哈爾濱市物業(yè)管理標準規(guī)定

哈爾濱市物業(yè)管理要求（4月23日哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議經(jīng)過，6月10日黑龍江省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第九次會議同意）哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第25號《哈爾濱市物業(yè)管理要求》業(yè)經(jīng)哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議于4月23日經(jīng)過，黑龍江省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第九次會議于6月10日同意，現(xiàn)予公布，自8月1日起施行。哈爾濱市人民代表大會常務(wù)委員會7月13日第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)正當權(quán)益，依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制訂本要求。第二條本要求適適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動。第三條市房產(chǎn)行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動監(jiān)督管理工作，組織實施本要求?？h（市）房產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動監(jiān)督管理工作。建設(shè)、計劃、城市管理、工商、物價、公安、環(huán)境保護、供熱、供水、排水、供電、供氣、有線電視、通訊等相關(guān)行政管理部門和單位，根據(jù)各自治則配合實施本要求。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)該幫助做好物業(yè)管理工作。第四條第四條房產(chǎn)行政主管部門劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)該關(guān)鍵考慮下列原因：（一）業(yè)主共用供水、排水、供電、供熱、消防等設(shè)施設(shè)備；（二）屬于一個自然街坊或封閉小區(qū)；（三）和小區(qū)居民委員會設(shè)置大致相適應(yīng)。第五條業(yè)主大會有一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用建筑面積達成50％以上，或首個房屋出售并交付使用滿2年，應(yīng)該召開首次業(yè)主大會會議。第六條含有召開首次業(yè)主大會條件，建設(shè)單位應(yīng)該書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府街道通知后30日內(nèi)，會同物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門組建業(yè)主大會籌備組。籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設(shè)單位所派人員組成。參與籌備組業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生?；I備組組建后7日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)該在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告籌備組組員名單；建設(shè)單位應(yīng)該向籌備組提供業(yè)主花名、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售交付時間時間等必需資料?；I備組根據(jù)《業(yè)主大會規(guī)程》相關(guān)要求組織召開首次業(yè)主大會會議。第七條住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)，按套計算，有單獨房屋產(chǎn)權(quán)證一套計一票。非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)，按物業(yè)建筑面積計算，不超出100平方米有單獨房屋產(chǎn)權(quán)證計一票；超出100平方米，每超出100平方米再計一票。單個業(yè)主在首次業(yè)主大會上投票權(quán)最高不超出全部投票權(quán)30％，剩下投票權(quán)根據(jù)其它業(yè)主占全部投票權(quán)百分比分攤給其它業(yè)主。第八條首次業(yè)主大會應(yīng)該在房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下制訂業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)該就業(yè)主大會儀事方法、表決程序、業(yè)主投票權(quán)決定措施，業(yè)主委員會組成，委員資格、任期、改選、免職，經(jīng)費籌集、使用、管理等事項作出約定。第九條首次業(yè)主大會應(yīng)該在房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員應(yīng)該有熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定組織能力業(yè)主擔(dān)當；但不得同時在所聘物業(yè)管理企業(yè)中任職。業(yè)主委員會應(yīng)該由3人以上單數(shù)委員組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會確定。第十條業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后應(yīng)該立即在業(yè)主管理區(qū)域內(nèi)公告；并在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主條約、業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門立案。第十一條業(yè)主委員會應(yīng)該根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則要求組織召開定時業(yè)主大會會議；經(jīng)20%以上業(yè)主提議或發(fā)生重大事故、經(jīng)濟事件需要立即處理，業(yè)主委員會應(yīng)該組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主大會會議能夠采取集體討論或書面征求意見形式；但應(yīng)該有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)業(yè)主參與。業(yè)主能夠委托代理人參與業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)該出具書面授權(quán)委托書。業(yè)主大會作出決定，必需經(jīng)和會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上經(jīng)過。業(yè)主大會做出制訂和修改業(yè)主條約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專題維修資金籌集和使用方案決定，必需經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上經(jīng)過。第十二條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該含有獨立法人資格，取得資質(zhì)證書后，放可從事和自治登記相適應(yīng)物業(yè)管理活動。新設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)辦理資質(zhì)，應(yīng)該依法取得供上行政管理部門和發(fā)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》后，再向市房產(chǎn)行政主管部門提出申請。市房產(chǎn)行政主管部門經(jīng)審查，符合條件，根據(jù)相關(guān)要求和發(fā)資質(zhì)證書。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)該經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等渠道公開物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)、誠信情況等內(nèi)容。第十三條外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動，應(yīng)該在市房產(chǎn)行政主管部門立案。未辦理立案手續(xù)，由方鏟形整主管部門責(zé)令限期立案，并給予通報。第十四條建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)該選聘含有對應(yīng)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，并和其簽署前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。建設(shè)單位在于物業(yè)買受人簽署物業(yè)買賣協(xié)議時，應(yīng)該明確約定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)費用、物業(yè)保修范圍和和時限、違約責(zé)任等物業(yè)管理具體事項。前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議在期限屆滿或到業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效時終止。第十五條住宅物業(yè)建設(shè)單位，應(yīng)該經(jīng)過公開招標方法選聘含有對應(yīng)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。但投標人少于3個或建筑面積不超出5萬平方米，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門同意，能夠采取協(xié)議方法選聘含有對應(yīng)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。第十六條建設(shè)單位應(yīng)該在新建物業(yè)綜合驗收合格以后，同物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗收。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)該關(guān)鍵對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其它又管事項進行查驗。建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)違法第一款要求為辦理物業(yè)承接驗收，由房產(chǎn)行政主管部門給警告，并責(zé)令限期更正；逾期拒不更正，對責(zé)任方處以1萬元以上10萬元以下罰款。第十七條建設(shè)單位應(yīng)該根據(jù)總建筑面積0.3％百分比在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供必需要得物業(yè)管理用房，但最低不低于50平方米，最高不超出300平方米。物業(yè)管理方屬于全體也住共同共有；未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、出租或挪作她用。第十八條業(yè)主大會能夠經(jīng)過公開招標或依據(jù)業(yè)主委員會推薦選聘物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會向業(yè)主大會推薦后選物業(yè)管理企業(yè)時，應(yīng)該最少推薦3個以上含有資質(zhì)條件物業(yè)管理企業(yè)。第十九條業(yè)主委員會應(yīng)該和業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)簽署書面物業(yè)服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)協(xié)議通常應(yīng)對物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)項目、收費標準、違約責(zé)任等內(nèi)容加以約定。業(yè)主委員會在于物業(yè)管理企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議時，能夠依據(jù)物業(yè)大會要求就物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備維護管理、公共區(qū)域保潔、公共綠化管理、公共秩序和安全維護、車輛停放管理、物業(yè)管理資料管理等服務(wù)事項進行約定。第二十條物業(yè)滾利企業(yè)應(yīng)該自物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)協(xié)議報物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門及公傷行政管理部門立案。假如一方不準備前物業(yè)服務(wù)協(xié)議，應(yīng)該自協(xié)議期滿前60日通知對方。第二十一條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止或解除后10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交下列事項：（一）預(yù)售物業(yè)服務(wù)費用；（二）全部物業(yè)檔案資料；（三）物業(yè)滾利用方、場地和其它財務(wù)。違反前款第（一）、（二）項要求，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期更正，逾期仍不移交，給予通報，并處以1萬元以上10萬元以下罰款；違法欠款第（三）項要求，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期更正，逾期仍不移交，處以5萬元以上20萬元以下罰款。第二十二條業(yè)主委員會和新選聘物業(yè)管理企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議時，應(yīng)該辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)。同時移交本要求第二十一條要求事項。第二十三條物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)該根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，并遵守下列要求：（一）根據(jù)國家、省、市要求技術(shù)標準和操作規(guī)范實施管理服務(wù)；（二）向業(yè)主和物業(yè)使用時用人通知物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備使用方法、要求及注意事項；（三）定時聽取業(yè)主大會、業(yè)主意見和提議、改善和完善管理服務(wù)；（四）立即勸阻和阻止業(yè)主違反法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主條約行為，并向業(yè)主委員會和相關(guān)行政管理部門匯報。第二十四條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)該遵信合理、公開和費用和服務(wù)水平相適應(yīng)標準。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)該實施政府指導(dǎo)價或市場調(diào)整價，具體收費項目、標準和方法根據(jù)國家和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費措施實施。市人民政府制訂指導(dǎo)價時應(yīng)該按質(zhì)論價、分等計價，根據(jù)物業(yè)服務(wù)范圍、項目、要求卻頂各級各類物業(yè)服務(wù)收費標準，報省物價部門同意后實施。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該實施明碼標價，在物業(yè)管理取悅內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準已經(jīng)收費項目、收費標準等相關(guān)情況進行公告。第二十五條前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效之日至物業(yè)交付物業(yè)買受人前發(fā)生物業(yè)管理相關(guān)費用，由建設(shè)單位負擔(dān)。物業(yè)交付物業(yè)買受人后至前期物業(yè)協(xié)議終止之日發(fā)生物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位和物業(yè)買受人在房屋買賣協(xié)議中約定負擔(dān)；未約定或約定不明確，由建設(shè)單位負擔(dān)。第二十六條房屋自由部位、自由設(shè)備維修養(yǎng)護由業(yè)主自行負責(zé)，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對自用部位、自用設(shè)備進行維修養(yǎng)護，服務(wù)費用由雙方約定。第二十七條物業(yè)使用中嚴禁下列行為：（一）破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；（二）損壞或私自占用物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備，移動共用設(shè)備；（三）破壞房屋外觀；（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（五）私自改變物業(yè)使用性質(zhì)；（六）侵占綠地，損毀花草樹木；（七）隨意停放車輛；（八）隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；（九）違反要求放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或產(chǎn)生超出要求標準噪聲；（十）私自設(shè)置攤點；（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章嚴禁其它行為。業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)覺前款行為，有權(quán)勸阻阻止；對拒不更正有權(quán)向相關(guān)行政管理部門舉報。違反前款第（一）、（二）項要求，有房產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令停止違法行為、限期更正；情節(jié)嚴重，對個人處以1000元以上1萬元以下罰款，對單位處以5萬元以下10萬元以上罰款；造成損失，依法負擔(dān)賠償責(zé)任。第二十八條業(yè)主需要裝飾裝修房屋，應(yīng)該事先通知物業(yè)管理企業(yè)。根據(jù)法律、法規(guī)要求需要辦理相關(guān)審批手續(xù)，辦理后方可進行。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該將房屋裝飾裝修中嚴禁行為和注意事項通知業(yè)主，并和業(yè)主就共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞賠償、廢棄物清運處理、裝修人員管理等相關(guān)事項簽署協(xié)議。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)覺業(yè)主、使用人在房屋裝飾裝修中出現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章或業(yè)主條約行為，應(yīng)該依據(jù)相關(guān)要求或約定給予勸阻阻止；對拒不更正，應(yīng)該立即匯報業(yè)主委員會并報相關(guān)行政管理部門依法處理。第二十九條發(fā)生危及她人房屋使用安全或公共安全緊急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該立即組織維修、更新或采取應(yīng)急方法，并立即通知業(yè)主委員會，維修費用由相關(guān)業(yè)主負擔(dān)。第三十條業(yè)主對設(shè)置于房屋內(nèi)部共用設(shè)備負有監(jiān)管責(zé)任。業(yè)主應(yīng)該配合物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備實施維修養(yǎng)護。違反要求，由房產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期更正，并可處以1000元以上1萬元以下罰款；造成損失，依法負擔(dān)賠償責(zé)任。第三十一條任何單位或個人不得私自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或場地。供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地，應(yīng)該事先通知物業(yè)管理企業(yè)，完工后立即恢復(fù)原狀；造成損失，應(yīng)該給予賠償。第三十二條在不影響通行、消防和安全前提下，確需常常占用道路或場地停放機動車輛，應(yīng)該取得業(yè)主大會同意，并按要求交納場地占用費。所得收益歸全體業(yè)主全部，關(guān)鍵用于共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護，也能夠根據(jù)業(yè)主大會決定使用。對車輛停放有保管要求，由車主或車輛使用人和物業(yè)管理企業(yè)另行簽署保管協(xié)議。第三十三條住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)屬于建設(shè)單位全部機動車停車庫、停車場在相同條件下應(yīng)該優(yōu)先租、售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人。第三十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)或和單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連非住宅物業(yè)業(yè)主，應(yīng)該根據(jù)國家相關(guān)要求交納專題維修資金。專題維修資金屬業(yè)主全部，專戶存放，專題用于保修期滿后物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造、不得挪作她用。第三十五條業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管