試談物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫模板

物業(yè)管理投標(biāo)書編寫在經(jīng)歷了前文所述準(zhǔn)備工作以后，投標(biāo)企業(yè)便進(jìn)入了編寫報(bào)送投標(biāo)書階段。物業(yè)管理投標(biāo)書是對投標(biāo)企業(yè)前述準(zhǔn)備工作總結(jié)，是投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)意圖、報(bào)價(jià)策略和目標(biāo)集中表現(xiàn)，其編制質(zhì)量優(yōu)劣將直接影響投標(biāo)競爭成敗。所以，投標(biāo)企業(yè)除了應(yīng)以合理報(bào)價(jià)、優(yōu)異技術(shù)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為其競標(biāo)成功打好基礎(chǔ)外，還應(yīng)學(xué)會(huì)怎樣包裝自己投標(biāo)文件，怎樣在標(biāo)書編制、裝訂、密封等方面給評委留下良好印象，以爭取關(guān)鍵性評分。因?yàn)椴灰粯游飿I(yè)含有不一樣性質(zhì)，不一樣招標(biāo)項(xiàng)目含有不一樣要求，其投標(biāo)書內(nèi)容要求也對應(yīng)展現(xiàn)出差異。投標(biāo)企業(yè)在實(shí)踐中可依據(jù)具體情況自行發(fā)揮。一、物業(yè)管理投標(biāo)書內(nèi)容(一)物業(yè)管理投標(biāo)書組成物業(yè)管理投標(biāo)書，即投標(biāo)人須知中要求投標(biāo)者必需提交全部文件，關(guān)鍵包含：1.投標(biāo)致函投標(biāo)致函實(shí)際上就是投標(biāo)者正式報(bào)價(jià)信，其關(guān)鍵內(nèi)容有：(1)表明投標(biāo)者完全愿意按招標(biāo)文件中要求負(fù)擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)任務(wù)，并寫明自己總報(bào)價(jià)金額；(2)表明投標(biāo)者接收該物業(yè)整個(gè)協(xié)議委托管理期限；(3)表明本投標(biāo)如被接收，投標(biāo)者愿意按招標(biāo)文件要求金額提供履約確保金；(4)說明投標(biāo)報(bào)價(jià)使用期；(5)表明本投標(biāo)書連同招標(biāo)者書面接收通知均含有法律約束力；(6)表明對招標(biāo)者接收其它投標(biāo)了解。2.附件附件數(shù)量及內(nèi)容根據(jù)招標(biāo)文件要求確定。但應(yīng)注意，多種商務(wù)文件、技術(shù)文件等均應(yīng)依據(jù)招標(biāo)文件要求備全，缺乏任何須需文件投標(biāo)將被排除在中標(biāo)人之外。這些文件關(guān)鍵包含：(1)企業(yè)介紹。概要介紹投標(biāo)企業(yè)資質(zhì)條件、以往業(yè)績等情況。(2)企業(yè)法人地位及法定代表人證實(shí)。包含資格證實(shí)文件(營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼和行業(yè)主管部門頒發(fā)資質(zhì)等級證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等)、資信證實(shí)文件(保函、已推行協(xié)議及商戶意見書、中介機(jī)構(gòu)出具財(cái)務(wù)情況書等)。(3)企業(yè)對協(xié)議意向承諾。包含對承包方法、價(jià)款計(jì)算方法、服務(wù)款項(xiàng)收取方法、材料設(shè)備供給方法等情況說明。(4)物業(yè)管理專案小組配置。簡明介紹關(guān)鍵責(zé)任人職務(wù)、以往業(yè)績等。(5)物業(yè)管理組織實(shí)施計(jì)劃等。說明對該物業(yè)管理運(yùn)作中人員安排、工作計(jì)劃、財(cái)務(wù)管理等內(nèi)容。(二)物業(yè)管理投標(biāo)書關(guān)鍵內(nèi)容物業(yè)管理投標(biāo)書除了按要求格式要求回復(fù)招標(biāo)文件中問題外，最關(guān)鍵內(nèi)容是介紹物業(yè)管理關(guān)鍵點(diǎn)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。1.介紹本物業(yè)管理企業(yè)概況和經(jīng)歷除了介紹本企業(yè)概況外，關(guān)鍵介紹本企業(yè)以前管理過或正在管理物業(yè)名稱、地址、類型、數(shù)量，要指出類似此次招標(biāo)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和結(jié)果，并介紹關(guān)鍵責(zé)任人專業(yè)、物業(yè)管理經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)。2.分析投標(biāo)物業(yè)管理關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵指出此次投標(biāo)物業(yè)特點(diǎn)和以后管理上特點(diǎn)、難點(diǎn)，可列舉說明，還要分析租用戶對這類物業(yè)及管理上期望、要求等。以下分別對不一樣性質(zhì)物業(yè)管理中關(guān)鍵、難點(diǎn)做出分析：(1)住宅小區(qū)對于住宅小區(qū)而言，舒適便捷是業(yè)主最起碼要求，高級次優(yōu)質(zhì)服務(wù)則是其更高享受追求，所以其物業(yè)管理應(yīng)該突出是：①環(huán)境管理。要求物業(yè)管理能維護(hù)計(jì)劃建設(shè)嚴(yán)厲性，定時(shí)進(jìn)行檢驗(yàn)維修，嚴(yán)禁亂鑿洞、亂開門窗破壞性行為，嚴(yán)禁部分業(yè)主隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為，確保業(yè)主居住安全。②衛(wèi)生綠化管理。定時(shí)對小區(qū)公共場所進(jìn)行清掃保潔，立即清運(yùn)垃圾，并對衛(wèi)生用具進(jìn)行清潔消毒；加強(qiáng)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)，派專員管理綠化帶、花草樹木，嚴(yán)禁人為破壞行為。③治安管理。成立保衛(wèi)處，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)治安巡查和防范，確保住戶財(cái)產(chǎn)安全。④市政設(shè)施管理。即市政道路、下水管道、窨井和消防等公共設(shè)施管理、維修、保養(yǎng)等工作。⑤便利服務(wù)。為特殊住戶提供多種專業(yè)有償服務(wù)和特需服務(wù)。(2)高層住宅高層住宅相對于一般住宅小區(qū)而言，其特點(diǎn)是建筑規(guī)模大、機(jī)電設(shè)備多、住戶集中，居住人員素質(zhì)也對應(yīng)較高。所以，這類物業(yè)管理關(guān)鍵應(yīng)放在：①機(jī)電設(shè)備管理。這是大樓關(guān)鍵部分，如發(fā)電機(jī)、中央空調(diào)、供水、消防、通信系統(tǒng)等，一旦哪一部分發(fā)生問題，必將嚴(yán)重影響住戶生活和工作。所以物業(yè)管理部門必需備有一支技術(shù)熟練專業(yè)人員，做好管理人員培訓(xùn)，健全各項(xiàng)管理制度，確保能立即排除故障。②保衛(wèi)治安管理。須設(shè)保安班，二十四小時(shí)值班守衛(wèi)，建立來訪人員登記制度，公共場所安裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，確保大樓每個(gè)角落全部能處于保安人員控制中。③衛(wèi)生清潔管理。堅(jiān)持早上清掃樓梯、走廊通道、電梯間等，收倒各樓層垃圾，清洗衛(wèi)生用具，保持大樓清潔衛(wèi)生。④保養(yǎng)維護(hù)。關(guān)鍵是對公用設(shè)施、公共場所進(jìn)行定時(shí)檢驗(yàn)、維修。(3)寫字樓寫字樓作為辦公場所，要求環(huán)境應(yīng)保持寧靜、清潔、安全，其物業(yè)管理關(guān)鍵應(yīng)放在：①安全保衛(wèi)工作。確保防盜及安全設(shè)施運(yùn)作良好，堅(jiān)持出入登記制度，二十四小時(shí)值班守衛(wèi)。②電梯、中央空調(diào)、水電設(shè)施維護(hù)。確保工作時(shí)間上述設(shè)備正常工作，不許可犯錯(cuò)。③清潔衛(wèi)生服務(wù)。這同高層住宅相類似，但要求更高，應(yīng)該日天擦洗門窗，清掃走廊，做到無雜物、無灰塵，同時(shí)確保上班時(shí)間開水供給。(4)商業(yè)大廈管理在商業(yè)大廈管理中，企業(yè)形象、居民購物方便程度是考慮首要原因，其管理關(guān)鍵在于：①安全保衛(wèi)工作。通常大型商業(yè)中心客流量較大，輕易發(fā)生安全問題，故應(yīng)確保二十四小時(shí)專員值班巡查，和便衣保安人員場內(nèi)巡查。②消防工作。管理維護(hù)消防設(shè)施，制訂嚴(yán)格消防制度。③清潔衛(wèi)生工作。有專職人員負(fù)責(zé)場內(nèi)巡回保潔、垃圾清掃，隨時(shí)保持商場環(huán)境衛(wèi)生。④空調(diào)或供熱設(shè)備管理。設(shè)置專職操作及維護(hù)人員，確保設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。以上是針對各類型物業(yè)列舉其物業(yè)管理中普遍關(guān)鍵和難點(diǎn)，但在具體編寫投標(biāo)書時(shí)，投標(biāo)企業(yè)應(yīng)針對物業(yè)具體性質(zhì)和業(yè)主情況，就最突出問題作具體分析。3.介紹本企業(yè)將提供管理服務(wù)內(nèi)容及功效(1)開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間管理顧問服務(wù)內(nèi)容簡明介紹物業(yè)管理企業(yè)前期介入所應(yīng)考慮問題及其意義，接下來就各問題進(jìn)行具體敘述。①對投標(biāo)物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁I(yè)意見。投標(biāo)企業(yè)應(yīng)從物業(yè)建成后管理角度出發(fā)，考慮設(shè)計(jì)圖紙是否含有操作可行性，是否方便用戶，有時(shí)甚至能夠就物業(yè)發(fā)展趨勢提出部分有利于以后利用優(yōu)異技術(shù)管理設(shè)計(jì)預(yù)留提議。②對投標(biāo)物業(yè)設(shè)施提供專業(yè)意見。投標(biāo)企業(yè)應(yīng)從使用者角度考慮設(shè)施配置能否滿足住戶普遍需要。③對投標(biāo)物業(yè)建筑施工提供專業(yè)意見并進(jìn)行監(jiān)督。包含參與開發(fā)商重大修改會(huì)議，向業(yè)主提供設(shè)備保養(yǎng)、維護(hù)等方面提議。④提出本投標(biāo)物業(yè)尤其管理提議。關(guān)鍵就先前所分析到管理難點(diǎn)有針對性地提出施工方面提議，以利于以后管理。(2)物業(yè)完工驗(yàn)收前管理顧問服務(wù)內(nèi)容①制訂職員培訓(xùn)計(jì)劃。具體說明職員培訓(xùn)課程內(nèi)容，和經(jīng)培訓(xùn)后職員所應(yīng)含有素質(zhì)。②制訂租約條款、管理制度和租用戶手冊。③列出財(cái)務(wù)預(yù)算方案。指出日常運(yùn)作費(fèi)用支出，確定以后收費(fèi)基礎(chǔ)。(3)用戶入住及裝修期間管理顧問服務(wù)內(nèi)容①住戶入住辦理移交手續(xù)管理服務(wù)。說明物業(yè)管理企業(yè)在用戶入住時(shí)應(yīng)向用戶解釋事項(xiàng)，及其應(yīng)該承接工作。②住戶裝修工程及物料運(yùn)輸管理服務(wù)。要求用戶裝修時(shí)應(yīng)注意問題及應(yīng)提交文件。③遷入和安全管理服務(wù)。說明物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該采取哪些方法，要求業(yè)主應(yīng)遵守規(guī)章制度。(4)管理運(yùn)作服務(wù)內(nèi)容①物業(yè)管理人力安排。編制物業(yè)管理組織運(yùn)作圖，說明各部門人員職責(zé)及其相互關(guān)系。②保安服務(wù)。包含為聘用和培訓(xùn)職員、設(shè)置和實(shí)施保安制度等而應(yīng)采取方法。③清潔服務(wù)。包含確定清潔標(biāo)準(zhǔn)，分包清潔工作方法，監(jiān)督清潔工作，和確保清潔標(biāo)準(zhǔn)其它方法。④維修保養(yǎng)服務(wù)。編制維修計(jì)劃，安排技術(shù)工程師監(jiān)督保養(yǎng)工作實(shí)施。⑤財(cái)務(wù)管理服務(wù)。包含制訂預(yù)算案，代收管理費(fèi)、處理收支賬目、管理賬戶等。⑥綠化園藝管理服務(wù)。包含配置園藝工，部署盆栽，節(jié)日裝飾工作等。⑦租賃管理服務(wù)。這是針對承租用戶管理工作，包含收取租金，提供租約，監(jiān)督租戶遵守規(guī)章等工作。⑧和租用戶聯(lián)絡(luò)及管理匯報(bào)。關(guān)鍵包含通知、造訪用戶，了解情況，并定時(shí)向業(yè)主大會(huì)匯報(bào)管理情況等工作。⑨其它管理服務(wù)內(nèi)容。補(bǔ)充說明因?yàn)檎袠?biāo)物業(yè)特殊功用或業(yè)主特殊要求而需要其它特定服務(wù)。(5)說明將提供服務(wù)形式、費(fèi)用和期限①管理顧問服務(wù)期限：通常自接收委托開始至樓宇發(fā)放執(zhí)照為止。②管理運(yùn)作服務(wù)期限：自樓宇發(fā)放執(zhí)照起，至協(xié)議到期為止。二、物業(yè)管理投標(biāo)書編寫注意事項(xiàng)(一)物業(yè)管理投標(biāo)書基礎(chǔ)要素物業(yè)管理投標(biāo)書作為評標(biāo)基礎(chǔ)依據(jù)，必需含有統(tǒng)一編寫基礎(chǔ)，方便于評標(biāo)工作順利進(jìn)行。所以，投標(biāo)企業(yè)必需對投標(biāo)書基礎(chǔ)要素有所了解。1.計(jì)量單位計(jì)量單位是投標(biāo)書中必不可少衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。所以，統(tǒng)一計(jì)量單位是避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂有力手段。投標(biāo)書中必需使用國家統(tǒng)一要求行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，不許可混合使用不一樣度量制。2.貨幣中國物業(yè)管理投標(biāo)書要求使用貨幣應(yīng)為“人民幣”，而國際投標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件要求實(shí)施。3.標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制投標(biāo)書應(yīng)使用國家統(tǒng)一頒布行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，假如一些業(yè)主因?yàn)樘囟ㄐ枰筇峁┨厥夥?wù)，也應(yīng)根據(jù)國家正式同意統(tǒng)一服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，嚴(yán)格正確地行事。若采取國外服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，應(yīng)將所使用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范譯成漢字，并在投標(biāo)書中說明。4.表述方法投標(biāo)書文字和圖紙是投標(biāo)者借以表示其意圖語言，它必需要能正確表示投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)方案，所以，簡練、明確、文法通暢、條理清楚是投標(biāo)書文字必需滿足基礎(chǔ)要求。編制投標(biāo)書時(shí)，切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模棱兩可，應(yīng)盡可能做到言簡意賅，措辭正確達(dá)意，最大程度地降低招標(biāo)單位誤解和可能出現(xiàn)爭議。圖紙、表格較之于文字在表示上更為直接，簡單明了，但這一樣要求其編寫做到前后一致、風(fēng)格統(tǒng)一、符合招標(biāo)文件要求。最好能以索引查閱方法將圖紙表格裝訂成冊，并和標(biāo)書中文字表述保持一致。5.理論技巧投標(biāo)書編寫不僅應(yīng)做到投標(biāo)目標(biāo)明確、方案可行，編寫人員還應(yīng)熟練掌握和投標(biāo)書內(nèi)容相關(guān)法律、技術(shù)和財(cái)務(wù)知識(shí)，并以服務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，綜合利用心理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等方面理論和技巧。6.資料真實(shí)性投標(biāo)文件應(yīng)對招標(biāo)文件要求作出實(shí)質(zhì)響應(yīng)，其內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件全部條款、條件和要求，且無重大偏離和保留。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件要求提供投標(biāo)文件，并確保所提供全部資料真實(shí)性，以使其投標(biāo)文件對應(yīng)招標(biāo)文件要求。不然，其投標(biāo)將被拒絕。(二)物業(yè)管理投標(biāo)書編寫中應(yīng)注意問題1.確保填寫無遺漏，無空缺。投標(biāo)文件中每一空白全部需填寫，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見；關(guān)鍵數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理。所以投標(biāo)企業(yè)在填寫時(shí)務(wù)必小心謹(jǐn)慎。2.不得任意修改填寫內(nèi)容。投標(biāo)方所遞交全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯(cuò)誤而不得不修改，則應(yīng)由投標(biāo)方責(zé)任人在修改處簽字。3.填寫方法規(guī)范。投標(biāo)書最好用打字方法填寫，或用墨水筆工整填寫；除投標(biāo)方對錯(cuò)處作必需修改外，投標(biāo)文件中不許可出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。4.不得改變標(biāo)書格式。若投標(biāo)企業(yè)認(rèn)為原有標(biāo)書格式不能表示投標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說明，但不得任意修改原標(biāo)書格式。5.計(jì)算數(shù)字必需正確無誤。投標(biāo)企業(yè)必需對單價(jià)、累計(jì)數(shù)、分步累計(jì)、總標(biāo)價(jià)及其大寫數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)查對。6.報(bào)價(jià)合理。投標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項(xiàng)目提出合理報(bào)價(jià)。高于市場報(bào)價(jià)難以被接收，低于成本報(bào)價(jià)將被作為廢標(biāo)，或即使中標(biāo)也無利可圖。因唱標(biāo)通常只唱正本投標(biāo)文件中“開標(biāo)一覽表”，所以投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)招標(biāo)文件要求填寫“開標(biāo)一覽表”、“投標(biāo)價(jià)格表”等。7.包裝整齊美觀。投標(biāo)文件應(yīng)確保字跡清楚、文本整齊，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。8.報(bào)價(jià)方法規(guī)范。通常以電報(bào)、電話、傳真等形式進(jìn)行投標(biāo)，招標(biāo)方概不接收。9.嚴(yán)守秘密，公平競爭。投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格實(shí)施各項(xiàng)要求，不得行賄、徇私舞弊；不得泄漏自己標(biāo)價(jià)或串通其它投標(biāo)人哄抬標(biāo)價(jià)；不得隱瞞事實(shí)真相；不得做出損害她人利益行為。不然，該投標(biāo)人將被取消投標(biāo)或承包資格，甚至受到經(jīng)濟(jì)和法律制裁。三、物業(yè)管理投標(biāo)書樣本投標(biāo)文件一投標(biāo)綜合說明書業(yè)主：____________1.依據(jù)已收到招標(biāo)編號(hào)為物招審字()第()號(hào)________物業(yè)招標(biāo)文件，遵照《××市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理措施》要求，經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要全部內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交標(biāo)函摘要表中總投標(biāo)價(jià)，負(fù)擔(dān)上述物業(yè)全部管理工作。2.一旦我方中標(biāo)，我方確保按我方所遞交標(biāo)函摘要表中承諾期限和招標(biāo)文件中對承包期限要求準(zhǔn)期按質(zhì)提供服務(wù)。3.一旦我方中標(biāo)，我方確保所提供物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)成我方所遞交標(biāo)函摘要表中承諾質(zhì)量等級。4.一旦我方中標(biāo)，我方確保按投標(biāo)文件中物業(yè)管理班子及管理組織設(shè)計(jì)組織管理工作。如確需變更，必需取得業(yè)主同意。5.我方同意所遞交投標(biāo)文件在投標(biāo)使用期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。6.我方同意招標(biāo)文件中各條款，并按投標(biāo)標(biāo)價(jià)總額3％交納確保金××萬元(大寫)。若我方違約，則扣除所交納全部確保金。7.除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要、中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將組成約束我們雙方協(xié)議。投標(biāo)單位：(印鑒)法定代表人或委托代理人：(蓋章、簽字)日期：年月日投標(biāo)文件二企業(yè)法人地位及法定代表人證實(shí)一、法定代表人證實(shí)法定代表人資格證實(shí)書單位名稱：××物業(yè)管理企業(yè)地址：省市街號(hào)姓名：性別：年紀(jì)：民族：職務(wù)：技術(shù)職稱：身份證號(hào)碼：××系××物業(yè)管理企業(yè)法定代表人。負(fù)責(zé)為××物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，簽署上述物業(yè)投標(biāo)文件，進(jìn)行協(xié)議談判，簽署協(xié)議和處理和之相關(guān)一切事務(wù)。特此證實(shí)。投標(biāo)單位：(蓋章)上級主管部門：(蓋章)日期：年月日日期：年月日投標(biāo)文件三××物業(yè)管理企業(yè)介紹1994年12月組建成立××物業(yè)管理企業(yè)是經(jīng)××市建委核準(zhǔn)物業(yè)管理一級企業(yè)。企業(yè)以管理住宅小區(qū)和工貿(mào)大廈為主，近幾年來前后承接了××等物業(yè)管理工作。截止到1998年底，本企業(yè)已接管樓房585棟，總建筑面積256萬余平方米。其中由本企業(yè)委托管理××小區(qū)榮獲了“全國優(yōu)異物業(yè)管理示范小區(qū)”稱號(hào)，××區(qū)、××莊七區(qū)和單店小區(qū)也前后被評為“××市優(yōu)異物業(yè)管理居住區(qū)”。為向業(yè)主提供全方位高質(zhì)量服務(wù)，企業(yè)不僅裝備了商務(wù)中心、超市、美容院、健身房等服務(wù)場所，還開設(shè)了建筑管理、房屋維修、代叫出租車、代辦水、電、煤、電話費(fèi)、代裝潢、代購物品等服務(wù)項(xiàng)目，并配置專程無償巴士往返市區(qū)。同時(shí)，企業(yè)還聘用了美國××物業(yè)管理企業(yè)主管為外方顧問，借鑒國外優(yōu)異物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，不停健全管理制度，提升人員素質(zhì)和服務(wù)水平，為所接管物業(yè)廣大業(yè)主提供真誠周到專業(yè)服務(wù)。幾年來，企業(yè)前后有××花園小區(qū)榮獲“全國城市優(yōu)異示范居住小區(qū)”稱號(hào)，并順利經(jīng)過了英國ＢSI認(rèn)證機(jī)構(gòu)和××市ＳQＣＣ質(zhì)量認(rèn)證中心對××花園物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量確保體系認(rèn)證，率先成為中國北方地域榮獲ＩSO9002質(zhì)量認(rèn)證證書物業(yè)企業(yè)；××市北里東區(qū)和××市北里中區(qū)小區(qū)分別榮獲了“全國優(yōu)異物業(yè)管理居住區(qū)”稱號(hào)；××街南里小區(qū)、××街東里小區(qū)、幸福一村小區(qū)和龍華園小區(qū)也分別取得了“××市優(yōu)異物業(yè)管理居住區(qū)”稱號(hào)。本企業(yè)有完整服務(wù)質(zhì)量管理體系和完善監(jiān)控方法，多年來所接管物業(yè)未曾出現(xiàn)過質(zhì)量事故，××年被××市質(zhì)量監(jiān)督協(xié)會(huì)授予“服務(wù)質(zhì)量信得過單位”，而且在××物業(yè)管理工作中，因?yàn)榉?wù)質(zhì)量突出，被××市精神文明建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組評為“××市共建文明居住區(qū)優(yōu)異單位”。

投標(biāo)文件四物業(yè)管理專案小組配置一、物業(yè)由我企業(yè)抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)指揮能力人員組成物業(yè)管理班子?？傌?zé)任人(項(xiàng)目經(jīng)理)和各級責(zé)任人(部門人員)配置見下表。二、物業(yè)管理專案小組關(guān)鍵組員介紹：1.董事總經(jīng)理：統(tǒng)籌整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃，為此專案最高責(zé)任人。2.董事：專責(zé)處理該項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃物業(yè)管理服務(wù)工作。此先生在香港及臺(tái)灣前后共有專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，其物業(yè)管理顧問經(jīng)歷計(jì)有香港新界××發(fā)展計(jì)劃、香港××大廈、臺(tái)北市××集團(tuán)超高層大樓、臺(tái)北市××集團(tuán)總部大樓、上海外灘××廣場、上海××百貨企業(yè)、武漢××廣場、北京××大廈及珠?！痢翉V場等。

投標(biāo)文件五對協(xié)議意向承諾一、承包方法：物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙預(yù)算。二、服務(wù)價(jià)款計(jì)算方法：1.各項(xiàng)服務(wù)工作量依據(jù)物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙及行業(yè)常規(guī)計(jì)算；2.一般服務(wù)單價(jià)依據(jù)國家服務(wù)行業(yè)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；3.特定服務(wù)單價(jià)參考國家類似服務(wù)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并合適浮動(dòng)給予確定；4.設(shè)備購置租賃價(jià)及材料價(jià)格按本市相關(guān)要求實(shí)施；5.管理期間，凡遇相關(guān)政策性調(diào)整，按政策性調(diào)整要求實(shí)施。三、在計(jì)算服務(wù)費(fèi)用總成本基礎(chǔ)上，乘以我方投標(biāo)承諾優(yōu)惠百分比作為實(shí)際收取費(fèi)用。四、服務(wù)款項(xiàng)收取方法：物業(yè)完工接管時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)從開發(fā)商處收取物業(yè)總造價(jià)1％管理基金。物業(yè)管理中日常服務(wù)收費(fèi)由全體業(yè)主派出代表(固定或輪番)收取并交至物業(yè)管理處。收取時(shí)間為每個(gè)月1次，下月15日以前交至物業(yè)管理處。五、材料設(shè)備供給方法：管理所用材料、設(shè)備除臨時(shí)所需部分種類外，應(yīng)由甲方供給到現(xiàn)場，乙方提供材料堆放場所；臨時(shí)所需材料設(shè)備由業(yè)主認(rèn)質(zhì)定價(jià)，乙方負(fù)責(zé)采購，并按委托管理協(xié)議相關(guān)要求實(shí)施。六、服務(wù)質(zhì)量必需能使業(yè)主合理要求得到滿足。在協(xié)議中制訂出對物業(yè)管理企業(yè)高質(zhì)量滿足業(yè)關(guān)鍵求服務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)和不能提供符合業(yè)關(guān)鍵求服務(wù)處罰。七、為確保服務(wù)質(zhì)量所需技術(shù)升級費(fèi)和協(xié)調(diào)費(fèi)，應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過精心組織管理和加強(qiáng)成本核實(shí)自行消化，不得向業(yè)主另行收費(fèi)。八、文明管理，確保安全，實(shí)現(xiàn)無重大事故。

投標(biāo)文件六1.企業(yè)信譽(yù)2.企業(yè)資質(zhì)(證書式樣見圖3-2-1)3.企業(yè)榮譽(yù)證書(略)

4.企業(yè)安全生產(chǎn)證實(shí)資料

5.企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量證實(shí)資料(式樣同上)6.近幾年所接管關(guān)鍵物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配置明細(xì)表。班子配置明細(xì)表。投標(biāo)文件七物業(yè)管理關(guān)鍵點(diǎn)物業(yè)管理服務(wù)能夠說是一門學(xué)問，本企業(yè)以小心計(jì)算成本及為用戶發(fā)明最理想環(huán)境為標(biāo)準(zhǔn)，并經(jīng)過長久工作改善和提升，努力發(fā)明條件使每一座大樓收益和投資潛質(zhì)全部能達(dá)致極限。這種“投資管理”哲學(xué)，能使業(yè)主充足保障其不動(dòng)產(chǎn)投資權(quán)益，不僅使其保值，更能使其增值?！痢廖飿I(yè)為高級工貿(mào)建筑，其物業(yè)管理關(guān)鍵茲分析以下：一、工貿(mào)大廈管理工貿(mào)大廈需要極為周全服務(wù)，尤其是現(xiàn)代新型高級發(fā)展計(jì)劃，還要照料相當(dāng)復(fù)雜電動(dòng)和機(jī)械裝備操作和保養(yǎng)，這些全部需要有專門知識(shí)和技術(shù)。這些裝備不僅包含升降機(jī)和停車場電梯，還包含高技術(shù)現(xiàn)代化設(shè)備，如電腦控制大樓自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)整設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備、保安監(jiān)視和控制系統(tǒng)、自動(dòng)濾水器、火警和其它消防裝置，和后備電力供給設(shè)備等。租用戶對這類大樓，尤其是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方管理水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。大樓外墻也必需定時(shí)清潔，以保持大樓外貌美觀。一幢工貿(mào)大廈是否能得到完善管理，對該物業(yè)租金及售價(jià)水平有很大影響，一樣對其資本價(jià)值也會(huì)影響。二、停車場管理現(xiàn)今停車場設(shè)備管理多采取優(yōu)異自動(dòng)化管理系統(tǒng)來滿足繁忙日常運(yùn)作需要。采取自動(dòng)化管理，能夠降低人為差錯(cuò)，節(jié)省人力資源，加緊車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為順暢，租用戶及訪客利用停車場設(shè)備也愈加方便快捷。另外，停車場上停車程序也必需做出周詳安排，以確保用戶能取得所需服務(wù)。停車場必需設(shè)有閉路電視監(jiān)控，保障訪客安全。大樓后備電源發(fā)電機(jī)須和停車場自動(dòng)化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)接通，以備在緊急時(shí)段仍能操作和提供必需服務(wù)。停車場內(nèi)必需裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，供給新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場經(jīng)營管理策略應(yīng)根據(jù)自給自足標(biāo)正確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以降低管理費(fèi)，而無須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)助，這對整幢大樓出租、出售和營運(yùn)全部有著正面主動(dòng)作用。服務(wù)內(nèi)容依據(jù)××物業(yè)現(xiàn)時(shí)工程進(jìn)度及運(yùn)作安排，本企業(yè)提議首先向物業(yè)提供管理顧問服務(wù)，待大樓完工后再提供管理運(yùn)作服務(wù)。一、物業(yè)管理顧問服務(wù)物業(yè)管理顧問服務(wù)項(xiàng)目包含：(1)開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間管理顧問服務(wù)①提供大樓圖紙專業(yè)意見；②提供大樓設(shè)施專業(yè)意見；③提供大樓建材專業(yè)意見；④預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本；⑤大樓管理進(jìn)度檢討；⑥停車場管理提議。(2)物業(yè)完工驗(yàn)收前管理顧問服務(wù)①制訂租約條款、管理守則和租用戶手冊；②職員培訓(xùn)計(jì)劃；③財(cái)務(wù)預(yù)算。(3)用戶搬運(yùn)及裝修期間管理顧問服務(wù)①移交大樓單位和用戶程序；②裝修工程及物料運(yùn)輸控制程序；③保安控制；④搬運(yùn)控制；⑤安全控制。(一)開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間管理顧問服務(wù)這項(xiàng)服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參考。1.服務(wù)功效(1)在管理前期能針對性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來管理問題，使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減設(shè)施。(2)節(jié)省以后管理設(shè)施修改或增加費(fèi)用，并可避免影響物業(yè)管理運(yùn)作。(3)在租用戶入住前可簽訂管理費(fèi)及其它費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，使以后管理運(yùn)作能夠順暢。2.服務(wù)內(nèi)容1)提供大樓圖紙專業(yè)意見就本大樓設(shè)計(jì)平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況提出和以后管理相關(guān)專業(yè)意見及分析。這項(xiàng)工作關(guān)鍵是針對大樓設(shè)計(jì)在落成后對管理操作實(shí)際運(yùn)行是否能產(chǎn)生主動(dòng)作用及其可行性而制訂。本企業(yè)將提議業(yè)主對部分設(shè)備增添預(yù)留出空間，如中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施預(yù)定位置、垃圾處理室合適位置、停車場設(shè)備需求、車輛日常進(jìn)出運(yùn)作安排、電梯系統(tǒng)運(yùn)作計(jì)劃、大樓自動(dòng)化系統(tǒng)及其它各類設(shè)施預(yù)留等。2)提供大樓設(shè)施專業(yè)意見就業(yè)主預(yù)定各項(xiàng)大樓設(shè)施提出對未來管理運(yùn)作有利顧問意見，關(guān)鍵從使用者角度出發(fā)選擇設(shè)施種類及配置，并提供是否適合以后使用者需要意見。大樓設(shè)施包含：①電梯；②消防設(shè)備；③電氣設(shè)備；④照明設(shè)備；⑤給排水系統(tǒng)、大樓自動(dòng)化系統(tǒng)；⑥垃圾處理設(shè)備、洗窗機(jī)設(shè)備；⑦后備發(fā)電機(jī)設(shè)備、大樓廣播系統(tǒng)；⑧停車場管理系統(tǒng)等。3)提供大樓建材專業(yè)意見就業(yè)主選定建筑材料提出對以后管理工作有影響專業(yè)意見，比如對建材耐用性、清潔性、質(zhì)量優(yōu)劣判別，判定材料能否對使用者達(dá)成預(yù)期效果，和對管理者能否妥善處理等加以分析。4)預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本就業(yè)主預(yù)定各項(xiàng)大樓設(shè)施及配置，提供初步管理運(yùn)作收支及人力資源費(fèi)用預(yù)算供業(yè)主參考。5)大樓管理進(jìn)度檢討本企業(yè)將針對建筑期內(nèi)不一樣情況提供意見，內(nèi)容包含：(1)分析及評定大樓施工期間圖紙是否配合先前提出專業(yè)意見。(2)當(dāng)有重大設(shè)計(jì)修改時(shí)，派專業(yè)人員參與會(huì)議，和各相關(guān)單位配合協(xié)調(diào)并了解工程進(jìn)度，方便即時(shí)提出專業(yè)意見，使以后管理運(yùn)作能夠控制在一定程度，省卻未來因修改設(shè)計(jì)而帶來費(fèi)用立即間花費(fèi)。(3)就各廠商提供設(shè)施及配置向業(yè)主提供專業(yè)意見，比如該設(shè)施以后保養(yǎng)程序，零件配置是否足夠，維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿意，和該項(xiàng)設(shè)計(jì)對管理者是否輕易處理等，以此作為業(yè)主及建筑師參考。6)停車場管理提議依據(jù)現(xiàn)在停車場計(jì)劃提出管理顧問意見，內(nèi)容包含：(1)制訂停車場整體經(jīng)營策略，如出租營運(yùn)安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。(2)停車場車輛樓層分配及運(yùn)作形式，包含月租停車、計(jì)時(shí)停車及貨運(yùn)車日常運(yùn)作模式評定。(3)就選定停車場設(shè)備從管理者角度出發(fā)給出分析及提議，包含人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)。(二)物業(yè)完工驗(yàn)收前管理顧問服務(wù)1.制訂租約條款、管理守則和租用戶手冊就租約條款部分，本企業(yè)將提供標(biāo)準(zhǔn)租約樣本供業(yè)主參考，并經(jīng)過本企業(yè)代理部和物業(yè)部協(xié)調(diào)，參考業(yè)主意見，在條例中制訂特定租約條款及細(xì)則。物業(yè)管理守則將作為租約條款一部分，本企業(yè)將依據(jù)國外專業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，制訂一套符合標(biāo)準(zhǔn)管理規(guī)章。除租約條款和管理守則外，本企業(yè)將和各承租戶制訂租用戶手冊，使租用戶在搬入和使用大樓前對管理運(yùn)作能有充足了解，從而配合好物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)。2.職員培訓(xùn)計(jì)劃本企業(yè)將物業(yè)管理視為一項(xiàng)由人力作主導(dǎo)服務(wù)行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理中擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€管理人員職員必需接收專業(yè)特定訓(xùn)練。這些訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，還應(yīng)包含其它項(xiàng)目，如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)結(jié)束考察將是理論和實(shí)務(wù)并重，且配適宜當(dāng)演練，確保職員能熟悉并實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故應(yīng)變方法及程序。相關(guān)物業(yè)管理職員培訓(xùn)，本企業(yè)設(shè)有較為健全訓(xùn)練計(jì)劃，具體訓(xùn)練課程有：(1)業(yè)主及管理企業(yè)介紹(包含人事組織及結(jié)構(gòu))；(2)管理職員職責(zé)；(3)管理職員在物業(yè)管理中飾演角色；(4)職員守則、行為及紀(jì)律；(5)物業(yè)專門名詞介紹；(6)物業(yè)保安方法及輔助巡查設(shè)備；(7)物業(yè)設(shè)施定義及應(yīng)用；(8)管理服務(wù)目標(biāo)及關(guān)鍵性；(9)移交及回收物業(yè)單位程序；(10)防火知識(shí)及消防裝置；(11)無線電通話機(jī)使用；(12)物業(yè)管理基準(zhǔn)；(13)緊急事件處理程序：①水管爆裂；②火警應(yīng)變；③電力故障；④煤氣泄漏；⑤雷電及臺(tái)風(fēng)；⑥偷竊或搶劫；⑦處理租用戶投訴；⑧處理可疑物體及恐嚇電話；⑨偷車；⑩拾獲財(cái)物；11發(fā)覺租用戶受傷或意外；12物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車輛；13搶救學(xué)常識(shí)；(14)領(lǐng)導(dǎo)才能、組織能力及責(zé)任感等。對于物業(yè)維修技工，其訓(xùn)練課程除選擇上述部分項(xiàng)目外，還會(huì)加插以下課程：(1)機(jī)電維護(hù)方法及程序；(2)物業(yè)空調(diào)運(yùn)作步驟；(3)維修工具維護(hù)及保管；(4)物業(yè)設(shè)施操作步驟等。本企業(yè)計(jì)劃在營運(yùn)前為駐物業(yè)現(xiàn)場管理職員提供上述訓(xùn)練課程，務(wù)使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對專業(yè)管理模式及實(shí)施方法取得系統(tǒng)、深入認(rèn)識(shí)并取得應(yīng)有訓(xùn)練機(jī)會(huì)。3.財(cái)務(wù)預(yù)算現(xiàn)今專業(yè)化物業(yè)管理，除需要專業(yè)管理人員及特定管理系統(tǒng)設(shè)備外，對整幢建筑物財(cái)務(wù)管理更為重視。正確事前財(cái)務(wù)預(yù)算及分析能充足保障物業(yè)投資者權(quán)益，其次，也能確保并增加不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。物業(yè)管理預(yù)算應(yīng)該把握各項(xiàng)物業(yè)支出及定時(shí)收入，制訂出一套完整而合理預(yù)算方案，并預(yù)留基金用作長久保養(yǎng)及更新計(jì)劃，以確保該項(xiàng)物業(yè)投資能達(dá)致效益極限。本企業(yè)將為該物業(yè)提供一套依據(jù)現(xiàn)今發(fā)達(dá)國家及地域所采取優(yōu)異預(yù)算模式擬就財(cái)務(wù)預(yù)算案。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及項(xiàng)目均針對該物業(yè)所選擇設(shè)施和設(shè)備作出評定，而該項(xiàng)評定以使物業(yè)能達(dá)成專業(yè)管理服務(wù)為目標(biāo)，全部數(shù)據(jù)及服務(wù)條件全部以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)。該項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)包含下列各項(xiàng)支出，方便作為確定以后管理運(yùn)作費(fèi)用基礎(chǔ)：(1)管理職員薪金①薪金及年底獎(jiǎng)金；②加班費(fèi)；③勞工保險(xiǎn)費(fèi)；④制服及洗衣費(fèi)；⑤職員訓(xùn)練費(fèi)。(2)維修及保養(yǎng)費(fèi)①升降機(jī)；②排水設(shè)備；③電器裝置；④保安系統(tǒng)；⑤消防設(shè)備；⑥后備發(fā)電機(jī)設(shè)備；⑦給水設(shè)備；⑧樓宇維修；⑨大樓標(biāo)志及指示牌；⑩通訊及廣播；11大樓自動(dòng)化系統(tǒng)；12垃圾處理設(shè)備；13清洗貯水池；14衛(wèi)生設(shè)備；15洗窗機(jī)；16停車場設(shè)備等。(3)公共事業(yè)支出費(fèi)①電力；②自來水；③電話。(4)雜項(xiàng)支出①園藝保養(yǎng)；②節(jié)日部署；③大樓清潔；④行政管理；⑤會(huì)計(jì)稽核大樓賬目；⑥大樓保險(xiǎn)；⑦預(yù)留修繕基金；⑧管理經(jīng)理人酬金。(三)用戶搬運(yùn)及裝修期間管理顧問服務(wù)從物業(yè)落成到用戶搬運(yùn)階段，大樓內(nèi)將充斥各方面人士，包含租賃代理、承租戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理職員等，這必將對大樓整體營運(yùn)管理、保安、清潔等組成很大影響。本企業(yè)將提供系統(tǒng)用戶搬運(yùn)及裝修期間管理顧問服務(wù)。該項(xiàng)服務(wù)包含以下內(nèi)容：1.移交大樓單位和用戶程序包含檢驗(yàn)用戶有效租約文件，并由組長級職員向租戶推行移交程序并提醒應(yīng)知事項(xiàng)，如大樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、裝修須知、運(yùn)輸物件安排等。單位內(nèi)工程問題亦需要用戶于一定時(shí)間內(nèi)通知物業(yè)管理企業(yè)立即給予修繕。另外，本企業(yè)將負(fù)責(zé)審閱用戶提交單位裝修圖紙，并限定用戶在審批經(jīng)過后才準(zhǔn)許其承包商開始裝修工程，以保障大樓設(shè)施及業(yè)主權(quán)益。2.裝修工程及物料運(yùn)輸控制程序?yàn)榇_保用戶裝修工程及材料運(yùn)輸能配合大樓整體營運(yùn)計(jì)劃，要求各用戶指定裝修承包商應(yīng)在施工前提供相關(guān)資料及費(fèi)用，以免妨礙大樓正常運(yùn)作，確保業(yè)主及用戶權(quán)益。本企業(yè)將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費(fèi)用：(1)裝修樓層／單位證實(shí)；(2)二十四小時(shí)聯(lián)絡(luò)人、電話、尋呼機(jī)、手機(jī)號(hào)碼；(3)承包商綜合保險(xiǎn)單資料；(4)公共第三者保險(xiǎn)單資料；(5)估量裝修工程天數(shù)；(6)裝修物料運(yùn)輸時(shí)間表；(7)每日工作人數(shù)；(8)駐場主管聯(lián)絡(luò)電話、尋呼機(jī)、手機(jī)號(hào)碼；(9)裝修期臨時(shí)水電供給費(fèi)用和確保金等。3.保安控制此期間保安顧問服務(wù)，將包含大樓內(nèi)全部公共場所、走廊、機(jī)械室、空調(diào)室及樓梯等處保安工作。駐大樓管理處將嚴(yán)格實(shí)施上級指示各項(xiàng)保安方法，以確保大樓在此期間安全運(yùn)作。

4.搬運(yùn)控制

為預(yù)防大樓樓板承重超出建筑法規(guī)許可程度，企業(yè)應(yīng)通知各用戶相關(guān)要求，同時(shí)也要求用戶提供搬運(yùn)尤其物件或器材明細(xì)計(jì)劃，方便審核這些行為是否違規(guī)。另外，對于搬遷期間電梯安排及運(yùn)輸方法等，管理處將制訂合適程序及運(yùn)作模式，以配適用戶遷入搬運(yùn)安排。

5.安全控制

本企業(yè)尤其強(qiáng)調(diào)安全第一，不管管理人員、裝修承包商還是用戶，必需遵守大樓制訂安全守則，以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板嚴(yán)禁切割或挖掘，再如用戶單位內(nèi)設(shè)施更改、易燃物體管理及處理等，管理處全部將制訂專門條規(guī)進(jìn)行監(jiān)管，以保安全。

二、物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)

本企業(yè)可在大樓落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照后提供實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作服務(wù)，服務(wù)項(xiàng)目以下：

①大樓保險(xiǎn)事宜；

②大樓管理人力資源；

③保安服務(wù)；

④清潔服務(wù)；

⑤維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)；

⑥財(cái)務(wù)管理；

⑦租務(wù)管理；

⑧停車場管理；

⑨處理租戶投訴；

⑩園藝保養(yǎng)及節(jié)日部署；

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公共關(guān)系；

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租戶聯(lián)絡(luò)及管理匯報(bào)。

(一)具體服務(wù)內(nèi)容

1.大樓保險(xiǎn)事宜

本企業(yè)可提供經(jīng)專業(yè)人士認(rèn)可物業(yè)估值匯報(bào)，以供確定大樓保險(xiǎn)價(jià)值。該項(xiàng)服務(wù)將于大樓正式營運(yùn)前提供業(yè)主參考。

2.大樓管理人力資源

(1)配合大樓所需，聘用及培訓(xùn)適宜職員負(fù)責(zé)日常管理、保安及維修等工作，以確保高品質(zhì)服務(wù)素質(zhì)。

(2)制訂職員編制表、當(dāng)班時(shí)間表、職員手冊及各項(xiàng)運(yùn)作匯報(bào)等。

(3)在大樓正式營運(yùn)前調(diào)派機(jī)電及管理人員進(jìn)駐以熟悉各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)作，配合以后管理服務(wù)。

3.保安服務(wù)

(1)聘用適宜職員并輔以專業(yè)訓(xùn)練。依本企業(yè)以往經(jīng)驗(yàn)，直接聘用保安人員可避免因外包承包商產(chǎn)生管理問題，如職員流動(dòng)性、缺乏歸屬感及對大樓認(rèn)知等。

(2)本企業(yè)將結(jié)合業(yè)主代表意見確定保安人員崗位，設(shè)置特定并適合本物業(yè)保安制度及編制相關(guān)巡查路線圖表等。

(3)為確保保安服務(wù)能達(dá)成預(yù)定效果，本企業(yè)將定時(shí)會(huì)同業(yè)主代表舉行會(huì)議商討大樓保安問題。

(4)在大樓正式營運(yùn)前，本企業(yè)將依據(jù)業(yè)主特定要求擬訂一套符合大樓需要保安計(jì)劃供業(yè)主審核確定。

4.清潔服務(wù)

(1)本企業(yè)將制訂大樓清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如建材類別、位置、清潔次數(shù)及所需職員等。

(2)本企業(yè)還將確定清潔服務(wù)條款，方便就所承包清潔及垃圾清運(yùn)服務(wù)進(jìn)行招標(biāo)。本企業(yè)憑借以往接管大樓經(jīng)驗(yàn)，定能取得含有價(jià)格競爭力清潔服務(wù)合約，使業(yè)主能以合理費(fèi)用達(dá)致理想成效。

(3)本企業(yè)將備有合適報(bào)表用以監(jiān)督清潔承包商日常運(yùn)作，如核查清潔職員資歷，檢驗(yàn)清潔服務(wù)品質(zhì)等。本企業(yè)將設(shè)有罰則以規(guī)范廠商服務(wù)人數(shù)及清潔品質(zhì)，處罰統(tǒng)計(jì)將定時(shí)審核以確定清潔費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。

(4)本企業(yè)提議租用戶單位內(nèi)清潔委任相同承包商負(fù)責(zé)，從而降低大樓內(nèi)保安及管理運(yùn)作問題。由同一承包商承包大樓清潔服務(wù)還可節(jié)省大樓營運(yùn)支出，使公共場所清潔費(fèi)用更有競爭力。本企業(yè)將幫助確定租用戶單位內(nèi)清潔服務(wù)細(xì)則條款以期達(dá)成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

5.維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)

(1)本企業(yè)將全權(quán)負(fù)責(zé)大樓內(nèi)全部機(jī)電設(shè)備運(yùn)行及保養(yǎng)服務(wù)。各駐大樓技工將在高級技師督導(dǎo)下做好各項(xiàng)操作、維護(hù)及定時(shí)保養(yǎng)工作。

(2)本企業(yè)將編制短期及長久修繕計(jì)劃，建立機(jī)電維護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并備有各類保養(yǎng)報(bào)表以備檢驗(yàn)。

(3)選擇適合保養(yǎng)承包商實(shí)施定時(shí)及大型維修保養(yǎng)計(jì)劃，該項(xiàng)計(jì)劃將由本企業(yè)負(fù)責(zé)制訂工程細(xì)則并經(jīng)過核查，由業(yè)主核準(zhǔn)后進(jìn)行。

(4)本企業(yè)將在被委任為物業(yè)管理代理后，為大樓制訂一套5年長久修繕計(jì)劃書，并由業(yè)主審核后施行。

6.財(cái)務(wù)管理

1)大樓管理預(yù)算案

(1)管理預(yù)算案關(guān)鍵針對大樓日常運(yùn)作支出作出評定并制訂。經(jīng)業(yè)主核準(zhǔn)后，該預(yù)算案將作為大樓財(cái)務(wù)預(yù)算管理基準(zhǔn)，由業(yè)主授權(quán)本企業(yè)全責(zé)處理。

(2)依據(jù)預(yù)算案，本企業(yè)將提議管理處制訂空調(diào)費(fèi)及確保金金額。

2)處理支出賬目

全部大樓內(nèi)管理運(yùn)作賬目將由駐大樓經(jīng)理審核后交總企業(yè)作最終核準(zhǔn)，一切支出項(xiàng)目將依據(jù)先前經(jīng)過大樓管理預(yù)算案所制訂預(yù)估費(fèi)用給予核批。

3)收支損益表

(1)本企業(yè)將每個(gè)月提交大樓收支損益匯報(bào)供業(yè)主審核，匯報(bào)內(nèi)容包含大樓全部支出明細(xì)項(xiàng)目及預(yù)估支出，并提供管理費(fèi)收支賬目和應(yīng)收賬款相對照，方便業(yè)主了解大樓財(cái)務(wù)情況。

(2)大樓收支損益賬目將每十二個(gè)月由經(jīng)認(rèn)可會(huì)計(jì)師稽核并存檔統(tǒng)計(jì)。

4)管理賬戶

(1)本企業(yè)將在業(yè)主指定銀行開設(shè)大樓管理賬戶，以備業(yè)主審核各項(xiàng)開支。

(2)除有支出需要外，全部大樓管理金額將存放于專有賬戶，管理金額所取得利息也將歸入大樓管理賬戶。該賬戶特定專供大樓管理營運(yùn)使用。

(3)本企業(yè)將每日提供管理賬戶銀行收支統(tǒng)計(jì)及結(jié)存供業(yè)主以審核。

5)代收租金及管理費(fèi)

(1)本企業(yè)將每個(gè)月代業(yè)主發(fā)出租金通知單給承租戶，全部收到租金將立即存入業(yè)主指定銀行賬戶，并按時(shí)提交相關(guān)租金管理書面匯報(bào)，同時(shí)本企業(yè)還將向欠租租戶發(fā)出催收通知書，以確保業(yè)主能按期收到租金款項(xiàng)。

(2)除發(fā)出租金通知單外，本企業(yè)還將每個(gè)月發(fā)出管理費(fèi)通知單給各承租戶，并將全部收到費(fèi)用存入前述管理賬戶，并依據(jù)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)將其用于大樓管理營運(yùn)。

7.租務(wù)管理

(1)為保障業(yè)主權(quán)益，本企業(yè)在被委任為物業(yè)管理經(jīng)理人后，除前述幫助業(yè)主制訂租約條款及細(xì)則外，還將在租用戶租約期內(nèi)向她們提供相關(guān)實(shí)施租約服務(wù)。

(2)在租約使用期內(nèi)，確保租戶遵從租約上所簽訂條款，并將進(jìn)行定時(shí)查核查。

(3)租戶有欠租或不推行租約條款行為時(shí)，快速匯報(bào)業(yè)主方便立即采取行動(dòng)，以保障業(yè)主權(quán)益。

(4)在原租戶租約期滿前，代表業(yè)主和租戶洽談并簽訂新租約，提供租金水平市場現(xiàn)值供業(yè)主參考評批。

(5)當(dāng)租戶租約期滿后，本企業(yè)將代表業(yè)主收回相關(guān)單元，并提議進(jìn)行合適修葺，使之能立即租出。

8.停車場管理

(1)制訂停車場整體經(jīng)營策略，如出租營運(yùn)安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

(2)計(jì)劃停車場日常管理程序，制訂停車場守則及車輛進(jìn)出動(dòng)線步驟。

9.處理租戶投訴

(1)駐大樓管理處將統(tǒng)計(jì)全部租用戶提議或投訴，并在最短時(shí)間內(nèi)處理。

(2)本企業(yè)物業(yè)管理部主管級人員將會(huì)同駐物業(yè)現(xiàn)場主管定時(shí)造訪各承租戶，建立友好溝通。

(3)將全部租戶提議及投訴統(tǒng)計(jì)提供給業(yè)主，以備業(yè)主核查及檢討。

10.園藝保養(yǎng)及節(jié)日部署

(1)安排大樓園藝保養(yǎng)職員及園藝保養(yǎng)承包商處理日常園藝景觀維護(hù)工作，并挑選廠商供給適時(shí)盆栽以改善大樓環(huán)境。

(2)在特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排大樓部署，全部計(jì)劃將在業(yè)主核準(zhǔn)后方才施行。

11.公共關(guān)系

(1)定時(shí)和大樓各租戶溝通并搜集意見，保持雙方友好關(guān)系，促進(jìn)大廈管理運(yùn)作更順暢。

(2)和區(qū)內(nèi)政府機(jī)關(guān)及相關(guān)團(tuán)體保持聯(lián)絡(luò)，遇有尤其事件或情況時(shí)能即時(shí)發(fā)揮作用。

12.租戶聯(lián)絡(luò)及管理匯報(bào)

(1)大樓管理處將定時(shí)發(fā)出通告，報(bào)道大樓內(nèi)咨訊及其它事項(xiàng)，并將最新或經(jīng)修改管理規(guī)章通知租戶。

(2)本企業(yè)物業(yè)管理部主管將定時(shí)造訪關(guān)鍵租戶，搜集相關(guān)改善管理運(yùn)作意見及提議。

(3)本企業(yè)將每個(gè)月和業(yè)主舉行例會(huì)，檢討及匯報(bào)管理進(jìn)度，必需時(shí)還可舉行尤其會(huì)議，商討其它相關(guān)管理問題。

(4)本企業(yè)將每個(gè)月提交詳盡管理匯報(bào)供業(yè)主審核，內(nèi)容將包含大樓人力資源情況、租用戶投訴、租約將要期滿租用戶名單、大樓維修事項(xiàng)、管理費(fèi)用及租金收支表等。

(二)管理運(yùn)作進(jìn)程和職員工作細(xì)則

就××物業(yè)計(jì)劃，本企業(yè)提議物業(yè)管理組織運(yùn)作以下(圖3-2-5)：

1.管理運(yùn)作進(jìn)程

1)業(yè)主和××物業(yè)管理企業(yè)

由業(yè)主委任本企業(yè)為管理經(jīng)理人，負(fù)責(zé)本物業(yè)一切管理事宜，本企業(yè)則直接向業(yè)主負(fù)責(zé)并定時(shí)或每個(gè)月提交管理匯報(bào)和物業(yè)財(cái)務(wù)資料。

2)××物業(yè)管理企業(yè)和駐物業(yè)現(xiàn)場主管／其它管理人員

本企業(yè)在被委任為管理經(jīng)理人后，將委派資深物業(yè)經(jīng)理進(jìn)駐大廈統(tǒng)籌處理日常管理事宜，其它管理人員也將配合大廈運(yùn)作需要合適設(shè)置。本企業(yè)物業(yè)管理部專門責(zé)任人將會(huì)同駐物業(yè)現(xiàn)場主管定時(shí)和業(yè)主溝通及檢討各項(xiàng)管理運(yùn)作事務(wù)。

3)××物業(yè)管理企業(yè)和基層管理職員

各基層管理職員將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗(yàn)在物業(yè)正式營運(yùn)前接收調(diào)配和訓(xùn)練，該等級管理職員將著重選擇有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)管理人員擔(dān)任，務(wù)求能夠勝任日常管理事務(wù)。本企業(yè)將負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各管理職員掌握專業(yè)管理知識(shí)，并將所學(xué)理論自覺利用于物業(yè)管理實(shí)踐。

2.管理職員工作細(xì)則

1)物業(yè)主管

(1)按其職權(quán)所屬，嚴(yán)密監(jiān)管其下轄各職員日常工作。

(2)編制職員輪值表，作出精細(xì)安排，需要時(shí)調(diào)派適量職員當(dāng)班，避免出現(xiàn)人手不足或冗員過多情況。

(3)每日呈交工作匯報(bào)給企業(yè)物業(yè)管理部。

(4)主持每七天工作會(huì)議，檢討工作表現(xiàn)，并借此溝通各級工作人員。

(5)巡查其職責(zé)范圍內(nèi)運(yùn)作，以確保完成下列各項(xiàng)工作：

①清潔情況滿意；

②保安系統(tǒng)操作正常；

③排水系統(tǒng)正常；

④空調(diào)供給正常；

⑤園藝擺設(shè)滿意；

⑥消防通道無障礙物阻塞；

⑦后備系統(tǒng)正常。

(6)第一時(shí)間處理投訴，直到事件圓滿處理為止。

(7)幫助安排物業(yè)管理部責(zé)任人員探訪大樓承租戶。

(8)遇有事件發(fā)生時(shí)，第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場，指揮職員并控制場面。

(9)熟悉全部緊急情況處理步驟，如臺(tái)風(fēng)預(yù)防方法、防火設(shè)施、緊急出口位置等。

2)物業(yè)管理員

(1)按工作指示駐守崗位或巡視指定保安路線。

(2)隨時(shí)保持最好工作狀態(tài)，處理意外時(shí)必需保持鎮(zhèn)靜。

(3)絕對服從合理工作指示。

(4)駐守崗位、巡視或監(jiān)視指定物業(yè)范圍，如發(fā)覺任何可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管。

(5)盡可能避免使用武力，有需要時(shí)應(yīng)召喚其它值勤人員支援。

(6)下班時(shí)如接班同事因任何理由未能按時(shí)抵達(dá)，不可離開崗位，應(yīng)通知主管代安排接班。

3)維修保養(yǎng)員

(1)根據(jù)主管指示實(shí)施修繕程序