城市綜合體概念詳解

目錄

一、城市綜合體介紹..............................................................2

1.城市綜合體概述..........................................................2

1.1城市綜合體的概念....................................................2

1.2城市綜合體與多功能建筑的差別.......................................2

1.3城市綜合體的典型特征...............................................2

1.4城市綜合體的發(fā)展歷程...............................................4

1.5城市綜合體的分類....................................................5

2.城市綜合體開(kāi)發(fā)要點(diǎn)......................................................6

2.1城市綜合體的功能分析................................................6

2.2城市綜合體的開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)...............................................6

二、相關(guān)理論研究................................................................7

1、城市綜合體在二線城市的發(fā)展..............................................7

1.1城市綜合體在國(guó)內(nèi)各城市發(fā)展所面臨的機(jī)遇............................7

1.2城市綜合體在發(fā)展中存在的問(wèn)題.......................................9

1.3如何打造一個(gè)城市商業(yè)綜合體........................................10

2.二、三級(jí)城市綜合體的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)規(guī)律......................................13

三、典型城市綜合體.............................................................26

1、城市綜合體的開(kāi)山鼻祖——洛克菲勒中心.......................................26

1.1簡(jiǎn)介...............................................................26

1.2美國(guó)財(cái)富的象征.....................................................26

2、意大利圣馬可廣場(chǎng)............................................................29

2.1簡(jiǎn)介...............................................................29

2.2歷史...............................................................30

2.3建筑風(fēng)格...........................................................30

3、上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)............................................................33

4、上海虹橋交通樞紐---城市綜合體商圈.........................................35

4.1背景...............................................................35

4.2虹橋交通樞紐規(guī)劃要點(diǎn)..............................................36

4.3虹橋交通樞紐片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃思路..................................37

4.4虹橋交通樞紐航站樓商業(yè)綜合體......................................38

4,5虹橋交通樞紐磁懸浮火車站綜合體....................................38

4.6虹橋交通樞紐高速鐵路火車站綜合體..................................38

4.7虹橋新城綜合體開(kāi)發(fā)管理模式........................................40

四、相關(guān)新聞鏈接.............................................................40

1、杭州開(kāi)建100個(gè)城市綜合體................................................40

2、濟(jì)南2010年要規(guī)劃建設(shè)16個(gè)城市綜合體...................................41

3、2010年濟(jì)南將重點(diǎn)推進(jìn)以下綜合體建設(shè).....................................50

槐蔭區(qū)——以西客站建設(shè)為帶動(dòng)，打造具有明顯帶動(dòng)力的城市綜合體.........51

市中區(qū)——著重抓好投資800億，總建筑面積1470萬(wàn)平方米城市綜合體建設(shè)…51

歷下區(qū)——重點(diǎn)放在打造題量大、功能全、主業(yè)突出的功能片區(qū)上...........51

天橋區(qū)源口片區(qū)——天橋區(qū)老城提升、新區(qū)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略重要組成部分...........52

一、城市綜合體介紹

1.城市綜合體概述

城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

1.1城市綜合體的概念

所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛

和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的

能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市,在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)

特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來(lái)說(shuō)，酒店功能或者寫(xiě)字樓跟購(gòu)物中心功能是最基本的組合。

1.2城市綜合體與多功能建筑的差別

多功能建筑是數(shù)量與種類上的積累綜合，這種綜合不構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無(wú)關(guān)

整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)之中。

1.3城市綜合體的典型特征

1、超大空間尺度

城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配,與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。

由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度

協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。

2、通道樹(shù)型交通體系

通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空

間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)

有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹(shù)型"(AccessTree)體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳

統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

3、現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)

應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通

過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

4、高科技集成設(shè)施

城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反

映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、

自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報(bào)、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系

統(tǒng)通過(guò)電視系統(tǒng)、監(jiān)聽(tīng)系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。

5、功能復(fù)合性

城市綜合體自身可以實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系。其擁有城市的多重功能：商

務(wù)辦公、居住、（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商業(yè)、文化娛樂(lè)消費(fèi)、完善的交通出行系

統(tǒng)，形成城市綜合體的多樣性和復(fù)合性。同時(shí)，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充。

6、高可達(dá)性

城市綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，如位于城市CBD,

城市的副中心或規(guī)劃中的城市未來(lái)發(fā)展新區(qū)，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信

息網(wǎng)絡(luò)。

7、整體的統(tǒng)一性

建筑風(fēng)格統(tǒng)城市綜合體中各個(gè)單位建筑互相配合，影響和聯(lián)系；城市綜合體中建筑

群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)

8、土地使用均衡性

城市綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過(guò)分集中

某特定功能：

不同種類的土地相對(duì)均衡地分布于不同功能的建筑群；

兼顧不同時(shí)段對(duì)綜合體中各個(gè)功能的不同使用，例如晝夜之間，工作II和周末之間不同

時(shí)段，會(huì)對(duì)商務(wù)、商業(yè)、居住、娛樂(lè)消費(fèi)產(chǎn)生不同的需求：

9、空間連續(xù)性

平面連續(xù)性

鑒于城市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其設(shè)計(jì)通常采用整體設(shè)計(jì)，其中任何一項(xiàng)功能都會(huì)

影響整體效果；

立面延續(xù)性

立面會(huì)影響城市綜合體的統(tǒng)一性，因此，要保持城市綜合體內(nèi)建筑物風(fēng)格的統(tǒng)一，就是

要使立面由延續(xù)性空間的連續(xù)；

由于城市綜合體優(yōu)越的區(qū)位性質(zhì)，其中各功能的建筑體之間均通過(guò)空中、地下和地面形

成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)的、流動(dòng)的、連續(xù)的空間體系；

10、內(nèi)外部聯(lián)系的完整性

城市綜合體內(nèi)部自身?yè)碛袕?fù)雜的、完善的交通體系，通過(guò)立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使內(nèi)部

各不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合;

城市綜合體對(duì)外界的交通依賴性較強(qiáng),其外界的交通體系直接影響到綜合體內(nèi)部不同功

能的使用效率和規(guī)模。

11、巨大的社會(huì)效應(yīng)

因城市綜合體所處的城市位子和龐大的工程，注定其必將成為城市的名片、產(chǎn)生巨大的

社會(huì)效應(yīng)。例如，上海盧灣區(qū)太平橋改造項(xiàng)目，其啟動(dòng)區(qū)上海新天地商業(yè)旅游項(xiàng)目，從開(kāi)發(fā)

到運(yùn)營(yíng)，一直是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn),上海新天地因其成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式更成為上哈文化、

建筑、旅游的標(biāo)志性項(xiàng)目，成為上海是的文化標(biāo)簽。

12、巨大的升值潛力

一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，會(huì)帶來(lái)巨大的社會(huì)價(jià)值，為開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商

帶來(lái)巨大的品牌價(jià)值，同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的城巾綜合體，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身

也具有升值潛力。例如，上海太平橋改造項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在成功開(kāi)發(fā)上海新天地后，帶動(dòng)周邊

土地的升值。新天地物業(yè)通過(guò)成功商業(yè)運(yùn)營(yíng)，自身價(jià)值也有所提升，開(kāi)發(fā)商更通過(guò)此項(xiàng)目產(chǎn)

生的巨大社會(huì)效應(yīng)，產(chǎn)生良好口碑和巨大的品牌效應(yīng)，創(chuàng)造開(kāi)發(fā)商“拿好地”的新模式

1.4城市綜合體的發(fā)展歷程

1.4.1城市綜合體的開(kāi)發(fā)背景

現(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜

合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。

城市綜合體是城市聚集的產(chǎn)物

城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因?yàn)槌鞘斜旧砭褪?個(gè)聚集

體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜

合物業(yè)。

①城市形態(tài)的表現(xiàn)

在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、

商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨(dú)棟式綜合建筑體。這種綜合建筑體也屬于城市綜合體。

②經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)

隨著開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場(chǎng)所，并通

過(guò)一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的城市綜合體。

優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體

城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區(qū)域就會(huì)出現(xiàn)高檔次的復(fù)合建筑樓群。其

功能不能是單一的，而是復(fù)合性的，從這一點(diǎn)來(lái)看，CBD本身就是個(gè)龐大的綜合體。如

北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是一個(gè)典型的CBD區(qū)域的城市綜合體。

依北京的CBD規(guī)劃方案為例，CBD整個(gè)建筑規(guī)?？刂圃?000萬(wàn)平方米之內(nèi)，寫(xiě)字樓

約占50%左右，公寓占25%左右，其它25%為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂(lè)設(shè)施等。從一個(gè)大

的綜合體理念開(kāi)始，再通過(guò)一個(gè)個(gè)小的綜合體的建設(shè)，最后形成一個(gè)大的綜合體，共同促進(jìn)

CBD的整體建設(shè)。

城市綜合體市場(chǎng)需求旺盛

由于目前城市客群大多從事腦力勞動(dòng)，具備-定的物質(zhì)基礎(chǔ)，有追求高檔住宅的能力與

強(qiáng)烈的意愿，并且一般受過(guò)良好教育，具有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費(fèi)能

力，因此，大多追求生活質(zhì)量，向往高品質(zhì)的生活。

首先，表現(xiàn)在對(duì)物業(yè)的交通、樓宇硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)）以及物業(yè)管理水平等要求較高;

其次，要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀規(guī)劃。雄居城市商務(wù)中心的中產(chǎn)階層，白天必須面臨城市

的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來(lái)的壓抑、浮躁，其緊張心態(tài)只有在工作之

余才能得到釋放。

因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，能夠在這里休

閑放松，體味生活的樂(lè)趣。因此，集公寓、商場(chǎng)、休閑、娛樂(lè)、主題公園于一體的城市綜合

體物業(yè)的需求漸成熱點(diǎn)。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生了。

1.4.2城市綜合體的發(fā)展階段

城市綜合體的產(chǎn)生和發(fā)展經(jīng)歷也以下幾個(gè)階段。

曼哈頓城市綜合體

紐約市中心的曼哈頓，是世界繁華之都。匯集了紐約著名的百老匯、華爾街、帝國(guó)大廈、

格林威治街、中央公園、聯(lián)合國(guó)總部、大都會(huì)藝術(shù)博物館、大都會(huì)歌劇院等。這里還是世

界上就業(yè)密度最高的地區(qū)，僅華爾街而言，長(zhǎng)1.54公里，面積不足1平方公里的范圍內(nèi)，

就集中了幾卜家大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所以及上百家大公司總部和幾卜萬(wàn)就業(yè)人口。克萊

斯勒大廈、洛克菲勒中心等著名城市綜合體建筑造就了曼哈頓“世界中心”的美名。

1.5城市綜合體的分類

大型城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，我們根據(jù)特點(diǎn)可以劃分為：

城市CBD中心的城市綜合體，如北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

交通樞紐型城市綜合體，如北京國(guó)瑞城。

城郊結(jié)合部城市綜合體，如世茂；蝶湖灣。

由于很多的大城市市區(qū)已經(jīng)沒(méi)有能夠找出占地5萬(wàn)平方米以上的地塊，因此很多城市綜

合體最大的選址可能是在城郊結(jié)合部。

2.城市綜合體開(kāi)發(fā)要點(diǎn)

在經(jīng)歷了將住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分的時(shí)代后，人們發(fā)現(xiàn)，單一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已

經(jīng)越來(lái)越不能滿足人們的生活居住要求，不能適應(yīng)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，開(kāi)創(chuàng)一種嶄新的地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)模式就成為地產(chǎn)商們面臨的課題，綜合體建筑模式正在挑戰(zhàn)國(guó)外最先進(jìn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

2.1城市綜合體的功能分析

城市綜合體的每種功能有其特定的運(yùn)行時(shí)間范圍，城市綜合體將不同時(shí)間段的功能組織

在一起，使其保持24小時(shí)的繁榮，提高了綜合體的使用效益。城市綜合體內(nèi)各功能在時(shí)間

上的銜接，使其各部分的活動(dòng)組織有序，而且各部分的使用也能相互補(bǔ)充。尤其在市中心地

區(qū)，城市綜合體將居住、娛樂(lè)活動(dòng)注入其中，使那些在非工作時(shí)間“死去”了的地區(qū)的功能

得到完善。

2.1.1商務(wù)

商務(wù)是現(xiàn)代城后的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個(gè)區(qū)域空間能否

提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。

城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企、業(yè)的商務(wù)需求。

2.1.2商業(yè)

商業(yè)零售與人們的H常生活最密切，形成城市范圍的市場(chǎng)并吸引和支持其他功能。零售

更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街

區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求。

2.1.3居住

居住是城巾開(kāi)發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問(wèn)題，避免每天上下班長(zhǎng)途跋涉造成交

通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法，同時(shí)居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開(kāi)

發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時(shí)間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市其他階層人士的居

住需求。

2.1.4酒店

酒店是綜合體中最贏利的項(xiàng)目，它為綜合體提供流動(dòng)的“居住”人口和活動(dòng)的人，并提

供娛樂(lè)設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時(shí)的服務(wù)使項(xiàng)目保持持久的繁榮并增加其活力。

2.2城市綜合體的開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)

大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、餐飲、

休閑、娛樂(lè)、會(huì)所于一體。

2.2.1三大選址標(biāo)準(zhǔn)

城市綜合體屬于綜合性物業(yè)，山于對(duì)其建筑密度及容積率有特定的要求，所以最可能分

布于城郊結(jié)合部，這樣才能獲得足夠大的開(kāi)發(fā)地塊，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑

模式。

城市綜合體項(xiàng)目選址一般符合下列三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)之一：

項(xiàng)目選址三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)

三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)項(xiàng)目位于城市中心，是城

市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)位于新開(kāi)發(fā)區(qū)

典型案例北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在CBD區(qū)北京國(guó)瑞城在有發(fā)展前景的崇文區(qū)世茂?蝶湖灣位

于有“上海后花園”之稱的昆山。

2.2.2必須有營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ)

大型城市綜合體必須有大面枳的綠化作為其營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ)。

2.2.3必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì)

城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便

捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站或交通便

利位置。

交通的便利將為城市綜合體項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流和物流,特別是為零售提供持續(xù)不斷的

人流，保證所有資源使用的最大化。

2.2.4必須營(yíng)造齊備的生活系統(tǒng)

為滿足城市精英階層的居住、消費(fèi)、休閑、娛樂(lè)、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大

型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，其中必須具備一定規(guī)模的大型購(gòu)物中心、五星

級(jí)酒店和國(guó)際化寫(xiě)字樓。

同時(shí)，因?yàn)榫C合體建筑包含多方面內(nèi)容，所以一個(gè)綜合體要有自己的一個(gè)專業(yè)的物業(yè)管

理公司，根據(jù)不同的功能部分引進(jìn)最為專業(yè)的合作伙伴，共同來(lái)管理項(xiàng)目，來(lái)為業(yè)主提供周

到的服務(wù)。

二、相關(guān)理論研究

1、城市綜合體在二線城市的發(fā)展

1.1城市綜合體在國(guó)內(nèi)各城市發(fā)展所面臨的機(jī)遇

最近我回顧這一年，通過(guò)網(wǎng)上查詢發(fā)現(xiàn)城市綜合體目前的研究還處在起步的階段，我們

對(duì)城市綜合體的了解和研究還處于迷茫的狀態(tài)，尤其是網(wǎng)上對(duì)城市綜合體發(fā)展所起的作用對(duì)

城市發(fā)展和對(duì)貢獻(xiàn)的吹捧上，所以對(duì)城內(nèi)綜合體在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中所出現(xiàn)的一些問(wèn)題及系統(tǒng)理

論研究應(yīng)該說(shuō)微不足道，而如何總結(jié)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)挖掘出一些問(wèn)題更好地指導(dǎo)后面的發(fā)展，少

走彎路、少犯錯(cuò)誤是我們現(xiàn)在急需要加強(qiáng)的。因?yàn)槌鞘芯C合體投資巨大，而且多占據(jù)城市的

重要位置，投資不利則影響深遠(yuǎn)。

“城市綜合體”從國(guó)外翻譯過(guò)來(lái)就是它是由酒店、寫(xiě)字樓、大型商業(yè)、公寓、公園、會(huì)

展等多種物業(yè)組合在一起的形態(tài)，目前多稱“城市綜合體”為“都市綜合體”或“商業(yè)綜合

體”，但稱“城市綜合體”比較多，它比較簡(jiǎn)練。我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)加上“商業(yè)”兩個(gè)字，因?yàn)?/p>

城市綜合體的核心價(jià)值在以商業(yè)為背景和可持續(xù)發(fā)展，而商業(yè)酒店、寫(xiě)字樓、會(huì)展等可經(jīng)營(yíng)

性物業(yè)才是城市商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)價(jià)值的基礎(chǔ)，所以我認(rèn)為叫城市商業(yè)綜合體力更準(zhǔn)確一些。

當(dāng)然了，簡(jiǎn)化起見(jiàn)可以叫“城市綜合體”。

在城市發(fā)展到今天為什么城市綜合體迅速受到大家的熱捧？一是城市發(fā)展的需要，另外

在現(xiàn)代都市中，快節(jié)奏的人們也需要有一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)及多功能為一體的綜合空間來(lái)

享受高效率的生活和工作，因此城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生，城市綜合體的出現(xiàn)是城市發(fā)展到一

定時(shí)期的產(chǎn)物。城市人口聚集、用地緊張，到定程度的時(shí)候便出現(xiàn)了集商務(wù)、辦公、購(gòu)物、

休閑、娛樂(lè)、會(huì)展等多功能為一體的綜合體。例如在北京有著名的北京華貿(mào)中心它的建筑面

積是50萬(wàn)平方米，除了公寓銷售以外，其他的物業(yè)全部持有，其中三棟最高檔的寫(xiě)字樓入

駐的跨國(guó)公司就有190多家，13萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心其中引進(jìn)了臺(tái)灣的一些店作為主題店，

北京華貿(mào)中心已經(jīng)成為北京現(xiàn)代最高檔商業(yè)的代表。整個(gè)項(xiàng)目容納了2萬(wàn)人的就業(yè)，一年稅

金超過(guò)了70億元，集時(shí)尚消費(fèi)、旅游休閑、現(xiàn)代服務(wù)、金融會(huì)展等多功能為一體，它已經(jīng)

成為了北京城市的一張新的名片一，并引領(lǐng)了北京東部一個(gè)新的商圈的發(fā)展，對(duì)城市的可持續(xù)

發(fā)展正在不斷地產(chǎn)生作用。

我們先看機(jī)遇。自2009年起城市綜合體在城市迅速升溫，是因?yàn)樗鼘?duì)城市有特別大的

推動(dòng)作用，同時(shí)也與我國(guó)各城市追求快速發(fā)展，改變城市形象的目標(biāo)是一致的。換句話說(shuō)，

與城市的GDP及市長(zhǎng)的業(yè)績(jī)緊密聯(lián)系，所以城市綜合體概念一出便受到了熱捧。另一方面,

他的城市的商業(yè)綜合體中的標(biāo)桿示范作用也推動(dòng)了城市綜合體的快速發(fā)展，如前面我們講的

北京華貿(mào)中心、深圳的萬(wàn)象城等。城市綜合體并非新鮮的事物，最早開(kāi)發(fā)的國(guó)貿(mào)中心、上海

的正大廣場(chǎng)等等都是城市綜合體，香港幾乎是由無(wú)數(shù)個(gè)城市綜合體構(gòu)成的城市。面對(duì)這些成

功的城市商業(yè)綜合體首先研究它成功的多種因素而不能盲目崇拜，同時(shí)又要更多地研究那些

失敗的案例而加以借鑒。城市商業(yè)綜合體不僅在一線城市，在二線城市的發(fā)展也有同樣巨大

的需求，這個(gè)需求首先來(lái)源于我們國(guó)家的國(guó)情。

(1)城市化進(jìn)程的需要。今天我從報(bào)紙上看到明年年底人均GDP突破4000美元，也

就是現(xiàn)在還在3000多美元之中，與發(fā)達(dá)國(guó)家1萬(wàn)美元甚至3萬(wàn)美元之間有巨大的差，發(fā)展

是硬道理，而且也因?yàn)橛羞@么大的差距才會(huì)有未來(lái)巨大的發(fā)展空間，另外我國(guó)城市化率也距

離發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化率相差近30%左右。我國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)人口中國(guó)的國(guó)家，如何讓農(nóng)民脫

貧致富，從我國(guó)現(xiàn)有土地存量和發(fā)展來(lái)看，是很難完成這一目標(biāo)的。同時(shí)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，

大量的農(nóng)村剩余進(jìn)城是一個(gè)不可回避的現(xiàn)實(shí)，所以我們城市的發(fā)展尤其是二三線城市以及中

小城鎮(zhèn)的發(fā)展才剛剛起步。而城市商業(yè)綜合體這樣一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的高端商品在省會(huì)或者說(shuō)二

線城市的發(fā)展也才剛剛起步，未來(lái)會(huì)有更大或者更好的發(fā)展空間和前景。

前面我已經(jīng)講過(guò)，它還與我們的工作、生活方式的發(fā)展需要息息相關(guān)，這個(gè)也是不可逆

轉(zhuǎn)的。它在各個(gè)城市一定會(huì)有更重要的發(fā)展。

1.2城市綜合體在發(fā)展中存在的問(wèn)題

前面我已經(jīng)講過(guò)城后商業(yè)綜合體在未來(lái)的發(fā)展前景及給城后帶來(lái)了推動(dòng)作用，但現(xiàn)實(shí)與

愿望中存在差距，尤其是每一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目個(gè)體都要面對(duì)來(lái)自各方面的壓力，城市綜合

體開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)比住宅、寫(xiě)字樓、簡(jiǎn)單得多，資金壓力也大得多，風(fēng)險(xiǎn)也大得多。這里最大的風(fēng)險(xiǎn)

就是基金的風(fēng)險(xiǎn)，綜合體不是住宅可以隨開(kāi)隨賣，要打造一個(gè)成功的城市商業(yè)綜合體，商業(yè)、

酒店、寫(xiě)字樓都最好不要銷售，綜合體一旦開(kāi)工就有可能是一個(gè)資金的無(wú)底洞。所以，要盡

量準(zhǔn)備好充足的資金，少用杠桿和資本運(yùn)營(yíng)，因?yàn)橛刑嗵嗍〉陌咐瑤缀趺恳粋€(gè)城市

都有十個(gè)甚至數(shù)卜個(gè)這樣的項(xiàng)目爛尾在那里。

開(kāi)發(fā)的問(wèn)題。從開(kāi)發(fā)甚至到運(yùn)營(yíng)當(dāng)中把握得不夠，如綜合體的選址，各種業(yè)態(tài)組合、配

比、定位、規(guī)劃布局、建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)銷售的不利影響、招商的滯后、運(yùn)營(yíng)管理的能力不足

等，每--個(gè)環(huán)節(jié)都有可能決定了項(xiàng)目的生死，如綜合體中購(gòu)物中心、酒店和寫(xiě)字樓等，對(duì)地

段的要求非常地高。尤其是商業(yè)，非市中心的核心商圈和傳統(tǒng)商圈、交通條件不好，人流不

高的地段商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)非常之大。另外，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)時(shí)必須要考慮商用物

業(yè)未來(lái)招商和運(yùn)營(yíng)的效果，即使招商成功并開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)，都有可能因人群和消費(fèi)力的不

足最后關(guān)門歇業(yè)。一旦這種情況出現(xiàn)，無(wú)疑對(duì)整個(gè)商業(yè)綜合體的成功造成最大的不利影響。

卜面我講兩個(gè)案例。(圖)大家看這兩張圖，左邊的是我在一個(gè)地級(jí)城市拍的圖片，是

在那里偶然發(fā)現(xiàn)的，今年四五月份到了那里，到了現(xiàn)場(chǎng)了解到它閑置了三年。它在一個(gè)城市

的中心位置，面積20萬(wàn)平方米，這個(gè)項(xiàng)目有酒店、商業(yè)、寫(xiě)字樓和公寓等多種物業(yè)組成的

一個(gè)綜合體，開(kāi)發(fā)完之后的三年以來(lái)一直閑置，最后不得已在大型商業(yè)里開(kāi)發(fā)，自己做了很

像家樂(lè)福的大型綜合超市，它希望通過(guò)自己做這個(gè)超市帶領(lǐng)這個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)招商，以改變整個(gè)

項(xiàng)目在城市中的爛尾形象。但是，這個(gè)力量非常之弱，同時(shí)也給開(kāi)發(fā)商后期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)

很大的困難。

我們看這個(gè)項(xiàng)目都存在哪些問(wèn)題。首先看這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃，雖然在城中心位置，但是它

規(guī)劃了街區(qū)的形態(tài)。我們先看外圍，從外圍看五層，其中有大型商業(yè)也有寫(xiě)字樓和公寓。它

大部分的商業(yè)都是街區(qū)形態(tài)擺在里面，如果不走進(jìn)去你是看不到商業(yè)街區(qū)的。目前的狀況就

是幾乎所有的門面房都貼著出租和轉(zhuǎn)讓的條幅。主要問(wèn)題可能在這么幾個(gè)方面：一是選址。

在這樣的城市、在GDP不足、人口不足和消費(fèi)力不足的情況下，這樣的大型綜合體進(jìn)入這

樣的城市為時(shí)過(guò)早。二是規(guī)劃設(shè)計(jì)。除了為時(shí)過(guò)早以外這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是失敗的原因之一，

它把商業(yè)擺在了里面，其他的大型物業(yè)擺在了外面，但是這個(gè)項(xiàng)目是需要商業(yè)帶動(dòng)的，因?yàn)?/p>

它在城市的比較不錯(cuò)的地方，商業(yè)不能帶動(dòng)，整個(gè)項(xiàng)目就會(huì)死氣沉沉，但是商業(yè)沒(méi)有開(kāi)起來(lái),

而且商業(yè)都是以銷售為主，銷售的商業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的招商和運(yùn)營(yíng)管理，所以一直是一個(gè)自

然發(fā)展?fàn)顟B(tài)，就是目前我們看到的樣子，已經(jīng)3年了。而由于商業(yè)不能帶動(dòng)，它在里面起不

來(lái)，外面的一些大型的住宅包括公寓、寫(xiě)字樓，有的銷售了，但是招商也困難，還有一些住

宅就是公寓，因?yàn)檎麄€(gè)項(xiàng)目死氣沉沉，最后變成一個(gè)“鬼城”，沒(méi)有人敢去居住。

通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目我們看到了大型綜合體的開(kāi)發(fā)不僅有光耀的一面，同時(shí)也有凄涼的一面。

這個(gè)綜合體20萬(wàn)平方米其實(shí)給我們一個(gè)非常嚴(yán)重的警告和啟示，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)大型城市綜

合體一定要量力而行，一定要有?個(gè)很好的對(duì)選址的估量。

1.3如何打造一個(gè)城市商業(yè)綜合體

這里有一個(gè)五大要素決定項(xiàng)目前景。剛才講過(guò)每一個(gè)城市綜合體的開(kāi)發(fā)都需要巨大的資

金投入，不僅投入，還有一個(gè)巨大的資金沉淀，因?yàn)楹芏辔飿I(yè)是不能銷售的，還有一個(gè)是要

維持這個(gè)物業(yè)后期的發(fā)展，后期還要有一個(gè)巨大的運(yùn)營(yíng)投入。所以，資金是城市商業(yè)綜合體

開(kāi)發(fā)的第一要素。

第二，正確選址。通過(guò)前面幾個(gè)案例已經(jīng)能感覺(jué)到城市商業(yè)綜合體的選址非常重要。如

果排一排，要考慮它的地域環(huán)境、城市環(huán)境和區(qū)域環(huán)境，地域環(huán)境從南方和沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城

市來(lái)看條件肯定好于中西部和內(nèi)陸城市，從城市環(huán)境來(lái)看線城市二線城市肯定好于三線城

市。從目前來(lái)看，城市綜合體還沒(méi)有到進(jìn)入三線、四線城市的時(shí)候。在?些發(fā)展比較快的省

會(huì)城市，城市綜合體是一個(gè)起步的狀態(tài)。濟(jì)南這幾年的發(fā)展要快于前幾年，尤其有全運(yùn)會(huì)的

帶動(dòng)，我覺(jué)得未來(lái)幾年濟(jì)南在城布綜合體方面可能會(huì)有一個(gè)大的發(fā)展。然后就是區(qū)域環(huán)境。

區(qū)域環(huán)境在的核心商圈、傳統(tǒng)商圈或者重要的大型居住密集地肯定要好于些偏遠(yuǎn)的地區(qū)，

城市綜合體是無(wú)法在一個(gè)偏遠(yuǎn)的地方生存的。最后還要考慮GDP和消費(fèi)率等等，北京西單

的大悅城是一個(gè)很著名的商業(yè)中心，現(xiàn)在的中糧也正在把這個(gè)大悅城作為一個(gè)成功的典范在

全國(guó)甚至在同一個(gè)城市不同的區(qū)域進(jìn)行復(fù)制，對(duì)于這個(gè)我的意見(jiàn)是保留。中糧大悅城之所以

在西單，因?yàn)槲鲉尾粌H僅是北京的一個(gè)核心商圈，甚至成為國(guó)內(nèi)的一個(gè)重要核心商圈，因?yàn)?/p>

一旦到北京旅游，王府井、西單是肯定要去的，西單的消費(fèi)率成就了大悅城。如果把這樣一

個(gè)大型的商業(yè)在各處復(fù)制，我想它的風(fēng)險(xiǎn)也是巨大的。在城市綜合體開(kāi)發(fā)過(guò)程中選擇地點(diǎn)非

常重要。

第三，規(guī)劃。我覺(jué)得規(guī)劃有時(shí)候決定成果。規(guī)劃有兩個(gè)方面，一是它整個(gè)的物業(yè)和各業(yè)

態(tài)之間的使用功能相互交叉、支持，規(guī)劃要好。二是業(yè)態(tài)組合過(guò)程中如何使它們相互不能制

約也是非常重要的一面。在舉的第一個(gè)例子里已經(jīng)很好地說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。業(yè)態(tài)組合比例構(gòu)

成要合理，不同的位置、不同的區(qū)域、不同的項(xiàng)目組成構(gòu)成是不樣的，不能盲目復(fù)制，不

能說(shuō)北京的大悅城、華貿(mào)中心做得好，就一定能拿到別的城市同樣復(fù)制，這是不行的。所以

酒店、商業(yè)寫(xiě)字樓、公寓的規(guī)劃要根據(jù)不同的城市區(qū)域和地理的情況不同分析，進(jìn)行不同的

合理配置。另外一個(gè)就是在使用當(dāng)中要互相支持，不能互相影響，互相抑制。

典型案例一省會(huì)城市

它是我們國(guó)家一個(gè)省會(huì)城市的新區(qū)的項(xiàng)目，這個(gè)新區(qū)總建筑面積規(guī)劃超過(guò)1000萬(wàn)平方

米，目前開(kāi)發(fā)建設(shè)總量達(dá)到了一半，這個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)也是由國(guó)外設(shè)計(jì)，我給這個(gè)規(guī)劃下了這樣

一個(gè)定義，就是在?張空白的白紙上，一些領(lǐng)導(dǎo)隨意按自己的想象畫(huà)了一幅美麗的畫(huà)，從目

前建成的情況來(lái)看，如果從天上看可能很漂亮，但是我想說(shuō)的是這個(gè)城是個(gè)死城，這個(gè)區(qū)是

個(gè)死區(qū)。不管這個(gè)城還是這個(gè)區(qū)，完全不考慮城市各種物業(yè)的使用功能而進(jìn)行規(guī)劃，非常隨

意，比如說(shuō)外圍有兩排寫(xiě)字樓和公寓，中間放了一個(gè)大型的會(huì)展中心，兩邊外圍用多條道路

把新城和舊城割裂開(kāi)來(lái)。如果我們沒(méi)有汽車，你幾乎不知道從外圍或者從舊城怎么進(jìn)入新城。

我是因?yàn)樯虡I(yè)介入到這個(gè)項(xiàng)目中，這個(gè)規(guī)劃已經(jīng)定了，請(qǐng)我過(guò)去主要是商業(yè)和商業(yè)街進(jìn)行規(guī)

劃論證，當(dāng)時(shí)我很緊張。它的商業(yè)是這樣排布的：在每一座樓的樓下都有商業(yè)，每一個(gè)商業(yè)

的體量和面積大概在2000平方米左右，都差不多。兩排樓之間還有一個(gè)商業(yè)帶，每個(gè)商業(yè)

帶上全是一個(gè)個(gè)小型商業(yè)，圍起來(lái)是3.6公里，號(hào)稱最長(zhǎng)的一個(gè)商業(yè)街。但是因?yàn)樗恳粋€(gè)

樓或者兩三個(gè)樓之間要有道路分割開(kāi)來(lái)，這樣商業(yè)又沒(méi)有連接在一起，在這個(gè)商業(yè)的中間就

形成了這樣的狀態(tài)：大的商業(yè)進(jìn)不去，小的商業(yè)進(jìn)去之后用不了。另外在這個(gè)項(xiàng)目中，不僅

僅是商業(yè)的問(wèn)題，同時(shí)還牽涉到商務(wù)、辦公以及辦公過(guò)程中相互之間交流和合作的問(wèn)題。它

的商業(yè)、會(huì)展、居住、交通易達(dá)性、停車不僅難以發(fā)揮作用而且互相抑制。在最衷心的會(huì)展

中心進(jìn)出非常困難，因?yàn)樗诤闹醒耄以谶@樣一個(gè)高檔的大型城市綜合體中，還沒(méi)有

設(shè)置地下停車場(chǎng)。一個(gè)城市綜合體規(guī)劃得好對(duì)城布的發(fā)展肯定是一個(gè)巨大的推動(dòng)和錦上添花

的作用，如果規(guī)劃不好就像我們前面看到的幾個(gè)案例，對(duì)城市的發(fā)展起到的是巨大的阻礙作

用。

在這個(gè)項(xiàng)目中，最尷尬的是這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)了，己經(jīng)投了，而且還要繼續(xù)開(kāi)發(fā)，還要

投，這是這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)面臨的一個(gè)巨大的問(wèn)題，騎虎難下。但是它未來(lái)如何更好地實(shí)現(xiàn)城市

功能，實(shí)現(xiàn)當(dāng)初的想象目前為止我們還不得為知，但是從目前來(lái)看很多問(wèn)題已經(jīng)出現(xiàn)了。在

場(chǎng)的很多同志可能知道參照這個(gè)項(xiàng)目或者到這個(gè)項(xiàng)目考察,可能還有些開(kāi)發(fā)商在這個(gè)區(qū)域進(jìn)

行投資，因?yàn)槲抑烙泻芏啻笮偷拈_(kāi)發(fā)商，但是可能要面臨同樣的厄運(yùn)。

這幾個(gè)案例應(yīng)該說(shuō)具有代表性和特殊性，使我們?cè)陂_(kāi)發(fā)城市綜合體中要多加以研究，不

僅要看到那些成功的案例，尤其要研究這些失敗的案例的問(wèn)題在哪里，失敗在哪兒，在開(kāi)發(fā)

過(guò)程中把這些困難和問(wèn)題研究透了，我想很多的風(fēng)險(xiǎn)就規(guī)避了。盡管現(xiàn)在城市綜合體系統(tǒng)理

論嚴(yán)重不足，開(kāi)發(fā)一個(gè)城市綜合體到底如何從理論角度進(jìn)行解釋，如果對(duì)城市發(fā)展有益，如

何實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，可能目前來(lái)說(shuō)理論分析還不足，但是我們能夠從一些成功的案例可以看

到，這些大型的城市綜合體大體的規(guī)律首先是城市的最好地段,還有一個(gè)商業(yè)是成功的保障,

另一個(gè)除了公寓以外所有的都不售，都持有經(jīng)營(yíng)，最后一點(diǎn)是統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。北京、上海的

大型城市綜合體都是由國(guó)際五大行來(lái)運(yùn)營(yíng)，不管是金融危機(jī)還是其他宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，這些

寫(xiě)字樓的租金價(jià)格始終難以撼動(dòng)。不僅要有一個(gè)開(kāi)發(fā)好的城市綜合體還要經(jīng)營(yíng)管理好一個(gè)城

市綜合體。

隨著城市化進(jìn)程加快及多元化消費(fèi)需求增長(zhǎng)的影響，在中國(guó)尤其二三線城市的規(guī)模和城

市建設(shè)面臨著升級(jí)和擴(kuò)張及發(fā)展的需求，城市新區(qū)規(guī)劃建設(shè)和城市商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)進(jìn)入放

量發(fā)展的新階段。這個(gè)數(shù)據(jù)我也是從網(wǎng)上下載的，預(yù)測(cè)未來(lái)五年中國(guó)城市化進(jìn)程進(jìn)將帶來(lái)新

增人口1.2億，每年新增城市人口2400萬(wàn)，大眾化消費(fèi)每年增長(zhǎng)近900億的規(guī)模，這樣的

一個(gè)規(guī)模非?？捎^。（這是我從網(wǎng)上下載的數(shù)據(jù)）。未來(lái)的30年城市綜合體在一二線城市的

發(fā)展前景將非?？捎^，但采用怎樣的模式進(jìn)行城市綜合體的合理規(guī)劃和開(kāi)發(fā)，如何實(shí)現(xiàn)城市

綜合體的健康、有序、持續(xù)的發(fā)展將會(huì)成為城市管理者、投資商和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一個(gè)共同面

對(duì)的課題。有序、持續(xù)發(fā)展將成為城市管理者研究和解決的新的課題。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水

平、消費(fèi)人口、結(jié)構(gòu)等條件各不相同，不同的城市城市綜合體的進(jìn)程應(yīng)該是有所不同的。城

市綜合體是城市發(fā)展到現(xiàn)階段的新興載體，城市綜合體的業(yè)態(tài)發(fā)展建設(shè)和運(yùn)營(yíng)不僅能夠滿足

開(kāi)發(fā)商短期現(xiàn)金回流和長(zhǎng)期物業(yè)的持有，同時(shí)也為政府帶來(lái)城市稅收的回報(bào)。隨著城市綜合

體的經(jīng)營(yíng)逐漸成熟，必然會(huì)帶動(dòng)商業(yè)品牌的入駐，尤其一些大型的知名品牌的進(jìn)駐，進(jìn)一步

帶動(dòng)人流、物流的持續(xù)繁榮，形成人流、物流的循環(huán)。同時(shí)也更大地輻射周邊帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)

展。所以，城市綜合體的發(fā)展必將是未來(lái)發(fā)展和長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展的一個(gè)熱點(diǎn)，同時(shí)也是滿足城市

核心價(jià)值的集中體現(xiàn)。城市綜合體的發(fā)展不僅是一個(gè)地產(chǎn)問(wèn)題，更是一個(gè)城市發(fā)展和經(jīng)營(yíng)的

問(wèn)題，城市綜合體的開(kāi)發(fā)必須與城市經(jīng)濟(jì)等合理匹配進(jìn)行發(fā)展。

最后看一個(gè)簡(jiǎn)單的案例

這也是?個(gè)城市綜合體，這是我今年參與論證的個(gè)項(xiàng)目，有公寓、酒店也有寫(xiě)字樓和

商業(yè)，我當(dāng)時(shí)去看的時(shí)候有兩個(gè)圖，跟這個(gè)差不多，也是塔樓，地底下是一個(gè)四方的集中型

商業(yè)，另一邊是集中和開(kāi)放相結(jié)合的街區(qū)構(gòu)成的商業(yè)。當(dāng)然上邊的物業(yè)形態(tài)都一樣——酒店、

公寓、寫(xiě)字樓。這兩個(gè)項(xiàng)目在論證過(guò)程中他提出來(lái)的購(gòu)物中心得到了肯定，購(gòu)物中心對(duì)如何

確定這兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中的其中?個(gè)始終把握不準(zhǔn)，為什么？因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金不足，他想商業(yè)賣

一部分，面臨這樣一個(gè)問(wèn)題。根據(jù)這兩個(gè)圖我們進(jìn)行了分析，他的公寓和寫(xiě)字樓一定要賣，

如果商業(yè)一定要賣必須在商業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)上加以研究，使可售的商業(yè)不影響整體的商業(yè)運(yùn)

營(yíng)，不影響持有商業(yè)的運(yùn)營(yíng)。我建議他選用左邊的模型，因?yàn)橛疫叺哪Ｐ褪峭耆忾]的集中

性商、也，如果像很多過(guò)去已經(jīng)死掉的商業(yè)產(chǎn)權(quán)分割銷售的話，這個(gè)結(jié)果會(huì)非常悲慘的，它開(kāi)

不起來(lái)。我們希望他選擇的案例是因?yàn)檫@個(gè)是集中性商業(yè)和開(kāi)放型的商業(yè)街區(qū)構(gòu)成的商業(yè)綜

合體。后邊還有兩塊，在資金不足的時(shí)候可以把?個(gè)三角賣掉，還可以把另一個(gè)三角賣掉，

因?yàn)樗谡麄€(gè)商業(yè)中占了少量的部分（1/3）,但是大體的商業(yè)仍然留在手中。通過(guò)開(kāi)放性商

業(yè)街區(qū)的規(guī)劃，在對(duì)外展示的商鋪中是可以銷售的，而且是可以開(kāi)得起來(lái)的，因?yàn)檎故拘苑?/p>

常好，也非常方便，這樣的商業(yè)氣氛也容易體現(xiàn)出來(lái)，比較熱鬧。如果開(kāi)發(fā)商所持有的物業(yè)

資金沒(méi)有問(wèn)題的話，通過(guò)銷售資金的平衡，再加上商鋪氛圍的帶動(dòng)，能夠把這個(gè)商業(yè)做起來(lái)。

這個(gè)商業(yè)如果是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售的話肯定會(huì)非常成功的。銷售部分的商鋪不能影晌持有的

商鋪的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，銷售的商鋪不僅銷售得好還要經(jīng)營(yíng)得好。這個(gè)綜合體的位置非常好，在

城市核心位置，它的兩個(gè)三角商業(yè)有可能被整售掉或者被大型的品牌整個(gè)拿掉，這個(gè)項(xiàng)目正

在開(kāi)發(fā)，我們拭目以待，我感覺(jué)最后它能夠取得成功，資金也會(huì)取得平衡。

2.二、三級(jí)城市綜合體的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)規(guī)律

_1—.

前§

從2004年開(kāi)始新摩爾商業(yè)管理公司陸續(xù)論證一些地級(jí)城市的購(gòu)物中心和綜合體，積累

了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，2007年不僅以新摩爾公司名義論證了泉州城市綜合體項(xiàng)目，而且在

年底以專家身份到金華現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)CBD與綜合體項(xiàng)目論證，2008年初期新摩爾公司集中力

量論證了北京東郊專業(yè)MALL類型的城市綜合體項(xiàng)目。

上海大規(guī)模公開(kāi)課程中，部分學(xué)員也提出了在地級(jí)城市如何實(shí)際操作城市綜合體的問(wèn)

題。

通過(guò)借鑒深圳新摩爾公司操作長(zhǎng)沙30萬(wàn)平方米綜合體的系統(tǒng)化經(jīng)驗(yàn)，我們開(kāi)始重視在

地級(jí)城市策劃一流城市綜合體的一條龍開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，提出了優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)：在功能組合上借鑒世

界一流城市綜合體，在文化內(nèi)涵上重視優(yōu)秀地域文化特點(diǎn)的表現(xiàn)，在地級(jí)城市綜合體盈利模

式創(chuàng)新方面注重可操作性，能夠通過(guò)策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)以及招商資源的有效整合提高綜合體投

資收益。

2.1我國(guó)二、三級(jí)城市的消費(fèi)特點(diǎn)

我國(guó)幅員遼闊，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)可以劃分為三類地級(jí)城后,一類是發(fā)達(dá)城市例如大慶、

溫州、東莞、泉州、嘉興、金華、無(wú)錫、蘇州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，一類是內(nèi)陸中等發(fā)達(dá)城市例

如徐州、揚(yáng)州、贛州、錦州、吉林、濰坊、大同、牡丹江、蕪湖、漂河，一類是不發(fā)達(dá)二、

三級(jí)城市，例如梅州、百色、吉安、阜陽(yáng)、漢中、周口。

二、三級(jí)城市消費(fèi)一般特點(diǎn)

（1）生活消費(fèi)為主，高檔品牌消費(fèi)除沿海發(fā)達(dá)城市外較少。

（2）二、三級(jí)城市一般只有一個(gè)商業(yè)中心，業(yè)態(tài)以超市、百貨、專賣店以及批發(fā)市場(chǎng)

為主。

2.2二、三級(jí)城市商業(yè)綜合體的選址

（1）老城區(qū)選址

一般選址在老城區(qū)最繁華商業(yè)步行街的端點(diǎn)，明顯優(yōu)點(diǎn)是降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提升老城區(qū)商

業(yè)步行街的檔次。缺點(diǎn)是開(kāi)發(fā)成本較高，往往涉及拆遷，需要得到政府的大力支持和引導(dǎo)，

在大多數(shù)二、三級(jí)城市適合采用這種方式。

1.拆遷風(fēng)險(xiǎn)需要周密的拆遷方案，保證被拆遷的居民以一般作為外地開(kāi)發(fā)商適合固

及商戶合理權(quán)益，同時(shí)要做好充分的宣傳工定費(fèi)用，委托政府拆遷方式，

作，減少拆遷阻力.對(duì)于被拆遷戶可以優(yōu)先安排

控制拆遷總體成本和時(shí)間是最重要的工作，子女就業(yè)，鼓勵(lì)他們以優(yōu)惠價(jià)

需要進(jìn)行拆遷摸底和評(píng)估,否則可能導(dǎo)致項(xiàng)格購(gòu)買綜合體的住宅和商鋪，

目流產(chǎn).形成和諧的社會(huì)氛圍.

2.政府風(fēng)險(xiǎn)政府在綜合體建設(shè)過(guò)程中需要起到弓1導(dǎo)作需要政府對(duì)綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

用，對(duì)政府政策連續(xù)性和政府領(lǐng)導(dǎo)人的威信認(rèn)識(shí)形成共識(shí)，形成正式文件

和穩(wěn)定程度都需要評(píng)估.

3.金融風(fēng)險(xiǎn)擁有相當(dāng)實(shí)力才能開(kāi)發(fā)綜合體項(xiàng)目資金不夠企業(yè)采取戰(zhàn)略聯(lián)盟

方案，聯(lián)合實(shí)力更強(qiáng)，注重可

持續(xù)經(jīng)營(yíng)理念的企業(yè)加盟.

表1老城區(qū)綜合體選址的風(fēng)險(xiǎn)控制

綜合體在城市新區(qū)選址

我國(guó)眾多城市都有自己的新城開(kāi)發(fā)計(jì)劃，新區(qū)開(kāi)發(fā)策略受到地方領(lǐng)導(dǎo)水平和國(guó)際化視野

的制約，需要先策劃后規(guī)劃，只有新城開(kāi)發(fā)具有較高的城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃水平，新區(qū)的綜

合體開(kāi)發(fā)才能具備良好的開(kāi)發(fā)條件，在城市新區(qū)選址建設(shè)綜合體具有自己的特點(diǎn)，我們進(jìn)行

了初步歸納分析，如表2所示：

S新區(qū)地價(jià)便宜，占地面積較大，適合開(kāi)發(fā)非常高起點(diǎn)的綜合體，需要打造

W周邊消費(fèi)人群不夠，人氣聚集困難，開(kāi)發(fā)失敗率極高，對(duì)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)水平

提出較高要求

0新區(qū)建設(shè)是中國(guó)地級(jí)市在城市化進(jìn)程中普遍遇到的問(wèn)題，新區(qū)開(kāi)發(fā)城市綜

合體是必然趨勢(shì)，選擇會(huì)展中心和城市CBD區(qū)域建設(shè)城市綜合體是一種機(jī)

遇

T老城市開(kāi)發(fā)綜合體對(duì)新城區(qū)威脅最大

表2城市新區(qū)綜合體選址的SWOT分析

二、三級(jí)城市在新區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一般要重點(diǎn)將一個(gè)新區(qū)作為CBD所在地，不要多個(gè)

重點(diǎn)，否則新區(qū)居民區(qū)太少，人口聚集不夠，難以形成氣候。金華在城市化進(jìn)程中采取組團(tuán)

式的城市發(fā)展戰(zhàn)略，但是在實(shí)施過(guò)程中，主要開(kāi)發(fā)方向金東新區(qū)規(guī)劃面積過(guò)小，明顯出現(xiàn)了

多個(gè)新區(qū)同步開(kāi)發(fā)的失誤，造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。事實(shí)上能夠集中力量發(fā)展金東新區(qū)，與義

烏等加快一體化進(jìn)程是最佳選擇。

環(huán)北路

?五星公甌

二百杳公園

?回禹公園

?笠西多?t度公施光南音樂(lè)廣場(chǎng)

IV公園元路

賓虹葛

?金華市

?方山公園

，白龍橋植

，大黃山公園環(huán)城南路

，江東I?

圖金華市金東新區(qū)

新區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，居住區(qū)和商業(yè)區(qū)域統(tǒng)籌考慮，商業(yè)區(qū)域?般放在中部交通便捷位置，

在園區(qū)經(jīng)濟(jì)方面重點(diǎn)吸引無(wú)污染的產(chǎn)業(yè)集群。

泉州是歷史文化名城，室內(nèi)空間擁擠，缺乏綠地，同時(shí)也非常需要恢復(fù)古代泉州宋代時(shí)

候的總體格局，我們認(rèn)為在城東和東海等片區(qū)建設(shè)城市綜合體比較合適。

2.3二、三級(jí)城市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)特點(diǎn)

發(fā)達(dá)地級(jí)城市具有中高端消費(fèi)人群，例如東莞就有多家五星級(jí)酒店和大型會(huì)展中心設(shè)

施。

類別面積范圍品牌與檔次

五星級(jí)酒店5-6萬(wàn)平方米靠近會(huì)展中心一般選擇商務(wù)

酒店品牌，例如皇冠假日、錦

江等品牌

購(gòu)物中心5-10萬(wàn)平方米中高檔購(gòu)物中心

商業(yè)街區(qū)2-3萬(wàn)平方米客飲占有較大比重，有條件地

區(qū)優(yōu)先考慮奧特萊斯業(yè)態(tài)

公寓5-8萬(wàn)平方米

寫(xiě)字樓4-8萬(wàn)平方米

表4發(fā)達(dá)地級(jí)城市綜合體物業(yè)模型

四星級(jí)酒店3-4萬(wàn)平方米一般選擇假日酒店、希爾頓花

園、錦江等品牌

購(gòu)物中心5-10萬(wàn)平方米中檔購(gòu)物中心為主，少量高端

品牌

商業(yè)街區(qū)2-3萬(wàn)平方米

公寓2-4萬(wàn)平方米

寫(xiě)字樓1-2萬(wàn)平方米

表5中等發(fā)達(dá)二、三級(jí)城市城市綜合體

專業(yè)MALL類別城市綜合體

新摩爾公司在北京完成了北京通州中國(guó)皮革城項(xiàng)目綜合體選址與可行性研究項(xiàng)目，對(duì)

600畝土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行了策劃和商業(yè)規(guī)劃。

通州屬于北京東部郊區(qū)，作為京津冀交通樞紐，具有發(fā)展商貿(mào)物流中心的有利條件，適

合綜合體發(fā)展。

圖：朝陽(yáng)北路項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)平面示意圖

詆55萬(wàn)平方米

五星級(jí)酒店5萬(wàn)平方米

快捷酒店1.5萬(wàn)平方米

公寓9.5萬(wàn)平方米

寫(xiě)字樓3萬(wàn)平方米

商業(yè)26萬(wàn)平方米

小計(jì)45萬(wàn)平方米

總開(kāi)發(fā)面積100萬(wàn)平方米

表物業(yè)功能組合表

功版合雉林備注

皮革市場(chǎng)10萬(wàn)平方米規(guī)模商業(yè)建筑總面積

26萬(wàn)平方米

作為易耗品，中檔鞋業(yè)市場(chǎng)具有較大發(fā)展?jié)摿Γㄗh引進(jìn)若干廠

鞋業(yè)市場(chǎng)

我們初步判斷規(guī)?？梢赃_(dá)到6萬(wàn)平方米商直銷旗艦店

苜先發(fā)展6萬(wàn)平方米左右，以后擴(kuò)建卡森之家

皮革類家具市場(chǎng)

成為華北地區(qū)最大的家具市場(chǎng)9萬(wàn)平方米左右

引進(jìn)服務(wù)較好的銀行例如招商銀行等入住，建

銀行議至少引進(jìn)兩家銀行，其中一家能夠在貸款方

面能夠與我方業(yè)務(wù)合作

項(xiàng)目規(guī)劃有5000平方米郵局和現(xiàn)代物流服務(wù)中

郵政局和物流服

心5000平方米左右，倉(cāng)庫(kù)配套40000平方米左

務(wù)中心

右，建議利用地下空間，不計(jì)入容積率

海關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)非常重要，借助北京平臺(tái)整合出

海關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)

口服務(wù)所需要的相應(yīng)服務(wù)機(jī)構(gòu)

表通州北京中國(guó)皮革城商業(yè)規(guī)劃

盈利模式建議

(1)專業(yè)MALL與綜合體結(jié)合的盈利模式

對(duì)北京中國(guó)皮革城項(xiàng)目采用，皮革專業(yè)MALL模式，可以定向出售5萬(wàn)平方米左右商

鋪，預(yù)計(jì)每平方米售價(jià)可以達(dá)到3萬(wàn)元以上，可以回籠資金15億元左右。

在開(kāi)發(fā)初期，充分中國(guó)皮革城無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，通過(guò)一流的策劃和建筑設(shè)計(jì)方案以及良好

招商資源的整合,贏得商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)投資基金的認(rèn)可采用整體出售，引進(jìn)戰(zhàn)略股東模式最佳,

可以避免分散商鋪銷售帶來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的混亂。

(2)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略

首先拿到400畝左右，其中200畝用于住宅開(kāi)發(fā)，比較容易得到銀行支持。在項(xiàng)目住

宅銷售較好的前提下，銀行才會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)部分給予支持。

建議在資金能夠加速回籠時(shí)候，可以為朝陽(yáng)CBD大型單位白領(lǐng)群體采用定向開(kāi)發(fā)模式,

售價(jià)略低于市場(chǎng)價(jià)格。

建議首先開(kāi)發(fā)住宅和酒店公寓賣掉，爭(zhēng)取收回土地投資。然后拿下二期200畝土地,

對(duì)整個(gè)通州項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)。

圖北京中國(guó)皮革城模型（深圳市中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)）

（3）優(yōu)化公司治理機(jī)制吸納大型皮衣生產(chǎn)企業(yè)成為專業(yè)皮革城開(kāi)發(fā)公司股東，共同

分享開(kāi)發(fā)收益

通過(guò)新摩爾研究水產(chǎn)大型市場(chǎng)連鎖開(kāi)發(fā)模式的成果,我們認(rèn)為廠商和開(kāi)發(fā)公司聯(lián)手合作

模式，有利于穩(wěn)定更多大型皮衣相關(guān)商家和品牌廠商，對(duì)于連鎖開(kāi)發(fā)中國(guó)皮革城專業(yè)市場(chǎng)具

有創(chuàng)新意義。

2.4.二、三級(jí)城市商業(yè)綜合體的建筑策劃

2007年上半年深圳新摩爾商'也管理公司完成了泉州城東城市綜合體市場(chǎng)調(diào)查與商業(yè)規(guī)

劃，新摩爾戰(zhàn)略合作伙伴一深圳中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所完成了綜合體初步規(guī)劃設(shè)計(jì)，配合甲方

完成了土地功能調(diào)整，為項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)奠定了良好基礎(chǔ)。

2007年底福建海峽西岸公司投標(biāo)，深圳中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所牽頭完成了建筑設(shè)計(jì)方案

之一。主要設(shè)計(jì)思想如下：

（1）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面遵循策劃總體思路，充分發(fā)揮體育館8萬(wàn)平方米廣場(chǎng)作用，商

業(yè)集中布局。

圖泉州城市綜合體鳥(niǎo)瞰圖

(2)在綜合體的酒店和體育館(將來(lái)作為會(huì)展中心之一)一體化設(shè)計(jì)，在功能方面考慮

五星級(jí)酒店與快捷酒店結(jié)合，共同為未來(lái)的會(huì)議展覽服務(wù)，符合泉州區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，知

名品牌多，訂貨會(huì)議多。

圖酒店及購(gòu)物中心局部效果圖

（3）在購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)方面充分考慮打造成為體驗(yàn)式環(huán)境，形成消費(fèi)目的地,

大賣場(chǎng)和百貨合理布局。

圖泉州城市綜合體街區(qū)效果圖

通過(guò)商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)的配合我們體會(huì)到，追求商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃的最

佳匹配是成功的保證，深圳新摩爾商業(yè)管理公司與深圳市中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所達(dá)到了較高的

配合水平，形成了專業(yè)工作流程，確保綜合建筑策劃工作具有較高質(zhì)量。

2.5.二、三級(jí)城市商業(yè)綜合體招商與運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)

位于江蘇省西北部的徐州，是蘇北最大城市和由蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)

的中心。京滬、隴海兩大鐵路干線在這里交匯，作為“北國(guó)鎖鑰”，“南國(guó)門戶”，自古便為兵

家必爭(zhēng)之地，素稱“五省通衢”。全市總面積11258平方公里，其中市區(qū)面積963平方公里。

從《福布斯》“中國(guó)大陸最佳商業(yè)城布”發(fā)榜以來(lái)，徐州連年入選，并且4年間排名提升了43

位次，平均每年以10進(jìn)位直線上升，2007年更是攀升了12位，從徐州在福布斯榜上名次

的變化中，人們可以感受到徐州發(fā)展的快速度。

人口：徐州全市總?cè)丝?96萬(wàn)，其中市區(qū)人口160多萬(wàn)。2006年人均生產(chǎn)總值16258

元（按常住人口計(jì)算），按現(xiàn)行匯率折算達(dá)2084美元。

徐州2006年實(shí)現(xiàn)商品銷售173.21億元，比上年增長(zhǎng)31.7%,其中批發(fā)和零售業(yè)164.31

億元，增長(zhǎng)32.8%。以汽車、信息通訊等為代表的新型消費(fèi)保持較快增長(zhǎng)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)

升級(jí)加快。

巾體川人舊1占'■

Ida

瓦房村

古鼓場(chǎng)遺址

?九龍湖公園

一環(huán)北r

山

路

西

學(xué)苑南村安?黃櫻:內(nèi)香港大酒店

北

?*，面—德河鐵牛

路獨(dú)訴?店嘩州市i華灣賓海

以民廣場(chǎng)海東方大酒店迎

通俟州金港大酒國(guó)以3國(guó)畢賓漕I(lǐng)

建國(guó)西路._C

?“快裁李公園j

龍公園.天朝元精/巾金.登大酒店

才大疝3

疝村?燕子樓公園

“金達(dá)花園商店唯隆行雪巾和番大沽店

湖北駱蛇山村；

?徐州漢文化景區(qū)

?淇湖公園?云龍山用鴻海大酒店4

?獅子山主王陵

銀橋公園.中華天大酒店

?現(xiàn)景臺(tái).

圖徐州淮海路是核心商業(yè)街區(qū)

城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。全年城鎮(zhèn)以上在崗職工工資總額125.20億元，在崗職工

平均工資21864元，分別比上年增長(zhǎng)16.7%和16.0%；全年城市居民人均可支配收入12837

元，比上年增長(zhǎng)14.8%；人均消費(fèi)性支出8621元，增長(zhǎng)12.3%。

從城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口規(guī)模等角度看，徐州具備了發(fā)展城市綜合體和現(xiàn)代購(gòu)物中心的物質(zhì)條

件。

招商策略

以徐州綜合體招商為例，首先確定業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商H標(biāo)。

類別招商目標(biāo)特點(diǎn)

五星級(jí)商務(wù)酒店洲際皇冠假日希爾頓錦江以商務(wù)會(huì)議作為特色

主題百貨徐州百貨大樓在現(xiàn)有百貨基礎(chǔ)上突出中高

檔特色

電影院華納、大地等影院

兒童娛樂(lè)城面向玩具專賣店和兒童娛樂(lè)引進(jìn)反斗城等知名品牌

城品牌專題招商

步行街廠商直營(yíng)店和知名品牌

餐飲江蘇名牌酒樓為主，同時(shí)吸引

特色川菜、上海菜及淮揚(yáng)菜系

滑冰場(chǎng)引進(jìn)冰上明星和相關(guān)培訓(xùn)機(jī)需要引導(dǎo)消費(fèi)，重點(diǎn)吸弓1青少

構(gòu)年群