物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)方案

物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)方案一、設(shè)備維護(hù)四項(xiàng)要求1、整齊：設(shè)備零件及安全裝置齊全，各種標(biāo)牌完整、清晰，線路、管道應(yīng)安整齊、安全可靠。2、潤(rùn)滑：按時(shí)、按質(zhì)、按量加油、換油。保持油標(biāo)醒目，油杯、油嘴齊全，線清潔。油泵壓力正常，油路暢通。各軸承部位潤(rùn)滑良好。3、清潔：設(shè)備無油垢，銹蝕，周圍環(huán)境清潔。4、安全：熟悉設(shè)備性能、遵守操作規(guī)程及交接班制度。二設(shè)備的登記與建檔物業(yè)管理公司一旦開始接管物業(yè)工程管理人員就應(yīng)根據(jù)設(shè)備的分類和目錄對(duì)設(shè)備進(jìn)行登記建立設(shè)備臺(tái)賬以便清查與核對(duì)設(shè)備的登記主要是指填寫設(shè)登記卡和設(shè)備臺(tái)賬設(shè)備登記卡其中包括設(shè)備重量基本性能設(shè)備附件的數(shù)和名稱、保養(yǎng)維修情況等，它是組織保養(yǎng)、維修計(jì)劃的依據(jù)。三設(shè)備管理內(nèi)容設(shè)備管理工作一般由物業(yè)管理公司工程設(shè)備部門主管負(fù)責(zé)設(shè)備管理主要由設(shè)備運(yùn)行管理和設(shè)備維修管理兩大部分組成運(yùn)行和維修既可統(tǒng)一管理也可分別理。一、給排水設(shè)備（一）水泵房管理規(guī)程1、未經(jīng)有關(guān)部門許可，非泵房工作人員不得隨便入內(nèi)。2、泵房?jī)?nèi)應(yīng)配備消防器材，并放置在方便、顯眼的地放，泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。3、每周清潔一次水泵房?jī)?nèi)的設(shè)施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)表面無積塵、油漬、銹蝕，整潔光亮。（二）二次供水設(shè)備衛(wèi)生監(jiān)管規(guī)程1、露天水箱入孔應(yīng)加蓋鎖好，室內(nèi)水箱應(yīng)加鎖，鑰匙統(tǒng)一保管。2、水箱清潔員需持有有效的"健康"操作。3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水樣檢查色度、有無異味、沉淀、測(cè)試PH值，做好清潔記錄。（三）給排水設(shè)施維護(hù)規(guī)程1年4月0每年至少進(jìn)行一次控制閥門的開關(guān)試驗(yàn)。2、對(duì)泵進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。3、檢查閘閥的磨損狀況。4、加強(qiáng)對(duì)給排水管的維修保養(yǎng)。二、供配電設(shè)備（一）電氣維修安全管理規(guī)程1、電氣維修人員必須持證上崗。2在電氣維修時(shí)維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品配備絕緣良好的電工工具。3、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施，維修組長(zhǎng)應(yīng)在分配工作時(shí)向維修人員講明工作中的安全注意事項(xiàng)并在工作中檢查監(jiān)督執(zhí)行情況。4在配電干線變壓器低壓配電箱作業(yè)時(shí)應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù)并至少二人進(jìn)行。5、一般情況下，應(yīng)盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要必須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)安隔離擋板，并有專人監(jiān)護(hù)。6在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開關(guān)和刀閘的操作手柄上要掛"禁止合閘，有人作"的標(biāo)識(shí)牌。7、維修或養(yǎng)護(hù)后的電氣設(shè)備或線路，經(jīng)檢查無誤，拆除安全措施。全體維修員撤離工作現(xiàn)場(chǎng)后，方可送電。（二）配電室管理制度1、未經(jīng)相關(guān)部門許可，非工作人員不得入內(nèi)。2、室內(nèi)照明、通訊保持良好，墻上配掛溫度計(jì)。3、值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項(xiàng)。4、建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查，密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器，空氣開關(guān)超載運(yùn)行。查出問題應(yīng)及時(shí)處理，并做好記錄。不能解決的問題要及時(shí)上報(bào)。5、配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只做監(jiān)護(hù)，嚴(yán)禁兩人同時(shí)操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。6、保持配電室消防設(shè)施的齊備完好，保證應(yīng)急燈在停電狀況下能正常使用。好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電室。7、供電回路操作開關(guān)標(biāo)志要明顯，停電拉閘要掛標(biāo)識(shí)牌。8、配電室設(shè)備及線路改變要經(jīng)主管部門同意。9、操作及維修時(shí)必須使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等。1011、經(jīng)常保持配電室地面及設(shè)備外表清潔無塵。（三）停電操作規(guī)程1上"合"標(biāo)識(shí)牌。2、全面或一臺(tái)變壓器停電，應(yīng)按規(guī)程從低壓側(cè)負(fù)荷分開關(guān)開始停電，然后再停變壓器低壓側(cè)總開關(guān)高壓側(cè)總開關(guān)當(dāng)停高壓側(cè)電的操作時(shí)監(jiān)護(hù)人需穿戴絕緣手套、鞋等。3、停電檢修也必須辦理操作票才能進(jìn)行操作。4、當(dāng)要將電源轉(zhuǎn)換時(shí)，應(yīng)選擇適當(dāng)時(shí)間，并事先通知有關(guān)部門、業(yè)戶三、電梯（一）電梯機(jī)房管理規(guī)定1、每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清洗，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機(jī)房及道內(nèi)不得住人、堆放雜物。2、保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度不超過40度。3、保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具。4、毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。5、機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門允許，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施防止小動(dòng)物進(jìn)入。（二）電梯的日常檢查和維護(hù)1、曳引電機(jī)的溫升是否正常，運(yùn)行中有無震動(dòng)和異味、通風(fēng)是否良好。限速運(yùn)轉(zhuǎn)有無異常響聲。對(duì)以上設(shè)備外部進(jìn)行清掃，保持設(shè)備本色。2、制動(dòng)器的動(dòng)作有無異常，線圈是否過熱，緊固螺絲有無松動(dòng)，制動(dòng)輪表面無劃痕和油垢，清除外部灰塵和油垢。3、減速器的油垢、油色、油溫是否正常，有無滲油、漏油現(xiàn)象。運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是正常，有無異常震動(dòng)和沖擊。做好機(jī)體外部清潔。4、曳引輪、導(dǎo)向輪及曳引繩的運(yùn)行情況是否正常，軸承的潤(rùn)滑是否良好。曳引繩在輪槽中有無打滑扭轉(zhuǎn)移位現(xiàn)象或斷絲如發(fā)現(xiàn)有上述情況應(yīng)做好標(biāo)記，每日進(jìn)行跟蹤觀察檢查曳引繩外表面清潔和潤(rùn)滑情況若油垢落灰過多應(yīng)排時(shí)間擦洗。四、消防監(jiān)控系統(tǒng)（一）火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)維保程序1、日檢：對(duì)火災(zāi)報(bào)警主控屏作自檢功能檢查，主機(jī)顯示功能是否正常，指示是否有損壞。2、月檢：完成日檢全部?jī)?nèi)容。測(cè)試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常對(duì)集控柜清掃除塵檢查接線端子電線是否松脫導(dǎo)線編號(hào)是否完清晰，因受環(huán)境影響導(dǎo)致煙感器、溫感器臟污應(yīng)及時(shí)清潔。3、年檢：逐個(gè)拆下煙感器、溫感器，對(duì)其上的灰塵、銹斑進(jìn)行清潔，并對(duì)線接頭進(jìn)行緊固。4、噴煙檢查每個(gè)煙感器報(bào)警的正確性。（二）煙、溫感器系統(tǒng)的保養(yǎng)程序1、日常情況下，主控器自檢時(shí)若發(fā)出煙感報(bào)警信號(hào)，應(yīng)趕到報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)檢查報(bào)警原因，若為誤報(bào)警，應(yīng)對(duì)該報(bào)警作消音和復(fù)位處理。2、每月抽取總煙感器的5%，用熏煙法試驗(yàn)靈敏度，應(yīng)該全部合格，若其中不合格，則應(yīng)另外抽取總數(shù)的10%3、對(duì)因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應(yīng)及時(shí)做出特別檢查。4、溫感的保養(yǎng)參照煙感進(jìn)行，試驗(yàn)報(bào)警靈敏度時(shí)應(yīng)加溫，使其報(bào)警。六、房屋設(shè)備（一）房屋設(shè)備的分類通常來說我國(guó)城市房屋的常用設(shè)備主要是由房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備和房屋建筑電設(shè)備兩大類組成。（二）房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備1、室內(nèi)給水設(shè)備：通常分為生產(chǎn)給水設(shè)備、生活給水設(shè)備和消防給水設(shè)備。2、室內(nèi)排水設(shè)備：通常分為生活污水管道、工業(yè)區(qū)廢水管道、室內(nèi)雨水管道。3、熱水供應(yīng)設(shè)備：一般由加熱設(shè)備、儲(chǔ)存設(shè)備主要指熱水箱和管道部分熱媒循環(huán)管道、配水循環(huán)管道、給水循環(huán)管道組成。4、供熱設(shè)備：包括熱水供暖設(shè)備和蒸汽供暖設(shè)備2種。5消防設(shè)備目前建筑物采用的消防設(shè)備仍然以水力滅火為主如消火栓系統(tǒng)、煙送風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設(shè)備。6、通風(fēng)設(shè)備：包括通風(fēng)機(jī)、排氣口及一些凈化除塵設(shè)備等。7、空調(diào)設(shè)備：大型商業(yè)大廈、辦公寫字樓常用中央空調(diào)設(shè)備，小型商店