池州某項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

編號：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第頁池州相關(guān)項(xiàng)目（戀日港灣）可行性分報(bào)告.doc池州相關(guān)項(xiàng)目（戀日港灣）可行性分析報(bào)告新視窗企業(yè)廣告策劃公司二OO四年八月目錄第一章前言第二章相關(guān)項(xiàng)目概況第三章市場分析第四章相關(guān)項(xiàng)目分析及相關(guān)項(xiàng)目定位第五章相關(guān)項(xiàng)目投資估算及盈利分析第六章相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析第七章結(jié)論與建議第一章前言

一、報(bào)告編制目的

1、在對相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合相關(guān)項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理的評估。2、對相關(guān)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對相關(guān)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑合適的方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。3、結(jié)合公司的狀況和相關(guān)項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。4、對相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。5、對相關(guān)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。二、報(bào)告編制依據(jù)

1、池州市規(guī)劃局規(guī)劃合適的方案；2、國家建設(shè)部及池州市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；4、池州市2003年及2004年上半年房地產(chǎn)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告；5、現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。第二章相關(guān)項(xiàng)目概況一、相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)背景根據(jù)池州的城市總體規(guī)劃發(fā)展要求及隨著老城區(qū)的改造步伐加快，該片區(qū)將是老城區(qū)重要的住宅區(qū)。我們經(jīng)過對池州全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對相關(guān)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)池州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，只要做出能滿足池州市城市居民新的住房要求和高品質(zhì)，同時(shí)定位準(zhǔn)確，完全不用擔(dān)心相關(guān)項(xiàng)目的銷售，而且有豐厚的利潤。二、相關(guān)項(xiàng)目概況該地塊位于池州市長江南路與南湖西二路交叉口。池州二中包圍其中，有良好的文化氣氛。道路交通便捷，有煙柳橋與古城區(qū)相連。相關(guān)項(xiàng)目占地299畝，具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能給品牌的創(chuàng)造提供保障，給公司帶來良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，相關(guān)項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式擬采用組合式：多層80%，聯(lián)排別墅10%，商業(yè)及公共設(shè)施10%，并初步確定相關(guān)項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：299畝，199334㎡。

②容積率：1.4

③總建筑面積：27.9萬㎡

其中：多層住宅：22.33萬㎡別墅：2.79萬㎡

公建及商網(wǎng)面積：2.79萬㎡④綠化率：40%

（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該合適的方案僅為初步合適的方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第三章市場分析一、池州概況池州地處長江南岸，自唐武德四年設(shè)州置府已有1382年歷史。建國后歷經(jīng)“兩撤三建”，區(qū)劃變動(dòng)頻繁。1988年9月池州地區(qū)復(fù)建，1999年6月池州撤地設(shè)市?，F(xiàn)轄貴池區(qū)、東至縣、青陽縣、石臺(tái)縣和九華山風(fēng)景區(qū)、池州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積8272平方公里，人口155萬。近年來，池州市城市人口增長較快，主城區(qū)人口達(dá)到了前所未有的１４萬，城區(qū)面積也由“九五”末不足１０平方公里發(fā)展到現(xiàn)在的１３平方公里。（一）、市情特點(diǎn)

綜合分析比較，池州市情有五個(gè)特點(diǎn)：自然資源富足、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化底蘊(yùn)深厚、區(qū)位條件優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)比較落后。（二）、發(fā)展現(xiàn)狀

1、經(jīng)濟(jì)總量。池州人口占全省2.42%，面積占全省6.06%，經(jīng)濟(jì)總量大多沒有占到與人口、面積相應(yīng)的份額，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尚未達(dá)到全省平均水平。池州復(fù)建15年來，全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大多翻了兩番以上。2003年，全市GDP75.5億元，增長6.6倍，占全省1.9%；財(cái)政收入6.67億元，增長近10倍，占全省1.6%；工業(yè)增加值9.65億元，占全省1.2%；農(nóng)民人均純收入2380元，增長4.5倍；社會(huì)消費(fèi)品零售總額25億元，增長4.8倍，占全省1.9%；進(jìn)出口總額4559萬美元，占全省0.8%；實(shí)際利用外資2050.3萬美元，占全省1.9%；城鎮(zhèn)居民可支配收入6208元，比全省低492元。但有4項(xiàng)指標(biāo)高于(或近于)應(yīng)占份額：全社會(huì)固定資產(chǎn)投資36.3億元，占全省2.56%；旅游總收入5.2億元，占全省2.65%；居民人均儲(chǔ)蓄3862元，比全省人均低25元；農(nóng)民人均純收入2380元，比全省人均高240元。從皖江五市看，皖江五市總?cè)丝?172.8萬人，總面積29687平方公里，池州分別占13.2%和27.8%。就總量而言，池州在皖江中大大落后于馬鞍山、蕪湖、銅陵和安慶，就人均而言，池州與安慶基本相當(dāng)。

2、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)①產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。歷史上，池州一直是一個(gè)以農(nóng)為主的地區(qū)，農(nóng)業(yè)占國民經(jīng)濟(jì)比重一直較大。直到1995年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)才由“一、二、三”調(diào)整為“二、三、一”。2002年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比池州為27∶36.3∶36.7，全省為21.7∶43.5∶34.8，皖江五市為14.76∶50.26∶34.98。與全省比，池州一產(chǎn)高于全省5.3個(gè)百分點(diǎn)，二產(chǎn)低于7.2個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)雖然高于全省1.9個(gè)百方點(diǎn)，但仍處低水平。與皖江五市比，工業(yè)化、城市化程度更低。②就業(yè)結(jié)構(gòu)。與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，池州的勞動(dòng)力就業(yè)結(jié)構(gòu)也是以一產(chǎn)為主。近幾年，雖然外出務(wù)工人數(shù)達(dá)到20多萬，但農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力仍占大頭。2002年，全市一、二、三產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域就業(yè)結(jié)構(gòu)為60.8∶16.0∶23.2(全省為55.6∶18.1∶26.3，全國為50∶21.4∶28.6，皖江五市為46.36∶23.78∶29.86)。由此可見，池州勞動(dòng)力一產(chǎn)就業(yè)率仍然偏高，二、三產(chǎn)就業(yè)率則相對不足。

3、經(jīng)濟(jì)質(zhì)量①效益指標(biāo)?？傮w水平是“兩高一低”。2003年，池州財(cái)政收入占GDP比重為8.8%，低于全省10.3%水平；工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)170.27%，高于全省127.88%水平；“九五”時(shí)期科技進(jìn)步對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為51.3%，高于全省34%水平。②環(huán)境指標(biāo)。多年來，池州一直注重可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)與人口、資源、環(huán)境比較協(xié)調(diào)。人口密度每平方公里187人，工業(yè)污染源少，“三廢”排放量小，是理想的投資、居住地。③縣域經(jīng)濟(jì)。2002年，全省61個(gè)縣市(不含區(qū))經(jīng)濟(jì)運(yùn)行綜合指數(shù)考核結(jié)果，池州3縣處于中下游水平，其中青陽縣列29位、東至縣列49位、石臺(tái)縣列56位。

綜合分析池州市情特點(diǎn)和發(fā)展現(xiàn)狀，可以看出，池州是一個(gè)經(jīng)濟(jì)后發(fā)地區(qū)，是一個(gè)蘊(yùn)藏著發(fā)展?jié)撃艿牡貐^(qū)。在新一輪經(jīng)濟(jì)大發(fā)展中，池州憑借資源優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，完全可以實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。在全面建設(shè)小康社會(huì)進(jìn)程中，池州不僅能夠趕上全省步伐，而且能夠成為皖江開發(fā)開放中的重要一極。

（三）、快速發(fā)展成因分析

從發(fā)展的角度看，池州復(fù)建15年，大體可分為兩個(gè)階段：2000年前主要是打基礎(chǔ)，重點(diǎn)是抓農(nóng)業(yè)；2000年以來，主要是抓投資，重點(diǎn)是抓工業(yè)。目前，池州發(fā)展已進(jìn)入一個(gè)良性協(xié)調(diào)、持續(xù)快速發(fā)展階段。

1、發(fā)展趨勢受大環(huán)境影響，20世紀(jì)90年代后期，池州發(fā)展每況愈下，經(jīng)濟(jì)增長連年下滑。GDP增幅1995年為8.4%，1996年為16.9%，1997年為13.2%，1998年為5.1%，1999年降到最低點(diǎn)僅1.4%。2000年開始恢復(fù)性增長，當(dāng)年增長3.5%，2001年為6.2%，2002年為7.7%，2003年增長9.8%。連續(xù)三年的快速增長主要得益于工業(yè)，得益于投資。工業(yè)增加值占GDP比重超過30%，工業(yè)對GDP貢獻(xiàn)率超過50%。固定資產(chǎn)投資2001年21億元、2002年28億元、2003年36.3億元，三年累計(jì)85.3億元，超過前11年投資總和。工業(yè)增長幅度、投資增長速度均超全省平均水平。依此思路抓下去，依此速度發(fā)展下去，池州經(jīng)濟(jì)將逐漸向好。預(yù)計(jì)從2004年開始，將會(huì)出現(xiàn)較長時(shí)期的兩位數(shù)增長局面。

2、發(fā)展基礎(chǔ)近幾年池州快速發(fā)展主要靠產(chǎn)業(yè)作基礎(chǔ)，相關(guān)項(xiàng)目作支撐。2001年以來，全市上下突出招商引資，主抓相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)，先后在交通、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游、經(jīng)貿(mào)、城建等領(lǐng)域規(guī)劃建設(shè)了一批骨干相關(guān)項(xiàng)目，其特點(diǎn)表現(xiàn)為：①生產(chǎn)性相關(guān)項(xiàng)目居多。近三年，全市招商引資額連續(xù)三年翻番，其中70%以上為工業(yè)相關(guān)項(xiàng)目。②規(guī)模性相關(guān)項(xiàng)目居多。投資大多在1000萬元以上，億元相關(guān)項(xiàng)目數(shù)10個(gè)，10億元相關(guān)項(xiàng)目亦開始登陸(已建的就有池州海螺和池州電廠)。③一批國內(nèi)外知名企業(yè)紛紛落戶池州。目前已有海螺集團(tuán)、中國華電、華源集團(tuán)、香港韋確、安徽國風(fēng)、安徽豐原、安徽巢東、安徽水利、上海新高潮、上海埃力生、寶鋼集團(tuán)、馬鋼公司、法國英格瓷公司等10多家上市公司在池州投資。此外，韓國三星集團(tuán)、歐米亞公司、印尼金光集團(tuán)也有意與池州合作。根據(jù)國家中長期發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合池州“十一五”發(fā)展，全市最近初步編制了48個(gè)投資億元以上的相關(guān)項(xiàng)目，總投資額達(dá)1000多億元。目前池州每年都有一批相關(guān)項(xiàng)目投產(chǎn)，每年都有一批相關(guān)項(xiàng)目在建，每年都在謀劃一批新相關(guān)項(xiàng)目。

3、發(fā)展環(huán)境隨著連續(xù)多年解放思想活動(dòng)的開展，池州已經(jīng)基本形成一個(gè)“服務(wù)規(guī)范、辦事高效、誠實(shí)守信、親商和商”的發(fā)展軟環(huán)境。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、配套和完善，制約池州發(fā)展的硬環(huán)境也有實(shí)質(zhì)性改觀，主要表現(xiàn)在：①水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。1998年以來，池州抓住國家治理大江大河機(jī)遇，爭取國債工程對長江干堤、成圈圩堤、通江河堤進(jìn)行了徹底整修，防洪標(biāo)準(zhǔn)大大提高，困擾池州多年的水患基本得到根治。②城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。近幾年，先后投資20多億元，重點(diǎn)構(gòu)建了城市干道網(wǎng)，拉開了城市框架；拆遷改造老城區(qū)14萬平方米，城市天然氣管網(wǎng)和長10公里環(huán)城河整治已開工建設(shè)，提高了城市品位。③交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。穿越池州的沿江高速、合(肥)黃(山)高速已開工建設(shè)；安(慶)景(德鎮(zhèn))高速、東(至)九(江)高速已規(guī)劃建設(shè)，預(yù)計(jì)到2007年將建成通車；銅九鐵路省政府已確定2004年開工，預(yù)計(jì)2007年建成通車；池州港改擴(kuò)建工程已基本完工，正在申報(bào)一類口岸；池州機(jī)場前期工作已經(jīng)展開。2010年前，池州將形成一個(gè)多通道的“公鐵水并舉，江河海聯(lián)運(yùn)”的大交通格局。軟硬環(huán)境的改善，將極大地加快池州發(fā)展進(jìn)程。

4、發(fā)展外因從經(jīng)濟(jì)地理角度看，池州距上海、武漢均約400公里，處在兩大都市圈交匯點(diǎn)。進(jìn)入21世紀(jì)以來，長三角地區(qū)發(fā)展步伐明顯加快，但在快速發(fā)展的同時(shí)，長三角核心區(qū)經(jīng)濟(jì)成本也大幅上升，一些勞動(dòng)密集型企業(yè)勢必向外轉(zhuǎn)移。同時(shí)，以武漢為中心的華中經(jīng)濟(jì)圈也在加快崛起并積極向周邊輻射。按照“積極對接、錯(cuò)位發(fā)展”的思路，池州完全可以借助外力推進(jìn)自身發(fā)展，重點(diǎn)涉及兩個(gè)領(lǐng)域：一是基礎(chǔ)工業(yè)，主要是能源工業(yè)、食品工業(yè)、紡織加工和礦產(chǎn)加工；二是第三產(chǎn)業(yè)，主要是旅游休閑和花卉苗木。

依據(jù)以上分析，池州加快發(fā)展的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來，條件已經(jīng)成熟，可說是集天時(shí)、地利、人和于一地。按照兩位數(shù)速度增長，到2020年，池州將是一個(gè)名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。

（四）、區(qū)域發(fā)展布局依據(jù)池州地形特點(diǎn)和資源狀況，區(qū)域發(fā)展布局重點(diǎn)圍繞“一帶一群一區(qū)”展開。①“一帶”即沿江產(chǎn)業(yè)帶。按照“一城九港”(指主城區(qū)和香口港、東流港、吉陽港、大渡口港、牛頭山港、前江港、主城區(qū)港、江口港、梅龍港)規(guī)劃，重點(diǎn)發(fā)展大運(yùn)輸量，大用水量工業(yè)。同時(shí)依托岸線資源，加快港口建設(shè)，發(fā)展現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流及運(yùn)輸業(yè)。②“一群”即礦產(chǎn)工業(yè)集群。依托優(yōu)勢礦產(chǎn)資源，建設(shè)特大型建材企業(yè)、原料基地和輔料基地、大型有色金屬企業(yè)。③“一區(qū)”即池州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。重點(diǎn)建設(shè)金安生態(tài)工業(yè)園(2平方公里)和臨港工業(yè)園(6平方公里)，力爭五年內(nèi)初見成效。實(shí)施“一區(qū)多園”體制，帶動(dòng)縣區(qū)工業(yè)園建設(shè)。④池州市城市總體規(guī)劃。東進(jìn)、西連、北拓、南移。池州主城區(qū)將成為一個(gè)擁有東湖、西村、南山、北港的山水園林城市，極具文化韻味及地域特色。在城市的東部，隨著馬江公路建成運(yùn)營，江口工業(yè)開發(fā)區(qū)將逐步向東拓展延伸，“齊山—平天湖”這一天然生態(tài)公園開發(fā)也已提上市政府議事日程；南部，貴池民營工業(yè)園初具規(guī)模，并不斷壯大，隨著銅九鐵路建設(shè)，火車站的站前區(qū)及沿江高速公路上下行線的建設(shè)，池州主城區(qū)一個(gè)新的組團(tuán)將很快形成；西部，杏花村文化園區(qū)建設(shè)已啟動(dòng)，市政府已決定搬遷原三元化工廠、造紙廠、農(nóng)藥廠等高污染、高能耗企業(yè)，城市西部空間將得以釋放；北部，隨著池口防洪墻的建成，城市北部連年遭受水患之憂已經(jīng)化解，港口橋的建設(shè)更為池州港錦上添花，在冶煉廠搬遷后，北部人居環(huán)境將極大改善，濱江城市風(fēng)貌將很快展現(xiàn)。這樣，一個(gè)“東湖、西村、南山、北港”的特色城市構(gòu)架就初見雛形，池州將成為一座名副其實(shí)的水在城中、城在園中、樓在林中、人在綠中，極具文化韻味及地域特色的江南名城。（五）、2003年池州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。2003年，池州市生產(chǎn)總值75.5億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長9.8％，比上年加快2.1個(gè)百分點(diǎn)。增長率不僅首次趕上和超過全國、全省平均水平（分別高于全國、全省0.7和0.6個(gè)百分點(diǎn)），而且也是池州1998年以來最快的一年。按戶籍人口計(jì)算，人均GDP為4874元。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值18.68億元，比上年略增；第二產(chǎn)業(yè)增加值30.01億元，增長19.2％；第三產(chǎn)業(yè)增加值26.82億元，增長7.8％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2002年的27∶36.3∶36.7調(diào)整為24.7∶39.8∶35.5，第二產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步提高。2003年，全部職工年平均工資為9595元，增長17.2%，在崗職工年平均工資為10198元，增長15.6％，離崗職工年均生活費(fèi)2827元，增長1.8％。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6208.4元，增長10.5%，其中：城鎮(zhèn)居民人均工薪收入4407.5元，增長4.22%。農(nóng)村居民人均純收入2385元，增加113元，增長5%，其中：工資性收入1147.2元，增加16.4元。城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)方式、渠道和結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化。2003年，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出4524.2元，增長3.4%，其中：食品支出2233.9元，增長11%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為49.4%。農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)總支出1575元，增長3.3%，其中：食品支出859.8元，增長10.7%。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為54.6%。

工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和城市化取得新進(jìn)展。工業(yè)保持快速增長，全部工業(yè)增加值增長17.4%，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為44.1%，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長4.3個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)170.3%，比上年提高71.6點(diǎn)；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤4.1億元，同比增長5.7倍，實(shí)現(xiàn)利稅6.23億元，比上年增長2.6倍，均創(chuàng)歷史最高水平。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，山野菜、茶葉、秋浦花鱖、皖南土雞、花卉苗木、食用菌等優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品初具規(guī)模。農(nóng)產(chǎn)品市場體系不斷完善。農(nóng)業(yè)上形成優(yōu)質(zhì)水稻、蠶桑和速生豐產(chǎn)林、特種水產(chǎn)、家禽等無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，已成為上海及周邊城市重要供貨地。重點(diǎn)實(shí)施生態(tài)家園富民工程建設(shè)，在農(nóng)村累計(jì)建沼氣池3.1萬口，開展庭院經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)。城市化進(jìn)程邁出新步伐，城市化水平為26.5%，比2000年提高2.8個(gè)百分點(diǎn)；貴池區(qū)GDP為38.18億元，增長10.1%，占全市GDP的比重為50.6%，比上年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。就業(yè)再就業(yè)工作力度加大。年內(nèi)新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位10755個(gè)，城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員4571人，登記失業(yè)率為4.4%；新增勞務(wù)輸出15010人。

各項(xiàng)改革繼續(xù)深化。全市重點(diǎn)國有集體企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革扎實(shí)推進(jìn)。年初確定改制的20戶重點(diǎn)企業(yè)，已有17戶完成了改革的主要任務(wù)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。創(chuàng)建金融安全區(qū)力度加大，銀行不良貸款率較年初下降12.5個(gè)百分點(diǎn)。公共財(cái)政支出改革逐步深化；農(nóng)村稅費(fèi)改革不斷規(guī)范，農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅改征農(nóng)業(yè)稅，直接減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)1127萬元；糧食補(bǔ)貼方式改革全面完成；環(huán)衛(wèi)管理管控體制改革取得成效；土地、礦業(yè)權(quán)市場建設(shè)向縱深推進(jìn)；住房、人事、教育及衛(wèi)生等各項(xiàng)改革扎實(shí)開展。社會(huì)治安形勢穩(wěn)定。

經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中存在的主要困難和問題：經(jīng)濟(jì)總量小，發(fā)展速度與全省沿江主要城市比還不夠快；農(nóng)村和農(nóng)業(yè)投入不足，農(nóng)民收入增長較緩，城鄉(xiāng)差距有所擴(kuò)大；交通、能源等要素對經(jīng)濟(jì)增長的制約加?。痪蜆I(yè)壓力仍較大。（六）、2004年上半年經(jīng)濟(jì)情況今年一季度，全市經(jīng)濟(jì)承接去年逐季加快的發(fā)展勢頭，繼續(xù)上揚(yáng)新一輪增長周期的曲線，完成生產(chǎn)總值16.32億元，同比增長13％，居全省第五名。工業(yè)生產(chǎn)、財(cái)政收入、外貿(mào)出口等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增幅位居全省前列，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)穩(wěn)步健康發(fā)展。從收入看，一季度全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2001元，同比增長8.4%；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入654元，增長8%，實(shí)現(xiàn)了與城鎮(zhèn)居民收入增長的基本同步。從儲(chǔ)蓄看，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額比年初增加10.5億元，比去年同期增長22.7%。

二、池州市房地產(chǎn)市場分析（一）、2003年以前池州市住宅市場分析在這之前，池州市住宅水平一直維持在1000元/m2左右，究其原因不外乎以下幾點(diǎn)：1）、土地價(jià)格是一個(gè)首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應(yīng)的長期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過相關(guān)項(xiàng)目可行性報(bào)告，以很便宜的價(jià)格向政府要求劃撥土地。這導(dǎo)致了土地成本在整個(gè)相關(guān)項(xiàng)目中只占很小的一部分。2）、整個(gè)池州的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。使一大批想改變住房質(zhì)量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合算。3）、居民居住觀念沒有改變。大多數(shù)池州人認(rèn)為，過了翠微路就覺得離開了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認(rèn)為城南是一個(gè)郊區(qū)，且離車站較近，環(huán)境吵雜不適宜居住，在一定程度上限制了該區(qū)域的房價(jià)。4）、消費(fèi)觀念也限制了整個(gè)池州市的房價(jià)。許多池州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會(huì)用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。5）、這段時(shí)間里，雖然有出現(xiàn)過許多有利于住宅發(fā)展的政策（比如貨幣化分房的實(shí)施），但一直沒能使池州房地產(chǎn)更上一個(gè)臺(tái)階。（二）、2003年以來池州市住宅市場分析2003年是池州房價(jià)飛漲的一年。隨著市政北移，這對于池州整個(gè)房地產(chǎn)市場是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從至，開發(fā)商取得土地的維一途徑就是市場招投標(biāo)，土地市場更趨于公平。固定資產(chǎn)投資快速增長。2003年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)36.34億元，比上年增長29.8％，其中，國有經(jīng)濟(jì)投資13.9億元，增長35％。按投資管理管控渠道劃分，基本建設(shè)投資14.98億元，增長58％；技術(shù)改造投資7.14億元，增長2.4％；房地產(chǎn)開發(fā)投資4.63億元，增長33.4％。全市城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資1.6億元，水利建設(shè)投資1.25億元，交通建設(shè)投資4.5億元。

重點(diǎn)相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)成效顯著。全市44個(gè)重點(diǎn)建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目當(dāng)年完成投資18億元，占全社會(huì)投資總額的49.6%。重點(diǎn)建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目和非國有投資及時(shí)跟進(jìn)直接推動(dòng)了全市投資增長。與此同時(shí)，政府出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策。1）、池州強(qiáng)化“強(qiáng)市富民”意識，努力使全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高平臺(tái)、低波動(dòng)中運(yùn)行，2003年全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走強(qiáng)。同時(shí)，改變?nèi)芯用竦南M(fèi)觀念。2）、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)模化、集約化經(jīng)營。把房地產(chǎn)開發(fā)作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。3）、在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地的開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目，對存量土地開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到控制。同時(shí)，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。4）、加強(qiáng)城市建設(shè)步伐，動(dòng)遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。（三）、池州市2004年上半年房地產(chǎn)情況

2004年上半年，池州市房地產(chǎn)保持了快速發(fā)展。(1)、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高位運(yùn)行開發(fā)市場供銷兩旺主城區(qū)上半年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1.76億元，同比增長11%。商品房施工面積43.12萬m2，其中新開面積17.8萬m2，與去年同期基本持平。商品房竣工面積14.4萬m2，銷售面積7.48萬m2，同比分別增長70%、3%。商品房空置面積為3.14萬m2，同比減少1.41萬m2，其中住宅空置面積為4100m2。6月底主城區(qū)商品住宅均價(jià)1387元/m2，沿主要街道商業(yè)門點(diǎn)平均價(jià)格5052元/m2，較去年底增長36%、9%。交易市場持續(xù)升溫上半年城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易5211起，交易面積51.6萬m2，交易額3.6億元，同比分別增長78%、60%、168%。存量市場持續(xù)活躍，增量市場全面升溫。各類房產(chǎn)交易中，新建商品房1321起，面積10.6萬m2，成交額1.16億元，同比分別增長69%、57%、91%；存量房交易1740起，交易面積14.7萬m2，交易額6491.5萬元，同比分別增長71%、46%、108%。房地產(chǎn)金融投放力度加大，上半年共辦理房地產(chǎn)抵押2150起，交易面積26.3萬m2，交易額1.8億元，同比分別增長90%、70%、94%，創(chuàng)歷史最高記錄。(2)、廉租房與安置房建設(shè)通過90天的努力，廉租房一期工程1.1萬平方米180套已于4月28日順利交付，二期300套廉租房1.62萬平方米工程已于5月10日正式起動(dòng)。5月底完成了土地征用、戶型合適的方案設(shè)計(jì)、工程豎向設(shè)計(jì)、道路及管網(wǎng)設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察等各項(xiàng)工作；6月份開展了土方工程、樁基工程、道路管網(wǎng)工程的建設(shè)，完成了施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與審查工作；主體工程招標(biāo)信息已于7月2日在網(wǎng)上發(fā)布，預(yù)計(jì)將在年底完成二期工程主體封頂。南門兩點(diǎn)一線拆遷回遷安置房翠微苑F10A號樓已于2月6日動(dòng)工，目前已進(jìn)入主體裝飾階段，8月中旬可交付使用。(3)、招商引資上半年房地產(chǎn)開發(fā)市場6個(gè)重點(diǎn)招商引資相關(guān)項(xiàng)目共到位資金7292萬元，其中匯景花園二期投入資金3021萬元。(4)、房地產(chǎn)重點(diǎn)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)展6個(gè)重點(diǎn)招商引資相關(guān)項(xiàng)目均已實(shí)施。和泰星城已通過規(guī)劃許可，5月30日樁基進(jìn)場施工，一期5萬平方米明年8月份交付使用。匯景花園一期6.1萬平方米已于年初交付，二期30棟5.7萬平方米，目前已完成投資3021萬元，27棟已主體封頂，11月份可以整體交付。杏花村整體復(fù)建工程共分古井文化園和杏花村文化園兩部分，其中古井文化園三塊地段6.4萬平方米已于6月份全部竣工交付，杏花村文化園總平面3月份已經(jīng)評審，現(xiàn)已組織拆遷。秋浦花園除1號樓由于規(guī)劃調(diào)整外，其余12棟6萬平方米已于4月份竣工交付。國豐花園整體相關(guān)項(xiàng)目2.7萬平方米已于今年5月份竣工交付；南門改造二期工程由宇成、興佳兩公司建設(shè)，目前規(guī)劃已經(jīng)通過，拆遷工作即將完成?，F(xiàn)介紹一下池州新區(qū)最新房價(jià)：序號樓盤名稱住宅類型價(jià)格（元/m2）1豪斯杏園多層1338—14582和泰星城多層1600—17003秋浦花園多層1600左右4商鋪連體1780/4980—5052綜上；新區(qū)的住宅均價(jià)在1600元/m2，老城區(qū)在1400元/m2。第四章相關(guān)項(xiàng)目分析及相關(guān)項(xiàng)目定位

一、相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營SWOT分析（一）、房地產(chǎn)投資相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式經(jīng)營機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。

經(jīng)營機(jī)會(huì)是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。

經(jīng)營機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為相關(guān)項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場競爭中相關(guān)項(xiàng)目的優(yōu)勢點(diǎn)、競爭點(diǎn)、賣點(diǎn)。（二）、相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)[Strength]現(xiàn)對該相關(guān)項(xiàng)目真正的、突出于城南住宅市場的優(yōu)勢點(diǎn)集中如下。

（1）相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。

①國家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期。

②住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場管理管控等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。

③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。

（2）相關(guān)項(xiàng)目的區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模

①城南的自然環(huán)境，在池州市得地獨(dú)優(yōu)，其離市中心近；

②本相關(guān)項(xiàng)目可作為老城區(qū)企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；

③相關(guān)項(xiàng)目占地近三百畝，規(guī)模較大，可作為經(jīng)濟(jì)住房，是置業(yè)的理想地方。

（3）池州市政府的大力支持（4）產(chǎn)品優(yōu)勢：聯(lián)排、多層、復(fù)式、商業(yè)街等類型豐富產(chǎn)品對應(yīng)多重客源（5）池州二中座落在相關(guān)項(xiàng)目以南，以及周邊有幾所學(xué)校將會(huì)賦予相關(guān)項(xiàng)目文化氛圍

上述這些優(yōu)勢點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。（三）、相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營劣勢點(diǎn)[Weakness]（1）本相關(guān)項(xiàng)目目前交通狀況較差，長江南路狀況差，南湖西二路狹窄且不通，目前還沒有道路貫穿相關(guān)項(xiàng)目南北。（2）目前本相關(guān)項(xiàng)目周邊形象較差，生活配套機(jī)能不完善，人氣不是很旺，尚未形成居住的成熟條件。（3）離車站較近，周邊環(huán)境較雜，對住戶有一定抗性。（4）南面及西側(cè)形象不佳的老房及廠房將對本相關(guān)項(xiàng)目影響較大（四）、相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn)[Opportunity]

（1）整個(gè)池州市人口越來越多多，外來人口也較多，而且私營，民營企業(yè)今年來不斷增加，收入水平也不斷增加，旅游業(yè)的不斷發(fā)展，加之池州市的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)池州市的房市較為活躍，有利于新相關(guān)項(xiàng)目的上馬開工。

（2）相關(guān)項(xiàng)目區(qū)域位置離市中心較近，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，池州市有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的相關(guān)項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè)池州市的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。

（3）本相關(guān)項(xiàng)目目前交通狀況不是很好，但長江南路市政規(guī)劃年底開使進(jìn)行拓寬，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的，相關(guān)項(xiàng)目在這個(gè)時(shí)候和大道的建設(shè)同時(shí)進(jìn)行，將大大促進(jìn)相關(guān)項(xiàng)目所在地區(qū)交通的優(yōu)化。未來幾年里，這些設(shè)施將逐步完成，那么相關(guān)項(xiàng)目銷售將適逢其時(shí)。（4）經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為池州市人民、政府作出貢獻(xiàn)。（五）、相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營威脅點(diǎn)[Threat]

（1）現(xiàn)有競爭威脅：目前池州市場上在售規(guī)模樓盤已有一部分，供應(yīng)量大，競爭激烈，周邊地塊陸續(xù)出現(xiàn)多個(gè)樓盤，可能造成目標(biāo)客群分流（2）潛在競爭威脅：城市重心北移，將對城南老城區(qū)發(fā)展有一定的制約二、相關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃建議（一）、相關(guān)項(xiàng)目總體規(guī)劃建議

1、由于相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。

2、總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意相關(guān)項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。

3、總體上來說，戀日港灣的規(guī)劃合適的方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。

4、雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層，私家車相對不多，但在規(guī)劃上，未來戀日港灣業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。

5、在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理管控，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。

（二）、住宅建筑設(shè)計(jì)建議

1、住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。

2、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開,潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)。

3、住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的簡約式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。

4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。

5、戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層、聯(lián)排別墅也可考慮幾幢小高層）等。

（三）、小區(qū)配套設(shè)施建議

1、交通狀況為影響居民購房決策的一個(gè)重要因素，鑒于本相關(guān)項(xiàng)目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引路至小區(qū)，也可讓物業(yè)管理管控公司辦理住戶上下班和小孩往返學(xué)校的交通工具。

2、會(huì)所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)大型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動(dòng)設(shè)施。

3、當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流。

4、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有超市、商場、銀行、酒店、郵局、學(xué)校等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。

（四）、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議

隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。擴(kuò)充綠化，部分首層架空伯大堂綠化之用，達(dá)到一種全新立體綠化的效果。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。

基于上述原因和相關(guān)項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢，公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。

上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。三、相關(guān)項(xiàng)目市場定位要點(diǎn)闡述：

“定位”的目的，就是在已經(jīng)認(rèn)識和把握本案各項(xiàng)產(chǎn)品特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面確立本案在市場中的“定位”。就是要充分明確在市場中我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競爭對手，讓消費(fèi)者能夠清楚地識別和接受我們的產(chǎn)品。“定位”就是要給那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個(gè)完美而充分的理由。（一）、產(chǎn)品定位本案將導(dǎo)入“生態(tài)文化居住區(qū)”的概念。

這一概念的核心是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外觀形式的生態(tài)居住模式。

“生態(tài)文化居住區(qū)”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場差異性明顯。

從字面的理解上，突出了生態(tài)、文化和居住三個(gè)層面，生態(tài)體現(xiàn)著客觀環(huán)境上的一種和諧健康，文化體現(xiàn)著精神狀態(tài)上的一種高尚品位，居住則直接表明目的性，在環(huán)境健康和文化豐富的基礎(chǔ)上居住，自然是一種極致的生活享受，暗合本案的高品質(zhì)的產(chǎn)品特點(diǎn)。

從深層次的理念上講，“環(huán)境生態(tài)”不僅指社區(qū)內(nèi)的園林式環(huán)境規(guī)劃細(xì)致入微，而且還泛指區(qū)域的整體自然環(huán)境具有田園式特點(diǎn)，綠化豐富并以水景為主題。

“建筑生態(tài)”則包括本案建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特的風(fēng)格，建筑格局簡潔而又人性化，并與景觀環(huán)境自然融合，戶型空間感極為豐富，周到細(xì)致的人性化設(shè)計(jì)，使舒適生活、享受生活成為主題。

“人文生態(tài)”則是以文化主題，使人與人之間能夠圍繞不同的特色文化主題進(jìn)行溝通、交往，家庭親情、鄰里友情及社區(qū)情感共存共榮，具有溫馨融洽的文化氛圍及豐富多彩、健康向上的社區(qū)人文。

同時(shí)強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)的“管家式”物業(yè)管理管控服務(wù)，提出“特色管理管控、品質(zhì)管家”的口號，將人文生態(tài)的務(wù)虛變?yōu)閯?wù)實(shí)，發(fā)揮我們自身已經(jīng)完全具備的物業(yè)管理管控優(yōu)勢，不僅在人文生態(tài)上得到充分表現(xiàn)，而且通過服務(wù)進(jìn)一步提高本案產(chǎn)品品質(zhì)。“生態(tài)文化居住區(qū)”的概念，可以為本案“高品質(zhì)樓盤”、“居住也是一種享受”的定位提供有力支持，同時(shí)也要補(bǔ)充一些時(shí)尚的要素，如“智能化”社區(qū)設(shè)計(jì)，豐富高檔的“會(huì)所式”和“商業(yè)化”生活配套等，全方位塑造高品質(zhì)形象。（二）、客戶定位

通過調(diào)查與分析研究，本案目標(biāo)客戶有如下特征：

□年齡分布：普通住宅部分20歲—50歲中年人群，人群范圍相對較廣；別墅部分30歲—45歲的人群。

□家庭情況：

別墅部分大部分為穩(wěn)定的已婚家庭，同父母或子女共同生活，家庭人口較多，對居住面積、居住條件和質(zhì)量有較高要求。大多有私家車。池州本地居民為主，外來投資者為附。

普通住宅部分人群大部分為二人世界、單親家庭和三口之家，對居住面積要求不高，但希望居住條件和質(zhì)量有提高，對公交系統(tǒng)有要求，本地與外地人口分區(qū)不明顯。

□職業(yè)狀況：公司中層白領(lǐng)，效益好的企事業(yè)單位中層職員，南城自營小業(yè)主，工作職業(yè)穩(wěn)定。

□經(jīng)濟(jì)收入：家庭月收入穩(wěn)定，綜合月收入在1500-3000元以上。

□購買動(dòng)機(jī)：首次置業(yè)自用為主，改善居住條件或原有住房拆遷；二次置業(yè)投資，希望獲取租金回報(bào)及升值回報(bào)。

□心理特征：有進(jìn)取與自我奮斗的價(jià)值觀，生活高節(jié)奏，追求自我利益、自我個(gè)性、生活品位的實(shí)現(xiàn)和滿足，認(rèn)同文化附加值，渴望忙碌工作后享受生活，具有感性消費(fèi)心理，理性消費(fèi)行為的交叉狀態(tài)。中年以上比較留戀南城生活氛圍。

□地域分布：以城區(qū)為主要中心，外圍輻射池州市其他各城區(qū)。就是這些人會(huì)買我們的產(chǎn)品，只有他們需要這樣的產(chǎn)品，而我們會(huì)竭盡全力地告訴他們，只有我們的產(chǎn)品才會(huì)滿足他們的需要，他們會(huì)由于了解我們的產(chǎn)品有多么的不同、有多么的合適而放棄選擇別的產(chǎn)品。四、相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)序號相關(guān)項(xiàng)目單位數(shù)量1總用地面積畝2992總建筑面積平方米279067.62.1住宅面積平方米2232542.2別墅面積平方米279062.3商鋪面積平方米180003容積率1.44會(huì)所及幼兒園平方米50005可售住宅面積平方米251160五、案名詮釋戀日港灣（暫定名）“港灣”概念精彩闡釋——家庭生活的港灣，孩子成長的搖籃提供日出而作，日落而息的地方（相關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃）；人生的起步點(diǎn)（教育文化）避風(fēng)避雨之地（相關(guān)項(xiàng)目質(zhì)量）回家享樂的地方（小區(qū)配套）“港灣”概念正可反映出相關(guān)項(xiàng)目要營造成一個(gè)“家”形象，這個(gè)家不單是一個(gè)棲身的地方，更是一個(gè)提供滿足人民生活要求一“家”。這個(gè)家不僅提供生活環(huán)境的需要，更能締造出人們對這個(gè)“家”的驕傲感覺?！案蹫场备拍罹褪窍嚓P(guān)項(xiàng)目所提供“家”的概念及文化。第五章相關(guān)項(xiàng)目投資估算及盈利分析一、編制依據(jù)1）、建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；2）、各種費(fèi)率依據(jù)國家相關(guān)文件。本章對戀日港灣相關(guān)項(xiàng)目銷售分期相關(guān)計(jì)劃作出安排，估算相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計(jì)算相關(guān)項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。

戀日港灣相關(guān)項(xiàng)目中包括公寓式住宅、別墅、商業(yè)以及會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、車庫等公建相關(guān)項(xiàng)目。其中，前者采用銷售形式，公建相關(guān)項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報(bào)告在相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)營估算時(shí)，所有公建相關(guān)項(xiàng)目以銷售方法考慮。

公建相關(guān)項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理管控辦公室、會(huì)所、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費(fèi)用，如幼兒園、小學(xué)。故公建相關(guān)項(xiàng)目的經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他相關(guān)項(xiàng)目在本報(bào)告中均未考慮。

二、相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)格定位

根據(jù)對相關(guān)項(xiàng)目周邊同類物業(yè)價(jià)格及銷售情況的分析，結(jié)合本相關(guān)項(xiàng)目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對相關(guān)項(xiàng)目作如下價(jià)格定位：

多層住宅1450元/㎡

別墅2380元/㎡

車庫4萬元

三、投資估算投資估算表費(fèi)用名稱費(fèi)用提取金額（萬元）備注一、前期工程費(fèi)6794.351、征用土地費(fèi)14萬元/畝×229畝32062、工程監(jiān)理費(fèi)16744萬元×1%167.443、規(guī)劃設(shè)計(jì)勘察費(fèi)20元/㎡×279067.6㎡558.144、相關(guān)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)用99元/㎡×279067.6㎡2762.775、其他100二、建安工程費(fèi)167441、土建工程費(fèi)600元/㎡×279067.6㎡16744三、區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)6418.551、配套費(fèi)用（包括水電增容、管表安裝及配電房等）120元/㎡×279067.6㎡3348.812、人防費(fèi)用30元/㎡×279067.6㎡837.23、區(qū)內(nèi)道路綠化80元/㎡×279067.6㎡2232.54四、不可預(yù)見費(fèi)16744萬元×1%167.44小計(jì)30124.34五、平均造價(jià)301243400÷279067.61079六、商網(wǎng)住宅51037.461商網(wǎng)銷售4900元/㎡×18000㎡=8820萬元1780元/㎡×18000㎡=3204萬元120242、住宅銷售1450元/㎡×223254㎡=32371.83萬元2380元/㎡×27906㎡=6641.63萬元39013.46八、管理管控和銷售費(fèi)、稅金5614.121、管理管控、經(jīng)營費(fèi)用51037.46×2%1020.752、銷售費(fèi)51037.46×3%1531.123、銷售稅金51037.46×6%3062.25九、銷售利潤51037.46-30124.34-5614.1215299.1十、上繳所得稅15299.1萬元×33%5048.7十一、利潤15299.1-5048.710250.4十二、銷售利潤率15299.1÷30124.34×100%50%稅前十三、投資利潤率10250.4÷30124.34×100%34%稅后第六章相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析

本章擬對戀日港灣相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，然后對相關(guān)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。

一、相關(guān)項(xiàng)目盈虧平衡分析

相關(guān)項(xiàng)目盈虧平衡分析包括相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)和相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)營成本點(diǎn)分析。相關(guān)項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

1、相關(guān)項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表

2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

根據(jù)上表計(jì)算出的全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。

其中：

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=10250.4萬元

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=34%

由上述計(jì)算可知，相關(guān)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0，表明相關(guān)項(xiàng)目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，相關(guān)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=34%>0，且水平較高，表明相關(guān)項(xiàng)目具有盈利能力。3、相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)分析

相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)營成本=30124.34（萬元），保本點(diǎn)=30124.34/51037.46=59.02%

即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的59.02%時(shí)，相關(guān)項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。

4、相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)營成本保本點(diǎn)

相關(guān)項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營成本=51037.46萬元，保本點(diǎn)=51037.46/30124.34=169.42%

即相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本達(dá)到預(yù)測成本的169.42%，相關(guān)項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上相關(guān)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。二、相關(guān)項(xiàng)目敏感性分析

本相關(guān)項(xiàng)目敏感性分析主要針對相關(guān)項(xiàng)目總投資和相關(guān)項(xiàng)目營業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。1、相關(guān)項(xiàng)目總投資

由于相關(guān)項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故相關(guān)項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá)10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來看，F(xiàn)NPV=10250.4，相關(guān)項(xiàng)目仍然可行。2、相關(guān)項(xiàng)目銷售收入

在開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本相關(guān)項(xiàng)目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然相關(guān)項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響相關(guān)項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對相關(guān)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至9225.36萬元，不過，其值仍大于零，相關(guān)項(xiàng)目仍然可行。

三、相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、相關(guān)項(xiàng)目定位、相關(guān)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，相關(guān)項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。1、市場風(fēng)險(xiǎn)

相關(guān)項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在相關(guān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅