土地資源稀缺五大因素推動(dòng)關(guān)外價(jià)值凸顯成為市場(chǎng)供應(yīng)的主力軍關(guān)外基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善一體化進(jìn)程加快地鐵交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善城市更新進(jìn)程加快39深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108三、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析（五）市場(chǎng)需求趨勢(shì)“逆城市化居住”將成為市場(chǎng)需求的鮮明趨勢(shì)，滿足自住需求將成為主旋律關(guān)內(nèi)居住用地日益稀缺三大因素推動(dòng)“逆城市化居住”將成為市場(chǎng)需求的主流方向公共配套負(fù)荷日益加重關(guān)外居住價(jià)值日益凸顯剛性需求集中爆發(fā)二大因素推動(dòng)滿足自住需求將成為主旋律調(diào)控政策對(duì)投資需求的抑制40深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108三、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析（六）戶型贈(zèng)送面積發(fā)展趨勢(shì)隨著《關(guān)于建筑設(shè)計(jì)審查有關(guān)控制要求的通知》出臺(tái)，贈(zèng)送面積將受到影響（一）單套戶型建筑面積90平方米（含90平方米）以下復(fù)式戶型不得設(shè)置透空；（二）住宅戶型內(nèi)部僅限于復(fù)式戶型的起居室（客廳、餐廳）設(shè)置透空。戶型透空部分的投影面積不得超過該戶型套內(nèi)建筑面積的20%，且最多不得超過40平方米；（三）房與房之間原則上不得設(shè)置框架及連扳；（四）住宅陽臺(tái)（含花池）總投影面積不得超過每戶套內(nèi)建筑面積的20%，其中兩層高及以上陽臺(tái)投影面積不得超過每戶套內(nèi)建筑面積的10%。不得設(shè)置進(jìn)深小于0.6米（含0.6米）的陽臺(tái)；（五）住宅建筑單一層高不得超過3.3米，低層住宅建筑單一層高不得超過3.6米。41深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108第三部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征貳區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)叁區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)地位壹區(qū)域重點(diǎn)案例分析肆42深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位平湖房地產(chǎn)市場(chǎng)在深圳屬于“非熱點(diǎn)”片區(qū)從地理位置來看：平湖位于深圳北部，與市中心距離較遠(yuǎn)。從交通通達(dá)性來看：目前平湖沒有開設(shè)城際軌道，與市內(nèi)主要通過城市快線或高速聯(lián)系。從配套角度來看：市政基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套設(shè)施建設(shè)仍比較薄弱，在城市建設(shè)上屬于深圳比較落后的區(qū)域。43深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征（一）供應(yīng)量特征平湖房地產(chǎn)市場(chǎng)（住宅）的供應(yīng)量比較少，房地產(chǎn)發(fā)展處于起步階段1998-2012年平湖商品房住宅供應(yīng)量（萬㎡）44深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征（二）供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)特征供應(yīng)主要集中在平湖中心區(qū)或景觀資源豐富區(qū)域由于平湖房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于起步階段，加之片區(qū)屬于深圳“非熱點(diǎn)”片區(qū)，房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依托平湖中心城較為成熟的配套資源或依托于鳳凰山公園的景觀資源。已售項(xiàng)目在售項(xiàng)目45深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征（三）供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu)特征由中大戶型為主導(dǎo)向中小緊湊戶型發(fā)展片區(qū)前期的九號(hào)院館、威鳳山莊等項(xiàng)目主要以中大戶型為主，到目前在售項(xiàng)目融湖中心城以中小戶型為主，御峰園四期以大戶型為主同時(shí)兼顧有少量的小戶型。項(xiàng)目戶型占比面積融湖中心城二房26%62-73㎡三房44%85-89㎡四房30%124-139㎡御峰園（四期高層）二房8%77-78㎡三房52%115-130㎡四房32%156-158㎡片區(qū)在售項(xiàng)目戶型占比及面積區(qū)間說明：上表融湖中心城的戶型配比是指整個(gè)一期住宅的戶型配比46深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征（四）成交均價(jià)特征平湖的房價(jià)在全市的價(jià)格體系中仍處于“價(jià)格洼地”根據(jù)目前平湖在售項(xiàng)目融湖中心城、御峰園的成交均價(jià)來看，目前平湖新房均價(jià)為1.1—1.3萬元/㎡。布吉片區(qū)1.8萬/㎡龍坂片區(qū)2.1萬/㎡羅湖片區(qū)2.9萬/㎡橫崗片區(qū)1.6萬/㎡福田片區(qū)3.1萬/㎡南山片區(qū)3.3萬/㎡西鄉(xiāng)片區(qū)2.萬/㎡光明片區(qū)1.1萬/㎡中心城片區(qū)1.3萬/㎡47深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)（一）總體趨勢(shì)未來平湖房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為深圳的“熱點(diǎn)”片區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景大不斷向外擴(kuò)張是深圳市城市發(fā)展的總體特征，隨著平湖基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善以及名企、名盤的帶動(dòng)，平湖將成為下一階段深圳整體向外擴(kuò)展的“橋頭堡”，區(qū)域市場(chǎng)的號(hào)召力也將可獲得突破性的增長。羅湖、福田…過去南山、寶城、龍華梅林、布吉、西鄉(xiāng)…現(xiàn)在平湖、觀瀾、坂田中心城、光明新區(qū)…未來48深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)（二）供應(yīng)趨勢(shì)未來平湖房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將逐漸增加從平湖過去十幾年的發(fā)展趨勢(shì)來看，市場(chǎng)供應(yīng)量在逐步增加；隨著平湖基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，城市更新進(jìn)程不斷加快，名企入駐，未來平湖房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將進(jìn)一步增加。49深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)（二）供應(yīng)趨勢(shì)未來平湖房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將逐漸增加根據(jù)平湖街道更新單元初步擬定，未來整個(gè)平湖街道辦將釋放319.85公頃居住面積。近2-3年新增供應(yīng)將包括融湖中心城2、3期，總體量將近40萬平米；佳兆業(yè)金域天下，總體量將近50萬平米；上木古城市更新項(xiàng)目，體量將近20萬平米；隨著城市更新快速推進(jìn)，未來平湖房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將逐步增加。50深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)（三）需求趨勢(shì)從滿足當(dāng)?shù)刈宰】蛻魹橹飨驖M足關(guān)內(nèi)與當(dāng)?shù)刈宰】蛻艟獍l(fā)展年份項(xiàng)目客戶群體2006九號(hào)院館主要為本地自住客戶和部分投資客2010佳兆業(yè)茗萃園主力客群為本地自住客戶，同時(shí)也吸引部分投資客戶，由于佳兆業(yè)地產(chǎn)名企開發(fā)，也有小部分市區(qū)自住客戶購買；2012御峰園高層住宅由于是名企開發(fā)，片區(qū)唯一定位高端項(xiàng)目，環(huán)境配套相對(duì)優(yōu)越，此項(xiàng)目吸引了更多的關(guān)內(nèi)客戶，但是本地客戶也占相當(dāng)比重；2006年的九號(hào)院館幾乎全部為本地自住客戶或投資客，但到2012年御峰園高層住宅項(xiàng)目吸引了更多關(guān)內(nèi)客戶，從平湖過去的發(fā)展趨勢(shì)來看，平湖房地產(chǎn)市場(chǎng)已開始受到關(guān)內(nèi)客戶的青睞；隨著平湖各項(xiàng)設(shè)施的進(jìn)一步完善，平湖的價(jià)值將進(jìn)一步凸顯，將吸引更多的關(guān)內(nèi)客戶。51深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108四、區(qū)域重點(diǎn)案例分析（一）御峰園總占地面積223697（平方米）

總建筑面積304000（平方米）

總共為四期開發(fā)商和記黃埔總?cè)莘e率1.36綠化率30%物業(yè)地址龍崗平湖街道辦鳳凰大道項(xiàng)目產(chǎn)品聯(lián)排別墅、疊加別墅、洋房及高層項(xiàng)目特色依托八十萬平方米的鳳凰山，打造低容積率的高端產(chǎn)品；包括親地疊墅、山體疊墅，輔以水岸雙拼、水岸聯(lián)排、小高層及高層；建筑和園林均為現(xiàn)代簡約風(fēng)格一期二期三期四期52深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108四、區(qū)域重點(diǎn)案例分析（一）御峰園近期供應(yīng)的為項(xiàng)目四期高層住宅預(yù)售時(shí)間期次棟數(shù)戶數(shù)2012-10-16四期I3、I4、I5棟4802012-11-26四期I1、I2棟320近期供應(yīng)的主要戶型為御峰園（四期高層）二房8%77-78㎡三房52%115-130㎡四房32%156-158㎡53深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108四、區(qū)域重點(diǎn)案例分析（一）御峰園主要賣點(diǎn)：景觀自然：被城市遺忘的休閑及景觀區(qū)位概念：平湖半小時(shí)生活圈，繁華寧靜自由切換完善配套：星級(jí)會(huì)所、完善的教育，平湖片區(qū)最耀眼的新星產(chǎn)品品質(zhì)：墅居之上，無際視野，低密度豪邸，坐擁星級(jí)園林名企：和記黃埔規(guī)模概念：完善的大盤配套54深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108四、區(qū)域重點(diǎn)案例分析（一）御峰園近期供應(yīng)的銷售情況：預(yù)售時(shí)間期次棟數(shù)供應(yīng)戶數(shù)已銷售戶數(shù)剩余戶數(shù)2012-10-16四期I3、I4、I5棟480477158㎡的四房1戶，125㎡的三房2戶2012-11-26四期I1、I2棟320230150㎡的四房13戶，130㎡的三房22戶,77㎡的二房55戶主要客戶分析：由于是名企開發(fā)，片區(qū)唯一定位高端項(xiàng)目，環(huán)境配套相對(duì)優(yōu)越，此項(xiàng)目吸引了更多的關(guān)內(nèi)客戶，但是本地客戶也占相當(dāng)比重。近期銷售總結(jié)：銷售速度快，開盤二個(gè)月時(shí)間銷售率已將近90%，從戶型來看，御峰園大戶型銷售情況遠(yuǎn)好于小戶型。數(shù)據(jù)更新截至日期為2013年1月8日55深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108四、區(qū)域重點(diǎn)案例分析（二）融湖中心城總占地面積64378（平方米）

總建筑面積334218（平方米）

總共為四期開發(fā)商深圳崗宏集團(tuán)有限公司總?cè)莘e率3.96（其中住宅容積率達(dá)到了5）綠化率37.44%物業(yè)地址龍崗區(qū)平湖鎮(zhèn)平龍路與平新路交匯處項(xiàng)目產(chǎn)品主要為高層住宅項(xiàng)目特色融湖中心城是深圳最大的舊改項(xiàng)目，70多萬建面，分4期開發(fā)，將建成一個(gè)集居住、商業(yè)、學(xué)校、文體娛樂于一體的大型高尚社區(qū)。戶型設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)方正，贈(zèng)送空間大。目前在售的部分56深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108四、區(qū)域重點(diǎn)案例分析近期供應(yīng)的為項(xiàng)目一期的1棟、2棟A單元、5棟、7棟的B單元預(yù)售時(shí)間期次棟數(shù)戶數(shù)2012-11-10一期部分1、2、5、7棟656近期供應(yīng)的主要戶型為融湖中心城（近期推售部分）二房14%62-73㎡三房50%85-89㎡四房36%124-155㎡（二）融湖中心城說明：上表融湖中心城的戶型配比是指近期推售部分的戶型配比57深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108四、區(qū)域重點(diǎn)案例分析主要賣點(diǎn)：區(qū)域概念：主打大羅湖都市圈概念；平湖中心概念；未來規(guī)劃：雙地鐵物業(yè)，未來城市綜合體，城市地標(biāo)；配套概念：九年一貫制公立學(xué)校，國際頂級(jí)物管，一站式購物；產(chǎn)品特色：高拓展戶型，贈(zèng)送面積大。（二）融湖中心城58深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108四、區(qū)域重點(diǎn)案例分析近期供應(yīng)的銷售情況：預(yù)售時(shí)間期次棟數(shù)供應(yīng)戶數(shù)已銷售戶數(shù)不同戶型銷售套數(shù)2012-11-10一期1、2、5、7棟656263124-155㎡的四房銷售套數(shù)為28套；85-89㎡的三房銷售套數(shù)為192套；62-73㎡的二房銷售套數(shù)為43套。主要客戶分析：以平湖本地的客戶為主，由于項(xiàng)目容積率過高，產(chǎn)品質(zhì)量一般，對(duì)關(guān)內(nèi)客戶的吸引力不夠。近期銷售總結(jié)：銷售速度較慢，開盤二個(gè)月時(shí)間銷售率只有四成，從戶型來看，融湖中心城小戶型銷售情況遠(yuǎn)好于大戶型，其中小戶型的銷售率為56%，大戶型的銷售率只有12%。（二）融湖中心城數(shù)據(jù)更新截至日期為2013年1月8日59深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108第四部分：消費(fèi)者群體研究分析消費(fèi)者置業(yè)意向分析貳消費(fèi)者置業(yè)決策因素分析叁消費(fèi)者基本信息分析壹消費(fèi)者置業(yè)渠道分析肆60深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、消費(fèi)者基本信息分析（一）消費(fèi)者年齡階段分布年輕客戶為目前主要的潛在置業(yè)者根據(jù)相關(guān)調(diào)查目前深圳購房的主力群體是26-35歲的青年置業(yè)者，占比為48.96%；其次是36-45歲之間的客戶群，占比為26.35%；接著是25歲及以下的年輕置業(yè)者，占比為17.3%；有購房意向的中老年客戶數(shù)量較少，僅占總體客戶的7.39%。61深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、消費(fèi)者基本信息分析（二）消費(fèi)者行業(yè)分布購房者從事的行業(yè)主要集中在會(huì)計(jì)/金融/銀行/保險(xiǎn)、計(jì)算機(jī)/互聯(lián)網(wǎng)/通訊/電子、房地產(chǎn)/建筑三大行業(yè)根據(jù)相關(guān)調(diào)查目前深圳購房者從事的行業(yè)主要集中在會(huì)計(jì)/金融/銀行/保險(xiǎn)、計(jì)算機(jī)/互聯(lián)網(wǎng)/通訊/電子、房地產(chǎn)/建筑三大行業(yè)，占比分別為21.97%、15.98%、13.95%。來自政府/非盈利機(jī)構(gòu)、制藥/醫(yī)療和物流/運(yùn)輸行業(yè)的客戶最少，三者加總占比僅5%左右。62深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、消費(fèi)者基本信息分析（三）消費(fèi)者家庭結(jié)構(gòu)及收入分布以兩口之家為主，家庭年收入集中在13-30萬之間根據(jù)相關(guān)調(diào)查目前深圳購房者以兩口之家為主，占比為36.3%；其次是與子女在一起的三口之家，占比為28.3%；第三是與父母在一起的三口之家，占比為24.8%。從家庭的收入結(jié)構(gòu)來看，45%的家庭年收入在13-30萬之間，且以兩口之家為主；31.5%的家庭年收入在13萬以下，以單身群體為主；18.5%的家庭年收入在30-50萬之間，年收入在50萬以上的家庭僅占總體客戶的5%。63深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108二、消費(fèi)者置業(yè)意向分析（一）區(qū)域意向分析福田、南山和寶安是客戶第一選擇的三個(gè)主要區(qū)域根據(jù)相關(guān)調(diào)查目前深圳購房者主要意向區(qū)域?yàn)楦Ｌ锖湍仙?，各占總客戶?0%左右，其次是寶安中心區(qū)、羅湖區(qū)、鹽田區(qū)，占比分別為15.4%、11.2%、10%。選擇前五大區(qū)域的客戶在總客戶中的占比為七成以上，坪山新區(qū)和觀瀾片區(qū)是客戶關(guān)注最少的兩大區(qū)域。64深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108二、消費(fèi)者置業(yè)意向分析（二）意向面積及戶型有意向購買61-120㎡的客戶占七成以上根據(jù)相關(guān)調(diào)查目前深圳購房者考慮購買61-90平的客戶占比為38.7%，打算購買91-120平的客戶占比為33.6%，有意向購買120平以上大面積房屋的客戶占比不足10%。65深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108二、消費(fèi)者置業(yè)意向分析（二）意向面積及戶型有意向購買二房和三房的客戶占七成以上根據(jù)相關(guān)調(diào)查目前深圳購房者考慮購買三房的客戶占44%；其次為考慮兩房的占33%。2-3房仍為客戶主要選擇的戶型。66深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108二、消費(fèi)者置業(yè)意向分析（三）總價(jià)意向分析大部分客戶能承受的首付款約為15-45萬之間根據(jù)相關(guān)調(diào)查目前深圳購房者可承受總價(jià)在100-150萬的客戶占比為37%，50-100萬的客戶占比約為32%，150-200萬的客戶占比約為17%。從客戶能承受的付款方式中來看，約有64%的客戶表示愿意承受首付三成的方式，其次是首付四成的方式。兩者結(jié)合來分析，大部分客戶能承受的首付款約為15-45萬之間。67深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108三、消費(fèi)者置業(yè)決策影響因素分析主要影響因素為產(chǎn)品的價(jià)格、周邊配套及戶型根據(jù)相關(guān)調(diào)查，影響其置業(yè)決策的五大因素分別是價(jià)格、周邊配套、戶型、區(qū)位交通和社區(qū)品質(zhì)，最不受關(guān)注的三大因素是準(zhǔn)業(yè)主群體素質(zhì)、開發(fā)商品牌及是否帶裝修。相比前的調(diào)查結(jié)果，區(qū)位交通因素影響趨弱，戶型因素越來越重要。注：本圖表數(shù)據(jù)來源為多選題目，多選題數(shù)據(jù)處理采取計(jì)算各選項(xiàng)被提及頻次的方式68深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108四、消費(fèi)者置業(yè)渠道分析根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，消費(fèi)者獲取新房資訊的主要渠道為網(wǎng)絡(luò)，占比約為28%，其次是戶外廣告、電視和朋友推薦，占比分別為16.4%、15.4%和15%。其中客戶最關(guān)注的房產(chǎn)信息網(wǎng)站前五名依次為搜房網(wǎng)（占比24%）、深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)（占比15%）、安居客（占比15%）、58同城（占比11%）、搜索引擎類網(wǎng)站（占比10%）。消費(fèi)者獲取新房資訊主要來自網(wǎng)絡(luò)，其中最受關(guān)注的網(wǎng)絡(luò)為搜房網(wǎng)注：本圖表數(shù)據(jù)來源為多選題目，多選題數(shù)據(jù)處理采取計(jì)算各選項(xiàng)被提及頻次的方式69深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108第五部分：項(xiàng)目分析及SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析貳項(xiàng)目分析壹項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路貳70深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、項(xiàng)目分析（一）項(xiàng)目位置及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì)二類居住用地總用地面積52785.18㎡建筑面積179470㎡住宅建筑面積161523㎡（含安居房16200㎡）商業(yè)建筑面積14167㎡幼兒園2400㎡（需獨(dú)立占地2700㎡）建筑容積率≤3.4建筑覆蓋率≤25%停車位1480個(gè)評(píng)價(jià)：1、項(xiàng)目屬于二類居住用地，要求配套設(shè)施齊全，布局較為完整，建設(shè)有多層、中高層及高層單元式住宅；2、項(xiàng)目總建筑面積將近18萬平米，在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于中大型項(xiàng)目，有利于項(xiàng)目營造良好的居住氛圍；3、容積率3.4在舊改項(xiàng)目中屬于偏低型，有利于項(xiàng)目在檔次定位上尋求突破。項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于龍崗平湖街道輔城坳社區(qū)金城路（規(guī)劃中的陽光路與中環(huán)大道交匯處）。71深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、項(xiàng)目分析（二）項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀分析——平湖概況平湖位于深圳市北部，東鄰橫崗，南靠布吉、坂田、南灣，西北與寶安區(qū)接壤，距離香港特別行政區(qū)25公里，是深圳和東莞、龍崗和寶安的交接點(diǎn)。轄區(qū)總面積41.8平方公里，2008年年末的總?cè)丝诩s50余萬人，其中戶籍人口約1.9萬人，下轄12個(gè)社區(qū)。平湖72深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、項(xiàng)目分析（二）項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀分析——區(qū)位特點(diǎn)立足深圳，連接珠三角，遠(yuǎn)而不偏，倚重一方香港龍崗中心城東莞“左右逢源”：東面依次是坪山新區(qū)、龍崗中心城，西面是龍華新區(qū)，同處在深圳城市發(fā)展主軸上?！澳媳必炌ā保号c東莞、布吉、羅湖-福田中心區(qū)、香港同在一條縱向軸上。73深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、項(xiàng)目分析（二）項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀分析——區(qū)域?qū)ν饨煌ㄍㄟ^南坪、水官、清平等多條高速或城市快速能快速到達(dá)中心區(qū)；通過丹平快速可快速到達(dá)羅湖、布吉。同時(shí)，區(qū)域緊靠城市地鐵交通網(wǎng)絡(luò)，由地鐵3號(hào)線丹竹頭站片刻即達(dá)區(qū)域，大大加強(qiáng)了區(qū)域與福田、羅湖和龍崗的交通聯(lián)系。加上規(guī)劃中的16號(hào)線和13號(hào)線，片區(qū)對(duì)外交通聯(lián)系將更加便捷。區(qū)域?qū)ν饨煌?lián)系便捷74深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、項(xiàng)目分析（二）項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀分析——城市功能及城市面貌以工業(yè)生產(chǎn)為主導(dǎo)，生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)薄弱，商業(yè)、商務(wù)、居住功能相對(duì)較弱，工業(yè)化的城市界面是該區(qū)域的城市面貌特征。75深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、項(xiàng)目分析（二）項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀分析——區(qū)域配套環(huán)境整個(gè)區(qū)域道路等基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)滯后，公共配套缺乏，日常生活配套的功能不完善、檔次、規(guī)模均亟待提高。76深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、項(xiàng)目分析（二）項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀分析——區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，但第二產(chǎn)業(yè)以中低端為主，生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)薄弱；主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不明確，缺乏朝陽前景的產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群，房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏高端產(chǎn)業(yè)的支撐。平湖主要的產(chǎn)業(yè)類型電子機(jī)械及器材制造業(yè)工藝品制造食品加工業(yè)通訊設(shè)備制造業(yè)木材加工業(yè)家具制造業(yè)造紙業(yè)五金制品業(yè)塑膠制品業(yè)非金屬礦物制品業(yè)產(chǎn)值區(qū)間企業(yè)數(shù)量占比（%）超過1億元412.98%5000萬-1億745.39%1000-5000萬15411.21%500-1000萬423.06%500萬以下106377.37%數(shù)據(jù)來源于平湖“十二五”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃77深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、項(xiàng)目分析（二）項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀分析——區(qū)域人口狀況區(qū)域總?cè)丝趹艏丝跁鹤∪丝谄胶值?0000019000481000輔城坳社區(qū)55870145954411白坭坑社區(qū)35000106133939鵝公嶺社區(qū)42000170440400平湖社區(qū)41570157240000新南社區(qū)32236303029206力昌社區(qū)2900090428096禾花社區(qū)3900060033000山廈社區(qū)41200120040000良安田社區(qū)1300080012200新木社區(qū)3063063030000上木古社區(qū)2200045421546鳳凰社區(qū)49806481244994區(qū)域戶籍人口少，只占總?cè)丝诘?.8%，遠(yuǎn)低于深圳25.8%的平均水平78深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、項(xiàng)目分析（三）項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃分析——城市功能定位

平湖——深圳的第三級(jí)城市中心，中部組團(tuán)中心深圳城市發(fā)展總體規(guī)劃（2007-2020年)確立的三級(jí)城市中心體系包括2個(gè)城市中心、5個(gè)城市副中心，8個(gè)組團(tuán)中心。平湖為其中的城市組團(tuán)中心之一。平湖中心79深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、項(xiàng)目分析（三）項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃分析——產(chǎn)業(yè)規(guī)劃根據(jù)平湖產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，將以四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)（平湖物流基地（華南城）、（海吉星）國際農(nóng)產(chǎn)品物流園、金融產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地、鵝公嶺戰(zhàn)略性高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園）為軸心，按照現(xiàn)代化、生態(tài)型高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的要求，以四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主軸，依條件成熟程度和產(chǎn)業(yè)園未來龍頭的發(fā)展需要，將龍頭企業(yè)前后向產(chǎn)業(yè)逐步向園區(qū)周邊擴(kuò)張延伸布局，使平湖形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚程度高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切、產(chǎn)業(yè)布局合理、業(yè)態(tài)高端高質(zhì)高效的現(xiàn)代化、生態(tài)型高端綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)。80深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、項(xiàng)目分析（四）項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀與區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域熱點(diǎn)區(qū)域非熱點(diǎn)區(qū)域未來（規(guī)劃）現(xiàn)狀城市定位產(chǎn)業(yè)支撐地鐵開通，交通改善城市配套完善城市面貌的改善城市更新進(jìn)程加快戶籍人口的增加位置較偏交通網(wǎng)絡(luò)不完善工業(yè)化的城市界面區(qū)域配套不完善區(qū)域戶籍人口少81深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、項(xiàng)目分析（五）項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析——地塊內(nèi)部分析項(xiàng)目用地主要為丘陵地貌，地塊內(nèi)的高差約為12-15米，地塊內(nèi)景觀資源豐富，在坡地上有較大面積的高大喬木林。有利于進(jìn)行生態(tài)型坡地建筑的規(guī)劃與設(shè)計(jì)。82深圳市集成置業(yè)有限公司平湖基地項(xiàng)目前期策劃報(bào)告0108一、項(xiàng)目分析（五）項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析——地塊周邊分析■道路設(shè)施：路況較差，通過社區(qū)支路進(jìn)入本項(xiàng)目，可達(dá)性較差?！鲋苓吔ㄖ阂援?dāng)?shù)剞r(nóng)民房、陳舊廠房為主■人口結(jié)構(gòu)：以當(dāng)?shù)卦∶窦巴鈦砉S務(wù)工人員為主，治安較差；■生活配套：低端的社區(qū)店、便利店為主■生態(tài)景觀：總體景觀質(zhì)組較差，以少量坡地植被、魚塘為主。地塊較偏僻