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文檔簡介
第三章房地產(chǎn)法律法規(guī)和基本制度
主講人:趙本宇房地產(chǎn)概論目錄CONTENT房地產(chǎn)法律、制度與政策概述01房地產(chǎn)基本制度02學(xué)習(xí)目標(biāo)通過本章的學(xué)習(xí),了解我國房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系,熟悉我國土地所有權(quán)和使用權(quán)基本制度;了解集體土地征收、國有土地上房屋征收的基本概念及征收補償標(biāo)準(zhǔn);熟悉土地出讓和劃撥的基本制度;掌握房地產(chǎn)交易的三種基本方式。法制建設(shè)是社會文明的象征。房地產(chǎn)法律、制度與政策概述PART1一、房地產(chǎn)法律制度
從文字上看,”建”、”筑”兩個字都是動詞,是表達建設(shè)的含義。建筑本身又代表建設(shè)的一個過程,有時間的概念存在。建筑更是所有人類土木活動及成果的總稱。建筑是一種技術(shù)工程,它和機電、道路、水利等工程一樣,是為著某種使用上的目的而通過物質(zhì)材料和工程技術(shù)去實現(xiàn)的,他是人類社會的一項物質(zhì)產(chǎn)品。當(dāng)看到這個產(chǎn)權(quán)證書的時候,你會想到什么?它賦予您哪些權(quán)利?如何獲得這個證書?這些權(quán)利來自哪些法律法規(guī)?我國的房地產(chǎn)權(quán)證和國外的有沒有區(qū)別?它的價值如何?61、中國房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系法律行政法規(guī)部門規(guī)章規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《城市規(guī)范法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》、《城市開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》、《城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法》等
1994年7月5日,第八屆全國人大常委會通過了《中華人民共和園城市房地產(chǎn)管理法》,這是我國城市房地產(chǎn)管理的重要法律,為我國房地產(chǎn)管理的法制化奠定了堅實的基礎(chǔ)。二、城市房地產(chǎn)管理法12國務(wù)院房地產(chǎn)管理主管機關(guān)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》(1996年制定,2001年修訂)、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(2000年)、《城市商品房預(yù)售管理辦法》(2001年)等《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定》(2001)、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(2001年)、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》(2001年)等國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(1990年)、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地管理暫行辦法》(1990年)、《土地管理法實施條例》(1998年)、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(1998年)等(一)城市房地產(chǎn)管理法概述(二)城市房地產(chǎn)管理法的主要內(nèi)容(1)工業(yè)用地(2)商業(yè)用地(3)住宅用地(4)倉庫用地(5)道路交通用地(6)市政建設(shè)工程用地(7)公共綠化用地(8)教育、文化、體育、衛(wèi)生等用地(9)港口建設(shè)用地(10)辦公用地(11)軍事用地(12)其他用地
(1)住宅用房(2)生產(chǎn)用房(3)營業(yè)用房(4)行政用房(5)其它專業(yè)用房(1)道路、交通設(shè)施(2)地下管道等“三通”設(shè)施:通電、通水、通氣(3)生活配套設(shè)施:健身器材、幼兒園、超市等等(4)生態(tài)環(huán)境設(shè)施:排污凈化設(shè)施、環(huán)境監(jiān)測設(shè)施房地產(chǎn)開發(fā)的概念和管理原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用權(quán)出讓與劃撥城市房地產(chǎn)交易管理房地產(chǎn)抵押及其管理房屋租賃及其管理房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的管理房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及其管理房地產(chǎn)的價格管理違反城市房地產(chǎn)管理法的法律責(zé)任房地產(chǎn)的變更登記和抵押登記三、城市規(guī)劃法知識(一)城市規(guī)劃法概述1989年12月26日第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議通過并以國家主席23號令的形式公布了《中華人民共和國城市規(guī)劃法》(以下簡稱《城市規(guī)劃法》),自1990年4月1日起施行。這是我國建設(shè)領(lǐng)域的第一部法律,它的頒布、實施標(biāo)志著我國城市規(guī)劃工作進入了法制化的新階段。適用于國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。這里所提的鎮(zhèn)不包括使用“鎮(zhèn)"一詞命名的鄉(xiāng)村和集鎮(zhèn)。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)的機關(guān)、單位和個人,都必須遵守《城市規(guī)劃法》。
1、城市規(guī)劃法的概念2、城市規(guī)劃、建設(shè)和發(fā)展的基本方針123456勤儉建設(shè)的方針城市規(guī)劃與計劃相結(jié)合的方針國家控制城市規(guī)模的方針環(huán)境保護的方針方便市民生產(chǎn)、生活的方針合理利用土地的方針3、城市規(guī)劃的管理體制《城市規(guī)劃法》規(guī)定:“國務(wù)院城市規(guī)劃行政主管都門主管全國的城市規(guī)劃工作,縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門主管本行政區(qū)城內(nèi)的城市規(guī)劃工作。”12省、市和縣人民政府授權(quán)負責(zé)管理城市規(guī)劃工作的部門,可以是城市規(guī)劃局(處、科),以可以是其他部門,但原則上一個城市只應(yīng)有一個規(guī)劃行政主管部門。其職責(zé)是負責(zé)本行政區(qū)的城市規(guī)劃工作??h級以上地方人民政府城市規(guī)劃主管部門主要職責(zé):研究制定全國城市發(fā)展戰(zhàn)略以及城市規(guī)劃的方針政策和法規(guī);指導(dǎo)城市規(guī)劃、城市勘察和市政工程測量工作,檢查和監(jiān)督城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃的編制和實施;負責(zé)城市總體規(guī)劃的審查報批,會同國家文物局對歷史文化名城進行審查報批;參與編制國土規(guī)劃、區(qū)城規(guī)劃和重大建設(shè)項目的選址工作。國務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門:建設(shè)部(二)城市規(guī)劃法的主要內(nèi)容按照城市規(guī)劃法的規(guī)定,城市規(guī)劃一般分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。前者是從宏觀上控制城市土地利用和空間布局,引導(dǎo)城市合理發(fā)展的總體部署。后者是對城市總體規(guī)劃的具體安排化,對城市近期建設(shè)區(qū)城的建設(shè)進行具體安排。四、土地管理法(一)土地管理法概況1986年,第六屆全國人大常委會第十六次會議通過了《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》),該法全面調(diào)整土地的所有、占有、使用、管理、保護、利用等各種社會關(guān)系,它的實行標(biāo)志著我國土地法律制度建設(shè)進入了一個新階段,為保護土地資源,保障土地所有者、使用者合法權(quán)益,懲治破壞土地的行為提供了法律依據(jù)。1988年12月又頒布了《關(guān)于修改<中華人民共和國土地管理法>的決定》,1991年1月,國務(wù)院發(fā)布了《土地管理法實施條例》。2004年8月,第十屆全國人大常委會第十一次會議通過了《全國人大常委會關(guān)于修改<中華人民共和國土地管理法>的決定》。(二)總則堅持社會主義土地公有制的原則統(tǒng)一管理全國土地的原則全面規(guī)劃、因地制宜、合理利用的原則珍惜土地、節(jié)約用地的原則(三)土地管理法的主要內(nèi)容堅持社會主義土地公有制的原則統(tǒng)一管理全國土地的原則全面規(guī)劃、因地制宜、合理利用的原則珍惜土地、節(jié)約用地的原則土地所有權(quán)和使用權(quán)土地利用總體規(guī)劃耕地的保護建設(shè)用地的征用與管理房地產(chǎn)基本制度PART2(—)土地制度概述我國實行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有,即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。一、建設(shè)用地制度全民所有即國家所有土地范圍123456國家依法征收的土地農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地城市市區(qū)的土地依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的,原屬于其成員集體所有的土地因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因,農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地(二)集體土地征收
集體土地征收是指國家為公共利益的需要,通過法定程序,將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國有的行為??梢砸勒辗梢?guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)在公告規(guī)定的期限內(nèi),持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯?。青苗補償費標(biāo)準(zhǔn)征用前土地上長有的青苗,因征地施工被毀掉的,應(yīng)由用地單位按照在田作物一季產(chǎn)量、產(chǎn)值計算,給予補償。安置補助費按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算;為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍征收補償標(biāo)準(zhǔn)征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。土地補償費為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍征收補償?shù)臍w屬土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有;地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有;征收土地的安置補助費必須??顚S茫坏门沧魉?。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的,安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用;土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者,按照合同規(guī)定的期限,一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。(三)國有土地使用權(quán)出讓
建設(shè)用地使用權(quán)出讓簡稱土地使用權(quán)出讓,是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
(1)土地使用權(quán)出讓,也稱批租或土地一級市場,由國家壟斷;(2)經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個人,只有使用權(quán),在使用土地期限內(nèi)對土地擁有占有、使用、收益、處分權(quán);(3)土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。(4)集體土地不經(jīng)征收不得出讓。(5)土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟關(guān)系,具有平等、自愿、有償、有期限的特點。1、出讓的幾層含義(1)居住用地七十年。(2)工業(yè)用地五十年。(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。(5)綜合或者其他用地五十年。2、國有使用權(quán)出讓年限土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:3、建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證,并依照規(guī)定辦理注銷登記。土地使用權(quán)期滿,土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同,支付土地使用權(quán)出讓金,并辦理登記。4、土地使用權(quán)中止第一,劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用(如城市的存量土地和征用集體土地)和無償取得(如國有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。第二,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,劃撥土地沒有使用期限的限制,但未經(jīng)許可不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。第三,取得劃撥土地使用權(quán),必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的工作程序辦理手續(xù)。(四)國有土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。2、劃撥土地的范圍請在此處輸入您的文本請在此處輸入您的文本01國家機關(guān)用地和軍事用地02城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地03國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地04法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地3、劃撥土地使用權(quán)的收回(1)無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者,因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的,市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)。(2)對劃撥土地使用權(quán),市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求,可以無償收回。(3)無償收回劃撥土地使用權(quán)時,對其地上建筑物、其他附著物,市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況給予適當(dāng)補償。第一,國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)日期,自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的。第二,已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。第三,法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。(五)閑置土地閑置土地,是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。1、閑置土地的范圍2、閑置土地的處理第一,未動工開發(fā)滿一年的,由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后,向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達《征繳土地閑置費決定書》,按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本。第二,未動工開發(fā)滿兩年的,由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定,報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后,向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》,無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的,同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。房屋的征收與補償是指國家為了公共利益的需要,將國有土地上單位或個人的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給國家,并對被征收房屋所有權(quán)人(即被征收人)給予公平補償?shù)男袨?。二、城市房屋拆遷管理制度與政策(一)房屋的征收與補償概述2011年1月19日,國務(wù)院審議并原則通過了《國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》,刪去了舊有條例《城市房屋拆遷管理條例》中令人敏感的“拆遷”,代之以“征收”。(二)房屋征收補償?shù)膬?nèi)容價值補償對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。安置補償因征收房屋造成搬遷的,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。損失補償對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償,根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。(一)房地產(chǎn)交易概述房地產(chǎn)交易,是指房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等經(jīng)濟活動及起到保障作用的住房公積金制度。三、房地產(chǎn)交易管理制度與政策不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán),而把房屋的使用權(quán)在一定的時間內(nèi)進行轉(zhuǎn)讓并獲取收益的行為。房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。國家機關(guān)、企事業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)抵押住房公積金05(一)房地產(chǎn)交易概述(二)房地產(chǎn)的買賣
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書。(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。(3)按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。(4)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。1、房地產(chǎn)的買賣包括了房屋的預(yù)售、現(xiàn)售兩種情況商品房預(yù)售條件
(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。(2)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。(4)已通過竣工驗收。(5)拆遷安置已經(jīng)落實。(6)供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。商品房現(xiàn)售條件2、商品房銷售方式商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán),分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé)任。房屋的套內(nèi)建筑面積=房屋使用面積(地毯面積)+墻體面積+陽臺面積
房屋建筑面積=房屋套內(nèi)建筑面積+公攤面積3、面積誤差處理按套(單元)計價的預(yù)售房屋,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細尺寸,并約定誤差范圍。合同未作約定的,按以下原則處理:第一,面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實結(jié)算房價款。第二,面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權(quán)退房。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人。木結(jié)構(gòu)(三)房地產(chǎn)的租賃房地產(chǎn)的租賃涉及兩個行為主體,即出租人和承租人。出租人是指擁有房屋所有權(quán)的行為人,承租人是指在出租過程中,實際占用房屋的行為人。1、不得出租的房屋范圍(1)屬于違法建筑的。(2)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的。(3)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的。(4)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。123456出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。房屋租賃合同期內(nèi),出租人不得單方面隨意提高租金水平。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改動房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設(shè)施,不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。承租人因使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐沙凶夥课莺驮O(shè)施損壞的,承租人應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)或者承擔(dān)賠償責(zé)任。承租人轉(zhuǎn)租房屋的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意。房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人,承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。2、雙方的權(quán)利和義務(wù)(四)房地產(chǎn)的抵押
房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人,作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人,是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。
抵押合同登記備案后,抵押權(quán)人才擁有優(yōu)先受償權(quán)
按揭貸款是抵押貸款的一種形式住房公積金住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金,是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式。住房公積金制度是國家法律規(guī)定的重要的住房社會保障制度,具有強制性、互助性、保障性。單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。本章小結(jié)房地產(chǎn)法律、制度與政策概述01房地產(chǎn)基本制度02謝謝第四章房地產(chǎn)開發(fā)
主講人:趙本宇房地產(chǎn)概論目錄CONTENT房地產(chǎn)開發(fā)概述01房地產(chǎn)開發(fā)程序02房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計03學(xué)習(xí)目標(biāo)通過本章的學(xué)習(xí),了解掌握房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念、類型和原則、房地產(chǎn)開發(fā)步驟、土地獲取,房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的主要內(nèi)容等房地產(chǎn)開發(fā)概述PART1一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念
從文字上看,”建”、”筑”兩個字都是動詞,是表達建設(shè)的含義。建筑本身又代表建設(shè)的一個過程,有時間的概念存在。建筑更是所有人類土木活動及成果的總稱。建筑是一種技術(shù)工程,它和機電、道路、水利等工程一樣,是為著某種使用上的目的而通過物質(zhì)材料和工程技術(shù)去實現(xiàn)的,他是人類社會的一項物質(zhì)產(chǎn)品。當(dāng)看到這樣一處工地時,你會想到怎樣的問題?這個工地在干什么?這個工地能看到什么?這個工地還有什么沒有看到?這個工地可能會建成什么產(chǎn)品?51房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)是生產(chǎn)者和經(jīng)營者為了實現(xiàn)一定的經(jīng)濟目的和社會目的,通過多種資源的組合利用而為人類提供人住空間,并改變?nèi)祟惥幼…h(huán)境的一種活動。這里的資源包括土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員的經(jīng)驗等諸多方面。土地開發(fā)是指對土地進行地面平整、建筑物拆除、地下管線鋪設(shè)和道路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等,使土地滿足建設(shè)房屋的條件。房產(chǎn)開發(fā)即房屋開發(fā),是指城市各種房屋的開發(fā)建設(shè),它包括房屋建設(shè)的分析策劃、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、配套完善、交付使用等的全過程。
房地產(chǎn)開發(fā)分為土地開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)兩個連續(xù)過程。二、房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容(一)房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)概念國土開發(fā)國土開發(fā)是指對國土資源的開發(fā)、利用、治理和保護,以求最大限度地發(fā)揮國家自然資源的經(jīng)濟效益和社會效益。城市開發(fā)城市開發(fā)也稱城市建設(shè)綜合開發(fā),這是一種地區(qū)性的開發(fā),以尋求一個城市范圍內(nèi)的最佳經(jīng)濟效益和社會效益,即謀求規(guī)模效益。綜合開發(fā)房地產(chǎn)綜合開發(fā),是指城市土地和房屋的規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營是綜合性的,兼有生產(chǎn)與流通兩個領(lǐng)域的經(jīng)濟活動。(二)房地產(chǎn)開發(fā)的類型新區(qū)開發(fā)新區(qū)開發(fā)主要是對城市郊區(qū)的農(nóng)地和荒地進行改造,使之變成建設(shè)用地,并進行一系列房屋、道路、公用設(shè)施等方面的建造和鋪設(shè),使之變成新城區(qū)。建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模建設(shè)新區(qū)的開發(fā)。舊區(qū)再開發(fā)舊區(qū)再開發(fā)也被稱為舊區(qū)改造,主要是對已建成的某些區(qū)段的建筑和各項配套設(shè)施進行拆遷改造或重新建設(shè),具有改變或擴大原有建筑地段的使用性質(zhì)和功能的特點。1、按開發(fā)的區(qū)城性質(zhì)劃分(二)房地產(chǎn)開發(fā)的類型單項開發(fā)單項開發(fā)是指開發(fā)規(guī)模小、占地少、功能比較單一的項目。這種項目開發(fā)投資較少,建設(shè)周期較短,往往表現(xiàn)為分散建造的一些單項工程或單位工程。成片開發(fā)成片開發(fā)規(guī)模大,占地多,功能多。無論是在新區(qū)開發(fā)還是舊區(qū)改造都有表現(xiàn)為成片建造多個工程項目,實施多種配套,是一種投資額高、建設(shè)周期長的綜合性開發(fā)。2、按開發(fā)的規(guī)模劃分(二)房地產(chǎn)開發(fā)的類型土地開發(fā)土地開發(fā)是指土地開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)以后,通過征地、拆遷、安置等項工作,將土地開發(fā)成具有“七通一平”條件(供水、排水、供電、供熱、供氣、電信、道路暢通、場地平整)的建房基地的一種開發(fā)經(jīng)營方式。房屋開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一定的方式獲得地塊的使用權(quán)后,按照規(guī)劃要求建造各類房地產(chǎn)商品,如住宅、辦公樓、商業(yè)用房、娛樂用房等,并以出售或出租手段將這些房地產(chǎn)商品推入市場的一種開發(fā)經(jīng)營方式。3、按開發(fā)的對象劃分綜合開發(fā)綜合開發(fā)是指土地開發(fā)以及房屋和有關(guān)的市政、公建配套設(shè)施結(jié)合起來進行建設(shè)的開發(fā)方式。(三)房地產(chǎn)開發(fā)的形式新區(qū)開發(fā)新區(qū)開發(fā)是指按照城市具體規(guī)劃,在城市現(xiàn)有建成區(qū)以外的一定地段,進行集中成片、綜合配套的開發(fā)建設(shè)活動。舊城改建保護好舊城區(qū)優(yōu)秀的歷史文化遺產(chǎn)及傳統(tǒng)風(fēng)貌,充分利用并發(fā)揮舊城區(qū)原有各項設(shè)施的潛力,根據(jù)目前實際情況和存在的主要矛盾,有計劃、有步驟、有重點地對舊城區(qū)進行充實和更新的建設(shè)活動。新區(qū)開發(fā)與舊城區(qū)改建外延型開發(fā)外延型開發(fā)是指單純靠增加城市土地面積進行土地開發(fā)和新建房屋實現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)方式。外延型開發(fā)與內(nèi)涵型開發(fā)內(nèi)涵型開發(fā)內(nèi)涵型開發(fā)是指在原有土地上通過增加土地的容積率、更新基礎(chǔ)設(shè)施、新建和翻新、擴建房屋等方式實現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)。(四)房地產(chǎn)開發(fā)的特點請在此處輸入您的文本請在此處輸入您的文本0105綜合性02長期性03時序性04地域性風(fēng)險性(五)房地產(chǎn)開發(fā)策劃內(nèi)容請在此處輸入您的文本請在此處輸入您的文本0105開發(fā)區(qū)位和地段的分析與選擇02開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇03開發(fā)時機和開發(fā)進度的分析與選擇04開發(fā)合作方式的分析與選擇項目融資方式的分析與選擇房地產(chǎn)開發(fā)程序PART2一、項目立項階段123456申請定點申領(lǐng)項目選址意見書及項目立項批文投資機會研究申請購置土地,辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件通知書等文件編制規(guī)劃設(shè)計總圖7申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證二、項目前期準(zhǔn)備階段(四)做好“七通一平”工作(五)選擇承包單位(六)選擇監(jiān)理單位(一)選擇勘察隊伍和設(shè)計單位(二)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證(三)申領(lǐng)房屋拆遷許可證三、項目建設(shè)階段組織承包商進場01020304加強開發(fā)項目工程管理與控制申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證項目的竣工驗收四、項目銷售及售后服務(wù)階段(一)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)(二)申領(lǐng)商品房銷售許可證(三)簽訂物業(yè)委托管理合同(四)提交相關(guān)資料(五)簽訂商品房銷售或租賃合同(六)做好物業(yè)管理工作房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計PART3一、房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的概念1.房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的含義房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計是指房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑設(shè)計與規(guī)劃設(shè)計,
是根據(jù)開發(fā)項目的具體情況和開發(fā)設(shè)想,綜合協(xié)調(diào)城市規(guī)劃行政主管部門、各有關(guān)部門以及配套單位的意見和要求,根據(jù)政策法規(guī)、基地可行性研究和市場調(diào)查資料,在經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益統(tǒng)一的前提下,擬訂項目開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計要求,然后進行設(shè)計招標(biāo),選出最優(yōu)同時又是比較經(jīng)濟的方案,并在進一步優(yōu)化后付諸實施。凡事預(yù)則立,不預(yù)則廢。2.房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的原則規(guī)劃設(shè)計定位時,要堅持以人為本01020304規(guī)劃設(shè)計必須符合項目定位考
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