房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的理性思維

房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的理性思維摘要：我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，是建立在房地產(chǎn)市場運行客觀基礎(chǔ)之上的理性選擇。根據(jù)房地產(chǎn)市場運行三個階段的演進(jìn)規(guī)律和三個循環(huán)交織運動的特征，房地產(chǎn)市場發(fā)展應(yīng)定位于小康階段和城市化；房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控應(yīng)立足于可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)市場的和諧發(fā)展。Abstract:China'scurrentmacro-controlrealestatemarket,realestatemarketisbuiltonthebasisofobjectiveandrationalchoice.Realestatemarketinthreestagesaccordingtothelawofevolutionandthecharacteristicsofthreeloopsintertwinedmovements,therealestatemarketdevelopmentshouldbelocatedinthewell-offstageandurbanization;realestatemarket,macro-controlshouldbebasedonsustainabledevelopmentandharmoniousdevelopmentofthemarket.關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)市場；和諧發(fā)展Keywords:macroeconomicregulationandcontrol;therealestatemarket;harmoniousdevelopment2003年以來，我國出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策。以穩(wěn)定住宅價格為中心的“新八條”[1]，甚至被稱為房地產(chǎn)新政的標(biāo)志。如何全面正確理解政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，如何理性判斷中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，如何促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)和市場的健康發(fā)展與良性運行，是社會各界普遍關(guān)注的熱點問題。一、宏觀調(diào)控理性：建立可持續(xù)發(fā)展的有序市場（一）房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的理性選擇我國的房地產(chǎn)業(yè)，由政府主導(dǎo)向市場主導(dǎo)轉(zhuǎn)變的標(biāo)志是1998年國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進(jìn)住宅建設(shè)發(fā)展的通知》。以停止單位建房，停止福利分房，推行住房分配貨幣化等措施，把住宅推向市場。1998年，房地產(chǎn)開發(fā)投資為3614億元，投資增長率為13.7％，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為12.72％，商品房銷售面積為12185.3萬平方米，銷售額為2513.3億元，個人購房比重占79.85％，住宅平均售價1854元/平方米，土地開發(fā)面7730.1萬平方米。經(jīng)過5年的運行，到2003年，房地產(chǎn)投資首次突破萬元，達(dá)到10154億，投資增長率為30.3％，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為18.27％，商品房的銷售面積為33717.6萬平方米，銷售額達(dá)到7670.9億元，個人購房比重為92.46％，住宅平均價為2197元/平方米。土地開發(fā)面積22166.3萬平方米[2].在房地產(chǎn)連續(xù)5年高速發(fā)展的背景下，2003年8月21日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號令）。18號令是新一輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的起點。（二）宏觀調(diào)控的目標(biāo)和措施是理性的18號令提出：要堅持和加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定。堅持在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，培育健康有序的房地產(chǎn)市場。這一宏觀調(diào)控的總目標(biāo)，反映了對中國房地產(chǎn)市場建設(shè)的理性思維，“三個基本”，因地制宜，可持續(xù)發(fā)展，健康有序，是認(rèn)識和駕馭中國房地產(chǎn)市場理性思維的精髓。2004年，中央和國務(wù)院各部委出臺的一系列有針對性的宏觀調(diào)控措施，主要反映在兩個方面。1.緊縮“地根”。2004年3月1日，國土資源部發(fā)布了《關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報》；3月16日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地2004年8月31日以后，所有經(jīng)營性土地全部通過“招拍掛”出讓。4月29日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出了《關(guān)于深化開展土地市場治理整頓，嚴(yán)格土地管理的緊急通知》。明令“三個暫?！?，即暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、暫停土地規(guī)劃修改、暫?？h改市。6月6日發(fā)出了《關(guān)于控制房地產(chǎn)拆遷規(guī)模，嚴(yán)格拆遷管理的通知》。10月28日，國務(wù)院作出《關(guān)于深化改革，嚴(yán)格土地管理的決定》。10月29日，國土部修訂《土地利用年度計劃管理辦法》，11月1日公布《建設(shè)用地預(yù)審管理辦法》、《關(guān)于發(fā)布和實施工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)的通知》（試行），11月9日發(fā)布《土地市場治理整頓檢查驗收方案》。緊縮地根的一系列措施，是針對市場運行情況提出來的。土地市場清理情況表明：2004年7月，全國情理出各類開發(fā)區(qū)6866個，規(guī)劃面積3.15萬平方公里[2]，是1993年房地產(chǎn)過熱時的開發(fā)面積1.5倍。2000～2002年，山東完成了10年的用地計劃的80％，浙江完成了99％；上海、江蘇5年用完了10年的用地指標(biāo)，深圳進(jìn)行寶安、龍崗的全部轉(zhuǎn)地工作。征地、拆遷引發(fā)了各類矛盾，失地農(nóng)民約4000萬[2].即使在如此強(qiáng)勁的宏觀調(diào)控下，2004年土地購置面仍創(chuàng)造了歷史的新高，達(dá)到了39984.66萬平方米。2.緊縮銀根。2004年4月25日，中央銀行提高存款準(zhǔn)備金率0.5％，4月27日，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例由20％提高到35％。6月，銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，規(guī)范商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)流程，確定控制房地產(chǎn)貸款比例不超過80％，月還款收支比控制在50％以內(nèi)，月債務(wù)支出的比例控制在55％以內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商自有資本比例不低于35％。10月，銀監(jiān)會出臺《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》（征求意見稿），對房地產(chǎn)信托經(jīng)營規(guī)則監(jiān)督管理、風(fēng)險控制、處罰規(guī)則等作了規(guī)范。10月29日，央行上調(diào)存款利率0.27％，年期存款利率由1.98％提到2.25％，年期貸款基準(zhǔn)利率5.58％，2005年3月16日，再調(diào)銀行年期貸款基準(zhǔn)利率到6.12％，個人住房貸款優(yōu)惠利率由5.31％調(diào)為5.51％。對房地產(chǎn)的金融政策其直接效應(yīng)是：從供給方面影響開發(fā)市場，將房地產(chǎn)的資本金比例由20％提高35％，對小規(guī)模、以項目為主體的房地商及“皮包公司”運作模式有一定的控制作用；從需求方面影響，提高貸款利率，明確收支還款比例，控制了還貸風(fēng)險。3.景氣循環(huán)。經(jīng)濟(jì)運行具有周期性循環(huán)特征。蕭條——復(fù)蘇——高漲——危機(jī)的循環(huán)，是市場運行的調(diào)整和平衡功能。房地產(chǎn)景氣循環(huán)，服從于供求決定規(guī)律。我國自改革以來，第一輪的房地產(chǎn)熱發(fā)端于沿海的改革開放，開發(fā)區(qū)熱，房地產(chǎn)由計劃經(jīng)濟(jì)運作模式向市場運作模式轉(zhuǎn)換，形成了1993年的房地產(chǎn)過熱，不得不進(jìn)行宏觀調(diào)控，隨后房地產(chǎn)進(jìn)入了近5年的調(diào)整期。1998年確定的住房制度改革政策，是這一輪房地?zé)岬闹鷦悠?，進(jìn)一步深化住房制度改革，把住宅推向市場的過程中，單位建房的末班車效應(yīng)，擴(kuò)大開放的開發(fā)區(qū)熱，大學(xué)調(diào)整合并由精英教育向大眾化教育的擴(kuò)張，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，近4年股市投資行情的低迷，共同推動了房地產(chǎn)市場的高漲。如果說，1993年的房地產(chǎn)與改革開放相關(guān)，表現(xiàn)為城市地域擴(kuò)張和寫字樓的大規(guī)模建設(shè)的沖動，那么這一輪的房地產(chǎn)市場高漲，則與住房制度改革相連，表現(xiàn)為住宅市場的迅速擴(kuò)大和住宅價格的高幅上漲。但終極原因，恐怕還是市場力量積累的暴發(fā)。第一輪源于計劃經(jīng)濟(jì)長期的壓抑，這一輪源于近8年的市場調(diào)整。宏觀調(diào)控政策的出臺，是認(rèn)識市場規(guī)律的結(jié)果。景氣循環(huán)是房地產(chǎn)市場運行的周期規(guī)律，物質(zhì)循環(huán)是房地產(chǎn)更新?lián)Q代的規(guī)律，投資循環(huán)是房地產(chǎn)價值運動的規(guī)律。在一定時期，三個循環(huán)交織在一起，但不同的時期總有起主導(dǎo)力量的因素。物質(zhì)循環(huán)的主導(dǎo)力量，是生產(chǎn)力的發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步，投資循環(huán)的主導(dǎo)力量是利潤和競爭，景氣循環(huán)的主導(dǎo)力量是供求關(guān)系。認(rèn)識市場規(guī)律是我們把握宏觀調(diào)控的基點。三、理性邏輯：中國房地產(chǎn)發(fā)展定位對房地產(chǎn)市場的理性思考，就是要認(rèn)識市場運行的規(guī)律，作出科學(xué)的判斷，確立符合客觀規(guī)律的發(fā)展思路。（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展階段定位：小康階段和城市化中國目前正處在全面建設(shè)小康社會和城市化加速的發(fā)展階段，這是我們對房地產(chǎn)市場發(fā)展定位的基本前提。1.住宅建設(shè)是小康階段房地產(chǎn)市場的主軸。恩格爾系數(shù)表明，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的增加，人們用于吃的消費支出呈下降趨勢。這一趨勢為衣、食、住、行、用消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。舒瓦貝法則的結(jié)論是，隨著收入的增加，住房消費支出占消費總支出的比例呈上升趨。1995年，我國的恩格爾系數(shù)為49.92％?！熬盼鍟r期”是我國從溫飽型經(jīng)濟(jì)向小康型經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型時期?！笆鍟r期”住宅市場的快速發(fā)展，驗證了居住消費成為主導(dǎo)消費之一。從財富的角度看，房地產(chǎn)在很大程度影響世界經(jīng)濟(jì)活動。據(jù)Lbbotson協(xié)會財富評估，1991年世界財富為438450億美元，房地產(chǎn)價值占48.8％；美國財富為154360億元，房地產(chǎn)占38.9％，住宅價值占29.7％[5].從需求的角度看，住宅在理論上具有資本品和消費品的雙重屬性。但在小康階段，住宅主要用于單個家庭的實際占有和使用，其主導(dǎo)屬性是消費品，這種消費品需求是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)性需求。雖然二手房交易在目前呈快速上升趨勢，兩套住房現(xiàn)在已經(jīng)在一定群體中逐漸形成，但其主導(dǎo)方面仍然是消費觀念的升級。二手房交易基于漏斗理論，原房主以舊換新，以小換大。市中心和市郊兩套房子，不能說明住宅市場的投資主導(dǎo)，恰好說明住宅消費梯度的構(gòu)造和消費觀念的升華，為住宅需求結(jié)構(gòu)判斷提供了一個新思路。從供給角度看，涉及三個特殊的要素：一是時間。住宅建設(shè)期長，從置地到開發(fā)建設(shè)，從銷售、裝修到實際進(jìn)住，需要較長時間，從而造成供給滯后于需求。在經(jīng)濟(jì)繁榮期，供給滯后，需求得不到滿足，房價上漲；經(jīng)濟(jì)衰退期，因投資的不可逆，導(dǎo)致供給過度，住宅供給與宏觀經(jīng)濟(jì)運行存在著時滯。二是地點。住宅位址的固定性，居住地與工作的關(guān)連性，決定著住宅市場的局部特征。三是轉(zhuǎn)換。這是工業(yè)化，城市化過程房地產(chǎn)供給調(diào)整的一種必然現(xiàn)象。住宅、商業(yè)用房、辦公場所，因發(fā)展而進(jìn)行用途轉(zhuǎn)換，如政府搬家，工廠遷移等。完成這轉(zhuǎn)換，意味著用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整和復(fù)雜的大規(guī)模的城市改造。從財富觀、需求觀和供給觀可以得出結(jié)論，在小康階段，住宅開發(fā)建設(shè)是房地產(chǎn)市場的主軸。2.城市化決定著房地產(chǎn)開發(fā)的空間，發(fā)展是房地產(chǎn)市場的主題。這一主題在城市化過程中不可逆轉(zhuǎn)。人口向城市的集中，決定著房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間。中國從建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，到黨的十六屆五中全會確立的科學(xué)發(fā)展觀，這時期是城市化高速發(fā)展時期，城市化年遞增1％左右。據(jù)此來推斷房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間，以城市化率40％為基礎(chǔ)，人口16億為頂點，小康住房以35平方米/人為標(biāo)準(zhǔn)，城市化率達(dá)到50％，僅住宅增量總需求約需要160億平方米。若按城市化增長率1％考慮，未來10年，年均需供給住宅16億平方米，若再考慮舊城改造拆遷及住宅自然淘汰，這一需求更大。2004年我國市場商品住宅竣工面積為3.47億平方米。因而。要么城市化率年遞增1％，不可能在10年內(nèi)連續(xù)，要么，不可能在城市化遞增1％的條件下，實現(xiàn)城鎮(zhèn)人口人均住房面積35平方米目標(biāo)。但無論如何，在城市化達(dá)到50％，人均小康住房面積35平方米目標(biāo)下，能表明我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間。我們沒有理由對房地產(chǎn)市場作出悲觀的判斷，更沒有理由對國家的宏觀調(diào)控政策作出政府干預(yù)市場的錯誤理解。科學(xué)發(fā)展觀是宏觀調(diào)控政策的精髓，公共政策是市場供求因素之外的重要因素，這是世界各國房地產(chǎn)市場發(fā)展的共識。定位于全面建設(shè)小康社會和城市化，這是我國房地產(chǎn)市場建設(shè)的基本依據(jù)，也是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的立足點。（二）房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控定位：實現(xiàn)市場的和諧發(fā)展世界房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況表明，公共政策是市場供給和需求因素之外的第三因素。具體地表現(xiàn)為：政府管制對新開工項目、舊城改造、環(huán)境保護(hù)、土地開發(fā)利用等方面的影響；對低收入階層提供住房保障的政策性支持；對城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)承擔(dān)關(guān)鍵性的作用等。這些表明，政府的宏觀調(diào)控不僅必要，而且有現(xiàn)實的著力點。當(dāng)前，宏觀調(diào)控的政策取向，應(yīng)立足于：中國城市化進(jìn)程，老百姓的住房需求，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，遵循房地產(chǎn)的運行規(guī)律。確立6個重點：一是管理與控制國家的土地資源，根據(jù)市場動態(tài)，調(diào)節(jié)土地投放量，加強(qiáng)用途管制；二是以質(zhì)量為中心，以環(huán)境為重點，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)過程管理；三是區(qū)分使用（居住）需求和投資需求，加強(qiáng)房地產(chǎn)的流通管理；