重慶省房地產(chǎn)估價師《案例和分析》-在建工程實地查勘記錄考試題卷

...wd......wd......wd...重慶省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：在建工程實地查勘記錄考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題〔共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意〕1、某成片荒地面積15000m2，取得該荒地的代價為1000萬元，將其開發(fā)成“五通一平〞熟地的開發(fā)成本和管理費用為1500萬元，其中60%從銀行貸款取得，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%，假設(shè)開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，則該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價為〔〕元/m2。

A．2237

B．2265

C．2346

D．39642、某房地產(chǎn)開發(fā)股份擬通過競標方式取得某房地產(chǎn)開發(fā)工程，為此委托一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱估價機構(gòu))提供包括市場分析、工程融資、開發(fā)進度、營銷方案及投標報價等內(nèi)容的咨詢報告。雙方協(xié)定，開發(fā)公司在簽訂委托協(xié)議的同時向估價機構(gòu)支付局部款項，余款在估價機構(gòu)完成和提交咨詢報告后支付。該估價機構(gòu)在開場市場分析之前，需仔細了解該工程各項控制性詳細規(guī)劃指標，以下屬于用地控制指標的是。

A：綠地率

B：人口容量

C：用地性質(zhì)

D：建筑密度

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、實際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是。

A：過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

B：過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

C：未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

D：未來數(shù)據(jù)資本化公式法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、替代效應(yīng)，是指。

A：當某商品的價格發(fā)生變動時，消費者需求量發(fā)生變動的現(xiàn)象

B：在理論上可用替代效應(yīng)和收入效應(yīng)的綜合作用——價格效應(yīng)來解釋

C：其他商品價格不變，某商品價格發(fā)生變動，從而商品的相對價格發(fā)生變化，消費者在原來價格組合下的購置力水平?jīng)]有發(fā)生變化的情況下，對價格變動商品的需求量發(fā)生變化的現(xiàn)象

D：由于商品價格變化引起消費者的收入相對變化而引起商品的購置量發(fā)生變化的現(xiàn)象

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、有甲、乙兩宗面積形狀都一樣的相鄰地塊，價值各為50萬元，假設(shè)將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值各為110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人欲購置乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人所要的交易雙方都是公平合理的正常價格應(yīng)為__。

A．50萬元

B．55萬元

C．60萬元

D．60萬元以上6、某宗面積為3000㎡的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/㎡。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/㎡。理論上應(yīng)補地價__萬元。

A．78

B．882

C．1210

D．12727、城市房屋拆遷估價方法一般應(yīng)當采用。

A：路線價法

B：成本法

C：假設(shè)開發(fā)法

D：市場對比法

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章8、證券是一種。

A：真實資本

B：虛擬資本

C：實際資本

D：能執(zhí)行資本的職能

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在__年以上。

A．20

B．30

C．70

D．4010、在撤除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋之前，拆遷管理部門應(yīng)當組織拆遷人__，并將有關(guān)材料向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

A．選擇拆遷安置的地點

B．拆遷安置

C．對被撤除房屋進展評估，做好勘察記錄

D．確定房屋重置價的標準

11、某辦公樓經(jīng)過更新改造后，其實際成新率通常__用直線折舊法計算出的成新率。

A．等于

B．大于

C．小于

D．無法判斷12、投資者進展房地產(chǎn)投資的主要目的一般是__。

A．獲取房地產(chǎn)當期收益

B．獲取房地產(chǎn)未來收益

C．直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動

D．間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動13、某房地產(chǎn)的報酬率為8％，收益期限為30年時的價格為4000元／㎡。假設(shè)報酬率為6％，收益期限為50年時，則該房地產(chǎn)的價格為元／㎡。

A：3800

B：4500

C：5200

D：5600

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、在房地產(chǎn)工程可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標建筑面積，屬于。

A：單元估算法

B：單位指標估算法

C：概算指標法

D：工程量近似匡算法

E：借款合同15、以下不屬于住房公積金歸集內(nèi)容的是__。

A．繳存住房公積金的對象

B．繳存住房公積金的工資基數(shù)

C．繳存比例

D．公積金使用16、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元／㎡，交易稅費均由買方負擔。該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5％繳納有關(guān)稅費；買方按正常價格的3％繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于元／㎡。

A：2427

B：2500

C：2575

D：2632

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由決定。

A：房地產(chǎn)開發(fā)單位

B：業(yè)主大會

C：業(yè)主委員會

D：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2。撤除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為__萬元。

A．102

B．52

C．54

D．10319、某10年前建成交付使用的建筑物，估價人員實地觀察判定其剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為零該建筑物的成新率為。

A：75％

B：65％

C：55％

D：45％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、從某房地產(chǎn)投資工程的資產(chǎn)負債表上，我們可以得到如下工程信息：負債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資工程的速動比率為__。

A．167%

B．80%

C．200%

D．60%21、以下房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型的是。

A：出租的房地產(chǎn)

B：自用的房地產(chǎn)

C：餐飲的房地產(chǎn)

D：營業(yè)的房地產(chǎn)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、當完成市場分析和其他前期研究工作并進展了工程評估之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是__。

A．確定建設(shè)施工的各種圖紙已經(jīng)準備就緒

B．完成全體工作人員的篩選工作

C．獲取土地使用權(quán)

D．明確各工作人員及施工階段應(yīng)發(fā)放的工資23、住房公積金委員會各項決策的執(zhí)行機構(gòu)是__。

A．住房公積金管理中心

B．住房公積金管理委員會委托的銀行

C．各個單位

D．全體職工大會24、房地產(chǎn)面積測算中的房屋面積，不包括__。

A．房屋建筑面積

B．房屋使用面積

C．共有建筑分攤面積

D．房屋占地面積25、土地使用者超過土地使用權(quán)出讓合同約定的開工開發(fā)日期滿__未開工開發(fā)的，國家可以無償收回土地使用權(quán)。

A．四年

B．三年

C．兩年

D．一年二、多項選擇題〔共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，此題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分〕1、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于。

A：估價對象

B：估價師對估價方法的熟悉程度

C：委托人

D：估價機構(gòu)資料庫中可用資料情況

E：當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況2、以下關(guān)于城市房屋拆遷的表述中，不正確的選項是__。

A．協(xié)議是平等主體之間的有關(guān)民事補償安置的內(nèi)容

B．依法簽訂的拆遷補償安置協(xié)議，對當事人具有法律約束力

C．協(xié)議簽訂后，可以進展公證

D．協(xié)議應(yīng)當向房屋所在地市、縣人民政府房屋拆遷主管部門備案3、按照會計要素進一步分類，以下屬于會計科目分類的是。

A：處分類會計科目

B：負債類會計科目

C：所有者權(quán)益類會計科目

D：成本類會計科目和權(quán)益類會計科目

E：資產(chǎn)類會計科目4、__主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價。

A．估算法

B．成本法

C．路線價法

D．基準地價法5、以下關(guān)于城市規(guī)劃的表述中，正確的選項是__。

A．城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會開展目標，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和開展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署和具體安排

B．城市規(guī)劃經(jīng)過法律規(guī)定的程序?qū)徟_立后，就具有法規(guī)效力，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項土地利用和建設(shè)活動，都必須按照城市規(guī)劃進展

C．城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和開展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域

D．城市規(guī)劃管理是對批準的城市規(guī)劃進展管理，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項建設(shè)進展統(tǒng)一的安排和控制，保證城市規(guī)劃的順利實施

E．城市規(guī)劃管理不具有政府行政職能6、對房地產(chǎn)開發(fā)工程進展可行性研究的目的是__。

A．可行性研究過程就是房地產(chǎn)開發(fā)工程的決策過程

B．提高房地產(chǎn)開發(fā)的收益能力

C．實現(xiàn)工程決策的科學(xué)化管理

D．降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本7、契稅的稅率采用__。

A．定額稅率

B．超額累進稅率

C．比例稅率

D．各地適用稅率8、按照規(guī)定，以下房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)的有。

A：權(quán)屬沒有爭議的房地產(chǎn)

B：學(xué)校用于教學(xué)的房地產(chǎn)

C：列入文物保護的建筑物

D：已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)

E：被依法查封的房地產(chǎn)9、開發(fā)工程總投資包括建設(shè)投資和__。

A．前期投資

B．后續(xù)投資

C．經(jīng)營投資

D．管理投資10、某企業(yè)2008年12月末，流動資產(chǎn)為540萬元，流動負債為270萬元。則該企業(yè)流動比率是。

A：40％

B：50％

C：200％

D：250％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)活動的__。

A．籌劃者

B．組織者

C．監(jiān)視者

D．實施者

E．發(fā)包者12、甲公司為躲避風險，購置了企業(yè)財產(chǎn)保險，其可投保的標的是。(2009年試題)

A：甲公司非法占用了財產(chǎn)

B：甲公司所有的危房

C：曱公司替乙公司保管的財產(chǎn)

D：甲公司未經(jīng)規(guī)劃許可建造的房屋

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、以下土地狀況中，不屬于土地權(quán)益狀況的是__。

A．土地使用期限

B．土地使用管制

C．土地面積大小

D．土地權(quán)利性質(zhì)14、報建審批管理主要包括審批核發(fā)__。

A．工程選址意見書

B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C．建設(shè)工程規(guī)劃許可證

D．國有土地使用證

E．施工開工證15、.2010年3月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)一經(jīng)濟適用住房工程，總投資2億元，則該工程資本金應(yīng)不低于萬元。

A：4000

B：5000

C：6000

D：7000

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、A市B住宅小區(qū)，專有局部面積為8萬，小區(qū)總面積為9萬。該小區(qū)于2006年10月業(yè)主全部入住，并召開了業(yè)主大會，成立了業(yè)主委員會。如果該小區(qū)共有750戶業(yè)主，該小區(qū)業(yè)主做出有關(guān)改建小區(qū)建筑物決定，應(yīng)當經(jīng)。

A：專有局部面積為4．5萬以上的業(yè)主同意

B：專有局部面積為6萬以上的業(yè)主同意

C：且有業(yè)主總數(shù)中的375戶以上業(yè)主同意

D：且有業(yè)主總數(shù)中的500戶以上業(yè)主同意

E：由于其他經(jīng)濟原因(非銀行訴訟)法院裁定強制拍賣已經(jīng)被抵押給銀行的房地產(chǎn)，應(yīng)通知抵押權(quán)人，或解除抵押，或根據(jù)國家規(guī)定的拍賣標的拍賣金額的受償順序受償17、消費信用有兩種類型。

A：類似商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費品提供應(yīng)消費者

B：屬于民間信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費品提供應(yīng)消費者

C：類似國家信用，由政府以賒銷或分期付款方式將消費品提供應(yīng)消費者

D：屬于商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費品提供應(yīng)消費者

E：屬于銀行信用，由銀行等金融機構(gòu)以抵押貸款方式向消費者提供資金18、以下房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格上升的是__。

A．降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

B．增加土地有效供應(yīng)

C．降低契稅

D．提高購房貸款利率19、以下關(guān)于A市w房屋拆遷公司對設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時的做法，正確的選項是。

A：要認定抵押的有效性，對未進展抵押登記的視為無效抵押，拆遷時不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進展補償、安置

B：被拆遷房屋進展抵押的，抵押合同從登記之日起生效

C：及時通知抵押人，也就是承受被拆遷房屋抵押的銀行

D：能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷入，付款前已征得抵押權(quán)人認可

E：不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進展清償20、房地產(chǎn)價格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素，其中土地的位置屬于__。

A．一般因素

B．區(qū)域因素

C．個別因素

D．其他