公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)投標(biāo)方案（技術(shù)方案）

公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)投標(biāo)方案

目錄

第一章項(xiàng)目背景、特點(diǎn)、目標(biāo)、重點(diǎn)難點(diǎn)及存在的問(wèn)題分

析...............................................5

1.1.分析.....................................6

1.1.1.未來(lái)業(yè)主群分析......................6

1.1.2.客戶(hù)需求分析........................6

1.1.3.服務(wù)需求分析.......................6

1.2.服務(wù)模式及特色...........................12

1.2.1.“人文社區(qū)”........................12

1.2.2.“環(huán)保社區(qū)”........................15

第二章運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施方案.........................17

2.1.交接方案.................................17

2.1.1.進(jìn)場(chǎng)、交接措施.....................17

2.1.2.項(xiàng)目經(jīng)理接標(biāo)進(jìn)場(chǎng)工作流程表.........18

2.1.3.市場(chǎng)部工作流程.....................20

2.1.4.運(yùn)營(yíng)管理中心工作流程...............20

2.1.5.項(xiàng)目整體對(duì)接流程...................21

2.1.6.財(cái)務(wù)人員組織對(duì)接安排...............27

2.1.7.項(xiàng)目行政人員組織對(duì)接安排...........28

2.1.8.管理機(jī)構(gòu)、工作職能組織運(yùn)行圖.......36

2.2.房屋設(shè)施、設(shè)備管理，維修管理方案.........40

2.2.1.全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)籍及使

1

用情況等..................................40

2.2.2.加強(qiáng)房屋的日常維修養(yǎng)護(hù)工作.........40

2.2.3.設(shè)備設(shè)施安全管理運(yùn)行方案...........41

2.3.公共秩序的維護(hù)、治安配合的具體實(shí)施方案...45

2.3.1.保安部的服務(wù)策略...................45

2.3.2.保安物資裝備.......................50

2.3.3.保安員紀(jì)律、道德規(guī)范、儀表及語(yǔ)言范圍61

2.3.4.保安部消防崗位責(zé)任制...............65

2.3.5.保安部工作規(guī)程.....................68

2.3.6.公共秩序維護(hù)方案...................88

2.4.垃圾分類(lèi)、垃圾的收集處理方案.............92

2.4.1.垃圾分類(lèi)...........................92

2.4.2.垃圾的收集處理.....................94

2.5.服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)及分期目標(biāo)...................97

2.5.1.服務(wù)質(zhì)量目標(biāo).......................97

2.5.2.主要管理服務(wù)指標(biāo)...................97

2.6.分期目標(biāo).................................99

2.6.1.物業(yè)整體定位.......................99

2.6.2.物業(yè)管理整體服務(wù)思路...............99

2.7.專(zhuān)用設(shè)備、工具.........................103

2.7.1.辦公設(shè)施及服裝配置................103

2.7.2.保安物料消耗......................103

2.7.3.易耗品費(fèi)用.........................104

2.7.4.保潔每月耗用工具..................104

2

第三章管理服務(wù)人員的工作紀(jì)律方案及合理的評(píng)價(jià)、獎(jiǎng)勵(lì)

制度及方案.....................................106

3.1.人員上崗儀表、行為、態(tài)度標(biāo)準(zhǔn)...........106

3.1.1.儀表.............................106

3.1.2.行為.............................106

3.1.3.態(tài)度.............................107

3.2.獎(jiǎng)勵(lì)制度...............................109

3.2.1.待遇.............................109

3.2.2.獎(jiǎng)懲.............................109

第四章突發(fā)事件應(yīng)急和處理方案...................111

4.1.抗震應(yīng)急預(yù)案...........................111

4.1.1.應(yīng)急機(jī)構(gòu)的組成...................111

4.1.2.臨震應(yīng)急行動(dòng).....................112

4.1.3.震后防范.........................112

4.1.4.地震/地面晃動(dòng)流程圖...............115

4.2.抗臺(tái)風(fēng)應(yīng)急預(yù)案.........................117

4.2.1.應(yīng)急情況的處理...................117

4.3.防火應(yīng)急預(yù)案...........................121

4.3.1.總則.............................121

4.3.2.防火搶險(xiǎn)組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)...........121

4.3.3.應(yīng)急預(yù)案的啟動(dòng)...................122

4.3.4.應(yīng)急程序.........................122

4.4.防盜應(yīng)急預(yù)案...........................126

4.4.1.值班主管帶領(lǐng)秩序員迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)...126

3

4.4.2.通知有關(guān)部門(mén).....................126

4.4.3.隨同客服部值班人員與失主一同趕赴失物現(xiàn)

場(chǎng).....................................126

4.5.消防應(yīng)急預(yù)案...........................127

4

第一章項(xiàng)目背景、特點(diǎn)、目標(biāo)、重點(diǎn)難點(diǎn)及存在的問(wèn)

題分析

經(jīng)過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)和周邊環(huán)境的踏勘了解及項(xiàng)目資料的研讀，

我們總結(jié)了本項(xiàng)目的特點(diǎn)，并歸納其管理重點(diǎn)如下：

社區(qū)地上地下均有停車(chē)位為業(yè)主提供便捷停車(chē)管理服務(wù)

2周邊流動(dòng)人口多，人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜人員進(jìn)出識(shí)別和控制與社區(qū)安全

3設(shè)備設(shè)施齊全，智能化程度高設(shè)備正常高效運(yùn)衍節(jié)能降耗

綠化覆蓋率高綠化養(yǎng)護(hù)，蚊蟲(chóng)消殺高標(biāo)準(zhǔn)

5陽(yáng)臺(tái)較多，違章裝修管理難度大

杜絕違章裝修，有效監(jiān)管裝修活動(dòng)

5

1.1.分析

1.1.1.未來(lái)業(yè)主群分析

追求品質(zhì)生活人群：該群體多為有一定事業(yè)基礎(chǔ)的周邊

人士，對(duì)生活有一定品質(zhì)追求，希望可以體驗(yàn)到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)

服務(wù)，看中品牌及良好口碑，追求卓越感。

改善居住條件人群：該群體的購(gòu)房目的多是改善居住條

件，側(cè)重于擴(kuò)大居住空間，改善居住環(huán)境，追求居住功能以

上的精神內(nèi)涵，且擁有較高品牌認(rèn)同度。其家庭結(jié)構(gòu)以三口

之家或三代同堂者居多，因該類(lèi)客戶(hù)群家中有老人或小孩，

良好的社區(qū)環(huán)境，豐富的社區(qū)活動(dòng)，濃郁的人文氛圍，以及

可以供孩子和老人活動(dòng)的場(chǎng)所等，更為生活化的實(shí)際需求將

是這類(lèi)客戶(hù)群對(duì)本社區(qū)物業(yè)的期望值。

1.1.2.客戶(hù)需求分析

本項(xiàng)目的客戶(hù)多為周邊人士，以剛需房為主，其更加注

重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)時(shí)效性和工作效率，對(duì)服務(wù)品質(zhì)要求

高；他們追求舒適、便捷、健康、快速的生活方式，強(qiáng)調(diào)居

住環(huán)境的干凈、整潔、舒適；更強(qiáng)調(diào)物業(yè)的保值增值，并希

望提供居家清潔、生活照料、房屋租售等特約增值服務(wù)。

1.1.3.服務(wù)需求分析

項(xiàng)目特點(diǎn)及難點(diǎn)分析

1)設(shè)備數(shù)量多、智能程度高，易產(chǎn)生管理及維護(hù)盲點(diǎn)

6

合理編制科學(xué)的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并合理組織實(shí)施，力

求達(dá)到延長(zhǎng)物業(yè)的物質(zhì)壽命，滿(mǎn)足業(yè)主的正常使用功能；延

長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，達(dá)到保值增值的效果；降低管理成本支

出，減輕業(yè)主經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

第一：在前期介入階段，我們將從公司總部抽調(diào)多名包

括土建、機(jī)電、智能化等專(zhuān)業(yè)的工程師充實(shí)到管理處，以滿(mǎn)

足物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的需要。同時(shí)，加強(qiáng)維修技工的培訓(xùn)工作。

通過(guò)開(kāi)展長(zhǎng)期連續(xù)的專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)，促使維修技術(shù)維修工作技能

不斷提高，熟練掌握共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)

容、周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等；

第二：我們將結(jié)合實(shí)際情況編制《共用設(shè)施設(shè)備維保管

理規(guī)定》、《設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作流程》等文件，作為物

業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的制度保證；

第三：建立和完善共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修檔案。

我們將對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，建

立相應(yīng)的檔案卡片和臺(tái)帳(包括登記臺(tái)帳、分戶(hù)臺(tái)帳、分類(lèi)

匯總臺(tái)帳),并通過(guò)輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行

登記、查詢(xún)和控制，全面掌握共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使

用(運(yùn)行)狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)的參考；

第四：嚴(yán)格按照我們?cè)趯?shí)踐中總結(jié)出來(lái)的九字決，即“看、

聽(tīng)、聞、摸、查、測(cè)、試、比、記”進(jìn)行操作，確保物業(yè)維

修養(yǎng)護(hù)的實(shí)施效果；

7

第五：定期開(kāi)展物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備完好率的

統(tǒng)計(jì)工作，以此作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的工作導(dǎo)向。

業(yè)態(tài)多，業(yè)主需求高，易產(chǎn)生安全及消防隱患

社區(qū)業(yè)態(tài)多，人流數(shù)量多，由此引發(fā)的消防、治安等隱

患多而復(fù)雜。物業(yè)管理人將采用何種管理方式及管理機(jī)制，

方可應(yīng)付自如。

第一：我們將制訂各類(lèi)突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案，加大培訓(xùn)，

真正貫徹落實(shí)。

第二：加強(qiáng)治安防范，我們強(qiáng)調(diào)“外緊內(nèi)松、預(yù)防為主”

的原則，力爭(zhēng)將有不良動(dòng)機(jī)的嫌疑人擋在社區(qū)外邊，不給其

可乘之機(jī)；力爭(zhēng)通過(guò)秩序員的嚴(yán)密監(jiān)控及巡邏，震撼不法分

子不敢作案；與周邊社區(qū)聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

但與此同時(shí)，我們又強(qiáng)調(diào)秩序服務(wù)的零干擾，不給業(yè)主造成

過(guò)大的心理壓力和“草木皆兵”的感覺(jué)；

第三：堅(jiān)持“人防、技防、物防三結(jié)合”的原則，在確

保24小時(shí)無(wú)間斷監(jiān)控和

巡邏的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮社區(qū)內(nèi)配置的紅外預(yù)警，安防

監(jiān)控、可視對(duì)講、有線(xiàn)電視、梯控等智能系統(tǒng)的作用，建立

立體交叉的安全防范體系；

第四：封閉管理：社區(qū)的所有出入口將實(shí)施嚴(yán)格管制，

所有訪(fǎng)客及外來(lái)車(chē)輛均實(shí)行“三級(jí)制度”,即大門(mén)崗(或車(chē)

場(chǎng)崗)識(shí)別、業(yè)主識(shí)別。第五：對(duì)秩序員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，

8

做到“三統(tǒng)一”和“三集中”,即統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)

一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。同時(shí)努力培養(yǎng)

秩序員的服務(wù)意識(shí)，改變?cè)瓉?lái)秩序員單一的護(hù)衛(wèi)功能，使我

們的“秩序員、迎賓員、服務(wù)員”的有機(jī)統(tǒng)一體；第六：全

員管理：我們要求管理處所有職員，都應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和

防范的義務(wù)，建立起“快速反應(yīng)，快速支持”體系。同時(shí)，

通過(guò)導(dǎo)入客戶(hù)管理關(guān)系軟件，對(duì)業(yè)主、住戶(hù)情況以及住房變

更情況了如指掌；

第七：對(duì)夜歸客戶(hù)有特殊需求實(shí)行護(hù)送服務(wù)，從車(chē)門(mén)護(hù)

送至電梯。

嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹(shù)立“全員消防”的管理

觀(guān)念，實(shí)施全員義務(wù)消

防員制；加強(qiáng)防火宣傳；加強(qiáng)培訓(xùn)演練；加強(qiáng)二次裝修

的消防管理，對(duì)裝修審批時(shí)，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備

滅火器材方可入場(chǎng)施工；建立消防快速反應(yīng)分隊(duì)，全體員工

都是義務(wù)消防員。

服務(wù)定位

根據(jù)招標(biāo)人要求，我們將物業(yè)服務(wù)定位為：以全國(guó)物業(yè)

管理示范社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，吸取星級(jí)酒店式物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，

關(guān)注業(yè)主生活中的一點(diǎn)一滴，注重每個(gè)服務(wù)細(xì)節(jié)，使業(yè)主回

到家，就像入住豪華的星級(jí)酒店一樣，甚至?xí)茸【频旮?/p>

到親切。

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讓業(yè)主充分體驗(yàn)閑適、愜意，健康、尊貴的酒店式服務(wù)

酒店式物業(yè)管理關(guān)鍵不是在于它的“型”而是在于它的“涵”。

我們將物業(yè)管理的規(guī)范和酒店式服務(wù)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)作業(yè)的人

性化和專(zhuān)業(yè)化，提供體貼入微的人文關(guān)懷，給業(yè)主及使用人

以全面的呵護(hù)，使業(yè)主及使用人在享受生活的同時(shí)，體驗(yàn)閑

適、愜意，健康、尊貴的人生真諦。顧客需求是服務(wù)目標(biāo)、

顧客滿(mǎn)意度是檢驗(yàn)服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。端正全體從業(yè)人員的思

想意識(shí)，讓員工從思想上樹(shù)立“服務(wù)第一”、“業(yè)主滿(mǎn)意

是服務(wù)的最高追求”等觀(guān)念，把強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)深入到大腦

里，對(duì)業(yè)主提出的一些特別的服務(wù)要求盡力想方設(shè)法地幫助

業(yè)主解決。

以酒店式的服務(wù)禮儀規(guī)范全體員工服務(wù)人員通過(guò)語(yǔ)言、

動(dòng)作、姿態(tài)表情，儀容儀表，行為舉止及表達(dá)對(duì)業(yè)主或使用

人的尊重、歡迎、關(guān)注、友好等，讓業(yè)主及使用人感到滿(mǎn)意。

結(jié)合酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)形成了完善的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和制度，從員工的

著裝、舉止、用語(yǔ)等到每項(xiàng)工作的程序和要求，都已形成了

非常具體、明確、科學(xué)的規(guī)范。比如服務(wù)人員的站姿：端正、

腰直、腿穩(wěn)，上身端正，兩肩平，立腰，兩眼平視前方，兩

手交叉或垂直，不能吃零食或兩眼發(fā)呆，不理他人。行走：

要輕姿態(tài)，要端正，兩手自然大方，快速行走時(shí)不能發(fā)出踏

步聲，人多時(shí)，行走不能兩人以上并排行走，不能用手勾肩

搭腰，不能打鬧說(shuō)話(huà)，引導(dǎo)客人時(shí)應(yīng)在客人左前方，在拐彎

10

時(shí)應(yīng)提示客人，讓客人先走，與賓客同行時(shí)，不能搶道先走

等。

11

1.2.服務(wù)模式及特色

社區(qū)項(xiàng)目是一個(gè)以人文、環(huán)保、智能化為主體的現(xiàn)代化

多功能社區(qū)，形成獨(dú)特的服務(wù)模式及特色：

1.2.1.“人文社區(qū)”

就是應(yīng)用“以人為本”的服務(wù)理念，將建設(shè)成為一個(gè)高

雅、溫馨的“大家庭”。隨著人們生活水平的提高，業(yè)主對(duì)

高尚社區(qū)生活品質(zhì)的追求也在不斷提升，對(duì)物業(yè)管理的理解

也有了更深層次的認(rèn)識(shí)。這就要求物業(yè)公司的員工必須站在

業(yè)主的立場(chǎng)上思考問(wèn)題，幫助業(yè)主免除后顧之憂(yōu)。為此，我

們將“將小事做成精品，將細(xì)節(jié)做

到極致，將投訴做成驚喜”為座右銘，為社區(qū)全體業(yè)主

提供人性化、貼近式的服務(wù)。

1)服務(wù)機(jī)制

a、回訪(fǎng)制：在社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，我們將采

取以電話(huà)、登門(mén)拜訪(fǎng)等形式對(duì)管理處的投訴、報(bào)修、公眾服

務(wù)等工作進(jìn)行客觀(guān)的評(píng)價(jià)，并懇請(qǐng)業(yè)主提出合理的建議，管

理處在認(rèn)真總結(jié)和分析后進(jìn)行針對(duì)性的改造。

b、不均衡管理：我方各項(xiàng)服務(wù)工作均會(huì)依照工作的輕

重緩急和業(yè)主的生活規(guī)律進(jìn)行統(tǒng)籌安排，通過(guò)優(yōu)化后的工作

編排使工作更加人性化，更加節(jié)省業(yè)主的每一分錢(qián)，更加符

合專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理公司的要求。

12

c、零干擾服務(wù)：我方將認(rèn)真解決因自身的工作給業(yè)主

造成的二次干擾的問(wèn)題，努力將二次干擾降至最低，給業(yè)主

一個(gè)良好的生活環(huán)境。

d、時(shí)效工作制：我方對(duì)業(yè)主的服務(wù)工作一律實(shí)行時(shí)效

工作制，即本公司承諾：所有對(duì)外的服務(wù)工作，均將向業(yè)主

公開(kāi)承諾的時(shí)間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。

e、公開(kāi)服務(wù)：所有服務(wù)工作均向業(yè)主公開(kāi)。管理處禁

止員工向業(yè)主索取任何酬勞。

2)服務(wù)方式

a、“一站式”服務(wù)：采取星級(jí)酒店一站式服務(wù)的方法，

設(shè)立全天候(24小時(shí))

b、服務(wù)熱線(xiàn)和投訴熱線(xiàn)，業(yè)主只需打一個(gè)熱線(xiàn)電話(huà)，

所有生活中的問(wèn)題均可在承諾的時(shí)間得到處理。

c、首問(wèn)責(zé)任制服務(wù)：任何員工在接到業(yè)主咨詢(xún)、投訴、

求助時(shí)，均負(fù)責(zé)將業(yè)主的問(wèn)題全面協(xié)調(diào)解決完畢，方可獲得

公司認(rèn)可。

d、告知式服務(wù)：利用社區(qū)內(nèi)的各類(lèi)標(biāo)識(shí)、宣傳欄、告

示欄、社區(qū)廣播系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)局域網(wǎng)絡(luò)和電話(huà)等方式將管理處

的各項(xiàng)服務(wù)信息、區(qū)內(nèi)情況、公眾信息、收支狀況、能耗分

攤、管理服務(wù)舉措等向業(yè)主公開(kāi)告知，增進(jìn)業(yè)主與管理處的

相互了解和信任。

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e、免費(fèi)維修服務(wù)：我們將對(duì)業(yè)主家中的一般維修采取

業(yè)主購(gòu)買(mǎi)材料，免費(fèi)維修的方式。如業(yè)主使用管理處的材料，

只收材料成本。

3)人性化服務(wù)內(nèi)容

人性化服務(wù)不同于常規(guī)式服務(wù)，它突出體現(xiàn)了“以人為

本”、“個(gè)性化”的超值服務(wù)。在社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工程

中，我們將采取以下人性化服務(wù)內(nèi)容：

建立人性化服務(wù)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)(CIS)。完善的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)是

社區(qū)業(yè)主、外來(lái)參觀(guān)人員明亮的眼睛，也是物業(yè)管理的形象

標(biāo)志。針對(duì)社區(qū)的特點(diǎn)，結(jié)合公司的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)管理規(guī)范，我

們將配合開(kāi)發(fā)商建立公眾標(biāo)識(shí)，如道路指引標(biāo)識(shí)、社區(qū)標(biāo)志、

消防標(biāo)識(shí)、綠化標(biāo)識(shí)、建筑物標(biāo)識(shí)、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)、景觀(guān)標(biāo)

識(shí)和其它公眾標(biāo)識(shí)等；其次，我們將設(shè)立服務(wù)標(biāo)識(shí)，如公司

標(biāo)識(shí)、服裝標(biāo)識(shí)、工作牌、辦公標(biāo)識(shí)等。

設(shè)立客戶(hù)服務(wù)中心。設(shè)立“一站式”服務(wù)中心，現(xiàn)場(chǎng)處

理業(yè)主投訴、報(bào)修、求助和繳費(fèi)等事宜，方便業(yè)主。

設(shè)立門(mén)崗服務(wù)“驛站”。社區(qū)大門(mén)是業(yè)主和外來(lái)人員必

經(jīng)之地，為了方便業(yè)主和業(yè)主親友，將在社區(qū)大門(mén)口設(shè)立物

品“小驛站”、物品臨時(shí)寄存處、設(shè)立“百寶箱”,里面配

置打氣筒、創(chuàng)可貼、各類(lèi)小件工具等，給業(yè)主提供力所能及

的服務(wù)；為了方便業(yè)主雨天出入和親友的來(lái)訪(fǎng)，我們還將在

社區(qū)門(mén)崗設(shè)立傘架和雨傘，憑業(yè)主門(mén)禁卡有效證件免費(fèi)使用。

14

組建1支園區(qū)自行車(chē)便民治安巡邏隊(duì)。自行車(chē)的后座加

上一個(gè)便民服務(wù)箱，提供交通指揮、安全巡邏、便民服務(wù)和

社區(qū)公共設(shè)施維護(hù)為一體的服務(wù)。

1.2.2.“環(huán)保社區(qū)”

社區(qū)物業(yè)類(lèi)型復(fù)雜，人流量大，環(huán)保意識(shí)在居家服務(wù)尤

為重要，為業(yè)主營(yíng)造

“無(wú)污染”、“無(wú)廢氣”、“無(wú)噪音”的“三無(wú)”綠

色環(huán)保社區(qū)。

建立垃圾分類(lèi)回收系統(tǒng)，住戶(hù)垃圾的收集實(shí)施垃圾收集

袋裝化、無(wú)害化、減量化和回收資源化。垃圾回收資源化，

通過(guò)垃圾再次分類(lèi)收集，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利

用，避免資源浪費(fèi)，其收入可以用于向住戶(hù)無(wú)償提供垃圾袋。

垃圾處理無(wú)害化，即再次分撿后出現(xiàn)的有害垃圾可以交給環(huán)

衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一處理，無(wú)害垃圾則委托環(huán)衛(wèi)部門(mén)或有相應(yīng)垃圾清

運(yùn)資質(zhì)單位運(yùn)出社區(qū)。

噪音污染已經(jīng)成為現(xiàn)代城市普遍存在的環(huán)保問(wèn)題，社區(qū)

處于城市中心，把社區(qū)的噪音控制在國(guó)家規(guī)定的“白天不高

于55分貝，晚上不高于45分貝”的標(biāo)準(zhǔn)，是噪音控制工作的

主要目標(biāo)。

a、區(qū)內(nèi)噪音控制。汽車(chē)進(jìn)入社區(qū)一律不準(zhǔn)鳴笛，并限

速行駛。b、對(duì)區(qū)內(nèi)的商家經(jīng)營(yíng)和業(yè)主居家生活所產(chǎn)生的噪

音嚴(yán)格控制。

15

c、控制裝修噪音，要求施工單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作業(yè)，

對(duì)于噪音較大的工程，限制在區(qū)外完成。

16

第二章運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施方案

2.1.交接方案

2.1.1.進(jìn)場(chǎng)、交接措施

(1)進(jìn)場(chǎng)前做好進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備：人員及物品按時(shí)到位，根據(jù)

《市物業(yè)管理項(xiàng)目承接和退出管理指導(dǎo)意見(jiàn)》的要求與采購(gòu)

人做好相關(guān)設(shè)備設(shè)施的交接工作；

(2)成立交接小組，由項(xiàng)目經(jīng)理任組長(zhǎng)，指定各專(zhuān)業(yè)交

接人員；

(3)由甲方領(lǐng)導(dǎo)召集原物業(yè)企業(yè)，召開(kāi)新老物業(yè)進(jìn)退場(chǎng)

交接專(zhuān)題會(huì)，確定進(jìn)退場(chǎng)驗(yàn)收交接計(jì)劃方案，明確雙方移交

人員名單、移交內(nèi)容、移交時(shí)間等

(4)所有人員在上崗前進(jìn)行為期一周的封閉式、針對(duì)性

強(qiáng)化集訓(xùn)，內(nèi)容包括崗位技能、禮儀、軍事技能、保潔工作

規(guī)范等；

(5)我們以真誠(chéng)的態(tài)度，在政府主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)的

協(xié)調(diào)及甲方的支持下，遇到任何困難，我們都會(huì)想辦法克服，

以確保采購(gòu)人和我公司的正當(dāng)權(quán)益得到最大保障。

2、退場(chǎng)交接措施

(1)根據(jù)《市物業(yè)管理項(xiàng)目承接和退出管理指導(dǎo)意見(jiàn)》

做好退場(chǎng)前準(zhǔn)備，與采購(gòu)人做好相關(guān)設(shè)備設(shè)施的交接工作；

(2)由交接小組成員檢查交接的資產(chǎn)資料、業(yè)主檔案資

料、主體結(jié)構(gòu)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收資料、設(shè)施設(shè)備以及設(shè)備用房、

17

物業(yè)管理用房等；

(3)移交工作中，雙方移交人員應(yīng)就交接物品的位置、

數(shù)量、性能進(jìn)行清點(diǎn)檢查，并認(rèn)真填寫(xiě)物業(yè)移交清單和運(yùn)行

試驗(yàn)記錄；

(4)交接完畢，由交接小組組織三方即移交單位、接收

單位、監(jiān)督單位確認(rèn)無(wú)誤簽字；

2.1.2.項(xiàng)目經(jīng)理接標(biāo)進(jìn)場(chǎng)工作流程表

項(xiàng)目經(jīng)理接標(biāo)進(jìn)場(chǎng)工作流程表

序工作

工作內(nèi)容

號(hào)順序

市場(chǎng)部向運(yùn)營(yíng)管理中心提供項(xiàng)目中標(biāo)通知書(shū)、

1項(xiàng)目招標(biāo)文件、我公司投標(biāo)文件中車(chē)輛及人員

承諾部分的資料

項(xiàng)目

2業(yè)務(wù)經(jīng)理選擇、租賃辦公(含住宿)、停車(chē)場(chǎng)

經(jīng)理

運(yùn)營(yíng)管理中心根據(jù)市場(chǎng)部提供的資料制作《項(xiàng)

3任命

目重要信息匯總表》、《成本預(yù)算》等資料

之前

運(yùn)營(yíng)管理中心指派接標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)理，并知會(huì)人事、

4

財(cái)務(wù)等有關(guān)部門(mén)

5建立“項(xiàng)目工作協(xié)調(diào)群”

項(xiàng)目

運(yùn)營(yíng)管理中心提供《項(xiàng)目重要信息匯總表》、

6

經(jīng)理《成本預(yù)算》、《任命書(shū)》等資料和文件

7接到項(xiàng)目經(jīng)理提交項(xiàng)目啟動(dòng)資金的《借款單》、辦

18

任命理相關(guān)借款手續(xù)

8與業(yè)務(wù)經(jīng)理對(duì)接

9與業(yè)務(wù)經(jīng)理一起與甲方對(duì)接

10實(shí)地勘察、了解項(xiàng)目工作內(nèi)容和范圍

11建立“項(xiàng)目工作群”等微信群

提交項(xiàng)目巡查車(chē)采購(gòu)計(jì)劃或私車(chē)公用申請(qǐng)報(bào)告

12到達(dá)

(根據(jù)標(biāo)書(shū)要求或工作實(shí)際需要)

項(xiàng)目

13項(xiàng)目作業(yè)物質(zhì)采購(gòu)(車(chē)輛、勞保用品)

地1-4

14擬定正式入場(chǎng)前期工作推進(jìn)計(jì)劃

天內(nèi)

15添置辦公、住宿設(shè)備及用品

知會(huì)人力資源部門(mén)進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行人員招聘、培訓(xùn)、

16

簽訂用人合同等

知會(huì)財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行會(huì)計(jì)、出納人員培訓(xùn)工

17

作

18到達(dá)組建項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)

19項(xiàng)目開(kāi)立銀行賬戶(hù)及國(guó)、地稅備案

20地第與甲方多次對(duì)接

9-11

21協(xié)助業(yè)務(wù)經(jīng)理簽訂項(xiàng)目承包合同

天

22達(dá)項(xiàng)開(kāi)始試運(yùn)營(yíng)

23目地證照、合同和印章管理

24第11正式進(jìn)場(chǎng)，進(jìn)入常態(tài)化運(yùn)營(yíng)階段

19

天一

做好各類(lèi)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集和統(tǒng)計(jì)，為后期推行“提

25正式

質(zhì)優(yōu)化”工作打好基礎(chǔ)

進(jìn)場(chǎng)

2.1.3.市場(chǎng)部工作流程

(1)得到中標(biāo)通知后及時(shí)向運(yùn)營(yíng)管理中心提供中標(biāo)項(xiàng)

目的招標(biāo)文件、投標(biāo)文件車(chē)輛、人員承諾書(shū)、中標(biāo)通知書(shū)等

資料；

(2)業(yè)務(wù)經(jīng)理根據(jù)標(biāo)書(shū)內(nèi)容選擇、租賃辦公、住宿、

停車(chē)場(chǎng)。

2.1.4.運(yùn)營(yíng)管理中心工作流程

(1)收集、整理、匯總、制作項(xiàng)目主要信息資料

①根據(jù)市場(chǎng)部提供的資料，整理、挑選出中標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

管理工作注意的主要信息《項(xiàng)目重要信息匯總表》;

②根據(jù)市場(chǎng)部提供的招標(biāo)文件或投標(biāo)文件或承包合同

計(jì)算出項(xiàng)目初步成本預(yù)算的《項(xiàng)目初步成本預(yù)算表》;

(2)任命項(xiàng)目經(jīng)理

與相關(guān)部門(mén)協(xié)商，根據(jù)項(xiàng)目承包金額大小、承包年限、

甲方要求等資料匯總情況，征得上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)同意，指派項(xiàng)目運(yùn)

營(yíng)的項(xiàng)目經(jīng)理并提供《任命書(shū)》。

(3)指派其他協(xié)助人員

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小，運(yùn)營(yíng)難易程度、項(xiàng)目經(jīng)理管理水平

等綜合情況考慮是否需要請(qǐng)求家寶管理團(tuán)隊(duì)或其他人員支

00

援，協(xié)助前期籌備工作。

(4)人源

①?gòu)恼谀稠?xiàng)目地實(shí)操鍛煉的人員中挑選；

②從已經(jīng)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目經(jīng)理(副經(jīng)理)、管理人員

等人員中指派；

(5)信息傳遞

將指派的項(xiàng)目經(jīng)理、支援人員等個(gè)人信息相互通告，并

知會(huì)到達(dá)接標(biāo)地點(diǎn)及對(duì)接項(xiàng)目的業(yè)務(wù)經(jīng)理信息和注意事項(xiàng)

(如果條件允許，最好能集中公司一次，相互認(rèn)識(shí)、交流，

共同籌備前期工作計(jì)劃)。

(6)提供項(xiàng)目資料

將《項(xiàng)目重要信息匯總表》、《項(xiàng)目初步成本預(yù)算表》、

《任命書(shū)》、投標(biāo)文件中技術(shù)部分等資料通過(guò)微信、QQ等方

式發(fā)送項(xiàng)目經(jīng)理。使其在去項(xiàng)目地前事先從資料或信息初步

了解項(xiàng)目?jī)?nèi)容、基本數(shù)據(jù)等情況。

(7)建立“項(xiàng)目工作協(xié)調(diào)群”

入群人員為公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門(mén)負(fù)責(zé)人及與項(xiàng)目工作有關(guān)

聯(lián)的其他人員。建群目的是通過(guò)了解項(xiàng)目工作計(jì)劃、工作進(jìn)

度、工作訴求及需要公司相關(guān)部門(mén)配合、支援、協(xié)調(diào)等事宜。

2.1.5.項(xiàng)目整體對(duì)接流程

(1)與業(yè)務(wù)經(jīng)理對(duì)接

到達(dá)項(xiàng)目地后，首先與項(xiàng)目所在地的我公司業(yè)務(wù)經(jīng)理會(huì)

21

面，從業(yè)務(wù)經(jīng)理那里開(kāi)始著手全面了解甲方的情況和訴求。

①了解甲方在項(xiàng)目中各具體負(fù)責(zé)人情況，如：項(xiàng)目對(duì)接

的主要領(lǐng)導(dǎo)、數(shù)字化城管、車(chē)隊(duì)負(fù)、品質(zhì)、稽查負(fù)、車(chē)輛GPS

管理、財(cái)務(wù)結(jié)算、項(xiàng)目考核打分等負(fù)責(zé)人姓名、性別及特長(zhǎng)、

愛(ài)好、嗜好等，主管領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)該項(xiàng)目的期望與訴求等。

②了解甲方特別關(guān)注的地方

1)我公司進(jìn)場(chǎng)前甲方自己負(fù)責(zé)項(xiàng)目時(shí)，多次被上級(jí)檢

查而沒(méi)有達(dá)標(biāo)扣分處罰的地方；

2)甲方對(duì)上一屆承包公司(乙方)工作不滿(mǎn)意的地方

及不滿(mǎn)意的程度；

3)甲方提出的希望我公司這次進(jìn)場(chǎng)后要改善和提高的

地方。比如某個(gè)商場(chǎng)門(mén)口、臟亂差地方、衛(wèi)生死角、牛皮癬

最多地方等等具體的地方；

③了解甲方對(duì)原有人員安置要求

1)甲方因當(dāng)?shù)卣咝栽?，?qiáng)制性要求我公司全部接

收(除非原有人員自動(dòng)放棄);

2)甲方協(xié)商請(qǐng)我公司在對(duì)外招聘人員一視同仁條件下

優(yōu)先考慮接收；

3)甲方不提出原有人員安置問(wèn)題，我公司自行選擇是

否錄用；

4)了解當(dāng)?shù)厝藛T工資、作業(yè)路線(xiàn)、保險(xiǎn)、加班費(fèi)等原

先的基本情況：

22

5)了解接社區(qū)域大概情況，包括人員規(guī)模，運(yùn)作類(lèi)型，

甲方要求，最好能在正式接手前要到工人信息，包括路段、

人員、工資結(jié)構(gòu)，前兩個(gè)月工資表，原來(lái)班長(zhǎng)/組長(zhǎng)等基層

崗位相關(guān)情況、購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)情況等；

6)甲方對(duì)員工薪資標(biāo)準(zhǔn)、福利待遇有無(wú)硬性要求或者

指導(dǎo)性文件；

④和業(yè)務(wù)經(jīng)理一起協(xié)商、探討標(biāo)書(shū)中的人員配置要求，

提出初步方案，以便與甲方會(huì)面協(xié)商做準(zhǔn)備。

1)甲方對(duì)我公司人員配置接受程度。比如我們按照標(biāo)

書(shū)的50%-60%來(lái)配置，甲方默認(rèn)；

2)甲方要求先按標(biāo)書(shū)人員數(shù)量進(jìn)場(chǎng)，默認(rèn)后期可以適

當(dāng)調(diào)整優(yōu)化；

3)甲方剛性要求按照標(biāo)書(shū)人員數(shù)量執(zhí)行，沒(méi)有商量余

地。

4)甲方負(fù)責(zé)人是否有提出安排其親戚、朋友到我公司

任職情況。項(xiàng)目副經(jīng)理、會(huì)計(jì)、出納、車(chē)隊(duì)長(zhǎng)這幾個(gè)關(guān)鍵崗

位，必須是我公司指派或當(dāng)?shù)卣衅概嘤?xùn)合格后人員。如甲方

堅(jiān)持要安排，可視情況綜合考慮，合理安排，可先從代理職

務(wù)試用期做起。

5)甲方對(duì)乙方日常工作稽查的要求及慣例：比如一周

幾次，是白天還是夜間，稽查時(shí)間和路線(xiàn)，是甲方指定其內(nèi)

部人員稽查還是聘請(qǐng)社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人等，數(shù)字化城管運(yùn)用水

23

平、要求寬嚴(yán)程度介紹等。

6)根據(jù)標(biāo)書(shū)要求，和業(yè)務(wù)經(jīng)理商量項(xiàng)目中的車(chē)輛、設(shè)

備配置預(yù)定方案。

a)甲方要求我公司在第三方評(píng)估原有車(chē)輛價(jià)格后購(gòu)買(mǎi)。

我公司按照項(xiàng)目合同時(shí)間是多少年，就分多少年平攤，從甲

方應(yīng)支付的服務(wù)費(fèi)中扣除(甲方應(yīng)支付的服務(wù)費(fèi)時(shí)間有的是

次月、有的是一季度等);

b)甲方租賃給我公司，費(fèi)用從甲方應(yīng)支付的服務(wù)費(fèi)中

扣除(甲方應(yīng)支付的服務(wù)費(fèi)時(shí)間有的是次月、有的是一季度

等);

c)按照標(biāo)書(shū)要求我公司購(gòu)買(mǎi)(或者自行租賃),但合

理減少進(jìn)場(chǎng)數(shù)量。

(2)與甲方第一次對(duì)接

和業(yè)務(wù)經(jīng)理一起按照事先約定的時(shí)間、地點(diǎn)(一般都是

甲方會(huì)議室)參加甲乙雙方第一次進(jìn)場(chǎng)前的工作會(huì)議。

①業(yè)務(wù)經(jīng)理將項(xiàng)目經(jīng)理介紹給甲方。

②業(yè)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)答復(fù)甲方提問(wèn)和要求事宜(如當(dāng)場(chǎng)無(wú)法

答復(fù)的，事后與項(xiàng)目經(jīng)理共同協(xié)商再答復(fù)或?qū)f(xié)商結(jié)果請(qǐng)示

上級(jí)再答復(fù))。項(xiàng)目經(jīng)理做好會(huì)議記錄。

③向甲方主要領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)公司基本情況、業(yè)績(jī)介紹、亮點(diǎn)

工程及重點(diǎn)案例，讓甲方對(duì)我司有良好印象和充足的信心；

④現(xiàn)針對(duì)該項(xiàng)目我司擬定的項(xiàng)目組人員及分工介紹，擬

24

計(jì)劃的組織結(jié)構(gòu)、人員、設(shè)備配備方案介紹；

⑤向甲方提出事先擬好的需要甲方配合的訴求或方案

等。

⑥和業(yè)務(wù)經(jīng)理、甲方人員等一起現(xiàn)場(chǎng)了解情況，掌握項(xiàng)

目實(shí)際各項(xiàng)基本資料和數(shù)據(jù)。

(3)正式進(jìn)場(chǎng)前的后勤保障

①建立“項(xiàng)目工作群”

群主是該項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理。入群人員為項(xiàng)目經(jīng)理、副經(jīng)

理、支援人員、業(yè)務(wù)經(jīng)理及后期招聘的文員、財(cái)務(wù)人員、車(chē)

隊(duì)長(zhǎng)、現(xiàn)場(chǎng)主管等項(xiàng)目屬地工作的管理人員。建群目的是為

了日常工作安排及工作進(jìn)度、工作質(zhì)量等項(xiàng)目?jī)?nèi)部人員之間

的相互配合、支援、協(xié)調(diào)等事宜。

②交通工具

為保障日常工作的正常有效開(kāi)展，根據(jù)前期對(duì)接工作及

后期項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)巡察工作需要，可申請(qǐng)私車(chē)公用或按照公司統(tǒng)

一的《項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作巡查車(chē)配置表》單獨(dú)申請(qǐng)資金當(dāng)?shù)夭少?gòu)；

在公司規(guī)定的車(chē)型禁止進(jìn)城或限路而不方便工作的地方，可

以提交申請(qǐng)其他車(chē)型?；蛘甙凑展居嘘P(guān)規(guī)定申請(qǐng)“私車(chē)公

用”。

③住宿

根據(jù)實(shí)際情況及需要可臨時(shí)住酒店(標(biāo)準(zhǔn)按公司出差標(biāo)

準(zhǔn)辦法執(zhí)行),盡快尋找合適的辦公場(chǎng)所和住所。

25

(4)項(xiàng)目作業(yè)物質(zhì)采購(gòu)

①根據(jù)甲方標(biāo)書(shū)要求、與甲方協(xié)商及實(shí)地勘察等綜合情

況擬定并向運(yùn)營(yíng)管理中心提交《車(chē)輛配置表》。

1)要專(zhuān)人負(fù)責(zé)跟蹤車(chē)輛從申請(qǐng)?zhí)峤坏杰?chē)輛到達(dá)項(xiàng)目地

整個(gè)過(guò)程；

2)特別關(guān)注車(chē)輛臨時(shí)車(chē)牌有效期限，要預(yù)留車(chē)輛到達(dá)

項(xiàng)目地試運(yùn)營(yíng)到辦理上牌、保險(xiǎn)等時(shí)間天數(shù)(辦理上牌、保

險(xiǎn)等需要項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)執(zhí)照);

②根據(jù)與甲方協(xié)商后確定先期的進(jìn)場(chǎng)作業(yè)人數(shù)，向運(yùn)營(yíng)

管理中心提交工作服等《物料采購(gòu)申請(qǐng)表》并經(jīng)公司核準(zhǔn)。

1)工作服、雨衣等物質(zhì)由公司統(tǒng)一采購(gòu)發(fā)送，

2)人工作業(yè)工具(掃把、撮箕、手套、人力手推車(chē)等)

參考運(yùn)營(yíng)管理中心提供的《清掃保潔用品市場(chǎng)價(jià)格表》自行

在當(dāng)?shù)夭少?gòu)；

(5)擬定前期工作計(jì)劃

根據(jù)掌握的信息、資料及和甲方溝通后的情況，和業(yè)務(wù)

經(jīng)理一起溝通、協(xié)商，擬定《項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃表》;

①成立對(duì)接小組

以項(xiàng)目經(jīng)理為組長(zhǎng)，總體負(fù)責(zé)安排、協(xié)調(diào)；項(xiàng)目副經(jīng)理

為副組長(zhǎng)，協(xié)助并配合具體執(zhí)行；其他人員為組員，具體執(zhí)

行。各司其責(zé)負(fù)責(zé)與甲方辦理項(xiàng)目所需移交的事項(xiàng)。

②對(duì)接和移交工作需注意的事項(xiàng)

26

1)分工明確，一對(duì)一對(duì)接，接收移交工作有序進(jìn)行。

2)在公司派遣人員不夠或招聘當(dāng)?shù)厝藛T未到崗情況下，

項(xiàng)目現(xiàn)有人員將“一頂倆”完成上述工作。

3)各項(xiàng)工作根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)需要及現(xiàn)有人員輕重緩急，先后

或者同步進(jìn)行，驗(yàn)收一批接收一批，雙方簽字確認(rèn)，逐步完

成整個(gè)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的移交工作。

4)各項(xiàng)工作移交要做好記錄，建檔，移交過(guò)程中存在

和發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)匯總并及時(shí)與甲方溝通協(xié)調(diào)，拿出可行

方案，確保各項(xiàng)移交工作有序平穩(wěn)進(jìn)行。

③確定項(xiàng)目入場(chǎng)時(shí)間

1)根據(jù)甲方的要求確定正式入場(chǎng)時(shí)間；

2)與甲方協(xié)商盡量爭(zhēng)取甲方能給予20天左右或者更多

天的進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備時(shí)間。

2.1.6.財(cái)務(wù)人員組織對(duì)接安排

(1)申請(qǐng)項(xiàng)目啟動(dòng)資金

①因項(xiàng)目剛接標(biāo)時(shí)出納還沒(méi)到位，項(xiàng)目前期所需啟動(dòng)資

金由總部指派的項(xiàng)目經(jīng)理第一次可向總部借款5萬(wàn)元。

②當(dāng)啟動(dòng)資金已快用完時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理提交前批5萬(wàn)元的

支出明細(xì)清單。可再向總部借款5萬(wàn)元的項(xiàng)目入場(chǎng)資金。以

此類(lèi)推，直至項(xiàng)目出納到崗、項(xiàng)目部銀行開(kāi)戶(hù)完成為止。

③在項(xiàng)目出納人員還沒(méi)到位或銀行網(wǎng)銀賬戶(hù)還沒(méi)有開(kāi)

好的情況下，項(xiàng)目經(jīng)理按1、2條流程，每次可向總部借支5

27

萬(wàn)元的項(xiàng)目入場(chǎng)資金。

④以上借支款不可以用于購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目的車(chē)輛，項(xiàng)目上面的

車(chē)輛采購(gòu)款，應(yīng)先寫(xiě)采購(gòu)申請(qǐng)，經(jīng)總部采購(gòu)部審批同意后，

方可按照采購(gòu)申請(qǐng)的金額寫(xiě)借款單向總部進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)申請(qǐng)借

款。

⑤等項(xiàng)目出納到位，銀行賬戶(hù)開(kāi)好后，由項(xiàng)目經(jīng)理跟項(xiàng)

目出納對(duì)前期的借款進(jìn)行資金清算。資金申請(qǐng)就采用“月度

資金計(jì)劃表”申請(qǐng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)資金。

2.1.7.項(xiàng)目行政人員組織對(duì)接安排

(1)接收人員原則

與項(xiàng)目部溝通甲方原有人員接收原則上按照甲方標(biāo)書(shū)

要求進(jìn)行接收，爭(zhēng)取從以下兩方面控制接收人員的數(shù)量及質(zhì)

量。

①年齡限制：?jiǎn)T工年齡盡量爭(zhēng)取控制在55周歲以?xún)?nèi)(以

身份證信息為準(zhǔn))。

②身體狀況：前期現(xiàn)場(chǎng)摸底期間要求項(xiàng)目部人員注意觀(guān)

察人員的身體狀況(精神面貌、行為、行動(dòng)等是否存在明顯

影響工作的問(wèn)題),以確定其是否符合繼續(xù)服務(wù)的要求，遇

到特殊情況的人員記得留備信息待查。

如遇甲方強(qiáng)制要求接收全部人員，則無(wú)條件按照甲方或

標(biāo)書(shū)要求接收，標(biāo)記超齡或身體狀況較差人員由項(xiàng)目部后續(xù)

進(jìn)行優(yōu)化配置。

28

(2)項(xiàng)目招聘工作

為給予項(xiàng)目部提供足夠的人力支持，行政與人力資源部

提前與運(yùn)營(yíng)管理中心對(duì)接項(xiàng)目人員需求，根據(jù)項(xiàng)目所在地實(shí)

際情況結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)理提供的《員工招聘申請(qǐng)表》尋求招聘渠

道提前發(fā)布招聘信息，以便及時(shí)做好行政人事、出納、項(xiàng)目

管理人員及其他人員的招聘工作。招聘渠道不僅限于網(wǎng)路招

聘、微信、QQ群、戶(hù)外或廣告等方式，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際需要配

合使用。同時(shí)，提前了解當(dāng)?shù)嘏R時(shí)工工價(jià)及招募方式，留急

用人員時(shí)備用。

原則上行政人事、出納及項(xiàng)目管理人員等關(guān)鍵崗位，須

由我司指派或當(dāng)?shù)卣衅概嘤?xùn)合格后的人員，特殊情況將以專(zhuān)

案形式報(bào)公司總部審批，審核通過(guò)后方可任用。

對(duì)于甲方或合作伙伴安排的人員，接收的前提下盡可能

匹配公司正常薪酬水平，報(bào)備總部批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。

另附項(xiàng)目部主要崗位任職要求如下：

①行政人事專(zhuān)員：大專(zhuān)及以上學(xué)歷，工商管理等相關(guān)專(zhuān)

業(yè)畢業(yè)，具備兩年及以上行政人事工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉制作考勤

及工資表、工傷處理、社保開(kāi)戶(hù)與維護(hù)及人員入離職等辦理

手續(xù)優(yōu)先考慮。

②出納：大專(zhuān)及以上學(xué)歷，持會(huì)計(jì)上崗證，財(cái)務(wù)相關(guān)專(zhuān)

業(yè)畢業(yè)，具備公司現(xiàn)金管理、銀行存款會(huì)計(jì)核算、現(xiàn)金日記

賬、銀行存款日記賬等出納相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)一年以上，非當(dāng)?shù)?/p>

29

戶(hù)籍人員須提供固定資產(chǎn)(房產(chǎn)等)擔(dān)保。

③司機(jī)：年齡控制在50周歲以?xún)?nèi)，身體健康，手腳協(xié)調(diào)

狀況及視力良好，服從公司管理，持B2及以上駕照，接受保

潔行業(yè)，實(shí)際駕齡兩年以上且所駕駛車(chē)型與我司保潔車(chē)輛相

近者優(yōu)先考慮。司機(jī)崗位原則上有三到七天的試車(chē)時(shí)間(根

據(jù)個(gè)人熟練程度不同予以縮短或延長(zhǎng)，以車(chē)隊(duì)負(fù)責(zé)人意見(jiàn)為

準(zhǔn)，但最少不低于一天),招聘面試時(shí)與求職者說(shuō)明并簽字

確認(rèn)，審核駕駛證并收集駕駛證復(fù)印件后方可上車(chē)操作。

(3)確認(rèn)薪資福利待遇

①薪資福利待遇摸底

行政與人力資源部結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)理提供的《當(dāng)?shù)貑T工資待

遇調(diào)查表》對(duì)工人原有工資福利待遇進(jìn)行了解確認(rèn)。工資待

遇包括但不僅限于各崗位月工資標(biāo)準(zhǔn)、績(jī)效、超時(shí)補(bǔ)貼、法

定節(jié)假日(11天)、保潔節(jié)等加班補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)等數(shù)據(jù)；福利待

遇包括但不僅限于年度節(jié)日慰問(wèn)金、高溫補(bǔ)貼、購(gòu)買(mǎi)社會(huì)保

險(xiǎn)與商業(yè)險(xiǎn)情況及月休息制度等。

最好能夠獲得進(jìn)場(chǎng)前兩個(gè)月的工資表，確切了解各崗位

薪資福利待遇情況，摸底期間加強(qiáng)和現(xiàn)場(chǎng)工人溝通，側(cè)面了

解薪資架構(gòu)以核實(shí)甲方所提供資料的準(zhǔn)確性及合理性。

②了解甲方對(duì)于員工薪資福利待遇的要求

與項(xiàng)目部溝通了解甲方對(duì)于員工工資福利待遇的要求

與態(tài)度，包括但不僅限于薪資標(biāo)準(zhǔn)、福利待遇有無(wú)硬性要求

30

或者指導(dǎo)性文件，如標(biāo)書(shū)內(nèi)不低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)或必須

全員參加社保保險(xiǎn)等。

③結(jié)合各方情況擬定項(xiàng)目薪資福利待遇

與項(xiàng)目部人員共同溝通項(xiàng)目組織架構(gòu)及崗位設(shè)置，根據(jù)

確認(rèn)的《當(dāng)?shù)貑T工資待遇調(diào)查表》及結(jié)合甲方或標(biāo)書(shū)要求，

由行政與人力資源部與運(yùn)營(yíng)總監(jiān)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人共同確定崗

位薪資設(shè)置，完成初步的《項(xiàng)目工資拆分表》,遞交公司總

部審核通過(guò)后予以執(zhí)行。經(jīng)確認(rèn)后，項(xiàng)目部人員可與現(xiàn)場(chǎng)工

人充分宣傳公司的工資福利待遇政策，以便穩(wěn)步進(jìn)場(chǎng)。

④司機(jī)的安全押金標(biāo)準(zhǔn)為3000元/人，分為六個(gè)月扣除，

無(wú)安全事故離職時(shí)全額退還，工資水平過(guò)低的項(xiàng)目可執(zhí)行略

低標(biāo)準(zhǔn)，最低不得低于1800元/人。

(4)培訓(xùn)及安全宣導(dǎo)事宜

原則上項(xiàng)目部相關(guān)崗位的現(xiàn)場(chǎng)操作技能、辦公技能等培

訓(xùn)由公司責(zé)任部門(mén)完成和檢驗(yàn)，行政與人力資源部協(xié)調(diào)配合

開(kāi)展培訓(xùn)工作為主，確保培訓(xùn)工作正常開(kāi)展。

項(xiàng)目部辦公室人員(行政人事專(zhuān)員及出納)由行政與人

力資源部統(tǒng)一培訓(xùn)企業(yè)文化模塊內(nèi)容及行政人事崗位的工

作職責(zé)，總部財(cái)務(wù)部培訓(xùn)財(cái)務(wù)崗位技能及工作標(biāo)準(zhǔn)。

一線(xiàn)員工由現(xiàn)場(chǎng)主管人員(含車(chē)隊(duì)長(zhǎng))統(tǒng)一培訓(xùn)及考核，

及時(shí)將培訓(xùn)及考核結(jié)果反饋給行政與人力資源部以確認(rèn)是

否正式錄用事宜，如車(chē)隊(duì)司機(jī)試車(chē)結(jié)果由車(chē)隊(duì)負(fù)責(zé)人反饋試

31

車(chē)結(jié)果。

進(jìn)場(chǎng)初期須開(kāi)展安全宣導(dǎo)會(huì)議或員工安全培訓(xùn)，旨在增

強(qiáng)員工安全意識(shí)，提升安全知識(shí)及技能，減少安全事故的發(fā)

生，項(xiàng)目部應(yīng)每月定期開(kāi)展，并為員工測(cè)量血壓，由行政與

人力資源部指引執(zhí)行。

(5)員工保險(xiǎn)相關(guān)事宜

①社會(huì)保險(xiǎn)

社會(huì)保險(xiǎn)的購(gòu)買(mǎi)與否主要取決于工人自身意愿及甲方

標(biāo)書(shū)要求，有意愿購(gòu)買(mǎi)社保的員工可于入職一個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)購(gòu)

買(mǎi)；如有員工自愿放棄購(gòu)買(mǎi)社保的，及時(shí)讓員工簽《社會(huì)保

險(xiǎn)繳交聲明》并上交公司后予以不繳交社會(huì)保險(xiǎn)。行政與人

力資源部可預(yù)先安排人員前往當(dāng)?shù)厝肆Y源和社會(huì)保障局

了解社會(huì)保險(xiǎn)開(kāi)戶(hù)及相關(guān)注意事項(xiàng)，便于提前準(zhǔn)備好相關(guān)資

料前往開(kāi)戶(hù)事宜。

②雇主責(zé)任險(xiǎn)

原則上進(jìn)場(chǎng)前須先行確認(rèn)部分人員信息(身份證號(hào)碼、

性別及年齡，有身份證復(fù)印件尤佳),由行政與人力資源部

聯(lián)系保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)雇主責(zé)任險(xiǎn)，使得保險(xiǎn)生效時(shí)間與進(jìn)場(chǎng)時(shí)

間保持一致，并及時(shí)申請(qǐng)款項(xiàng)付款生效，以確保項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)運(yùn)

作期間員工安全問(wèn)題，后續(xù)再更替或增加人員。

(6)員工入職資料及用工合同

①一線(xiàn)員工入職資料

32

1)人員承包表：注意區(qū)分工種使用不同的表格。表格

必填項(xiàng)：姓名、身份證號(hào)、家庭住址、本人聯(lián)系方式、身體

狀況、緊急聯(lián)系人、關(guān)系、緊急聯(lián)系電話(huà)、承包人確認(rèn)簽名

并按右手大拇指印，其中須在身體狀況健康并簽名按右手大

拇指指模。

2)身份證原件及復(fù)印件一張(原件掃描存檔)。

3)近期體檢符合崗位要求的體檢報(bào)告(距離報(bào)到時(shí)間

六個(gè)月內(nèi)有效，含常規(guī)血液體檢、胸透等),若無(wú)條件提供

的可在項(xiàng)目?jī)?nèi)購(gòu)買(mǎi)測(cè)壓儀，每月測(cè)血壓，特殊人員備案。

4)一寸彩色近期免冠正面照片2張(背面寫(xiě)上名字)。

5)項(xiàng)目公司指定銀行卡復(fù)印件一份(抄寫(xiě)賬號(hào)、開(kāi)戶(hù)

支行及個(gè)人簽字確認(rèn))。

②簽訂用工合同

1)用工合同

公司僅招收年滿(mǎn)18周歲的勞動(dòng)者，與符合男60周歲以?xún)?nèi)

及女50周歲以?xún)?nèi)的員工簽訂勞動(dòng)合同，臨近或超出退休年齡

的應(yīng)當(dāng)與其簽訂勞務(wù)合同。

2)注意事項(xiàng)

a)乙方填：乙方欄全填，住址與通訊地址均以身份證

地址為準(zhǔn)，聯(lián)系電話(huà)為其本人電話(huà)，尾頁(yè)乙方簽名并按右手

大拇指??；

b)項(xiàng)目文員填：試用期及勞動(dòng)合同期限(填寫(xiě)勞動(dòng)合

33

同起日期，終止日期不填),乙方工作部門(mén)、崗位、工種、

工資發(fā)放日期等均由項(xiàng)目文員后補(bǔ)。其中工作部門(mén)統(tǒng)一為項(xiàng)

目部，崗位為生產(chǎn)操作崗，其中工種部分車(chē)隊(duì)司機(jī)統(tǒng)一為“司

機(jī)”,其余工種統(tǒng)一成為“清潔工”,不區(qū)分車(chē)隊(duì)長(zhǎng)和清潔

組長(zhǎng)等，工作地點(diǎn)為其所在城市；

c)項(xiàng)目公司人員用工合同一式三份，項(xiàng)目文員需按以

上要求完善一份寄回總部存檔；

d)用工合同簽訂注意事項(xiàng)：

合同期限盡可能空白，后期再確定(必須要有期限的應(yīng)

與項(xiàng)目合同一致);

合同后員工簽名需為正楷，打指模統(tǒng)一用右手大拇指；

原則上合同不得涂改，輕微涂改處需員工本人簽名打指

模；

如有員工需要合同須提前向總部報(bào)備后方可發(fā)給員工，

并做合同簽收表。

注：項(xiàng)目隊(duì)長(zhǎng)及以上人員人事檔案需將一份完整復(fù)印件

寄回總部存檔(勞動(dòng)合同為原件)。

(7)員工離職手續(xù)培訓(xùn)及辦理

員工離職手續(xù)辦理培訓(xùn)主要針對(duì)辦公室人員及項(xiàng)目經(jīng)

理，使得項(xiàng)目關(guān)鍵崗位人員了解離職手續(xù)辦理流程，以便及

時(shí)辦理員工離職手續(xù)，及時(shí)解除勞動(dòng)關(guān)系，避免無(wú)必要的勞

資糾紛。

34

離職手續(xù)注意事項(xiàng)：?jiǎn)T工離職前須提前向項(xiàng)目部提交

《離職備案表》申請(qǐng)，期間做好工作交接，項(xiàng)目部依此表整

理離職人員考勤及工資表，并發(fā)回總部完成審核。離職當(dāng)天

員工須完成個(gè)人管轄的各類(lèi)物資及辦公用品、鑰匙等物品的

歸還，并與財(cái)務(wù)確認(rèn)有無(wú)欠款等事項(xiàng)。員工須在《勞動(dòng)合同

中止協(xié)議》、《員工工資簽收證明》及《離職工資表》內(nèi)簽

字按指模確認(rèn)后結(jié)算當(dāng)月工資。

《離職備案表》須提前提交，避免員工離職到期又反悔

不辦理離職手續(xù)導(dǎo)致社保等關(guān)系中斷或管理風(fēng)險(xiǎn)增加的情

形發(fā)生。

(8)辦公室布置及企宣相關(guān)

根據(jù)項(xiàng)目辦公室大小，規(guī)劃辦公場(chǎng)所，尋找廣告公司制

作公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的廣告；具體方案及細(xì)節(jié)與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人共同

商定，確認(rèn)后與廣告公司詢(xún)價(jià)議價(jià)，選擇性?xún)r(jià)比最高的作為

合作公司。行政與人力資源部可根據(jù)自身工作計(jì)劃，視情況

協(xié)助項(xiàng)目部制作其他廣告(如車(chē)身標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、垃圾桶噴漆模

板、車(chē)輛及人工作業(yè)分布示意圖等)。

溝通項(xiàng)目入場(chǎng)儀式辦理事宜，協(xié)助處理相關(guān)布置需要的

物料及人員安排，做好入場(chǎng)儀式的記錄及資料保存，用以公

司后續(xù)宣傳。

35

2.1.8.管理機(jī)構(gòu)、工作職能組織運(yùn)行圖

公司總經(jīng)理

人力資源部質(zhì)量安全部材料設(shè)備部財(cái)務(wù)部

各項(xiàng)目部

部職務(wù)崗位職責(zé)素質(zhì)要求

門(mén)

項(xiàng)目經(jīng)負(fù)責(zé)公司全面工

物業(yè)

理作

熟練掌握與業(yè)務(wù)相關(guān)的

政策、法規(guī)、制度，具有

負(fù)責(zé)物業(yè)管理處豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，有

物業(yè)主管

的全面管理工作較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)管理、解

決問(wèn)題和語(yǔ)言、文字表達(dá)

能力。

36

負(fù)責(zé)公司賬務(wù)組

責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的文

建，管理。稅收

財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)人化、公關(guān)素質(zhì)，有一定協(xié)

繳納，申報(bào)。社

部員調(diào)能力。熟悉財(cái)會(huì)、稅收

區(qū)物業(yè)費(fèi)的收

知識(shí)，懂電腦操作。

納，催繳。

具有從事社區(qū)護(hù)衛(wèi)管理

維護(hù)維護(hù)組負(fù)責(zé)維護(hù)組的全

工作的經(jīng)驗(yàn)，責(zé)任心強(qiáng)，

組長(zhǎng)面管理工作

綜合素質(zhì)好。

責(zé)任心強(qiáng)，政治素質(zhì)好，

有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和護(hù)衛(wèi)管理

門(mén)執(zhí)行各崗位職

工作經(jīng)驗(yàn)，有一定獨(dú)立處

衛(wèi)、責(zé)，確保社區(qū)良

保安員理突發(fā)事件能力，形象

巡邏好的工作、生活

好。身高男1.68～1.73

崗環(huán)境。

米之間，女1.55～1.6米

之間。

負(fù)責(zé)社區(qū)的房

工程維具有水電崗位的技術(shù)技

屋、水電、機(jī)電

維修修能，經(jīng)驗(yàn)豐富，維修搶修

等設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)

組員能力強(qiáng)，能吃苦耐勞。

護(hù)和管理。

保熟悉日常的和特殊的清

保潔負(fù)責(zé)社區(qū)的各項(xiàng)

潔潔保潔工作，責(zé)任心強(qiáng)，

組保潔、清潔工作。

員能吃苦耐勞。

37

負(fù)責(zé)監(jiān)控管理，

監(jiān)控看看護(hù)工作。并及必須有高度的工作責(zé)任

管員時(shí)將監(jiān)控信息處心，

理和上報(bào)。

負(fù)責(zé)住戶(hù)來(lái)電、

客服

來(lái)訪(fǎng)及登記，并

中心

住戶(hù)來(lái)及時(shí)將問(wèn)題傳達(dá)具有良好的服務(wù)意識(shí)、耐

電來(lái)訪(fǎng)給有關(guān)部門(mén)，在心和責(zé)任心，工作積極主

登記最短時(shí)間內(nèi)予以動(dòng)。

解決。給業(yè)主滿(mǎn)

意答復(fù)。

38

公租房社區(qū)

接管前接管后

清點(diǎn)物管內(nèi)容

日常物管應(yīng)急物管

公記錄物管要求

司校對(duì)、更新物管資料

總

監(jiān)

部督

評(píng)

確定項(xiàng)目經(jīng)理

價(jià)

業(yè)

項(xiàng)目經(jīng)理

定

項(xiàng)用

制定工作計(jì)劃抽統(tǒng)

目實(shí)

壹管

完善配套規(guī)章制度施,

部

現(xiàn)盤(pán)

章督

安排人員立

責(zé)容

運(yùn)

消

開(kāi)展針對(duì)性培訓(xùn)保

豐

安料控價(jià)

營(yíng)

至

管

長(zhǎng)

員<-

長(zhǎng)理比長(zhǎng)

工熟悉崗位

檢查維護(hù)工具設(shè)備傳達(dá)指示靈害

w協(xié)調(diào)工作

各分隊(duì)員工

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2.2.房屋設(shè)施、設(shè)備管理，維修管理方案

2.2.1.全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)籍及使用情況

等

利用物業(yè)管理軟件，建立健全房屋、設(shè)施、設(shè)備檔案以

及業(yè)主維修檔案，及時(shí)將維修養(yǎng)護(hù)情況記錄存檔，做到檔案

完整、準(zhǔn)確、隨時(shí)可查。

2.2.2.加強(qiáng)房屋的日常維修養(yǎng)護(hù)工作

1、通過(guò)落實(shí)巡回檢查制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星

損壞并安排修復(fù)。每日巡檢公共照明、開(kāi)關(guān)、消防系統(tǒng)等設(shè)

備設(shè)施運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，并記錄維修情況(需

聯(lián)系供電、供水、煤氣、網(wǎng)通、有線(xiàn)電視、電訊等管理部門(mén)

解決的及時(shí)聯(lián)系)。根據(jù)不同季節(jié)特點(diǎn)，分輕重緩急，合理

安排，實(shí)行有計(jì)劃養(yǎng)護(hù)，做到日有巡視、周有安排、月有計(jì)

劃、年有統(tǒng)籌。

2、制定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，安排落實(shí)房屋日常維修養(yǎng)護(hù)工

作。

3、建立維修值班制度，公布值班/報(bào)修電話(huà)和報(bào)修聯(lián)系

辦法，24小時(shí)受理報(bào)修，業(yè)主服務(wù)中心12小時(shí)專(zhuān)人接待業(yè)主

來(lái)訪(fǎng)，還可以通過(guò)公司網(wǎng)站進(jìn)行報(bào)修。

4、健全報(bào)修約修制度和維修服務(wù)規(guī)程。接待人員填寫(xiě)

報(bào)修單，并按維修項(xiàng)目緊急程度，安排維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，

零修及時(shí)完成，急修當(dāng)日完成，小修3日內(nèi)完成。電力、照

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明、供水、排水故障等特急項(xiàng)目，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，組織搶修。

維修完成后，由維修人員填寫(xiě)到達(dá)時(shí)間、實(shí)際維修時(shí)間、費(fèi)

用情況，業(yè)主對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，并簽字認(rèn)可；與業(yè)主約

定的維修時(shí)間如有變動(dòng)則提前通知業(yè)主；維修人員入戶(hù)工作

自帶鞋套，做到入戶(hù)維修不擾民，工完料凈場(chǎng)地清。

5、在保修期內(nèi)，密切同開(kāi)發(fā)商的聯(lián)系，保修期內(nèi)如建

筑單位不能及時(shí)處理的，采取先處理后協(xié)商的辦事原則。

6、實(shí)行維修服務(wù)承諾制度和維修回訪(fǎng)制度。公布《維

修服務(wù)承諾制度》,切實(shí)做好回訪(fǎng)和記錄，接受業(yè)主對(duì)維修

質(zhì)量的監(jiān)督和評(píng)議。

7、遇有搶險(xiǎn)應(yīng)急情況，按照應(yīng)急預(yù)案及時(shí)組織人員處

理。

8、健全維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量管理制度，抓好維修施工質(zhì)量管

理。明確各級(jí)管理和維修人員職責(zé)，嚴(yán)格掌握房屋維修范圍

和標(biāo)準(zhǔn)，精心施工，合理安排，關(guān)鍵結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)

格按照工序操作，抓住材料、施工、驗(yàn)收、回訪(fǎng)四個(gè)環(huán)節(jié)，

并將之列入維修人員考核的重要指標(biāo)，確保維修質(zhì)量。

2.2.3.設(shè)備設(shè)施安全管理運(yùn)行方案

1、供電系統(tǒng)管理方案。

根據(jù)我縣一般做法及開(kāi)發(fā)商意圖，社區(qū)供電系統(tǒng)由供電

部門(mén)負(fù)責(zé)管理，作為物業(yè)管理部門(mén)重點(diǎn)做好以下工作：

(1)做好巡視和記錄。發(fā)現(xiàn)有異?，F(xiàn)象，或停電跳閘

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等故障及時(shí)與供電部門(mén)聯(lián)系。

(2)做好供電局管理范圍以外的公共線(xiàn)路和電氣的維

修工作。接待社區(qū)業(yè)主用電故障報(bào)修，并及時(shí)做出處理，如

屬供電部門(mén)的，及時(shí)與之聯(lián)系，如屬業(yè)主報(bào)修求助的，按服

務(wù)規(guī)程盡快給予維修。

(3)做好公共照明系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)工作。

(4)制定《應(yīng)急預(yù)案》,并按預(yù)案規(guī)定處理供配電方

面應(yīng)急事件。

2、弱電系統(tǒng)及自動(dòng)化系統(tǒng)管理方案。

(1)有線(xiàn)電視及電話(huà)通訊系統(tǒng)，重點(diǎn)做好與廣電公司

及通訊公司之間的聯(lián)系、銜接及裝機(jī)、故障處理等相關(guān)配合

工作。

(2)保安監(jiān)控系統(tǒng)，做好監(jiān)控中心/可視對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備

的日常運(yùn)行操作，24小時(shí)專(zhuān)人值班監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)

控中發(fā)生的問(wèn)題，按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理應(yīng)急事件，出現(xiàn)

故障，通知維修人員及時(shí)排除。

做好攝像監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作。包括依照保養(yǎng)規(guī)

范每月定期對(duì)攝像頭、傳輸部分、電源、顯示部分、數(shù)碼錄

像機(jī)等各部分清潔、檢查、保養(yǎng)和校調(diào)。

(3)可視對(duì)講系統(tǒng)/電控防盜門(mén)/巡更系統(tǒng)調(diào)界報(bào)警系

統(tǒng)。定期進(jìn)行可視對(duì)講系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)，保證可視信號(hào)良好，

通話(huà)系統(tǒng)正常，主機(jī)聯(lián)系情況良好。

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(4)車(chē)管系統(tǒng)。每月兩次例行檢查保養(yǎng)車(chē)管系統(tǒng)，包

括出入口控制機(jī)、道閘、主機(jī)，做到故障及時(shí)排除，讀卡有

效，顯示正確，道閘啟閉靈活，車(chē)輛進(jìn)出聯(lián)動(dòng)正確，主機(jī)設(shè)

定、維護(hù)、查閱、報(bào)表等功能有效。

3、消防系統(tǒng)管理方案。

(1)制定消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度，并切實(shí)執(zhí)行。

(2)每季度檢查和試驗(yàn)消防系統(tǒng)/設(shè)備功能，包括探測(cè)

器、電源、防火門(mén)、消火栓。

(3)每年一次全面檢查所有滅火機(jī)，按不同類(lèi)型做好

滅火機(jī)更換或滅火液體更換等工作。

4、給排水系統(tǒng)管理方案

(1)做好日常檢查養(yǎng)護(hù)工作。每月對(duì)供排水設(shè)備、管

道、閥門(mén)、地漏和上下水等情況進(jìn)行巡檢和維修。每年一次

檢查各種水管、閥門(mén)、減壓閥和排水井等工作情況，做到供

水正常、排水排污無(wú)阻塞外溢。若遇大風(fēng)或大雨過(guò)后，及時(shí)

檢查排水管和排水井，解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。

(2)嚴(yán)格水泵房管理制度，做到水泵房?jī)?nèi)各水泵及其

控制箱(柜)一一對(duì)應(yīng)編號(hào)，所有管道標(biāo)明水流方向。保持機(jī)

房整潔，排水溝通暢，管道及支架定期油漆。機(jī)房?jī)?nèi)無(wú)易燃

易爆物品及雜物堆放，檢修通道暢通。機(jī)房定時(shí)巡視，水泵

運(yùn)行狀態(tài)、管道壓力有記錄。無(wú)關(guān)人員不進(jìn)入機(jī)房，進(jìn)出人

員情況有登記。

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(3)嚴(yán)格執(zhí)行水泵運(yùn)行操作規(guī)程。例如開(kāi)泵前檢查進(jìn)

出水泵的閥門(mén)是否打開(kāi)，閥門(mén)有否漏水，壓力表讀數(shù)、控制

柜電源指示燈和電壓是否正常，然后開(kāi)泵運(yùn)行。開(kāi)泵后每二

小時(shí)檢查記錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，泵的填料允許有少量滴水，若出現(xiàn)

大量漏水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，泵要輪換開(kāi)啟等。

(4)做好各類(lèi)水泵的維修保養(yǎng)工作。一般采取自行維

護(hù)，故障報(bào)修的方法。每月二次巡視檢查各類(lèi)水泵，主要內(nèi)

容：聲響、震動(dòng)、電流、電壓及壓力表等。每二年對(duì)泵進(jìn)行

一次大修保養(yǎng)，檢查維修水泵的電機(jī)絕緣、自動(dòng)控制箱、軸

承、葉輪和密封等。對(duì)于未投入使用和不經(jīng)常開(kāi)啟的各種消

防水泵，每季度進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間一般不低于10分

鐘，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)特別注意超壓保護(hù)，謹(jǐn)防發(fā)生事故。

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2.3.公共秩序的維護(hù)、治安配合的具體實(shí)施方案

2.3.1.保安部的服務(wù)策略

【1】服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量要求

1.1組織一支思想素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍，

執(zhí)行嚴(yán)格的紀(jì)律和崗位責(zé)任制，保安人員熟悉社區(qū)情況，文

明值勤，訓(xùn)練有素，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

1.2我公司將發(fā)放包括保安服裝和對(duì)講機(jī)等在內(nèi)的所有

保安器械器材和設(shè)備。

1.3負(fù)責(zé)社區(qū)24小時(shí)保安值班及巡邏工作；消防、監(jiān)

控中心24小時(shí)值班，消防值班人員需持上將與甲方共同確

定值勤崗位、值勤時(shí)間、崗位職責(zé)等，目標(biāo)是確保萬(wàn)無(wú)一失。

1.4所有保安人員均是義務(wù)消防員，均是接受過(guò)消防培

訓(xùn)的，每月進(jìn)行至少一次消防演習(xí)。

1.5在社區(qū)內(nèi)建立并嚴(yán)格執(zhí)行外來(lái)人員詢(xún)問(wèn)登記制度并

負(fù)責(zé)按報(bào)箱分派報(bào)刊和簽收郵件并及時(shí)通知收件人員。

1.6要控制噪音，制止喧鬧現(xiàn)象。

1.7對(duì)物資出入及搬運(yùn)、貯存均有管理和記錄。

1.8嚴(yán)防被盜、人為破壞的事件發(fā)生。

1.9對(duì)突發(fā)事件有應(yīng)急處理計(jì)劃和措施，人員、器械有

保證，平時(shí)有演習(xí)，突發(fā)事件發(fā)生時(shí)要得到及時(shí)處理，防止

事態(tài)進(jìn)一步惡化，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)告甲方，必要時(shí)報(bào)警。

1.10我方負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的消防安全。指派消防安全責(zé)任人；

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