W市陽光海上城房地產開發(fā)項目風險控制研究

W市陽光海上城房地產開發(fā)項目風險控制研究【摘要】以合理控制項目風險，實現預期經濟效益為目標，本文將項目風險管理的相關理論與w市陽光海上城房地產開發(fā)項目實際密切結合，對本項目進行了全面深入的風險管理研究，并針對本項目所面臨的風險因素，提出了相應的控制所示，以切實加強本項目的風險管理，降低項目風險程度。

【關鍵詞】房地產；風險識別；風險控制；風險管理

一、引言

近年來，隨著區(qū)域經濟的迅速發(fā)展及人民生活水平的迅速提高，w市的房地產行業(yè)獲得了快速發(fā)展，尤其是住宅市場呈現出供不應求的市場態(tài)勢，發(fā)展前景良好。為了抓住有利的市場機會，以提升自身的市場競爭力，某房地產開發(fā)公司提出了陽光海上城房地產開發(fā)項目。本項目的建設不僅有利于緩解市場供給壓力，而且有利于提升公司的核心競爭力，因此，本項目的建設是十分有必要的。

w市陽光海上城房地產開發(fā)項目總用地面積40510平方米，總建筑面積116015平方米，其中，住宅建筑面積90485平方米，架空層建筑面積2160平方米，車庫及雜物間面積1420平方米，物業(yè)及活動用房面積480平方米，地下車庫建筑面積4854平方米，商業(yè)建筑面積12240平方米，地下車庫建筑面積3276平方米。項目建成后，將新增住戶657戶，新增出售車位163個。

本文將項目風險管理的相關理論與w市陽光海上城房地產開發(fā)項目實際密切結合，識別了本項目建設過程中的風險因素，并針對如何降低項目風險水平，提出了相應的控制措施，以為加強本項目的風險管理提供科學的依據。

二、項目風險識別

通過分析w市陽光海上城項目的實際工程情況，運用專家調查法、wbs分解法，經實地考查、口頭咨詢、以及問卷調查，最終確定了本項目的風險因素，詳見表1。

表1w市陽光海上城房地產開發(fā)項目風險因素表

風險分類 風險因素

政策 法律和政策不健全、內容變動等

經濟 通貨膨脹、產品市場動蕩、物價上漲、匯率和利率浮動、相關財務風險等

設計 設計錯誤、遺漏、變更、不具有先進性等

施工 施工工期延誤、材料和設備選擇不當、質量不達標、技術工藝水平低下或流程不合理、安全措施不當、施工環(huán)境惡劣等

管理 決策失誤、操作規(guī)程不完善、制度不健全、各利益相關者的協調不良好、從業(yè)人員水平低或失職等

合同 合約簽訂及履行能力的風險、索賠及合同糾紛等

自然與環(huán)境 地震、火災、暴雨雪、惡劣的天氣變化、復雜的工程地質條件、施工對環(huán)境的污染等

三、項目風險控制措施

（1）政策風險控制措施

本項目的政策風險屬一般項目風險，較容易防范和規(guī)避，而且相關法律、政策在日漸完善，且變動頻率很低。因此，可主要采用風險自留和風險回避的方式來應對w市陽光海上項目政策風險[1]。在進行風險自留時，應綜合考慮國家政策、法規(guī)和社會的穩(wěn)定性以及因這些因素的變動而導致的其他不利因素，及時對項目進行調整，且多爭取地方政府的支持，享有現有優(yōu)惠政策，積極適應國家宏觀調控。當面臨不可接受的政策風險時，可選擇風險回避的措施，以減少不必要損失。

（2）經濟風險控制措施

在市場風險控制方面，w市陽光海上城項目可以通過加強經營管理，提高產品的性價比，并采用差別化戰(zhàn)略，拉大與同類房產的差距，以提高市場競爭力；還需要保持市場信息的及時反饋，以及時了解市場的需求；并制定風險管理制度，加強風險預警。在融資風險控制方面，w市陽光海上城項目可以采取風險自留來應對通貨膨脹，如在投標中考慮應急費用；采取風險轉移應對匯率浮動等[2]。

（3）設計風險控制措施

應對設計風險，w市陽光海上城項目首先應嚴格監(jiān)控設計質量和進度計劃，盡量防范和控制設計風險的發(fā)生。此外，w市陽光海上項目還應針對不同原因產生的不同設計風險，制定相應對策：在設計合同中分清責任以轉移設計不充分或存在缺陷帶來的風險；對于現行規(guī)范不完善帶來的設計風險，通過風險分散將風險分散給項目的其他利益相關人；通過加強保護措施、員工培訓、標準化作業(yè)及制定應急措施來預防設計變更風險和創(chuàng)新風險[3]；對于圖紙滯后風險則采用風險分散或應急方案來應對。

（4）項目施工風險控制措施

在工程進度方面，應以總工期關鍵路線上的關鍵節(jié)點為控制目標，保證關鍵節(jié)點的進度目標；通過對工期的合理安排，減少窩工和機械閑置現象，加快材料、設備的周轉，減少資金占用量；并對進度實施動態(tài)控制，及時調整進度計劃。在項目質量方面，w市陽光海上城項目應完善施工技術及工序，對施工過程進行嚴密監(jiān)控，以降低質量風險；對于原材料和能源的供應及其質量風險，項目可通過對供應商進行資格預審來回避風險或通過風險轉移要求供應商履行保函責任；對于設備的毀壞則可利用購買保險的方式來應對，把風險轉移給保險公司[4]。

（5）項目管理風險控制措施

由于決策失誤會給項目帶來預料不到的風險，因此，本項目在完善決策程序的同時，可采取損失控制的措施，在項目的各個階段編制損失表、調查風險事故的因素，來應對決策失誤風險。同時，遵守建筑行業(yè)的相關法律法規(guī)，不非法承發(fā)包；并嚴格考察各利益相關單位的資質、信譽、技術能力等，以避免承擔連帶責任[5]。此外，還要建立目標責任制度、問題責任制度、獎罰制度，以明確每個工作人員的目標與責任，完成目標出色的可給予獎勵，出現問題的則追究當事人責任，從而提高管理水平。

（6）項目合同風險控制措施

在組織上，實施規(guī)范化、標準化、制度化的合同管理，制定一套完善的合同管理的工作制度和規(guī)定，明確規(guī)定合同管理的組織、程序；選擇符合w市陽光海上城項目特點的工程承發(fā)包模式、合同結構；在整個建設過程中，實施系統(tǒng)、全過程、動態(tài)的合同管理。在經濟上，在投資預算中，為考慮到的可能出現的風險，留一筆風險準備金；在合同中列入“暫定金額”項，以防范合同在實施過程中，可能遺漏的或不確定的項目費用。在合同內容上，注重完善合同條文，對各種風險情況予以詳細、具體的說明和規(guī)定，明確界定責任，防止意外風險[6]。

（7）項目自然與環(huán)境風險控制措施

對于不可抗力風險，w市陽光海上項目可通過購買保險以轉移風險，還應采取積極預防措施來規(guī)避此類風險。此外，還應針對實際情況，關注項目建設過程中對自然環(huán)境和周邊環(huán)境的影響，把生產過程中產生的污染物減少到最低程度。

四、結語

當今社會，國內外建筑行業(yè)都在迅速發(fā)展，特別是入世以來，我國的建筑企業(yè)同時面臨著更多的機遇和挑戰(zhàn)，在此背景下，房地產項目的風險管理至關重要。本文將項目風險管理的相關理論與w市陽光海上城房地產開發(fā)項目實際密切結合，對本項目進行了深入的風險識別與控制研究。然而，本文的研究還不夠系統(tǒng)全面，后續(xù)的研究還可以從政府、業(yè)主、承包商等多個角度綜合分析項目全過程的風險管理問題，以對項目風險進行更加綜合的分析。

參考文獻：

[1]簡德三.投資項目評估（第二版）[m].上海財經大學出版社，2009：12.

[2]漢斯·蘭德斯頓.全球風險投資研究[m].李超，譯.湖南科學技術出，2010：7.

[3]鄭磊.聚變：中國資本市場備忘錄[m].清華大學出版社，2010：3.

[4]劉德學.一種帶有模糊信息的風險投資決策方法[j].東北大學學報，2