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文檔簡介

1修訂記錄2規(guī)范各事業(yè)部、城市公司合理的制定項目分期,以支持項目合理的成本分?jǐn)?、財?wù)盈利預(yù)3.1.分期:指從運營角度定義,建設(shè)項目開發(fā)由于規(guī)模運營、資金平衡、產(chǎn)品品類、銷售節(jié)奏、市場風(fēng)險、配套完善等因素,對一個項目做出合理的規(guī)劃拆分,并能確保取得外部規(guī)證許可和后期規(guī)劃(竣工)驗收。通常一期項目對應(yīng)一張規(guī)劃許可證。但考慮到施工需求或同時交付的情況下,也可以對應(yīng)多張規(guī)劃許3.2.標(biāo)段:指從工程施工維度定義,對一個整體工程按實施階段和工程范圍等分成若干工3.3.批次:指從計劃維度定義,根據(jù)銷售取證推盤、交付次序等,按工作組織進(jìn)行先后劃分。通常是在項目同一期內(nèi)可分多個批次組織相關(guān)工作。劃分批次的目的僅是對工作4.2.集團運營管理部、財務(wù)管理部、成本管5.1.“利潤或現(xiàn)金流導(dǎo)向”原則:做好項目利潤率和現(xiàn)金流之間的平衡和取舍,確定出核心5.2.“規(guī)模適當(dāng)”原則:分期規(guī)模確定需要綜合考慮市場容量、去化速度以及自有資金充裕度來平衡取舍。建議住宅別墅一般以3萬平方為宜,多層、5.3.“滾動開發(fā),資金使用最大合理化”原則:考慮先期開發(fā)一部分地塊,然后以首批的回籠資金繼續(xù)開發(fā)下一部分的地塊,避免一次性開發(fā)量過大帶來的去化壓力、存貨壓力和5.4.“合理稅務(wù)籌劃”原則:在分期業(yè)態(tài)配比上做出合理籌劃,已達(dá)到較好地降低稅負(fù),增35.5.“分批銷售,有利價格提升,去化最大化”原則:根據(jù)營銷推盤節(jié)奏,實現(xiàn)分批銷售,5.6.“產(chǎn)品合理搭配,相對獨立”原則:根據(jù)營銷市場推廣的需求,進(jìn)行合理的產(chǎn)品搭配,5.7.“利于規(guī)劃驗收、交付結(jié)轉(zhuǎn)”原則:根據(jù)項目地塊道路、周邊環(huán)境等因素,在分期規(guī)劃6.1.通常一張《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》對應(yīng)一次規(guī)劃驗收及竣工備案,意味著同期須同時竣6.2.要求綜合考慮樣板區(qū)位置,便于整盤銷售,樣板示范區(qū)盡量放在項目第一期,避免單獨6.5.要求在項目前期策劃時,即參照營銷銷售節(jié)奏、交付節(jié)奏及施工等因素,確定分期,盡6.6.如有其它特殊要求,且考慮地區(qū)的差異性,可由事業(yè)事業(yè)部/城市公司在集團層面會議(項目戰(zhàn)略規(guī)劃會)中提出項目分期規(guī)劃。通過會議評審,由集團運營、財務(wù)、成本等部門對其項目分期進(jìn)行審核,并在會后通過會議紀(jì)要形式項目分期經(jīng)會議確認(rèn)后,相應(yīng)的計劃、目標(biāo)成本、財務(wù)測算等依分期開展項目分期審批確認(rèn)后,已開工項目不做調(diào)整(考慮到規(guī)劃及驗收問題、銷售交付和合同慮報建、設(shè)計、運營計劃等予以調(diào)整,調(diào)整時要求與相關(guān)部門達(dá)成一致,并報集團運營部、4土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售許可證的辦理:根據(jù)公司決策的分期計劃,分批報政府相關(guān)職能部門相關(guān)資料,分批獲得。特別注意建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃驗收、土地核驗、交付使用許可證獲取等前后業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)其他審查如防雷審查、巖土勘察審查、抗震審查、施工圖審查等,合同備案如設(shè)計勘察合同備案、監(jiān)理合同備案、總包合同備案等,質(zhì)、安、監(jiān)手續(xù)等上述均可根據(jù)公司制定的分在方案設(shè)計階段可根據(jù)項目分期開發(fā)計劃,靈活選擇整體設(shè)計或分期設(shè)計,關(guān)鍵是要滿景觀設(shè)計、綜合管線設(shè)計平衡應(yīng)結(jié)合整個小區(qū)風(fēng)格定位,進(jìn)行整體設(shè)計,但要滿足同期售樓處設(shè)計、樣板房裝修設(shè)計、樣板段景觀設(shè)計進(jìn)度應(yīng)滿足營銷進(jìn)度節(jié)點要求,并結(jié)合根據(jù)項目分期開發(fā)計劃,做好土地增值稅財務(wù)測算評估、相應(yīng)的分期核算評估以及項目合約采購規(guī)劃根據(jù)項目分期開發(fā)計劃進(jìn)行策劃,合理的制定采購界面,確定各供應(yīng)商的根據(jù)項目分期開發(fā)計劃,靈活進(jìn)行整體采購與分期采購的平衡與協(xié)調(diào),滿足成本控制、5同一期可分不同的標(biāo)段施工,標(biāo)段不對應(yīng)報建、驗收等外部環(huán)節(jié),只是便于工程現(xiàn)場的施工標(biāo)段進(jìn)行劃分,劃分時需考慮(1)材料的堆放、臨明施工管理等施工組織2)每期工程之間能很好的銜接要求。盡量做到既不影響先期交房對小區(qū)的綜合管線應(yīng)根據(jù)整個地塊及分期要求進(jìn)行綜合平整,需關(guān)注其管線走向、施工對景觀施工要求,需根據(jù)分期交房計劃,分標(biāo)段施工,需要關(guān)注協(xié)調(diào)同綜合管線施工進(jìn)度關(guān)系、確定苗木合理進(jìn)場時間、同后期景

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