房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃探討

摘要：近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的進(jìn)步，為國(guó)家財(cái)政增加了可觀收入。為保障房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)土地增值稅稅收籌劃工作的重視，面對(duì)復(fù)雜繁瑣的土地增值稅稅收籌劃工作要深入分析其價(jià)值意義，遵循土地增值稅稅收籌劃工作的原則，探討土地增值稅稅收籌劃中存在的一些問(wèn)題，并合理采取有效的策略去應(yīng)對(duì)土地增值稅稅收籌劃工作。土地增值稅稅收籌劃工作的合理性一方面可提升房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)地位，降低企業(yè)稅收支出帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)的可觀經(jīng)濟(jì)收益。另一方面可避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)虛高房?jī)r(jià)問(wèn)題，減少房地產(chǎn)泡沫化經(jīng)濟(jì)因素，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)的未來(lái)可持續(xù)性發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃營(yíng)改增后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收產(chǎn)生了一些影響，不僅對(duì)企業(yè)資金鏈條和利潤(rùn)所得有著制約因素，還對(duì)房產(chǎn)行業(yè)住宅市場(chǎng)價(jià)格有所影響。土地增值稅具備高稅率、重稅負(fù)特質(zhì)，工作較為繁瑣復(fù)雜。加強(qiáng)土地增值稅稅收籌劃的嚴(yán)密、合理、合法工作的探討和分析，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的價(jià)值企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有重要引導(dǎo)價(jià)值。合理規(guī)劃增值稅稅收可以將企業(yè)稅費(fèi)項(xiàng)目與計(jì)劃做好合理妥善安排，提升企業(yè)在行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的適應(yīng)力。企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理具有重要指引價(jià)值。企業(yè)內(nèi)部需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理效率，才能合理運(yùn)用財(cái)務(wù)措施提升企業(yè)規(guī)劃和決策水平，促進(jìn)企業(yè)資金在運(yùn)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)高利用率和高流通速度。企業(yè)的現(xiàn)金流得以改善才能有效提升企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水準(zhǔn)。在國(guó)家政策的宏觀調(diào)控下，企業(yè)要合理利用自身的利潤(rùn)空間，合理調(diào)整成本項(xiàng)目與利潤(rùn)所得，在合法、合理的情況下提升企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)成效，避免出現(xiàn)違法偷稅逃稅行為，提升企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理發(fā)展水平。二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃產(chǎn)生的原則分析（一）合法原則所有房地產(chǎn)企業(yè)都要建立在守法基礎(chǔ)上籌劃土地增值稅相關(guān)稅收工作，必須要在國(guó)家政策法律所許可的范圍內(nèi)制定合理的稅收籌劃方案，并依據(jù)籌劃依法進(jìn)行繳納稅金，完成納稅義務(wù)。（二）預(yù)先籌劃原則為保障土地增值稅稅收籌劃的順利進(jìn)行，需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況將短期及長(zhǎng)期計(jì)劃做好緊密安排，保障土地增值稅稅收可以依照預(yù)先籌劃方案實(shí)現(xiàn)合理稅收目標(biāo)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。（三）綜合性原則房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將稅收工作列為開(kāi)發(fā)時(shí)期的決策項(xiàng)目。從房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)境角度出發(fā)，綜合考慮國(guó)家相關(guān)政策法律、企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境條件，兼顧到國(guó)家與集體利益。稅收籌劃的規(guī)范與真實(shí)性可通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與稅收工作的綜合考慮而進(jìn)一步加強(qiáng)。（四）經(jīng)濟(jì)性原則房地產(chǎn)企業(yè)要從整體利益出發(fā)，秉持經(jīng)濟(jì)性原則進(jìn)行土地增值稅收籌劃工作，在合法合規(guī)基礎(chǔ)上為企業(yè)爭(zhēng)取最大化凈利潤(rùn)。在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí)要分析企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益因素，加強(qiáng)籌劃方案節(jié)稅效果的精準(zhǔn)判斷。當(dāng)籌劃利益大于稅收籌劃成本時(shí)應(yīng)當(dāng)開(kāi)展稅收籌劃工作，為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，反之若籌劃成本高于企業(yè)利益時(shí)則放棄土地增值稅稅收籌劃。遵循經(jīng)濟(jì)性原則可以加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)因素分析，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)水平，使得企業(yè)獲得可觀經(jīng)濟(jì)效益。三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中的問(wèn)題（一）土地增值稅項(xiàng)目立項(xiàng)階段土地增值稅項(xiàng)目立項(xiàng)階段中，納稅籌劃能力及管理體系的缺乏是存在的問(wèn)題現(xiàn)狀之一。目前大環(huán)境趨勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將稅務(wù)統(tǒng)籌交給財(cái)會(huì)部門(mén)去承擔(dān)。但實(shí)際上，企業(yè)內(nèi)部并不一定有專業(yè)的統(tǒng)籌納稅人員來(lái)負(fù)責(zé)此事項(xiàng)，其他財(cái)會(huì)人員在稅收籌劃工作上經(jīng)驗(yàn)有所欠缺，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的稅務(wù)管理體系，也無(wú)法開(kāi)展其他部門(mén)及人員的協(xié)調(diào)配合工作，且企業(yè)繳納稅費(fèi)事項(xiàng)均由財(cái)會(huì)部門(mén)處理可能會(huì)出現(xiàn)多繳納稅費(fèi)的情況。這種情況就需要依據(jù)實(shí)際問(wèn)題采取有效的建議和改進(jìn)舉措，并不能單純將過(guò)失歸咎于企業(yè)財(cái)會(huì)人員問(wèn)題，這其中就涉及到對(duì)稅務(wù)籌劃工作的價(jià)值認(rèn)知。在稅務(wù)工作開(kāi)展過(guò)程中，企業(yè)財(cái)會(huì)人員與稅務(wù)機(jī)關(guān)確實(shí)會(huì)有互動(dòng)，但互動(dòng)僅僅只是完成納稅工作流程，僅僅將涉及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的稅款上繳部門(mén)而已，并沒(méi)有真正意義上與企業(yè)經(jīng)營(yíng)籌劃決策產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部需要決策者、市場(chǎng)、銷售、策劃多部門(mén)間共同協(xié)調(diào)來(lái)完成工作管理，那么企業(yè)稅務(wù)統(tǒng)籌規(guī)劃也應(yīng)當(dāng)與這些協(xié)調(diào)部門(mén)相關(guān)聯(lián)。如若對(duì)稅務(wù)籌劃觀念認(rèn)知不足，只是單一將稅收籌劃業(yè)務(wù)交給財(cái)會(huì)部門(mén)，必然思考不夠全面，導(dǎo)致稅務(wù)統(tǒng)籌規(guī)劃工作不夠完善、嚴(yán)謹(jǐn)。土地增值稅項(xiàng)目立項(xiàng)階段中，稅收籌劃事前管理意識(shí)的缺乏是存在的問(wèn)題現(xiàn)狀之一。企業(yè)管理層對(duì)稅務(wù)籌劃工作的認(rèn)知與重視程度關(guān)系到工作實(shí)施與應(yīng)對(duì)措施的合理性。如若房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃問(wèn)題不夠重視，在不利局面發(fā)生后才進(jìn)行重新了解，那么會(huì)面臨過(guò)重稅負(fù)帶來(lái)的企業(yè)壓力。在稅負(fù)過(guò)重壓力下采取應(yīng)急處理手段去改善問(wèn)題，往往會(huì)存在與國(guó)家稅收政策相矛盾、相沖突的原則情況，這也是房地產(chǎn)企業(yè)在稅收層面容易出現(xiàn)偷稅漏稅現(xiàn)象的原因。從現(xiàn)實(shí)意義上來(lái)講，一旦企業(yè)完成納稅義務(wù)是無(wú)法再通過(guò)其他形式進(jìn)行局面挽救措施的，更難去進(jìn)行后續(xù)稅收籌劃工作。這就強(qiáng)調(diào)了稅收籌劃工作要做好事前規(guī)劃的重要性，避免發(fā)生后續(xù)難以補(bǔ)救的局面。此外稅收籌劃人員要提升自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，深刻認(rèn)知工作內(nèi)容的價(jià)值，做到對(duì)現(xiàn)代國(guó)家稅務(wù)政策法律及法規(guī)條文的理解和掌握，從而才能提升企業(yè)納稅籌劃的運(yùn)用效率，削減企業(yè)面對(duì)的過(guò)重稅務(wù)壓力。（二）土地增值稅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段土地增值稅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段中，利息支出的低扣除率是存在的問(wèn)題現(xiàn)狀之一。在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，各時(shí)期階段都需要投入大量的資金，企業(yè)自身很難滿足資金投入需求，只能通過(guò)與銀行或相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的借款形式。借款形式必然會(huì)引發(fā)利息支出的問(wèn)題，利息支出形式差異會(huì)關(guān)系到企業(yè)所提的增值稅額。依據(jù)相關(guān)稅法描述，房地產(chǎn)相關(guān)稅額與財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)中的應(yīng)付出利息相關(guān)，需要房地產(chǎn)企業(yè)得到項(xiàng)目分?jǐn)偤蜋C(jī)構(gòu)證明才能實(shí)行抵扣操作。對(duì)于不明確的利息支出問(wèn)題，要單獨(dú)進(jìn)行核算并與企業(yè)開(kāi)發(fā)的最終費(fèi)用總體再進(jìn)行扣除。土地增值稅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段中，費(fèi)用不合理歸集是存在的問(wèn)題現(xiàn)狀之一。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用由利息支出及其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用組成，與利息支出的高低有關(guān)。房地產(chǎn)其他因素開(kāi)發(fā)費(fèi)用也是需要重視的部分，除去利息支出外，企業(yè)要考慮到其他費(fèi)用一系列的支出問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用會(huì)囊括很多項(xiàng)目?jī)?nèi)容，如期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)非直接費(fèi)用等。對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)階段、經(jīng)營(yíng)階段、開(kāi)發(fā)階段、立項(xiàng)階段所涉及的期間費(fèi)用，可以依照土地使用權(quán)與成本費(fèi)用總和的5%來(lái)進(jìn)行扣除。開(kāi)發(fā)的非直接費(fèi)用問(wèn)題也應(yīng)當(dāng)歸納于開(kāi)發(fā)費(fèi)用來(lái)進(jìn)行合理的扣除和計(jì)算。這也涉及到費(fèi)用歸集的問(wèn)題，費(fèi)用歸集的合理性會(huì)對(duì)企業(yè)的稅收籌劃有所影響。對(duì)于開(kāi)發(fā)非直接費(fèi)用可以依照房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)階段中成本費(fèi)用構(gòu)成區(qū)域來(lái)進(jìn)行扣除，在進(jìn)行企業(yè)土地增值稅工作清算處理時(shí)，也要依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行全部扣除。（三）土地增值稅項(xiàng)目銷售階段土地增值稅項(xiàng)目銷售階段中，不恰當(dāng)核算底商和上層住宅合體樓的土地增值稅是存在的問(wèn)題現(xiàn)狀之一。在進(jìn)行土地增值稅的清算處理時(shí)，稅法政策要求清算單位需要依照房地產(chǎn)基本核算項(xiàng)目與對(duì)象來(lái)進(jìn)行計(jì)算單位的核算。換言之，如若該項(xiàng)目隸屬房地產(chǎn)企業(yè)的分期項(xiàng)目，就以分期項(xiàng)目作為清算單位進(jìn)行核算，那么合體買賣項(xiàng)目中底商與上層住宅就應(yīng)當(dāng)作為項(xiàng)目的共同體來(lái)進(jìn)行報(bào)批操作。但實(shí)際計(jì)算時(shí)發(fā)現(xiàn)低于合體樓增值稅容易出現(xiàn)兩種差異性形式，統(tǒng)一計(jì)算與分開(kāi)計(jì)算的形式不同就會(huì)造成計(jì)算結(jié)果的差異，這也是亟需解決的問(wèn)題。土地增值稅項(xiàng)目銷售階段中，項(xiàng)目區(qū)分模糊和保守銷售模式是存在的問(wèn)題現(xiàn)狀之一。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品主要為多層住宅、高層住宅、商業(yè)房類型，房地產(chǎn)在銷售階段會(huì)采用一些銷售折扣或銷售折讓等經(jīng)營(yíng)策略來(lái)刺激銷售，有的房地產(chǎn)企業(yè)甚至用低于市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行房屋出售或贈(zèng)送操作，這些銷售形式都一樣要進(jìn)行土地增值稅繳納工作。目前國(guó)家土地增值稅的法規(guī)條文并沒(méi)有做出對(duì)于此類銷售折扣、贈(zèng)予形式的明確規(guī)定，而在企業(yè)所得稅中規(guī)定票據(jù)要將折扣與價(jià)款內(nèi)容展示在一起方能進(jìn)行折扣操作。且在國(guó)家土地增值稅的法律條文中并沒(méi)有明確指出土地增值稅合理的銷售折扣范圍，這就導(dǎo)致對(duì)于模糊的項(xiàng)目無(wú)法界定土地增值稅開(kāi)展精準(zhǔn)的核算。在土地增值稅工作的增收開(kāi)展時(shí)，開(kāi)發(fā)商需要對(duì)住宅項(xiàng)目進(jìn)行辨別區(qū)分。傳統(tǒng)意義上來(lái)說(shuō)住宅可分為普通住宅和非普通住宅形式，比較直觀的區(qū)分方式是單套建筑面積在144平方米以下的為普通住宅，反之為非普通住宅。區(qū)分普通住宅與非普通住宅意義重大，計(jì)算土地增值稅時(shí)需分別核算兩者增值率，根據(jù)稅法規(guī)定，普通住宅增值率若控制在20%以內(nèi)，可免征普通住宅土地增值稅。四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收的籌劃策略（一）合理應(yīng)用清算的技巧合理運(yùn)用清算技巧是房地產(chǎn)企業(yè)用于稅收籌劃的有效舉措，也是稅收籌劃的條件基礎(chǔ)。1.運(yùn)用合理技巧開(kāi)展清算要注意清算時(shí)點(diǎn)的適度延遲問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)資金在清算時(shí)點(diǎn)適度延遲后可以增強(qiáng)資金價(jià)值的循環(huán)，減少在稅收中資金的占用量，從而推動(dòng)資金在項(xiàng)目中的最大化利用率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納稅額時(shí)可以先選擇稅負(fù)小成本的項(xiàng)目，而后再進(jìn)行稅負(fù)大成本項(xiàng)目，避免企業(yè)資金在稅收中的占比過(guò)大。以上清算方式需要符合國(guó)家規(guī)定的清算時(shí)限才可進(jìn)行運(yùn)用。2.加強(qiáng)清算要點(diǎn)的梳理在清算土地增值稅過(guò)程中需要注意兩個(gè)要點(diǎn)環(huán)節(jié)。（1）項(xiàng)目收入的明確性項(xiàng)目收入應(yīng)以發(fā)票所出具的金額為確認(rèn)依據(jù)。如若發(fā)票金額開(kāi)具顯示非全款內(nèi)容，那么需要以雙方合約規(guī)定的收入為確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)以樓號(hào)為出發(fā)點(diǎn)設(shè)計(jì)分類表，將房款信息、銷售面積信息、合同編號(hào)信息等計(jì)入標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表中。這其中需要注意兩個(gè)層面，第一即使企業(yè)員工可以享受開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的福利，仍需要依據(jù)銷售性質(zhì)進(jìn)行土地增值稅征收工作。第二住宅類型要明確做好區(qū)分，增值稅額20%節(jié)點(diǎn)之內(nèi)的普通住宅可以享受免征增值稅待遇。（2）扣除項(xiàng)目的明確性扣除項(xiàng)目應(yīng)囊括：第一為業(yè)主提供的免費(fèi)幼兒園、停車場(chǎng)等設(shè)施成本，但如果這些配套設(shè)施是有償提供，那么不予扣除成本項(xiàng)目。第二房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將工程竣工后的部分安裝費(fèi)用予以扣除，但這些質(zhì)量擔(dān)保費(fèi)用必須要有正規(guī)發(fā)票。并且土地增值稅不應(yīng)將延期因素的土地閑置算在核算費(fèi)用內(nèi)。第三扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)包含銷售階段的銷售中心和工人樣板房等。房地產(chǎn)企業(yè)在清算土地增值稅時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以上幾點(diǎn)特殊清算情況。（二）分階段選擇稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)稅收可以選擇保有和銷售階段方式，保有階段中一方面要加強(qiáng)閑置房產(chǎn)的處理，企業(yè)既可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)投資獲得利潤(rùn)也可以通過(guò)租賃賺取利潤(rùn)，但兩種方式所承受的稅負(fù)成本有差異性。租賃形式稅種雖然涉及較多，可總稅負(fù)未必會(huì)比聯(lián)營(yíng)稅負(fù)數(shù)額高，這就促使房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)自身經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、環(huán)境、合作情況來(lái)進(jìn)行投資形式的合理選擇。另一方面要控制收入的合理性。一般來(lái)說(shuō)自持資產(chǎn)的收入和成本不可作為土增稅的計(jì)算依據(jù)，需要剔除相應(yīng)部分的收入和成本，如果單純只考慮土增稅籌劃，開(kāi)發(fā)商在可以選擇的前提下，都會(huì)盡可能減少自持資產(chǎn)比例，例如自營(yíng)商業(yè)，因商業(yè)占用資金量大且回籠慢，自持的商業(yè)成本還不能作為扣除項(xiàng)目扣除，導(dǎo)致住宅部分增值率過(guò)高（非普和商業(yè)可以合并計(jì)算增值，商業(yè)單方成本較高，與非普住宅合并計(jì)算增值時(shí)，有利于降低增值率）。銷售階段中需要注意稅收籌劃的銷售價(jià)格問(wèn)題。企業(yè)要在土地增值稅的超率累進(jìn)稅率的邊界點(diǎn)核算銷售價(jià)格，銷售階段中還要注意銷售收入的分散問(wèn)題。企業(yè)應(yīng)收收入可通過(guò)專業(yè)公司的設(shè)立來(lái)進(jìn)行分解，分散銷售收入模塊可實(shí)現(xiàn)應(yīng)納稅額通過(guò)收入轉(zhuǎn)讓而合理降低。銷售收入分散操作要遵循合法合理選擇，不可演變成偷稅逃稅漏稅違法行為。（三）清晰稅收籌劃的條件稅收籌劃前要明確稅收籌劃的相關(guān)適用條件。第一，稅收籌劃方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用可通過(guò)資本化利息支出來(lái)增加，通過(guò)增加扣除事項(xiàng)來(lái)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。房屋價(jià)格可囊括代收費(fèi)用，增加扣除事項(xiàng)來(lái)達(dá)成合理節(jié)稅目標(biāo)。第二，稅收籌劃適用條件。以代收費(fèi)用的處理形式為例，上繳代收費(fèi)用后，業(yè)主會(huì)直接收到相關(guān)部門(mén)