數(shù)碼城全程營銷策劃方案樣本樣本

“創(chuàng)世紀(jì)·數(shù)碼城”全程營銷策劃方案目錄第一部分：序言第二部分：項目概況第三部分：市場分析第四部分：項目定位第五部分：營銷推廣策略銷售招商策略價格策略廣告策略第六部分：經(jīng)營管理初步設(shè)想

第一部分、前言“沅有芷兮澧有蘭”，善卷嘗施德，屈子曾行吟。漂亮柳城，瀟湘常德，一顆刺眼城市明珠，正在沅江江畔冉冉升起，其經(jīng)濟發(fā)展無窮潛力也正在吸引著八方商賈眼光和投資，從廣宇商務(wù)樓崛起到平和商業(yè)震撼登場；從步步高超市飛速擴張到家潤多來賓盈門再到春天百貨開張；還有“金鉆廣場”步行街商圈生活和“金色曉島”島居生活……等等一切，似乎全部在昭示著這么一個存在，常德——這個全域范圍內(nèi)三線城市，正挾風(fēng)雷之勢，在智慧操控中穩(wěn)健而理性發(fā)展，它勢必成為在湖湘大地和長、株、潭爭輝另一顆奪目明珠。縱觀常德樓市，即使說給人表象是風(fēng)光無限，但細察之下，卻發(fā)覺大家基礎(chǔ)全部處于同一個概念和水平之中，并沒有一個經(jīng)過市場層面操作來展現(xiàn)常德樓市時尚性、國際化走向引領(lǐng)性意義概念樓盤出現(xiàn)。如商務(wù)建筑（投資中最具保值性地產(chǎn)項目）方面，當(dāng)大型商務(wù)旗艦店、商務(wù)MALL遍地開花時，常德卻仍然在傳統(tǒng)開發(fā)、投資模式中愈行愈遠。伴隨市民生活質(zhì)量提升，商務(wù)競爭猛烈演進，常德現(xiàn)在亟需一個能引領(lǐng)常德商務(wù)開發(fā)、投資模式概念性、純商務(wù)建筑，將常德地產(chǎn)開發(fā)整體行業(yè)水平推進到一個新高度。而在這個概念領(lǐng)域，適合、引領(lǐng)市民在科技前沿消費現(xiàn)代時尚購物場所，比如數(shù)碼城（非傳統(tǒng)電腦城）就成了一個浮出水面市場空白。策劃方案表現(xiàn)最終止果，就是為了去繁就簡，去偽存真，繞開障礙，直擊要害。所以，本方案其實最需要處理兩個問題就是：一、 找準(zhǔn)創(chuàng)世紀(jì)數(shù)碼城目標(biāo)消費群體，針對該群體，展開集束廣告攻勢；二、 果斷走差異化道路，在項目計劃、銷售后期店鋪經(jīng)營等方面，發(fā)明自己特色并保持旺沛人氣，樹立長久品牌。第二部分、項目概況項目所在地：項目在常德市人民中路和高山街交匯處，原常德市吉春醫(yī)藥大樓。位置描述：項目北靠武陵區(qū)人民政府，西鄰市郵電局、新華書店，南鄰市中心百貨大樓，該區(qū)為常德市市中心、商業(yè)氣氛十分濃厚，日人流量達十萬人次。項目關(guān)鍵以商業(yè)功效為主導(dǎo)，總建筑面積為1.8萬平方米，由兩棟6層商業(yè)大樓組合而成，A棟建筑面積1.2萬平米,B棟建筑面積6千平米,整體建筑為框架結(jié)構(gòu)。整體計劃以新奇、時尚為導(dǎo)向，現(xiàn)代化為目標(biāo)。商業(yè)特征：本區(qū)域是常德市商業(yè)黃金地段，步行街延續(xù)，人流集中地。項目沿革：創(chuàng)世紀(jì)數(shù)碼城是常德金城房地產(chǎn)綜合開發(fā)投資開發(fā)項目。金城房產(chǎn)是1996年成立。

第三部分、市場分析常德市商務(wù)物業(yè)市場分析市場現(xiàn)實狀況：商業(yè)面積常德現(xiàn)在共有商務(wù)樓建筑面積——，以現(xiàn)在常德城市人口總數(shù)——萬計，人均占有商務(wù)樓面積為——，在湘西北處于領(lǐng)先水平。不過，和省會長沙相比，僅僅為長沙60%?？紤]到常德對于整個湘北乃至湖南湖北市場影響，這還含有較大發(fā)展?jié)摿?。商圈飽和度常德地處湘西北腹地地理位置決定了她商業(yè)輻射力。常德商品市場經(jīng)過多年發(fā)展，逐步形成了以武陵廣場為中心商業(yè)布局，對整個常德乃至湘西北產(chǎn)生巨大商業(yè)影響。在現(xiàn)在常德城區(qū)，關(guān)鍵商業(yè)活動圍繞武陵廣場商業(yè)區(qū)、火車站周圍市場、汽車南站市場、汽車北站市場、甘露寺市場五大商圈展開，這五大商圈商務(wù)流通量占到了全市商務(wù)流量80%。五大商圈比較以下：商圈人流量年銷售額市場定位目標(biāo)市場飽和度武陵廣場10萬中高級商品零售為主城區(qū)居民外地游客未飽和火車站批發(fā)為主外地客商未飽和汽車南站批零兼營農(nóng)村居民周圍客商靠近飽和汽車北站中低擋商品零售為主城區(qū)居民飽和甘露寺批零兼營農(nóng)村居民外地客商靠近飽和租金水平城區(qū)5大中心商圈獨立商鋪租金價格在30-500元/平米·月（商圈中心區(qū)域），平均租金價格在50-200元/平米·月之間。整體出租大型商業(yè)物業(yè)租金水平在15-40元/平米·月（建筑面積），物業(yè)口岸條件對租金水平有很顯著影響；另外，不一樣業(yè)態(tài)因為營業(yè)額和利潤水平不一樣，對租金承受能力也有比較顯著差異。綜合近幾年發(fā)展趨勢，不管是大型商業(yè)物業(yè)或是獨立商鋪，租金水平全部呈穩(wěn)中有升態(tài)勢。銷售價格：各大商圈商鋪售價在1-5萬/平米（使用面積）之間，中心區(qū)域旺鋪售價集中在2-5萬元這一區(qū)間。關(guān)鍵用戶起源：現(xiàn)在常德商務(wù)樓市場還關(guān)鍵停留在較低層次商鋪租售階段，關(guān)鍵用戶為零售商、品牌代理商及少許廠家直銷。市場分析：商業(yè)中心群集效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。圍繞五大商圈，依靠步行街、武陵大道等商業(yè)街輻射作用，現(xiàn)代商務(wù)交流越來越依靠商業(yè)中心群集效應(yīng)、。能夠說，逐鹿常德市場先決條件就是選好地理位置，愈加好更有效融入商務(wù)圈。價格原因讓在品牌。常德市居民人均年收入保持著較快增加水平，形成了一個含有較高消費水平階層，而且伴隨和沿海城市交流越來越頻繁，大家消費能力和消費眼光全部有很大提升，已經(jīng)離別了當(dāng)年一看價格二看質(zhì)量簡單消費模式，而開始重視品牌和產(chǎn)品外包裝，廣告宣傳在市場營銷中作用越來越凸顯?，F(xiàn)代商務(wù)樓建設(shè)趕不上商務(wù)市場發(fā)展。常德市場上商務(wù)樓還停留在店鋪式出租出售，而不能從整體上進行科學(xué)計劃，商務(wù)設(shè)施不完善，相關(guān)服務(wù)不周全，極難吸引達成有檔次高端用戶入住。商務(wù)樓物業(yè)管理極待完善。真正意義上物業(yè)管理對于常德商務(wù)樓來說，基礎(chǔ)還處于開始階段。很多商城，甚至還有政府充當(dāng)物業(yè)管理角色。商務(wù)樓以后能否有效吸引高端住戶，從很大程度上說，還依靠于現(xiàn)代物業(yè)方法。競爭對手比較分析嚴(yán)格意義上說，現(xiàn)在常德數(shù)碼市場還處于由經(jīng)銷商割據(jù)稱雄時代，含有包容性、管理現(xiàn)代數(shù)碼商城還在起步發(fā)展中。依據(jù)彩視廣告企業(yè)對常德居民購置電腦一項市場調(diào)查顯示，30%城市家庭有購置電腦欲望，70%潛在消費者在選購電腦時，會對眾多電腦品牌進行具體比較。這就意味著不僅IT產(chǎn)品市場潛力巨大，而且消費者渴望有一個包容萬象IT產(chǎn)品商城為其提供眾多選擇?，F(xiàn)在常德經(jīng)營較成功電腦商城關(guān)鍵有德高電腦城和濱湖電腦城兩家?，F(xiàn)對其關(guān)鍵商業(yè)參數(shù)進行部分比較，方便對常德數(shù)碼商品市場有一個較為全方面認識。名稱營業(yè)面積經(jīng)營定位價格綜合評價德高電腦城濱湖電腦城三、“創(chuàng)世紀(jì)”SWOT分析A、S—優(yōu)勢①區(qū)位優(yōu)勢：項目所在地高山街口是常德中心商業(yè)區(qū)，配套完善、人氣旺盛整體經(jīng)濟實力高于其它區(qū)域。同時，項目所在地又處于人民中路和高山街交匯口，地理優(yōu)勢相當(dāng)顯著②政策優(yōu)勢：現(xiàn)在，市政府及相關(guān)部門修改和制訂出一系列促進房地產(chǎn)發(fā)展，激勵個人購房政策和法規(guī)，尤其是多種開發(fā)區(qū)招商引資工作和當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)、舊城改造，由此深入加大常德市城鎮(zhèn)化水平進程速度。③區(qū)域計劃優(yōu)勢：經(jīng)過對常德—整體計劃進行分析，項目所在區(qū)為常德市正大力進行城市建設(shè)，提升經(jīng)濟發(fā)展路線，必將帶來巨大升值潛力，創(chuàng)世紀(jì)數(shù)碼城將會成為常德城區(qū)中心地帶和商業(yè)要地。④管理（服務(wù)）優(yōu)勢：創(chuàng)世紀(jì)數(shù)碼城戰(zhàn)略發(fā)展模式立足于取她人所長補己之短、填補市場空白、整合IT市場，選擇品牌、樹立品牌思緒，引進專業(yè)管理進行物業(yè)管理，提升物業(yè)整體價值。⑤市場形態(tài)優(yōu)勢：從當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)調(diào)查能夠看出走專業(yè)化品牌路線是市場顯著發(fā)展趨向。B、W—劣勢①經(jīng)驗方面：發(fā)展商金城房產(chǎn)首次開發(fā)產(chǎn)權(quán)式商場，開發(fā)經(jīng)驗不足。對策：a：確立金城房產(chǎn)各部門工作職責(zé)，盡可能避免出現(xiàn)協(xié)調(diào)漏洞。b：重視全程營銷策劃機構(gòu)提供提議和多種研究匯報，促成其它部門協(xié)調(diào)、有效工作。②地塊基地局限：地塊基地面積約6300平方米，并分為兩棟，商場建筑本體配套功效要求又齊全，怎樣充足利用土地資源、實現(xiàn)開發(fā)價值成了重中之重。對策：a：考慮充足使用可供利用資源：其中包含，最大程度使商場A、B兩棟相互緊密聯(lián)絡(luò)，能夠在兩棟之間3-4層位置修一座天橋，這不僅有效將A、B兩棟聯(lián)絡(luò)在一起，在建筑外觀上也十分新奇。b：經(jīng)過建筑物本體和建筑風(fēng)格處理地塊局限，在設(shè)計上充足考慮提升實用率，同時使用現(xiàn)代簡練明快建筑風(fēng)格將用戶眼光吸引到商場本身。C、O—機會點投資型地產(chǎn)形態(tài)：現(xiàn)在，常德投資者以慢慢接收產(chǎn)權(quán)式商鋪這種新起投資方法。消費需求：IT網(wǎng)絡(luò)數(shù)碼市場發(fā)展速度突飛猛進，需求潛力大，將市場整合，進行多功效、多元化，走品牌、善管理市場規(guī)范發(fā)展，必將引導(dǎo)消費建筑風(fēng)格：提議項目從樓層、風(fēng)格、色彩等多個方面來進行。D、T—威脅點投資觀念革新：項目運行中心在于“投資觀念”接收程度，經(jīng)過調(diào)查有13%市民接收這種新型投資觀念，72%市民有愛好深入了解后再決定。后期，會采取投資效益對比、廣告攻略、促銷手段、形象推廣等方法將新投資理念深入民心。銀行按揭壓力：經(jīng)過了解，產(chǎn)權(quán)式商鋪地產(chǎn)形態(tài)只能做到5成按揭，用戶還款壓力較大。實際上，投資型項目最吸引人地方就是“現(xiàn)金回報”，還款壓力太大會直接造成用戶投資心理改變，處理方法就只有資金注入和自行解套兩種方法：資金注入就是發(fā)展商適時墊付一到兩成首付款為用戶減低還貸壓力；自行解套就是采取提前返回收益方法讓用戶自行提升付款額度，同時減輕發(fā)展商壓力。產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)和經(jīng)營權(quán)爭議：理論上講，擁有產(chǎn)權(quán)就等同擁有絕對收益權(quán)和經(jīng)營權(quán)，所以即使為了吸引投資者而以產(chǎn)權(quán)當(dāng)誘餌，我們也不能將經(jīng)營權(quán)和全部收益權(quán)交由用戶，能夠給用戶只有一紙產(chǎn)權(quán)證和收益協(xié)議。所以，提議聘用專業(yè)地產(chǎn)律師提前準(zhǔn)備相關(guān)協(xié)議能夠降低以后矛盾，以更多精力去服務(wù)項目、做好項目。小結(jié)總而言之，項目地段位置很好、基礎(chǔ)生活配套齊全、人流量大、擁有消費潛力和消費需求，含有開發(fā)潛力；項目優(yōu)勢顯著、機會點多，劣勢清楚、對策有力、威脅點能夠靈活處理，可操作性強，

第四部分、項目定位一、項目名稱提議案名定為——“創(chuàng)世紀(jì)數(shù)碼城”說明：有意識地將創(chuàng)世紀(jì)這一品牌推廣，建立起數(shù)碼城品牌概念；利用香港小說片“創(chuàng)世紀(jì)”影響力來刺激消費者和運行商。在常德市民心中樹立起IT、網(wǎng)絡(luò)數(shù)碼中心概念。因項現(xiàn)在身“吉春廣場”市場整體推廣形象不是很好，項目更名有利于挽回二、定位1、經(jīng)營專題定位本項目地理位置優(yōu)越，在常德市步行街街區(qū)商圈，是常德市市區(qū)中心點現(xiàn)在常德市商業(yè)中心區(qū)競爭日趨猛烈，聯(lián)絡(luò)常德市政府機構(gòu)致力于改變常德商業(yè)分布不平衡格局，常德市新興商業(yè)熱點正在步行街商圈逐步形成,日人流量達10萬人次。但經(jīng)基礎(chǔ)市調(diào)發(fā)覺：正當(dāng)市場如火如荼發(fā)展當(dāng)中，大家對IT數(shù)碼產(chǎn)品需求正日益增加，可是，在常德乃至湘西北IT數(shù)碼產(chǎn)品市場并不規(guī)范，市場基礎(chǔ)成散亂狀態(tài)，沒有一個理想而又規(guī)范IT數(shù)碼產(chǎn)品購物場所。因為IT數(shù)碼產(chǎn)品知識性及換代更新速度之快，良好服務(wù)和形象是其發(fā)展根本要素，在這其中就產(chǎn)生了一個絕佳、巨大市場空白——高級集購物、休閑、娛樂于一體IT數(shù)碼商城購物中心。為此，提議本項目定位為服務(wù)于常德市乃至湘西北一流中高級數(shù)碼商城，同時適合于游客消費。本項目落成后，將成為常德步行街商圈人流聚散中心，也將成為常德市乃至湘西北地域含有代表性IT數(shù)碼、娛樂、休閑區(qū)域，項目名稱定位等同于IT數(shù)碼產(chǎn)品需求，即買IT數(shù)碼產(chǎn)品立即會聯(lián)想到我們創(chuàng)世紀(jì).數(shù)碼城.形象定位常德市乃至湘西北一流集IT數(shù)碼、網(wǎng)絡(luò)、休閑為一體中高級數(shù)碼商城。（不僅要從外立面、內(nèi)部格局加以修改，物業(yè)管理也很關(guān)鍵）3、規(guī)模定位規(guī)模定為：營業(yè)建筑面積18000㎡（分為A、B兩棟）依據(jù)常德市整體商場現(xiàn)實狀況及居民消費習(xí)慣，現(xiàn)在常德市商場四樓以上經(jīng)營情況全部不太理想現(xiàn)實狀況，和考慮到整體商業(yè)功效布局及人流導(dǎo)向問題，商場單層面積應(yīng)保持在㎡左右、地面樓層數(shù)為6層，但努力爭取功效布局及人流導(dǎo)向等達至最好化。4、檔次定位中高級次（中等為主，高級為輔），縱觀常德市數(shù)碼IT產(chǎn)品高端市場，除了德高電腦城、湘北電腦城、濱湖電腦城定在中低級市場，基礎(chǔ)處于自由經(jīng)營狀態(tài)，發(fā)展商沒有在經(jīng)營上進行統(tǒng)一管理，處于市場不規(guī)范性，恰好引出常德高端市場幾近空白?；诔５率心酥料嫖鞅本用褓徶媚芰拔磥鞩T數(shù)碼商業(yè)發(fā)展，提議本項目商業(yè)部份必需和她們經(jīng)營范圍區(qū)分開來，進行中高級品牌旗艦店式商務(wù)運行，故我們必需在高級數(shù)碼IT商品上進行定位，給消費者一個全新體驗式購物感覺。5、項目經(jīng)營理念定位對目標(biāo)商戶——我們不僅租售商鋪，而且為商家發(fā)明財富并提供全程指導(dǎo)服務(wù)。（提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)）對購物消費群體——一站式購物，感受現(xiàn)代化城市高品質(zhì)生活。將我們“不僅租售商鋪，而且為商家發(fā)明財富”做為對目標(biāo)商戶經(jīng)營理念，讓商家相信本項目含有強大經(jīng)營回報和升值潛力，增加投資者置業(yè)信心。將“一站式購物，感受現(xiàn)代化城市品質(zhì)生活”做為對購物消費群體經(jīng)營理念，展示出本項目在滿足高級次消費需求同時，為消費者增添享受數(shù)碼生活情趣。商場以中、高級價位國際、中國著名數(shù)碼IT品牌作為主力商品進行組合，組成專題鮮明，別具創(chuàng)意，獨具風(fēng)格、功效完善、品牌分類充滿文化，休閑、知識、時尚、品味多元化現(xiàn)代化數(shù)碼城概念。5、目標(biāo)市場定位（1）、關(guān)鍵商圈：常德市步行街商圈，包含武陵區(qū)所轄人口44萬；鼎城區(qū)所轄人口90萬；（2）、次級商圈：整個常德市所轄區(qū)域，市區(qū)人口595萬（3）、邊緣商圈：湘西北區(qū)域圖所表示：組合定位A棟組合定位建筑面積1.8萬M2樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)及目標(biāo)商戶定位6層M休閑、娛樂、飲食中心如“城市英雄”、風(fēng)味小吃、兒童游樂區(qū)5層M健身美容中心比如：瑜珈、健美、舞蹈學(xué)校4層M大型休閑式網(wǎng)絡(luò)會所司聯(lián)絡(luò)擁有國家發(fā)給全國連鎖運行牌照公3層MIT數(shù)碼耗材、音像制品軟件、DVD碟片、一、二樓品牌店售后服務(wù)中心2層M高科技品牌IT數(shù)碼產(chǎn)品比如：聯(lián)想，BENQ1層M高科技品牌IT數(shù)碼產(chǎn)品比如：三星，NOKIAB棟組合定位建筑面積6000平米6層1000M乙及寫字樓供數(shù)碼誠商戶及部分事業(yè)企業(yè)、單位舒適辦公場所。5層1000M4層1000M3層1000MIT網(wǎng)絡(luò)連帶品、數(shù)碼音像制品軟件、DVD碟片、一、二樓品牌店售后服務(wù)中心2層1000M自由經(jīng)營者1層1000M自由經(jīng)營者說明：

7．目標(biāo)消費群定位（1）用戶（2）IT網(wǎng)絡(luò)愛好者（3）各企業(yè)機關(guān)九、用戶定位用戶定位為投資型用戶，關(guān)鍵有：各企機關(guān)集團購置；私營業(yè)主投資；含有新型投資觀念個體戶；其它含有投資實力個人。說明：投資型用戶就是產(chǎn)權(quán)式商場以后營銷階段目標(biāo)用戶和廣告訴求用戶，資者購置目標(biāo)在于看好物業(yè)前景，購置物業(yè)用作長線收租或短線轉(zhuǎn)讓贏利。通常來說，商業(yè)物業(yè)投資者占相當(dāng)大百分比。

第五部分、招商策略強化項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展和投資前景，增強投資者信心；強化項目標(biāo)升值空間，并和其它商業(yè)城進行價格類比，突出項目發(fā)展優(yōu)勢；吸納IT數(shù)碼品牌單位進駐，增加品牌效應(yīng)，適機炒作，從而帶動商鋪銷售進程；強化品牌企業(yè)進駐單位后，在人流、經(jīng)營回報、品牌效應(yīng)、市場收益等方面優(yōu)勢及特征；制訂完善開業(yè)后市場宣傳推廣計劃；招商活動中配以靈活促銷策略，激活投資群體，調(diào)動投資主動性；采取反租回報、先租后售、或免管理費等一系列促銷策略，以靈活多樣付款方法，充足挖掘小型投資用戶前來投資。以市場領(lǐng)導(dǎo)者地位和姿態(tài)，站在競爭市場至高點上，增強項目在市場凝聚力及競爭力。第六部分、營銷推廣方案1、商業(yè)物業(yè)推售方法分析 現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)較為受歡迎銷售方法式以虛擬鋪位產(chǎn)權(quán)式銷售方法為主，它運做步驟以下：讓一個大商家已進駐處理招商問題將商場切成5平方米——15以長久返租，高額回報來吸引投資者以完成產(chǎn)權(quán)銷售代表商場：“銅羅灣廣場”、“王府井廣場”等針對項目返租提議因本項目標(biāo)特殊計劃定位提議A棟1、2、3層，B棟3層做返租計劃（總價高、投資用戶有限，經(jīng)營類別單一）提議只做五年返租，五年過后，由零售管理企業(yè)幫助商戶和投資者進行續(xù)約，如市場情況好，可由我管理企業(yè)進行續(xù)約。返租條件提議采取“對沖”方法，即第十二個月返租6%，第二年返租7%，第三年返租7%，第四年返租7%，第五年返租8%五年一次性返回35%。（這種方法和每十二個月租金遞增相對應(yīng)，迎合了投資者所期望投資物業(yè)升值心理）。通常在物業(yè)推廣不一樣階段，售價值會有所改變，提議采取漸進階梯式，漸進階梯式銷售策略最關(guān)鍵優(yōu)點是能夠形成房地產(chǎn)市場上不?；鸺t氣勢，越早決定買鋪，售價越廉價，符合市場上時間便是金錢哲理，令買家有信心保障，也能激發(fā)以后者、觀望及猶疑