少年宮物業(yè)管理投標(biāo)方案（技術(shù)方案）

少年宮物業(yè)管理方案投標(biāo)方案（技術(shù)方案）投標(biāo)方案投標(biāo)人名稱：****有限責(zé)任公司地址：****號二樓聯(lián)系人：****1報告說明聲明：本文內(nèi)容信息來源于公開渠道，對文中內(nèi)容的準(zhǔn)確性、完整性、及時性或可靠性不作任何保證。本文內(nèi)容僅供參考與學(xué)習(xí)交流使用，不構(gòu)成相關(guān)領(lǐng)域的建議和依據(jù)。 第一節(jié)少年宮本體分析 一、現(xiàn)狀分析 二、少年宮的發(fā)展困境 五、未來發(fā)展方向 一、項目提出的原因 一、物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 二、物業(yè)管理存在的問題 三、解決措施 第一節(jié)服務(wù)理念及管理經(jīng)驗 一、服務(wù)理念 二、管理經(jīng)驗 第二節(jié)公司運(yùn)行機(jī)制 一、強(qiáng)有力地原動力 2三、鍛煉過硬的干部和員工隊伍 第三節(jié)項目定位 一、市場定位 二、管理模式 三、形象定位 四、運(yùn)作特點 第四節(jié)項目經(jīng)營管理思路 一、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施 二、具有深度和廣度的管理措施 三、全方位的服務(wù)意識 第五節(jié)服務(wù)目標(biāo) 一、基本要求 二、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 三、協(xié)助維護(hù)公共秩序 五、綠化養(yǎng)護(hù)管理 第六節(jié)服務(wù)設(shè)想及特色 一、整體設(shè)想 二、管理設(shè)想特色 三、維修基金的建立和使用 第七節(jié)項目擬采取的管理模式 一、組織架構(gòu)圖 3二、內(nèi)部模式管理構(gòu)架圖 第一節(jié)項目設(shè)備設(shè)施管理的風(fēng)險識別 一、設(shè)備設(shè)施選型與后期使用不匹配 二、沒有把好承接查驗關(guān) 三、人員的違規(guī)操作 五、設(shè)備設(shè)施突發(fā)故障的處理能力差 一、完善監(jiān)督檢查制度，組建風(fēng)險管理的專門機(jī)構(gòu)二、強(qiáng)化培訓(xùn)，提升設(shè)備設(shè)施負(fù)責(zé)人的綜合素質(zhì).95三、加強(qiáng)應(yīng)急演練，提升突發(fā)事件處理能力 第三節(jié)物資裝備計劃 第一節(jié)物業(yè)管理處人員配備 一、物業(yè)管理中心機(jī)構(gòu)圖 二、人員配備方案 一、培訓(xùn)目的 二、培訓(xùn)內(nèi)容及方式 第三節(jié)物業(yè)管理中心人員的管理 4 三、定期考核，績效為本 第一節(jié)前期介入的主要內(nèi)容 一、工程技術(shù)方面 二、前期介入的工作重點 三、前期介入的工作內(nèi)容 第二節(jié)承接查驗 二、資料檔案交接 三、物業(yè)交接 第一節(jié)維修養(yǎng)護(hù)計劃 一、日常維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施方案 二、定期維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案 三、房屋本體服務(wù)維修標(biāo)準(zhǔn) 第二節(jié)配套設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 一、供配電系統(tǒng)的管理 二、消防系統(tǒng)的管理 三、電梯管理 五、中央空調(diào)系統(tǒng)的管理 5第一節(jié)服務(wù)范圍及目標(biāo) 一、服務(wù)范圍 二、服務(wù)目標(biāo) 第二節(jié)工作內(nèi)容與要求 一、服務(wù)內(nèi)容 二、安保服務(wù)時間 三、服務(wù)要求 第三節(jié)相關(guān)表式及范文 一、定期總結(jié)和報告 二、值班服務(wù)記錄歸檔 第四節(jié)安全保障措施 220二、安全管理目標(biāo) 三、安全措施 第一節(jié)綠化管理 一、總體服務(wù) 二、分項目工作內(nèi)容 第二節(jié)清潔管理 一、清潔管理思路 二、清潔管理運(yùn)作流程 6第一節(jié)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)維護(hù)管理 一、應(yīng)具備文件資料要求 二、系統(tǒng)使用與檢查 一、系統(tǒng)巡查 267第三節(jié)消火栓系統(tǒng)的維護(hù)管理 一、地下消火栓的維護(hù)管理 二、地上消火栓的維護(hù)管理 三、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的維護(hù)管理 第四節(jié)氣體滅火系統(tǒng)系統(tǒng)維護(hù)管理 一、系統(tǒng)巡查 276 279第五節(jié)建筑滅火器的維護(hù)管理 一、滅火器日常管理 二、滅火器維修與報廢 一、日常管理 二、日常維護(hù)保養(yǎng) 第七節(jié)消防設(shè)施的維護(hù)常識 一、消防設(shè)施的種類 二、消防設(shè)施的保養(yǎng)與維護(hù) 三、消防安全標(biāo)志圖例 7 六、維保服務(wù)人員基本要求 第一節(jié)疫情防控要求 一、總體要求 二、具體要求 第二節(jié)疫情防控的具體措施 一、少年宮衛(wèi)生管理 二、預(yù)防性衛(wèi)生措施 三、疫情應(yīng)對措施 第一節(jié)安全管理總目標(biāo) 一、管理目標(biāo) 二、安全管理內(nèi)容 三、安全管理方式 第二節(jié)安全保障管理工作內(nèi)容 一、公共安全管理 二、消防安全管理 三、保密安全管理 五、隊伍建設(shè) 第一節(jié)保潔管理制度 8一、保潔房管理員 二、保潔員管理制度 三、垃圾清運(yùn)管理制度 第二節(jié)安全管理制度 一、安全管理規(guī)定 二、安管員交接班制度 三、安管員巡邏簽到制度 四、安全防范工作重大事項報告制度 五、消防監(jiān)控中心工作制度 六、消防管理規(guī)定 九、安保員培訓(xùn)制度 十、安保員請銷假制度 十一、對講機(jī)使用管理規(guī)定 十二、警械使用管理規(guī)定 十三、安管員儀容儀表規(guī)定 340十五、安管員服式及著裝規(guī)定 十六、安管員紀(jì)律管理規(guī)定 十七、安管員宿舍管理規(guī)定 345十九、安管員權(quán)限 二十、義務(wù)消防員管理規(guī)定 9第三節(jié)公共設(shè)備管理制度 一、空調(diào)設(shè)施 二、水電設(shè)施 三、給排水設(shè)施 四、其他市政設(shè)施 第四節(jié)項目檔案管理制度 一、檔案管理人員配備及職責(zé) 二、檔案資料管理的要點 三、檔案官理流程 五、檔案保管制度 六、檔案復(fù)制制度 七、檔案查借閱制度 九、檔案移交制度 十、檔案保密制度 十一、檔案利用制度 十二、檔案統(tǒng)計制度 一、投訴的定義 二、剖析投訴成因 三、投訴動機(jī)分析 第二節(jié)投訴處理基本原則 一、換位思考原則 二、有法可依原則 三、快速反應(yīng)原則 第三節(jié)投訴處理規(guī)范 一、接受投訴階段 二、解釋澄清階段 三、提出解決處理階段 第四節(jié)投訴處理流程 一、記錄投訴內(nèi)容 375三、確定投訴處理責(zé)任部門 五、公平提出處理方案 六、提交主管領(lǐng)導(dǎo)批示 七、實施處理方案 八、總結(jié)評價 第十四章應(yīng)急預(yù)案 第一節(jié)治安突發(fā)事件處置預(yù)案 二、適用范圍 三、工作程序 第二節(jié)學(xué)生活動安全預(yù)案 一、課間活動安全預(yù)案 二、藝體活動安全預(yù)案 三、樓梯間擁擠踩踏事故預(yù)案 第三節(jié)惡劣天氣應(yīng)急處置預(yù)案 一、防臺防汛應(yīng)急處置預(yù)案 383三寒流、冰凍、大雪天氣時處置預(yù)案 第四節(jié)人員傷害類應(yīng)急處置預(yù)案 二、適用范圍 三、意外及傷害處理注意事項 五、自殺應(yīng)急處理注意事項 六、后續(xù)處理 第五節(jié)觸電事故應(yīng)急處置預(yù)案 二、范圍 三、工作原則 第六節(jié)物業(yè)索賠類應(yīng)急處置預(yù)案 二、范圍 三、工作程序 第七節(jié)危險品泄露應(yīng)急處置預(yù)案 二、范圍 三、工作程序 第八節(jié)公共衛(wèi)生突發(fā)事件處置預(yù)案 二、適用范圍 三、工作程序 第九節(jié)玻璃幕墻爆裂墜落應(yīng)急處置預(yù)案 二、適用范圍 三、突發(fā)事件應(yīng)急處置程序 四、節(jié)假日及其他工作時間處置 五、現(xiàn)場救護(hù)處置 六、善后工作處置 第十節(jié)地震應(yīng)急處理預(yù)案 一、制定地震應(yīng)急預(yù)案的目的 二、應(yīng)急預(yù)案管理主體及職責(zé) 三、應(yīng)急小組及職責(zé) 405六、地震應(yīng)急處理注意事項 七、應(yīng)急物資 八、預(yù)案演練 一、供電系統(tǒng)搶修限時規(guī)定 二、停電應(yīng)急處理措施 一、電梯困人救援方案 二、電梯故障搶修限時規(guī)定 三、電梯運(yùn)行預(yù)險應(yīng)急處理措施 411一、給排水系統(tǒng)事故應(yīng)急處理措施 二、給排水系統(tǒng)故障搶修限時規(guī)定 說明一、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)中要求“項目背景及需求分析”五、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)中要求“物業(yè)管理承接方案”九、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)中要求“消防系統(tǒng)維護(hù)方案”十一、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)中要求“安全保障服務(wù)方案”十三、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)中要求“投訴處理服務(wù)方案”(二)《中華人民共和國民法典》以下內(nèi)容根據(jù)項目實際情況和招標(biāo)文件的要求進(jìn)行修第一章項目背景及需求分析第一節(jié)少年宮本體分析(一)機(jī)制、體制首先，少年宮通過開展科學(xué)技術(shù)普及活動、公益演用，通過開辦興趣班等途徑對少年兒童進(jìn)行“美育”教育，來源上，大部分少年宮是由財政全額撥款的公益性事業(yè)單隸屬部門和資金來源的不同導(dǎo)致了少年宮系統(tǒng)出現(xiàn)了組織(二)少年宮的工作模式3.少年宮的正式教師及后勤行政工作人員屬于事業(yè)編事業(yè)單位的身份決定的?？v向上可分為四層：高層、中層、(一)公平與效率難以兼顧下應(yīng)接納更多的學(xué)生進(jìn)入少年宮學(xué)習(xí)還是為少數(shù)學(xué)生提供(二)公益屬性與逐利驅(qū)動的矛盾近幾年來，國家加大了對少年宮等校外教育機(jī)構(gòu)的投入資報名時關(guān)注的重點是“有沒有奧數(shù)班?”“有沒有英語班?”“舞蹈組織考級嗎?”“美術(shù)特長中考(高考)的時候能不能加分?”家長的需求使得一些少年宮背離了公益初衷，一方面開展了許多與校內(nèi)教育緊密聯(lián)系的培訓(xùn)班，如英語、奧負(fù)擔(dān)。如果堅持普及公益活動，不迎合家長的需求，那么少3.社會上公眾對于公益理念的喪失也是少年宮公益屬(三)管理僵化與謀求發(fā)展的沖突資者最為關(guān)注的部分。校外教育培訓(xùn)市場這個蛋糕越做越不能完善。事業(yè)編制被俗稱為“鐵飯碗”,吸引了許多想找“穩(wěn)定工作”的人，少年宮沒有用人自由權(quán)的問題還導(dǎo)致了下，少年宮的營銷僅限于在開展重大活動時進(jìn)行一.些新聞(四)資金短缺與人才需求的矛盾此外近兩年開始施行的績效工資并沒有起到有效的激資激勵機(jī)制的缺失使得少年宮的優(yōu)秀教師流失現(xiàn)象時有出(一)培訓(xùn)學(xué)校的概念階段的受教育需求，如幼兒早教班、青少年興趣特長培成人的英語培訓(xùn)等等。培訓(xùn)學(xué)校的開辦主體可以是社會團(tuán)培訓(xùn)學(xué)校的具體要求有所不同，基本包括以下幾點：第一，有固定培訓(xùn)活動場所(可以租賃)、教學(xué)設(shè)施與設(shè)備；第二，學(xué)章程、教學(xué)管理及發(fā)展規(guī)劃等。滿足以上--些條件的開(二)培訓(xùn)學(xué)校的組織定位(1)生存、發(fā)展、獲利的目標(biāo)校中，教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)形式要在很大程度上受到市場的影近幾年“國學(xué)熱”,在市場上又出現(xiàn)了許多教授國學(xué)的培訓(xùn)(2)培養(yǎng)專業(yè)技術(shù)人才的目標(biāo)知識技能，能滿足學(xué)生學(xué)習(xí)新技能、更新知識體系的作用。沒有類似于傳統(tǒng)學(xué)校的系統(tǒng)化教育體系，學(xué)員會在某--特(1)有市場開發(fā)部門，針對培訓(xùn)學(xué)校自身的培訓(xùn)市場(2)具體培訓(xùn)工作的實施部門，圍繞目標(biāo)學(xué)生的需求，(3)培訓(xùn)后期效果反饋部門，通過對培訓(xùn)效果進(jìn)行跟(4)培訓(xùn)課程設(shè)計部門，由培訓(xùn)教師構(gòu)成，用于研發(fā)(1)政府的管理與限制較少證并通知登記機(jī)關(guān)進(jìn)行公示。培訓(xùn)學(xué)校的行政管理非常靈(2)財務(wù)管理目標(biāo)為利潤最大化①學(xué)校舉辦者的投資及學(xué)生交納的學(xué)雜費(fèi)是培訓(xùn)學(xué)校和教師工資投入。培訓(xùn)學(xué)校的資金投入一般都用于場地租產(chǎn)的使用一方面有自身內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)構(gòu)部門，另-方面還要要將通過各個渠道投入到學(xué)校中的資產(chǎn)進(jìn)行登記和建立賬物質(zhì)文化作為組織文化的基礎(chǔ)，也處于組織文化的表(1)有一定的政策性優(yōu)惠。年7月頒布的《國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要 (2010~2020年)》中，把民辦教育放在教育事業(yè)中的重要論知識與筆試?yán)碚撝R范圍有所差異而在初試無法過關(guān)的聘教師最主要的標(biāo)準(zhǔn)就是是否能將專業(yè)知識準(zhǔn)確生動的傳以小學(xué)教育為例，公辦教育機(jī)構(gòu)中統(tǒng)一實行一節(jié)課45分鐘的授課方式，小學(xué)生處在身心發(fā)展變化速度極快的階時間有限，統(tǒng)-授課時間不利于孩子的個性化發(fā)展。在這一樣需要上級層層批準(zhǔn)，因此培訓(xùn)學(xué)校的教材更新能緊跟時(3)培訓(xùn)收入增加(4)少年宮品牌有先天優(yōu)勢培訓(xùn)學(xué)校良好的生源和品牌影響力是有利于學(xué)校發(fā)展(5)少年作為培訓(xùn)學(xué)校有利于培養(yǎng)高水平的人才(1)無法滿足公益性要求，培訓(xùn)學(xué)校的目標(biāo)是實現(xiàn)利(2)培訓(xùn)學(xué)校面臨著激烈的競爭。培訓(xùn)學(xué)校教學(xué)內(nèi)容統(tǒng)計數(shù)據(jù)，培訓(xùn)學(xué)校平均的生存時長為2.5年。各培訓(xùn)學(xué)校(3)培訓(xùn)學(xué)校管理體制處于粗放式狀態(tài)，缺乏有效的(4)培訓(xùn)學(xué)校的教師基本都是合同制，薪資待遇不穩(wěn)(5)培訓(xùn)學(xué)校租賃或購買教學(xué)場地、營銷推廣、聘請教師都需要資金，其中支出資金最大的一個部分是聘請教而少年宮作為培訓(xùn)學(xué)校最大的一個弊端在于公益屬性的喪(一)非營利組織的概念義，-般情況下，它是指不以營利為目的的、主要開展各種營利組織也被稱為“第三部門”,在政府無法將資源配置合(二)非營利組織的組織定位(1)不以獲取利潤為目的(2)從事社會公益服務(wù)共產(chǎn)品”,如各種商會等。非營利組織提供公共物品，并且(1)政府的管理與限制較多(2)財務(wù)管理目標(biāo)為最大限度實現(xiàn)社會使命任，非營利組織追求的是長遠(yuǎn)的公益性目標(biāo)，但危機(jī)出需要按照活動項目占用的費(fèi)用比例，平均到各項目的成本織文化表現(xiàn)的特殊性在于重點激發(fā)組織成員的榮譽(yù)感和使(1)非營利組織的物質(zhì)文化，是指客觀存在的，以具它既是文化成果的表現(xiàn)，也是創(chuàng)造其他組織文化的動態(tài)過有效途徑，一個優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)者需要具備優(yōu)秀的個人工作能(3)非營利組織的制度文化，是連接物質(zhì)文化和精神(4)非營利組織的精神文化，是非營利組織的組織文(三)少年宮作為非營利組織的優(yōu)勢和劣勢“政府失靈”和“市場失靈”的時候，能發(fā)揮一定的潤滑作(1)具有機(jī)動靈活的優(yōu)勢相對于事業(yè)單位，非營利組織不需要受到政府部門]過了事業(yè)單位的發(fā)展，現(xiàn)代社會時時刻刻都在發(fā)生著各種變(2)能得到更多政府支援。和諧社會需要服務(wù)型政府，(3)重新確定組織目標(biāo)為提供社會公共福利，具有公以滿足家長培訓(xùn)需求為目標(biāo)等原因而使公益性得不到很好少年宮作為非營利組織，其發(fā)展面對的劣勢也不容忽(1)資金不足的狀況不能得到明顯改善。盡管非營利(2)少年宮成為非營利組織意味著教職員工由“國家人”變成了“社會人”,打破了傳統(tǒng)的“鐵飯碗”。現(xiàn)有的(3)缺乏足夠的監(jiān)督機(jī)制。當(dāng)前我國現(xiàn)有的非營利組獨(dú)立于政府和非營利組織之外的第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項與自己利益相關(guān)的事情也是群眾監(jiān)督缺位的-一個原因。少(4)與發(fā)達(dá)國家非營利組織不同的是，我國的非營利組織還沒有完全脫離政府的指導(dǎo)，在成立及管理的過程這樣的管理體制使非營利組織在成立和營運(yùn)過程中受到許使得學(xué)校和家長都在想法設(shè)法提高學(xué)生的文化課成績?yōu)樯?一)非營利組織市場化運(yùn)作的方式非營利組織的市場化運(yùn)作模式主要是針對非營利組織善和改進(jìn)管理模式、提高自身的競爭力以及服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)對成員的整體工作情況作出評價并且進(jìn)行相應(yīng)的獎勵或者公眾心中的公益意識，使得更多的人投入到公益活動中去，更多的參與非營利組織的工作，為組織吸引更多的專業(yè)人非營利組織職業(yè)化管理還意味著要將公益理念與服務(wù)尊心。非營利組織的收費(fèi)需要基于兩點要求，一此同時，非營利組織在與企業(yè)合作的過程中也可以受益良多，直接的受益就是從企業(yè)一方獲得的資金設(shè)備等物質(zhì)受①完善法律法規(guī)是當(dāng)前非營利組織監(jiān)督體系中需要解管理非營利組織。是否對-一個非營利組織減少或者免除稅③公眾及媒體監(jiān)督是非營利組織監(jiān)督體系中不可缺少④非營利組織的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)也是監(jiān)督體系中必不可完善法律法規(guī)完善法律法規(guī)優(yōu)化內(nèi)部監(jiān)督體系公眾及媒體監(jiān)督政府監(jiān)督(二)少年宮成為市場化非營利組織的發(fā)展優(yōu)勢成為市場化非營利組織意味著少年宮可以根據(jù)實際情等形式進(jìn)行營銷。在少年兒童校外教育市場競爭激烈的今要政府財政的支持。即使是非營利組織較為發(fā)達(dá)的西方國依靠獨(dú)立籌資并不現(xiàn)實，因此市場化不意味著完全脫離政收費(fèi)金額不能完全按照市場標(biāo)準(zhǔn)制定，一般應(yīng)低于市場標(biāo)的理念轉(zhuǎn)變?yōu)椤盀樯鐣媸聵I(yè)服務(wù)”,理念的轉(zhuǎn)變促使公屬性。公開工作信息和財務(wù)情況是完善監(jiān)督體系的首要條少年宮作為市場化非營利組織能較好的解決公益屬性第二節(jié)項目背景及分析機(jī)遇(0pportunities)、威脅(Threaten)的分析。弱勢就是隨著目前物業(yè)管理的快速發(fā)展和物業(yè)管理覆機(jī)遇就是面對中共中央對物業(yè)管理行業(yè)地位與發(fā)展方有機(jī)遇就有威脅，物業(yè)管理企業(yè)面對的威脅有來自內(nèi)讓我公司來看看物業(yè)管理行業(yè)，隨著其快速規(guī)模地發(fā)面對中國物業(yè)管理新興行業(yè)中服務(wù)產(chǎn)品的替代者將不會對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生威脅，應(yīng)該說這種替代品暫時未成第三節(jié)目前存在的問題及解決措施我國經(jīng)濟(jì)與科技的快速發(fā)展給物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)帶來契機(jī)物業(yè)管理的未來發(fā)展將朝著區(qū)域化管理的方向不斷前(1)減少物業(yè)管理所需的人力與物力，提升物業(yè)管理(2)區(qū)域物業(yè)管理的形式，實行符合城市文明建設(shè)、中采用公開招標(biāo)的方式對比各個物業(yè)管理企業(yè)的整體水平。通過分析與評價后選擇綜合實力較強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理從當(dāng)前物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看物業(yè)管理人員的整體素質(zhì)無法勝任物業(yè)管理工作。而且物業(yè)管理行業(yè)缺乏復(fù)合型人的物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模較小，最多只開展兩個項目管企業(yè)只有在競爭的環(huán)境中才能不斷成長隨著當(dāng)前城市5.注重項目群體參與的功能：集合資源進(jìn)行項目的共第二節(jié)公司運(yùn)行機(jī)制認(rèn)為，一個企業(yè)一切工作的執(zhí)行都要靠每位員工的共同努制定了詳細(xì)的人員培訓(xùn)體系一兩個時間段(崗前、崗上),多種專業(yè)技能(管理、操作)的系統(tǒng)培訓(xùn)，以達(dá)到公司、項第三節(jié)項目定位物業(yè)管理是勞動密集型行業(yè)，為充分調(diào)動員工的積極發(fā)展中明確個人發(fā)展機(jī)會和發(fā)展空間，滿足員工成就感需到第四節(jié)項目經(jīng)營管理思路1.按照全國物業(yè)管理示范的標(biāo)準(zhǔn)完成各項物業(yè)管理工(一)為管理中心把關(guān)、督促建設(shè)單位完善配套設(shè)施(二)專業(yè)服務(wù)的信心保證1.因物業(yè)管理單位內(nèi)部人員違法行為導(dǎo)致管理中心損(三)建立快捷服務(wù)系統(tǒng)(一)為提供便利服務(wù)從需求出發(fā)，做實事。根據(jù)“XX項目”的實際情(二)24小時治安防范服務(wù)司優(yōu)勢，做好“XX項目”治安防范工作。各安管崗全天候24小時服務(wù)，對安管隊伍實行半軍事化管理。(三)營造綠色環(huán)保區(qū)域注重對內(nèi)、對外協(xié)調(diào)、實施IS09001質(zhì)量體系、擴(kuò)展和應(yīng)用第五節(jié)服務(wù)目標(biāo)2.建立共用設(shè)備檔案(設(shè)備臺賬),設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、第六節(jié)服務(wù)設(shè)想及特色(一)管理設(shè)想及措施(二)管理措施(1)建立和實施完善的物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)和“管家式”(2)培育高素質(zhì)的員工隊伍——企業(yè)核心價值觀的宣(3)實施人性化與藝術(shù)化管理——引導(dǎo)業(yè)主自治、自(4)加大項目基礎(chǔ)服務(wù)工作的力度——考核標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)(2)想業(yè)主之所想，服務(wù)業(yè)主之所需，實施項目全方服務(wù)(保安、保潔、維修、禮儀服務(wù))。(3)嚴(yán)格機(jī)動車與非機(jī)動車管理，劃區(qū)域管理，憑證第七節(jié)項目擬采取的管理模式駕修毒駕修毒構(gòu)員環(huán)境管理部安全管理部專業(yè)公司業(yè)部(1)實行監(jiān)督、考核(業(yè)主委員會監(jiān)督、物業(yè)管理公(2)整個機(jī)構(gòu)運(yùn)作為閉路式設(shè)計，使各種管理服務(wù)的(3)整個管理流程實行公開、透明的管理機(jī)制，充分(2)管業(yè)部：負(fù)責(zé)項目的綜合管理、客戶接待、客戶(3)環(huán)境管理部：負(fù)責(zé)項目的清潔、保潔、綠化操作(4)安全管理部：負(fù)責(zé)項目內(nèi)的公共安全秩序，并負(fù)(5)維修部：負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備，公共設(shè)施的維護(hù)管理機(jī)制運(yùn)作圖2.各機(jī)構(gòu)運(yùn)作銜接的說明(1)物業(yè)公司：對XX經(jīng)理進(jìn)行月度、季度、年度的指(2)經(jīng)理：每周在公司例會上匯報一周的執(zhí)行情況及(4)執(zhí)行人員：是目標(biāo)實現(xiàn)者，是工作的完成者。對第一節(jié)項目設(shè)備設(shè)施管理的風(fēng)險識別物業(yè)設(shè)備設(shè)施的選型工作是在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計時開展的物業(yè)設(shè)備設(shè)施承接查驗工作是物業(yè)管理企業(yè)承接新的物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理工作需要依靠專業(yè)的技術(shù)人員來物業(yè)設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行管理及定期維護(hù)會減少設(shè)備物業(yè)管理企業(yè)也不愿意主動雇用專業(yè)的維保單位進(jìn)行定期人的不安全行為是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中的最大風(fēng)險隱第三節(jié)物資裝備計劃類別編號編號名稱型號數(shù)量單位單價維修公用工具疏通機(jī)電焊機(jī)沖擊鉆手槍鉆臺鉆膠槍臺鉗管鉗角磨機(jī)萬用表云齒鋸鋼鋸球板鋁合金梯木梯竹片剪子锨鎬手錘電烙鐵及配料卡尺手砂輪接線線軸升降機(jī)污泥泵潛水泵熱熔機(jī)及配件煤氣探測器切割機(jī)及配件手葫蘆氣泵應(yīng)急燈個人工具電工水暖工瓦木匠工程專用工具克絲鉗偏口鉗尖嘴鉗一字大改錘一字小改錘十字大改錘十字小改錘手板子萬用表手持廠強(qiáng)儀電烙鐵手電鉆剝線鉗驗房工具材料線路驗電器燈口/燈泡皮球乒乓球撈網(wǎng)煙道探測器多項接線板坐燈口鉛絲護(hù)套線保險絲普通護(hù)水包布清潔工具三輪車噴霧器器地板打蠟機(jī)刷地機(jī)玻璃機(jī)簸箕水桶掃帚墩布地拖撣子鐵鍬鋁合金梯扁鏟毛刷蒼蠅拍警用器械警棍強(qiáng)光手電魔頭車自行車消防斧救生繩救生衣通訊器材對講機(jī)電話辦公用品辦公設(shè)備電腦打印機(jī)復(fù)印機(jī)傳真機(jī)塑封機(jī)專用柜檔案柜資料柜更衣柜工具柜保險柜檔案用品檔案盒檔案袋兩孔夾文件夾文件袋單頁夾計算機(jī)耗材打印紙軟盤閃存?zhèn)€人用品筆、本其他計算器訂書器訂書釘膠水口取紙透明膠帶大復(fù)寫紙曲別針直別針傳真紙打孔機(jī)塑封膜鳳尾夾皮筋票據(jù)夾修正液直尺筆記本圓珠筆壁紙刀海綿池報架剪刀信紙白板白板筆飲水機(jī)紙簍電水壺微波爐一次性水杯勞保、后勤用品雨衣雨鞋絕緣鞋宿舍用品餐具電視機(jī)辦公桌椅鏡框空調(diào)電暖氣第四章人力資源配置及崗位職責(zé)第一節(jié)物業(yè)管理處人員配備為X:X,人均管理面積XX平方米。(一)人員配備情況職能部門崗位設(shè)置及人員配備數(shù)量小計管理中心經(jīng)理經(jīng)理X名X人管業(yè)部助理X人；出納X人；人；管理員X人環(huán)境部主管X人；領(lǐng)班X人；X人人保安部主管X人；領(lǐng)班人；保安員25人X人工程維修部主管X人；電工X人；人；綜合維修工X人；X人合計(二)各層次人員配備要求部門職務(wù)性別要求年齡要求文化程度要求工作技能及工作經(jīng)驗要求管業(yè)部主管不限X歲大學(xué)本科1.具有物業(yè)管理專業(yè)書2.中文專業(yè)3.具有一年以上的行政管理經(jīng)驗4.文字功底強(qiáng)，具備一定的檔案管理知識5.熟悉運(yùn)用辦公軟件6.具有較強(qiáng)的語言表達(dá)能力和協(xié)調(diào)能力接待員女30歲以下大專以上1.中文或其他相關(guān)專業(yè)2.具有兩年以上的實際工作經(jīng)驗3.文字功底強(qiáng)，具備一定的檔案管理知識4.有較強(qiáng)的文字表達(dá)能力5.熟悉運(yùn)用辦公軟件庫管員不限X歲以下中專以上1.具有一年以上的物業(yè)管理經(jīng)驗2.具有一年以上倉庫管理經(jīng)驗3.了解物資管理管理知識及保管發(fā)放程序管理員不限X歲以下大專以上1.物業(yè)管理或其他相關(guān)專業(yè)2.身高X米以上3.具有一定的英語口語表達(dá)能力4.具有一年以上少年宮相關(guān)場所物業(yè)管理經(jīng)驗5.熟悉運(yùn)用辦公軟件會館接待員女X歲以下中專以上1.旅游、涉外或其他相關(guān)專業(yè)2.身高X米以上3.相貌端正，有較強(qiáng)的語言表達(dá)能力4.有一年以上的會務(wù)接待經(jīng)驗工程維修部主管男X歲以以下大學(xué)本科1.具有物業(yè)管理專業(yè)證書工民建專業(yè)2.中級職稱，五年以上高檔樓宇、寫字樓或酒店物業(yè)工程管理經(jīng)驗；3.有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)組織能力和語言表達(dá)能力；4.熟練使用計算機(jī)工程制圖及相關(guān)軟件；5.有較強(qiáng)的識圖，制圖能力工程師男40歲以下大學(xué)本科1.工民建、機(jī)電或相關(guān)專業(yè)2.中級以上職稱，三年以上高檔樓宇、寫字樓、或酒店物業(yè)工程管理經(jīng)驗3.有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)組織能力和語言表達(dá)能力4.有較強(qiáng)的識圖、制圖能力電工男X歲以下中專以1.具有勞動部門頒發(fā)的高低壓電工證2.具有3年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗3.具有識圖繪圖的基本能力4.具有維修智能型設(shè)備的能力5.具有變配電室操作經(jīng)驗6.反應(yīng)機(jī)敏，具有獨(dú)立處理突發(fā)事件能力水暖工男X歲以下中專以上1.具有3年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗2.具有較強(qiáng)的識圖的能力，按圖操作能力3.熟練掌握高檔設(shè)備、設(shè)施的維修，有較強(qiáng)的獨(dú)立環(huán)境部主管不限X歲以下大專以上1.具有物業(yè)管理專業(yè)證書2.熟悉清潔服務(wù)的各種工作程序及各類清潔設(shè)備的使用3.具有3年以上寫字樓本專業(yè)工作經(jīng)驗4.熟悉植物的生長特性及培育方法5.了解行業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)領(lǐng)班男40歲以下大專以下園藝工程師以上職稱2.熟悉湖體養(yǎng)護(hù)操作3.熟悉植物的生長特性及培育方法4.了解環(huán)保及園林管理的相關(guān)知識保潔員女X歲以下高中以上1.身體健康、五官端正2.動作麻利、辦事周到3.一年以上保潔工作經(jīng)驗4.能夠熟練使用各種保潔設(shè)備保安部主管男X歲以下大專以上1.具有物業(yè)管理專業(yè)證書2.退役軍人，具有一定的保衛(wèi)常識3.具有3年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗4.了解治安、消防和交通的法規(guī)及基本知識5.具有突發(fā)事件的處理能力保安員男X歲以下中專以上1.退伍軍人2.身體健康、五官端正3.身高X米-X米，體重X公斤以上第二節(jié)人員管理培訓(xùn)培訓(xùn)的目的是使物業(yè)管理中心的全體員工，掌握并不培訓(xùn)對象培訓(xùn)內(nèi)容考核方式崗前培訓(xùn)新招員工(1)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識口試、筆試、(2)職業(yè)道德教育(3)人事、禮節(jié)教育在職培訓(xùn)在崗員工(1)專業(yè)技能筆試、實際操作(2)操作規(guī)程(3)管理技巧(4)管理藝術(shù)脫產(chǎn)培訓(xùn)新員工、在崗員工(1)新知識(2)新技術(shù)獲取相關(guān)部門頒發(fā)的合格證書再培訓(xùn)在崗員工(1)新知識(2)新技術(shù)口試、筆試、(1)新員工培訓(xùn)序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時間授課方培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)①公司規(guī)章制度X天公司本部物業(yè)管理公司本部口讓員工了解公司的中心全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)筆試組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運(yùn)作方式②接管前期人員培訓(xùn)計劃有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)X天公司本部物業(yè)管理中心全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)實際操作了解物業(yè)管理中心管理內(nèi)容接管程序及運(yùn)作方式③崗位職責(zé)及物業(yè)管理中心的物業(yè)管理制度X天公司本部物業(yè)管理中心全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)筆試熟悉本職工作程序管理運(yùn)作程序④服務(wù)中心物業(yè)管理方案和要求X天公司本部物業(yè)管理中心全體新員公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核物業(yè)管理中心物業(yè)管理有較深層次的認(rèn)識工⑤進(jìn)行各種專業(yè)培訓(xùn)X天公司本部物業(yè)管理中心全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)實際操作熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求⑥職業(yè)道德培訓(xùn)X天公司本部物業(yè)管理中心全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)筆試加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，提高職務(wù)水平和管理水平⑦定崗定員進(jìn)上崗見習(xí)培訓(xùn)X天公司本部物業(yè)管理中心全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)崗位考核學(xué)習(xí)、領(lǐng)會基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(2)接管前員工培訓(xùn)序培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)授課培訓(xùn)培訓(xùn)考核培訓(xùn)目號時間方對象方式方式標(biāo)①物業(yè)管理條例》及配套文件X天公司本部全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉掌握條例、實施細(xì)則等內(nèi)容②物業(yè)管理專業(yè)知識培訓(xùn)X天公司有關(guān)部門未獲物業(yè)管理上崗證的管理人員公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核確保人員持證上崗率③項目管理的目標(biāo)及模式和投標(biāo)書的有關(guān)內(nèi)容X天公司本部全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)崗位考核明確各項工作模式④崗位職責(zé)和項目的管理制度X天公司本部全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)掌握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn)⑤項目整體布局、水X天全體新員公司本部考核熟悉該項目運(yùn)電設(shè)施、消防設(shè)施、中央空調(diào)、IC收費(fèi)系統(tǒng)等內(nèi)容單位工內(nèi)部培訓(xùn)行⑥項目整體驗收交接程序X天公司本部維修技術(shù)人公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核要求掌握項目交接的全過程⑦項目辦公機(jī)構(gòu)裝修管理辦法X天公司本部全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉裝修管理要點⑧項目公用設(shè)備及設(shè)備維護(hù)及作業(yè)程序X天公司本部全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核明確公用設(shè)施、設(shè)備維修范圍及標(biāo)準(zhǔn)⑨服務(wù)中心綠化養(yǎng)管標(biāo)準(zhǔn)X天綠化專業(yè)單位園藝工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉服務(wù)中心綠化管理范圍和目標(biāo)⑩各工種工作技巧和服裝、語言規(guī)范及溝通技巧公司本部物業(yè)管理服務(wù)中心全體人員公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核語言及技巧(3)正常管理期員工培訓(xùn)計劃序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時間授課方培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)①參加XX市物業(yè)管理培訓(xùn)單位組織的大專轉(zhuǎn)本科學(xué)習(xí)考試X年②參加XX市各類業(yè)余?？啤⒈究芚年班學(xué)習(xí)③電腦網(wǎng)絡(luò)及管理培訓(xùn)X天④管理技能知識培訓(xùn)X天⑤組織協(xié)調(diào)、公眾關(guān)系及公眾形象培訓(xùn)X天⑥保安員隊列、戰(zhàn)術(shù)拳術(shù)及體能等培訓(xùn)X天⑦有關(guān)主管單位安排、規(guī)定必須參加的業(yè)務(wù)培訓(xùn)根據(jù)實際情況安排⑧維修服務(wù)員升級培訓(xùn)根據(jù)實際情況安排⑨保安員隊列、體能、擒拿格斗及消防知識培訓(xùn)每年保證X天以上⑩勞動安全衛(wèi)生培訓(xùn)消防技能訓(xùn)練及演習(xí)員工管理思路下崗一方面保證管理人員工作負(fù)荷的飽滿，另一方面避免個人我公司倡導(dǎo)全員協(xié)調(diào)管理，員工保證以合作的姿態(tài)開展工對于管理人員而言，績效包括本人的績效、下屬員工通過為管理人員設(shè)定合理的績效目標(biāo)(包括質(zhì)量目標(biāo)與成本目標(biāo))及衡量指標(biāo)，并嚴(yán)格加以考核，考核結(jié)果將作為管理對工作不負(fù)責(zé)的或違反紀(jì)律的管理人員，則給予1至3級的受到三級處分的員工將視情節(jié)情況給予降級或辭退處司要求主管以上的管理人員必須通過競爭的方式獲取上崗資和金，對其任職(或上崗)資格也必須堅決否決。第五章物業(yè)管理承接方案第一節(jié)前期介入的主要內(nèi)容到設(shè)計過程中，協(xié)助開發(fā)商和設(shè)計單位提出問題及解決問市場、營銷以及項目最終使用者(國際用戶及本地用戶)等類垃圾箱(房)等。1.建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計(包括但不限于：)(3)綠化景觀等。2.停車系統(tǒng)及交通路線規(guī)劃(包括但不限于):(3)行車路線；(4)停車標(biāo)識；(1)監(jiān)控和消防中心(4)垃圾分類。(1)安防系統(tǒng)設(shè)計審圖建議；(2)安防系統(tǒng)末端點位的物業(yè)建議；(3)安防系統(tǒng)分區(qū)和門禁控制；(4)安防系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評價。(1)公共照明系統(tǒng)審圖建議；(2)照明運(yùn)行分區(qū)節(jié)能控制；(3)公共照明能耗計量；(4)公共照明運(yùn)行模式；(5)公共照明系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評價。(三)對物業(yè)各業(yè)態(tài)的智能系統(tǒng)提出意見和建議(四)跟進(jìn)物業(yè)建筑施工和設(shè)備安裝過程(五)能源收繳與計量控制建議2.物業(yè)主體部分及相關(guān)配套設(shè)施各功能組合部分內(nèi)公(六)裝修管理建議第二節(jié)承接查驗(二)驗收的程序設(shè)單位應(yīng)提前5個工作日向當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行告驗收表》,由建設(shè)單位和施工單位項目負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位項行。最遲不得超過房屋交付前5日，以便給承接驗收留出充3.工程設(shè)計變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)——復(fù)6.各類能源供應(yīng)合同(電、水、熱力、天然氣)——復(fù)7.排污協(xié)議(污水排放、垃圾排放)——復(fù)印件一套廣播、智能系統(tǒng)等各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工6.工程設(shè)計變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄);第一節(jié)維修養(yǎng)護(hù)計劃二是保證少年宮與外部信息交流及內(nèi)部信息交流的暢序號計劃方案標(biāo)準(zhǔn)及實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理(1)由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕由技術(shù)科按房屋修繕規(guī)定如局部受損較重請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施。(2)因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，請開發(fā)單位處理。(1)安全牢固，正常使(2)功能完2外墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由技術(shù)科按有關(guān)修繕規(guī)程實施(1)無鼓無脫，無滲水、無裂(2)無違章，邊角線(3)整潔、無污跡、銹跡。3公共屋面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由技術(shù)科按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修(1)無積水、無滲(2)隔熱層完好無損；(3)避雷網(wǎng)無間斷，缺(4)天面水無滲漏；(5)無違章，無亂堆放。4公用照明每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由技術(shù)科按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修(1)線路無亂搭接；(2)照明燈具正常有5本體消防設(shè)施每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修(1)箱體完好，標(biāo)識清(2)設(shè)施能有效使用；6公共通道、間、會議室、會展每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修助理室、技術(shù)科和清潔管理部負(fù)責(zé)組織實施。(1)墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺(2)室內(nèi)設(shè)施齊全；(3)整潔、無灰塵、無(4)無違章、無亂堆放。7衛(wèi)生間，茶水間每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修(1)墻體、窗戶頂棚完好，無缺(2)設(shè)施、無缺損，使用正常；(3)整潔、無污跡，無移塵，無積(4)無堵塞，無異味。8上、下水管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由技術(shù)科負(fù)責(zé)維修(1)上，下水物迪，尤滲漏，無堵(2)無污漬，無銹蝕9冷、暖氣管道通訊線每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)技術(shù)科負(fù)責(zé)維修無破損。無問題，及時維修(2)線路暢通。使用正常。二、定期維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案序號計劃方案標(biāo)準(zhǔn)及實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每年對房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實施(1)結(jié)構(gòu)安全，正常使(2)結(jié)構(gòu)性2外墻面(1)每年對外墻面清洗一次；(2)每三年對較大面積滲漏及損壞，維修無效的，進(jìn)行局部翻由技術(shù)科按有關(guān)修繕規(guī)程實施(1)平整、無滲水、無(2)整潔統(tǒng)一。國徽進(jìn)行(4)每三年對外窗臺進(jìn)行一次安全性檢查3公共屋面(1)每年粉刷避雷網(wǎng)(2)每年全面修補(bǔ)天面隔熱層(3)每年對屋面防水層檢修一次，每5年翻新老化(4)每半年疏通屋面技術(shù)科與清潔管理部協(xié)同實施(1)屋面無積水，無滲(2)隔熱層(3)避雷系統(tǒng)完好；(4)水箱水質(zhì)清潔，無雨水管一次(5)每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。4公用照明每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具由技術(shù)科按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修(1)線路無(2)燈具正常使用，照明完好。5本體消防設(shè)施進(jìn)行一次煙感試驗；(2)每年對消防箱翻新一次消防帶晾曬(3)每年對消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實施(1)設(shè)施完好率100%;(2)報警系統(tǒng)靈敏，有效。6公共通道、間、會議室、會展(1)每半年對公共地面進(jìn)行一次維護(hù)；樓梯踏步進(jìn)行一次全面維護(hù)；廳、墻面、天棚、扶行一次全面維護(hù)；(4)每年對公共窗戶進(jìn)行一次由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施(1)美觀完好，無缺(2)整潔、7衛(wèi)生間，茶水間衛(wèi)生用具進(jìn)行一次全面維護(hù)；(2)每年對由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修(1)完好、無缺損；(2)使用正(3)整潔、水、電設(shè)施進(jìn)行一次全面維護(hù)；(3)每年對墻面、頂棚、窗戶進(jìn)行一次全清爽8上、下水管道(1)每年粉刷管道一(2)每年檢修一次，并堅固管道固定碼；(3)每年兩季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)規(guī)定實施維修(1)美觀完(2)上、下水通暢；(3)無滲9冷、暖氣管道通訊線路，頂棚(1)每年對冷、暖氣管道進(jìn)行一次全面維技術(shù)科負(fù)責(zé)維修(1)完好、無損壞；(2)線路暢通、使用正(2)每年對項棚進(jìn)行一次全面(3)每年對通訊線路進(jìn)行一次常1.水、電、衛(wèi)設(shè)備、門鎖等零星小修X小時內(nèi)完成，至理其它急修沒有人手的情況除外);3.廁所堵塞要在X小時內(nèi)完成(需換潔具的除外);4.風(fēng)扇、門窗、廁所設(shè)施、照明設(shè)施的檢查分別在XX第二節(jié)配套設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)(1)電力變壓器(干式)序號部位內(nèi)容要求①外殼②溫度計③聲響④變壓器室(2)低壓開關(guān)柜序號部位內(nèi)容要求①柜正面②柜背面(3)電容器柜號位內(nèi)容要求①正面②內(nèi)(4)柴油發(fā)電機(jī)序號部位內(nèi)容要求①機(jī)身②控制屏③蓄電池④冷卻水箱⑤儲油箱⑥潤滑油⑦通風(fēng)(5)強(qiáng)電井序號部位內(nèi)容要求①插接箱②強(qiáng)電井室(1)電力變壓器序號部位內(nèi)容要求①完成每日巡視保養(yǎng)無灰塵、污跡②接地線(2)低壓開關(guān)柜序號部位內(nèi)容要求①完成每日巡視保養(yǎng)無灰塵、污跡②柜背面③地線④地下電纜室(3)電容器柜序號部位內(nèi)容要求①完成每日巡視保養(yǎng)無灰塵、污跡②柜內(nèi)③電容器(4)柴油發(fā)電機(jī)序號部位內(nèi)容要求①完成每日巡視保養(yǎng)無灰塵、污跡②柴油發(fā)電機(jī)(5)供配電接地系統(tǒng)序號部位內(nèi)容要求①接地線②接地體③接地電阻(6)防雷接地系統(tǒng)序號部位內(nèi)容要求①接地體②接地電阻(根據(jù)實際情況填寫)消防設(shè)施、設(shè)備的定期維護(hù)與保養(yǎng)計劃和標(biāo)準(zhǔn)消防控制臺1各類指示燈(含電源、信直觀目測指示燈指示正常x個月2各類開關(guān)直觀目測處于開啟或自動狀態(tài)月月3各電器觸點如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨觸點完好，無燒損X個月X4各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固無燒損X個月X5各電源、信號線如有輕微破損或燒焦現(xiàn)象，用絕緣膠帶包扎，嚴(yán)重時更換導(dǎo)線無破損、燒焦現(xiàn)象X個月X6控制臺內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵x個月7控制臺表面除塵用干擦布、毛刷除去表面灰塵無塵每日區(qū)域報警器1指示燈直觀目測“AcPower”(綠色)指示亮其余指示燈不亮x個月2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/后備電壓切(或外部BatteryTest鍵)換鍵前后，目測指示燈是否正常指針指示3報警功能按下“FireTest”鍵“ZoneAlarm”指示燈和“SwitchCare”指示燈亮幾蜂嗚器警鈴響X個月X4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個緊固各端連接牢固，不松動x個月5信號(電源)線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時更換導(dǎo)線無破損、老化x個月6表面及內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵x個月7擊碎玻璃按鈕盒直觀目測按鈕盒完好，無松動X個月X集中報警器1指示燈直觀目測示燈亮，其余指示燈不亮個個月2電源電壓在按下內(nèi)部電源切換鍵或外部鍵“BatterryTest”前后，目測指針指示是否正常指針指示x個月3報警功能按下“FireTest”鍵“Zone燈和“SwitchCare”指示燈亮，幾十秒后蜂嗚器和警鈴響x個月4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固、不松動x個月5信號(電源)線用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時更換導(dǎo)線無破損、老化x個月6表面及內(nèi)部除塵表面及內(nèi)部除塵無塵X個月X煙感探頭1煙感探頭用力吸一口香煙，在距探測器20CM處噴向探頭紅色指示燈亮x個月2溫感探頭用750W電吹風(fēng)，在距探測器500MM處，向探測器吹熱風(fēng)區(qū)域報警器上相應(yīng)位置的報警指示燈亮X個月X防火卷簾門1控制箱內(nèi)部各電器觸點如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨觸點完好，無燒損x個月2控制箱內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動x個月3機(jī)械部分(齒輪、鋒條)如有銹損用煤油清洗，然后加潤滑油無銹損且表面涂有潤滑油x年4卷簾門門體用煤油清洗銹損部分無銹損XX年5電機(jī)接線端子用螺絲刀緊固端子無松動x個月6擊碎玻璃按鈕盒直觀目測完好無損防火門1防火門門體直觀目測完好無損、無變形X個月X2防火門彈簧鉸鍵有損壞、更換備件；完好，彈性適度x個月3消防通道、防火門直觀目測，并開關(guān)防火門消防通道通暢，防火門開閉自如X周X排煙系1排煙風(fēng)機(jī)表面除塵用擦布、毛刷除塵無塵X個月X統(tǒng)2控制柜內(nèi)部各電器觸點如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨，或更換觸點完好，控制啟停正常個X個月3控制柜內(nèi)各接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動X個月X4控制柜電源指示燈如不亮，更換指示燈燈泡電源指示燈指示正常X個月X5排煙閥(1)微動開關(guān)及內(nèi)部接線端子用螺絲刀緊固各固定螺釘及各接線端子端子無松動、微動開關(guān)固定良好X個月X(2)復(fù)位按鈕、導(dǎo)輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸用油壺給導(dǎo)輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸加油復(fù)位按鈕控制無誤、排煙窗開啟靈活×年1加壓送風(fēng)機(jī)除塵用擦布、毛刷除塵無塵個X個月2控制柜內(nèi)部各電器觸點如有燒損，拆下后用砂紙打磨觸點完好，控制啟停正常X個月X3控制柜內(nèi)各接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動×個月4各送風(fēng)口百葉窗直觀目測送風(fēng)口百葉位置正確X個月X5控制柜電源指示燈如不亮，更換指示燈燈炮電源指示燈亮x個月1控制柜上電源指示燈及各類開關(guān)直觀目測電源指示正常，開關(guān)處于開啟或自動狀態(tài)X個月X2控制柜內(nèi)部各電器觸點如有燒損，拆下后用砂紙打磨觸點完好、無松動X個月X3各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固、無燒損X個月X4電源(信號)線如有破損，用絕緣膠帶包扎導(dǎo)線無破損或老化x個月5控制柜除塵用毛刷、皮老虎除塵無塵每日消防指示牌1指示燈直觀目測指示燈亮、且處于等待狀態(tài)x個月2指示燈按測試鍵按測試鍵后，指示燈亮X個月X消防應(yīng)急廣播系統(tǒng)1主機(jī)各電源信號、控制信號及音量調(diào)節(jié)鍵直觀目測信號指示正常、音量調(diào)節(jié)位置合適x個月2各切換器、控制器通電試驗轉(zhuǎn)換工作正常x個月3各放大器放音試聽音質(zhì)、音量音質(zhì)、音量良好x個月4各接線端子及線路用螺絲刀緊固，導(dǎo)線如有破損，用絕緣膠帶包扎端子無松動，各導(dǎo)線完好x年5壓帶輪主導(dǎo)軸，磁帶機(jī)磁頭用清洗帶清洗表面無粉塵x個月6各層揚(yáng)聲器接線是否牢固、紙盒是否完好如松動，用螺絲刀緊固各揚(yáng)聲器接線牢固、紙盒無破盒x個月7主機(jī)柜內(nèi)除塵用毛刷、皮老虎除塵無塵x個月設(shè)備機(jī)房1機(jī)房衛(wèi)生用拖布、帚把、擦布打掃設(shè)備房地面機(jī)房整潔、干凈X個月2機(jī)房內(nèi)照明、開關(guān)電燈、通話檢查照明完好、電話通話正常x個月3地漏排水試驗地漏排水通暢x個月滅火器材1推車式滅火器直觀目測完好無損，壓力在正常范圍x個月2干粉滅火器直觀目測，并用手搖動瓶體壓力正常，指針指示在綠色安全區(qū)內(nèi)×個月3手提式1211滅火器直觀目測壓力正常，指針指示在綠色安全區(qū)內(nèi)×個月噴淋系1水泵手動盤車轉(zhuǎn)軸轉(zhuǎn)動靈活x個月統(tǒng)2水泵添加盤根添加盤根點動時不漏水x個月3水泵加潤滑油更換并添加潤滑油水泵運(yùn)轉(zhuǎn)靈活x個月4閥門添加盤根或更換墊片，清潔閥桿開啟自如，不漏水，閥桿無銹蝕x個月5水泵和電機(jī)用擦布和毛刷無塵x個月6各信號閥直觀目測在區(qū)域報警器上的相應(yīng)位置無報警信號x個月7各水流指示器放水試驗消防值班室相應(yīng)的指示燈亮，并發(fā)出報警X個月X8噴淋頭直觀目測噴淋頭表面油灰不可過多X個月X(1)減速箱⑤應(yīng)使軸承的溫升不高于60℃,箱體內(nèi)的油溫不超過(2)制動器③制動器應(yīng)保持足夠的制動力矩，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有打滑現(xiàn)象(3)曳引輪繞組對機(jī)亮的絕緣電阻，如降至允許值以下(主極線圈0.5兆歐，其它部分0.25兆歐),應(yīng)采取措施提高絕緣性能。(2)曳引繩使用年久，繩芯中的含油耗盡，導(dǎo)致繩的(3)應(yīng)經(jīng)常注意曳引繩有否機(jī)械損傷，有否斷絲爆股(4)應(yīng)保持曳引繩的表面清潔，當(dāng)發(fā)現(xiàn)表面粘有砂塵(5)在截短或更換曳引繩，需要重新對繩頭錐套澆注(6)應(yīng)保證電梯在頂層端站平層時，對重與緩沖器間(1)應(yīng)保證限速器的轉(zhuǎn)動靈活，對速度變化的反應(yīng)靈(2)應(yīng)使限速器張緊裝路轉(zhuǎn)動靈活，一般每周應(yīng)加油(3)應(yīng)保證安全鉗動作靈活，提拉力及提升高度均應(yīng)(1)對配用滑動導(dǎo)靴的導(dǎo)軌，應(yīng)保持良好潤滑，要定期在油匣中添加潤滑油，并調(diào)整油毛氈的伸出量及保持清(2)滑動導(dǎo)靴靴襯工作面磨損過大，會影響電梯的運(yùn)(3)應(yīng)保證彈性滑動導(dǎo)靴對導(dǎo)軌的壓緊力，當(dāng)因靴襯(5)在年檢中，應(yīng)詳細(xì)檢查導(dǎo)軌連接板和導(dǎo)軌壓板處(6)當(dāng)安全鉗動作后，應(yīng)及時修光鉗塊夾緊處的導(dǎo)軌(1)當(dāng)門滾輪的磨損導(dǎo)致門扇下墜及歪斜等時，應(yīng)調(diào)(2)應(yīng)經(jīng)常檢查廳門聯(lián)動裝路的工作情況，對于鋼絲(4)應(yīng)保證門鎖開關(guān)的工作可靠性，應(yīng)注意觸頭的工(1)應(yīng)保持調(diào)定的調(diào)速規(guī)律，當(dāng)門在開關(guān)時的速度變(2)對于皮帶傳動的開門機(jī)，應(yīng)使皮帶有合理的張緊(3)自動門機(jī)各轉(zhuǎn)動部分，應(yīng)保持有良好的潤滑，對(1)對于彈簧緩沖器，應(yīng)保護(hù)其表面不出現(xiàn)銹斑，隨(2)對油壓緩沖器，應(yīng)保證油在油缸中的高度，一般每季度應(yīng)檢查一次，當(dāng)發(fā)現(xiàn)低于油位線時，應(yīng)添加(保證油(3)油壓緩沖器柱塞外露部分應(yīng)保持清潔，并涂抹防(4)每年以轎廂檢修速度，進(jìn)行一-次油壓緩沖器的復(fù)(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償鏈在運(yùn)行時產(chǎn)生較大噪聲時，應(yīng)檢查(2)對于補(bǔ)償繩，其設(shè)于底坑的張緊裝路應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活，9.尋向輪及反繩輪的保養(yǎng)(1)應(yīng)經(jīng)常用軟刷和吹風(fēng)清除屏體及全部電器件上的(2)應(yīng)經(jīng)常檢查接觸器、繼電器觸頭的工作情況，保(3)應(yīng)保證接觸器、繼電器的觸頭清潔、平滑，發(fā)現(xiàn)有燒蝕時，應(yīng)用細(xì)齒銼刀修整平滑(忌用砂布),并將屑未擦(4)更換控制屏內(nèi)熔斷器時，應(yīng)保證熔斷絲的額定電(1)為保護(hù)整流堆不發(fā)生超負(fù)荷短路，應(yīng)注意選用正(2)整流堆工作一定時期后，會產(chǎn)生老化，輸出功率(3)整流堆長期存放不用，也會產(chǎn)生老化，使本身功①先加50%額定電壓，歷時15分鐘。②再加75%額定電壓，歷時15分鐘。(3)應(yīng)經(jīng)常檢查動、靜觸頭的接觸可靠性及壓緊(4)應(yīng)保持觸頭的清潔，視需清除表面積垢，燒蝕處(5)注意保持傳動鏈條的適度張緊力，出現(xiàn)過度松馳(1)每月應(yīng)對各安全保護(hù)開關(guān)進(jìn)行一次檢查，拭去表(2)極限開關(guān)應(yīng)靈敏可靠，每年進(jìn)行一次越程檢查，(1)機(jī)房應(yīng)禁止無關(guān)人員進(jìn)入，在維修人員離開時，(2)應(yīng)注意不讓雨水浸入機(jī)房，平時保養(yǎng)良好通風(fēng)，(4)底坑保持干燥、清潔，發(fā)現(xiàn)有積水時應(yīng)及時排除，(一)生活給水系統(tǒng)序號檢查名稱檢查周期檢查標(biāo)準(zhǔn)說明(1)外表清潔，無銹蝕損壞1生活水泵外觀日常檢查(2)螺栓，螺絲無松動短裂(3)防震墊無損壞2電機(jī) (機(jī)械部日常檢查(1)運(yùn)行過程中無異常震動，噪音(2)電機(jī)及軸承溫升正常X—X個月(1)軸承體清洗，加潤滑油(脂)(2)更換磨損零部件3泵體日常檢查(1)運(yùn)行正常，無異常震動，噪音(2)檢查軸承發(fā)熱情況，無燙手現(xiàn)象(3)檢查填料函的泄漏和發(fā)熱情況，每分鐘10—20滴為好手盤動軸無卡阻現(xiàn)象X—X個日(1)軸承體清洗，加潤滑油(脂)(2)更換磨損零部件X—X年打開泵蓋，檢查內(nèi)芯零部件狀況，檢查其磨損腐蝕和沖刷程度，必要時進(jìn)行更換1蓄水池，水箱X個月月(1)水池、水箱除銹、除垢、清洗、消毒(2)檢修配件2減壓閥、水錘消失器X個月(1)動作靈敏，準(zhǔn)確(2)無銹蝕堵塞3止回閥、浮排氣閥X個月(1)動作靈敏，準(zhǔn)確(2)無銹蝕，無堵塞，無滴漏4截止閥日常檢查(1)啟閉靈活，無銹蝕(2)無滴漏5水嘴日常檢查(1)水嘴齊全，無銹蝕，無損壞(2)無滴漏壓力X個月按計6表表面清潔(2)指針靈敏，讀數(shù)準(zhǔn)確量局要求周期檢測7水表X個月(1)表殼完整，指針靈敏，讀數(shù)準(zhǔn)確(2)無銹蝕，表面清潔，無滴漏8各井室X個月(1)井蓋、井裙完整，啟閉方便(2)爬梯牢固，井底干凈1生活給水管道日常檢查(1)水流要暢通，無堵塞(2)管道連接部分要嚴(yán)實2管道吊支架，管卡X個月(1)管道吊支架，管卡連接要牢固(2)表面無銹蝕(二)消防水系統(tǒng)序號檢查項目名稱檢查周期檢查標(biāo)準(zhǔn)說明1外觀日常檢查(1)外表清潔、無銹蝕損壞(2)螺栓、螺絲無松動斷裂(3)防震墊無損壞2消防泵x~x個月(2)檢查泵體，手盤動軸無卡殼現(xiàn)象，無漏水(3)檢查聯(lián)動軸的對中程度(有聯(lián)動軸的)承無過熱X~X個月(1)更換潤滑脂(油)(2)軸承體清洗、檢查(3)更換零配件(4)絕緣良好(電部分)(5)接線端子牢固(電部分)1室內(nèi)消火栓每周(1)箱體啟閉靈活，箱體完整形(4)報警按鈕封閉完整2室外消火栓X個月表面無銹蝕(2)栓口無變形，無滴漏(3)標(biāo)識顏色鮮明3水泵接和器X個月(4)接和器完整無缺，表面無銹蝕(5)啟動靈活，無滴漏(6)栓口無變形4室內(nèi)小型消火栓X個月(1)消火栓箱體、箱門(2)栓口無變形，閥門滴漏(3)箱內(nèi)膠皮管連接緊固，無滴漏(4)標(biāo)識清楚5自動消防報警閥X個月(1)報警準(zhǔn)確靈敏(2)閥門關(guān)閉靈活，無銹蝕，連接牢固6自動消防噴頭X個月噴頭完整無缺少7X個月(2)無堵塞，無銹蝕，無滴漏8安全閥X個月(1)閥門齊全，無銹蝕(2)鉛封完整按計量局要(求周期檢驗1消防管道X個月(1)消防管道要暢通(2)連接部分要緊固，無跑、冒、滴、漏(3)管道油漆要完好，顏色鮮艷2管道附件X個月(1)管道附件要齊，表面無銹蝕(2)管件連接要牢固3管道吊支架、管卡X個月(1)管道吊支架、管卡連接要牢固(2)表面無銹蝕1壓力表X個月(1)表體完整無缺，連接牢固，表面清潔(2)讀數(shù)正確，指針靈敏(三)排水系統(tǒng)序號檢查項目名稱檢查周期檢查標(biāo)準(zhǔn)說明1污水泵日常檢查(1)外表、濾網(wǎng)、支架無嚴(yán)重銹蝕(2)螺栓、螺絲無松動斷裂接口無松動、泄漏2泵體日常檢查x~X個月(1)檢查泵內(nèi)或管，無雜物堵塞(2)更換零部件(3)軸承體清洗、加油1排水閘閥X個月(1)閥門啟閉要靈活(2)閥體要完整(3)無銹蝕，無滴漏2排水栓衛(wèi)生潔具日常檢查(1)栓體完好(2)水流暢通3各井室X個月(1)井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固(2)井底流槽要暢通，無沉積物堵塞1室內(nèi)排水管道X個月無滴漏排氣管X個月(1)保持管內(nèi)氣體及時排出(2)下水管內(nèi)不準(zhǔn)有真空管道吊支架、管卡X個月吊支架、管卡要安裝牢固2室外排水管道X個月保持水流暢通，無堵塞各井室X個月井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固，井底流槽要暢通，無積物堵塞(一)每日巡視保養(yǎng)項目內(nèi)容1潤滑系統(tǒng)壓縮機(jī)潤滑軸承的油壓、油位油壓、油位正常，必要時進(jìn)行放油與加油2冷凝器檢查冷凝器壓力、飽和溫度符合設(shè)計工作情況3蒸發(fā)器檢查蒸發(fā)器壓力符合設(shè)計工作情況4冷凍水檢查冷凍水進(jìn)出水溫度水溫正常、進(jìn)出水溫度差正常5冷卻水檢查冷卻水進(jìn)出水溫度水溫正常、進(jìn)出水溫度差正常6壓縮機(jī)電機(jī)檢查電機(jī)的電壓、電流及聲音電壓、電流正常、無異常聲音7冷凝器管束檢查管束清潔及污垢清潔、無污垢8水處理檢查水質(zhì)確認(rèn)水處理良好9水泵電機(jī)檢查冷凍水泵，冷卻水泵、電機(jī)的電壓、電流及運(yùn)行情況電流、電壓正常、無異常聲音、無過熱冷卻塔(1)檢查冷卻塔進(jìn)出水是否正常，水位及有無溢流(2)檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況(3)檢查冷卻水塔和水箱補(bǔ)水浮球閥，系統(tǒng)閥門有無滲漏進(jìn)出水正常、無溢流、冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常、無異常噪聲、浮球閥正常、閥門無滲漏盤管風(fēng)機(jī)檢查過濾網(wǎng)、給風(fēng)機(jī)檢查電磁閥和溫控開關(guān)清潔過濾網(wǎng)、給風(fēng)機(jī)傳動部位注油，電磁閥、溫控開關(guān)正常(二)每周檢查項目每周檢查制冷劑的充注量，要求制冷劑保持在正常液(三)每季度檢修項目(四)半年檢修項目內(nèi)容1機(jī)油過濾器檢查機(jī)油過濾器是否清潔、通暢，否則需更換2回油系統(tǒng)檢查干燥劑、引射器管嘴更換干燥劑、引射器管嘴無雜質(zhì)3控制柜檢查機(jī)組控制柜、冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻風(fēng)機(jī)控制柜清潔控制柜內(nèi)電器元件，緊固各種導(dǎo)線的連接螺栓(五)年檢修項目內(nèi)容1潤滑油系統(tǒng)放出與更換壓縮機(jī)油槽內(nèi)的潤滑油2蒸發(fā)器與冷凝器(1)檢查與清洗水過濾器(2)根據(jù)需要檢查與清洗管束水過濾器清潔、暢通，管束清潔、無污垢、端板牢固(3)檢查端板3壓縮機(jī)電機(jī)(1)清潔空氣通路和繞組(2)測量電機(jī)繞組絕緣(3)電機(jī)軸承加油電機(jī)空氣通路暢通、繞組清潔，繞組絕緣正常，清洗電機(jī)軸承，重新添加潤滑油4控制柜檢查制冷主機(jī)及制冷輔機(jī)控制柜清潔控制柜內(nèi)電器元件，緊固各類導(dǎo)線的連接螺栓5水質(zhì)對水質(zhì)進(jìn)行化學(xué)分析水質(zhì)需符合標(biāo)準(zhǔn)，否則需進(jìn)行水處理6制冷輔機(jī)清潔電機(jī)繞組，測量繞組絕緣，電機(jī)軸承加油繞組清潔，絕緣正常，清洗電機(jī)軸承，并重新加潤滑油7管道系統(tǒng)閥門漏水檢修，保溫層修補(bǔ)冷卻水管道加藥除垢、除水藻，冷凍水管道加藥除垢(六)中央空調(diào)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案2.空調(diào)值班人員在用戶使用前15分鐘開啟空調(diào)，在用第七章安保服務(wù)方案第一節(jié)服務(wù)范圍及目標(biāo)一、服務(wù)范圍1.按照相關(guān)條例和相關(guān)行業(yè)反恐怖防范標(biāo)準(zhǔn)所界定的區(qū)域(禁區(qū)、監(jiān)視區(qū)、防護(hù)區(qū))及要求，為少年宮提供門衛(wèi)、 (包括白天和夜間)、技術(shù)防范、消防培訓(xùn)；安防監(jiān)控中心(一)質(zhì)量目標(biāo)1.服務(wù)人員上崗率達(dá)100%;合格率100%;(二)安全目標(biāo)5.不發(fā)生因未執(zhí)行采購人定期工作或巡視不到位發(fā)生第二節(jié)工作內(nèi)容與要求(一)安全保衛(wèi)服務(wù)內(nèi)容1.現(xiàn)場基地(業(yè)主營地)及基地門衛(wèi)值守，外來人員出間),負(fù)責(zé)指揮外來車輛停在停車位內(nèi)，處理該區(qū)域應(yīng)急突(1)季節(jié)性開展消防安全檢查或?qū)ｍ椣腊踩珯z⑧檢查易燃易爆危險物品防火防爆措施的落實情況以(2)對生產(chǎn)區(qū)域以外的滅火器、消防栓、簡易呼吸器要求：部件(氣瓶、高壓管、面罩、背托帶)完好，壓力表⑤每月對應(yīng)急裝備(油電啟動設(shè)備類型)進(jìn)行檢查。檢(3)消防隊管理每年負(fù)責(zé)對甲方志愿消防服務(wù)人員開展1-2次消防培訓(xùn)(4)消防車使用管理作無關(guān)的事項(突發(fā)事件或領(lǐng)導(dǎo)交辦的除外)未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)④駕駛員不論在任何情況下，不得將車輛交給⑤)為確保安全，避免事故發(fā)生，不論在任何情況下都1)當(dāng)責(zé)任區(qū)發(fā)生火災(zāi)或爆炸時；遇有重大自然災(zāi)害時；2)責(zé)任區(qū)以外發(fā)生火災(zāi)接到地方消防部門調(diào)令時，出(5)施工現(xiàn)場消防監(jiān)護(hù)結(jié)合服務(wù)單位工程項目(檢修、技術(shù)改造、基建工程等)(1)從業(yè)人員年齡為X周歲。(2)從業(yè)人員應(yīng)按照要求完成國家公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的相關(guān)單位(部門)的教育培訓(xùn)。(3)從業(yè)人員需持有有效的安保員資格證書。(4)曾被吊銷保安員證、收容教育、勞動教養(yǎng)、強(qiáng)制身體健康，有消防服務(wù)工作經(jīng)驗(至少有3名為消防復(fù)原兵，消防車駕駛員需具備A2駕駛證)。消防隊員需經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)培訓(xùn)合格，并取得“滅火救援員證”(按所在屬地法規(guī)要求執(zhí)行)。(1)治安保衛(wèi)②保護(hù)管轄范圍內(nèi)的生命、財產(chǎn)安全，維護(hù)(2)門崗守衛(wèi)(3)車輛疏導(dǎo)與停放(4)突發(fā)事件處置(1)嚴(yán)格驗證、登記制度，杜絕閑雜人員進(jìn)入招標(biāo)單(2)確保辦公區(qū)環(huán)境秩序良好，道路暢通，車輛停放(3)定期檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處理各種安全隱患，迅速(1)保安員通過對招標(biāo)單位出入口進(jìn)行值守、驗證、(2)查驗出入人員的證件，辦理登記手續(xù)，禁止無關(guān)(3)對出入的人員、車輛及其攜帶或裝運(yùn)的物品進(jìn)行(4)指揮、疏導(dǎo)出入車輛，維護(hù)出入口的正常秩序。(5)協(xié)助招標(biāo)單位做好來訪人員接待等工作。(6)根據(jù)合同，確定執(zhí)勤方案、門衛(wèi)執(zhí)勤方式，確定(7)門衛(wèi)執(zhí)勤方案需經(jīng)招標(biāo)單位審定。(8)對攜物進(jìn)出的人員、車輛，重點檢查是否裝有易(9)當(dāng)發(fā)生干擾、破壞招標(biāo)單位正常的生產(chǎn)、生活、(10)保安員要嚴(yán)格遵守交接班制度，按規(guī)定的時間交級單位有關(guān)處置緊急情況的工作指示，要立即、堅決執(zhí)行，(1)保安員通過對招標(biāo)單位特定的目標(biāo)進(jìn)行看護(hù)和守(2)做好防火、防盜、防搶、防爆炸、防治安災(zāi)害事(3)根據(jù)守護(hù)目標(biāo)的特征、范圍、周邊環(huán)境以及其他(5)固定崗位嚴(yán)格檢查進(jìn)出守護(hù)區(qū)域的人員及車(6)移動崗位24小時巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理各種不安(7)遇有無關(guān)人員違反規(guī)定欲進(jìn)入守護(hù)區(qū)域時，應(yīng)進(jìn)(9)發(fā)生火災(zāi)、爆炸等災(zāi)害事故，應(yīng)立即報警，并及(11)熟悉崗位周圍的地形及設(shè)施，熟悉應(yīng)急設(shè)備的位(1)落實內(nèi)部治安、消防規(guī)章制度，確定各類情況的(2)貫徹公安部門工作精神，完成各項安全保衛(wèi)任務(wù)，(3)開展保安人員業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，定期考核，提高保(4)負(fù)責(zé)區(qū)域范圍公共秩序維護(hù)、道路交通安全、機(jī)(5)做好重要賓客來訪、重要節(jié)日及重大活動的安全(6)投標(biāo)人保證派駐項目管理人員的工作能力，對招8.考核(1)考核期：招標(biāo)人對投標(biāo)人的安保服務(wù)，按季度定(2)考核費(fèi)用：按當(dāng)期服務(wù)合同年安保服務(wù)費(fèi)用的10%(3)具體考核辦法：投標(biāo)人須遵守招標(biāo)人及上級單位扣除考核費(fèi)用的10%;考核總分<80,且≥60的為合格，扣除考核費(fèi)用的20-40%;考核總分<60的為不合格，扣除考核費(fèi)用的50-100%。考核評分標(biāo)準(zhǔn)扣分不設(shè)上限(有注明扣保安考核細(xì)則考核項目考核分值考核內(nèi)容考核評分儀容儀表①按規(guī)定統(tǒng)一穿著制服、佩戴工作證、其他必要裝備等。違者每人次②不準(zhǔn)留長發(fā)、胡須、留長指甲、不得隨地吐痰，工作違者每人次③微笑服務(wù)：當(dāng)班期間，有上級領(lǐng)導(dǎo)、來賓等經(jīng)過崗位時要敬禮，敬禮姿勢較準(zhǔn)確。違者每人次④舉止文明大方；動作手勢規(guī)范、準(zhǔn)確、有力；不可將手插入口袋，不可勾肩搭違者每人次背。服務(wù)態(tài)度①精神飽滿、熱情，按規(guī)定使用禮貌用語，主動與業(yè)主或同事打招呼；工作過程中使用規(guī)范禮貌用語，微笑服違者每人次②服務(wù)意識良好，能夠積極接受客戶或同事的意見，不與客戶或同事發(fā)生爭吵或有失敬、失禮的行為。違者每人次③不服從工作安排、與員工等發(fā)生矛盾負(fù)有責(zé)任的違者每人次④發(fā)生打架、罵人事件違者每人次工作紀(jì)律違者每人次②上班時不得擅自離崗、脫崗、串崗、睡崗，不聚眾閑聊、不做與本職工作無關(guān)的違者每人次③誠實公正謙潔、遵守公司各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從指揮，對領(lǐng)導(dǎo)工作指示及安排違者每人次④嚴(yán)禁酗酒后上崗。工作期間飲酒、賭博及進(jìn)行其他娛樂的違者每人次工作要求①當(dāng)值時，發(fā)生案件未及時違者每人次②不按規(guī)定時間巡查或不違者每人次違者每人次④執(zhí)勤中私自扣留業(yè)主的物品或證件不歸還或不上繳；擅自處理或挪用的。違者每人次⑤當(dāng)班時不按規(guī)定發(fā)卡、收違者每人次⑥不按規(guī)定指揮車輛出入違者每人次確保完好，發(fā)現(xiàn)問題及時上違者每人次⑧積極主動地處理或協(xié)助業(yè)主處理各種突然事件、應(yīng)違者每人次⑨嚴(yán)格執(zhí)行人員、車輛、物品出入登記檢查制度違者每人次⑩嚴(yán)禁私放出租車進(jìn)單位營運(yùn)拉客外來辦事必須與相關(guān)人員或相關(guān)部門聯(lián)系登記后進(jìn)入違者每人次11找公司領(lǐng)導(dǎo)辦事須經(jīng)辦公室或綜合管理部門同意后進(jìn)入違者每人次管理制度的違者每人次3未經(jīng)允許嚴(yán)禁在值班室等處開火做飯的違者每人次(一)保安部經(jīng)理(1)根據(jù)部門各級員工的工作表現(xiàn)情況，有權(quán)進(jìn)行表(2)有權(quán)調(diào)動保安、消防人員及其它部門人員對危急(3)對服務(wù)單位治安保衛(wèi)、消防等不夠嚴(yán)密和完善的(1)熟悉和掌握服務(wù)單位內(nèi)部治安情況，了解和掌握(2)善于組織策劃服務(wù)單位的安全保衛(wèi)工作，在危急(2)對服務(wù)單位員工進(jìn)行法制教育，生產(chǎn)安全教育及(4)組織策劃重大節(jié)日、重要接待任務(wù)的安全保衛(wèi)工(5)積極配合公安機(jī)關(guān)調(diào)查和偵破服務(wù)單位內(nèi)發(fā)生的(6)了解和掌握服務(wù)單位內(nèi)部員工的情況，配合人力(7)注意防止因自然災(zāi)害而造成賓客、員工的生命財(二)安全主管件(包括時間、地點、人物、原因、結(jié)果以及遺留問題),4.迅速妥善地處理各類事件(包括突發(fā)事件)并對一些(三)消防主管7.組織專職(義務(wù))消防隊的學(xué)習(xí)和訓(xùn)練，制定滅火作10.發(fā)生火警立即報告，同時組織員工撲救火災(zāi)，保護(hù)11.對在消防安全工作中做出成績的部門、個人，向行(四)保安隊長(1)對下屬工作不服從管理者，保安隊長有簽黃單的(2)保安隊長必須對本班員工進(jìn)行嚴(yán)格考核，掌握他(1)負(fù)責(zé)檢查各崗位運(yùn)轉(zhuǎn)情況，處理一般的突發(fā)事件，(2)除有重要情況需向上級報告、填寫值班記錄外，(3)當(dāng)值時，必須保證不缺崗。如各崗保安需去衛(wèi)生(4)病事假履行請假手續(xù)，嚴(yán)禁隨意離開，找人代班。(5)每天當(dāng)值的遺留問題，除在值班記錄本上記錄外，(五)消防隊長(1)執(zhí)行上級指令，領(lǐng)導(dǎo)本班成員按時按質(zhì)完成上級(2)堅持當(dāng)班前后的講評工作，對本班員工進(jìn)行督促、(3)定期對全體隊員進(jìn)行消防、監(jiān)控知識培訓(xùn)，不斷(4)帶領(lǐng)、督促本班員工落實各部位的防火措施，對(5)定期組織本班人員進(jìn)行工作總結(jié)及業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，明(6)定期對隊員的工作能力進(jìn)行考核。(7)協(xié)助經(jīng)理做好宣傳、培訓(xùn)員工消防、監(jiān)控知識的(1)每日抽檢服務(wù)單位內(nèi)消防安全情況，發(fā)現(xiàn)不安全(2)每周一向保安經(jīng)理匯報義務(wù)消防培訓(xùn)及消防工作(3)每月X日前做好消防器材，設(shè)備管理，對服務(wù)單(4)每季度協(xié)助保安經(jīng)理對管理處全體員工進(jìn)行不少(5)每年度協(xié)助消防經(jīng)理對管理處全體員工進(jìn)行一次(六)監(jiān)控員(七)巡邏1.巡邏中發(fā)現(xiàn)有礙安全情況發(fā)生須及時報保安部及各(八)門衛(wèi)6.夜班注意員工的不軌行為(如偷盜物質(zhì)、拉皮條)。(九)停車場(十)消防隊員(2)組織人員搶救險情，力爭把火撲滅，并注意查找(4)做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防壞人趁火打動和搞第三節(jié)相關(guān)表式及范文在每月初前X天定期將上月《安保值班記錄》《治安巡查保存。按時提交負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)的安保服務(wù)工作季度報1.《安保值班記錄》表式及范文簽名值班情況檢查情況交班人員交班人員交班人員交班人員交班人員交班人員交班人員交班人員交班人員交班人員交班人員交班人員交班人員治安巡邏記錄安全出口、疏散通道是否暢通，安全疏散指安全出口、疏散通道是否暢通，安全疏散指夜班時分至?xí)r分