2024年房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：地產(chǎn)利好政策頻出-供需兩端發(fā)力推動去庫存

2024年房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：地產(chǎn)利好政策頻出_供需兩端發(fā)力推動去庫存1、地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑，多城限購政策陸續(xù)放松5月9日杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知，全面取消住房限購。此外，本次新政還從控制供地、寬松首套認(rèn)定、購房可落戶等多維度優(yōu)化了樓市政策；西安全面取消住房限購措施，公積金貸款方面，首次購房者的首付比例不得低于20%，若已結(jié)清首次公積金貸款，再次購房的首付比例不得低于25%。全面放開限購，對于推動相關(guān)城市新房去庫存、激發(fā)住房置換需求有著積極作用。2024年以來，陸續(xù)有重點城市松綁或者全面取消限購政策。其中，北京、上海、廣州、深圳、天津、?？凇靶〔娇炫堋笔剿山壪拶?；杭州、成都、長沙、蘇州、西安、珠海則全面取消了限購。隨著杭州、西安、珠海限購措施的解除，全國僅余北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及天津部分區(qū)域、海南省保留限購政策。但這幾個城市及地區(qū)也都對限購政策進(jìn)行了放松調(diào)整，如廣州、天津?qū)τ?20平米以上戶型不限購，北京外環(huán)可多購買1套、上海多孩家庭可再新購1套住房等。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年一季度全國商品房銷售面積2.27億平，同比下降19.4%（1-2月-20.5%），實現(xiàn)從2022年2月份以來連續(xù)24個月累計數(shù)據(jù)同比下滑；1-3月商品房銷售額2.14萬億元，同比下降27.6%（1-2月-29.3%），實現(xiàn)從2023年7月份以來連續(xù)8個月累計數(shù)據(jù)同比下滑。進(jìn)入2024年，樓市仍低位徘徊，為適應(yīng)新的供求關(guān)系，政策端我們認(rèn)為仍保留限購措施的城市和地區(qū)，進(jìn)一步放松限購值得期待。2、“以舊換新”政策密集出臺，有望提升改善型住房需求2.1、實施方式呈現(xiàn)多樣性，深圳為首推“以舊換新”一線城市需求端除將重點城市限購政策逐步放開外，為了推動城市新房去庫存、激發(fā)住房置換需求，各地紛紛實行“以舊換新”政策。2024年4月23日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合發(fā)布《開展我市商品住房“換馨家”活動》的通知，鼓勵商品住房“以舊換新”，該活動于5月1日開啟，為期一年，參與的新房項目13個，中介公司21家。至此深圳成為首個批量推出商品房“以舊換新”的一線城市。之后上海、廣州緊跟其后，5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會與上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會共同啟動了商品住房“以舊換新”活動。5月22日，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會正式推出全市住房“以舊換新”活動倡議書，首批共發(fā)動全市122個房地產(chǎn)項目和12家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與。5月27日，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布第二批參與全市住房“以舊換新”活動項目名單，共70個項目、30余中介機(jī)構(gòu)名列其中。廣州全市兩批“以舊換新”項目數(shù)量累計近200個，合作中介機(jī)構(gòu)44個，成為規(guī)模最大、配置最優(yōu)的住房“以舊換新”活動。此次深圳推出“以舊換新”試水的項目，是通過中介合作的模式，來幫助購房居民“賣舊買新”。換房客戶在項目繳納訂金，可鎖定意向房源2個月，期間簽約中介機(jī)構(gòu)聚焦推廣舊房，盡快售出舊房，客戶簽約新房，交易成功。如果兩個月內(nèi)購房者的舊房源沒有賣出去，開發(fā)商將退還購房者鎖定房源的訂金，換房人無需承擔(dān)任何違約責(zé)任。優(yōu)惠方面，（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)按約定在購房價款、傭金等方面向換房人提供優(yōu)惠方案。比如參與其中的一家中介機(jī)構(gòu)平均傭金1.2%，通過“以舊換新”的業(yè)主可享受30%甚至更高折扣；（2）提供租房傭金優(yōu)惠服務(wù)。在新房交付前，中介機(jī)構(gòu)為換房人提供租房傭金優(yōu)惠服務(wù)，確保換房期間居住無憂。除一線城市深圳、上海、廣州外，2023年以來全國已有多地陸續(xù)實施“以舊換新”政策。除深圳外，全國已有多地陸續(xù)實施“以舊換新”政策。據(jù)我們不完全統(tǒng)計，截至2024年5月28日，已有14個省份（含深圳、上海、廣州），超40城推出商品房“以舊換新”政策，其中江蘇省、山東省、浙江省實施城市最多，分別為9、7、5個城市，分別占已統(tǒng)計數(shù)量的21%、17%、12%。城市能級方面，一線城市深圳、上海、廣州相繼實施“以舊換新”政策，二線城市19個，三線城市20個。商品房“以舊換新”實施方式眾多，大致可以分為三類：（1）業(yè)主交易，即政府通過一定優(yōu)惠補(bǔ)貼方式，鼓勵存量房業(yè)主自主進(jìn)行商品房置換。如江蘇省南京市，4月1日至12月31日對江寧區(qū)內(nèi)“以舊換新”的購房人，除享受對應(yīng)補(bǔ)助政策外，再給予價值1萬元的餐飲或文旅消費(fèi)券；（2）業(yè)主、開發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議。如深圳市，業(yè)主與開放商、中介簽訂三方協(xié)議后，便可鎖定相應(yīng)新房房源。在“解約保護(hù)期”（建議不少于90天）內(nèi)，如舊房未售出，換房人可無條件解除協(xié)議且無須承擔(dān)違約責(zé)任，企業(yè)將無條件退款；（3）政府、開發(fā)商直接收購。如河南省鄭州市，擬在4月20至6月30日期間，在金水區(qū)、鄭東新區(qū)等試點區(qū)域通過“鄭州城發(fā)安居有限公司”直接收購500套二手房，刺激改善型住房需求。據(jù)我們統(tǒng)計，目前多數(shù)城市會采取業(yè)主、開發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議的方式，21城/占比50.0%，次之為采用市場交易方式，13城/占比31.0%，政企收購城市數(shù)量最少，合計8城/占比19.0%。2.2、多項利好措施疊加，刺激換房需求入市各地政府為了“以舊換新”活動可以發(fā)揮不錯效果，按照不同換新方式，紛紛提出了多項利好購房者的優(yōu)惠措施，以此降低購房成本，刺激換房需求入市。獎勵和優(yōu)惠政策通常包括：1、契稅補(bǔ)貼：如鄭州市鼓勵在市場化交易中，達(dá)成二手住房交易的同時，換（購）房群眾同步購買新建商品住房，同時依據(jù)法律法規(guī)辦理商品住房契稅征免；鹽城市對出售自有住房并購買120平方米及以上新建商品住房的個人，在享受新房契稅補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，再給予所購新房繳納契稅30%的購房補(bǔ)貼。2、購房優(yōu)惠：大致分為兩種形式，第一種是直接補(bǔ)貼，如沈陽對于購房人直接補(bǔ)貼100元/平米。第二種是根據(jù)不同購房情況設(shè)置不同獎勵，如徐州購買90平米以下、90平米以上分別給與合同價0.8%、1.2%補(bǔ)貼；日照購買100萬以下、100萬以上商品住房，分別補(bǔ)貼總房款2%、3%。3、期限免責(zé)：即政府提出購房者在一定期限內(nèi)舊房若售出可按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認(rèn)購金，且購房者無需承擔(dān)責(zé)任。這項政策多出現(xiàn)在業(yè)主+開發(fā)商+政府簽署三方協(xié)議的方式。如阜陽、武漢、寧波、深圳等城市都已實施，且免責(zé)期多為90天。4、其他補(bǔ)貼：除貸款優(yōu)惠、購房送消費(fèi)券外，還有部分城市采用保留學(xué)區(qū)的優(yōu)惠條件來吸引購房者。如南京對購買新建商品住宅、競配建住宅但未落戶的購房人子女，可按新購住房所在地辦理義務(wù)教育入學(xué)；蘇州太倉提出換房2年內(nèi)，保留置換成功的居民家庭在存量商品房施教服務(wù)區(qū)的入學(xué)資格。從實際效果來看，“以舊換新”政策的確可以吸引大量購房者參與，例如：（1）深圳：綠景白石洲作為深圳首個“以舊換新”試點項目，受到市場的高度關(guān)注。4月20日-21日首個周末集中推盤后，綠景白石洲的上客量與成交轉(zhuǎn)化率雙雙提升。據(jù)樂有家方面的數(shù)據(jù)，周末兩天上客288批，“以舊換新”類別成交7套，成交金額破億元。試點兩周項目以舊換新成交近3億元。（2）海安：江蘇海安2024年年初開始實施“以舊換新”政策，全年計劃實施“以舊換新”100套，截至4月2日報名累計超過400組，其中15套已經(jīng)成交，還有23套正在進(jìn)行驗房、評估。（3）鄭州：截至4月26日，鄭州城發(fā)安居公司共接聽群眾來電413個，現(xiàn)場接待群眾來訪38人次，網(wǎng)絡(luò)報名申請368個。經(jīng)初審，符合收購條件的房源194套，共有27套房源客戶確認(rèn)換房意向。而在5月10日，鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺公告稱“該項工作實施以來，得到了社會各界的廣泛關(guān)注、支持和積極參與，達(dá)到了預(yù)期效果”，提前結(jié)束試點并在市內(nèi)八區(qū)全面推廣。（4）南京：由于安居集團(tuán)收購只限2000套，分布在14個樓盤。從4月27日至5月5日，南京“以舊換新”活動累計有超3800組買房人咨詢。如馬群的頤和縵山，自“以舊換新”活動以來，五一期間共計來訪260多組，參加以舊換新活動的客戶率達(dá)80%，首日最高有效到訪60組。截至5月8日，南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理王胡浩表示，意向登記已超過3700組，有效登記達(dá)到3044組，完成新房意向認(rèn)購數(shù)量達(dá)到365組，有效認(rèn)購率12.0%。2.3、活動仍存諸多限制，或難以大范圍實施目前簽訂三方協(xié)議的“代售”模式反響平平，而“政企收購”模式熱度最高。主要是因為該模式可以直接促成舊房交易，減少業(yè)主再去尋找購房者的過程。但政企直接收購僅有小部分城市實施。基于政企資金實力、債務(wù)情況以及國企投資的資金平衡性和利潤及投資可行性考核審計等，政企直接購買很難在全國大范圍實施。同時以舊換新模式存在諸多限制：1、區(qū)域限制：比如鄭州在2024年4月首次實施以舊換新政策時，僅在金水區(qū)、鄭東新區(qū)等區(qū)域作為試點。2024年4月大連以舊換新在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)實施。2、套數(shù)限制：安徽宣城政府收購二手房僅限額100套；鄭州政府收購二手房限額5000套；南京政府收購二手房限額2000套；南通海安政府收購限額100套等。3、舊房條件：“以舊換新”過程中，多城會對實施交易的舊房有諸多限制條件。如鄭州要求二手房房屋建筑面積不超過120m2(含)、不存在抵押、擔(dān)保、按揭或設(shè)立居住權(quán)等情形等；江蘇太倉要求二手房產(chǎn)權(quán)證建筑面積在144平方米以下、房屋用途為住宅（以不動產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)）；青島要求二手房交付時間少于10年等。4、新房條件：大部分城市對于購置的新房條件是參加“以舊換新”政策的房源，如寧波34個新房樓盤實施“以舊換新”，深圳13個新房樓盤實施“以舊換新”，上海截至5月28日個樓盤支持換新。5、成交價格：目前所有“以舊換新”模式關(guān)于二手房交易價格的判定，均是通過房產(chǎn)中介按照以往小區(qū)成交價評估其舊房市場價。而且部分城市會對評估價格繼續(xù)折扣，如安徽宣城“舊房”會從五家評估公司中選出三家進(jìn)行評估，再取三家公司評估價格的平均值，以“八八折”收房。當(dāng)前樓市下行，房屋實際成交金額往往低于賣房者預(yù)期，可能導(dǎo)致“以舊換新”政策實施效果不佳。如杭州臨平有參與換新購的房產(chǎn)中介表示，一個月前活動剛推出的時候，確實接到了不少業(yè)主咨詢相關(guān)事宜，但截至4月29日，實際參與及成交換新購的業(yè)主并不多。6、總價限制：部分城市會要求新房購房款高于二手房出售總房款，如無錫要求存量二手商品住房總價需不高于新購房源總價的60%；安徽宣城要求舊房收購價不高于新房及車位銷售價；河南鄭州要求換房群眾購買新建商品住房總價款不低于二手住房收購總價款等。所以我們認(rèn)為短期來看，“以舊換新”政策有利于促進(jìn)一二手房聯(lián)動，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，同時多地已經(jīng)發(fā)布保租房籌集計劃，未來收購存量二手房作為保租房或是重要方式。但考慮到剛需支付能力和預(yù)期均疲弱的態(tài)勢，需加快推進(jìn)買賣雙方直接成交、二手房帶押過戶、商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等政策，以降低交易費(fèi)用。另外，降低交易稅費(fèi)、提高參與“以舊換新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。2.4、新增保障性住房貸款，國企收儲未售新房為了降低住宅庫存，政府除通過收購業(yè)主存量房，鼓勵業(yè)主“以舊換新”外，政府還會采用“收儲未售新房”模式，直接收購開發(fā)企業(yè)已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。5月17日，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法制化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。貸款利率1.75%，期限一年，可展期4次，發(fā)放對象包括21家全國性銀行，預(yù)計將帶動銀行貸款5000億元。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，鄭州、濟(jì)南、蘇州、重慶等城市均有“國企收儲未售新房”（改作租賃住房）的相關(guān)實踐。在此之前，央行于2023年2月就已設(shè)立“租賃住房貸款支持計劃”，額度為1000億元，支持金融機(jī)構(gòu)在8個試點城市發(fā)放租賃住房購房貸款。根據(jù)央行披露數(shù)據(jù)，截至2024年3月末，租賃住房貸款支持計劃貸款余額為20億元，投放較少。這次新增2000億元再貸款規(guī)模，合并為保障性住房再貸款。接下來，在3000億元保障性住房再貸款的支持下，各地推進(jìn)節(jié)奏或?qū)⒓涌臁穆鋵嵔嵌葋砜?，“國企收儲未售新房”模式同“以舊換新”模式所存主要矛盾一致，即各方對于收購項目的價格共識、項目是否滿足保障房對戶型/面積/區(qū)位的需要等都決定著政策的推進(jìn)速度和實際效果。但國企收儲未售新房將對市場產(chǎn)生多方面積極影響：第一，有利于加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)資源合理配置。第二，有利于市場庫存的去化，緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫存效果最為直接。第三，將收儲對象定為已建成未出售商品房，也將有利于促進(jìn)房企加快項目竣工節(jié)奏。第四，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。3、限制高去化周期城市供地，地產(chǎn)進(jìn)入“去庫存”時代3.1、宅地供應(yīng)調(diào)控已久，重在盤活存量庫存2024年4月30日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，明確指出：合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)。商品住宅去化周期超過36個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降36個月以下。商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。即去化周期在18個月以上的城市要控制、36個月以上的城市要停止供地。實際上，關(guān)于商品住宅供地調(diào)控政策實施已久。如早在2017年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》。指出“對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏”。2019年自然資源部下發(fā)類似通知。而且部分地方也提出具體政策，如2016年福建省下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場土地調(diào)控的通知》，指出“商品住宅或商業(yè)辦公庫存去化周期超過36個月的市、縣，須相應(yīng)暫停出讓商品住宅或商業(yè)辦公用地”?？梢?，停止去化周期36個月以上城市供地，是調(diào)控房地產(chǎn)市場的常規(guī)手段。3.2、新房市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，重點城市整體表現(xiàn)供小于求新房市場整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。我們對國內(nèi)42個重點城市的商品住宅庫存去化情況進(jìn)行數(shù)據(jù)監(jiān)測，其中包括北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，重慶、杭州、南京等23個二線城市，溫州、鎮(zhèn)江等15個三四線城市。重點城市銷售情況方面，2024年3月份重點城市平均銷售面積37.3萬平方米，環(huán)比高增104.6%，同比下降46.4%，商品住宅整體成交規(guī)模處2018年來同期低位。不同梯隊城市方面，一線、二線、三四線城市平均銷售面積分別為59.8、44.4、20.3萬方，同比分別下降37.9%、45.5%、56.8%。同比降幅雖有所收窄，但整體來看，當(dāng)前購房者收入及房價預(yù)期尚未完全恢復(fù)，整體市場銷售仍承壓。銷售市場承壓情況下，住宅類土地供應(yīng)規(guī)模再創(chuàng)同期最低值。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2024年3月底，100大中城市住宅用地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積2104.56萬方，同比下降32.3%，較2月份環(huán)比增長，但仍處于2018年以來同期最低值。其中一線、二線、三四線城市分別供應(yīng)66.85、1121.04、916.67萬方，同比分別下降76.5%、7.9%、42.9%。不僅土地供應(yīng)規(guī)模成下降態(tài)勢，且受市場銷售下行因素影響，房企推盤意愿不足。3月份重點監(jiān)測城市整體銷供比為1.85，較2月份下降0.32，但在供應(yīng)端總體趨緊的情況下呈現(xiàn)出供小于求的特點，市場整體仍處于去庫存階段。3.3、庫存規(guī)模整體下行，超半數(shù)重點城市去化周期高于18月受供應(yīng)縮量影響，重點城市庫存規(guī)模整體下行。截至3月底，重點城市平均庫存規(guī)模858.8萬方，同比小幅下降0.8%。分城市能級看，二線、三線城市去庫存效果明顯，3月底平均庫存規(guī)模分別為918.2、732.0萬方，同比分別-9.2%、-6.9%。二線、三線城市平均庫存規(guī)模分別同比連續(xù)下降15、11個月。而一線城市平均庫存規(guī)模不降反增，截至3月底平均庫存規(guī)模993.0萬方，同比增長8.8%。從數(shù)據(jù)上看，一線城市商品住宅庫存整體呈上漲趨勢，庫存充足為市場進(jìn)一步回暖帶來積極支撐。一線城市的行情活躍也將對其他城市帶來示范效應(yīng)。重點城市庫存規(guī)模雖持續(xù)下行，但出清周期仍保持較高水平。截至2024年3月底，重點城市去化周期為24.58月，環(huán)比增長4.8%，創(chuàng)2018年以來新高。其中一線、二線、三四線城市去化周期分別為18.21、19.48、34.11個月。從數(shù)據(jù)上看，一、二線城市去化周期略高于18個月，庫存壓力相對較小。但三四線城市去化周期接近于警戒值36個月，庫存壓力較大。具體來看，重點城市中蘭州、贛州、襄陽、珠海、瀘州、平頂山、煙臺7城商品住宅去化周期大于36個月，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量。深圳、鄭州、東莞等16城商品住宅去化周期大于18個月，動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。少于一半的城市去化周期低于18個月，但廣州、北京、寧波、長春、南京、濟(jì)南6城去化周期僅略低于18個月警戒線，且去化周期均環(huán)比增長，庫存去化壓力仍存。4、融資協(xié)調(diào)機(jī)制“應(yīng)建盡建”，因城施策精準(zhǔn)支持融資需求4.1、各地加快推動機(jī)制建立，“白名單”融資初見成效2024年1月5日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》（以下簡稱《通知》），指導(dǎo)各地級及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，以發(fā)揮城市人民政府牽頭協(xié)調(diào)作用，因城施策用好政策工具箱，更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項目合理融資需求。之后各地加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，截至3月31日，各地已向商業(yè)銀行推送“白名單”中，共有1979個項目獲得了銀行授信，總額達(dá)到4690.3億元；其中，1247個項目已經(jīng)獲得貸款發(fā)放，總額為1554.1億元。出險房企的優(yōu)質(zhì)項目融資不再會因集團(tuán)債務(wù)而“一刀切”，意味著公司層面資金騰挪壓力有望得到緩解