2017土地估價理論與方法：土地估價的原則

2017土地估價理論與方法：土地估價的原則一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）1、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象是土地經(jīng)濟(jì)問題，并以__為核心。A．可持續(xù)發(fā)展B．土地利用C．人地關(guān)系D．土地開發(fā)2、按土地價格使用目的，地價可分為：買斷價格、租賃價格和__。A．抵押價格B．使用權(quán)價格C．申報地價D．評估價格3、的存在是決定土地價格高低的主要因素。A：級差地租B：絕對地租C：壟斷地租D：礦山地租E：時間因素4、地產(chǎn)的和不可移動性決定了土地市場是不完全的市場。A：多用途性B：增值性C：普遍性D：個別性E：時間因素5、從城市交通和城市建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性出發(fā)，城市干道網(wǎng)密度以__為宜。A．1～2km/km2B．2～3km/km2C．3～4km/km2D．4～5km/km26、在下列選項(xiàng)中，的行為不必繳納營業(yè)稅。A：將自建的房屋對外銷售B：土地所有者出讓土地使用權(quán)C：土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)D：某單位將所擁有的不動產(chǎn)無償贈與他人E：土地7、國家實(shí)行土地用途管制制度，必須以__作為基礎(chǔ)和依據(jù)。A．土地利州總體規(guī)劃B．土地利用年度規(guī)劃C．土地利用計劃D．土地城市規(guī)劃8、下列關(guān)于國有土地租賃的表述，不正確的是__。A．國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充B．國有土地租賃中，承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效C．租賃期限三個月以上的國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同D．國有土地租賃中，承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利9、當(dāng)某一地塊的邊際報酬曲線達(dá)到最大值時，該地塊的總報酬開始（）。A.以遞增的速度上升 B.以遞減的速度上升 C.以遞增的速度下降 D.以遞減的速度下降10、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立，應(yīng)具備的條件正確的是__。A．有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)B．有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定偽辦公用房C．注冊資本50萬元以上D．有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員E．有2名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員

11、城市是由自然環(huán)境和__組成，但城市的自然環(huán)境也是要人改造的。A．人文環(huán)境B．人工環(huán)境C．空間環(huán)境D．社會環(huán)境12、馬克思在分析建筑地段地租時指出，是建筑地段地租的基礎(chǔ)；建筑地段地租同樣存在著級差地租。A：農(nóng)業(yè)地租B：絕對地租C：壟斷地租D：礦山地租E：時間因素13、某耕地區(qū)片近3年平均年產(chǎn)值為1700元／畝，如土地補(bǔ)償費(fèi)按年產(chǎn)值的10倍計，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，最低不得低于年產(chǎn)值的16倍，最高不得高于年產(chǎn)值的25倍，則該征地區(qū)片價為萬元／畝。A：4．25～5．95B：2．72～4．42C：2．72～4．25D：1．70～2．72E：合法性14、某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2006年7月取得某市5000㎡商業(yè)用地40年期的國有土地使用權(quán)．2007年2月，開發(fā)完成工程進(jìn)度的90％，在取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，開發(fā)商與某超市簽訂了為期5年的租賃協(xié)議，其中租金約低于市場租金15％．該商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計于2007年12月開發(fā)完成．現(xiàn)因資金短缺，開發(fā)公司擬利用該地塊土地使用權(quán)向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，委托某土地評估公司進(jìn)行評估．經(jīng)土地估價師調(diào)查，該地塊周圍類似商業(yè)用房多以出租方式經(jīng)營，年租金水平為600元／平方米．該市銀行一年期貸款利率為6％，風(fēng)險調(diào)整值一般取2％．另外該市于2004年完成了基準(zhǔn)地價評估工作．如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司出售該商業(yè)用房，可能的售價應(yīng)是元／平方米。A：7500B：7155C：7115D：9487E：時間因素15、__是企業(yè)在一定期間內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營活動的最終財務(wù)成果。A．收入B．利潤C(jī)．所有者權(quán)益D．資產(chǎn)16、是征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。A：課稅價格B：申報地價C：公告地價D：基準(zhǔn)地價E：時間因素17、按照法律規(guī)定，我國的土地登記發(fā)證工作具體由__負(fù)責(zé)。A．縣級以上人民政府土地行政主管部門B．土地登記代理事務(wù)所C．縣級以上人民政府房屋管理部門D．A和B均可18、如果將出讓地價、承租地價、轉(zhuǎn)讓地價歸為一類，其劃分依據(jù)是土地的（）。A.管理方式 B.產(chǎn)權(quán)性質(zhì) C.交易方式 D.價格檔次19、進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的財務(wù)評價時，如果項(xiàng)目動態(tài)投資回收期小于計算期，則財務(wù)凈現(xiàn)值．【2002年考試真題】A：＜0，項(xiàng)目不可行B：＞0，項(xiàng)目可行C：＜0，項(xiàng)目可行D：＞0，項(xiàng)目不可行E：土地20、土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯誤，可能申請__A．初始登記B．變更登記C．異議登記D．更正登記21、營銷分析是建立在對__的基礎(chǔ)上的，包括對競爭對手的分析。A．市場深刻理解B．市場的絕對熟悉C．市場獨(dú)特見解D．市場足夠了解22、在商品房營銷過程中，銷售人員的工資應(yīng)計入__。A．財務(wù)費(fèi)用B．銷售費(fèi)用C．管理費(fèi)用D．生產(chǎn)成本23、按照馬克思主義的地租論，不是來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價值，而是來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值．2006、【2002年考試真題】A：絕對地租B：壟斷地租C：級差地租ID：級差地租ⅡE：時間因素24、在下列影響宗地價格的因素中，（）是個別因素。A.宗地形狀 B.宗地所處地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施 C.宗地附近學(xué)校分布情況 D.當(dāng)?shù)厣唐贩績r格變動情況25、個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素，以下屬于宗地因素中城市規(guī)劃限制因素的是。A：宗地用途B：宗地是否臨街C：宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件D：宗地形狀E：時間因素二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得0.5分）1、《土地利用年度計劃管理辦法》規(guī)定，土地利用年度計劃指標(biāo)包括。A：土地調(diào)查總量指標(biāo)B：新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)C：土地開發(fā)整理計劃指標(biāo)D：耕地保有量計劃指標(biāo)E：耕地計劃總量指標(biāo)2、下列關(guān)于農(nóng)用地特點(diǎn)的說法，錯誤的是。A：農(nóng)用地既是勞動對象，又是勞動手段，是不可替代的生產(chǎn)資料B：我國農(nóng)用地資源豐富，且可以自行恢復(fù)和再生，所以取之不盡，用之不竭C：農(nóng)用地受自然環(huán)境的影響顯著D：農(nóng)用地資源，只要利用得當(dāng)，不僅有自行恢復(fù)和再生的能力，而且可以永續(xù)利用E：35％～50％3、我國當(dāng)前國有土地使用權(quán)出讓的主要方式有?！?009年考試真題】A：協(xié)議B：招標(biāo)C：拍賣D：掛牌E：授權(quán)經(jīng)營4、下列不屬于我國的商業(yè)銀行的有__。A．興業(yè)銀行B．中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行C．中國建設(shè)銀行D．中國工商銀行5、房屋建筑物具體包括。A：商業(yè)用房上的廣告牌B：房屋C：公共建筑D：土地使用權(quán)E：地上建筑物。6、根據(jù)需要，工程結(jié)算一般有等幾種形式．【2008、2004年考試真題】A：定期結(jié)算B：階段結(jié)算C：竣工結(jié)算D：施工結(jié)算E：投資結(jié)算7、稅收是國家財政收入的主要來源和主要形式，在任何國家都是__。A．為國家實(shí)現(xiàn)其職能服務(wù)的B．取之于民，用之于民C．以國家的政治權(quán)利為征稅依據(jù)的D．按照法律規(guī)定無償征收的E．按照法律規(guī)定有償征收的8、我國耕地占補(bǔ)平衡制度認(rèn)定的占用耕地的補(bǔ)充方式有?！?007年考試真題】A：用農(nóng)民自行開發(fā)利用的廢棄地補(bǔ)充B：繳納耕地開墾費(fèi)集中開墾新耕地C：東部省份到西部省份異地開發(fā)D：用國家投資的土地開發(fā)整理項(xiàng)目的新增耕地補(bǔ)充E：占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?、我國部分城市推行土地一級開發(fā)，制定土地一級開發(fā)計劃主要依據(jù)規(guī)劃．【2006年考試真題】A：國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃B：交通等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃C：土地利用總體規(guī)劃D：土地開發(fā)整理規(guī)劃E：城市總體規(guī)劃10、營銷分析是運(yùn)用__技術(shù)，把不動產(chǎn)市場分組，從中選取需求空間較大的對象群，根據(jù)它們的需要為開發(fā)商提供建議的一種研究。A．市場營銷B．市場策劃C．市場預(yù)測D．市場細(xì)分

11、土地市場的主要特點(diǎn)可以概括為?！?009年考試真題】A：交易實(shí)體的非移動性B：土地市場的區(qū)域性C：土地市場的壟斷性D：流通方式的單一性E：土地價格不斷上漲12、耕地保護(hù)工作的目的是實(shí)現(xiàn)耕地數(shù)量、質(zhì)量和__。A．耕地面積B．耕地總量動態(tài)平衡C．生態(tài)的全面管護(hù)D．生態(tài)與經(jīng)濟(jì)的改善13、評估對象土地上有建筑物評估土地價格可采用__。A．市場比較法評估土地價格B．利用剩余法從不動產(chǎn)總售價中扣除建筑物現(xiàn)值，推求土地價格C．市場比較法評估的整個不動產(chǎn)價格，扣除成本法評估的建筑物價格D．收益還原法評估的整個不動產(chǎn)價格，扣除成本法評估的建筑物價格E．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估土地價格14、下列關(guān)于地租和地價描述正確的是?！?004年考試真題】A：地租的占有是土地使用權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式B：土地價格的高低取決于可以獲取的地租的高低C：地價是地租的資本化D：地租是一種經(jīng)濟(jì)剩余，即總收入減去總要素成本之后余下的那一部分E：由于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，才產(chǎn)生了土地收益和地租之分15、下列關(guān)于臨時用地，說法正確的是。A：臨時用地必須辦理報批手續(xù)B：不得在臨時用地修建永久性建筑C：臨時使用土地的期限，最多不得超過一年D：臨時使用土地的期限，最多不得超過兩年E：可以在臨時用地修建永久性建筑16、基準(zhǔn)地價評估應(yīng)按照同一市場供需圈內(nèi)，土地__相同、等級一致的土地應(yīng)具有同樣的市場價格的原理進(jìn)行。A．價值B．使用價值C．成本D．潛力17、資產(chǎn)的確認(rèn)必須符合的標(biāo)準(zhǔn)包括。A：資產(chǎn)的本質(zhì)必須是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)資源B：資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能以貨幣計量C：資產(chǎn)必須是企業(yè)所擁有或控制的經(jīng)濟(jì)資源D：資產(chǎn)僅指各項(xiàng)財產(chǎn)E：資產(chǎn)可以以貨幣計量，也可以以實(shí)物計算18、下列關(guān)于房產(chǎn)圖的描述正確的是。A：房產(chǎn)分戶圖是分丘圖的局部明細(xì)B：房產(chǎn)分戶圖用于表示房屋細(xì)部建筑結(jié)構(gòu)，比例尺一般為1：100C：房產(chǎn)分幅圖用于反映房屋及其占地的位置、權(quán)屬狀況等，比例尺一般為1：500D：房產(chǎn)分丘圖是測繪分戶圖和分幅圖的基礎(chǔ)資料E：房產(chǎn)分丘圖內(nèi)所有房屋及其用地情況等房地產(chǎn)要素19、五通一平是指__。A．通水、通電、通路、通氣、通訊、土地平整B．上水通、下水通、電通、路通、通氣、土地平整C．水通、電通、路通、通訊通、通郵、土地平整D．水通、電通、路通、通訊通、通熱、土地平整20、利用資產(chǎn)負(fù)債表提供的會計信息，可以．【2002年考試真題】A：判斷企業(yè)財務(wù)狀況B：分析企業(yè)的償債能力C：分析業(yè)主權(quán)益變化D：分析企業(yè)盈利能力E：前期費(fèi)用21、各單元各影響因素分值的計算，可采用或的方法進(jìn)行。A：系統(tǒng)分析法B：特爾菲法C：因素分值定量測算法D：算術(shù)平均法E：加權(quán)平均法22、在統(tǒng)計調(diào)查設(shè)計中，調(diào)查目的是第一位，因?yàn)樗鼪Q定調(diào)查的__。A．具體任務(wù)B．性質(zhì)C．對象D．內(nèi)容E．時空范圍23、下列選項(xiàng)屬于存貨的是__。A．商品B．燃料C．包裝物D．