北京楊閘環(huán)島寫(xiě)字樓的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃溝通方案

楊閘環(huán)島寫(xiě)字樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策E劃va溝lu通at方io案n

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.5W1H思路:WWhere在哪里？區(qū)域環(huán)境WWhich哪一個(gè)？ 項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)W

What做什么？ 定位與規(guī)劃WWhoW

When什么時(shí)候？開(kāi)發(fā)周期與銷(xiāo)售階段HHow怎么做？營(yíng)銷(xiāo)思路E賣(mài)v給a誰(shuí)l？uationonl客y戶.定位ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.本方案要闡述的三個(gè)問(wèn)題W

WhatWWho賣(mài)給誰(shuí)？ 客戶定位HE做v什al么u？ationonl定y位.與規(guī)劃ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCoHpowyright怎20么0做4-？2011Aspo營(yíng)s銷(xiāo)e思Pt路yLtd.策劃報(bào)告框架策劃報(bào)告框架項(xiàng)目客群建議（Who）客群需求分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目規(guī)劃原則產(chǎn)品配比建議項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議（How）差異化營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商關(guān)心的其它問(wèn)題定向營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售周期項(xiàng)目規(guī)劃建E議v（aWhlatu）ation

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.項(xiàng)目目標(biāo)客群分析我們將從以下兩個(gè)方面進(jìn)行目標(biāo)客群定位分析2.項(xiàng)目客群定位1.客群主要需求分析Evaluationonly.atedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfiCopyright2004-2011AsposePtyLtd.1.客群主要需求分析寫(xiě)字樓客戶主要需求圖表辦事處

企業(yè)所在地Evaluation

only.ated

with

Aspose.工S作l室ides

for.分N公E司T

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.投資用

其它1.辦事處該項(xiàng)目位于通州跟朝陽(yáng)的交界處,便利的交通緊聯(lián)著CBD與通州工業(yè)區(qū),在周邊有著大量的庫(kù)房、生產(chǎn)車(chē)間及大型建材市場(chǎng),他們需要一個(gè)地方處理業(yè)務(wù),而自有的辦公室同廠房車(chē)間混在一塊,環(huán)境很差,因此在附近辦公,而又不需要投入太多資金的需求就很強(qiáng)烈。設(shè)辦事處成為必要。Evaluation

only.ate2d、企w業(yè)i所t在h地Aspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfi由于地理位置特殊C,o位p于yCBDr以i東g,h一t些中2小0型0企4業(yè)-為2大0型1企1業(yè)的A下s游p企o業(yè)s或e服務(wù)P單t位y,Ltd.想進(jìn)CBD,但資金實(shí)力又不強(qiáng)。這些企業(yè)都講究服務(wù)半徑,如果離他們所服務(wù)的公司過(guò)遠(yuǎn),交通成本和時(shí)間成本都很大,他們需要一個(gè)離上游公司不是很遠(yuǎn),而價(jià)格也不是很高的辦公場(chǎng)所。如果在市里租寫(xiě)字樓,支付的租金要遠(yuǎn)高于買(mǎi)寫(xiě)字樓的月供了。3.工作室北京是個(gè)機(jī)會(huì)很多的城市,適合年輕人創(chuàng)業(yè),這部分群體買(mǎi)市里寫(xiě)字樓不可能,租用費(fèi)用又太高,如果能在城市邊緣購(gòu)買(mǎi),他們能接受20－50萬(wàn)元的首付款。這類(lèi)公司多為廣告類(lèi)、技術(shù)咨詢類(lèi)、藝術(shù)類(lèi)等。他們需要的面積也許不是很大,但空間布置要靈活,框架結(jié)構(gòu)的空間比較適合。Evaluation

only.ate4d、分w公i司thAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfi一些大公司,由C于o不p斷y發(fā)r展i壯g大h,t不斷2向0外0圍4擴(kuò)-張2,0需1要1一些A辦s公p場(chǎng)o所s,e即設(shè)P立t分yLtd.公司,但又不想支付太高費(fèi)用,因此在城市邊緣一些檔次還可以,價(jià)位又不是很高的寫(xiě)字樓成為首選。交通便利,也是這部分企業(yè)選擇場(chǎng)所的重要條件。5.投資用市里的投資類(lèi)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈,已趨向飽和。隨著城市的不斷發(fā)展和擴(kuò)張,以及道路交通的改善,大北京的發(fā)展已向著五環(huán)、六環(huán)擴(kuò)張。朝陽(yáng)北路的改造、朝陽(yáng)路的即將拓寬、八通線的開(kāi)通、京通快速的暢通以及規(guī)劃中地鐵六號(hào)線,構(gòu)成了便利的交通網(wǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與擴(kuò)E張v,a城l市u空a間t越i來(lái)o越n小,o向n外l拓y展.已成實(shí)施,一輪的投資,也會(huì)吸引更多投資客的目光。ated相應(yīng)w的i配t套h設(shè)A施也s會(huì)p跟o上s,e企.業(yè)S向l外i轉(zhuǎn)d移e也s成為f可o能r。.以N上E這些T發(fā)3展.,5將會(huì)C形l成i新entProfi6.其它一個(gè)市場(chǎng)總會(huì)有它的包容度,潛在的、非主流的客戶也會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的需求所在,他們未必會(huì)扎堆,未必需要高檔次的形象,但一個(gè)適合自己的空間卻很必要。這類(lèi)客戶諸如環(huán)保、醫(yī)療、電信等。Copyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.商業(yè)客戶需求解析青年路與朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路交匯處,所謂的朝陽(yáng)路板塊,由于居住類(lèi)物業(yè)的大量開(kāi)發(fā)以及配套設(shè)施的發(fā)展,帶動(dòng)了一大批商業(yè)物業(yè)的發(fā)展,形成一定規(guī)模,據(jù)資料顯示,在未來(lái)幾年內(nèi),商業(yè)物業(yè)的投放還很大。通州區(qū)這幾年的快速發(fā)展,形成了自己的商業(yè)模式,消費(fèi)力也很強(qiáng)。而楊閘環(huán)島區(qū)域E,因v為a處l于u朝a陽(yáng)t與i通o州n的交o界n處l,y居.住類(lèi)物業(yè)不項(xiàng)目,在中間的聯(lián)系帶也多有發(fā)展,出現(xiàn)了近10個(gè)項(xiàng)目,如東衛(wèi)城、成品家陽(yáng)光華苑等。這些住宅物業(yè)的出現(xiàn),勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)消費(fèi)的增長(zhǎng),從而促進(jìn)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。ate是d很w多,i配t套h設(shè)A施s較p為o落s后e,商.業(yè)S也l相i對(duì)d滯e后s,f目o前只r有.“N大E鐘T電器3”.這5樣一C個(gè)l主i力e店n。tProfi但隨著近幾年的C發(fā)o展p,y交r通i的不g斷h改t善2,0通0州4與-朝2陽(yáng)的0聯(lián)1系1越A來(lái)s越p緊o密s,e包括P房t地y產(chǎn)Ltd.商業(yè)客戶需求解析住宅大量出現(xiàn),勢(shì)必帶來(lái)大量消費(fèi)需求。本地區(qū)目前的商業(yè)缺乏,正好為本項(xiàng)目的商業(yè)帶來(lái)契機(jī)。建議商業(yè)以百貨商場(chǎng)的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng),提供地區(qū)日常消費(fèi)、購(gòu)物、休閑場(chǎng)所。Evaluation

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.2.項(xiàng)目定位寫(xiě)字樓定位從需求分析，寫(xiě)字樓客戶一般是小型公司、辦事處居多，屬于邊緣企業(yè)，而主流的大中型企業(yè)更傾向于在核心區(qū)域辦公。因此，寫(xiě)字樓部分的定位是:中小型企業(yè)成長(zhǎng)基地Evaluationonly.ated商w業(yè)i定t位hAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfi住宅大量出現(xiàn)，C勢(shì)o必p帶y來(lái)r大i量g消h費(fèi)t需求2。0本0地4區(qū)-目2前0的1商1業(yè)缺A乏s，p正o好s為e本項(xiàng)P目t的y商Ltd.業(yè)帶來(lái)契機(jī)。建議項(xiàng)目商業(yè)部分定位在提供區(qū)域生活配套的功能上。建議商業(yè)以百貨商場(chǎng)的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，提供地區(qū)日常消費(fèi)、購(gòu)物、休閑場(chǎng)所。項(xiàng)目規(guī)劃建議1、項(xiàng)目規(guī)劃原則Evaluationonly.atedwithAspose.S2.l項(xiàng)i目d產(chǎn)e品s配f比o建r議.NET3.5ClientProfiCopyright2004-2011AsposePtyLtd.使用框架結(jié)構(gòu),便于面積分割與組合。在考慮到成本和客群定位的基礎(chǔ)上,盡量照顧產(chǎn)品的實(shí)用性。合理安排分割面積大小和所占比例。建筑的外立面及公共部分的設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)E商v務(wù)a物l業(yè)u的a風(fēng)t格i和o特n點(diǎn),o符n合l現(xiàn)y代.商務(wù)建筑的審美ate情d趣with。 Aspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfi項(xiàng)目配套設(shè)施需要C盡o可p能y完r善i,g與h商t業(yè)部2分0結(jié)0合4,-在2項(xiàng)0目1整1體規(guī)A模s不p大o的s優(yōu)e勢(shì)下P,t形y成L核td.心競(jìng)爭(zhēng)力的一部分。商業(yè)部分與寫(xiě)字樓部分出入口的設(shè)計(jì)一定要做好處理,避免兩部分人群的使用沖突。1.項(xiàng)目規(guī)劃原則寫(xiě)字樓部分:主力面積:80-120㎡占50%輔助面積:50-80㎡ 占30% 120-150㎡占20%2.產(chǎn)品配比比例Evaluationonly.ate商d業(yè)w部i分t:hAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfi主力面積:50-80Cop㎡ 占y50right% 2004-2011AsposePtyLtd.輔助面積:50㎡以下占30% 300-500㎡ 占20%寫(xiě)字樓部分采用分戶式中央空調(diào),商業(yè)部分采用集中式中央空調(diào)。寫(xiě)字樓與商業(yè)內(nèi)部垂直交通分開(kāi),寫(xiě)字樓單層面積較大,內(nèi)部應(yīng)劃分為至少兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域,分別配置電梯,建議每個(gè)區(qū)保證2~3部電梯。地下部分應(yīng)配置員工餐廳,方便員工就餐。3.其他建議Evaluation

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議2.定向營(yíng)銷(xiāo)1.差異化營(yíng)銷(xiāo)Evaluationonly.atedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfiCopyright2004-2011AsposePtyLtd.差異化營(yíng)銷(xiāo)1.差異化營(yíng)銷(xiāo)Evaluation

only.ated

with

Aspose.Slides

for

.NET

3.5

Client

ProfiCopyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.產(chǎn)品定位差異化

價(jià)格定位差異化

銷(xiāo)售方式差異化

配套設(shè)施差異化

環(huán)境景觀差異化數(shù)據(jù)庫(kù)銷(xiāo)售鋒華公司經(jīng)過(guò)多年高檔項(xiàng)目積累,整理形成公司內(nèi)部客戶資源數(shù)據(jù)庫(kù),其中高檔物業(yè)的客戶資源達(dá)到30000組以上,這是可以立刻用于銷(xiāo)售的資源。行銷(xiāo)與項(xiàng)目周邊的住宅物業(yè)的物業(yè)管理處聯(lián)系,將項(xiàng)目資料擺放在物業(yè)內(nèi)部大堂或其他醒目處,方便業(yè)主或來(lái)訪者能直接接觸到項(xiàng)目信息。2.定向營(yíng)銷(xiāo)Evaluation

only.ate?區(qū)d別w于目i前t“h坐A銷(xiāo)s”p的o銷(xiāo)s售e形式.,S走l出i去d主e動(dòng)s尋f找o客戶r資.源N。E包T括周3邊.出5租的C寫(xiě)l字i樓e、n商tProfi務(wù)樓的陌生拜訪等形式。Copyright

2004-2011

Aspose

Pty

Ltd.物業(yè)聯(lián)合中介聯(lián)盟委托經(jīng)營(yíng)建立中介聯(lián)盟,選擇一家或幾家口碑較好的寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)中介,選擇部分樓層或單元進(jìn)行1-3年的包租服務(wù)。固定租金回報(bào)由中介公司直接給付購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目用于投資的客戶,以此刺激投資客戶的購(gòu)買(mǎi)積極性。Evaluationonly.ate延d伸營(yíng)w銷(xiāo)ithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfi購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的每個(gè)客C戶o均p有y廣r泛i的g社h會(huì)t關(guān)系2和0資0源4,-延2伸0營(yíng)1銷(xiāo)1的目A的s即p是o利s用e已購(gòu)P買(mǎi)t客yLtd.戶的口碑宣傳以帶來(lái)新的客戶資源。建議在銷(xiāo)售過(guò)程中制定相應(yīng)的政策和措施,刺激已購(gòu)買(mǎi)業(yè)主的資源拓展積極性,比如對(duì)于介紹新客戶成交的老客戶實(shí)行一定的房?jī)r(jià)或物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠政策等。帶租約銷(xiāo)售這種方式主要在項(xiàng)目銷(xiāo)售后期進(jìn)行操作,主要用在商業(yè)部分,商業(yè)部分采取先招商后銷(xiāo)售的方式。主要針對(duì)投資型客戶,滿足投資型客戶要求投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定的需要。服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)求。Evaluation

only.ate成d立相w對(duì)i獨(dú)t立h的后A期s物p業(yè)o租s售e部.門(mén)S,l提i供d租e賃s或轉(zhuǎn)f售o服r務(wù),.滿N足E投T資3型.客5