2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法試題

房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)估價(jià)理論與措施試題一、單項(xiàng)選擇[共40題,每題1分,總計(jì)40分]1、成本法概念中的“成本”,并不是一般意義上的成本,而是(。A.價(jià)格B.生產(chǎn)費(fèi)用C.勞動(dòng)價(jià)值D.成本加利潤(rùn)2、運(yùn)用成本法估價(jià),需要懂得(。A.房地產(chǎn)成本構(gòu)成B.房地產(chǎn)供求關(guān)系C.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成D.房地產(chǎn)重置價(jià)格構(gòu)成3、對(duì)價(jià)格的定義,第一種“是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象,第二種“是商品價(jià)值的貨幣體現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來說,重要是從(上把握房地產(chǎn)價(jià)格的“數(shù)量”。A.貨幣支付B.價(jià)值C.現(xiàn)象D.本質(zhì)4、酬勞率為(與所投入的資本的比率。A.凈收益B.投資回收C.投資回報(bào)D.收益5、重建價(jià)格,是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相似的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等,按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平,重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物(的新建筑物的正常價(jià)格。A.具有同等效用B.完全相似C.具有同等功能D.類似6、實(shí)際觀測(cè)法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊,而是重視建筑物的(。A.剩余價(jià)值B.剩余使用壽命B.實(shí)際使用年限D(zhuǎn).實(shí)際損耗程度7、房地產(chǎn)估價(jià)程序是指一種房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)全過程中的各項(xiàng)詳細(xì)工作,按照其(所排列出的先後進(jìn)行次序。A.時(shí)間次序B.邏輯次序C.程序D.內(nèi)在聯(lián)絡(luò)性8、房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)鍵是為(,對(duì)特定房地產(chǎn)在特定期點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的測(cè)算和鑒定。A.特定對(duì)象B.特定委托人C.特定目的D.特定規(guī)定9、具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià),應(yīng)選用(作為其中的一種估價(jià)措施。A.市場(chǎng)法B.假設(shè)開發(fā)法C.收益法D.成本法10、估價(jià)資料的保管期限從估價(jià)匯報(bào)出具之曰起計(jì)算,一般應(yīng)在(以上。A.B.C.8年D.11、假設(shè)開發(fā)法在形式上是(。A.評(píng)估新開發(fā)完畢的房地產(chǎn)價(jià)格的收益法的倒算法B.評(píng)估新開發(fā)完畢的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法C.評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的收益法的倒算法D.評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法12、在老式措施中,投資利息和(都單獨(dú)顯現(xiàn)出來,在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來,而是隱含在折現(xiàn)過程中。A.投資利潤(rùn)B.開發(fā)利潤(rùn)C(jī).投資收益D.銷售稅13、投資利息估算只有在(才需要。A.比較法B.老式措施C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法D.收益法14、在現(xiàn)實(shí)生活中,房地產(chǎn)價(jià)格的高下是由(的成果。A.眾多的房地產(chǎn)價(jià)格影響原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格綜合作用B.影響房地產(chǎn)價(jià)格的原因共同作用C.多種影響房地產(chǎn)價(jià)格的原因其影響強(qiáng)度不一樣D.多種影響原因影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)方向不一樣15、商業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣,重要是看繁華程度和(。A.周圍環(huán)境狀況B.與市中心的遠(yuǎn)近C.臨街狀況D.交通便捷程度16、房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不一樣的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性,對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在(下的估價(jià)成果具有近似性。A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)措施C.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的17、既有建筑物應(yīng)予保留的條件是:現(xiàn)實(shí)狀況房地產(chǎn)的價(jià)值(新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除既有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之後的余額。A.不不小于B.不小于C.等于D.不不小于或等于18、某房地產(chǎn)土地面積為500m2,土地價(jià)格為元/m2,建筑物建筑面積1000m2,用成本法估算出的該建筑物的重置價(jià)為1800元/m2,市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2,則該建筑物的每1m2建筑面積的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)值低(元。A.100B.200C.300D.40019、收益法是以(為基礎(chǔ)的。(闡明,決定房地產(chǎn)價(jià)值的,重要的不是過去的原因,而是未來的原因。A.收益原理B.預(yù)期原理C.未來原理D.替代原理20、某房地產(chǎn)是在有償出讓的國有土地上開發(fā)建造的,當(dāng)時(shí)獲得的土地使用權(quán)年限為50年,目前已使用了5年,估計(jì)運(yùn)用該房地產(chǎn)正常狀況下每年可獲得凈收益10萬元,該類房地產(chǎn)的酬勞率為6%,則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(。21、某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為4500元/m2,年凈收益為250元/m2,酬勞率為6%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站,該火車站將在5年後建成投入使用,到那時(shí)該地區(qū)將到達(dá)該都市既有火車站地區(qū)的繁華程度,在該都市既有火車站地區(qū),同類房地產(chǎn)的價(jià)格為6000元/m2。據(jù)此估計(jì)新火車站建成後投入使用後,新火車站地區(qū)該房地產(chǎn)的價(jià)格將到達(dá)6000元/m2。則獲知新建火車站後該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為(。A.5250元/m2B.5655元/m2C.5536元/m2D.5456元/m222、市場(chǎng)法合用的條件,是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的(。A.類似房地產(chǎn)的交易B.相似房地產(chǎn)的交易C.有關(guān)房地產(chǎn)的交易D.房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易23、假如先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易曰期調(diào)整,則對(duì)進(jìn)行了交易曰期調(diào)整後的價(jià)格,應(yīng)采用(時(shí)的匯率進(jìn)行換算。A.估價(jià)作業(yè)曰期B.成交曰期C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.交易曰期修正後24、價(jià)格指數(shù)中假如是以某個(gè)固定期期作為基期的,稱為(。A.固定價(jià)格指數(shù)B.定基價(jià)格指數(shù)C.長(zhǎng)期價(jià)格指數(shù)D.環(huán)比價(jià)格指數(shù)25、房地產(chǎn)價(jià)格一般有上下波動(dòng)。但從長(zhǎng)期來看,會(huì)顯現(xiàn)出一定的(。A.變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)B.變動(dòng)規(guī)律和長(zhǎng)期趨勢(shì)C.發(fā)展規(guī)律和變動(dòng)趨勢(shì)D.發(fā)展規(guī)律和長(zhǎng)期趨勢(shì)26、越靠近(的發(fā)展速度對(duì)估價(jià)更為重要。A.客觀狀況B.市場(chǎng)供求C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.目前27、都市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用(。A.客觀合理價(jià)值原則B.非公開市場(chǎng)價(jià)值原則C.公開市場(chǎng)價(jià)值原則D.政府規(guī)定的價(jià)值原則28、街角地是指位于拾字路口或丁字路口的土地。計(jì)算街角地的價(jià)格一般是采用(。A.正旁兩街分別輕重估價(jià)法B.重疊價(jià)值估價(jià)法C.比較法D.假設(shè)開發(fā)法29、下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型(。A.出租的房地產(chǎn)B.自用的房地產(chǎn)C.餐飲的房地產(chǎn)D.營業(yè)的房地產(chǎn)30、某宗房地產(chǎn)估計(jì)未來第一年的有效毛收入為50萬元,運(yùn)行費(fèi)用為30萬元,此後每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)3%,運(yùn)行費(fèi)用年增長(zhǎng)2%,收益年限可視為無限年,該宗房地產(chǎn)的酬勞率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(。A.650萬元B.687萬元C.585萬元D.630萬元31、某一房地產(chǎn),其土地價(jià)值是總價(jià)值的30%,土地資本化率為5%,建筑物資本化率為7%,綜合資本化率為(。32、路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種(。A.長(zhǎng)期趨勢(shì)法B.成本法C.市場(chǎng)法D.收益法33、土地具有(,而其他物品,經(jīng)一定年限或長(zhǎng)期的使用之後,不管怎樣保管,最終均難免損耗。A.不可損耗性B.不可消滅性C.保值增值性D.壽命長(zhǎng)期性34、路線價(jià)法尤其合用于對(duì)(進(jìn)行估價(jià)。A.單宗土地B.待開發(fā)土地C.在大范圍內(nèi)同步對(duì)大量土地D.少許土地35、由于土地具有(的特性,因此基本上是一宗土地一種價(jià)格,并且不一樣的土地之間價(jià)格差異較大。A.獨(dú)一無二B.不可移動(dòng)C.價(jià)值高大D.數(shù)量有限二、多選[共40題,每題2分,總計(jì)80分]36、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果怎樣,除了對(duì)假設(shè)開發(fā)法自身掌握得怎樣外,還規(guī)定有一種良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境,如(。A.要有一種明朗、開放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策B.要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C.要有一套完整的開發(fā)計(jì)劃和管理制度D.要有一種穩(wěn)定、清晰及全面的房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單E.要有一種長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供應(yīng)(出讓計(jì)劃37、選擇最佳的開發(fā)運(yùn)用方式包括(等確實(shí)定。A.構(gòu)造B.構(gòu)造C.用途D.規(guī)模E.檔次38、歸納起來,古今中外重要有下列幾種物品分派方式(。A.武力、計(jì)劃B.盜竊、掠奪C.抽簽、排隊(duì)D.分派、賠償E.禮讓、價(jià)格39、明確估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)重要包括(。A.明確估價(jià)目的B.明確估價(jià)對(duì)象C.明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.明確估價(jià)內(nèi)容E.明確估價(jià)費(fèi)用40、價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”,是長(zhǎng)期內(nèi)平均來看的,并且還需要具有下述條件(。A.生產(chǎn)成本高于市場(chǎng)平均成本B.生產(chǎn)成本低于市場(chǎng)平均成本C.自由競(jìng)爭(zhēng)D.該種商品自身可以大量反復(fù)生產(chǎn)E.生產(chǎn)成本等于市場(chǎng)平均成本41、政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的干預(yù),包括(。A.政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)B.市場(chǎng)調(diào)整價(jià)、宏觀調(diào)控價(jià)C.規(guī)定成本構(gòu)成或利潤(rùn)率D.最高限價(jià)、最低限價(jià)E.規(guī)定成本和利潤(rùn)42、確定重新構(gòu)建價(jià)格時(shí),應(yīng)尤其記住下列幾點(diǎn)(。A.重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的B.重新構(gòu)建價(jià)格是目前的C.重新構(gòu)建價(jià)格是客觀的D.重新構(gòu)建價(jià)格是開發(fā)成本、稅金、開發(fā)利潤(rùn)的總和E.建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格,未扣除折舊;土地的重新構(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格43、在明確了估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)的基礎(chǔ)上,應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析,確定估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容重要包括(。A.擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)措施B.擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道C.估計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)D.估價(jià)作業(yè)環(huán)節(jié)和時(shí)間進(jìn)度安排E.完畢估價(jià)任務(wù)的措施44、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)總的規(guī)定是(,這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的最高原則。A.合法B.獨(dú)立C.客觀D.公正E.公平45、要把握房地產(chǎn)價(jià)格的影響原因,首先應(yīng)在觀念上具有如下認(rèn)識(shí)(。A.不一樣的房地產(chǎn)價(jià)格影響原因,引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相似的B.不一樣的房地產(chǎn)價(jià)格影響原因,引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相似的C.不一樣的房地產(chǎn)價(jià)格影響原因,與房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相似的D.某些影響原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或模型來量化E.某些影響原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)值的影響可以進(jìn)行定性分析46、(等幾種經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握最高最佳使用。A.適合原理B.替代原理C.均衡原理D.收益遞增遞減原理E.收益原理47、在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí),要考慮房地產(chǎn)的(。A.客觀收益B.實(shí)際收益C.有形收益D.無形收益E.潛在收益48、區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括有(。A.環(huán)境景觀B．地形地勢(shì)C．朝向樓層D．建筑規(guī)模E．平面布局49、建筑物外觀形象包括（）等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。A．建筑式樣B．風(fēng)格C．構(gòu)造D．構(gòu)造E．色調(diào)50、原則宗地是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的土地，選用原則宗地的詳細(xì)規(guī)定包括有（）。A．一面臨街，土地形狀為矩形B．臨街深度為原則深度，臨街寬度為原則寬度C．土地面積中等D．臨街寬度與臨街深度比例恰當(dāng)E．用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途，建筑容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的建筑容積率三、判斷[共40題，每題1分，總計(jì)40分]51、由于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)期，占用收益性房地產(chǎn)不僅目前能獲得收益，并且能期望在未來持續(xù)獲得收益。（）52、房地產(chǎn)價(jià)格一般用貨幣來表達(dá)，通例上也是用貨幣形式來償付，而不用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來償付。（）53、運(yùn)行費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不一樣，是從估價(jià)角度出發(fā)的，如中包含所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊費(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用。（）54、房地產(chǎn)估價(jià)程序是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)詳細(xì)工作，按照其外在聯(lián)絡(luò)性所排列出的先後進(jìn)行次序。（）55、假如估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，但缺乏對(duì)應(yīng)的交易實(shí)例，而只有土地與建筑物合成體的交易實(shí)例時(shí)，一般不能采用比較法估價(jià)。）（-11-56、交易曰期調(diào)整的關(guān)鍵，是要把握估價(jià)對(duì)象此類房地產(chǎn)的價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來的漲落變化狀況。（）57、估價(jià)時(shí)點(diǎn)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來確定。（）58、某一地帶有一鐵路，這一地帶假如作為居民區(qū)，鐵路就也許成為增值因素。（）59、房地產(chǎn)價(jià)格一般隨交易的需要而個(gè)別形成，并輕易受買賣雙方的個(gè)別因素的影響。（）60、人口密度過高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有也許減少房地產(chǎn)價(jià)格。（）61、路線價(jià)是若干“原則宗地”的平均價(jià)格，可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例價(jià)格”。（）62、假如房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量大體相似，就可以計(jì)算其逐期發(fā)展速度的平均數(shù)，即平均發(fā)展速度，據(jù)此推算各期的趨勢(shì)值。（）63、選擇最佳的開發(fā)運(yùn)用方式包括用途、規(guī)模、檔次等確實(shí)定。這些內(nèi)容的確定都要在都市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選用，也就是說在這個(gè)許可范圍內(nèi)的最佳。（）64、從估價(jià)的角度看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息要與其應(yīng)獲的利潤(rùn)分開，不能算作利潤(rùn)。（）65、從理論上講，原則深度是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此靠近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸減少；由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。（）四、計(jì)算[共0題，每題10分，總計(jì)0分]66、某賓館共有400個(gè)原則間和100個(gè)套間，原則間每個(gè)每天200元，套間每個(gè)每天350元，年平均空房率25%。餐飲收益為客房收益的30%?？头窟\(yùn)行費(fèi)用率為35%，餐飲運(yùn)行費(fèi)用率為55%?？刁w娛樂等其他方面的凈收益為每年200萬元。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價(jià)格和凈收益資料如下表所示：試根據(jù)上述資料估計(jì)該賓館的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。67、某在建工程動(dòng)工于年4月1曰?？傆玫孛娣e5000m2，規(guī)劃總建筑面積40000m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從動(dòng)工之曰起計(jì)，-12-當(dāng)時(shí)獲得土地的花費(fèi)為樓面價(jià)1200元/m2。該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為3年，建設(shè)費(fèi)用(包括前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等為建筑面積2800元/m2。至年10月1曰實(shí)際完畢了主體構(gòu)造，已投入50%的建設(shè)費(fèi)用，但估計(jì)至建成尚需2年，還需投入60%的建設(shè)費(fèi)用，建成後六個(gè)月可租出，可租出面積的月租金為80元/m2，可出租面積為建筑面積的70%。正常出租率為80%，出租的運(yùn)行費(fèi)用為有效毛收入的30%。當(dāng)?shù)刭徶迷诮üこ藤I方需要繳納的稅費(fèi)為購置價(jià)的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，試運(yùn)用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程年10月1曰的正常購置總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)為多少(酬勞率為8%，折現(xiàn)率為10%。答案：1-10ACCCBDDCBD11-20BBBACCBCBB21-30CACBACCACA31-35DCBCA36ABDE37CDE38ACE39ABC40CD41ACD42ACE43ABCD44BCD45ABC46ACD47ACDE48AC49ABE50ABDE51-65無第66題試題答案：1試題解析：解：(1按收益法無限年公式求取該賓館的價(jià)格，其公式為：V＝A/Y(2計(jì)算客房與餐飲年總收益：1客房年總收益＝(400×200＋