新城可行性研究報(bào)告樣本

《天賜·陽(yáng)光新城》可行性研究匯報(bào)目錄第一章總論一、項(xiàng)目名稱(chēng)及承接單位二、研究工作范圍三、研究結(jié)論第二章項(xiàng)目背景和必需性項(xiàng)目基礎(chǔ)情況項(xiàng)目創(chuàng)新點(diǎn)三、項(xiàng)目標(biāo)必需性第三章市場(chǎng)研究及估計(jì)項(xiàng)目政策環(huán)境分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)政策分析項(xiàng)目投資環(huán)境分析項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析第四章項(xiàng)目計(jì)劃及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目總體計(jì)劃項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第五章項(xiàng)目投資成本估算第六章綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論※※第一章總論一、項(xiàng)目名稱(chēng)及承接單位1．項(xiàng)目名稱(chēng)：《天賜·陽(yáng)光新城》(暫定名)2．開(kāi)發(fā)商:溫縣天賜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。3．項(xiàng)目地點(diǎn)：溫縣振興路西段。二、研究工作范圍本項(xiàng)目可行性研究包含：☆項(xiàng)目所在區(qū)域概況在豫北平原西部，有一座歷史文化名城，她南臨黃河，北依太行，是著名中外太極拳發(fā)祥地，三國(guó)著名軍事家司馬懿家鄉(xiāng)，更以盛產(chǎn)山藥、地黃、菊花、牛膝“四大懷藥”享譽(yù)中外。她就是榮獲“省級(jí)園林城市”、“省級(jí)文明城市”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)黃河岸邊一顆璀璨明珠——溫縣。溫縣全縣總面積462平方公里，轄262個(gè)行政村，總?cè)丝?1.9萬(wàn)人。有著得天獨(dú)厚太極文化旅游資源和獨(dú)特“四大懷藥”資源；有18萬(wàn)余畝黃河灘國(guó)有非耕地可供建設(shè)、發(fā)展用地；勞動(dòng)力資源豐富且成本低廉。溫縣地理位置優(yōu)越。地處鄭州、洛陽(yáng)、焦作三市之中心中原城市群地帶，是承接中原城市群經(jīng)濟(jì)隆起帶，產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)理想地，同時(shí)含有能源供給半徑小區(qū)位優(yōu)勢(shì)。尤其是“南水北調(diào)”中線工程、“西氣東輸”工程等國(guó)家重大項(xiàng)目標(biāo)越境建設(shè)，可滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)水資源、清潔化能源需求。溫縣交通便捷，境內(nèi)公路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，南和歐亞大陸橋、連霍高速相通，北和焦晉高速相連，公路交通四通八達(dá)。尤其是焦作黃河公路大橋、焦溫公路、新孟公路建成通車(chē)，使其區(qū)位優(yōu)勢(shì)愈加突出。因?yàn)閾碛歇?dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)、便捷交通、豐富資源等眾多優(yōu)勢(shì)，加上政府有力領(lǐng)導(dǎo)，改革開(kāi)放以來(lái)，溫縣工業(yè)、農(nóng)業(yè)、電力、交通、郵電、商貿(mào)及城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，投資環(huán)境愈加優(yōu)越。工業(yè)經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)出良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，擁有機(jī)械制造、化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工、制鞋、五金、醫(yī)藥為主支柱產(chǎn)業(yè)，形成了有資源、有市場(chǎng)、有產(chǎn)品、有效益、門(mén)類(lèi)齊全工業(yè)體系。伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展，溫縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也展現(xiàn)出日新月異局面。但總體來(lái)講，溫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較少，開(kāi)發(fā)出項(xiàng)目基礎(chǔ)以滿(mǎn)足居住需求為主，缺乏整體品質(zhì)提升，物業(yè)管理也較為缺乏。即使有新商品住宅區(qū)，但現(xiàn)在還沒(méi)有一個(gè)真正含有代表性意義高級(jí)住宅示范小區(qū)，能夠作為溫縣“城市名片”代表溫縣住宅開(kāi)發(fā)最高水平；廣大溫縣精英階層在溫縣無(wú)法找到一個(gè)滿(mǎn)意“廣廈”，一個(gè)能夠真正實(shí)現(xiàn)“詩(shī)意棲居”理想家園。整體而言，溫縣迫切需要一個(gè)高級(jí)住宅小區(qū)填補(bǔ)市場(chǎng)空白，需要一張含有足夠“分量”“地產(chǎn)名片”來(lái)樹(shù)立溫縣住宅產(chǎn)業(yè)嶄新形象！☆項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目在溫縣西區(qū)，緊鄰振興路。此地交通便利，周?chē)头酪哒尽z察院、法院、檔案局、計(jì)生委、國(guó)稅局等政府機(jī)關(guān)為鄰，并有三星級(jí)大酒店等對(duì)應(yīng)區(qū)域配套，周?chē)鷦e墅區(qū)——《帝苑小區(qū)》，新興商品住宅區(qū)——《天賜名門(mén)》等使項(xiàng)目周?chē)懈呒?jí)住宅初步氣氛。但整體而言，現(xiàn)在項(xiàng)目近距離配套設(shè)施仍較為缺乏，人氣不旺，居住氣氛不夠濃厚?！铐?xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：〖溫縣最高水平高級(jí)園丁及公務(wù)員小區(qū)〗。總建面積超出7萬(wàn)平米，融合多層、別墅、商鋪等建筑形態(tài)于一體，并在小區(qū)大門(mén)處建設(shè)一萬(wàn)平米綠化園林廣場(chǎng)，園區(qū)內(nèi)新建星級(jí)幼稚園一所，園區(qū)對(duì)面新建示范性樣板小學(xué)一所，小區(qū)內(nèi)更擁有眾多游樂(lè)健身器材和休閑配套設(shè)施。項(xiàng)目建成后將形成集居住、休閑、教育、學(xué)習(xí)為一體大型人文綜合小區(qū)?！铐?xiàng)目計(jì)劃及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)第四章附表☆項(xiàng)目投資費(fèi)用估算詳見(jiàn)第五章投資預(yù)算☆項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度分期開(kāi)發(fā)，四部“地產(chǎn)進(jìn)行曲”完美演繹溫縣居住全新升級(jí)版。一期為天賜廣場(chǎng)及教學(xué)配套，先行建設(shè)萬(wàn)米綠化廣場(chǎng)——“天賜廣場(chǎng)”。同時(shí)內(nèi)部幼稚園，對(duì)面學(xué)校同時(shí)動(dòng)工（建?？顝牡乜钪锌鄢?，全部建成后再開(kāi)始二期建設(shè)。二期為教育生活園區(qū)，關(guān)鍵滿(mǎn)足縣城及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)老師住房需求。三期為公務(wù)員小區(qū)，關(guān)鍵滿(mǎn)足溫縣各級(jí)公務(wù)員住房需求。四期為尊貴樣板生活區(qū)，滿(mǎn)足高端用戶(hù)需求，面向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售。☆項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃一期出形象，二期“教育生活區(qū)——園丁區(qū)”、三期“公務(wù)員生活區(qū)——公仆區(qū)”，均保本銷(xiāo)售，四期“尊貴生活區(qū)——精英區(qū)”微利銷(xiāo)售。估計(jì)建設(shè)周期為兩年，建設(shè)廣場(chǎng)景區(qū)、幼稚園同時(shí)在對(duì)面建設(shè)小學(xué)，使幼稚園和小學(xué)聯(lián)為一體，同時(shí)再建設(shè)一座含有時(shí)代氣息標(biāo)志性實(shí)用建筑——〖溫縣首座大型過(guò)街天橋〗。仿照二七廣場(chǎng)人行天橋形式建設(shè)含有時(shí)代氣息、含有標(biāo)志性特征【振興途經(jīng)街天橋】，使南北連為一體，為學(xué)生提供安全便利，為行人提供安全確保，又能形成全新亮點(diǎn)，成為項(xiàng)目繼“天賜廣場(chǎng)”后又一標(biāo)志性景觀。為使小區(qū)真正成為高級(jí)住宅樣板小區(qū)，小區(qū)將采取暖氣和天然氣，成為溫縣首家雙氣小區(qū)。暖氣采取自建鍋爐供暖，天然氣考慮到西氣東輸?shù)綔乜h實(shí)際使用時(shí)間，開(kāi)發(fā)商確保在天然氣入戶(hù)前給業(yè)主提供便利，無(wú)償給業(yè)主提供燃?xì)夤藓碗p灶，離別煤球時(shí)代，根本杜絕煤球房，同時(shí)小區(qū)內(nèi)部建設(shè)公共車(chē)棚方便于停放自行車(chē)和摩托車(chē)。所以，《天賜·陽(yáng)光新城》將是溫縣第一家根本離別煤球房、真正實(shí)現(xiàn)全部天然氣化高級(jí)小區(qū)，項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)標(biāo)志著溫縣住宅開(kāi)始進(jìn)入全新真正天然氣化時(shí)代！☆項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)古代“孟母三遷”開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)最早教育居住理念，鄭州“思達(dá)·大河春天”，更是教育概念完美演繹現(xiàn)代版?！短熨n·陽(yáng)光新城》重金投入教育設(shè)施和市政配套設(shè)施，綠色廣場(chǎng)就在家門(mén)口，小學(xué)在對(duì)面，幼稚園在小區(qū)內(nèi)，名校和名家相伴，使業(yè)主及周?chē)?hù)兒女均能享受到優(yōu)質(zhì)教育資源。對(duì)城市建設(shè)、人文居住、教育乃至整個(gè)社會(huì)價(jià)值能夠說(shuō)是無(wú)法估量，對(duì)于提升溫縣居住整體品質(zhì)更含有十分巨大現(xiàn)實(shí)意義。項(xiàng)目建設(shè)完成后，將大大提升溫縣住宅產(chǎn)品整體品質(zhì)，改善和優(yōu)化城區(qū)居民生產(chǎn)生活，和政府發(fā)展戰(zhàn)略吻合，使溫縣振興路西段含有集商貿(mào)、居住、休閑為一體多功效大型住宅區(qū)，提升城市形象，促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。打造屬于廣大政府公務(wù)員、廣大溫縣精英階層夢(mèng)想棲居領(lǐng)地。三、研究結(jié)論1.本項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)符合溫縣城鎮(zhèn)建設(shè)總體計(jì)劃要求。縣委、縣政府對(duì)于溫縣城鎮(zhèn)發(fā)展計(jì)劃戰(zhàn)略為：【以舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)為關(guān)鍵，培養(yǎng)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，逐步建立完善、適應(yīng)市場(chǎng)需求經(jīng)濟(jì)適用房、康居房和商品房供給體系，不停滿(mǎn)足人民群眾日益增加住房需求?！笆晃濉逼陂g，完成振興路、人民路、古溫大街和老城區(qū)城中村改造，計(jì)劃建設(shè)振興路中段、古溫大街北段住宅小區(qū)。合適開(kāi)發(fā)一批高級(jí)住宅，滿(mǎn)足溫縣企業(yè)家和來(lái)溫投資者需求。本著提升城市品位、節(jié)省土地資源標(biāo)準(zhǔn)，激勵(lì)住宅小區(qū)建設(shè)向空間拓展。計(jì)劃期內(nèi)，計(jì)劃建設(shè)一處樓層高、品位高、含有現(xiàn)代建筑風(fēng)格、適合物業(yè)管理示范住宅小區(qū)，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向高級(jí)次、高水平發(fā)展。】要實(shí)現(xiàn)此戰(zhàn)略目標(biāo)，縣政府必需強(qiáng)力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。一是拉大城區(qū)框架；二是抓好舊城改造。其次抓緊城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市配套建設(shè)，完善城市功效。所以，人民路、古溫大街、振興路和老城區(qū)城中村改造工作等將使項(xiàng)目面臨極大發(fā)展機(jī)遇，處于未來(lái)溫縣發(fā)展黃金樞紐位置，《天賜·陽(yáng)光新城》無(wú)疑將成為未來(lái)城鎮(zhèn)發(fā)展中關(guān)鍵區(qū)域關(guān)鍵亮點(diǎn)，含有巨大發(fā)展?jié)摿Α?.本項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場(chǎng)需求。項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)有利促進(jìn)形成“兩軸一線”經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局形成。溫縣工業(yè)集聚區(qū)在溫縣城南2.5公里處，灘區(qū)鑫源路兩側(cè)，毗臨焦作黃河公路大橋引線，橫跨溫泉鎮(zhèn)、岳村鄉(xiāng)兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，工業(yè)園區(qū)整體區(qū)域內(nèi)含有眾多高收入階層，她們對(duì)于住宅也有較高要求。溫縣舊城改造將有力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而工業(yè)園區(qū)建設(shè)將為溫縣經(jīng)濟(jì)騰飛注入新活力，項(xiàng)目在老城和工業(yè)園區(qū)樞紐位置，對(duì)于老城建設(shè)和工業(yè)園區(qū)發(fā)展全部將起到十分巨大作用。老城改造使眾多商業(yè)精英事業(yè)開(kāi)始步入全新時(shí)代，而生活需求也隨之而不停發(fā)展，而現(xiàn)在整個(gè)溫縣市場(chǎng)還沒(méi)有一個(gè)象濟(jì)源《濟(jì)水苑》一樣處理政府公務(wù)員、老師等住房需求高品質(zhì)住宅區(qū)，也更缺乏一個(gè)滿(mǎn)足眾多精英群體居住需求高級(jí)小區(qū)。天賜·陽(yáng)光新城開(kāi)發(fā)成功將填補(bǔ)市場(chǎng)空白，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)尚，使眾多為溫縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力精英族群能夠擁有屬于自己花園式高品質(zhì)住宅。3.項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施有可靠確保本項(xiàng)目由溫縣天賜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資近八千萬(wàn)元用于本項(xiàng)目建設(shè)。溫縣天賜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)含有十分雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域含有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和管理經(jīng)驗(yàn)，有利于項(xiàng)目標(biāo)順利實(shí)施及銷(xiāo)售目標(biāo)完成。開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，含有豐富地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并將對(duì)本項(xiàng)目在企業(yè)戰(zhàn)略重心基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)開(kāi)發(fā)，本著“造福家鄉(xiāng)，共贏發(fā)展”發(fā)展理念，響應(yīng)政府號(hào)召，為政府解憂(yōu)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展增磚添瓦，實(shí)現(xiàn)綜合效益最好化。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)歷程以下：曾成功開(kāi)發(fā)《天賜名門(mén)》，投資1400萬(wàn)（原油廠）。曾成功開(kāi)發(fā)《天賜華府》，投資3500萬(wàn)（原棉織廠）。成功收購(gòu)老計(jì)生委，交通局酵母廠（還未開(kāi)工）。投資500萬(wàn)為溫縣公安局建設(shè)新車(chē)管所大樓一棟（考務(wù)中心及檢測(cè)中心）。擁有焦作市十大駕校排名第四駕駛培訓(xùn)學(xué)校。所以，把項(xiàng)目建設(shè)成為真正一流、超前、含有標(biāo)志性大型教育人文小區(qū)是開(kāi)發(fā)商為溫縣建設(shè)貢獻(xiàn)光熱最好路徑，是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行城市改造責(zé)無(wú)旁貸責(zé)任和義務(wù)！相信在各級(jí)政府和領(lǐng)導(dǎo)大力支持和領(lǐng)導(dǎo)下，將會(huì)圓滿(mǎn)完成本項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)。4．項(xiàng)目建設(shè)切實(shí)可行項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建設(shè)學(xué)校，將資金投入教育事業(yè)，由政府以?xún)?yōu)惠政策在開(kāi)發(fā)建設(shè)中給支持方法，使政府不用投入資金就能大力加強(qiáng)教育設(shè)施，造福百姓，又能成功開(kāi)發(fā)老師及公務(wù)員住宅小區(qū)，能夠引進(jìn)優(yōu)異地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，將高品質(zhì)住宅產(chǎn)品帶給溫縣鄉(xiāng)親，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升人民生活水平。所以，項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)是很有必需。為有效聚集人氣，形成區(qū)域亮點(diǎn)，項(xiàng)目將采取科學(xué)化系列宣傳運(yùn)作手法。首先，加大廣告宣傳力度。不僅要利用電視、報(bào)紙等新聞媒體，將“天賜廣場(chǎng)”及《天賜·陽(yáng)光新城》環(huán)境、建筑、設(shè)施、功效等設(shè)計(jì)成圖形標(biāo)志、攝制成廣告電視，并以精煉廣告語(yǔ)言，在溫縣及焦作有影響各新聞媒體或多媒體互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行大量宣傳報(bào)道。第二，將“天賜廣場(chǎng)”列入對(duì)外文化交流關(guān)鍵基地，邀請(qǐng)縣領(lǐng)導(dǎo)親臨剪彩，舉行盛大廣場(chǎng)起用儀式。如主辦國(guó)家級(jí)或地域性文藝演出、競(jìng)賽、評(píng)選、頒獎(jiǎng)及學(xué)術(shù)交流等活動(dòng)，并成為各個(gè)文化藝術(shù)團(tuán)體來(lái)溫縣演出或在溫縣舉行各自文化藝術(shù)活動(dòng)場(chǎng)所之一，成為溫縣大型文藝演出活動(dòng)關(guān)鍵場(chǎng)所。第三，精心策劃和安排年、月、周、日各項(xiàng)文藝演出活動(dòng)。和國(guó)家級(jí)和省、市級(jí)各文藝團(tuán)體及各民族著名文藝團(tuán)體和著名演唱家、影視演出藝術(shù)家、舞蹈藝術(shù)家等建立長(zhǎng)久合作關(guān)系，為她們提供展示才華理想舞臺(tái)，她（她）們到來(lái)也為提升溫縣文化城著名度提供更多機(jī)會(huì)，形成共同社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)利益緊密結(jié)合利益機(jī)制。只有努力發(fā)掘和大力引進(jìn)一切文化藝術(shù)資源，并使這些取之不盡，用之不絕資源得到充足合理使用，才能使“天賜廣場(chǎng)”真正成為文藝競(jìng)相開(kāi)放爭(zhēng)艷百花園，成為溫縣人民樂(lè)園。第四，充足挖掘“文化教育”品牌效應(yīng)所帶來(lái)社會(huì)效益，對(duì)國(guó)家政要、著名人士或著名科學(xué)家、藝術(shù)家等名人，為她們留下永久性紀(jì)念物。如請(qǐng)她們題字并鐫刻在天賜廣場(chǎng)石碑、石柱上，形成文化石等景觀，在廣場(chǎng)或花園內(nèi)請(qǐng)她們植樹(shù)并立碑或塑像給予紀(jì)念等，使這里成為名副其實(shí)“名人”宣傳之所。開(kāi)展這些活動(dòng)，其特色鮮明，其意義深遠(yuǎn)，其效應(yīng)巨大?？偠灾?，經(jīng)過(guò)多種文藝演出、多種慈善演出活動(dòng)，營(yíng)造氣氛，聚攏人氣，廣泛傳輸居住教育文化內(nèi)涵，使“天賜廣場(chǎng)”成為家喻戶(hù)曉休閑集中地和居住教育圣地，最大程度利用景觀，提升周?chē)幼∑焚|(zhì)。同時(shí)小區(qū)內(nèi)部舉行多種多姿多彩業(yè)主聯(lián)誼及小區(qū)溝通活動(dòng)，使鄰里和睦，精神生活豐富，共享美好幸福友好生活，使項(xiàng)目成為名副其實(shí)尊貴生活樣板生活區(qū)域，達(dá)成圓滿(mǎn)社會(huì)效益！※※第二章項(xiàng)目背景和發(fā)展概況一、項(xiàng)目基礎(chǔ)情況溫縣《天賜·陽(yáng)光新城》介紹：《天賜·陽(yáng)光新城》是由溫縣天賜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資興建融商業(yè)、休閑、居住于一體大型人文綜合小區(qū)，在溫縣振興路西段，總占地面積100畝，實(shí)際用地78畝，建筑面積約為7萬(wàn)平方米，由街鋪、學(xué)校、小區(qū)會(huì)所、獨(dú)具特色、風(fēng)格現(xiàn)代商業(yè)街和別墅、多層住宅組成，規(guī)模宏大、氣派非凡，借鑒國(guó)際優(yōu)異住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)理念，集教育、園林、居住、休閑于一體，是溫縣地產(chǎn)開(kāi)發(fā)史上首家高級(jí)教育園林小區(qū)。意在打造一個(gè)超前、現(xiàn)代、含有城市生活氣氛綜合性項(xiàng)目，以最優(yōu)異開(kāi)發(fā)理念顛覆溫縣住宅格局，以最優(yōu)異居住理念刷新溫縣傳統(tǒng)居住模式，溫縣《天賜·陽(yáng)光新城》必將成為溫縣地標(biāo)性建筑和精品樓盤(pán)！二、項(xiàng)目創(chuàng)新點(diǎn)：首家教育園林小區(qū)，填補(bǔ)溫縣地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空白。溫縣首家提出“一站式教育”概念，項(xiàng)目將聯(lián)手溫縣教育系統(tǒng)，共同打造同時(shí)小區(qū)教育平臺(tái)，小區(qū)內(nèi)部幼稚園、和項(xiàng)目對(duì)面小學(xué)，新八中（八中搬遷至此將填補(bǔ)此區(qū)域沒(méi)有中學(xué)缺點(diǎn)，形成完整教育鏈）等形成“三位一體”0——18歲“一站式”教育模式，為溫縣精英解除后顧之憂(yōu)，為業(yè)主兒女營(yíng)造優(yōu)質(zhì)教育環(huán)境。首次提出公務(wù)員小區(qū)開(kāi)發(fā)理念，開(kāi)創(chuàng)住宅開(kāi)發(fā)先河。臨振興路一萬(wàn)平米大型園林廣場(chǎng)——天賜廣場(chǎng)。正如巴黎之有協(xié)和廣場(chǎng)；鄭州之有綠蔭廣場(chǎng)一樣；溫縣應(yīng)該有一個(gè)標(biāo)志性休閑廣場(chǎng)綠地，《天賜·陽(yáng)光新城》應(yīng)運(yùn)而生。15畝闊大面積，一萬(wàn)平米綠化園林，充滿(mǎn)文化氣息大型文化石、文化柱，深蘊(yùn)文化內(nèi)涵，使項(xiàng)目含有超前象征意義，建成后必將成為對(duì)外展示溫縣文化窗口，成為溫縣人流連忘返休閑勝地！景觀設(shè)計(jì)集中表現(xiàn)在１萬(wàn)平方米中央廣場(chǎng)水系景觀區(qū)，它和會(huì)所連成一體，銜接小區(qū)步行街和學(xué)校，形成了業(yè)主生活風(fēng)景中風(fēng)景。全縣首家雙氣小區(qū)。天然氣和暖氣直接入戶(hù)，根本離別溫縣“住必有房——煤球房”舊時(shí)代，進(jìn)入雙氣化居住全新時(shí)代。首家智能化小區(qū)，四重智能防范系統(tǒng)，確保安全無(wú)憂(yōu)。來(lái)客登記，二十四小時(shí)巡查值班，單元門(mén)禁系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)。標(biāo)志著溫縣首家智能化小區(qū)到來(lái)！首家引進(jìn)著名物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)施人性化貼心管理模式。高效清潔系統(tǒng)，管家式物業(yè)管理服務(wù)，微笑式服務(wù)理念，軍事化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主充足享受尊崇和優(yōu)越。首次引進(jìn)國(guó)際化優(yōu)異設(shè)計(jì)理念，實(shí)施全新人性化居住模式住宅設(shè)計(jì)充足表現(xiàn)“以人為本”標(biāo)準(zhǔn)，每一細(xì)節(jié)處理全部應(yīng)表現(xiàn)出對(duì)人關(guān)心和尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開(kāi),潔污分開(kāi)。每一戶(hù)型內(nèi)部部署全部應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功效分室等要求設(shè)計(jì)。住宅外觀設(shè)計(jì)采取現(xiàn)在流行簡(jiǎn)約風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)練明快為主，并在陽(yáng)臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其它色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有改變。建筑材料方面，大量采取新材料、新產(chǎn)品，含有“后小康時(shí)代”特征鮮明特征。戶(hù)型設(shè)計(jì)多樣化，包含平面布局多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次多樣化（多層小洋樓、別墅）等。首家實(shí)施數(shù)字化小區(qū)居住模式，成功打造含有時(shí)代特征數(shù)碼小區(qū)。當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)智能化成為發(fā)展肯定趨勢(shì)。為和時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新時(shí)尚，將引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采取地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)施二十四小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。每戶(hù)設(shè)獨(dú)立水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采取變頻供水系統(tǒng)及自來(lái)水凈水系統(tǒng)，確保用戶(hù)生活用水質(zhì)量。為用戶(hù)日常生活提供方便,充足表現(xiàn)出小區(qū)生活現(xiàn)代化。三、項(xiàng)目標(biāo)必需性（一）項(xiàng)目標(biāo)必需性1．溫縣西區(qū)缺乏教育設(shè)施，而且人氣不旺，缺乏發(fā)展有力亮點(diǎn)。2．現(xiàn)在溫縣縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模還有待提升，急需適應(yīng)和溫縣縣城市發(fā)展相匹配高級(jí)住宅小區(qū)作為“城市名片”。3．溫縣天賜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)務(wù)實(shí)、穩(wěn)健發(fā)展經(jīng)營(yíng)風(fēng)格對(duì)于溫縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)濟(jì)建設(shè)能夠起到主動(dòng)良好影響作用。4．經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目標(biāo)興建，將促進(jìn)老城改造升級(jí)、帶動(dòng)西區(qū)發(fā)展，使振興路西段區(qū)域形成新“黃金居住區(qū)”，為溫縣地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新鮮血液，注入新活力，為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供持久、穩(wěn)定發(fā)展動(dòng)力。5．經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目標(biāo)運(yùn)作，可有效改善和提升溫縣縣房地產(chǎn)發(fā)展水平，發(fā)展高層次住宅物業(yè)，擴(kuò)大對(duì)外交流窗口，形成一個(gè)新經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)，以此為聯(lián)結(jié)點(diǎn)，帶動(dòng)整個(gè)西部城區(qū)實(shí)現(xiàn)一次大跨越，逐步形成一個(gè)有影響力黃金地域。（二）小結(jié)經(jīng)過(guò)以上分析能夠看出，現(xiàn)在項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)很好地符合了溫縣加強(qiáng)吸引外資，改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展需求，含有良性發(fā)展所需大環(huán)境。但關(guān)鍵在于【天賜廣場(chǎng)】營(yíng)造和學(xué)校建設(shè)。尤其是綠化廣場(chǎng)建成后有效利用，充足發(fā)揮其積聚效應(yīng)，確保片區(qū)人氣旺盛、有力發(fā)揮其關(guān)鍵磁場(chǎng)功效。同時(shí)產(chǎn)品品質(zhì)和園區(qū)形象也至關(guān)關(guān)鍵，要確保項(xiàng)目標(biāo)超前性和高端性，需要投入資金巨大，對(duì)于項(xiàng)目整體成功含相關(guān)鍵意義。就項(xiàng)現(xiàn)在景而言，項(xiàng)目所在區(qū)域是溫縣未來(lái)黃金區(qū)域，項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)運(yùn)作成功對(duì)于溫縣城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃能夠產(chǎn)生直接促進(jìn)作用，對(duì)于改善、提升城市整體城鎮(zhèn)發(fā)展結(jié)構(gòu)意義重大。所以，本項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)及運(yùn)作模式能夠很好地符合溫縣整體發(fā)展計(jì)劃?！谌率袌?chǎng)研究和估計(jì)一、項(xiàng)目投資政策環(huán)境分析現(xiàn)在溫縣上下對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)發(fā)展格外重視，政策優(yōu)惠，環(huán)境寬松，為項(xiàng)目標(biāo)順利實(shí)施奠定了良好基礎(chǔ)。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)政策分析為順利實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)，達(dá)成社會(huì)效益最好化、成功打造溫縣標(biāo)志性教育園林小區(qū)，整體提升溫縣住宅開(kāi)發(fā)水平，開(kāi)發(fā)商將全心付出，擔(dān)負(fù)起住宅開(kāi)發(fā)歷史使命，投入巨款建設(shè)小學(xué)、幼稚園、一萬(wàn)平米綠化廣場(chǎng)、含有標(biāo)志性特征過(guò)街天橋等配套設(shè)施，并將產(chǎn)品定位為處理公務(wù)員、老師等階層住房需求為主住宅小區(qū)；以保本為園丁、公務(wù)員打造理想家園，以微利為社會(huì)精英族群營(yíng)造夢(mèng)想居住地開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)商投資城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施，政府應(yīng)給優(yōu)惠政策，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能夠順利進(jìn)行，使地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城鎮(zhèn)建設(shè)成功結(jié)合：一）建設(shè)用地優(yōu)惠政策1.土地局出賣(mài)土地傭金免去二）收費(fèi)優(yōu)惠政策房管局辦證費(fèi)用免建委配套費(fèi)免去氣象局、人防辦等手續(xù)費(fèi)免去開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地契稅免去三）財(cái)政扶持政策國(guó)稅地稅減免或少交三、投資經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析溫縣縣委、縣政府對(duì)溫縣未來(lái)五至十年總體發(fā)展戰(zhàn)略定位是：【焦作市發(fā)達(dá)衛(wèi)星城市、國(guó)家園林城市；高效生態(tài)農(nóng)業(yè)、優(yōu)異制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣；著名中外“中華太極拳圣地”。發(fā)展思緒為“工業(yè)興縣、環(huán)境立縣、穩(wěn)定安縣、創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、加緊發(fā)展”，強(qiáng)力實(shí)施“興工強(qiáng)縣”戰(zhàn)略。努力躋身全省經(jīng)濟(jì)20強(qiáng)，全方面建設(shè)富裕、文明、開(kāi)放、友好新溫縣。】綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力深入增強(qiáng)。到地域生產(chǎn)總值年均增加13%，達(dá)成128億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)成2.9萬(wàn)元（折合3400美元）。地方財(cái)政收入年均增加16%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增加16%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增加12%，物價(jià)總水平保持基礎(chǔ)穩(wěn)定。人民生活水平和質(zhì)量深入改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增加10%，農(nóng)民人均純收入年均增加7%。城鎮(zhèn)居民生產(chǎn)生活方法不停改善。城鎮(zhèn)化進(jìn)程深入加緊。中心城區(qū)計(jì)劃面積達(dá)成16平方公里，城區(qū)人口達(dá)成12萬(wàn)人，全縣城鎮(zhèn)化率達(dá)成45%。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城鎮(zhèn)框架結(jié)構(gòu)拉大為整個(gè)城鎮(zhèn)建設(shè)快速發(fā)展提供了先天條件,同時(shí)也使舊城改造,城鎮(zhèn)建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展關(guān)鍵基礎(chǔ).整體環(huán)境對(duì)于項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)較為有利.四、項(xiàng)目所在區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析1、整體地理區(qū)位潛力巨大交通便利，便于出行，屬于未來(lái)溫縣發(fā)展樞紐位置。2、遠(yuǎn)景利好依據(jù)溫縣城市發(fā)展計(jì)劃，振興路將形成高級(jí)住宅區(qū)，沿路地段價(jià)值將逐步凸現(xiàn)。3、道路計(jì)劃很好項(xiàng)目緊鄰振興路現(xiàn)在為新修路段，而以后打通后將愈加寬廣便利。4、環(huán)境很好周?chē)鷽](méi)有工業(yè)企業(yè)噪聲和污染，空氣清新，適宜居住?！谒恼马?xiàng)目計(jì)劃和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為使溫縣【天賜·陽(yáng)光新城】開(kāi)發(fā)成功，溫縣天賜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全體人員作了大量前期準(zhǔn)備工作，并委托含有雄厚實(shí)力設(shè)計(jì)院和含有豐富經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)策劃企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行策劃、計(jì)劃,在此基礎(chǔ)上,完成了現(xiàn)有最優(yōu)方案選定。一、總體計(jì)劃思想以目標(biāo)市場(chǎng)和項(xiàng)目定位為基礎(chǔ)，在整體上堅(jiān)持可連續(xù)發(fā)展計(jì)劃思想，項(xiàng)目未動(dòng)景觀先行。以景觀、園林聚集人氣，以教育配套樹(shù)立形象。經(jīng)過(guò)分區(qū)、分期、成片開(kāi)發(fā)，進(jìn)行滾動(dòng)式推進(jìn)，充足表現(xiàn)以人為本設(shè)計(jì)理念。二、用地及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)關(guān)鍵建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)下表： 居住區(qū)計(jì)劃總用地100畝總建筑面積約7萬(wàn)平米其中商業(yè)街商鋪面積1000平米多層住宅建筑面積59940平米別墅建筑面積13320平米住宅總戶(hù)數(shù)500別墅戶(hù)型戶(hù)數(shù)40（每套面積在300平米左右）商鋪間數(shù)20住宅總?cè)藬?shù)人口毛密度——384人/ha容積率——1.42綠化率——35%※※第五章：投資成本費(fèi)用估算投資成本分析前關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明：土地費(fèi)包含土地出讓金、土地征用費(fèi)及拆遷安置費(fèi)。累計(jì)金額萬(wàn)元。小區(qū)總計(jì)劃實(shí)際可利用土地面積按78畝計(jì)算。每平方米土地費(fèi)用為元/平方米前期工程費(fèi)包含計(jì)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、勘探費(fèi)、可行性研究費(fèi)、策劃費(fèi)和三通一平費(fèi)。建安費(fèi)包含土地費(fèi)、安裝費(fèi)和智能化配套費(fèi)。隸屬工程費(fèi)指變電、天然氣站等費(fèi)用。室外工程費(fèi)指紅線內(nèi)外工程費(fèi)，包含道路工程費(fèi)、排水管道工程費(fèi)、綠化工程費(fèi)、供水工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、電訊工程費(fèi)、燃?xì)夤こ藤M(fèi)等費(fèi)用。管理費(fèi)根據(jù)表中1、2、3項(xiàng)總費(fèi)用3%計(jì)算。銷(xiāo)售費(fèi)用根據(jù)成本4%計(jì)算計(jì)算，包含銷(xiāo)售部及樣板費(fèi)、推廣費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)代理費(fèi)、房管交易費(fèi)。財(cái)務(wù)費(fèi)以“房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用30%+土地費(fèi)用”為貸款總額，使用期為兩年，年利息按10.2%計(jì)算。工程監(jiān)理費(fèi)為建安費(fèi)1%；質(zhì)檢費(fèi)為建安費(fèi)4‰；招標(biāo)費(fèi)為建安費(fèi)2‰兩稅一費(fèi)根據(jù)總銷(xiāo)售額5.5%計(jì)算公關(guān)費(fèi)用按建安費(fèi)3%計(jì)算依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查匯報(bào)反饋信息，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格。詳見(jiàn)下表：項(xiàng)目預(yù)算內(nèi)容總價(jià)平米指標(biāo)元/㎡備注一、土地費(fèi)用1、征地費(fèi)用2、大配套費(fèi)3、土地出讓金4、土地證辦理手續(xù)費(fèi)5、契稅4%小計(jì)二、前期工程費(fèi)1、三通一平2、文物地質(zhì)勘探3、科研圖紙?jiān)O(shè)計(jì)小計(jì)三、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)1、建安費(fèi)2、隸屬工程費(fèi)3、室外工程費(fèi)小計(jì)四、管理費(fèi)前三項(xiàng)4%五、財(cái)務(wù)費(fèi)六、銷(xiāo)售費(fèi)用1、房地產(chǎn)交易費(fèi)2、推廣代理費(fèi)前三項(xiàng)4%七、其它費(fèi)用1、城市配套費(fèi)2、墻改基金3、人防費(fèi)4、綠化費(fèi)5、抗震審查費(fèi)6、招標(biāo)預(yù)算編制7、驗(yàn)收