中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)習(xí)題附答案

一、單項(xiàng)選擇題（共60題，每題I分。每題的備選項(xiàng)中，只有I個(gè)最符合題意）

1.下列關(guān)于城市職能或城市性質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是（X

A.城市職能是指某個(gè)城市在國(guó)家或一定區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展中所發(fā)揮的作用和

承擔(dān)的分工

B.城市職能概念的著眼點(diǎn)是城市的基本活動(dòng)部分

C.城市性質(zhì)是城市主要職能的概括和體現(xiàn)

D城市性質(zhì)是城市現(xiàn)狀職能的概括和體現(xiàn)

2.某城市位于東經(jīng)116°79,,北緯39°57,,該經(jīng)緯度反映的是該城市的（）。

A啟然地理區(qū)位

B.經(jīng)濟(jì)區(qū)位

C.社會(huì)區(qū)位

D.天文區(qū)位

3.韋伯提出的原料指數(shù)是指（）

A.貨物的絕對(duì)重量除以制成品總重量

B.限地性原料總重量除以制成品總重量

C.貨物的相對(duì)重量除以制成品總重量

D.限地性原料總重量除以貨物的絕對(duì)重量

4.伯吉斯對(duì)同心圓土地利用模式進(jìn)行的動(dòng)態(tài)分析，是從生態(tài)學(xué)的（）觀點(diǎn)出發(fā)的。

1

A."演替與發(fā)展"

B."入侵和演替"

C.”承繼和發(fā)展"

D."入侵和承繼"

5.對(duì)于某類商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但無支付能力，丙有支付能力

但不需要，丁既不需要也無支付能力，則對(duì)該類商品房能形成有效需求的是（X

A.甲

B.乙

C丙

D.T

6.下列各項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)，不屬于劃撥范圍的是（\

A.汽車加油站

B.地稅局機(jī)關(guān)

C.城市綠地

D街心公園

7.辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記時(shí)，交驗(yàn)的文件一般不包括（X

A抵押合同

B才氐押登記申請(qǐng)書

C.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

2

D.國(guó)有土地使用證

8.甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權(quán)，土地使用期限為法定最高出讓年限，經(jīng)5年

開發(fā)建設(shè)后，將其轉(zhuǎn)讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權(quán)最長(zhǎng)期限為（）年。

A.35

B.40

C.45

D.65

9.某地塊擬通過招標(biāo)方式出讓，評(píng)標(biāo)小組成員至少為（）人。

A.3

B.5

C.7

D.9

10.下列各建設(shè)項(xiàng)目用地中，土地使用權(quán)出讓的最高年限不可能為50年的是（X

A別墅用地

B.圖書館用地

C.汽車裝配廠用地

D.購(gòu)物中心用地

11.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研不具有（）的特點(diǎn)。

3

A.實(shí)用性

B時(shí)效性

C.實(shí)踐性

D.審美性

12.在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，不弄虛作假，不主觀武斷下結(jié)論，這是（）原則的要求。

A.客觀性

B.保密性

C創(chuàng)造性

D.求教性

13.側(cè)重房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成的調(diào)研，屬于房地產(chǎn)消費(fèi)（）調(diào)研。

A行為

B預(yù)期

C.動(dòng)機(jī)

D.市場(chǎng)容量

14.側(cè)重對(duì)租售代理機(jī)構(gòu)的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的項(xiàng)目等情況的調(diào)研，屬于房地產(chǎn)（）

調(diào)研。

A.價(jià)格

B促銷

C.營(yíng)銷渠道

4

D.競(jìng)爭(zhēng)情況

15.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營(yíng)銷環(huán)境進(jìn)行分析和判斷，屬于（）的工

作內(nèi)容。

A.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

B.房地產(chǎn)資料收集

C.房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

D.房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析

16.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，從取得房地產(chǎn)開發(fā)用地開始到建成后的物業(yè)管理等各個(gè)方面都進(jìn)

行策劃和服務(wù)的工作，稱為房地產(chǎn)（\

A.戰(zhàn)略策劃

B.全程策劃

C.品牌策劃

D.產(chǎn)品策劃

17.SWOT分析法所分為的四個(gè)因素是內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素、內(nèi)部劣勢(shì)因素、外部市場(chǎng)環(huán)境中的

機(jī)會(huì)因素和外部市場(chǎng)環(huán)境中的（X

A.風(fēng)險(xiǎn)因素

B.威脅因素

C挑戰(zhàn)因素

D.幫助因素

5

18.下列有關(guān)城市規(guī)劃的內(nèi)容，不屬于城市總體規(guī)劃內(nèi)容的是（X

A.確定規(guī)劃期內(nèi)城市性質(zhì)、人口和用地規(guī)模

B.確定城市用地發(fā)展方向和布局結(jié)構(gòu)

C.確定城市對(duì)外交通系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和布局

D.確定各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類型

19.住宅開發(fā)建設(shè)中，工廠化程度高，施工速度快，但生產(chǎn)基地建設(shè)一次性投資量大，運(yùn)

費(fèi)貴，造價(jià)較高的住宅建筑結(jié)構(gòu)形式是（X

A.大模結(jié)構(gòu)

B.裝配整體式結(jié)構(gòu)

C.全裝配式結(jié)構(gòu)

D.內(nèi)澆外砌結(jié)構(gòu)

20.建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占（）的比例。

A.用地面積

B.建筑面積

C.住宅基底面積

D.總建筑面積

21.某公司擬將正在經(jīng)營(yíng)的餐廳改造成網(wǎng)吧繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)每年將因此而節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本5

萬(wàn)元，該項(xiàng)目還可能經(jīng)營(yíng)30年。當(dāng)資本利率為10%時(shí)，該項(xiàng)目合適的改造投資不多

于（）萬(wàn)元。

6

A.47

B.50

C.75

D.150

22.某人購(gòu)買一套住宅，一次性付款50萬(wàn)元，使用壽命50年，當(dāng)資本利率為10%時(shí)，

每年的平均住房費(fèi)用為（）萬(wàn)元。

A.4.53

B.5.04

C.6.12

D.7.39

23.某人在每年年初按年利率4%購(gòu)買基金5萬(wàn)元，復(fù)利計(jì)息，5年后可獲得（）萬(wàn)元。

A.26.54

B.27.08

C.28.16

D.29.40

24.現(xiàn)有甲、乙、丙三個(gè)互斥投資方案，各方案的投資額和投資后的凈收益如下表所示,

各方案的壽命期均為8年,基準(zhǔn)收益率ie=10%。各方案凈現(xiàn)值從大到小排列正確的

是（X

單位：萬(wàn)元

7

初期投資

投資方案

年凈收益

1.000

甲

300

乙2.000520

600

內(nèi)

3.000

A.甲＞乙＞丙

B.乙＞丙＞甲

C.乙＞甲＞丙

D.甲＞丙＞乙

25.某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已知該項(xiàng)目的固定成本為3000萬(wàn)元，住

宅平均售價(jià)為4000元/平方米，單位產(chǎn)品的可變成本為2500元/平方米。該公司

在完成小區(qū)建設(shè)后，預(yù)計(jì)可獲利300萬(wàn)元。該公司需開發(fā)的保本開發(fā)面積為（）平方

米。

A.14500

B.16700

C.20000

D.22000

26.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中的總體性風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)和（工

A.意外風(fēng)險(xiǎn)

8

B預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)

C.信用風(fēng)險(xiǎn)

D.利率風(fēng)險(xiǎn)

27.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，按其產(chǎn)生原因可分為自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和（X

A.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

B.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

C.生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

D.決策風(fēng)險(xiǎn)

28.降低房地產(chǎn)投資商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可采用的對(duì)策包括考慮預(yù)期投資后的維持管理費(fèi)用、進(jìn)行房

地產(chǎn)類型組合投資和（）等。

A.將風(fēng)險(xiǎn)損失返銷計(jì)入成本

B.利用通貨膨脹的影響

C.利用規(guī)模投資來限制競(jìng)爭(zhēng)

D.充分把握國(guó)家金融政策

29.下列有關(guān)引起房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的因素中，不屬于房地產(chǎn)投資不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)因素是（X

A.飛機(jī)失事

B.政治動(dòng)蕩

C.環(huán)境污染

D.市場(chǎng)變化

9

30.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其收益的變動(dòng)而造成的風(fēng)險(xiǎn)，屬于（1

A.決策風(fēng)險(xiǎn)

B.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

C.業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

D.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

31.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程分為不同階段，其中移交設(shè)計(jì)文件屬于（X

A.計(jì)劃階段

B.啟動(dòng)階段

C.實(shí)施與控制階段

D.收尾階段

32.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)文件不包括（\

A.評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成人員

B.工程量清單

C.合同專用條款

D.合同通用條款

33.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投資的工程費(fèi)用中，建筑安裝工程費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi)（）

和稅金。

A.措施費(fèi)

B.預(yù)備費(fèi)

10

C.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用

D利潤(rùn)

34.風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容不包括（）。

A.風(fēng)險(xiǎn)制造

B.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

C.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

D.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

35.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同爭(zhēng)端或糾紛的解決方式中，只有（）是一種毋須第二者介入的

方式。

A.和解

B調(diào)解

C仲裁

D訴訟

36.某套商品住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，套內(nèi)建筑面積

的價(jià)格為4000元/平方米，則其建筑面積的價(jià)格為（）元/平方米。

A.2500

B.3200

C.4000

D.5000

11

37.可比實(shí)例成交價(jià)格x()=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格。

A.交易情況修正系數(shù)

B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

C.交易日期調(diào)整系數(shù)

D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

38.在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-(X

A.房地產(chǎn)價(jià)格

B.建蛆物開發(fā)成本

C.土地價(jià)值

D.建筑物市場(chǎng)價(jià)值

39.凈收益=有效毛收入-(\

A.物業(yè)服務(wù)費(fèi)

B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

C.經(jīng)營(yíng)成本

D.開發(fā)建設(shè)成本

40.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投

資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-(X

A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

B.轉(zhuǎn)讓待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

12

C.銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的稅費(fèi)

D.取得待開發(fā)土地的費(fèi)用

41.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行租售房地產(chǎn)比委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理租售房地產(chǎn)的突出優(yōu)勢(shì)

主要體現(xiàn)在（）方面。

A.營(yíng)銷成本控制

B.營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)

C對(duì)項(xiàng)目的熟悉程度

D.營(yíng)銷效果

42.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理租售房地產(chǎn)時(shí)，如果追求協(xié)調(diào)和結(jié)算簡(jiǎn)單，

則宜采用（）方式。

A.獨(dú)家代理

B.共同代理

C.共同代理加參與代理

D.合作代理加參與代理

43.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)投資額、稅費(fèi)、行業(yè)利潤(rùn)水平等因素為基礎(chǔ)，確定房地產(chǎn)價(jià)

格的方法，稱為（）

A.成本導(dǎo)向定價(jià)法

B.需求導(dǎo)向定價(jià)法

C.隨行就市定價(jià)法

13

D.比較定價(jià)法

44.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，開發(fā)企業(yè)希望從項(xiàng)目動(dòng)工開始，即在項(xiàng)目所在地一

定半徑范圍內(nèi)進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的廣告宣傳，此時(shí)宜選用的廣告媒體是（）。

A.電視

B.路牌

C廣播

D.網(wǎng)絡(luò)

45.在房地產(chǎn)促銷活動(dòng)中，能夠最快速及時(shí)了解客戶對(duì)企業(yè)和產(chǎn)品反應(yīng)的促銷方式是（\

A.廣告宣傳促銷

B.公共關(guān)系推廣

C.人員推銷

D.社會(huì)公益活動(dòng)促銷

46.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)負(fù)責(zé)召集或召開的會(huì)議不包括（I

A.業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議

B.業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議

C.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

D.業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

47.新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定，并設(shè)（）的暫定期。

14

A.三個(gè)月

B泮年

C.一年

D二年

48.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定，可將住宅專項(xiàng)維修資金用于（X

A.購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債

B.國(guó)債回購(gòu)

C.委托理財(cái)

D.購(gòu)買股票

49.《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立后30日內(nèi)必須向物業(yè)所在地的（）備案。

A.社區(qū)工作站

B.市民政部門

C.縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

D.區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

50.下列有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)特征的表述中，錯(cuò)誤的是（1

A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是獨(dú)立的企業(yè)法人

B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于服務(wù)性企業(yè)

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)是非營(yíng)利性的

D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有一定的公共管理性質(zhì)的職能

15

51.根據(jù)國(guó)家規(guī)定，對(duì)空置（）年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

A.1

B.2

C.3

D.4

52.凡符合規(guī)定條件的單位和個(gè)人，都必須按規(guī)定的繳存基數(shù)和繳存比例繳存住房公積金,

這一點(diǎn)說明住房公積金是（）的住房?jī)?chǔ)金。

A.專用性

B.公益性

C.互助性

D.強(qiáng)制性

53.下列人員中，不可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)存儲(chǔ)余額的是（工

A.離休、退休人員

B.單位外派至境外長(zhǎng)期工作人員

C.完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的人員

D.償還購(gòu)房貸款本息的人員

54.房地產(chǎn)抵押貸款證券化中，將抵押貸款整合和信用增級(jí)后在資本市場(chǎng)上發(fā)行證券的機(jī)

構(gòu)是（X

A.商業(yè)銀行

16

B.房地產(chǎn)公司

C.保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)

D特殊目的機(jī)構(gòu)

55.下列關(guān)于房地產(chǎn)信托主要特點(diǎn)的說法中，錯(cuò)誤的是（）。

A.房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)方式既可以是間接融資也可以是直接融資，具有很強(qiáng)的靈活性

B.房地產(chǎn)信托投資具有較高的收益性

C.房地產(chǎn)的低流動(dòng)性，使得房地產(chǎn)信托投資具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性

D.房地產(chǎn)信托投資的融資方式以物資為主，在融資方式上具有單一性

56.耕地占用稅的基本特點(diǎn)不包括（X

A.強(qiáng)調(diào)對(duì)耕地的保護(hù)

B.實(shí)行一次性征收

C.以省級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝?，分別規(guī)定單位稅額

D.稅額標(biāo)準(zhǔn)在不同地區(qū)不一樣

57.契稅屬于（X

A.貨物和勞務(wù)稅類

B.財(cái)產(chǎn)稅類

C.所得稅類

D.其他稅收類

17

58.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額的計(jì)算公式為（\

A.應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=營(yíng)業(yè)額x稅率

B.應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=營(yíng)業(yè)毛利潤(rùn)x稅率

C.應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)x稅率

D.應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=銷售成本x稅率

59.征收企業(yè)所得稅時(shí)，下列項(xiàng)目中，應(yīng)納入企業(yè)收入總額的是（X

A.財(cái)政撥款

B.政府性基金

C接受捐贈(zèng)的收入

D行政事業(yè)性收費(fèi)

60.某企業(yè)在某大城市擁有一宗面積為3000平方米的土地使用權(quán)，容積率為1.5，城鎮(zhèn)土

地使用稅的標(biāo)準(zhǔn)為每年每平方米5元，則該企業(yè)每年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅為（）

）Lio

A.4500

B.10000

C.15000

D.22500

二、多項(xiàng)選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上

符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5

18

分）

61.按照客體的多樣性，區(qū)位可分成自然區(qū)位和社會(huì)區(qū)位。下列區(qū)位中，屬于社會(huì)區(qū)位的

有（X

A.歷史區(qū)位

B.經(jīng)濟(jì)區(qū)位

C.文化區(qū)位

D.政治區(qū)位

E.空間區(qū)位

62.房地產(chǎn)有效需求是（）等因素的函數(shù)。

A.商品房品質(zhì)

B.消費(fèi)者收入

C.消費(fèi)對(duì)象

D.抵押貸款能力

E.房地產(chǎn)價(jià)格

63.下列關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的說法中，正確的有（X

A.旅游用途的經(jīng)營(yíng)性用地，只能采取掛牌方式出讓

B.掛牌公告需要在規(guī)定的土地交易場(chǎng)所公布

C.在掛牌期限內(nèi)，只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合掛牌條件，掛牌成

交

19

D.在掛牌期限內(nèi)，有兩個(gè)以上報(bào)價(jià)相同的競(jìng)買人且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，出讓人可召集競(jìng)

買人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)

E.出讓人須在掛牌活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)退還所有競(jìng)買人的競(jìng)買保證金

64.建設(shè)用地使用權(quán)出租中，出租方的義務(wù)包括（X

A.保管義務(wù)

B修繕義務(wù)

C.妨害去除義務(wù)

D.租賃標(biāo)的物返還義務(wù)

E.按照合同規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)交付土地及地上建筑物

65.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法中，屬于定量預(yù)測(cè)的有（X

A.時(shí)間序歹I」法

B.回歸分析法

C.市場(chǎng)因子推演法

D德爾菲法

E.購(gòu)買者意圖調(diào)查法

66.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料收集的主要途徑有（X

A.走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人

B.訪問促成房地產(chǎn)交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

C.查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)登記等資料

20

D.拜訪業(yè)主委員會(huì)委員

E.向工程監(jiān)理人員討教

67.居住小區(qū)的規(guī)模主要根據(jù)基層公共建筑成套配置的經(jīng)濟(jì)合理性等綜合考慮，一般以（X

A.一個(gè)小學(xué)的最小規(guī)模為其人口規(guī)模的上限

B.一個(gè)小學(xué)的最小規(guī)模為其人口規(guī)模的下限

C.小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的最大服務(wù)半徑為其用地規(guī)模的上限

D.小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的最大服務(wù)半徑為其用地規(guī)模的下限

E.人口規(guī)模16000~25000人為宜

68.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行線性盈虧平衡分析時(shí)，劃定固定成本與可變成本可采用（X

A.費(fèi)用分析法

B局低點(diǎn)法

C.盈虧平衡圖解法

D.凈現(xiàn)值法

E.回歸分析法

69.降低房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策有（）等。

A.向保險(xiǎn)公司投保房地產(chǎn)投資保險(xiǎn)

B.關(guān)注通貨膨脹對(duì)購(gòu)買力的影響

C.搭配不同房地產(chǎn)投資種類比例

D.選好房地產(chǎn)投資地段

21

E.選擇容易分割出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資

70.采用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防方法防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的措施有（1

A.防止相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素的產(chǎn)生

B.設(shè)立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)損失基金

C.通過合同將損失轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)企業(yè)

D.對(duì)已經(jīng)存在的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行監(jiān)控

E.對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行時(shí)間和空間隔離

71.房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資管理包括投資規(guī)劃和投資控制兩個(gè)并行的工作過程，其中投資規(guī)劃

包括（）等。

A.編制招標(biāo)文件

B.投資目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)分析

C.編制設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算，確定工程承包合同價(jià)格

D.編制資金使用計(jì)劃

E.編制竣工結(jié)算

72.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的可靠性體現(xiàn)在（）等。

A.平面、空間布局的合理性

B.隔聲和采光功能的良好性

C.保證防火和抗震要求

D.滿足使用壽命要求

22

E.與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)性

73.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)是市場(chǎng)法中的重要環(huán)節(jié)，其工作內(nèi)容包括（X

A.統(tǒng)一付款方式

B.統(tǒng)一付款進(jìn)度

C.統(tǒng)一成交日期

D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵

E.統(tǒng)一面積單位

74.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂委托代理租售合同以后，需要向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)

構(gòu)提供的資料有（X

A.反映項(xiàng)目特征的資料

B.項(xiàng)目銷售執(zhí)行計(jì)劃

C.反映項(xiàng)目合法性的資料

D.委托書

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃

75.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷采用滲透定價(jià)策略的優(yōu)點(diǎn)有（X

A.對(duì)需求彈性大的房地產(chǎn)有利于拓展銷路

B.價(jià)格上有利于排擠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入

C.項(xiàng)目營(yíng)銷后期尾房降價(jià)空間較大

D.有利于消費(fèi)者心理形成高價(jià)位高質(zhì)量的印象

23

E.對(duì)需求彈性小的房地產(chǎn)有利于增加總利潤(rùn)

76.下列有關(guān)采取酬金制形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的表述中，正確的有（）。

A.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù)

B.物業(yè)服務(wù)資金扣除酬金和物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金歸全體業(yè)主所有

C.物業(yè)服務(wù)資金不足交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)

D.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)提基數(shù)和計(jì)提比例均通過物業(yè)服務(wù)合同約定

E.物業(yè)服務(wù)過程中產(chǎn)生的歸屬業(yè)主的其他收入，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并在物業(yè)服務(wù)合同

中專門約定，可以計(jì)提酬金

77.住房公積金管理中心的職責(zé)范圍包括（）。

A.制定和調(diào)整住房公積金的具體管理措施

B.負(fù)責(zé)住房公積金的核算

C.審批住房公積金的提取與使用

D.負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還

E.審批住房公積金歸集與使用計(jì)劃

78.房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用包括（）等。

A抵御意外不幸，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

B.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展

C.改善居住條件，提高居民住房標(biāo)準(zhǔn)

D.增強(qiáng)投保人的信用，促進(jìn)資金融通

24

E.為抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展提供基礎(chǔ)

79.房地產(chǎn)稅收的特征包括（）等。

A征稅對(duì)象特定，即土地和房屋

B征收體系復(fù)雜，稅種數(shù)量多

C.稅源集中于城市

D.稅收基礎(chǔ)穩(wěn)定

E.稅收收入主要?dú)w中央財(cái)政

80.下列關(guān)于契稅計(jì)稅依據(jù)的說法中，正確的有（X

A.房屋買賣，計(jì)稅依據(jù)為市場(chǎng)平均價(jià)格

B.國(guó)有土地使用權(quán)出讓，計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格

C.土地使用權(quán)贈(zèng)與，計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售市場(chǎng)價(jià)格核定

D.房屋贈(zèng)與，計(jì)稅依據(jù)為房屋重置價(jià)格

E.房屋交換，計(jì)稅依據(jù)為所交換房屋價(jià)格的差額

三、案例分析題（共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得

分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

（—）

某房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買一宗土地進(jìn)行住宅開發(fā)地價(jià)為1200萬(wàn)元，一次性付清。

預(yù)計(jì)建設(shè)期為兩年,第一年建設(shè)投資800萬(wàn)元,第二年建設(shè)投資1200萬(wàn)元。住

宅總建筑面積為15000平方米預(yù)計(jì)平均售價(jià)為4000元/平方米。銷售計(jì)劃為：

25

建設(shè)期每年分別預(yù)售房屋的20%，現(xiàn)房銷售期兩年分別銷售房屋的30%，銷售

稅費(fèi)等占銷售收入的10%，基準(zhǔn)收益率為10%（地價(jià)發(fā)生于年初，其余現(xiàn)金流

量發(fā)生在年末）。

81.該項(xiàng)目第四年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量為（）萬(wàn)元。

A.144O

B.1620

C.1800

D.22OO

82.該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期為（）年。

A.2.47

B.2.58

C.2.64

D.2.72

83.該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。

A.-957.47

B.702.92

C.1278.99

D.1808.79

84.凈現(xiàn)值法與內(nèi)部收益率法的區(qū)別主要表現(xiàn)在（\

26

A.經(jīng)濟(jì)意義不同

B.在多個(gè)互斥項(xiàng)目排序時(shí)會(huì)得出不同結(jié)論

C.對(duì)再投資利潤(rùn)率的假定不同

D.考慮了資金的時(shí)間價(jià)值

（二）

評(píng)估某酒店式公寓在建工程的價(jià)值，已知土地是1年前通過招標(biāo)方式取得的40

年土地使用權(quán)預(yù)計(jì)該酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金為50元/平方米，

空置率為10%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金的40%。

85.評(píng)估該酒店式公寓在建工程的價(jià)值，可采用的估價(jià)方法有（X

A.成本法

B.收益法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法

86.該酒店式公寓建成后的年凈收益為（）元/平方米。

A.3OO

B.36O

C.540

D.600

87.已知報(bào)酬率為8%,該酒店式公寓建成后的價(jià)值為（）元/平方米。

27

A.3000

B.3533

C.3577

D.3750

88.該酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限為（）年。

A.37

B.38

C.39

D.40

（=）

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得一宗土地的開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，土地出讓年限50

年。根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，可建設(shè)8幢17層的住宅。經(jīng)過

運(yùn)用比較定價(jià)法測(cè)算，商品住宅均價(jià)確定為4500元/平方米。項(xiàng)目采用一次性

開發(fā)的方式，預(yù)計(jì)建設(shè)期2年，第一年開始預(yù)售。在營(yíng)銷策劃過程中，確定營(yíng)

銷活動(dòng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組織，采用低開高走的價(jià)格策略，并根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)

展，采用不同的促銷組合進(jìn)行促銷。

89.根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的營(yíng)銷渠道，銷售隊(duì)伍規(guī)模的確定一般采用（X

A.代理費(fèi)用估算法

B.收入比例法

28

C.工作量法

D.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比法

90.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)促銷除了可以運(yùn)用廣告宣傳外，還可用的方法有（）等。

A.還本銷售

B.活動(dòng)推廣

C.公共關(guān)系

D.人員推廣

91.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要運(yùn)用好選定的價(jià)格策略，關(guān)鍵是要確定好（1

A.計(jì)價(jià)單位

B.起步價(jià)

C.調(diào)價(jià)幅度

D.調(diào)價(jià)頻率

92.在商品住宅均價(jià)確定的基礎(chǔ)上，要確定每套房的售價(jià)，還應(yīng)考慮（）等因素。

A.幢號(hào)

B.樓層

C.朝向

D.顧客收入

93.若以商品住宅均價(jià)購(gòu)買一套100平方米的住宅，首付款30%。銀行提供7成按揭，

29

10年內(nèi)按月等額還本付息，月利率5%0,每月應(yīng)向銀行還款（）元。

A.2638

B.2711

C.3497

D.4776

（四）

某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的甲住宅小區(qū)已臨近竣工，該房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)布

了招標(biāo)公告，擬通過公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理該小區(qū)。

94.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則有（\

A.公開、公平、公正

B.等價(jià)有償

C.誠(chéng)實(shí)信用

D.保護(hù)弱者

95.該房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)布的招標(biāo)公告須載明的事項(xiàng)不包括（工

A.該房地產(chǎn)開發(fā)公司的名稱、地址

B.應(yīng)邀招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C.獲取招標(biāo)文件的辦法

D.甲住宅小區(qū)的基本情況

96.評(píng)標(biāo)委員會(huì)的下列做法中，錯(cuò)誤的有（\

30

A.為保密起見，評(píng)標(biāo)過程中不召開現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)

B.否決所有投標(biāo)

C.向招標(biāo)人提交書面評(píng)標(biāo)報(bào)告

D.推薦超過3名有排序的合格中標(biāo)候選人

（五）

李某決定于2006年11月購(gòu)買一套普通住房自住經(jīng)估價(jià)該住房市場(chǎng)價(jià)格為100

萬(wàn)元。李某準(zhǔn)備向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。李某的住房公積金賬戶本息

余額為20000元，李某在10月份繳納的住房公積金為250元，其單位繳納的比

例與職工相同。李某離法定退休年齡還有30年。若李某及其家庭成員在法定退

休年齡內(nèi)總共能繳納的住房公積金為25萬(wàn)元且李某所在地規(guī)定的住房公積金

貸款最高額度為15萬(wàn)元。

97.李某在法定退休年齡內(nèi)，按現(xiàn)繳納標(biāo)準(zhǔn)，需繳存的住房公積金總額為（）萬(wàn)元。

A.11

B.15

C.18

D.20

98.李某能申請(qǐng)的住房公積金貸款最高額度為（）萬(wàn)元。

A.2

B.7

31

C.15

D.25

99.假設(shè)李某購(gòu)得房屋后，分別向甲、乙兩個(gè)保險(xiǎn)公司投保該房屋的火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額

分別為64萬(wàn)元和56萬(wàn)元。若發(fā)生火災(zāi)，甲保險(xiǎn)公司賠償額度為（）萬(wàn)元。

A.46.6

B.50

C.53.3

D.64

100.李某住房公積金賬戶上的資金除了用于購(gòu)買自住住房，還能用于（X

A.建造自住住房

B.翻建自住住房

C.大修自住住房

D.購(gòu)買房地產(chǎn)債券或股票

參考答案

一、單項(xiàng)選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題

意）

1.D

［解析］本題考查城市職能與城市性質(zhì)的概念與區(qū)別。城市職能與城市性質(zhì)兩者主要區(qū)別見

下表：

32

區(qū)別項(xiàng)

城市職能城市性質(zhì)

目

來源對(duì)現(xiàn)狀分析對(duì)規(guī)劃期內(nèi)的目標(biāo)或方向

性質(zhì)是最主要最本質(zhì)的職能,只有

數(shù)量有多個(gè)職能

一個(gè)

合理程客觀存在,可能合理也可能不

確定的理想化的合理的目標(biāo)

度合理

2.D

［解析］本題考查區(qū)位的綜合性。按照客體的多樣性，可以將區(qū)位分成自然區(qū)位

和社會(huì)區(qū)位兩大類。在自然區(qū)位中，有天文區(qū)位和自然地理區(qū)位；在社會(huì)區(qū)位

中有經(jīng)濟(jì)區(qū)位、文化區(qū)位和政治區(qū)位。而天文區(qū)位是指反映地表事物的經(jīng)緯位

置。

3.B

［解析］本題考查原料指數(shù)的公式。原料指數(shù)=限地性原料總重量一制成品總重量。

4.D

［解析］本題考查同心圓理論。同心圓理論是由伯吉斯于1925年對(duì)芝加哥城市土地利用空

間結(jié)構(gòu)分析后總結(jié)出來的。他是基于社會(huì)生態(tài)學(xué)里的入侵和承繼(Invasion-succession)

概念來解釋土地利用在空間上的排列形態(tài)。

5.A

33

［解析］本題考查有效需求的概念。有效需求必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件:一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買;

二是消費(fèi)者有能力購(gòu)買。根據(jù)這兩個(gè)條件，只有甲可以形成有效需求。

6.A

［解析］本題考查劃撥用地范圍。A汽車加油站是商業(yè)性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，不能以劃撥

方式獲得用地。

7.C

［解析］本題考查抵押登記交驗(yàn)的文件。登記時(shí)必須擁有土地使用證，表明土地

權(quán)屬。土地出讓合同是獲得土地使用證的必備條件。因此有了土地使用證就無

需出讓合同。

8.C

［解析］本題考查土地使用權(quán)出讓的最高年限。工業(yè)用地最高出讓年限為50年,

開發(fā)期為5年,則剩余的土地使用年限為50-5=45年。

9.B

［解析］本題考查土地使用權(quán)招標(biāo)中評(píng)標(biāo)小組的構(gòu)成。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、

有關(guān)專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)，因此成員至少為5人。

10.D

［解析］本題考查土地使用權(quán)出讓最高年限的規(guī)定。A別墅是居住用地，最高出

讓年限為70年，可以低于這個(gè)年限出讓，所以有可能為50年。而圖書館用地

34

屬于教育用地，汽車裝配廠用地屬于工業(yè)用地，最高出讓年限均為50年。購(gòu)

物中心用地屬于商業(yè)用地，最高出讓年限為40年，不可能為50年。

11.D

［解析］本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有三個(gè)特點(diǎn)，分別

是實(shí)用性、時(shí)效性和實(shí)踐性。

12.A

［解析］本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原則。客觀原則要求調(diào)研必須實(shí)事求是，始

終以客觀的態(tài)度去反映真實(shí)情況，不能主觀武斷地下結(jié)論，不能弄虛作假。

13.D

［解析］本題考查房地產(chǎn)需求調(diào)研的內(nèi)容。需求調(diào)研分為消費(fèi)者調(diào)研、消費(fèi)動(dòng)機(jī)

調(diào)研和消費(fèi)行為調(diào)研三類。而對(duì)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成的調(diào)研屬于第一類中對(duì)

市場(chǎng)容量的調(diào)研。本題可用排除法。

14.C

［解析］本題考查房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容與種類。房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)研，主要包括營(yíng)

銷渠道的選擇、控制與調(diào)整；營(yíng)銷方式的采用；租售代理機(jī)構(gòu)的數(shù)量、素質(zhì)及

租售代理情況等內(nèi)容。

15.C

［解析］本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念。

35

16.B

［解析］本題考查房地產(chǎn)全程策劃的概念?？筛鶕?jù)題干顧名思義，直接推導(dǎo)出答

案。

17.B

［解析］本題考查SWOT分析法中的四因素。SWOT是四個(gè)因素英文單詞第一個(gè)

字母的組合，大家可以結(jié)合英文來記憶，分別是內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素(Strength)、

內(nèi)部劣勢(shì)因素((Weakness)、外部機(jī)會(huì)因素(Opportunity)和外部威脅困

素(Threats)0

18.D

［解析］本題考查城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容。選項(xiàng)D屬于控

制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容。

19.C

［解析］住宅建筑工業(yè)化建筑體系的結(jié)構(gòu)形式大致可分為三大類，具體見下表：

結(jié)構(gòu)形式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)

全裝配式結(jié)構(gòu)工廠化程度高，施工速度快，受季節(jié)影響生產(chǎn)基地建設(shè)一次性投資量

小，可利用工業(yè)廢料大，運(yùn)費(fèi)貴，造價(jià)高

大模結(jié)構(gòu)整體性好，工藝靈活，節(jié)省運(yùn)費(fèi)鋼筋、水泥用量多，造價(jià)較高

裝配整體式結(jié)構(gòu)整體性較好，造價(jià)較低，適應(yīng)性較強(qiáng)，能——

36

因地制宜

20.A

［解析］本題考查建筑密度的計(jì)算公式。建筑密度=基底面積/用地面積。

21.A

［解析］該項(xiàng)目合適的改造投資費(fèi)用不得高于因此節(jié)約的經(jīng)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。因

此本題的實(shí)質(zhì)仍然是資金時(shí)間價(jià)值換算中年值換算為現(xiàn)值的計(jì)算。

22.B

［解析］本題考查資金時(shí)間價(jià)值換算中現(xiàn)值換算為年值的計(jì)算。

23.C

［解析］本題考查資金時(shí)間價(jià)值換算中，年值換算為終值的計(jì)算。但本題并不符

合換算公式的假定條件，必須進(jìn)行換算才能套用公式。畫出現(xiàn)金流量圖以幫助

理解。

錯(cuò)誤的現(xiàn)金流與作法如下，可以導(dǎo)致錯(cuò)誤的答案Bo

正確的現(xiàn)金流與作法如下：

F=A(F/A,4%,5)(F/P,4%,1)=27.08x1.04=28.16,正確答案選Co

24.C

［解析］本題考查凈現(xiàn)值指標(biāo)的計(jì)算

NPV甲=300(P/A,10%,8)-1000

37

NPV乙=520(P/A,10%,8)-2000

NPV丙=600(P/A,10%,8)-3000

該題不需要把三個(gè)凈現(xiàn)值全部計(jì)算出來，只需計(jì)算兩兩之差，根據(jù)差的正負(fù)，

來判定大小，而且其中的系數(shù)(P/A,10%,8)只需計(jì)算一次，可以重復(fù)利用，

這樣可以大大減小計(jì)算量。

NPK甲一乙)=300(尸/A,10%,8)-1000-520(P/A,10%,8)+2000=1000-220(P/A,10%),8)

=1000-220xCO%)T=1000-5.3349x220＜0

10%(l+10%)8

NPX甲一丙)=300(P/A,10%,8)-1000-600(P/A,10%,8)+3000=2000-300(P/A,10%,￡)

=2000-300x」+l0%)三=2000-5.3349x300＞0

10%(l+10%)8

根據(jù)以上兩次比較大小，可知，乙〉甲，甲＞丙，所以三者排序?yàn)橐遥炯祝颈?/p>

25.C

［解析］本題考查盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算。注意單位一定要一致。

設(shè)保本開發(fā)面積為X平方米。

0.4x-3000-0.25x=0x=20000o

26.D

［解析］本題考查房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分類中的總體性風(fēng)險(xiǎn)。總體性風(fēng)險(xiǎn)有三種，

分別是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。

27.B

38

［解析］本題考查房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)按產(chǎn)生原因的分類。可以分為自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)

風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

28.C

［解析］本題考查降低房地產(chǎn)投資商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，一般有六項(xiàng)措施：

(1)房地產(chǎn)類型組合投資；

(2)選擇擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目；

(3)規(guī)模投資限制競(jìng)爭(zhēng)；

(4)在經(jīng)濟(jì)上升期投資；

(5)選擇“短平快”項(xiàng)目；

(6)預(yù)期投資后的維持管理費(fèi)用。

29.D

［解析］房地產(chǎn)投資的不可抗力風(fēng)險(xiǎn)是指由于意外事故、自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、政變

等異常變化引起的房地產(chǎn)投資價(jià)值損失。市場(chǎng)變化不屬于自然災(zāi)害也不屬于意

外事故，是一種正常的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r。

30.C

［解析］業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的變動(dòng)而造成的風(fēng)險(xiǎn)，也就是營(yíng)業(yè)收入和銷售成

本的變動(dòng)而影響房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和利潤(rùn)率大小的風(fēng)險(xiǎn)。

31.D

39

［解析］設(shè)計(jì)階段又具體分為四個(gè)管理過程。計(jì)劃階段的主要工作是簽訂合同，啟動(dòng)階段的

主要工作是項(xiàng)目立項(xiàng)、獲得設(shè)計(jì)任務(wù)書，實(shí)施與控制階段是具體的設(shè)計(jì)工作，收尾階段是

移交設(shè)計(jì)文件。

32.A

［解析］評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成人員的情況在定標(biāo)前是保密的，不能在招標(biāo)文件中公開。

33.D

［解析］建筑安裝工程費(fèi)用包括四項(xiàng)，分別是直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金。

34.A

［解析］風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容主要有三項(xiàng)，分別是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

35.A

［解析］房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同爭(zhēng)端或糾紛的解決方式有四種，分別是和解、調(diào)解、仲裁和訴

訟。后三種都需要第三方的介入，只有第一種和解，是指糾紛當(dāng)事人在自愿友好的基礎(chǔ)上

達(dá)成共識(shí)，這種方式不需要第三方的介入。

36.B

［解析］本題考查市場(chǎng)法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)中的統(tǒng)一面積內(nèi)容的換算。換算的關(guān)鍵是無論

采用何種面積計(jì)價(jià)，一宗房地產(chǎn)的總價(jià)是相同的。

設(shè)建筑面積價(jià)格為X

建筑面積下的單價(jià)x建筑面積=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)“套內(nèi)建筑面積

40

100X=80x4000

X=3200元/平方米。

37.A

［解析］采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格x交易情況修正

系數(shù)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格。

38.D

［解析］本題考查成本法的公式。房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊

則建筑物折舊=重新購(gòu)建價(jià)格-房地產(chǎn)價(jià)值

本題注意是房地產(chǎn)價(jià)值而非房地產(chǎn)價(jià)格。

39.B

［解析］本題考查收益法中凈收益計(jì)算的基本公式。凈收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

40.A

［解析］本題考查假設(shè)開發(fā)法的基本公式。待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-

開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-取得待開發(fā)房地產(chǎn)

的稅費(fèi)。

41.C

［解析］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行租售自己的項(xiàng)目，突出優(yōu)勢(shì)是對(duì)項(xiàng)目的情況熟悉。

41

42.A

［解析］獨(dú)家代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其它業(yè)主將物業(yè)委托給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理，

委托人和代理人之間是單一的委托代理關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與代理人之間的協(xié)調(diào)和傭金

結(jié)算相對(duì)簡(jiǎn)單。

43.A

［解析］成本導(dǎo)向定價(jià)法是指以房地產(chǎn)產(chǎn)品成本作為定價(jià)基礎(chǔ)的定價(jià)方法。題目中已知的都

是與成本有關(guān)的因素。

44.B

［解析］路牌是戶外廣告的一種形式。戶外廣告具有長(zhǎng)期性、固定性、集中性效應(yīng)，正好符

合題中的要求。AC電視和廣播時(shí)間短，且分散，網(wǎng)絡(luò)廣告主要缺點(diǎn)是效果難以測(cè)定。

45.C

［解析］人員推銷由于銷售人員可以和客戶直接進(jìn)行交流，可以及時(shí)聽到客戶對(duì)產(chǎn)品的反映，

了顧客戶的需求，所以這種方式的信息反饋速度最快。

46.C

［解析］業(yè)主委員會(huì)可以召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，也可以召開除了首次業(yè)主大會(huì)以外的業(yè)主大

會(huì)定期會(huì)議和業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。因?yàn)槭状螛I(yè)主大會(huì)召開時(shí)，業(yè)主委員會(huì)還沒有成立，因

此是由業(yè)主大會(huì)籌備組召開的。

47.C

42

［解析］新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。

48.A

［解析］住宅專項(xiàng)維修資金可用于購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債

49.D

［解析］業(yè)主委員會(huì)備案的主體是區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門。

50.C

［解析］物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一個(gè)自負(fù)盈虧的獨(dú)立的企業(yè)法人，營(yíng)利性是其根本特征。

51.C

［解析］《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格

意見的通知》規(guī)定：對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款

的抵押物。

52.D

［解析］公積金具有專用性、強(qiáng)制性和互助性三個(gè)特點(diǎn)。強(qiáng)制性就如題干所表述

的，只要符合規(guī)定的單位和個(gè)人，都必須繳存。

53.B

［解析］本題考查住房公積金的提取內(nèi)容。可采用排除法。

54.D

43

［解析］住房抵押貸款證券化的主體一共有五個(gè)，分別是發(fā)起者、服務(wù)機(jī)構(gòu)、特

殊目的機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資者。其中特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）是進(jìn)行住房

抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的載體，由它組織進(jìn)行貸款整合和信用增級(jí)后在資本市場(chǎng)

上發(fā)行證券。

55.D

［解析］本題考查房地產(chǎn)信托的特點(diǎn)，主要有三個(gè)特點(diǎn)：第一是業(yè)務(wù)具有很強(qiáng)的

靈活性和多樣性；二是信托財(cái)產(chǎn)由于流動(dòng)性差而具有高風(fēng)險(xiǎn)性；三是信托投資

具有高收益性。選項(xiàng)D房地產(chǎn)信托融資方式既可以是資金，也可以是物資，具

有多樣性和靈活性，因此不具有單一性。

56.C

［解析］耕地占用稅以縣級(jí)行政區(qū)為單位。

57.B

［解析］契稅屬于財(cái)產(chǎn)稅。

58.A

［解析］對(duì)于營(yíng)業(yè)稅而言，按照營(yíng)業(yè)額和適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=

營(yíng)業(yè)額X適用稅率。

59.C

［解析］企業(yè)所得稅收入總額中以下收入為不征稅收入：財(cái)政撥款、依法收取并納入財(cái)政管

44

理的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金以及國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入。

60.C

［解析］城鎮(zhèn)土地使用稅的應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用的土地面積x適用稅額標(biāo)準(zhǔn)=3000x

5=15000（元）o注意城鎮(zhèn)土地使用稅按土地面積計(jì)算，不按建設(shè)面積計(jì)算，因此容積率

在本題中是迷惑項(xiàng)。

二、多項(xiàng)選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符

合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5

分）

61.BCD

［解析］本題考查區(qū)位的分類。按照客體的多樣性，可以將區(qū)位分成自然區(qū)位和

社會(huì)區(qū)位兩大類。在自然區(qū)位中，有天文區(qū)位和自然地理區(qū)位；在社會(huì)區(qū)位中

有經(jīng)濟(jì)區(qū)位、文化區(qū)位和政治區(qū)位。

62.BDE

［解析］本題考查決定房地產(chǎn)需求量的因素，即可以表述為房地產(chǎn)有效需求是某些因素的函

數(shù)。這些因素包括1.房地產(chǎn)價(jià)格水平；2.消費(fèi)者的收入水平；3.消費(fèi)者的偏好；4.相關(guān)物

品的價(jià)格水平；5.消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。選項(xiàng)D抵押貸款能力可以放到第二個(gè)因素消費(fèi)者

的收入水平中考慮。消費(fèi)者的收入包括其實(shí)際收入，還包括其獲得金融支持的能力。

63.BC

45

［解析］本題考查國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的相關(guān)規(guī)定。A旅游用地可用招

標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等多種方式出讓；D在掛牌期限內(nèi)，有兩個(gè)以上報(bào)價(jià)相同

的競(jìng)買人且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，則先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人；E競(jìng)得人的競(jìng)買保證

金，抵作土地出讓價(jià)款，其他投標(biāo)人、競(jìng)買人的競(jìng)買保證金，在掛牌活動(dòng)結(jié)束

后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。

64.BCE

［解析］本題考查建設(shè)用地使用權(quán)出租中，出租方、承租方的權(quán)利和義務(wù)。AD為

承租方的義務(wù)。

65.ABC

［解析］本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的定量預(yù)測(cè)方法。定量預(yù)測(cè)方法一共有三種，

分別是時(shí)間序列法、回歸分析法和市場(chǎng)因子推演法，而德爾菲法和購(gòu)買者意圖

調(diào)查法均屬于定性預(yù)測(cè)方法。

66.ABC

［解析］本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料搜集途徑。DE對(duì)市場(chǎng)資料收集的幫助不大。

67.BC

［解析］居住小區(qū)的規(guī)模一般以一個(gè)小學(xué)的最小規(guī)模為其人口規(guī)模的下限，而小區(qū)公共服務(wù)

設(shè)施的最大服務(wù)半徑為其用地規(guī)模的上限。人口規(guī)模以10000~15000人為宜。

68.ABE

46

［解析］劃分固定成本與可變成本的方法主要有費(fèi)用分解法、高低點(diǎn)法和回歸分

析法三種。

69.CDE

［解析］降低房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策主要有：

(1)把握好搭配投資比例；

(2)選擇容易分割出售的房地產(chǎn)進(jìn)行投資；

(3)不做資金缺口的投資；

(4)選好房地產(chǎn)投資地段；

(5)操縱房地產(chǎn)現(xiàn)金流量；

(6)保證有能力持有房地產(chǎn)足夠時(shí)間；

(7)搞好投資管理工作。

70.ADE

［解析］風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防一般包括以下措施：

(1)防止危險(xiǎn)因素產(chǎn)生；

(2)減少已存在的危險(xiǎn)因素并對(duì)其進(jìn)行監(jiān)控；

(3)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行時(shí)間與空間上的隔離；

(4)加強(qiáng)投資方保護(hù)能力；

(5)穩(wěn)定、修復(fù)和更新受損對(duì)象；

47

(6)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的評(píng)價(jià)；

(7)對(duì)下一步預(yù)防目標(biāo)進(jìn)行審核與規(guī)劃。

71.BCD

［解析］投資規(guī)劃，主要是指確定或計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資費(fèi)用，以及制定房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施

期間的投資控制工作方案的工程管理活動(dòng)，主要包括：

(1)進(jìn)行投資目標(biāo)論證分析

(2)投資目標(biāo)分解

(3)制定投資控制工作流程

(4)投資目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)分析

(5)制定投資控制工作制度

(6)制定有關(guān)報(bào)表數(shù)據(jù)的采集、審核與處理

各階段的具體工作如下：

階段主要內(nèi)容目標(biāo)

設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階編制投資規(guī)劃指導(dǎo)設(shè)計(jì)階段的工作

段

工程設(shè)計(jì)階編制設(shè)計(jì)概算編制施工圖預(yù)算，確定工程承包合同價(jià)格

段

工程施工階編制資金使用計(jì)作為施工過程中工程計(jì)量和工程價(jià)款制度

48

段劃的依據(jù)

72.CD

［解析］房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量通常體現(xiàn)在可用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、與環(huán)境的協(xié)調(diào)等方面。其

中可靠性包括三個(gè)方面，安全性、可維修性和有效性（指滿足使用壽命要求與滿足抗腐蝕

性要求I

73.ADE

［解析］建立價(jià)格可比基礎(chǔ)主要包括統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、

統(tǒng)一面積內(nèi)涵和統(tǒng)一面積單位五種。

74.ACD

［解析］代理租售合同簽訂后，委托人應(yīng)向受托人提交有關(guān)資料，包括反映項(xiàng)目特征的資料、

反映開發(fā)項(xiàng)目合法性的資料、委托書，如是預(yù)售項(xiàng)目還應(yīng)提交預(yù)售許可證。本題可采用排

除法，選項(xiàng)B項(xiàng)目銷售執(zhí)行計(jì)劃應(yīng)由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)制定并執(zhí)行，所以無需委托方提供；選項(xiàng)E

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃是開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部資料，與銷售無直接關(guān)系，所以無需提供。

75.AB

［解析］滲透定價(jià)策略是指商品房面市時(shí)，以價(jià)格定得很低，以低價(jià)提高市場(chǎng)占有率。根據(jù)

價(jià)低的特點(diǎn)就可以分析優(yōu)勢(shì)。

76.ABDE

［解析］本題考查物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)方式中的酬金制的內(nèi)容。選項(xiàng)C物業(yè)服務(wù)資金節(jié)余或不足，

均由業(yè)主承擔(dān)，無需物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

49

77.BCD

［解析］本題考查住房公積金管理中心的職責(zé)，注意與住房公積金管理委員會(huì)的

職責(zé)進(jìn)行區(qū)分。

78.ABDE

［解析］本題考查房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用。

79.ABD

［解析］本題考查房地產(chǎn)稅收的特征。選項(xiàng)C應(yīng)該是稅源分布零散；選項(xiàng)E應(yīng)該稅收收入主

要?dú)w地方。

80.BCE

［解析］契稅的計(jì)稅依據(jù)分為以下三種情況：

土地出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣-成交價(jià)格；

土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與-參照市場(chǎng)價(jià)格核定；

土地使用權(quán)交換、房屋交換-價(jià)格差額。

三、案例分析題（共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分；

少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

81.D

［解析］

首先根據(jù)題意畫出現(xiàn)金流量表。一定要注意年初與年末的分別。

50

住宅銷售總額為0.4x15000=6000（萬(wàn)元）

年期第一年年第一年年第二年年第三年年第四年.年

初末末末末

0