我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中寫字樓產(chǎn)品策劃

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中寫字樓產(chǎn)品策劃研究背景隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)作為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一出現(xiàn)了大幅的增長(zhǎng)并日益走向成熟。其中，作為房地產(chǎn)重要組成部分的寫字樓開(kāi)發(fā)也在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)的影響下發(fā)展迅猛?？焖俚陌l(fā)展使行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，結(jié)構(gòu)性矛盾突出，特別是近一年來(lái)政府不斷出臺(tái)新政加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，使各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力尤其是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。而對(duì)于相對(duì)起步較晚的寫字樓產(chǎn)品的發(fā)展更是有著迫切的需求。另一方面，我國(guó)城市化的步伐也在不斷加快，城市人口會(huì)越來(lái)越多，城市中商圈的集聚，CBD的形成，將使越來(lái)越多的人在寫字樓內(nèi)工作。因此，寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的好壞就將直接影響到大量“白領(lǐng)”的生活質(zhì)量和工作效率。而且，隨著城市的發(fā)展，寫字樓將成為城市中最為重要的建筑類型之一，它不僅直接影響到城市的尺度、景觀等城市的形象，還將直接影響到城市環(huán)境、能耗、交通等功能。這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高寫字樓產(chǎn)品的社會(huì)效益提出了更高的要求。我國(guó)房地產(chǎn)策劃業(yè)自上個(gè)世紀(jì)90年代初起步以來(lái)，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展已經(jīng)將策劃的重點(diǎn)從營(yíng)銷策劃擴(kuò)大到全程策劃，從過(guò)于重視后期銷售、忽視前期策劃等問(wèn)題過(guò)渡到越來(lái)越重視產(chǎn)品的策劃環(huán)節(jié)，并逐步形成了一套策劃體系。國(guó)內(nèi)也有不少學(xué)者對(duì)前期策劃、建筑策劃、產(chǎn)品策劃方面進(jìn)行了研究和論述，在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中產(chǎn)品策劃的發(fā)展。但是，現(xiàn)有的產(chǎn)品策劃多是針對(duì)住宅項(xiàng)目，而具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中寫字樓項(xiàng)目顯得不夠深入和規(guī)范。一方面，從寫字樓項(xiàng)目立項(xiàng)到設(shè)計(jì)之間仍缺少系統(tǒng)、科學(xué)地研究產(chǎn)品、市場(chǎng)、消費(fèi)者和設(shè)計(jì)之間的相互關(guān)系，為設(shè)計(jì)提供科學(xué)依據(jù)的策劃過(guò)程。另一方面，產(chǎn)品策劃的完成結(jié)點(diǎn)基本都局限在產(chǎn)品策劃方案或產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書的完成階段，沒(méi)有考慮在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化和完善，更缺少對(duì)產(chǎn)品策劃方案的全方位評(píng)價(jià)。因此，在寫字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中需要引入規(guī)范化的產(chǎn)品策劃工作，在開(kāi)發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)師、市場(chǎng)和消費(fèi)者之間建立一個(gè)有效而緊密的聯(lián)系，解決產(chǎn)品設(shè)計(jì)、優(yōu)化、完善和評(píng)價(jià)的問(wèn)題。市場(chǎng)分析在寫字樓產(chǎn)品策劃中，市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)盡量深入。因?yàn)檎{(diào)研的結(jié)果將直接作為產(chǎn)品策劃活動(dòng)開(kāi)展的基礎(chǔ)。市場(chǎng)分析實(shí)際上就是從產(chǎn)品策劃的目的出發(fā)對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的成果數(shù)據(jù)，結(jié)合策劃人員期望獲得的信息對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的資料進(jìn)行整理、判斷、和歸納。市場(chǎng)分析的結(jié)果可直接用于產(chǎn)品策劃方案。由于這一過(guò)程是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容的分析總結(jié)所以大體內(nèi)容可總結(jié)為:①宗地分析。對(duì)地塊的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行分析，如何將優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大并避免地塊的主要問(wèn)題是宗地分析的主要目的。②宏觀環(huán)境分析。主要是指通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)、政策和區(qū)域或行業(yè)文化的調(diào)研，對(duì)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)政策的影響進(jìn)行詳細(xì)的分析以及如何結(jié)合區(qū)域和行業(yè)的文化進(jìn)行產(chǎn)品建議等。③供求分析。供求分析是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)供求總量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析。分析時(shí)，策劃人員要考慮到市場(chǎng)的細(xì)分，區(qū)別不同檔次、不同區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目。通過(guò)這些分析，得出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)供需以及價(jià)格的敏感度、得出競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)份額判斷以便科學(xué)決策。④SWOT分析。SWOT分析是產(chǎn)品策劃中針對(duì)項(xiàng)目的一種常用的分析方法。主要是研究項(xiàng)目的一些特征，包括項(xiàng)目的優(yōu)劣、存在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和潛在的威脅等。三、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中寫字樓產(chǎn)品策劃問(wèn)題的原因分析分析我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中寫字樓產(chǎn)品策劃問(wèn)題的本質(zhì)原因，是解決寫字樓產(chǎn)品策劃問(wèn)題的基礎(chǔ)，是提出產(chǎn)品策劃建議的重要依據(jù)。以上所述的7大問(wèn)題有與房地產(chǎn)策劃整體問(wèn)題相同的共性問(wèn)題，也有因?qū)懽謽钱a(chǎn)品的特殊性而產(chǎn)生的個(gè)性問(wèn)題。無(wú)論是在理論研究還是在實(shí)戰(zhàn)操作方面，業(yè)界人士都被眾多問(wèn)題所困擾，這也是阻礙寫字樓產(chǎn)品策劃發(fā)展的主要困素之一。但從目前的分析資料來(lái)看，大多數(shù)都是針對(duì)某個(gè)問(wèn)題進(jìn)行原因分析。換句話說(shuō)就是就事論事，并沒(méi)有真正從本質(zhì)去剖析原因。往往這個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)的問(wèn)題在下一個(gè)項(xiàng)目仍然出現(xiàn)。本節(jié)從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中寫字樓產(chǎn)品策劃的發(fā)展歷程和體制形成著手，將上述7大問(wèn)題產(chǎn)生的本質(zhì)因素進(jìn)行總結(jié)、歸納和提煉，總結(jié)出了3大本質(zhì)原因。1.策劃代理體制及代理行業(yè)發(fā)展不健全①策劃代理公司的產(chǎn)品策劃的主體之一，但策劃代理的體制產(chǎn)生了很多問(wèn)題。②這種階段性代理的體制，也直接導(dǎo)致了全過(guò)程產(chǎn)品策劃的缺失。③策劃代理行業(yè)的發(fā)展也相當(dāng)不健全。④策劃代理業(yè)的發(fā)展還呈現(xiàn)一種報(bào)告越寫越厚，內(nèi)容越來(lái)越空的狀況。⑤代理行業(yè)入行門檻低，從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)參差不齊。2.多數(shù)策劃人員的專業(yè)性及經(jīng)驗(yàn)欠缺產(chǎn)品策劃是在1994年之后房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)過(guò)渡的過(guò)程中，經(jīng)過(guò)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸形成和發(fā)展起來(lái)的。當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型后，產(chǎn)品策劃對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作所起的作用顯得日益重要。但由于歷史的原因，盡管房地產(chǎn)的學(xué)科已經(jīng)細(xì)分得很細(xì)，高校里也有了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等各個(gè)專業(yè)，可對(duì)于房地產(chǎn)策劃特別是產(chǎn)品策劃還只是一些較零散的知識(shí)，沒(méi)有形成一個(gè)系統(tǒng)的學(xué)科，因此基本是沒(méi)有什么“科班”出身的產(chǎn)品策劃師。即使將來(lái)哪一天高校里開(kāi)了房地產(chǎn)策劃這樣的專業(yè)，也不能畢業(yè)后就可以立刻勝任產(chǎn)品策劃工作，因?yàn)楫a(chǎn)品策劃涉及的內(nèi)容很廣—房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、心理學(xué)等。同時(shí)還要求策劃師有一定的工作經(jīng)驗(yàn)和閱歷，才能從宏觀的角度來(lái)把握市場(chǎng)，并且要在實(shí)際操盤中對(duì)地域性的文化、生活方式、消費(fèi)觀念有深刻的理解。由于缺乏人才儲(chǔ)備，又無(wú)大專院校培養(yǎng)出來(lái)的“科班”人才，專業(yè)人才的供應(yīng)顯然不能滿足市場(chǎng)的需求。在這種情況下，各行各業(yè)轉(zhuǎn)行從事產(chǎn)品策劃工作的人員不計(jì)其數(shù)。我們可以不致劃分為兩個(gè)階段:第一代策劃和第二代策劃。3.開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)產(chǎn)品策劃的認(rèn)識(shí)不足①寫字樓對(duì)城市的發(fā)展有著極為重要的意義。房地產(chǎn)不同于其它一般商品，其使用壽命長(zhǎng)。按國(guó)家規(guī)定，寫字樓的使用年限是50年。同時(shí)，寫字樓是一個(gè)城市或區(qū)域的形象代表，成為城市的一個(gè)符號(hào)。這意味著一個(gè)好的寫字樓產(chǎn)品對(duì)于社會(huì)發(fā)展極為重要?？紤]到城市總體的規(guī)劃和社會(huì)的利益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程在許多環(huán)節(jié)都需要征求政府的意見(jiàn)，特別是規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見(jiàn)。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)畢竟是一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，有著本能的追求投資回報(bào)的要求。這使得許多開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)僅單純追求短期經(jīng)濟(jì)效益，忽視產(chǎn)品的社會(huì)效益。在開(kāi)展產(chǎn)品策劃工作時(shí)，也以經(jīng)濟(jì)回報(bào)為唯一目的，往往使得策劃出的產(chǎn)品運(yùn)行能耗較高、空間設(shè)計(jì)不夠人性化、質(zhì)量維修反復(fù)。隨著國(guó)家對(duì)環(huán)保節(jié)能建筑的重視程度越來(lái)越高，寫字樓產(chǎn)品的能耗也逐漸被人們所重視。近年來(lái)，國(guó)家通過(guò)行政審批和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼來(lái)加強(qiáng)對(duì)寫字樓產(chǎn)品節(jié)能環(huán)保的建設(shè)。例如，要求所有新開(kāi)發(fā)的寫字樓產(chǎn)品都要引入中水系統(tǒng)，對(duì)以冰蓄冷系統(tǒng)作為冷源的寫字樓產(chǎn)品實(shí)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼。但是，只有當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身從社會(huì)效益的角度出發(fā)，將社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益結(jié)合起來(lái)才能使建筑產(chǎn)品真正意義上的成為符合人們生活的需求好產(chǎn)品。②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)產(chǎn)品策劃的全過(guò)程的理解不足。雖然企業(yè)非常重視產(chǎn)品策劃工作，但在項(xiàng)目后評(píng)估階段總是產(chǎn)生兩個(gè)問(wèn)題。一是建成的產(chǎn)品與當(dāng)初策劃的思想相差很大;一是找不到產(chǎn)品策劃工作的功效體現(xiàn)，使得產(chǎn)品策劃流于形式?，F(xiàn)在，一些大型品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)已專題調(diào)研是對(duì)調(diào)研結(jié)果不足的彌補(bǔ)，有著很強(qiáng)的針對(duì)性。就深度而言，專題調(diào)研的要求較高，要盡可能深入的挖掘出想要得到的信息。專題調(diào)研完成后，要針對(duì)調(diào)研的內(nèi)容形成專題調(diào)研報(bào)告，報(bào)告要涵蓋進(jìn)行專題的調(diào)研的主要目的和專題調(diào)研與之前調(diào)研的關(guān)系。(5)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研是市場(chǎng)調(diào)研的一個(gè)主要內(nèi)容，也是調(diào)研步驟的一個(gè)環(huán)節(jié)。它實(shí)際上是屬于專題調(diào)研，但是每一個(gè)項(xiàng)目所必須的。五、充分考慮人性化設(shè)計(jì)信息化技術(shù)的發(fā)展使越來(lái)越多的先進(jìn)技術(shù)在寫字樓產(chǎn)品中得以應(yīng)用，極大的提高了寫字樓產(chǎn)品的硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，新技術(shù)加強(qiáng)了寫字樓產(chǎn)品對(duì)其的過(guò)度依賴，從而弱化了人的行為因素在提高辦公效率方面的重要作用。當(dāng)前，我國(guó)寫字樓產(chǎn)品策劃中對(duì)人性化設(shè)計(jì)的考慮普遍缺乏。實(shí)際項(xiàng)目中這樣的例子很普遍，例如，在辦公空間的考慮時(shí)過(guò)低的估計(jì)了人均辦公面積導(dǎo)致使用密度過(guò)高，往往在有限空間內(nèi)擺放了過(guò)多辦公桌，不僅造成人均使用面積的減少，而且降低了辦公的私密性。又如，策劃時(shí)期對(duì)功能設(shè)置的考慮不足，致使辦公空間的功能過(guò)于單一。僅設(shè)置了辦公室和會(huì)議室，沒(méi)有考慮茶水間、吸煙室等，缺乏辦公人員的休閑和交流空間。寫字樓是為辦公人員提供便利的辦公條件，但現(xiàn)階段許多寫字樓產(chǎn)品并不能讓辦公人員感到舒適。近年來(lái)，建筑病綜合癥成為一種常見(jiàn)的詞匯走進(jìn)人們的視線。寫字樓辦公人員在患有這種病癥的人員當(dāng)中比例逐漸提高。以北京CBD某寫字樓的人員調(diào)查結(jié)果為例:由于樓層高度和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的問(wèn)題，受調(diào)查人員白天大部分時(shí)間都要呆在沒(méi)有窗戶的密閉辦公區(qū)內(nèi)、僅有中央空調(diào)送入少量新風(fēng)，空氣的氧含量明顯不足。受調(diào)查人員會(huì)經(jīng)常感到頭痛、身體乏力、過(guò)度疲倦甚至惡心等癥狀。經(jīng)過(guò)初步的分析，這些癥狀很大程度是因?yàn)閷懽謽鞘覂?nèi)環(huán)境較差的這一問(wèn)題。辦公區(qū)域的換氣次數(shù)過(guò)少、新風(fēng)量不充足、氣流設(shè)計(jì)不合理，室內(nèi)裝飾材料等化學(xué)污染物的散發(fā)以及復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、電腦、設(shè)備機(jī)房等設(shè)備的輻射污染和噪音污染等都極大的影響了寫字樓的室內(nèi)環(huán)境，直接對(duì)長(zhǎng)期置于其中的辦公人員身體構(gòu)成傷害。所以，在產(chǎn)品策劃的前期，策劃人員要充分考慮寫字樓的人性化設(shè)計(jì)。對(duì)產(chǎn)品的人性化方面提出切實(shí)可行的建議，例如風(fēng)口位置的設(shè)置、新風(fēng)的加濕除塵、機(jī)房位置預(yù)留等等都要細(xì)心考慮。策劃人員可以通過(guò)有針對(duì)性的人性化需求分析為設(shè)計(jì)建議提供依據(jù)。寫字樓人性化需求分析可分為以下幾個(gè)方面:(1)現(xiàn)代企業(yè)辦公需求現(xiàn)代企業(yè)辦公需求很廣泛，而且逐漸呈現(xiàn)了多元化的特點(diǎn)。隨著我國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，高科技企業(yè)不斷增多并發(fā)展壯大。這些企業(yè)成了現(xiàn)階段寫字樓的主力客群之一。所以，通過(guò)對(duì)高新科技企業(yè)發(fā)展各個(gè)階段的辦公需求進(jìn)行分析，可以深入了解現(xiàn)代企業(yè)辦公需求的發(fā)展方向，進(jìn)而將寫字樓產(chǎn)品的人性化設(shè)計(jì)引入到產(chǎn)品策劃當(dāng)中。下面針對(duì)高新科技企業(yè)的三個(gè)發(fā)展階段的辦公需求進(jìn)行闡述:1)小型孵化期企業(yè)孵化期的企業(yè)一般來(lái)說(shuō)辦公需求面積較小，通常在100平方米至500平方米之間。隨著員工數(shù)量的增多這類企業(yè)對(duì)辦公面積的需求也會(huì)逐漸增大，一般向800一1000平方米的面積需求拓展。從辦公條件上來(lái)看，這類型企業(yè)比較注重交通條件、生活設(shè)施和辦公配套，而將產(chǎn)品的品質(zhì)作為次要考慮的因素。2)中型壯大期企業(yè)壯大期的中型企業(yè)具有較強(qiáng)的寫字樓承租和購(gòu)買能力，其辦公面積需求多在100一3000平方米。這類企業(yè)大部分正處于發(fā)展的黃金階段，所以其辦公面積需求擴(kuò)大空間的巨大。有些企業(yè)的租賃時(shí)間要求出租方在一定的時(shí)期內(nèi)為其保留一定的面積以備未來(lái)擴(kuò)租的需求，這是此類企業(yè)的主要特點(diǎn)之一。這類企業(yè)發(fā)展迅速，辦公面積需求將很可能達(dá)到8000平方米。處于壯大期的企業(yè)對(duì)寫字樓產(chǎn)品的品質(zhì)、交通條件、物業(yè)管理的水平以及產(chǎn)品的軟硬件設(shè)施都較為重視。此外，中型企業(yè)對(duì)空調(diào)的要求除了正常上班時(shí)間段外還需要有加班時(shí)段的空調(diào)的供給要求。因引，高檔次的甲級(jí)寫字樓是他們的首選。3)大型成熟期企業(yè)成熟期的大型企業(yè)對(duì)面積的需求一般8000平方米以上，甚至超過(guò)ro萬(wàn)平方米。這類企業(yè)需要有自己寫字樓物業(yè)，所以整購(gòu)的能力很強(qiáng)。企業(yè)正處于成熟發(fā)展階段，對(duì)企業(yè)的形象、品牌更加注重?；谶@種原因，企業(yè)對(duì)寫字樓地理位置、產(chǎn)品的品質(zhì)要求更為嚴(yán)格。在交通方面，不僅要有便利的城市軌道交通等公共交通線路，還要有車輛方便到達(dá)的主要干道。在寫字樓配套方面，要有完善辦公配套和商務(wù)休閑。在產(chǎn)品的品質(zhì)上，起碼要達(dá)到甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，而且外立面形象展示、內(nèi)部裝修檔次、軟硬件設(shè)施品牌、物業(yè)管理水平都要有相當(dāng)高的要求和標(biāo)準(zhǔn)。(2)人的生理需求根據(jù)環(huán)境心理學(xué)理論建筑物的存在能在一定程度上影響到人的行為，但建筑物不能決定的人類行為。實(shí)際研究表明，室內(nèi)工作環(huán)境能夠一定程度的影響人的情緒，進(jìn)而影響人的工作效率。室內(nèi)工作環(huán)境主要是指物理環(huán)境，它包括室內(nèi)空氣質(zhì)量、室內(nèi)視覺(jué)環(huán)境、溫度和濕度以及聲音環(huán)境等因素。舒適健康的室內(nèi)辦公環(huán)境不僅有利于保持辦公人員工作的積極性、提高工作熱情，還有利于提高辦公人員的工作滿意度、提高工作效率。所以，從人的生理需求分析寫字樓的人性化方面很必要。1)室內(nèi)空氣質(zhì)量室內(nèi)空氣質(zhì)量是對(duì)室內(nèi)空氣各項(xiàng)指標(biāo)的概括。它包括室內(nèi)空氣的溫濕度、新風(fēng)量和灰塵含量等?，F(xiàn)代的寫字樓產(chǎn)品密閉性高、自動(dòng)化辦公設(shè)備的引進(jìn)使室內(nèi)有害氣體增多，而且人員密度大，二氧化碳含量高?！敖ㄖC合癥”、“空調(diào)病”的癥狀經(jīng)常出現(xiàn)。IAQ逐漸成為寫字樓辦公人員工健康的主要?dú)⑹种?。新風(fēng)量是判斷寫字樓IAQ的重要因素，新風(fēng)量能夠減少室內(nèi)二氧化碳的含量、提高空氣的新鮮度、降低污染物的濃度。成為室內(nèi)空氣污染源的有復(fù)印機(jī)散發(fā)的臭氧、人呼出的二氧化碳、地毯吸附細(xì)菌、辦公家具散發(fā)甲醛，這些都需要通過(guò)通風(fēng)換氣來(lái)降低其濃度。所以，考慮人性化的產(chǎn)品策劃就要通過(guò)產(chǎn)品各個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)努力減少污染源影響的擴(kuò)大l9]。2)聲環(huán)境過(guò)低分貝的室內(nèi)噪聲，容易產(chǎn)生聲環(huán)境“死區(qū)”，聲音空白會(huì)導(dǎo)致人心理和精神的緊張;而過(guò)高分貝的室內(nèi)噪聲，會(huì)影響人的注意力導(dǎo)致辦公人員難以集中精神工作。所以，寫字樓室內(nèi)噪聲必須控制在一定的范圍之內(nèi)。聲環(huán)境問(wèn)題主要由韭夏文通人學(xué)碩士論國(guó)遜魷紐退史至趙疑遏策劃的建俗于電梯使用、空調(diào)送風(fēng)、電腦、復(fù)印機(jī)等設(shè)備產(chǎn)生的噪聲，開(kāi)敞式的辦公空間人員交流及打電話聲響，大堂或中庭過(guò)長(zhǎng)混響等引起的。據(jù)有關(guān)研究表明，室內(nèi)噪聲的影響，能夠使辦公人員的工作效率下降10%到50%。在進(jìn)行寫字樓產(chǎn)品策劃時(shí)，一定要采取例如選用隔音材料等積極有效的措施最大限度的降低噪聲影響，為辦公人員創(chuàng)造一個(gè)舒適的聲環(huán)境。3)光環(huán)境寫字樓的光環(huán)境主要由自然采光和人工照明組成。自然光節(jié)能安全，對(duì)其充分利用不僅能減少有害氣體排放，而且還可以讓辦公人員感覺(jué)自然柔和。人工照明是為了彌補(bǔ)自然采光的不足利用燈具實(shí)現(xiàn)照明。寫字樓由于自然采光的局限性而使人工照明成為一種主要的采用方式。有關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，人工照明發(fā)出的光線是位于紅色區(qū)域的長(zhǎng)波，但是，人體由于長(zhǎng)期生物鐘的形成，更傾向于藍(lán)色區(qū)域的短波光線。這種光線可以刺激荷爾蒙并有效的抑制荷爾蒙褪黑激素，這樣的雙重特點(diǎn)能很大程度上提高辦公人員的機(jī)敏度。人如果長(zhǎng)期處于人工光環(huán)境下工作，易患有慢性疲勞和季節(jié)性情緒紊亂等疾病。因此，寫字樓的光環(huán)境要將自然采光與人工采光有機(jī)的結(jié)合，盡量減少眩光的產(chǎn)生。通過(guò)舒適的光環(huán)境，調(diào)節(jié)人的視覺(jué)疲勞，提高辦公人員的工作效率。4)溫度和濕度寫字樓室內(nèi)溫度和濕度直接影響人體舒適度，要求能夠保證人體機(jī)體溫?zé)岽笾缕胶?，不使體溫調(diào)節(jié)機(jī)能長(zhǎng)期處于緊張狀態(tài)，能有良好的溫?zé)岣杏X(jué)、正常的工作效率。研究表明，低溫環(huán)境有利于形成較佳的心理狀態(tài)，而在高溫環(huán)境下，人的精神狀態(tài)容易產(chǎn)生波動(dòng)和異常。并且如果室內(nèi)外溫差較大，不但會(huì)引起身體不適，更會(huì)增加人際沖突的發(fā)生比率。因此通常寫字樓室內(nèi)外溫差應(yīng)該控制在5度以內(nèi)，最多不應(yīng)超過(guò)7度。同時(shí)，人工供暖時(shí)要防止空氣干燥，夏季送冷時(shí)避免、室溫過(guò)低。5)視覺(jué)環(huán)境顏色對(duì)人的影響無(wú)論是從感染力還是吸引力的角度去分析都對(duì)人有很強(qiáng)的刺激作用。它能夠?qū)k公人員的感覺(jué)、情緒以及工作產(chǎn)生直接的影響。藍(lán)色會(huì)讓人感覺(jué)到心理平靜