定價策略之市場比較法

第三部分：銷售方案2011年11月28日定價策略之市場比較法1項目靜態(tài)價格形成方法項目靜態(tài)價格形成方法之市場比較法2市場比較法邏輯圖確定可比案例及權(quán)重系數(shù)確定可比參得到項目靜態(tài)價格根據(jù)未來價格成長情況，得出項目上市時的動態(tài)價格確定可比參數(shù)及權(quán)重特點：適用范圍廣，公寓、聯(lián)排、獨棟產(chǎn)品均可使用3案例：新城白銀路公寓產(chǎn)品定價4河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司5一.團購協(xié)議2011年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司保利海上五月花9200元/㎡清水頤園9300元/㎡右岸嘉園9200元/㎡保利家園8500元/㎡62011年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司保利海上五月花9200元/㎡清水頤園9300元/㎡右岸嘉園9200元/㎡保利家園8500元/㎡78案例：英郡別院別墅產(chǎn)品定價方法9價格推導方法：1、選取競品項目主要選取區(qū)域內(nèi)具有代表性的同質(zhì)項目102、權(quán)重分析按照各項項目指標進行評分，按照權(quán)重分析得到本案的均價11一.團購協(xié)議12主要參考項目文翔名苑、名仕豪庭和山語原墅目前聯(lián)排別墅的價格分別為9800、9500和11500元/㎡，結(jié)合比較系數(shù)，計算本案的均價為：(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡本案靜態(tài)價格應(yīng)為：10500元/㎡13案例：鹽湖新居產(chǎn)品定價方法14項目選?。涸谶@里我們選舉了“嘉城”以及“匯豐沁苑”作為參考對象。15選取標準：“嘉城”是區(qū)域龍頭項目，具有區(qū)域代表性，地理位置相對優(yōu)越，而且開盤時間長；“匯豐沁苑”區(qū)域新開項目，與本案距離相近，區(qū)位類似，有一定的參考價值。16價格定位：樂觀預(yù)期影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)區(qū)位系數(shù)2.512.532.51127.51025周邊環(huán)境系數(shù)2122411221020小區(qū)規(guī)劃系數(shù)1111111111010戶型面積系數(shù)1101010101010景觀系數(shù)0.5115.5105105配套系數(shù)1.51116.510151015交通系數(shù)1.5101510151015合計---116104.5100近期3月價格---85487750---本案推導價格---73607400---未來市場競爭市場環(huán)境進一步好轉(zhuǎn)，不打價格戰(zhàn)開盤準備開盤前準備較充分，蓄水充足去化時間資金回籠壓力小，去化時間為10個月本案合理價格7500樂觀預(yù)期下，本案合理價格為7500元/平方米17價格定位：悲觀預(yù)期影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)區(qū)位系數(shù)2.512.532.51130.51025周邊環(huán)境系數(shù)2122411211020小區(qū)規(guī)劃系數(shù)1111111111010戶型面積系數(shù)11010991010景觀系數(shù)0.5115.5105105配套系數(shù)1.51116.59141015交通系數(shù)1.510159141015合計10116104.5100近期3月價格---85487750---本案推導價格---73607400---未來市場競爭市場回暖需要漫長過程，客戶對價格仍較敏感；5-7月份為大牌開發(fā)商資金回籠密集期，促銷動作將會影響市場整體價格水平和未來價格預(yù)期匯豐沁苑價格處于下降通道中，如進一步下降，將對本案形成較大的壓力開盤準備開盤前準備較不充分去化時間去化時間為7個月本案合理價格7300悲觀預(yù)期下，本案合理價格為7300元/平方米18一.團購協(xié)議案例：閔行華漕別墅項目19確定可比參數(shù)及權(quán)重20確定可比案例及權(quán)重系數(shù)（上海西區(qū)城市獨棟別墅項目，容積率在0.4以下）21得到項目靜態(tài)價格根據(jù)未來價格成長情況，得出項目上市時的動態(tài)價格22河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司各項指標所占權(quán)重及評分基準判定評分內(nèi)容權(quán)重系數(shù)打分萬科翡翠萬源城萬特園西郊莊園綠城玫瑰園蘭喬圣菲西郊明苑竣工時間3平均水平以100分為基準，隨著房齡時間遞減系數(shù)評分1001009085909090出售速率3平均水平以100分為基準，月均去化1套為滿分，低于1套系數(shù)遞減系數(shù)評分135130100120120130100房屋與地下室面積比6平均水平以100分為基準，以0.3-0.4為滿分，低于標準值遞減系數(shù)評分1001201006010070120花園占地面積12平均水平以100分為基準，2畝為滿分，低于標準值遞減系數(shù)評分90809013012090120容積率12平均水平以100分基準，0.4容積率為滿分，低于標準值遞減系數(shù)評分100120120140160130100地段15平均水平以100分為基準，視具體地段條件而定系數(shù)評分100150160906090180規(guī)劃特色8平均水平以100分為基準，有兩項規(guī)劃特色的為滿分，低于標準值遞減系數(shù)評分11011010010010080120景觀特色8平均水平以100分為基準，有景觀特色的為滿分，有排他性的遞增，沒有特色的遞減系數(shù)評分1101101001109080110車位數(shù)量3平均水平以100分基準，2個車位為滿分系數(shù)評分10010010010010090100立面表現(xiàn)8平均水平以100分為基準，從建筑風格特色和建筑材料兩方面評定系數(shù)評分13011011011013090100智能科技2平均水平以100分為基準，有智能科技運用的為滿分，特別突出的分值遞增系數(shù)評分120110120100100100110裝修材質(zhì)2平均水平以100分為基準，毛坯的為滿分，精裝修加分系數(shù)評分707012070707070會所10平均水平以100分為基準，從會所規(guī)模、運營、品牌等方面評判系數(shù)評分1009010011080100100物業(yè)管理8平均水平以100分為基準，物業(yè)品牌和具體服務(wù)內(nèi)容而定系數(shù)評分10010011010011010012023本地塊公寓基準價格確定24本地塊公寓基準價格確定項目價格修正別墅產(chǎn)品靜態(tài)參考價格：72434元/m225區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展市場價格走勢稀缺性

板塊規(guī)劃起點高，虹橋樞紐的開通使得板塊發(fā)生裂變，凸顯板塊價值；板塊國際別墅區(qū)集群效應(yīng)，良好的別墅居住氛圍項目增值15%整體宏觀大市場運行正常，區(qū)域市場增長較快。項目增值10%/年板塊市場未來競品項目均已銷售完畢，低密度別墅項目稀缺。項目增值12%下面我們在基準價格的基礎(chǔ)上，綜合各項資源優(yōu)勢，來確定本項目別墅產(chǎn)品線動態(tài)銷售均價——26一.團購協(xié)議綜合上述各項資源優(yōu)勢，得到本案0.7年后的銷售價格：項目基準價格72434元/m2區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展15%25352市場價格自然波動8%/年（下浮2%）稀缺性12%合計97786本地塊0.7年后的別墅（毛坯）整體均價為：別墅均價（0.4容積率）：97786元/m2觀點：本案的基準單價較高，需要通過產(chǎn)品面積考量控制總價上限27價格表的制定單價形成=基準價+平面差+層差極差、權(quán)重跳差28層差樓體低層內(nèi)庭