定價(jià)策略之市場(chǎng)比較法

第三部分：銷售方案2011年11月28日定價(jià)策略之市場(chǎng)比較法1項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法之市場(chǎng)比較法2市場(chǎng)比較法邏輯圖確定可比案例及權(quán)重系數(shù)確定可比參得到項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格根據(jù)未來(lái)價(jià)格成長(zhǎng)情況，得出項(xiàng)目上市時(shí)的動(dòng)態(tài)價(jià)格確定可比參數(shù)及權(quán)重特點(diǎn)：適用范圍廣，公寓、聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品均可使用3案例：新城白銀路公寓產(chǎn)品定價(jià)4河南恒輝房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司5一.團(tuán)購(gòu)協(xié)議2011年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司保利海上五月花9200元/㎡清水頤園9300元/㎡右岸嘉園9200元/㎡保利家園8500元/㎡62011年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司保利海上五月花9200元/㎡清水頤園9300元/㎡右岸嘉園9200元/㎡保利家園8500元/㎡78案例：英郡別院別墅產(chǎn)品定價(jià)方法9價(jià)格推導(dǎo)方法：1、選取競(jìng)品項(xiàng)目主要選取區(qū)域內(nèi)具有代表性的同質(zhì)項(xiàng)目102、權(quán)重分析按照各項(xiàng)項(xiàng)目指標(biāo)進(jìn)行評(píng)分，按照權(quán)重分析得到本案的均價(jià)11一.團(tuán)購(gòu)協(xié)議12主要參考項(xiàng)目文翔名苑、名仕豪庭和山語(yǔ)原墅目前聯(lián)排別墅的價(jià)格分別為9800、9500和11500元/㎡，結(jié)合比較系數(shù)，計(jì)算本案的均價(jià)為：(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡本案靜態(tài)價(jià)格應(yīng)為：10500元/㎡13案例：鹽湖新居產(chǎn)品定價(jià)方法14項(xiàng)目選?。涸谶@里我們選舉了“嘉城”以及“匯豐沁苑”作為參考對(duì)象。15選取標(biāo)準(zhǔn)：“嘉城”是區(qū)域龍頭項(xiàng)目，具有區(qū)域代表性，地理位置相對(duì)優(yōu)越，而且開(kāi)盤時(shí)間長(zhǎng)；“匯豐沁苑”區(qū)域新開(kāi)項(xiàng)目，與本案距離相近，區(qū)位類似，有一定的參考價(jià)值。16價(jià)格定位：樂(lè)觀預(yù)期影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)區(qū)位系數(shù)2.512.532.51127.51025周邊環(huán)境系數(shù)2122411221020小區(qū)規(guī)劃系數(shù)1111111111010戶型面積系數(shù)1101010101010景觀系數(shù)0.5115.5105105配套系數(shù)1.51116.510151015交通系數(shù)1.5101510151015合計(jì)---116104.5100近期3月價(jià)格---85487750---本案推導(dǎo)價(jià)格---73607400---未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，不打價(jià)格戰(zhàn)開(kāi)盤準(zhǔn)備開(kāi)盤前準(zhǔn)備較充分，蓄水充足去化時(shí)間資金回籠壓力小，去化時(shí)間為10個(gè)月本案合理價(jià)格7500樂(lè)觀預(yù)期下，本案合理價(jià)格為7500元/平方米17價(jià)格定位：悲觀預(yù)期影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)區(qū)位系數(shù)2.512.532.51130.51025周邊環(huán)境系數(shù)2122411211020小區(qū)規(guī)劃系數(shù)1111111111010戶型面積系數(shù)11010991010景觀系數(shù)0.5115.5105105配套系數(shù)1.51116.59141015交通系數(shù)1.510159141015合計(jì)10116104.5100近期3月價(jià)格---85487750---本案推導(dǎo)價(jià)格---73607400---未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)回暖需要漫長(zhǎng)過(guò)程，客戶對(duì)價(jià)格仍較敏感；5-7月份為大牌開(kāi)發(fā)商資金回籠密集期，促銷動(dòng)作將會(huì)影響市場(chǎng)整體價(jià)格水平和未來(lái)價(jià)格預(yù)期匯豐沁苑價(jià)格處于下降通道中，如進(jìn)一步下降，將對(duì)本案形成較大的壓力開(kāi)盤準(zhǔn)備開(kāi)盤前準(zhǔn)備較不充分去化時(shí)間去化時(shí)間為7個(gè)月本案合理價(jià)格7300悲觀預(yù)期下，本案合理價(jià)格為7300元/平方米18一.團(tuán)購(gòu)協(xié)議案例：閔行華漕別墅項(xiàng)目19確定可比參數(shù)及權(quán)重20確定可比案例及權(quán)重系數(shù)（上海西區(qū)城市獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，容積率在0.4以下）21得到項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格根據(jù)未來(lái)價(jià)格成長(zhǎng)情況，得出項(xiàng)目上市時(shí)的動(dòng)態(tài)價(jià)格22河南恒輝房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司各項(xiàng)指標(biāo)所占權(quán)重及評(píng)分基準(zhǔn)判定評(píng)分內(nèi)容權(quán)重系數(shù)打分萬(wàn)科翡翠萬(wàn)源城萬(wàn)特園西郊莊園綠城玫瑰園蘭喬圣菲西郊明苑竣工時(shí)間3平均水平以100分為基準(zhǔn)，隨著房齡時(shí)間遞減系數(shù)評(píng)分1001009085909090出售速率3平均水平以100分為基準(zhǔn)，月均去化1套為滿分，低于1套系數(shù)遞減系數(shù)評(píng)分135130100120120130100房屋與地下室面積比6平均水平以100分為基準(zhǔn)，以0.3-0.4為滿分，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分1001201006010070120花園占地面積12平均水平以100分為基準(zhǔn)，2畝為滿分，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分90809013012090120容積率12平均水平以100分基準(zhǔn)，0.4容積率為滿分，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分100120120140160130100地段15平均水平以100分為基準(zhǔn)，視具體地段條件而定系數(shù)評(píng)分100150160906090180規(guī)劃特色8平均水平以100分為基準(zhǔn)，有兩項(xiàng)規(guī)劃特色的為滿分，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分11011010010010080120景觀特色8平均水平以100分為基準(zhǔn)，有景觀特色的為滿分，有排他性的遞增，沒(méi)有特色的遞減系數(shù)評(píng)分1101101001109080110車位數(shù)量3平均水平以100分基準(zhǔn)，2個(gè)車位為滿分系數(shù)評(píng)分10010010010010090100立面表現(xiàn)8平均水平以100分為基準(zhǔn)，從建筑風(fēng)格特色和建筑材料兩方面評(píng)定系數(shù)評(píng)分13011011011013090100智能科技2平均水平以100分為基準(zhǔn)，有智能科技運(yùn)用的為滿分，特別突出的分值遞增系數(shù)評(píng)分120110120100100100110裝修材質(zhì)2平均水平以100分為基準(zhǔn)，毛坯的為滿分，精裝修加分系數(shù)評(píng)分707012070707070會(huì)所10平均水平以100分為基準(zhǔn)，從會(huì)所規(guī)模、運(yùn)營(yíng)、品牌等方面評(píng)判系數(shù)評(píng)分1009010011080100100物業(yè)管理8平均水平以100分為基準(zhǔn)，物業(yè)品牌和具體服務(wù)內(nèi)容而定系數(shù)評(píng)分10010011010011010012023本地塊公寓基準(zhǔn)價(jià)格確定24本地塊公寓基準(zhǔn)價(jià)格確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格修正別墅產(chǎn)品靜態(tài)參考價(jià)格：72434元/m225區(qū)域未來(lái)規(guī)劃發(fā)展市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)稀缺性

板塊規(guī)劃起點(diǎn)高，虹橋樞紐的開(kāi)通使得板塊發(fā)生裂變，凸顯板塊價(jià)值；板塊國(guó)際別墅區(qū)集群效應(yīng)，良好的別墅居住氛圍項(xiàng)目增值15%整體宏觀大市場(chǎng)運(yùn)行正常，區(qū)域市場(chǎng)增長(zhǎng)較快。項(xiàng)目增值10%/年板塊市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)品項(xiàng)目均已銷售完畢，低密度別墅項(xiàng)目稀缺。項(xiàng)目增值12%下面我們?cè)诨鶞?zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上，綜合各項(xiàng)資源優(yōu)勢(shì)，來(lái)確定本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品線動(dòng)態(tài)銷售均價(jià)——26一.團(tuán)購(gòu)協(xié)議綜合上述各項(xiàng)資源優(yōu)勢(shì)，得到本案0.7年后的銷售價(jià)格：項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格72434元/m2區(qū)域未來(lái)規(guī)劃發(fā)展15%25352市場(chǎng)價(jià)格自然波動(dòng)8%/年（下浮2%）稀缺性12%合計(jì)97786本地塊0.7年后的別墅（毛坯）整體均價(jià)為：別墅均價(jià)（0.4容積率）：97786元/m2觀點(diǎn)：本案的基準(zhǔn)單價(jià)較高，需要通過(guò)產(chǎn)品面積考量控制總價(jià)上限27價(jià)格表的制定單價(jià)形成=基準(zhǔn)價(jià)+平面差+層差極差、權(quán)重跳差28層差樓體低層內(nèi)庭