2024年房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告：地產(chǎn)利好政策頻出-供需兩端發(fā)力推動(dòng)去庫(kù)存

2024年房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告：地產(chǎn)利好政策頻出_供需兩端發(fā)力推動(dòng)去庫(kù)存1、地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑，多城限購(gòu)政策陸續(xù)放松5月9日杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知，全面取消住房限購(gòu)。此外，本次新政還從控制供地、寬松首套認(rèn)定、購(gòu)房可落戶等多維度優(yōu)化了樓市政策；西安全面取消住房限購(gòu)措施，公積金貸款方面，首次購(gòu)房者的首付比例不得低于20%，若已結(jié)清首次公積金貸款，再次購(gòu)房的首付比例不得低于25%。全面放開限購(gòu)，對(duì)于推動(dòng)相關(guān)城市新房去庫(kù)存、激發(fā)住房置換需求有著積極作用。2024年以來，陸續(xù)有重點(diǎn)城市松綁或者全面取消限購(gòu)政策。其中，北京、上海、廣州、深圳、天津、海口“小步快跑”式松綁限購(gòu)；杭州、成都、長(zhǎng)沙、蘇州、西安、珠海則全面取消了限購(gòu)。隨著杭州、西安、珠海限購(gòu)措施的解除，全國(guó)僅余北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，以及天津部分區(qū)域、海南省保留限購(gòu)政策。但這幾個(gè)城市及地區(qū)也都對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了放松調(diào)整，如廣州、天津?qū)τ?20平米以上戶型不限購(gòu)，北京外環(huán)可多購(gòu)買1套、上海多孩家庭可再新購(gòu)1套住房等。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年一季度全國(guó)商品房銷售面積2.27億平，同比下降19.4%（1-2月-20.5%），實(shí)現(xiàn)從2022年2月份以來連續(xù)24個(gè)月累計(jì)數(shù)據(jù)同比下滑；1-3月商品房銷售額2.14萬(wàn)億元，同比下降27.6%（1-2月-29.3%），實(shí)現(xiàn)從2023年7月份以來連續(xù)8個(gè)月累計(jì)數(shù)據(jù)同比下滑。進(jìn)入2024年，樓市仍低位徘徊，為適應(yīng)新的供求關(guān)系，政策端我們認(rèn)為仍保留限購(gòu)措施的城市和地區(qū)，進(jìn)一步放松限購(gòu)值得期待。2、“以舊換新”政策密集出臺(tái)，有望提升改善型住房需求2.1、實(shí)施方式呈現(xiàn)多樣性，深圳為首推“以舊換新”一線城市需求端除將重點(diǎn)城市限購(gòu)政策逐步放開外，為了推動(dòng)城市新房去庫(kù)存、激發(fā)住房置換需求，各地紛紛實(shí)行“以舊換新”政策。2024年4月23日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《開展我市商品住房“換馨家”活動(dòng)》的通知，鼓勵(lì)商品住房“以舊換新”，該活動(dòng)于5月1日開啟，為期一年，參與的新房項(xiàng)目13個(gè)，中介公司21家。至此深圳成為首個(gè)批量推出商品房“以舊換新”的一線城市。之后上海、廣州緊跟其后，5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)與上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)共同啟動(dòng)了商品住房“以舊換新”活動(dòng)。5月22日，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)正式推出全市住房“以舊換新”活動(dòng)倡議書，首批共發(fā)動(dòng)全市122個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目和12家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與。5月27日，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布第二批參與全市住房“以舊換新”活動(dòng)項(xiàng)目名單，共70個(gè)項(xiàng)目、30余中介機(jī)構(gòu)名列其中。廣州全市兩批“以舊換新”項(xiàng)目數(shù)量累計(jì)近200個(gè)，合作中介機(jī)構(gòu)44個(gè)，成為規(guī)模最大、配置最優(yōu)的住房“以舊換新”活動(dòng)。此次深圳推出“以舊換新”試水的項(xiàng)目，是通過中介合作的模式，來幫助購(gòu)房居民“賣舊買新”。換房客戶在項(xiàng)目繳納訂金，可鎖定意向房源2個(gè)月，期間簽約中介機(jī)構(gòu)聚焦推廣舊房，盡快售出舊房，客戶簽約新房，交易成功。如果兩個(gè)月內(nèi)購(gòu)房者的舊房源沒有賣出去，開發(fā)商將退還購(gòu)房者鎖定房源的訂金，換房人無需承擔(dān)任何違約責(zé)任。優(yōu)惠方面，（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)按約定在購(gòu)房?jī)r(jià)款、傭金等方面向換房人提供優(yōu)惠方案。比如參與其中的一家中介機(jī)構(gòu)平均傭金1.2%，通過“以舊換新”的業(yè)主可享受30%甚至更高折扣；（2）提供租房傭金優(yōu)惠服務(wù)。在新房交付前，中介機(jī)構(gòu)為換房人提供租房傭金優(yōu)惠服務(wù)，確保換房期間居住無憂。除一線城市深圳、上海、廣州外，2023年以來全國(guó)已有多地陸續(xù)實(shí)施“以舊換新”政策。除深圳外，全國(guó)已有多地陸續(xù)實(shí)施“以舊換新”政策。據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，截至2024年5月28日，已有14個(gè)省份（含深圳、上海、廣州），超40城推出商品房“以舊換新”政策，其中江蘇省、山東省、浙江省實(shí)施城市最多，分別為9、7、5個(gè)城市，分別占已統(tǒng)計(jì)數(shù)量的21%、17%、12%。城市能級(jí)方面，一線城市深圳、上海、廣州相繼實(shí)施“以舊換新”政策，二線城市19個(gè)，三線城市20個(gè)。商品房“以舊換新”實(shí)施方式眾多，大致可以分為三類：（1）業(yè)主交易，即政府通過一定優(yōu)惠補(bǔ)貼方式，鼓勵(lì)存量房業(yè)主自主進(jìn)行商品房置換。如江蘇省南京市，4月1日至12月31日對(duì)江寧區(qū)內(nèi)“以舊換新”的購(gòu)房人，除享受對(duì)應(yīng)補(bǔ)助政策外，再給予價(jià)值1萬(wàn)元的餐飲或文旅消費(fèi)券；（2）業(yè)主、開發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議。如深圳市，業(yè)主與開放商、中介簽訂三方協(xié)議后，便可鎖定相應(yīng)新房房源。在“解約保護(hù)期”（建議不少于90天）內(nèi)，如舊房未售出，換房人可無條件解除協(xié)議且無須承擔(dān)違約責(zé)任，企業(yè)將無條件退款；（3）政府、開發(fā)商直接收購(gòu)。如河南省鄭州市，擬在4月20至6月30日期間，在金水區(qū)、鄭東新區(qū)等試點(diǎn)區(qū)域通過“鄭州城發(fā)安居有限公司”直接收購(gòu)500套二手房，刺激改善型住房需求。據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，目前多數(shù)城市會(huì)采取業(yè)主、開發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議的方式，21城/占比50.0%，次之為采用市場(chǎng)交易方式，13城/占比31.0%，政企收購(gòu)城市數(shù)量最少，合計(jì)8城/占比19.0%。2.2、多項(xiàng)利好措施疊加，刺激換房需求入市各地政府為了“以舊換新”活動(dòng)可以發(fā)揮不錯(cuò)效果，按照不同換新方式，紛紛提出了多項(xiàng)利好購(gòu)房者的優(yōu)惠措施，以此降低購(gòu)房成本，刺激換房需求入市。獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠政策通常包括：1、契稅補(bǔ)貼：如鄭州市鼓勵(lì)在市場(chǎng)化交易中，達(dá)成二手住房交易的同時(shí)，換（購(gòu)）房群眾同步購(gòu)買新建商品住房，同時(shí)依據(jù)法律法規(guī)辦理商品住房契稅征免；鹽城市對(duì)出售自有住房并購(gòu)買120平方米及以上新建商品住房的個(gè)人，在享受新房契稅補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，再給予所購(gòu)新房繳納契稅30%的購(gòu)房補(bǔ)貼。2、購(gòu)房?jī)?yōu)惠：大致分為兩種形式，第一種是直接補(bǔ)貼，如沈陽(yáng)對(duì)于購(gòu)房人直接補(bǔ)貼100元/平米。第二種是根據(jù)不同購(gòu)房情況設(shè)置不同獎(jiǎng)勵(lì)，如徐州購(gòu)買90平米以下、90平米以上分別給與合同價(jià)0.8%、1.2%補(bǔ)貼；日照購(gòu)買100萬(wàn)以下、100萬(wàn)以上商品住房，分別補(bǔ)貼總房款2%、3%。3、期限免責(zé)：即政府提出購(gòu)房者在一定期限內(nèi)舊房若售出可按流程購(gòu)買新房，若舊房未售出則退還新房認(rèn)購(gòu)金，且購(gòu)房者無需承擔(dān)責(zé)任。這項(xiàng)政策多出現(xiàn)在業(yè)主+開發(fā)商+政府簽署三方協(xié)議的方式。如阜陽(yáng)、武漢、寧波、深圳等城市都已實(shí)施，且免責(zé)期多為90天。4、其他補(bǔ)貼：除貸款優(yōu)惠、購(gòu)房送消費(fèi)券外，還有部分城市采用保留學(xué)區(qū)的優(yōu)惠條件來吸引購(gòu)房者。如南京對(duì)購(gòu)買新建商品住宅、競(jìng)配建住宅但未落戶的購(gòu)房人子女，可按新購(gòu)住房所在地辦理義務(wù)教育入學(xué)；蘇州太倉(cāng)提出換房2年內(nèi)，保留置換成功的居民家庭在存量商品房施教服務(wù)區(qū)的入學(xué)資格。從實(shí)際效果來看，“以舊換新”政策的確可以吸引大量購(gòu)房者參與，例如：（1）深圳：綠景白石洲作為深圳首個(gè)“以舊換新”試點(diǎn)項(xiàng)目，受到市場(chǎng)的高度關(guān)注。4月20日-21日首個(gè)周末集中推盤后，綠景白石洲的上客量與成交轉(zhuǎn)化率雙雙提升。據(jù)樂有家方面的數(shù)據(jù)，周末兩天上客288批，“以舊換新”類別成交7套，成交金額破億元。試點(diǎn)兩周項(xiàng)目以舊換新成交近3億元。（2）海安：江蘇海安2024年年初開始實(shí)施“以舊換新”政策，全年計(jì)劃實(shí)施“以舊換新”100套，截至4月2日?qǐng)?bào)名累計(jì)超過400組，其中15套已經(jīng)成交，還有23套正在進(jìn)行驗(yàn)房、評(píng)估。（3）鄭州：截至4月26日，鄭州城發(fā)安居公司共接聽群眾來電413個(gè)，現(xiàn)場(chǎng)接待群眾來訪38人次，網(wǎng)絡(luò)報(bào)名申請(qǐng)368個(gè)。經(jīng)初審，符合收購(gòu)條件的房源194套，共有27套房源客戶確認(rèn)換房意向。而在5月10日，鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)公告稱“該項(xiàng)工作實(shí)施以來，得到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注、支持和積極參與，達(dá)到了預(yù)期效果”，提前結(jié)束試點(diǎn)并在市內(nèi)八區(qū)全面推廣。（4）南京：由于安居集團(tuán)收購(gòu)只限2000套，分布在14個(gè)樓盤。從4月27日至5月5日，南京“以舊換新”活動(dòng)累計(jì)有超3800組買房人咨詢。如馬群的頤和縵山，自“以舊換新”活動(dòng)以來，五一期間共計(jì)來訪260多組，參加以舊換新活動(dòng)的客戶率達(dá)80%，首日最高有效到訪60組。截至5月8日，南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理王胡浩表示，意向登記已超過3700組，有效登記達(dá)到3044組，完成新房意向認(rèn)購(gòu)數(shù)量達(dá)到365組，有效認(rèn)購(gòu)率12.0%。2.3、活動(dòng)仍存諸多限制，或難以大范圍實(shí)施目前簽訂三方協(xié)議的“代售”模式反響平平，而“政企收購(gòu)”模式熱度最高。主要是因?yàn)樵撃Ｊ娇梢灾苯哟俪膳f房交易，減少業(yè)主再去尋找購(gòu)房者的過程。但政企直接收購(gòu)僅有小部分城市實(shí)施?；谡筚Y金實(shí)力、債務(wù)情況以及國(guó)企投資的資金平衡性和利潤(rùn)及投資可行性考核審計(jì)等，政企直接購(gòu)買很難在全國(guó)大范圍實(shí)施。同時(shí)以舊換新模式存在諸多限制：1、區(qū)域限制：比如鄭州在2024年4月首次實(shí)施以舊換新政策時(shí)，僅在金水區(qū)、鄭東新區(qū)等區(qū)域作為試點(diǎn)。2024年4月大連以舊換新在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)實(shí)施。2、套數(shù)限制：安徽宣城政府收購(gòu)二手房?jī)H限額100套；鄭州政府收購(gòu)二手房限額5000套；南京政府收購(gòu)二手房限額2000套；南通海安政府收購(gòu)限額100套等。3、舊房條件：“以舊換新”過程中，多城會(huì)對(duì)實(shí)施交易的舊房有諸多限制條件。如鄭州要求二手房房屋建筑面積不超過120m2(含)、不存在抵押、擔(dān)保、按揭或設(shè)立居住權(quán)等情形等；江蘇太倉(cāng)要求二手房產(chǎn)權(quán)證建筑面積在144平方米以下、房屋用途為住宅（以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)）；青島要求二手房交付時(shí)間少于10年等。4、新房條件：大部分城市對(duì)于購(gòu)置的新房條件是參加“以舊換新”政策的房源，如寧波34個(gè)新房樓盤實(shí)施“以舊換新”，深圳13個(gè)新房樓盤實(shí)施“以舊換新”，上海截至5月28日個(gè)樓盤支持換新。5、成交價(jià)格：目前所有“以舊換新”模式關(guān)于二手房交易價(jià)格的判定，均是通過房產(chǎn)中介按照以往小區(qū)成交價(jià)評(píng)估其舊房市場(chǎng)價(jià)。而且部分城市會(huì)對(duì)評(píng)估價(jià)格繼續(xù)折扣，如安徽宣城“舊房”會(huì)從五家評(píng)估公司中選出三家進(jìn)行評(píng)估，再取三家公司評(píng)估價(jià)格的平均值，以“八八折”收房。當(dāng)前樓市下行，房屋實(shí)際成交金額往往低于賣房者預(yù)期，可能導(dǎo)致“以舊換新”政策實(shí)施效果不佳。如杭州臨平有參與換新購(gòu)的房產(chǎn)中介表示，一個(gè)月前活動(dòng)剛推出的時(shí)候，確實(shí)接到了不少業(yè)主咨詢相關(guān)事宜，但截至4月29日，實(shí)際參與及成交換新購(gòu)的業(yè)主并不多。6、總價(jià)限制：部分城市會(huì)要求新房購(gòu)房款高于二手房出售總房款，如無錫要求存量二手商品住房總價(jià)需不高于新購(gòu)房源總價(jià)的60%；安徽宣城要求舊房收購(gòu)價(jià)不高于新房及車位銷售價(jià)；河南鄭州要求換房群眾購(gòu)買新建商品住房總價(jià)款不低于二手住房收購(gòu)總價(jià)款等。所以我們認(rèn)為短期來看，“以舊換新”政策有利于促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，同時(shí)多地已經(jīng)發(fā)布保租房籌集計(jì)劃，未來收購(gòu)存量二手房作為保租房或是重要方式。但考慮到剛需支付能力和預(yù)期均疲弱的態(tài)勢(shì)，需加快推進(jìn)買賣雙方直接成交、二手房帶押過戶、商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等政策，以降低交易費(fèi)用。另外，降低交易稅費(fèi)、提高參與“以舊換新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。2.4、新增保障性住房貸款，國(guó)企收儲(chǔ)未售新房為了降低住宅庫(kù)存，政府除通過收購(gòu)業(yè)主存量房，鼓勵(lì)業(yè)主“以舊換新”外，政府還會(huì)采用“收儲(chǔ)未售新房”模式，直接收購(gòu)開發(fā)企業(yè)已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。5月17日，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法制化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。貸款利率1.75%，期限一年，可展期4次，發(fā)放對(duì)象包括21家全國(guó)性銀行，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，鄭州、濟(jì)南、蘇州、重慶等城市均有“國(guó)企收儲(chǔ)未售新房”（改作租賃住房）的相關(guān)實(shí)踐。在此之前，央行于2023年2月就已設(shè)立“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，額度為1000億元，支持金融機(jī)構(gòu)在8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購(gòu)房貸款。根據(jù)央行披露數(shù)據(jù)，截至2024年3月末，租賃住房貸款支持計(jì)劃貸款余額為20億元，投放較少。這次新增2000億元再貸款規(guī)模，合并為保障性住房再貸款。接下來，在3000億元保障性住房再貸款的支持下，各地推進(jìn)節(jié)奏或?qū)⒓涌臁穆鋵?shí)角度來看，“國(guó)企收儲(chǔ)未售新房”模式同“以舊換新”模式所存主要矛盾一致，即各方對(duì)于收購(gòu)項(xiàng)目的價(jià)格共識(shí)、項(xiàng)目是否滿足保障房對(duì)戶型/面積/區(qū)位的需要等都決定著政策的推進(jìn)速度和實(shí)際效果。但國(guó)企收儲(chǔ)未售新房將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生多方面積極影響：第一，有利于加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)資源合理配置。第二，有利于市場(chǎng)庫(kù)存的去化，緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫(kù)存效果最為直接。第三，將收儲(chǔ)對(duì)象定為已建成未出售商品房，也將有利于促進(jìn)房企加快項(xiàng)目竣工節(jié)奏。第四，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。3、限制高去化周期城市供地，地產(chǎn)進(jìn)入“去庫(kù)存”時(shí)代3.1、宅地供應(yīng)調(diào)控已久，重在盤活存量庫(kù)存2024年4月30日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，明確指出：合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)。商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時(shí)下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降36個(gè)月以下。商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。即去化周期在18個(gè)月以上的城市要控制、36個(gè)月以上的城市要停止供地。實(shí)際上，關(guān)于商品住宅供地調(diào)控政策實(shí)施已久。如早在2017年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》。指出“對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏”。2019年自然資源部下發(fā)類似通知。而且部分地方也提出具體政策，如2016年福建省下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地調(diào)控的通知》，指出“商品住宅或商業(yè)辦公庫(kù)存去化周期超過36個(gè)月的市、縣，須相應(yīng)暫停出讓商品住宅或商業(yè)辦公用地”?？梢?，停止去化周期36個(gè)月以上城市供地，是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的常規(guī)手段。3.2、新房市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，重點(diǎn)城市整體表現(xiàn)供小于求新房市場(chǎng)整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。我們對(duì)國(guó)內(nèi)42個(gè)重點(diǎn)城市的商品住宅庫(kù)存去化情況進(jìn)行數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，其中包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市，重慶、杭州、南京等23個(gè)二線城市，溫州、鎮(zhèn)江等15個(gè)三四線城市。重點(diǎn)城市銷售情況方面，2024年3月份重點(diǎn)城市平均銷售面積37.3萬(wàn)平方米，環(huán)比高增104.6%，同比下降46.4%，商品住宅整體成交規(guī)模處2018年來同期低位。不同梯隊(duì)城市方面，一線、二線、三四線城市平均銷售面積分別為59.8、44.4、20.3萬(wàn)方，同比分別下降37.9%、45.5%、56.8%。同比降幅雖有所收窄，但整體來看，當(dāng)前購(gòu)房者收入及房?jī)r(jià)預(yù)期尚未完全恢復(fù)，整體市場(chǎng)銷售仍承壓。銷售市場(chǎng)承壓情況下，住宅類土地供應(yīng)規(guī)模再創(chuàng)同期最低值。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2024年3月底，100大中城市住宅用地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積2104.56萬(wàn)方，同比下降32.3%，較2月份環(huán)比增長(zhǎng)，但仍處于2018年以來同期最低值。其中一線、二線、三四線城市分別供應(yīng)66.85、1121.04、916.67萬(wàn)方，同比分別下降76.5%、7.9%、42.9%。不僅土地供應(yīng)規(guī)模成下降態(tài)勢(shì)，且受市場(chǎng)銷售下行因素影響，房企推盤意愿不足。3月份重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市整體銷供比為1.85，較2月份下降0.32，但在供應(yīng)端總體趨緊的情況下呈現(xiàn)出供小于求的特點(diǎn)，市場(chǎng)整體仍處于去庫(kù)存階段。3.3、庫(kù)存規(guī)模整體下行，超半數(shù)重點(diǎn)城市去化周期高于18月受供應(yīng)縮量影響，重點(diǎn)城市庫(kù)存規(guī)模整體下行。截至3月底，重點(diǎn)城市平均庫(kù)存規(guī)模858.8萬(wàn)方，同比小幅下降0.8%。分城市能級(jí)看，二線、三線城市去庫(kù)存效果明顯，3月底平均庫(kù)存規(guī)模分別為918.2、732.0萬(wàn)方，同比分別-9.2%、-6.9%。二線、三線城市平均庫(kù)存規(guī)模分別同比連續(xù)下降15、11個(gè)月。而一線城市平均庫(kù)存規(guī)模不降反增，截至3月底平均庫(kù)存規(guī)模993.0萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)8.8%。從數(shù)據(jù)上看，一線城市商品住宅庫(kù)存整體呈上漲趨勢(shì)，庫(kù)存充足為市場(chǎng)進(jìn)一步回暖帶來積極支撐。一線城市的行情活躍也將對(duì)其他城市帶來示范效應(yīng)。重點(diǎn)城市庫(kù)存規(guī)模雖持續(xù)下行，但出清周期仍保持較高水平。截至2024年3月底，重點(diǎn)城市去化周期為24.58月，環(huán)比增長(zhǎng)4.8%，創(chuàng)2018年以來新高。其中一線、二線、三四線城市去化周期分別為18.21、19.48、34.11個(gè)月。從數(shù)據(jù)上看，一、二線城市去化周期略高于18個(gè)月，庫(kù)存壓力相對(duì)較小。但三四線城市去化周期接近于警戒值36個(gè)月，庫(kù)存壓力較大。具體來看，重點(diǎn)城市中蘭州、贛州、襄陽(yáng)、珠海、瀘州、平頂山、煙臺(tái)7城商品住宅去化周期大于36個(gè)月，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時(shí)下大力氣盤活存量。深圳、鄭州、東莞等16城商品住宅去化周期大于18個(gè)月，動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。少于一半的城市去化周期低于18個(gè)月，但廣州、北京、寧波、長(zhǎng)春、南京、濟(jì)南6城去化周期僅略低于18個(gè)月警戒線，且去化周期均環(huán)比增長(zhǎng)，庫(kù)存去化壓力仍存。4、融資協(xié)調(diào)機(jī)制“應(yīng)建盡建”，因城施策精準(zhǔn)支持融資需求4.1、各地加快推動(dòng)機(jī)制建立，“白名單”融資初見成效2024年1月5日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），指導(dǎo)各地級(jí)及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，以發(fā)揮城市人民政府牽頭協(xié)調(diào)作用，因城施策用好政策工具箱，更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。之后各地加快推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，截至3月31日，各地已向商業(yè)銀行推送“白名單”中，共有1979個(gè)項(xiàng)目獲得了銀行授信，總額達(dá)到4690.3億元；其中，1247個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)獲得貸款發(fā)放，總額為1554.1億元。出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目融資不再會(huì)因集團(tuán)債務(wù)而“一刀切”，意味著公司層面資金騰挪壓力有望得到緩解