深圳中心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌稣{(diào)研報(bào)告

3 31.22004年上半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 6 2.2迅速發(fā)展期 2.3市場淡靜期 2.4市場復(fù)蘇期 4.1經(jīng)典寫字樓項(xiàng)目概況 5.1寫字樓大勢趨旺 5.4區(qū)域定位促成市場熱點(diǎn) 5.5地鐵興建和城市交通網(wǎng)絡(luò)的完善，羅湖區(qū)寫字樓競爭優(yōu)勢加強(qiáng) 5.7寫字樓開發(fā)與營銷亮點(diǎn)紛呈 第三部分中心區(qū)寫字樓市場調(diào)查分析 1.片區(qū)概況 1.1中心區(qū)范圍界定 1.2片區(qū)性質(zhì)和目標(biāo) 1.3片區(qū)規(guī)劃分析 2.1片區(qū)優(yōu)勢分析 2.2片區(qū)劣勢分析 2.3片區(qū)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 2.4片區(qū)威脅點(diǎn)分析 3.1中心區(qū)寫字樓市場案例調(diào)研 3.2車公廟寫字樓市場案例調(diào)研 4.1中心區(qū)寫字樓供應(yīng)量分析 4.2中心區(qū)目標(biāo)客戶分析 4.3中心區(qū)寫字樓價(jià)格水平 4.4中心區(qū)寫字樓產(chǎn)品分析 4.5中心區(qū)寫字樓銷售推廣方式與方法 第四部分中心區(qū)寫字樓市場調(diào)研總結(jié) 1.中心區(qū)寫字樓市場總結(jié) 2.中心區(qū)寫字樓供求關(guān)系預(yù)測 3.中心區(qū)寫字樓價(jià)格趨勢預(yù)測 4.中心區(qū)寫字樓產(chǎn)品發(fā)展預(yù)測 5.中心區(qū)寫字樓市場機(jī)會(huì)點(diǎn)或空白點(diǎn)分析 第一部分深圳市宏觀市場環(huán)境1.2003年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況1.12003年全市綜合情況2003年全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2860.51億元，比上半年增長17.3%,創(chuàng)近8在深圳市生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為18.16億元，同比下降6.0%;第二產(chǎn)業(yè)增加值為1685.37億元，同比增長22.4%;第三產(chǎn)業(yè)增加值為1156.98億元，同比增長10.7%。工業(yè)比重進(jìn)一步提高，由2002年的49.7%上升為52.4%。2003年，深圳三大產(chǎn)業(yè)的比工業(yè)企業(yè)新增總產(chǎn)值(現(xiàn)價(jià))突破1000億元，達(dá)到1020.36億元；外貿(mào)進(jìn)出口破1000萬人次，達(dá)到1084萬人次；金融機(jī)構(gòu)新增存款余額超過1000億元。制億元(現(xiàn)價(jià)),工業(yè)增加值1488億元，分別較上年增加近1500億元和400億元，工業(yè)總產(chǎn)值的增幅高達(dá)29%,是最近8年的最高增速。工業(yè)對深圳GDP增長的貢獻(xiàn)率為69.7%,拉動(dòng)增長12.1個(gè)百分點(diǎn)，比去年高出2.9個(gè)百分點(diǎn)。2003年工業(yè)增加值占GDP的比重也由2002年的47.7%提高到52.4%,工業(yè)已占據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)的一大半，表明深圳的工業(yè)化水平有了質(zhì)的提2003年全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資946.49億元，同比增長20.1%,增速和62.09億元，分別增長25.3%和61.2%,房地產(chǎn)開發(fā)投資在政策調(diào)控下，速度明顯回落，累計(jì)完成投資410.06億元，增長5.6%,增速比去年回落11.8個(gè)百深圳的固定資產(chǎn)投資仍以第三產(chǎn)業(yè)為主，三大產(chǎn)業(yè)投資比例為：0.3:22.8:76.9。從資金來源看，非國有經(jīng)濟(jì)投資539.50億元，占總投資的57%,其中港澳臺及外資166.54億元，同比建設(shè)房屋竣工面積171.91萬平方米，增長32.3%。商品房竣工面積1020.31萬平方米。商品房銷售面積(含預(yù)售，下同)899.89萬平方米，增長12.0%;商品接投資36.23億美元，增長13.6%,占實(shí)際利用外資的比重71.9%。全年簽訂利2003年深圳市消費(fèi)品市場銷售持續(xù)暢旺。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2003年深圳人均GDP達(dá)到5.39萬元，增長7.5%;居民年平均可支配收入在崗職工年平均工資30611元，增長8.5%,扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長7.7%。就業(yè)者經(jīng)營凈收入增長24%;此外，由于房屋租金收入、利息及股息增加，人均財(cái)產(chǎn)收入在2003年增長31.4%。2003年深圳居民人均消費(fèi)性支出19960元，同比增長5.5%,食品、交通通信和教育文化娛樂服務(wù)支出占居民消費(fèi)支出的前3位。2003年恩格爾系數(shù)為27.9%。2003年末居民儲蓄存款余額2199.45億元，比年初增加442.95億元，增長25.2%。長15.8%(略低于GDP增速)。地方財(cái)政一般預(yù)算支出348.95億元，增長13.4%。2003年，全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額6079.48億元，比年初增加1126.15億元，增長22.7%;全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額4525.05億元，億元，比年初增加257.70億元，占新增貸款的28.9%,其中，個(gè)人住房貸款余額932.78億元，比上年末增加234.90億元。1.22004年上半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況今年上半年，深圳市生產(chǎn)總值完成1525.11億元，比去年同期增17.4%,高出去年同期增幅1.5個(gè)百分點(diǎn)。本市生產(chǎn)總值的上半年累計(jì)增幅創(chuàng)出了19961.2.1固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，增速小于去年今年上半年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完成447.14億元，比去年同期增長16.7%。與去年同期相比，增速下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，基本建設(shè)投資累計(jì)完成189.86億元，同比增長27.6%,增速比去年同期提高9.7個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)完成195.58億元，同比增長7.9%,增速比去年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。從投資的內(nèi)部構(gòu)成看，基本建設(shè)的投資力度加大，增速比去上半年累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資195.58億元，增長7.9%,相比去年同期長8.4%;其中，新開工面積614.22萬平方米，同比下降0.3%;竣工面積324.18實(shí)際銷售及預(yù)售額344.48億元，同比增長55.6%。自2003年國家實(shí)施一系列1.2.2上半年消費(fèi)品市場增長較快今年上半年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成446.97億元，比去年同期增長15.9%,累計(jì)增幅與去年同期持平。從今年上半年的各月表現(xiàn)來看，社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)增幅始終保持在14.6%至16.1%之間，反映市場消費(fèi)平穩(wěn)增1.2.3外貿(mào)進(jìn)出口總額持續(xù)快速增長今年1-6月，我市累計(jì)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總值639.65億美元，同比增長26.8%。其中，出口324.40億美元，同比增長22.0%;進(jìn)口315.25億美元，同比增長32.1%;進(jìn)出口順差9.15億美元。1.2.4財(cái)金保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大15.9%,其中，各項(xiàng)稅收134.53億元，同比增長12.2%;地方財(cái)政一般預(yù)算支出累計(jì)158.76億元，同比增長20.2%,其中，基本建設(shè)支出52.20億元，同比增長31.9%。金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額6月末為6581.63億元，比年初增長8.3%,其中，儲蓄存款2389.50億元，比年初增長8.6%;金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額6月末為4859.49億元，比年初增長7.7%;月末存貸差1722.14億元，比年初的存貸差增多156.59億元。今年上半年，居民消費(fèi)價(jià)格累計(jì)平均總指數(shù)為100.7%,比去年同期上升提高24.50和4.30個(gè)點(diǎn)，與去年同期相比，分別提高40.83和15.38個(gè)點(diǎn)。1.33億港元，占全國總額的77.3%,實(shí)際免征關(guān)稅733萬元人民幣。1.2.89+2的實(shí)施加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展第一，2004年1月1日CEPA的正式實(shí)施，將帶來港資進(jìn)入深圳的第二次第二，國務(wù)院2004年1月31日公布的《關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)的走勢預(yù)計(jì)，調(diào)查了91個(gè)國家(包括中國)1204位經(jīng)濟(jì)專家關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀、未來走勢及其他相關(guān)問題的意見，經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期2004年全球91個(gè)國家(包括中國)GDP平均增長3.4%。這一結(jié)果預(yù)示著今年的全球經(jīng)濟(jì)將比去年為3312.20億元以上，同比增長13.4%,其中，工業(yè)增加值為1837.81億元，同比增長19.5%;規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值為6141.00億元，同比增長19.5%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額為1088.00億元，同比增長14.6%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額為906.00億元，同比增長13.0%;外貿(mào)進(jìn)出口總額為1370.00億美元，同比增長16.7%,其中，出口總額為690.00億美元，同比增長10.1%,進(jìn)口總額為680.00億美元，同比增長24.9%;累計(jì)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為101.2%,同比增加1.3城市發(fā)展特色1.3.1總體區(qū)域概況1.3.2城市發(fā)展戰(zhàn)略1.3.3政務(wù)環(huán)境改善促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一輪行政審批制度改革，將現(xiàn)有395個(gè)審批事項(xiàng)再減30%,審批時(shí)限縮短30%,1.3.4投融資體制改革加快“移交-運(yùn)營-移交”(TOT)、“資產(chǎn)-抵押-證券化”(ABS)等多種融資形式，多渠從2004年1月1日起，香港273種稅目的商品零關(guān)稅進(jìn)入內(nèi)地、18個(gè)服財(cái)、港式保險(xiǎn)和港式各項(xiàng)服務(wù)。隨著深港經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步融合，深港社會(huì)融合1.3.6大力發(fā)展資本市場2004年6月，中小企業(yè)板塊登陸深圳市場，7月，深圳市出臺了《關(guān)于加強(qiáng)發(fā)展資本市場工作的意見》,明確提出了力爭用3至5年的時(shí)間，使資本市場1.3.7文化立市戰(zhàn)略將提升深圳文化品位1.3.8寶安、龍崗兩區(qū)城市化，結(jié)束深圳二元社會(huì)結(jié)構(gòu)2002年10月30日，深圳市委市政府啟動(dòng)寶安、龍崗的農(nóng)村城市化，決定到2004年12月，撤銷兩區(qū)的鎮(zhèn)和村居民委員會(huì)，設(shè)立街道辦事處和居民委員1.3.9會(huì)展業(yè)的大力發(fā)展1999年10月，國家對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部、科學(xué)技術(shù)部、信息產(chǎn)業(yè)部、中下，深圳展覽業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，2000年共舉辦各種展覽189次，其中覽96次，總成交額折合人民幣1215億元，比1999年的總成交額猛增90%。25億元、占地22萬平方米、總計(jì)建筑面積28萬平方米的深圳會(huì)議展覽中心將于2004年竣工，新的會(huì)展中心設(shè)計(jì)有總?cè)萘繛?000個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)展位的展廳8個(gè)，最大的展廳面積為30000平方米。在硬件設(shè)施不斷改善的同時(shí)，會(huì)展業(yè)的2002年，深圳共舉辦各類商業(yè)性展覽69個(gè)，參展商現(xiàn)場成交額達(dá)1706.5香港會(huì)展業(yè)的深度合作，深圳將在不太長的時(shí)間內(nèi)進(jìn)入中國會(huì)展業(yè)的“四強(qiáng)”第二部分深圳市寫字樓市場調(diào)研2.2迅速發(fā)展期過1995年和1996年的“軟著陸”,也進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展期，深圳寫字樓市場一1997年，深圳市寫字樓土地出讓跌至1993年以來的最低點(diǎn)，全年寫字樓用地出讓僅10.89萬平方米。自1998年，深圳市寫字樓市場逐步復(fù)蘇，出讓的寫字樓用地也基本恢復(fù)至1993年的水平。但特區(qū)內(nèi)由于1994年至1996年寫字讓量僅占全市寫字樓出讓量的20.4%,為1993年以來的最低水平。自1997年以來，深圳市場上出售的寫字樓多在1997年以前即開工興建的2.4市場復(fù)蘇期碼時(shí)代等，延續(xù)了2001年國際商會(huì)大廈(A座)的輝煌，并都取得了十分理想總結(jié)：由于入世的進(jìn)一步加深，CEPA于今年1月1日的正式實(shí)施，和深港3.1.1新增供給量明顯上升1996-2003年深圳寫字樓批準(zhǔn)預(yù)售面積分析(單1996-2003年深圳寫字樓批準(zhǔn)預(yù)售面積分析(單位：萬平方米)0從上圖深圳歷年辦公樓批準(zhǔn)預(yù)售面積走勢可以看出，1996-1997年這段時(shí)b)由于當(dāng)時(shí)寫字樓(尤其是高檔寫字樓)的價(jià)格與租金高昂，眾多開發(fā)深圳的寫字樓供應(yīng)市場從2000開始逐步回歸到理性的軌道上來。從2002年開本市上半年寫字樓銷售排行本市第三季度寫字樓銷售排行1深圳中央商務(wù)大廈1時(shí)代金融中心2中國有色大廈2深圳國際商會(huì)中心3興業(yè)銀行大廈3深圳中央商務(wù)大廈4天安數(shù)碼時(shí)代大廈4本元大廈5現(xiàn)代之窗大廈5興業(yè)銀行大廈占全市寫字樓總成交額的66.4%占全市寫字樓總成交金額的89%創(chuàng)展中心、中國有色大廈、本元大廈、喜年中心、英龍展業(yè)大廈、大慶大廈、績。與中心區(qū)寫字樓項(xiàng)目相似，該片區(qū)的部分寫字樓項(xiàng)目開發(fā)速度也十分快，35萬平方米以上。在近年來沒有太多的供應(yīng)量，2001年到2002年兩年間，只有世界金融中心、3.1.3產(chǎn)品供給類型3.1.4供給品質(zhì)的提升3.2深圳市寫字樓市場需求及特征分析3.2.1銷售量見底回升1996-2003年深圳寫字樓銷售面積分析(單位：萬平方米)從1999年開始，寫字樓銷售一路下滑，2000年成交總量為12.19萬m2,同比1999年減少18.84%,2001年成交跌至最低點(diǎn)達(dá)11.01萬m2,同比2000年3.2.2區(qū)域需求差異明顯，華強(qiáng)北寫字樓人氣旺盛100%。統(tǒng)建樓，雖然建成時(shí)間較長，但出租率也達(dá)到90%。此外桑達(dá)大廈、賽心達(dá)到98%的高出租率以外，其他有代表性的寫字樓，如深圳發(fā)展中心、國貿(mào)大廈和天安國際大廈的出租率分別為95%、90%和88%。但也應(yīng)該看到，隨著地王大廈、嘉里中心寫字樓大面積出租的成交和出租率到達(dá)90%以上，反映了現(xiàn)括自用)都達(dá)到95%以上，中心區(qū)尚未入伙的寫字樓也有大量的客戶來咨詢租時(shí)代等，有60%以上的購買者是自用，預(yù)計(jì)出租率(包括自用)也十分樂觀。信息產(chǎn)業(yè)有限公司、西風(fēng)信息科技有限公司、用友軟件(深圳)公司等，新時(shí)3.2.4甲級寫字樓需求旺盛的物業(yè)管理獲得平均租金約120元/平方米和98%出租率的出租水資者等，平均租金125元/平方米/月，出租率已達(dá)到90%。江蘇大廈銷售率已達(dá)至95%,出租率100%,平均租金約90元/平方米/月。出售率僅達(dá)到50%,入駐率僅有30%,租金也處于70元/平方米的低位水平。賽深圳市寫字樓客戶行業(yè)分布表行業(yè)羅湖福田南山金融、證券、保險(xiǎn)顧問、咨詢、服務(wù)電子廣告、影視、設(shè)計(jì)投資、貿(mào)易科研開發(fā)工業(yè)制造食品、制藥、醫(yī)療交通運(yùn)輸其他合計(jì)2.行業(yè)分類方法根據(jù)市場調(diào)研資料總結(jié)而得，并不代表普遍分類標(biāo)準(zhǔn)羅湖區(qū)寫字樓行業(yè)分布羅湖區(qū)寫字樓行業(yè)分布從行業(yè)來說，各區(qū)均以投資貿(mào)易最多，羅湖區(qū)更達(dá)到33%;居次位的為顧問咨詢服務(wù)行業(yè)占12%,金融證券占11%,IT占10%;其他行業(yè)均占較小比重。福田寫字樓行業(yè)分布福田寫字樓行業(yè)分布0.90%-福田區(qū)投資貿(mào)易仍占最多，但比例明顯小于羅湖，僅占21%;電子行業(yè)以15%居次，這與福田區(qū)電子交易市場發(fā)展較成熟有關(guān)；顧問咨詢占11%;廣告影視南山寫字樓行業(yè)分布南山寫字樓行業(yè)分布其他2.50%-南山區(qū)投資貿(mào)易占30%;科研開發(fā)占11%,主要得益于科技工業(yè)園的啟動(dòng)；行業(yè)類型地王大廈嘉里中心國際文化大廈創(chuàng)展中心投資大廈金融、證券、保險(xiǎn)顧問、咨詢、服務(wù)4.1%電子廣告、影視、設(shè)計(jì)投資貿(mào)易26.1%科研開發(fā)4.1%工業(yè)制造4.1%食品、制藥、醫(yī)療4.1%交通運(yùn)輸4.1%4.1%其他合計(jì)而顧問咨詢服務(wù)占13.2%。市每年新增企業(yè)約10%,且大都集中在電腦、網(wǎng)絡(luò)等新興行業(yè)及投資貿(mào)易，這自用：1)注重位置，傾向于選擇交通較為方便的地區(qū)。2)物業(yè)管理的品質(zhì)好壞3)注重單位是否方正實(shí)用，要求樓宇吊頂較高。4)注重大廈形象、檔次、注重大堂裝修檔次及層高。5)注重視野開闊，要求景觀資源比較豐富。6)對管理費(fèi)較為關(guān)注，且最好每層有獨(dú)立的空調(diào)控制系統(tǒng)。7)一些小公司傾向于選擇100平方米以內(nèi)的小面積寫字樓，而中小型企業(yè)則傾向于選擇200---500平方米的較大面積的寫字樓。1)注重投資回報(bào)率，及未來升值潛力。2)傾向于選擇可以任意間隔的寫字樓。3)傾向于選擇面積較小的寫字樓，一來動(dòng)用資金較少，二來轉(zhuǎn)租容易。4、深圳市經(jīng)典寫字樓案例調(diào)查行研究。其中，抽取羅湖區(qū)3個(gè)，福田區(qū)3個(gè)為樣本。物業(yè)名稱：地王大廈地王大廈所屬區(qū)域羅湖區(qū)地理位置深南路北，寶安南路西等級評定甲級香港建設(shè)(控股)有限公司(兼有其他小型發(fā)展商)建筑面積138075平方米戴德梁行建筑層高建筑層數(shù)1入伙時(shí)間90年代中期使用年限50年出租率分割面積以大開間單位為主過道寬敞度好過道采光度高租金均價(jià)平均110元/M2/月知名度高付款方式四成首期，六成20年按揭銷售率車位價(jià)格車位租金640元/月停車場地下2層物業(yè)管理公司戴德梁行(含空調(diào)費(fèi))水平較高市價(jià)開放時(shí)間電梯品牌日本三菱數(shù)量(單棟)40臺，其中貨梯2臺載重空調(diào)中央空調(diào)洗手間獨(dú)立洗手間保安系統(tǒng)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、閉路監(jiān)控、電話系統(tǒng)電信電話到戶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)2002年開通光纖通訊裝修狀況內(nèi)部裝修大堂：高度29米，地面和墻身大理石，造型天花公共走道：石膏板吊頂、地面和墻身大理石外立面裝修綠色玻璃幕墻及鋁質(zhì)嵌板內(nèi)部配套高級商場、工商銀行營業(yè)部、肯德基等用餐點(diǎn)外部景觀南面深南大道街景；北面為荔枝公園，視野較開闊周邊辦公環(huán)境周邊多個(gè)寫字樓，辦公氣氛較好租戶性質(zhì)證券、金融、咨詢公司為主項(xiàng)目小結(jié)1、臨深南大道，交通較方便2、深圳最為高檔的寫字樓，甲級寫字樓的典范3、是深圳市外資公司最多的寫字樓，用戶的規(guī)模、知名度高4、大堂氣派，29米的大堂層高，至今在深圳無寫字樓可與之匹敵5、管理服務(wù)到位，管理費(fèi)亦高昂物業(yè)名稱：嘉里中心嘉里中心所屬區(qū)域羅湖區(qū)國貿(mào)商圈地理位置嘉賓路南，人民南路西等級評定甲級嘉里建設(shè)有限公司、深圳市鍵中實(shí)業(yè)發(fā)展公司建筑面積建筑層數(shù)6-35層入伙時(shí)間1998年使用年限50年分割面積比例開盤時(shí)間1997年銷售率均價(jià)(元/M2)15590(98年)租金出租率二手均價(jià)付款方式4成首期，6成10年按揭停車場車位車位租金500元/月物業(yè)管理25元/M2.月空調(diào)中央空調(diào)空調(diào)費(fèi)洗手間公用洗手間電梯品牌進(jìn)口高速電梯數(shù)量(單棟)載重(公斤)保安系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)寬帶網(wǎng)，每戶設(shè)有專線高速上網(wǎng)端口消防系統(tǒng)紅外線火災(zāi)監(jiān)控，煙感報(bào)警，自動(dòng)噴淋通信系統(tǒng)裝修公共部分大堂、電梯廳及公共走道：地面鋪大理石、墻面貼花崗巖、天花吊頂外立面玻璃幕墻和金屬板項(xiàng)目小結(jié)1、出租率高，為羅湖國貿(mào)商圈少有的高檔寫字樓2、實(shí)用率高，達(dá)75%,間隔極為方正實(shí)用3、物業(yè)管理水平高，在細(xì)致處體現(xiàn)對客戶的周到服務(wù)4、交通方便，但目前有塞車之苦5、多個(gè)大型公司入駐6、由嘉里建設(shè)開發(fā)之物業(yè)，實(shí)力雄厚，為香港公司所青睞發(fā)展銀行大廈所屬區(qū)域羅湖區(qū)地理位置深南大道南，地王斜對面等級評定甲級深圳發(fā)展銀行建筑面積一建筑層高建筑層數(shù)入伙時(shí)間90年代中期使用年限50年出租率分割面積較大面積(100平方米以上)分割過道寬敞度寬敞過道采光度人工采光租金均價(jià)110元/M2.月售價(jià)知名度較高付款方式首期4成，6成8年按揭銷售率車位價(jià)格車位租金地下600元/月停車場地下3層物業(yè)管理公司中海物管調(diào)費(fèi))水平高市價(jià)包在管理費(fèi)內(nèi)開放時(shí)間8個(gè)月電梯品牌三菱數(shù)量(單棟)6臺，其中2臺消防電梯載重空調(diào)中央空調(diào)洗手間獨(dú)立洗手間保安系統(tǒng)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、閉路監(jiān)控、電話系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)寬帶網(wǎng)裝修狀況內(nèi)部裝修電梯廳：大理石地面、墻面、吊頂公共走道：大理石地面、墻面、石膏板吊頂內(nèi)部：不同裝修外立面裝修大理石、玻璃幕墻、金屬板內(nèi)部配套頂層會(huì)所外部景觀深南大道街景；高層可觀荔枝公園園景周邊辦公環(huán)境周邊多個(gè)甲級寫字樓，辦公氣氛好租戶性質(zhì)證券、金融、咨詢公司為主項(xiàng)目小結(jié)1、知名度高2、建筑設(shè)計(jì)特別，獨(dú)有斜三角形玫瑰紅色外立面及空中花園，辦公氛圍怡人3、地處蔡屋圍商務(wù)中心區(qū)，辦公環(huán)境好4、多個(gè)大型公司入駐賽格廣場(11-48層)所屬區(qū)域福田區(qū)華強(qiáng)北地理位置華強(qiáng)路東，深南中路北等級評定甲級深圳市賽格集團(tuán)有限公司建筑面積建筑層數(shù)14-48層(含3層避難層)入伙時(shí)間2001年上半年使用年限50年出租率分割面積租金水平70元/M.月比例開盤時(shí)間2000年銷售率均價(jià)(元/M2)付款方式一次性付款90折，一年內(nèi)付款92折，5成8年按揭98折停車場地下4層500個(gè)車位車位租金(露天)300元/月(室內(nèi))500元/月物業(yè)管理賽格物業(yè)管理公司13元/M2.月空調(diào)中央空調(diào)空調(diào)費(fèi)9元/m2/月洗手間公用洗手間電梯品牌數(shù)量(單棟)載重保安系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)賽格寬帶網(wǎng)，每戶設(shè)有專線高速上網(wǎng)端口消防系統(tǒng)美國EDWARDS智能探頭通信系統(tǒng)4套衛(wèi)星接收系統(tǒng)，無線通信中續(xù)系統(tǒng)裝修單位內(nèi)部毛坯房公共部分外立面玻璃幕墻和金屬板周邊辦公環(huán)境項(xiàng)目小結(jié)1、層高3.7米2、多種智能設(shè)備3、無線通信中繼站解決了超高層建筑的無線信號問題4、辦公環(huán)境一流，地處深圳的商務(wù)中心地區(qū)一華強(qiáng)北5、大廈用途多樣化，1-8層為電子市場，9-13層為餐飲美食，14-48層為寫字樓，49-68層為酒店6、鋼管結(jié)構(gòu)，各單位內(nèi)無柱?，F(xiàn)代中心(現(xiàn)代之窗寫字樓)所屬區(qū)域福田區(qū)華強(qiáng)北地理位置華強(qiáng)路東等級評定甲級深圳市賽格達(dá)聲有限公司建筑面積建筑層數(shù)25層入伙時(shí)間2001年9月使用年限70年發(fā)展商自售分割面積比例—開盤時(shí)間2001年7月18日銷售率均價(jià)(元/M2)付款方式1、5成8年按揭2、首付3成，2成1年內(nèi)付清，5成按揭出租率租金水平95元/M2.月停車場地下2層，附樓地上停車場5層車位租金280元/月/個(gè)物業(yè)管理賽格達(dá)聲物業(yè)管理公司25元/M2/月(包空調(diào)費(fèi))空調(diào)進(jìn)口中央空調(diào)洗手間公用洗手間電梯品牌進(jìn)口三菱電梯數(shù)量(單棟)9載重保安系統(tǒng)電梯、停車場、大廈出入口、大堂等設(shè)有監(jiān)視系統(tǒng)，并具有自動(dòng)攝錄功能消防系統(tǒng)進(jìn)口消防報(bào)警、自動(dòng)噴灑系統(tǒng)、防排煙及消防廣播系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)裝修單位內(nèi)部毛坯房公共部分大堂和電梯廳：花崗巖地面、大理石墻面；過道天花吊頂，地面鋪花崗巖，墻面大理石；洗手間：地面地磚，墻面面磚至頂，高級衛(wèi)、潔具外立面玻璃幕墻、金屬板和花崗巖周邊辦公環(huán)境華強(qiáng)北商務(wù)辦公區(qū)中心地區(qū)，附近大量廠房改作寫字樓項(xiàng)目小結(jié)1、目標(biāo)客戶以大型集團(tuán)為主，共196個(gè)單位2、裝修和設(shè)備較為考究3、停車場足夠，地下2層為大廈專用，地上5層與商務(wù)公寓合用4、辦公環(huán)境較好，交通方便名稱電子科技大廈(一、二期)等級評定甲級地理位置深南大道北建筑層數(shù)一期38層，二期47層中電投資發(fā)展有限公司建筑面積入伙時(shí)間二期2000年使用年限出租率分割面積240-1000平方米過道寬敞度寬敞過道采光度佳租金均價(jià)80元/平方米二期均價(jià)9600元/平方米車位租金5元/天停車場地下2層物業(yè)管理公司中海物業(yè)12元/M2/月水平較佳電梯品牌三菱數(shù)量(單棟)一期12部，二期18臺載重空調(diào)約克中央空調(diào)洗手間公用保安系統(tǒng)中央閉路監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)寬頻上網(wǎng)通迅系統(tǒng)光纖到戶裝修狀況內(nèi)部裝修電梯、公共道大理石地面，鋁扣板吊頂外立面裝修玻璃幕墻，鋁合金復(fù)合板外部景觀周邊環(huán)境寫字樓多，周邊辦公環(huán)境好，處華強(qiáng)北商務(wù)中心租戶性質(zhì)自用部分，IT公司和證券金融投資公司為主項(xiàng)目小結(jié)物業(yè)檔次高，內(nèi)部設(shè)施齊全，交通便利，外部景觀好，但入駐企業(yè)較為雜散4.2經(jīng)典寫字樓項(xiàng)目租售情況(選取6個(gè)項(xiàng)目)4.2.1租售匯總表售價(jià)出售率租金平均水平占用率地王大廈9500-15000元/m2不等110-120元/m2嘉里中心15590元/m2120元/m2發(fā)展銀行大廈均價(jià)10000元/m2100元/m2賽格廣場11500元/m265-70元/m2現(xiàn)代之窗10000元/m295元/m2電子科技大廈9600元/m2(二期)80元/m24.2.2租售情況分析：租賃價(jià)格：深房廣場等租金水平只維持在35-60元/平方米的水平，空置率平均達(dá)到40%價(jià)都不約而同地下調(diào)約10-25個(gè)百分點(diǎn)，介乎從以上分析可知，在政府大力催谷之下，深圳商業(yè)辦公中心于未來5-105、深圳市寫字樓市場前景預(yù)測據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，至2003年10月止，深圳市寫字樓現(xiàn)樓空置仍達(dá)22.94萬平方米，羅湖區(qū)的寫字樓占用率一般在60%,距占用率75%的合理水平仍有一將新增100多萬平方米的供應(yīng)量，新增供應(yīng)量之大，供應(yīng)如此密集，這對于目寫字樓的發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)受到了嚴(yán)重的制約。而位于福田區(qū)的深圳中央商務(wù)區(qū) 步完善，據(jù)深圳市交通規(guī)劃，至2010年，深圳市內(nèi)出行時(shí)間將控制在25分鐘有輿論將2003年定位為“寫字樓年”,原因除了2003年將有多個(gè)寫字樓面第三部分中心區(qū)寫字樓市場調(diào)查分析1.片區(qū)概況1.3片區(qū)規(guī)劃分析中心區(qū)規(guī)劃總建筑面積750萬平方米，其中南片區(qū)520萬平方米，北片區(qū)230萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口26萬人，居住人口7.7萬人?！锉眳^(qū)用地指標(biāo)規(guī)劃用地性質(zhì)用地面積(公頃)建設(shè)面積(平方商業(yè)、商務(wù)辦公行政辦公文化娛樂醫(yī)療衛(wèi)生教育科研略居住及配套綠化及廣場略道路略其他略總計(jì)★南區(qū)用地指標(biāo)規(guī)劃用地性質(zhì)用地面積(公頃)建設(shè)面積(平方商業(yè)、辦公商務(wù)辦公旅館商業(yè)、旅館、辦公社區(qū)公園行政辦公教育科研居住及配套發(fā)展備用地4綠化及廣場道路略崗廈綜合改造區(qū)略其他略總計(jì)其中南區(qū)：商業(yè)居住用地約11381m2,建筑面積約56906m2;商業(yè)十辦公十居住用地約80569m2,建筑面積約11510m2;商業(yè)十旅館用地約3723m2,建筑面積約26064m2;商業(yè)十旅館十辦公用地約5734m2,建筑面積約34402m2。建筑規(guī)模及容積率29.58公頃，約106萬m2,容積率主要為3.1,局部為14.420.96公頃，約68萬m2,容積率主要為2.5-3周邊氛圍比較文化藝術(shù)、市民共享廣場、行政辦公、休閑商業(yè)金融氣息，繁華而繁忙的都市氛圍、信息交流周邊環(huán)境比較北面為蓮花山公園，東面為蓮花村住宅區(qū)，西面為景田新住宅區(qū)。南面為石廈新舊住區(qū)，西面為新洲村舊區(qū)，東面為崗廈改造區(qū)地鐵交通比較地鐵4號線經(jīng)過，目前開到水晶島站地鐵1、4號線交匯，益田站、金田站、彩田站規(guī)劃配套設(shè)施一覽表序號規(guī)劃數(shù)量北區(qū)南區(qū)1教育幼托54小學(xué)21中學(xué)112醫(yī)療衛(wèi)生醫(yī)院10社區(qū)健康服務(wù)中心543文娛體育文化活動(dòng)站42老年人活動(dòng)站23體育活動(dòng)場地644行政管理居委會(huì)97社區(qū)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)205郵電郵電支局11郵電所236商業(yè)綜合市場237環(huán)境衛(wèi)生公共廁所64垃圾收集站458道路交通社會(huì)公共停車場所34公交樞紐站219電力變電站33電信電話機(jī)樓11中路、金田路、益田路。深圳地鐵規(guī)劃由1號線的崗廈、金田、益田站和4于2004年建成通車。1.6調(diào)研小結(jié)：中心區(qū)在1990年實(shí)施“七通一平”的開發(fā)，至98年道路、給水、排水、看，91年至93年共出讓116759.15平方米土地，94年至96年共出讓74110.5平方米土地，98年至今共出讓土地445750平方米。包括已建住宅及寫字樓物業(yè)，截止到2002年中，中心區(qū)總建設(shè)規(guī)模已達(dá)100萬平方米，占商品房規(guī)劃建筑規(guī)模627萬平方米的16%,尚有84%的商品房將陸續(xù)推出。中心區(qū)所處2.1片區(qū)優(yōu)勢分析的羅湖區(qū)，由于原規(guī)劃的遺憾，樓盤過于密集，綠化率低，作為開發(fā)速度很快，新樓盤涌現(xiàn)，畢竟存在一個(gè)心理差距，而福田中心區(qū)域卻2.1.1位處城市中央，交通便利由于中心區(qū)主線——深南大道與濱海大道橫貫深圳東西向，無論到羅2.1.2規(guī)劃井然有序中心區(qū)由規(guī)劃至動(dòng)工達(dá)10年之久，期間聘請進(jìn)行細(xì)致的規(guī)劃，完會(huì)按21世紀(jì)面向世界的大都會(huì)CBD的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。2.1.3政府大力支持政府于政策上，對中心區(qū)進(jìn)行了大力的支持在道路的興建、違章建筑的遷拆、土地的拍賣、2.1.4配套設(shè)施齊全的有機(jī)組合令中心區(qū)成為一個(gè)可真正代表深圳的中央?yún)^(qū)域。另外，附近的學(xué)價(jià)15000-20000元/平方米)至價(jià)格適中的中銀大廈(均價(jià)7000元),面積從2.1.6抗跌力強(qiáng)2.2片區(qū)劣勢分析完成。2.3片區(qū)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析2.3.1入世進(jìn)一步加深地房產(chǎn)交易中心成功掛牌出讓。最終由星河實(shí)業(yè)(深圳)有限公司以1.8億2.4.1長江三角洲的強(qiáng)勢2.4.2車公廟片區(qū)的供應(yīng)量放大套現(xiàn)時(shí)來說比中心區(qū)更為完善，其間隔的靈及泰然工業(yè)區(qū)的用家客戶優(yōu)勢，將會(huì)分流一部分2.4.3地鐵開通后羅湖區(qū)及福田舊區(qū)剩余寫字樓的轉(zhuǎn)機(jī)隨羅湖區(qū)及福田舊區(qū)剩余寫字樓在2004年地鐵開通，在交通因素與中3中心區(qū)寫字樓市場及車公廟寫字樓市場調(diào)研分析物業(yè)名稱：江蘇大廈地理位置益田路與福中路交匯處發(fā)展商深圳市江飛實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司物業(yè)性質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司世邦魏理仕物業(yè)顧問(中國)有限公司土地年限50年建筑面積88294m2(寫字樓3萬多平方)開盤日期入伙日期交付使用與否已經(jīng)交付使用銷售均價(jià)12000元/m’銷售率管理費(fèi)1-17層18元/月/m2租金90元/月/m2樓層建筑層數(shù)51層布局地下2層停車場，1-5層商場，6-17層層寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層開間面積公寓47-86平方米，寫字樓175-321平方米停車位數(shù)量車位收費(fèi)電梯品牌日本原裝三菱電梯，德國蒂森數(shù)量共12部，主樓9部高速電梯，觀光電梯兩部(德國蒂森)載重13人公用和獨(dú)立空調(diào)品牌日本大金VRV中央空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)費(fèi)開放時(shí)間裝修內(nèi)部裝修高級花崗巖地面、墻壁面外立面裝修高檔金屬和銀灰色鍍膜玻璃幕墻交通狀況交通比較便捷景觀資源可觀看中心區(qū)和蓮花山景色辦公商業(yè)氛圍辦公氛圍暫時(shí)不是很濃厚內(nèi)部配套第16層設(shè)健康會(huì)所，32層設(shè)會(huì)議廳客戶客戶性質(zhì)證券，投資知名客戶進(jìn)駐太平洋保險(xiǎn)，招商證券項(xiàng)目小結(jié)周邊環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃起點(diǎn)高，交通方便，32層設(shè)會(huì)議廳，適合大型公司進(jìn)駐物業(yè)名稱；郵電信息樞紐大廈地理位置福田中心區(qū)五洲廣場的西南角，益田路和福華路交匯處發(fā)展商深圳市電信局物業(yè)性質(zhì)寫字樓土地年限50年建筑面積開盤日期入伙日期2001年11月交付使用與否已交付使用(11-27層出租，其他自用)銷售均價(jià)只租不售占用率管理費(fèi)租金80元/月/m2樓層建筑層數(shù)主樓46層，副樓22層布局裙房地下2層，地上8層；副塔樓地下2層，地上22層；主塔樓地下3層，地上46層標(biāo)準(zhǔn)層開間面積停車位數(shù)量車位收費(fèi)元/月電梯品牌數(shù)量35部高速電梯分區(qū)，20部扶梯載重公用空調(diào)品牌空調(diào)費(fèi)已經(jīng)包括在管理費(fèi)中開放時(shí)間裝修內(nèi)部裝修電梯間，公共走道，大理石地面外立面裝修玻璃幕墻，鋁合金復(fù)合板交通狀況交通比較便捷景觀資源正臨中心區(qū)綠化區(qū)，景色十分好辦公商業(yè)氛圍辦公氛圍比較濃厚客戶客戶性質(zhì)以通信產(chǎn)業(yè)、中小型網(wǎng)絡(luò)、電子及咨詢顧問等行業(yè)為主知名客戶進(jìn)駐項(xiàng)目小結(jié)物業(yè)檔次高，內(nèi)部設(shè)施齊全；交通便利，外部景觀好；周邊為購物公園及其他兩個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)氛圍濃；高智能化與高檔次的設(shè)備；電信公司重要基地，有品牌吸引力。物業(yè)名稱；時(shí)代金融中心地理位置福田深南大道與益田路交匯處發(fā)展商深圳市中鐵城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)性質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司戴德梁行土地年限50年建筑面積開盤日期入伙日期交付使用與否己經(jīng)交付使用銷售均價(jià)15000元/m2銷售率管理費(fèi)12.5元/月/m2租金樓層建筑層數(shù)布局園，5-10層銀行辦公區(qū)，11-28寫字樓停車位數(shù)量車位收費(fèi)電梯品牌瑞士原裝進(jìn)口迅達(dá)數(shù)量8部載重公用空調(diào)品牌特靈空調(diào)費(fèi)開放時(shí)間24小時(shí)裝修大堂裝修地面高檔花崗巖，墻面花崗巖外立面裝修交通狀況深南大道旁，交通便捷景觀資源景觀資源十分豐富辦公商業(yè)氛圍辦公氛圍暫時(shí)不是很濃厚內(nèi)部配套3000多平方米的陽光休閑空中花園和多功能休閑會(huì)所客戶客戶性質(zhì)保險(xiǎn)、基金、投資、擔(dān)保公司等大型機(jī)構(gòu)和知名上市公司知名客戶進(jìn)駐民生銀行項(xiàng)目小結(jié)物業(yè)檔次高，內(nèi)部設(shè)施齊全，交通便利，外部景觀好地理位置福田福田中心區(qū)福華一路與新洲路交匯處發(fā)展商深圳市榮超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)性質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司戴德梁行物業(yè)管理顧問土地年限50年建筑面積開盤日期入伙日期交付使用與否已經(jīng)交付使用銷售均價(jià)銷售率管理費(fèi)10元/月/m2租金樓層建筑層數(shù)29層布局1-4層裙樓，地下2層為車庫，其余寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層開間面積電梯品牌三菱名廠電梯數(shù)量高區(qū)4臺，低區(qū)2臺，另消防梯1臺載重12人空調(diào)裙樓為中央空調(diào)，樓層為分體式空調(diào)，隨樓贈(zèng)送裝修大堂裝修大堂地面為花崗石，大堂墻面為大理石，大堂電梯廳地面為花崗石，墻面為大理石外立面裝修裙樓外墻為大理石，主樓外墻為高級面磚交通狀況交通不方便辦公商業(yè)氛圍周圍高檔寫字樓林立，辦公氛圍濃厚內(nèi)部配套3層設(shè)提供會(huì)務(wù)功能、商務(wù)中心和休閑中心功能的1000m2的商務(wù)會(huì)所客戶客戶性質(zhì)金融、地產(chǎn)知名客戶進(jìn)駐廣東證券，深圳發(fā)展銀行，鄂爾多斯金融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目小結(jié)1、裝修檔次，成本不高，價(jià)格合理；2、距深南路有約100米距離，且北面還有寫字樓將建，位置缺限；地理位置福田福田中心區(qū)福華一路發(fā)展商深圳市榮超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)性質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司戴德梁行物業(yè)管理顧問土地年限50年建筑面積開盤日期入伙日期交付使用與否已經(jīng)交付使用銷售均價(jià)11000元/m2銷售率管理費(fèi)10元/月/m2租金樓層建筑層數(shù)布局標(biāo)準(zhǔn)層開間面積車位收費(fèi)室外300元/月,室外500元/月電梯品牌三菱名廠電梯數(shù)量高區(qū)4臺，低區(qū)2臺，另消防梯1臺載重空調(diào)裙樓為中央空調(diào)，主樓為分體式空調(diào)裝修大堂裝修大堂地面為拋光花崗石，大堂墻面為拋光大理石外立面裝修裙樓外墻為大理石，主樓外墻為高級仿石磚交通狀況不算方便景觀資源周圍被建筑群遮擋辦公商業(yè)氛圍地處已開發(fā)完畢的CBD西北角，辦公氛圍濃厚內(nèi)部配套設(shè)有商務(wù)中心、商務(wù)餐廳、網(wǎng)吧、書吧、健身中心等完善的自身配套設(shè)施物業(yè)名稱；福建興業(yè)銀行大廈地理位置深南大道南，民田路西發(fā)展商深圳市正先投資有限公司物業(yè)性質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司戴德梁行(顧問)土地年限建筑面積開盤日期入伙日期交付使用與否已經(jīng)交付使用銷售均價(jià)12000元/m2銷售率管理費(fèi)10元/月/m2租金樓層建筑層數(shù)27層布局地下3層停車庫，1-2層裙樓，3層空中花園，4-10層小開間寫字樓，11-16層，興業(yè)銀行辦公區(qū)，17-27層可自由分隔寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層開間面積4-10層；帶獨(dú)立洗手間的小開間，11-22層；1098m2,24-27層：可自由分割的開間)停車位數(shù)量215個(gè)車位收費(fèi)電梯品牌日立數(shù)量6載重13人公用，獨(dú)立空調(diào)開放時(shí)間24小時(shí)計(jì)時(shí)收費(fèi)裝修大堂裝修地面為天然花崗石，大理石，墻面高級磨光面磚，吊頂天花外立面裝修鋁金龍骨，鍍膜淺反射灰色條柜隔音玻璃交通狀況交通便捷景觀資源北面看深南大道和高交會(huì)館辦公商業(yè)氛圍辦公氛圍濃厚內(nèi)部配套3層設(shè)空中花園客戶性質(zhì)銀行、證券、金融投資公司以及其他大型公司為主項(xiàng)目小結(jié)物業(yè)檔次高，內(nèi)部設(shè)施齊全，交通便利，外部景觀好√規(guī)模比時(shí)代金融中心小，但也以金融為營銷主題；√采用了國內(nèi)首創(chuàng)的搭接柱技術(shù)，可提供9×1√采用了寬扁梁技術(shù)使梁高僅50cm,增加了室內(nèi)的空間高度：√建筑技術(shù)創(chuàng)新是本項(xiàng)目的亮點(diǎn)；√3層裙樓為整體空中花園，設(shè)立了商務(wù)會(huì)所和娛樂健身中心；√低層采用帶獨(dú)立衛(wèi)生間的小開間戶型，高層為整層可自由分割的大開間戶物業(yè)名稱；中央商務(wù)大廈地理位置深南大道北、民田路西發(fā)展商金寶維實(shí)業(yè)發(fā)展(深圳)有限公司物業(yè)性質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司戴德梁行(顧問)土地年限50年建筑面積開盤日期入伙日期交付使用與否已經(jīng)交付使用銷售均價(jià)11500元/m2銷售率管理費(fèi)10元/月/m2租金樓層建筑層數(shù)地下2層停車庫，1-3層商場，4層空中園林會(huì)所，5-25層辦公標(biāo)準(zhǔn)層開間面積5-9層：115-198m2,10-18層：74-167m2,19-25層：96-150m2停車位數(shù)量228個(gè)車位收費(fèi)電梯品牌原裝進(jìn)口OTIS寬敞型豪華電梯數(shù)量8部載重公共洗手間加豪華董事長洗手間空調(diào)品牌開利開放時(shí)間24小時(shí)裝修大堂裝修墻面進(jìn)口大理石外立面裝修高級鋁合金玻璃墻，中空玻璃交通狀況交通還算便捷辦公商業(yè)氛圍處于寫字樓群中央，整體辦公環(huán)境好內(nèi)部配套4層3800m2空中園林會(huì)所客戶客戶性質(zhì)金融、證券與投資公司、貿(mào)易公司等知名客戶進(jìn)駐天威視訊項(xiàng)目小結(jié)地處中心區(qū)中央，周邊辦公氛圍好，樓盤裝修檔次低，硬件設(shè)施良好，樓宇內(nèi)辦公環(huán)境好，但視角被遮擋地理位置深南大道南、民田路交匯處發(fā)展商深圳市投資管理公司物業(yè)性質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司深投物管土地年限50年報(bào)建筑面積開盤日期1997年入伙日期1997年交付使用與否已交付使用銷售均價(jià)只租不售銷售率管理費(fèi)包括在租金里租金150元/月/m2樓層建筑層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層開間面積50-200m2可打通停車位數(shù)量車位收費(fèi)500元/月電梯品牌三菱數(shù)量8部載重獨(dú)立空調(diào)空調(diào)費(fèi)已經(jīng)包括在管理費(fèi)中開放時(shí)間周一至周五7:30分～19:30裝修內(nèi)部裝修電梯間，公共走道，大理石地面、墻面外立面裝修玻璃幕墻，鋁合金復(fù)合板交通狀況交通十分便捷景觀資源俯視高交會(huì)館和水晶島大片綠地辦公商業(yè)氛圍辦公氛圍比較濃厚客戶客戶性質(zhì)金融、證券、高科技、貿(mào)易、房地產(chǎn)知名客戶進(jìn)駐項(xiàng)目小結(jié)地理位置好，交通便利?！套鳛橹行哪蠀^(qū)(真正意義上的深圳寫字樓商務(wù)區(qū))的首個(gè)寫字樓項(xiàng)目，正年份項(xiàng)目名稱發(fā)展商預(yù)計(jì)建面銷售狀態(tài)工程進(jìn)度預(yù)計(jì)開盤時(shí)間大中華國際交易廣場(寫字樓部分)大中華國際實(shí)業(yè)(深圳)有限公司部分單位內(nèi)部認(rèn)購接近封頂2004年底特美思廣場煙草公司和紅塔山集團(tuán)未開始銷售1/3外墻2004年底華融大廈工大集團(tuán)未開始銷售已經(jīng)封頂2004年9月免稅大廈國有免稅商品(集團(tuán))有限公司未開始發(fā)售未出地面2005年底新世界中心深圳市新世界集團(tuán)有限公司未開始發(fā)售已出地面2005年深圳地鐵大廈深圳地鐵有限公司未開始發(fā)售2005年3月中鐵建大廈中鐵建投資有限公司未開始發(fā)售2005年底小計(jì)物業(yè)名稱：國際商會(huì)中心國際商會(huì)中心所屬區(qū)域福田中心區(qū)地理位置福田益田路與福華三路交匯等級評定甲級深圳市榮超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳世界貿(mào)易中心會(huì)占地面積建筑面積世聯(lián)地產(chǎn)建筑層高建筑層數(shù)共58層，地下3層，地上55層發(fā)售時(shí)間使用年限50年入伙時(shí)間面積分割(每商業(yè)面積辦公面積過道寬敞度一般過道采光度較差售價(jià)均價(jià)16000元/M2銷售率起價(jià)12000元/M2最高價(jià)30000元/M2付款方式按揭、一次性付款、分期付款停車位地下2層500個(gè)物業(yè)管理第一太平戴維斯電梯25部三菱空調(diào)費(fèi)分戶計(jì)費(fèi)空調(diào)日本原裝變頻多體中央空調(diào)是否有獨(dú)立衛(wèi)生間有網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)聚友寬頻網(wǎng)裝修狀況內(nèi)部裝修大堂、走廊、電梯廳仿大理石地面，仿大理石面磚墻面，內(nèi)部毛坯房外立面裝修裙樓外墻大理石，主樓外墻高級面磚內(nèi)部配套3樓高商務(wù)會(huì)所，有大小會(huì)議室，多功能演示中心，書庫等。外部景觀北面對高交會(huì)館，東面觀購物公園，水晶島大片綠地業(yè)主性質(zhì)跨國外資企業(yè)、高科技公司、咨詢公司、投資公司聯(lián)系電話物業(yè)名稱：安聯(lián)大廈安聯(lián)大廈所屬區(qū)域中心區(qū)地理位置福田中心區(qū)市民中心東側(cè)等級評定甲級深圳市安聯(lián)投資有限公司建筑面積同致行建筑層高建筑層數(shù)35層入伙時(shí)間使用年限50年出租率%分割面積1000～2000,整層約2000m2過道寬敞度過道采光度銷售均價(jià)12000~-14000元/M知名度一般付款方式按揭、一次性銷售率%車位價(jià)格車位租金元/月停車場413個(gè)物業(yè)管理公司第一太平戴維斯市價(jià)元/M2月電費(fèi)開放時(shí)間24小時(shí)電梯品牌進(jìn)口日本三菱數(shù)量16部載重空調(diào)中央空調(diào)+預(yù)留室外空調(diào)機(jī)位洗手間獨(dú)立洗手間保安系統(tǒng)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)電話系統(tǒng)大容量電話線預(yù)留，綜合布線系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)寬帶接入，IDD,有限電視接入裝修狀況內(nèi)部裝修外立面內(nèi)部配套1-5層商業(yè)裙樓(規(guī)劃銀行、證券、餐飲、會(huì)議室等),28個(gè)空中花園與2000平方米屋頂花園外部景觀蓮花山公園，市民廣場等項(xiàng)目小結(jié)周邊環(huán)境優(yōu)美，宣揚(yáng)健康辦公，活體建筑物業(yè)名稱：航天大廈航天大廈所屬區(qū)域福田中心區(qū)地理位置深南大道與新洲路交匯處等級評定甲級深圳市航天大廈投資發(fā)有限公司占地面積建筑面積同致行地產(chǎn)建筑層高3.8米建筑層數(shù)商業(yè)4層裙樓25層寫字樓發(fā)售時(shí)間使用年限50年入伙時(shí)間商業(yè)面積辦公面積約40000M售價(jià)均價(jià)13000元/M銷售率起價(jià)12000元/M最高價(jià)14000元/M付款方式按揭、一次性付款、分期付款停車位240個(gè)物業(yè)管理公司中海物業(yè)顧問未定電梯7部帝森空調(diào)費(fèi)分戶計(jì)費(fèi)空調(diào)中央空調(diào)是否有獨(dú)立衛(wèi)生間有裝修狀況內(nèi)部裝修防滑地磚、外立面裝修內(nèi)部配套14米高辦公大堂、700平米生態(tài)陽光內(nèi)廣場外部景觀北面對高交會(huì)館，部分西向高爾夫遠(yuǎn)景聯(lián)系電話物業(yè)名稱：九州創(chuàng)展大廈九州創(chuàng)展大廈所屬區(qū)域福田中心區(qū)地理位置福田中心區(qū)南區(qū)，民田路西側(cè)等級評定甲級深圳市連九洲實(shí)物流網(wǎng)絡(luò)有限公司※中鐵五局(集團(tuán))有限公司占地面積建筑面積戴德梁行建筑層高建筑層數(shù)26層發(fā)售時(shí)間04年6月使用年限50年入伙時(shí)間面積分割(每過道采光度較差售價(jià)銷售率起價(jià)9800元/M最高價(jià)14000元/M付款方式按揭、一次性付款、分期付款停車位210個(gè)物業(yè)管理戴德梁行物業(yè)顧問10元/M/月電梯9部日立空調(diào)費(fèi)分戶計(jì)費(fèi)空調(diào)中央空調(diào)是否有獨(dú)立衛(wèi)生間無裝修狀況內(nèi)部裝修花崗巖地面及墻面；鋁(塑)板天花，大理石或玻璃盥洗臺面、防滑地磚、墻磚拼花外立面裝修幕墻、鋁板復(fù)合幕墻內(nèi)部配套豪華大堂外部景觀北面對高交會(huì)館，東面觀購物公園，西眺高爾夫遠(yuǎn)景業(yè)主性質(zhì)高科技公司、咨詢公司、投資公司聯(lián)系電話物業(yè)名稱；喜年中心地理位置位于深南大道與泰然九路交匯處發(fā)展商深圳市花樣年投資發(fā)展有限公司物業(yè)性質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司戴德梁行(顧問)土地年限50年建筑面積開盤日期入伙日期交付使用與否已經(jīng)交付使用銷售均價(jià)9500元/m2銷售率管理費(fèi)8元/月/m2租金樓層建筑層數(shù)28層布局地下2層地下停車場，1-3層商場，4標(biāo)準(zhǔn)層開間面積A棟60-1300平方米，B棟700平方米停車位數(shù)量236個(gè)電梯品牌數(shù)量共9部高速電梯，高速分區(qū)，液晶顯示載重13人公共與獨(dú)立洗手間空調(diào)品牌美國麥克維爾空調(diào)費(fèi)分戶計(jì)量開放時(shí)間裝修內(nèi)部裝修高級花崗巖地面、墻壁面外立面裝修交通狀況交通便捷景觀資源正對深南大道辦公商業(yè)氛圍沿深南大道有多個(gè)高檔寫字樓，辦公環(huán)境好內(nèi)部配套第十六層設(shè)健康會(huì)所，頂層設(shè)觀光臺客戶知名客戶進(jìn)駐深圳燃?xì)饧瘓F(tuán)、藍(lán)津科技股份、邁高電子科技、杰科電子、味千拉面項(xiàng)目小結(jié)成功型公司進(jìn)駐物業(yè)名稱；本元大廈地理位置福田車公廟，深南大道旁發(fā)展商深圳市錦龍德投資發(fā)展有限公司物業(yè)性質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司戴德梁行(顧問)土地年限建筑面積開盤日期入伙日期交付使用與否未交付使用銷售均價(jià)12000元/m2銷售率管理費(fèi)10元/m2/月租金樓層建筑層數(shù)布局每層兩戶，每三層送空中花園標(biāo)準(zhǔn)層開間面積400-500m2(大開間)停車位數(shù)量103個(gè)車位收費(fèi)600元/月電梯品牌數(shù)量5部客梯，1部觀光電梯載重13人公用空調(diào)品牌離心式冷水機(jī)組與螺桿式冷水機(jī)組組合運(yùn)行的中央空調(diào)空調(diào)費(fèi)分戶計(jì)費(fèi)開放時(shí)間24小時(shí)裝修大堂裝修外立面裝修交通狀況交通便捷景觀資源北看深南大道，招商銀行大廈辦公商業(yè)氛圍辦公氛圍比較濃厚內(nèi)部配套室內(nèi)每層設(shè)小花園，每三層設(shè)大平臺空中花園項(xiàng)目小結(jié)引進(jìn)直飲水系統(tǒng)，為新亮點(diǎn)物業(yè)名稱；中國有色大廈地理位置福田車公廟泰然工業(yè)區(qū)發(fā)展商深圳康發(fā)發(fā)展公司物業(yè)性質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司發(fā)展商自管土地年限50年建筑面積寫字樓建筑面積開盤日期入伙日期交付使用與否已交付使用銷售均價(jià)8500元/m2銷售率管理費(fèi)9元/月/m2租金75元/月/m2樓層建筑層數(shù)26層布局地下停車場，1-4層商場，5-6會(huì)所，其余寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層開間面積整層1500m2,13層以上最小400m3停車位數(shù)量400個(gè)車位收費(fèi)電梯品牌德國原廠進(jìn)口蒂森數(shù)量8臺公用和獨(dú)立空調(diào)品牌空調(diào)費(fèi)分戶計(jì)量開放時(shí)間裝修大堂裝修外立面裝修交通狀況交通便捷景觀資源正對深南大道辦公商業(yè)氛圍沿深南大道有多個(gè)寫字樓，辦公環(huán)境好內(nèi)部配套客戶客戶性質(zhì)知名客戶進(jìn)駐項(xiàng)目小結(jié)周邊環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃起點(diǎn)高，交通方便，項(xiàng)目外立面有特色，硬件設(shè)施好，適合成功型公司進(jìn)駐√設(shè)計(jì)了空中花園(或空中露臺)概念；物業(yè)名稱；財(cái)富廣場地理位置位于深南大道與香密湖路交匯處發(fā)展商深圳市福浩銘實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)性質(zhì)商住物業(yè)管理公司福昌物業(yè)管理公司土地年限建筑面積開盤日期入伙日期2003年中交付使用與否已交付使用銷售均價(jià)7500元/m2銷售率管理費(fèi)租金樓層建筑層數(shù)A棟28層，B棟25層布局標(biāo)準(zhǔn)層開間面積停車位數(shù)量230個(gè)車位收費(fèi)500元/月電梯品牌原裝進(jìn)口德國蒂森數(shù)量區(qū)，液晶顯示，并設(shè)有觀光電梯載重獨(dú)立洗手間空調(diào)無中央空調(diào)，用戶自己安裝分體空調(diào)裝修大堂裝修外立面裝修鍍膜玻璃幕墻，復(fù)合鋁板幕墻，部分花崗石墻身交通狀況交通便捷景觀資源正對深南大道，設(shè)前后7500m2大型廣場，并分為萬國廣場和生態(tài)廣場，景觀優(yōu)美辦公商業(yè)氛圍沿深南大道兩側(cè)有多個(gè)高檔寫字樓，辦公環(huán)境好內(nèi)部配套有會(huì)議中心、展示廳等商務(wù)配套以及休閑娛樂配套項(xiàng)目小結(jié)周邊環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃起點(diǎn)高，交通方便，項(xiàng)目外立面有特色，硬件設(shè)施好，面積分割適合小型或創(chuàng)業(yè)型公司進(jìn)駐物業(yè)名稱：天安數(shù)碼時(shí)代大廈地理位置天安數(shù)碼城內(nèi)發(fā)展商深圳天安數(shù)碼城有限公司物業(yè)性質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司深圳天安物業(yè)管理有限公司土地年限50年建筑面積開盤日期入伙日期2003年底交付使用與否已交付使用銷售均價(jià)8500元/m2銷售率管理費(fèi)6.5元/m2租金60-80元/m2樓層建筑層數(shù)布局4層商鋪，主樓26層，附樓9層標(biāo)準(zhǔn)層開間面積停車位數(shù)量420個(gè)車位收費(fèi)250元/月電梯品牌富士達(dá)電梯，奧迪斯觀光梯數(shù)量主樓7部客梯，2部觀光梯，1部貨梯載重獨(dú)立空調(diào)寫字樓客戶可自行安裝空調(diào)(預(yù)留位),商業(yè)裙樓部分集中式空調(diào)裝修內(nèi)部裝修入口大堂及首層電梯間：拋光大理石地面，高級裝修墻面。單元戶內(nèi)：水泥抹平地面，白色高級乳膠漆外立面裝修交通狀況便捷景觀資源高爾夫景觀辦公商業(yè)氛圍周邊均為辦公大樓內(nèi)部配套有會(huì)議中心、展示廳等商務(wù)配套以及休閑娛樂配套，并配套大型商業(yè)項(xiàng)目，數(shù)碼會(huì)議中心具備了遠(yuǎn)程會(huì)議電視系統(tǒng)、視訊會(huì)議室、大屏幕數(shù)碼影視服務(wù)等功能1、主要賣點(diǎn)：(1)深圳首個(gè)高爾夫全景觀辦公空間；(2)天安數(shù)碼城的自身優(yōu)勢；(3)人文、綠色、科技、商務(wù)的四維商務(wù)空間。2、位于天安科技園的次入口區(qū)，樓下有華潤超市、公共室內(nèi)停車場，生活便利；3、每戶設(shè)獨(dú)立洗手間，管道預(yù)留到位：4、柱距：8.4x8.4m,可任意間隔空間物業(yè)名稱；英龍展業(yè)中心地理位置位于深南大道旁，世貿(mào)中心對面發(fā)展商深圳市英龍建安有限公司物業(yè)性質(zhì)商住物業(yè)管理公司英龍物業(yè)管理公司土地年限70年建筑面積開盤日期入伙日期2004年4月交付使用與否未交付使用銷售均價(jià)8000元/m2銷售率管理費(fèi)7.8元/m2租金樓層建筑層數(shù)26層布局標(biāo)準(zhǔn)層開間面積54-260平方米，以小面積分割為主停車位數(shù)量180個(gè)車位收費(fèi)電梯品牌富士達(dá)電梯數(shù)量液晶顯示載重13人少量單位獨(dú)立洗手間，并設(shè)立公共洗手間空調(diào)寫字樓區(qū)域無中央空調(diào)，用戶自己安裝分體空調(diào)裝修大堂裝修外立面裝修涂料交通狀況交通便捷景觀資源深南大道旁，正對世貿(mào)大廈辦公商業(yè)氛圍沿深南大道兩側(cè)有多個(gè)高檔寫字樓，處于世貿(mào)商務(wù)圈內(nèi)，將來辦公環(huán)境好內(nèi)部配套設(shè)大小兩間多功能數(shù)碼會(huì)議廳，并配套功能齊全的商務(wù)會(huì)所項(xiàng)目小結(jié)周邊環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃起點(diǎn)高，交通方便，項(xiàng)目外立面一般，硬件設(shè)施一般，面積分割適合已經(jīng)有一定規(guī)模的中小型公司進(jìn)駐?！虅?chuàng)新設(shè)計(jì)6米層高的樓層，對藝術(shù)、設(shè)計(jì)類的企業(yè)有吸引力，并有打造設(shè)物業(yè)名稱：招商銀行大廈(世貿(mào)中心)地理位置發(fā)展商招商銀行物業(yè)性質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司深圳市匯勤物業(yè)管理公司土地年限建筑面積開盤日期入伙日期2001年10月交付使用與否已經(jīng)交付使用銷售均價(jià)只租不售占用率管理費(fèi)28元/月/m2租金150元/月/m2樓層建筑層數(shù)布局地下3層，地上53層停車位數(shù)量360個(gè)車位收費(fèi)500元/月電梯品牌原裝三菱數(shù)量載重15人公用空調(diào)品牌空調(diào)費(fèi)開放時(shí)間8:00-18:00,加班400元/小時(shí)裝修大堂裝修全大理石，水幕墻外立面裝修交通狀況交通便捷景觀資源看東?；▓@，香謝里花園和深南大道辦公商業(yè)氛圍客戶客戶性質(zhì)基金、證券、銀行知名客戶進(jìn)駐招行總部，聯(lián)通公司，大成基金，江西證券物業(yè)名稱；銀座國際地理位置福田深南大道與香蜜湖路交匯發(fā)展商深圳市高爾夫開發(fā)設(shè)計(jì)管理有限公司物業(yè)性質(zhì)商住物業(yè)管理公司戴德梁行(顧問)土地年限70年建筑面積開盤日期入伙日期交付使用與否已交付使用銷售均價(jià)9000元銷售率管理費(fèi)7.8元/月/m2租金樓層建筑層數(shù)28層(地下2層，地上28層)布局3、10、22和26樓空中花園，28樓高爾夫練習(xí)場標(biāo)準(zhǔn)層開間面積68-1134m2任意間隔停車位數(shù)量180個(gè)車位收費(fèi)300元/月電梯品牌原裝進(jìn)口三菱數(shù)量5部客梯，1部日立消防梯載重洗手間配置公用空調(diào)大堂、一二層裙樓中央空調(diào)，部分采用獨(dú)立式空調(diào)裝修大堂裝修美國巴頓玻璃幕墻外立面裝修金屬架構(gòu)式玻璃幕墻交通狀況交通便捷辦公商業(yè)氛圍比較濃厚內(nèi)部配套一二層商務(wù)配套，4層商務(wù)會(huì)所，28層健康會(huì)所4中心區(qū)寫字樓市場特征分析年份物業(yè)名稱建筑面積當(dāng)年合計(jì)面積1997年投資大廈2000年江蘇大廈2001年國際商會(huì)大廈A座郵電信息樞紐中心(11-27層出租)約24000m'2002年國際商會(huì)大廈B座中央商務(wù)大廈2003年時(shí)代金融中心福建興業(yè)銀行大廈卓越大廈2004年國際商會(huì)中心(總：133595m2,辦公：大中華國際交易廣場(寫字樓部分)特美思廣場中國聯(lián)通大廈九州創(chuàng)展大廈華融大廈安聯(lián)大廈航天大廈2005年免稅大廈新世界中心深圳地鐵大廈中鐵建大廈祁年酒店(寫字樓部分)約40000m22000-2005年中心區(qū)寫字樓市場供應(yīng)量分析(單2000-2005年中心區(qū)寫字樓市場供應(yīng)量分析(單4.2中心區(qū)目標(biāo)客戶分析主要是自用，而且嚴(yán)密的保安措施(國家重點(diǎn)信息機(jī)密場所)和整個(gè)樓宇的形按行業(yè)分客戶類型信息平臺要求智能化面積特點(diǎn)周邊商服配套金融證券保險(xiǎn)區(qū)域核心重要有獨(dú)特要求高檔高大面積好好國際貿(mào)易類區(qū)域核心重要高高檔高大、中好好國內(nèi)貿(mào)易類一般一般高、中檔高、中檔都有一般IT與電子一般特色高高檔高檔都有好一般電訊與電信一般重要高高檔高檔都有好一般咨詢顧問無明顯特點(diǎn)重要高、中檔中高檔中、小一般投資類無明顯特點(diǎn)無明顯特點(diǎn)中高檔都有一般》對物業(yè)管理的要求大都還停留在衛(wèi)生與整潔、安全等，對物業(yè)管理要求能提供24小時(shí)商務(wù)條件；項(xiàng)目名稱目標(biāo)客戶信息樞紐大廈郵電局自用，其余以電訊、電子等為主國際商會(huì)大廈A座企業(yè)為主中銀大廈租售不理想投資大廈以證券、投資、房地產(chǎn)、貿(mào)易等行業(yè)為主豐立大廈市政府自用中海大廈中海公司自用福建興業(yè)銀行大廈大中企業(yè)為主，福建興業(yè)銀行進(jìn)駐占6層，其他目標(biāo)客戶以金融、證券與投資等相關(guān)行業(yè)為主中央