房地產(chǎn)公司發(fā)展管理部制度

中海及晟（方州）有限公電

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中海發(fā)展（蘇州）有限公司

發(fā)展管理部管理制度

二零零七年七月

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目錄

笫一章總則.....................................................................4

1.目的.....................................................................4

2.適用范圍................................................................4

3.編制依據(jù)................................................................4

4.定義....................................................................4

第二章部門職責(zé)................................................................5

1.配套報建...............................................................5

2.計劃管理................................................................5

3.質(zhì)量管理...............................................................6

4.技術(shù)管理...............................................................6

5.安全文明施工管理......................................................7

6.成本管理...............................................................7

7.項目后評估.............................................................7

8.完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作............................................7

第二章組織架構(gòu)與崗位職責(zé).....................................................8

1.組織架構(gòu)...............................................................8

2.崗位職責(zé)...............................................................8

第四章工作內(nèi)容及流程.........................................................13

一、配套報建工作內(nèi)容及流程.................................................13

1.配套報建工作主要內(nèi)容與關(guān)鍵點.....................................13

2.標(biāo)準(zhǔn)功能模塊.....................................................23

3.主要配套工作流程.................................................30

4.報建工作標(biāo)準(zhǔn)流程.................................................55

二、計劃管理工作內(nèi)容及流程.................................................57

1.初步確定項目發(fā)展主要節(jié)點目標(biāo).....................................57

2.制定項目詳細(xì)發(fā)展計劃.............................................58

3.檢討計劃并督促執(zhí)行...............................................58

4.計劃的修改、調(diào)整及相應(yīng)深度......................................59

5.計劃版本及編碼規(guī)則...............................................59

6.計劃執(zhí)行的考核辦法...............................................60

7.上報股份公司發(fā)展計劃.............................錯誤!未定義書簽。

三、在建項目月度工程質(zhì)量及安全文明施工檢查及評比制度.....................62

1.目的..............................................................62

2.組織架構(gòu).........................................................62

3.檢查時間............................................................62

4.檢查范圍及內(nèi)容...................................................63

5.評比辦法............................................................63

6.其它................................................................64

四、項目后評估管理制度.....................................................65

1.總則................................................................65

2.房地產(chǎn)項目后評估工作的原則和依據(jù)................................66

3.房地產(chǎn)項目后評估報告的編制程序..................................67

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4.房地產(chǎn)項目后評估原理和內(nèi)容........................................68

五、日常工作內(nèi)容及流程.....................................................69

1.項目發(fā)展月報、季報（TO股份公司）...............................69

2.項目發(fā)展月報（公司內(nèi)部）.........................................70

3.項目發(fā)展周例會...................................................71

4.ERP相關(guān)工作...................................................72

5.圖紙管理......................................................73

6.收文管理.........................................................74

7.發(fā)文管理.........................................................74

8.資料管理.........................................................75

第五章標(biāo)準(zhǔn)文本...............................................................78

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第二章部門職責(zé)

1.配套報建

1.1.根據(jù)公司各項目進(jìn)度計劃要求，負(fù)責(zé)在項目發(fā)展的各個階段編制相應(yīng)深度

的項目配套、報建計劃。

1.2.根據(jù)公司各項目發(fā)展要求，負(fù)責(zé)在周期和成本兩方面高效完成項目配套、

報建工作。配套工作主要包括：施工準(zhǔn)備工作（含臨水、臨時排污和臨電

接駁，臨時道路開口等）供水、供電、燃?xì)狻⒂芯€電視、電信、網(wǎng)絡(luò)和環(huán)

境檢測等；報建工作主要包括：規(guī)劃方案報建、面積測繪、擴初報建、施

工圖報建、辦理施工許可證（工程規(guī)劃許可證）、協(xié)助辦理預(yù)售許可證、進(jìn)

行各項竣工驗收（電梯驗收、消防驗收、人防驗收、環(huán)保驗收、質(zhì)監(jiān)驗收、

通水、通電、通氣、有線電視驗收等）、辦理建筑使用證或（臨時建筑使用

證）、協(xié)助辦理大產(chǎn)證等。

1.3.負(fù)責(zé)定期對配套報建工作進(jìn)行分析和總結(jié)，為公司更好的開展配套報建工

作提供依據(jù)，以提高工作深度和工作效率。

1.4.同公司外部相關(guān)單位或部門建立并維系良好的合作關(guān)系。

2.計劃管理

2.1.作為公司日常計劃管理部門，負(fù)責(zé)公司各項目發(fā)展計劃的督促、審核、考

核和預(yù)警，將發(fā)展管理部提供的預(yù)警指標(biāo)分解至各部門，并在計劃管理中

加以落實。

2.2.根據(jù)公司中短期或年度發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營指標(biāo)，負(fù)責(zé)確定公司各項目主要節(jié)

點目標(biāo)并通知個部門。

2.3.負(fù)責(zé)在公司各項目發(fā)展的不同階段，會同公司相關(guān)部門共同制定各階段項

目發(fā)展計劃，報公司計劃管理小組審核確定后督促執(zhí)行，并對計劃執(zhí)行情

況進(jìn)行考核。獲取項目后，項目發(fā)展部成立前由發(fā)展管理部負(fù)責(zé)編制項目

發(fā)展計劃，項目發(fā)展管理成立后由其負(fù)責(zé)編制項目發(fā)展計劃。

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2.4.負(fù)責(zé)對照公司各項目發(fā)展計劃，對項目發(fā)展進(jìn)度進(jìn)行預(yù)警，若與計劃存在

或預(yù)計將存在重大偏差卯J時上報公司計劃管理小組和公司領(lǐng)導(dǎo)，會同公司

相關(guān)部門制定解決方案或辦法。

2.5.每周負(fù)責(zé)牽頭召開公司各項目發(fā)展例會，核查各部門工作完成情況，完成

周例會紀(jì)要。

2.6.每月將各在建項目進(jìn)度同計劃進(jìn)度對照，考核相關(guān)部門計劃執(zhí)行情況。

2.7.每月向股份公司上報各項目發(fā)展和計劃完成情況，完成項目發(fā)展月報。

2.8.每月向華東區(qū)域管理委員會上報項目發(fā)展月報及相關(guān)會議資料。

3.質(zhì)■管理

3.1.負(fù)責(zé)建立適合公司和各項目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及管理制度，并督促執(zhí)行。

3.2.負(fù)責(zé)牽頭組織公司相關(guān)部門進(jìn)行工程質(zhì)量驗收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)習(xí)。

3.3.參與承包商和供貨商考察，幫助公司篩選合格的分判商。

3.4.定期組織各項目質(zhì)量管理檢查和評比，促進(jìn)各項目發(fā)展部提高質(zhì)量管理水

平。

3.5.負(fù)責(zé)參與項目分部、分項、專項工程和施工樣板的質(zhì)量驗收，牽頭組織項

目竣工驗收。

4.技術(shù)管理

4.1.負(fù)責(zé)充分利用公司外部和內(nèi)部資源，搭建公司技術(shù)管理平臺，為公司項目

發(fā)展提供技術(shù)支持。建立適合公司和各項目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及管理體系，并督

促執(zhí)行。

4.2.負(fù)責(zé)牽頭組織公司相關(guān)部門進(jìn)行工程技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)習(xí)。

4.3.組織開展新技術(shù)、新工藝、新材料的技術(shù)調(diào)研，負(fù)責(zé)新技術(shù)、新工藝、新

材料的應(yīng)用與推廣。

4.4.參與招標(biāo)文件及合同的編寫工作，參與投標(biāo)單位的技術(shù)標(biāo)的評審，為公司

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評標(biāo)小組提供決策依據(jù)。

4.5.參與項目施工組織方案的制定，負(fù)責(zé)對重大施工方案進(jìn)行審核。

4.6.負(fù)責(zé)組織對典型項目經(jīng)驗的總結(jié)、交流和推廣工作。

5.安全文明施工管理

5.1.建立公司項目安全文明施工管理制度，并督促執(zhí)行。

5.2.組織定期的項目安全文明施工檢查，督促項目發(fā)展部、監(jiān)理和施工單位加

強現(xiàn)場安全文明施工管理。

6.成本管理

6.1.配合財務(wù)資金部開展成本管理工作，建立健全成本分析數(shù)據(jù)庫及成本預(yù)警

機制，不斷完善公司項目發(fā)展成本控制管理平臺。

6.2.配合財務(wù)資金部在項目發(fā)展的各階段進(jìn)行成本預(yù)測、制定成本目標(biāo)、成本

過程分析及預(yù)警、成本執(zhí)行結(jié)果分析。

6.3.根據(jù)財務(wù)資金部提供的分解成本目標(biāo)，負(fù)責(zé)確定發(fā)展管理部涉及的項目前

期費用和配套費用成本目標(biāo)，在項目發(fā)展過程中動態(tài)監(jiān)督實施情況，及時

進(jìn)行預(yù)警，并在項目完成后認(rèn)真總結(jié)。

6.4.應(yīng)財務(wù)資金部管理要求，每月編制部門月度資金計劃。

7.項目后評估

協(xié)調(diào)投資發(fā)展部，會同合約管理部、設(shè)計管理部、營銷策劃部、財務(wù)資金部

項目發(fā)展部等相關(guān)部門完成項目后評估工作。

8.完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作

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第三章組織架構(gòu)與崗位職責(zé)

1.組織架構(gòu)

2.崗位職責(zé)

2.1.部門經(jīng)理

2.1.1在公司主管副總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面主持發(fā)展管理部工作，對發(fā)展管理部

T作負(fù)責(zé)。

2.1.2負(fù)責(zé)編制和組織執(zhí)行發(fā)展管理部制度，落實部門員工職責(zé)，制定并實施各

項工作計劃，進(jìn)行員工培訓(xùn)和考核。

2.1.3全面負(fù)責(zé)發(fā)展管理部報建配套、工程管理、發(fā)展管理等各條線管理工作，

落實各管理人員職責(zé)，負(fù)責(zé)編制和組織實行發(fā)展管理部各項規(guī)章、管理制度，組

織部門員工開展工作，對發(fā)展管理部管理工作全面負(fù)責(zé)。

2.1.4負(fù)責(zé)推進(jìn)項目計劃管理工作，推動并保證公司各項目發(fā)展進(jìn)度計劃的落實。

2.1.5參加公司各項目各階段的方案評審、設(shè)計評審、施工圖審核等工作，為各

項目發(fā)展部提供技術(shù)支持，督促并推動各項目施工質(zhì)量、安全等工作的開展，并

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組織日常檢查與評比。

2.1.6推動公司質(zhì)量、技術(shù)和安全義明施工管理工作，組織各項目發(fā)展部日常檢

查與評比，組織項目工程竣工驗收。參與公司分判商的考察和篩選，進(jìn)行技術(shù)標(biāo)

評審。

2.1.7參與項目全過程成本控制。

2.1.8負(fù)責(zé)牽頭組織進(jìn)行項目后評估工作。

2.1.9負(fù)責(zé)發(fā)展管理部公司內(nèi)部和外部關(guān)系的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)與處理。

2.1.10完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

2.2.部門副經(jīng)理（技術(shù)質(zhì)量）

2.2.1.在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)部門質(zhì)量管理、技術(shù)管理和計劃管理工作。

2.2.2.負(fù)責(zé)建立并完善質(zhì)量管理、技術(shù)管理和計劃管理體系和制度，并督促執(zhí)行。

2.2.3.負(fù)責(zé)組織公司相關(guān)部門進(jìn)行工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)學(xué)習(xí)以及新技術(shù)、新工藝、

新資料的應(yīng)用與推廣。

2.2.4.負(fù)責(zé)定期組織開展項目質(zhì)量管理、安全文明施工管理檢查和評比工作。

2.2.5.參與項目分部、分項、專項工程和施工樣板質(zhì)量驗收,參與項目竣工驗收。

2.2.6,參與承包商和供貨商考察，幫助公司篩選合格的分判商；對投標(biāo)單位的技

術(shù)標(biāo)進(jìn)行評審，為公司評標(biāo)小組提供決策依據(jù)。

2.2.7.參與項目施_L組織方案的制定，對重大施_11方案進(jìn)行審核。

2.2.8.負(fù)責(zé)指導(dǎo)編制項目發(fā)展計劃，對項目發(fā)展計劃進(jìn)行審核，并督促定稿。

2.2.9.完成部門經(jīng)理交辦的其它工作。

2.3.技術(shù)質(zhì)量專員

2.3.1.參與建立和完善質(zhì)量管理.、技術(shù)管理和計劃管理體系和制度，并負(fù)責(zé)具體

執(zhí)行和監(jiān)督。

2.3.2.參與組織公司相關(guān)部門進(jìn)行工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)學(xué)習(xí)以及新技術(shù)、新工藝、

新資料的應(yīng)用與推廣。

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2.3.3.配合技術(shù)質(zhì)量主管開展項目質(zhì)量管理、安全文明施工管理檢查和評比工作。

2.3.4.參與項目分部、分項、專項工程和施工樣版質(zhì)量驗收，參與項目竣工驗收。

2.3.5.參與承包商和供貨商考察，幫助公司篩選合格的分判商，對投標(biāo)單位的技

術(shù)標(biāo)進(jìn)行評審。

2.3.6.參與項目施工組織方案的制定，輔助技術(shù)質(zhì)量主管對重大施工方案進(jìn)行審

核。

2.3.7.負(fù)責(zé)編制并審核項目發(fā)展計劃，對前后版本的發(fā)展計劃進(jìn)行書面分析和說

明，督察各項目發(fā)展計劃執(zhí)行情況，并進(jìn)行計劃預(yù)警C

2.3.8.完成部門經(jīng)理交辦的其它工作。

2.4.部門副經(jīng)理（配套，報建）

2.4.1.根據(jù)公司各項目的總體進(jìn)度計劃要求，負(fù)責(zé)編制各項目配套報建計劃，并

針對各項目的特點繪制項目配套報建工作流程圖。

2.4.2.負(fù)責(zé)重點控制配套報建工作的進(jìn)度和費用，定期對配套報建工作進(jìn)行深入

的分析和總結(jié)，以提高工作績效。

2.4.3.指導(dǎo)配套專員開展相關(guān)配套報建工作。

2.4.4,負(fù)責(zé)在獲取土地項目后20天內(nèi)，完成地塊自身和周邊基本資料搜集工作，

并提供設(shè)計管理部開展設(shè)計工作。

2.4.5.負(fù)責(zé)在項目開工前根據(jù)項目發(fā)展部要求，完成臨水、臨時排污、臨電、臨

時道路接駁或開通，必要時辦理臨時施工用地租賃手續(xù)。

2.4.6.負(fù)責(zé)開展供電、供水、有線電視、電信和電話等配套工作，包括專項配套

委托設(shè)計、施工、驗收和正式開通等。期間配合設(shè)計管理部完成紅線內(nèi)管

網(wǎng)綜合布線圖優(yōu)化設(shè)計，協(xié)調(diào)各專業(yè)公司設(shè)計交底和進(jìn)場施工。

2.4.7.負(fù)責(zé)辦理項目立項、規(guī)劃方案報建、辦理用地規(guī)劃許可證、擴初設(shè)計圖報

建、施工圖報建、辦理工程規(guī)劃許可證和施工許可證、配合辦理預(yù)售許可

證、負(fù)責(zé)質(zhì)監(jiān)、環(huán)保、勞動、消防、人防、規(guī)劃、檔案驗收、辦理建筑使

用證（或臨時建筑使用證）。

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2.4.8.配合財務(wù)部，做好配套成本的預(yù)測與控制；做好相關(guān)資料的搜集、整理、

歸檔工作.

2.5.配套報建專員

2.5.1.根據(jù)公司各項目的總體進(jìn)度計劃要求，參與編制各項目配套發(fā)展計劃，并

針對各項目的特點配合繪制項目配套報建工作流程圖。

2.5.2.負(fù)責(zé)在配套報建主管指導(dǎo)下，在獲取土地項目后20天內(nèi)，完成地塊自身

和周邊基本資料搜集工作，并提供設(shè)計管理部開展設(shè)計工作。

2.5.3.負(fù)責(zé)在配套報建主管指導(dǎo)下，在項目開工前根據(jù)項目發(fā)展部要求，完成臨

水、臨時排污、臨電、臨時道路接駁或開通，必要時辦理臨時施工用地租

賃手續(xù)。

2.5.4.負(fù)責(zé)在配套報建主管指導(dǎo)下，開展供電、供水、有線電視、電信和電話等

配套工作，包括專項配套委托設(shè)計、施工、驗收和正式開通等。期間配合

設(shè)計管理部完成紅線內(nèi)管網(wǎng)綜合布線圖優(yōu)化設(shè)計，協(xié)調(diào)各專業(yè)公司設(shè)計交

底和進(jìn)場施工。

2.5.5,負(fù)責(zé)在配套報建主管指導(dǎo)下，辦理項目立項、規(guī)劃方案報建、辦理用地規(guī)

劃許可證、擴初設(shè)計圖報建、施工圖報建、辦理工程規(guī)劃許可證和施工許

可證、配合辦理預(yù)售許可證、負(fù)責(zé)質(zhì)監(jiān)、環(huán)保、勞動、消防、人防、規(guī)劃、

檔案驗收、辦理建筑使用證（或臨時建筑使用證）。

2.5.6.配合財務(wù)部，做好配套成本的預(yù)測與控制；做好相關(guān)資料的搜集、整理、

歸檔工作。

2.5.7.定期配合配套主管對配套報建工作進(jìn)行深入的分析和總結(jié)。

2.5.8.完成部門經(jīng)理和配套主管交辦的其它工作。

2.6.發(fā)展助理（文員）

2.6.1.配合部門經(jīng)理開展成本管理工作。

2.6.2.配合部門經(jīng)理開展項目后評估工作。

2.6.3.每月向股份公司上報各項目發(fā)展和計劃完成情況，完成項目發(fā)展月報。

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2.6.4.負(fù)責(zé)部門ERP相關(guān)工作：合同管理、收付款申請單、收付款匯總單、無

合同報銷單、部門資金計劃。

2.6.5.部門資料管理。負(fù)責(zé)建立部門資料管理體系和制度，并按照制度對資料進(jìn)

行整理、歸檔、編制、保存。對各項目各期圖紙進(jìn)行編號、歸檔，圖紙外

借和歸還時，及時進(jìn)行登記。

2.6.6.完成部門內(nèi)會議及部門主持會議的會議紀(jì)要（主要是項目發(fā)展周例會），

并及時發(fā)送至相關(guān)人員。

2.6.7,負(fù)責(zé)日常行政工作：復(fù)印、打印、打描、報銷、傳閱、收發(fā)文、收發(fā)傳真、

部門辦公用品領(lǐng)取和分發(fā)。

2.6.8.完成部門經(jīng)理交辦的其它工作。

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第四章工作內(nèi)容及流程

一、配套報建工作內(nèi)容及流程

各項目均應(yīng)在項目發(fā)展之初，根據(jù)項目總體進(jìn)度計劃要求，編制各項目配套

報建計劃，并針對各項目的特點繪制項目配套報建工作流程圖，做到有計劃、有

針對性的開展配套報建工作。

在配套報建工作過程中應(yīng)不斷總結(jié)和提高，細(xì)化工作流程和檔案資料管理,

切實提高工作績效。

1.配套報建工作主要內(nèi)容與關(guān)鍵點

1.1.配套工作

配套工作主要包括：供水、供電、燃?xì)?、有線電視、電信和網(wǎng)絡(luò)

1.1.1.前期階段

■負(fù)責(zé)在獲取土地項目后20天內(nèi)，完成地塊自身和周邊基本資料搜集工

作，并提供設(shè)計管理部開展設(shè)計工作。具體包括取得地塊電子地形圖（含

宗地紅線、場地標(biāo)高），取得地塊周邊道路、市政管線狀況圖，通過市

政咨詢后明確市政管道的接駁位置（坐標(biāo)和標(biāo)高）及站所的預(yù)留位置。

■根據(jù)項目發(fā)展進(jìn)度，安排進(jìn)行宗地放樣（搭設(shè)臨時圍墻前）、引入坐標(biāo)

和高程控制點（搭設(shè)臨時圍墻或詳勘前）。

■負(fù)責(zé)在項目開工前根據(jù)項目發(fā)展部要求，完成臨水、臨時排污、臨電、

臨時道路（可結(jié)合正式道路開口）接駁或開通，必要時辦理臨時施工用

地租賃手續(xù)。臨電一般需要提前2?3個月申請。

1.1.2.規(guī)劃設(shè)計和擴初設(shè)計階段

■在規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)考慮供電方案，并通過與設(shè)計單位司供電單位的溝通,

予以確定，取得用電方案咨詢意見書。（譬如外線方案、供電容量、變

電所位置及數(shù)量、變壓器數(shù)量和容量等）

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?供電方案對于節(jié)約供電費用至關(guān)重要，主要包括：外線方案、供

電容量，變電所位置及數(shù)量，采用變壓器數(shù)量和容量。

?供電方案應(yīng)盡早確定，從供電方案確定、供電審圖、供電委托設(shè)

計、供電預(yù)算，直至施工單位進(jìn)場一般需要3?4個月的時間。

■在擴初設(shè)計階段，配合設(shè)計管理部確定小區(qū)供水方案（包括供水方式、

水箱位置和容量等）。

■在擴初設(shè)計階段，配合設(shè)計管理部完成小區(qū)紅線內(nèi)綜合管線布置圖（有

豎向設(shè)計，具有一定的深度），然后及時進(jìn)行相關(guān)配套單位（包括供水、

供電、燃?xì)?、有線電視、電信和網(wǎng)絡(luò)等）征詢，按照征詢意見與設(shè)計管

理部和配套單位進(jìn)行溝通，優(yōu)化小區(qū)紅線內(nèi)綜合管線布置圖。

1.1.3.施工圖設(shè)計階段

■督促設(shè)計管理部按照各配套專業(yè)圖紙深度出具施工圖，并提交各配套單

位委托專項設(shè)計。

■協(xié)調(diào)設(shè)計管理部跟進(jìn)相關(guān)配套單位專項設(shè)計工作，進(jìn)行中間過程控制

（尤其是供電設(shè)計）。相關(guān)配套單位專項設(shè)計完成后，及時將成果提交

設(shè)計管理部和項目管理部，由其負(fù)責(zé)進(jìn)行相關(guān)審圖工作，對不合理的或

專業(yè)間有沖突的部分進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。我部會同設(shè)計管理部與相關(guān)配套單

位進(jìn)行協(xié)調(diào)，形成最終的專項設(shè)計施工圖。

■根據(jù)最終的專項設(shè)計施工圖會同合約管理部與相關(guān)配套單位進(jìn)行預(yù)算

及合同談判，簽訂相應(yīng)合同。（涉及到預(yù)算的主要是供水和供電）

■供水和供電在預(yù)算階段需積極協(xié)調(diào)關(guān)系，盡量控制預(yù)算費用，包括主材

以外的施工費，以便在結(jié)算時爭取主動。

1.1.4.施工階段

■專業(yè)配套單位進(jìn)場施工前，會同合約管理部對項目管理部進(jìn)行合約、技

術(shù)交底。

■施工期間協(xié)助項目管理部協(xié)調(diào)與專業(yè)配套單位的關(guān)系，確保專業(yè)配套單

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位保質(zhì)保量的按照項目發(fā)展進(jìn)度進(jìn)行施工作業(yè)。

1.1.5.竣工驗收和結(jié)算階段

■當(dāng)各專業(yè)配套施工完成后，先由發(fā)展管理部組織進(jìn)行內(nèi)部驗收，然后由

其牽頭組織協(xié)調(diào)相關(guān)配套單位進(jìn)行驗收并由合約管理部配合辦理相關(guān)

結(jié)算付費手續(xù)。

■根據(jù)項目發(fā)展計劃，在規(guī)定時間內(nèi)完成通水、通電、通氣、有線電視開

通、電信開通和網(wǎng)絡(luò)開通、通郵，并取得相應(yīng)的水卡、電卡等相關(guān)資料

和單據(jù)。

考慮到每個項目樣板區(qū)需提前施工并盡早開放，為減少今后返工，需提前

進(jìn)行專業(yè)配套管線施工。為此，樣板區(qū)管線開工時間應(yīng)盡可能作為專業(yè)配套進(jìn)

場時間，并圍繞該節(jié)點目標(biāo)排定配套工作計劃。

1.2.報建工作

報建工作主要包括：規(guī)劃方案、擴初、施工圖、施工許可證（工程規(guī)劃許可

證）、預(yù)售許可證、建筑使用證、大產(chǎn)證

1.2.1前期階段

■配合規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行相關(guān)咨詢，包括規(guī)劃結(jié)構(gòu)意見征詢，以及消防、抗震、

人防、面積測繪和日照分析等可能對規(guī)劃方案產(chǎn)生較大影響的事項。

■辦理項目環(huán)保審批意見、項目立項手續(xù)。

1.2.2規(guī)劃設(shè)計階段

■經(jīng)辦人防聯(lián)系單

?根據(jù)規(guī)則確定人防面積是該項工作的重點。

■進(jìn)行日照分析（若需要可先進(jìn)行多點分析）及面積預(yù)測

?首先規(guī)劃部門應(yīng)基本同意項目的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

?在此基礎(chǔ)上進(jìn)行日照分析（若需要可先進(jìn)行多點分析）及面積預(yù)

測。園區(qū)日照分析相對較為嚴(yán)格，目前多層按照間距1：1.3控

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制，高層按照大寒日日照時間滿足3個小時進(jìn)行日照分析，若一

個小區(qū)內(nèi)同時有高層和多層，需同時對受高層影響的多層進(jìn)行日

照分析。一般一個住宅小區(qū)日照分析通過率需達(dá)到98%以上。

?日照分析時需提供各單體平面、立面和剖面圖，上述圖紙需嚴(yán)格

對應(yīng)。在日照分析過程中有時會受到自身外立面凹凸影響和窗戶

面積影響，對此外立面可適當(dāng)簡化、窗戶也可以適當(dāng)縮小，以順

利通過口照分析。

?日照分析總平面圖應(yīng)為屋頂平面圖，并需標(biāo)注角點坐標(biāo)、軸線編

號、±0.00標(biāo)高等。

?提供日照分析電子文件應(yīng)特別注意需要轉(zhuǎn)化成版本稍低的CAD

文件，天正3以上版本的電子圖將無法兼容。

■夜景燈光方案報建

?在日照分析的同時制作夜景燈光方案文本。

?夜景燈光方案可根據(jù)園區(qū)要求和項目自身實際情況編制，后期基

本能夠按照報建的夜景燈光效果實施，避免差異過大。夜景燈光

方案文本盡可能與規(guī)劃方案文本同時報建。

■規(guī)劃方案報建

?在日照分析后期可正式出規(guī)劃方案報建文本及圖紙。

?園區(qū)對規(guī)劃方案要求較為嚴(yán)格，基本達(dá)到建筑擴初的深度，其嚴(yán)

格控制建筑物角點坐標(biāo)，因此在報建時應(yīng)盡可能準(zhǔn)確并減少后期

修改。

?規(guī)劃報建圖紙和資料中注意要模糊物業(yè)用途,注意不要出現(xiàn)會所

（以商業(yè)代替）和酒店式公寓（以高層住宅代替）。除強制性要

求出現(xiàn)的垃圾站、警衛(wèi)室等功能用房外，不要標(biāo)識具體用途，譬

如弱電機房、物業(yè)管理用房等（相關(guān)配套用房可以在景觀報建階

段標(biāo)示）。

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?規(guī)劃報建時應(yīng)明確標(biāo)識小區(qū)出入口位置，這是今后進(jìn)行小區(qū)出入

口報建的依據(jù)，但具體尺寸和做法需要在小區(qū)出口單獨報建時確

定。

■辦理用地規(guī)劃許可證

1.2.3擴初設(shè)計階段

■進(jìn)行巖土勘察工程報建

?通常情況下，在規(guī)劃報建完成前應(yīng)完成詳勘報告。規(guī)劃報建通過

后，根據(jù)規(guī)劃報建通過的情況，對詳勘報告進(jìn)行修正和補充后立

即報建。

■進(jìn)行抗震擴初報建（9層以上）

?該報建結(jié)果分為一次性通過、需重新復(fù)核后通過以及不通過三種,

通過前期運作盡可能一次性通過，遺留的少量問題在抗震施工圖

時予以消化?？拐饠U初審查較為重要，需認(rèn)真對待，并且盡可能

提早進(jìn)行審查工作，通常情況下可與勘察報建同時進(jìn)行，以節(jié)約

時間。

■進(jìn)行人防擴初報建（當(dāng)期若有）

?蘇州市區(qū)人防等級均為6級甲類或6B級甲類。

?新建十層以上（含十層）或九層以下基礎(chǔ)開挖深度三米以上（含

三米）的建筑，應(yīng)當(dāng)按建筑物的底層面積建造防空地下室。

?新建住宅小區(qū)、舊城改造地塊、各類經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以及中央地

方企事業(yè)單位、外商投資企業(yè)、部隊的民用建設(shè)項目，應(yīng)當(dāng)按規(guī)

劃確定的總建筑面積3-5%的比例建造防空地下室。

1.2.4施工圖設(shè)計階段

■進(jìn)行樁基施工圖審圖

?含樁基的建筑一般在抗震擴初報建和巖土勘察報建完成后立即

進(jìn)行樁基施工圖報建，以便單獨辦理樁基施工許可證。

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■進(jìn)行建筑、結(jié)構(gòu)和給排水施工圖審圖。

?近期報建中建筑節(jié)能（包括外墻保溫）計算是一個重點和難點。

■進(jìn)行抗震施工圖審圖

?該報建是非關(guān)鍵節(jié)點，不影響施工證辦理。

■進(jìn)行消防施工圖審圖

?消防施工圖串圖普遍周期較長，特別是高層項目一般需要25?

30天左右的時間，且消防審圖相對較為獨立，不需要提供結(jié)構(gòu)

圖，應(yīng)盡量提早報建。

?分期報建的消防系統(tǒng)圖應(yīng)完善，含消防監(jiān)控室、消防水箱等。

?消防設(shè)計時可以就消防通道（環(huán)路）和登高回轉(zhuǎn)面等進(jìn)行咨詢。

?會所性質(zhì)的單體若體積在5000立方米內(nèi)，且未設(shè)置中央空調(diào)，

則可以不設(shè)消火栓和噴淋。

?對于半地下車庫若通風(fēng)面積達(dá)到規(guī)范要求，則可以免設(shè)強排煙設(shè)

施。

■人防施工圖審圖，經(jīng)辦人防立項和抄告單

■進(jìn)行景觀施工圖報建

?景觀施工圖報建一般達(dá)到力'初深度即可。一般情況下在預(yù)售許可

證辦理前完成景觀報建工作，但若項目尚未進(jìn)行物業(yè)招標(biāo)，則需

要在物業(yè)招標(biāo)前完成，即規(guī)劃方案報建完成后隨即開始景觀報建。

?景觀報建對圍墻、入口、綠化緩沖帶退讓、地面停車和配套用房

較為重視。其中：圍墻（含基礎(chǔ)）外邊緣應(yīng)控制在用地紅線內(nèi)；

入口寬度一般控制在8-10米，入口警衛(wèi)室應(yīng)退讓用地紅線2

米左右，且單個面積控制在8平方米以內(nèi)。盡量不要在用地紅線

外建景觀花壇等構(gòu)筑物；綠化緩沖帶應(yīng)根據(jù)規(guī)劃要求設(shè)置；地面

停車位不應(yīng)劃在綠化緩沖帶內(nèi)；配套用房需要在總圖中用不同的

圖例標(biāo)明位置，并在總圖上列表表示配套用房面積和比例。

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■進(jìn)行小區(qū)出入口報建

1.2.5施工許可證階段（含工程規(guī)劃許可證）

■辦理白蟻防治合同

?規(guī)劃報建完成后即可辦理，若規(guī)劃階段地下室和地下車庫面積尚

不明確則可以到擴初階段辦理。

?在園區(qū)容積率面積范圍內(nèi)的地上建筑白蟻防治費含在土地出讓

價中，由園區(qū)土地儲備中心支付。地上超容積率面積的白蟻防治

費，以及地下室和地下車庫面積的白蟻防治費由我司承擔(dān)。

■辦理建筑單體驗線手續(xù)

?需要在合約中與樁基單位和總包單位明確建筑單體放線和驗線

的時間及費用。

?單獨進(jìn)行樁基單位招標(biāo)的，由樁基單位負(fù)責(zé)放線。樁基單位已經(jīng)

驗線的，總包在接收復(fù)測樁基單位成果無疑義的情況下不需要重

新進(jìn)行驗線，否則由責(zé)任方承擔(dān)驗線費用。我司承擔(dān)首次驗線的

費用，樁基單位或總包單位若需進(jìn)行復(fù)測方通過驗線手續(xù)的，則

復(fù)測費用由其自行承擔(dān)。

■進(jìn)行質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)備案

■督促施工單位完成注冊和繳費手續(xù)

■搜集施工單位和監(jiān)理單位相關(guān)資料

■辦理施工許可證和工程規(guī)劃許可證（樁基可單獨辦理施工許可證）

1.2.6預(yù)售許可證

■進(jìn)行可售物業(yè)面積預(yù)測（地下車位除外）

?施工圖審圖完畢后即可進(jìn)行面積預(yù)測工作，考慮到施工圖可能進(jìn)

行的變更，一般在該樓棟辦理預(yù)售許可證30天前委托面積預(yù)測。

?需就整個項目明確分?jǐn)傇瓌t，即屋頂電梯機房、地下室設(shè)備用房

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是否參加分?jǐn)偂?/p>

1.2.7建筑使用證（臨時建筑使用證）

■環(huán)保驗收

■質(zhì)監(jiān)驗收

?該驗收僅針定單體部分，單體建筑竣工后即可進(jìn)行該項驗收。

■勞動安全驗收（電梯、鍋爐）

?需爭取在臨電條件下完成電梯驗收，并在合約中與電梯供應(yīng)商明

確。

■消防驗收

?爭取在臨水和臨電的條件下進(jìn)行消防驗收，并在合約中與消防單

位明確。

?消防驗收時消防監(jiān)控室和消防系統(tǒng)聯(lián)動必須完成。

■規(guī)劃驗收

?規(guī)劃驗收前必須完成竣工測繪、房產(chǎn)實測和土地測量。

■檔案驗收

?檔案驗收可以從項目基本竣工即開展預(yù)驗收工作，以加快正式驗

收進(jìn)度。

?檔案驗收完成前可先辦理臨時建筑使用證，以達(dá)到入伙條件。待

檔案驗收完成后即可辦理建筑使用證。

1.2.8大產(chǎn)證

規(guī)劃驗收完成后即可辦理大產(chǎn)證，大產(chǎn)證的辦理與辦理臨時建筑使用證

和建筑使用證無直接聯(lián)系。

1.2.9其它

■委托環(huán)境檢測

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?根據(jù)蘇州市規(guī)定，新建住宅小區(qū)需進(jìn)行土壤氨氣濃度和室內(nèi)空氣

五項檢測。

?環(huán)境檢測費用可根據(jù)檢測單位性質(zhì)進(jìn)行商洽C

■辦理地名手續(xù)

■辦理小區(qū)門牌號和樓棟及每戶公安編號

?小區(qū)內(nèi)樓棟編號規(guī)則為由南向北、由東向西，辦理公安編號時根

據(jù)溝通情況可以按照營銷要求調(diào)開“4”、“13”等編號。

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2.標(biāo)準(zhǔn)功能模塊

該部分將配套報建中使用的常規(guī)工作模塊進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)化。

2.1.費用審核與繳費

2.1.1.資料準(zhǔn)備

經(jīng)辦人收到繳費通知單及預(yù)算清單后，需要搜集并明確費用計算依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn),

并進(jìn)行審核，在付費說明或?qū)ν赓M用支出審核表上簡要說明，部門經(jīng)理對收費內(nèi)

容和金額進(jìn)行審核。

2.1.2.公司內(nèi)部流轉(zhuǎn)、審核

部門經(jīng)理審核通過后，由其建立付費臺帳，并由發(fā)展助理辦理內(nèi)部流轉(zhuǎn)、審

核流程。

對于單價和量比較明確的收費，如供水接駁、白蟻防治費、驗線、抗震審查

費等費用出ERP糧單，將糧單和繳費通知單及付費說明在公司內(nèi)部流轉(zhuǎn)簽字，

完成后交財務(wù)資金部，辦理出款手續(xù)。

對于單價和量不明確定收費，如供水、供電、設(shè)計費和工程費等，發(fā)展助理

填寫對外費用支出審核表，連同繳費通知單和糧單在公司內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)簽

字中，合約管理部或外聘審計公司需提出明確的書面主導(dǎo)意見。如果發(fā)現(xiàn)收費不

合理，發(fā)展管理部需同收費單位進(jìn)一步溝通，以降低成本。簽字完成后，發(fā)展農(nóng)

助理交財務(wù)資金部辦理出款手續(xù)。

出款完成后，發(fā)展助理從財務(wù)資金部領(lǐng)取支票。

2.1.3,發(fā)票和收據(jù)領(lǐng)取

發(fā)展助理將支票交經(jīng)辦人，經(jīng)辦人付款并取得發(fā)票或收據(jù)（若不能開出發(fā)票，

如押金等）后，交發(fā)展助理，發(fā)展助理當(dāng)天將發(fā)票或收據(jù)原件交財務(wù)資金部，并

簽字確認(rèn)。

2.1.4.資料歸檔

辦理過程中，經(jīng)辦人及時將原件交發(fā)展助理歸檔或發(fā)送其它部門。經(jīng)辦人需

保留復(fù)印件。該項工作完成后，經(jīng)辦人將成套資料交發(fā)展助理歸檔，轉(zhuǎn)交時需簽

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字確認(rèn)。繳費過程涉及的資料主要有：繳費通知單、預(yù)算清單、付費說明、對外

費用支出審核表，發(fā)票或收據(jù)。

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2.2.對外合同簽署

2.2.1.編制初步合同義本

經(jīng)辦人與對方編制初步合同文本。

2.2.2.公司內(nèi)部流轉(zhuǎn)、審核、簽署

經(jīng)辦人將合同文本交部門經(jīng)理審閱，部門經(jīng)理審閱后交發(fā)展助理，發(fā)展助理

填寫對外經(jīng)濟合同審批表，進(jìn)行公司內(nèi)部流轉(zhuǎn)、審核。

對于壟斷性質(zhì)單位的標(biāo)準(zhǔn)合同，如供電、燃?xì)狻⒂芯€電視、檔案合同等，由

于采用主管部門的標(biāo)準(zhǔn)合同文本，進(jìn)行商洽的余地較小。經(jīng)公司內(nèi)部快速流轉(zhuǎn)后

正式簽署。

對于非標(biāo)準(zhǔn)合問，如電信、環(huán)境檢測、供水等，經(jīng)內(nèi)部審核程序，各相關(guān)部

門和公司領(lǐng)導(dǎo)提出修改意見，發(fā)展管理部經(jīng)辦人負(fù)責(zé)進(jìn)行進(jìn)一步的洽商，然后將

修改后的合同交發(fā)展助理，再次內(nèi)部流轉(zhuǎn)審核，最終達(dá)成一致后，簽署合同。

合同簽署后，經(jīng)辦人將合同原件交發(fā)展助理，發(fā)展助理交部門經(jīng)理審閱后,

一份交財務(wù)資金部，其他存檔。

合同流轉(zhuǎn)過程會涉及的部門有：合約管理部、財務(wù)資金部、項目發(fā)展部，可

能涉及的部門有：營銷策劃部、物業(yè)公司、設(shè)計管理部。

2.2.3.資料歸檔

合同簽署后，經(jīng)辦人將原件交發(fā)展助理，發(fā)展助理將合同原件一份交財務(wù)資

金部，其它原件存檔，復(fù)印件經(jīng)辦人留存。

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2.3.專項設(shè)計審核

2.3.1.取得專項設(shè)計圖紙

經(jīng)辦人取得專項設(shè)計圖紙，以工作聯(lián)系單的方式將圖紙發(fā)設(shè)計管理部、項目

發(fā)展部及合約管理部審核。

2.3.2.會審

發(fā)展管理部牽頭進(jìn)行圖紙會審，匯總各部門圖紙審核意見，形成公司對專業(yè)

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配套單位的統(tǒng)一修改意見。

2.3.3.修改和優(yōu)化

發(fā)展管理部將修改意見以工作聯(lián)系函的形式發(fā)送專業(yè)配套單位,請求修改或

優(yōu)化。

發(fā)展管理部同專業(yè)配套單位溝通，盡量使其按照會審意見修改。

修改完成后或達(dá)成一致意見后，發(fā)展管理部將修改情況以工作聯(lián)系單方式反

饋相關(guān)部門。

2.3.4.資料歸檔

經(jīng)辦人負(fù)責(zé)將過程資料及時歸檔，如工作聯(lián)系單、工作聯(lián)系函、圖紙等，該

項工作完成后，經(jīng)辦人將成套資料移交發(fā)展助理存檔，移交時需簽字確認(rèn)。

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經(jīng)辦人獲得專項設(shè)計圖紙

主要包括，臨電、臨水、正式電、正式

水等設(shè)計圖紙，含電子文件.

一工作聯(lián)系單+圖紙（含電子版）一

辦人）

▼▼▼

合

設(shè)

項

約

計

目

管

管

發(fā)

理

理

展

部

部

部

反做意見反饋意見

發(fā)展管理部

（經(jīng)辦人）

牽頭負(fù)責(zé)相關(guān)部門參加

會審給出修改意見

請求修改優(yōu)化

（專業(yè)配套單位）

Yes

修改優(yōu)化完成協(xié)調(diào)