上半年海南省房地產(chǎn)估價師案例與分析住宅房地產(chǎn)實地查勘記錄模擬試題

2016年上半年海南省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》:住宅房地產(chǎn)實地查勘記錄模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘,總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意)1、__是指由調(diào)查人員向被調(diào)查者詢問，由被詢問者答復的調(diào)查方法.

A．直接觀察法

B．間接觀察法

C．采訪法

D．報告法2、房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的。

A：交換價值

B：使用價值

C：成交價格

D：咨詢價格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元,建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%,土地使用期限為30年，土地報酬率為6％,該房地產(chǎn)的價值為(）萬元。

A．489。99

B．495。53

C．695.53

D．800。004、__是規(guī)范擔保公司的主要的組織法.

A．擔保法

B．公司法

C．民法

D．合同法5、屬于直接房地產(chǎn)金融形式的是.

A:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款

B：商品房開發(fā)貸款

C：居民住房消費貸款

D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行股票

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、對查封扣押的財產(chǎn)實行強制拍賣的特點不包括.

A:標的非自有性

B:主體的特定性

C：目的的利他性

D：權利義務的對等性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的__除以其有效毛收入所得的倍數(shù).

A．售價

B．租金

C．潛在毛收入

D．凈收益8、在保險的基本職能中，保險的派生職能不包括。

A：融通資金職能

B:防災防損職能

C：分配職能

D：分散風險職能

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、某建筑物的建筑面積為200㎡，有效經(jīng)過年數(shù)為12年,重置價格為800元／㎡，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為萬元。

A:10．2

B：11。0

C:11．3

D：11．5

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、一般用于評價開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目,也可用來評價置業(yè)投資項目,但不宜用于評價開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標是(）。

A．成本利潤率

B．動態(tài)投資回收期

C．投資利潤率

D．財務內(nèi)部收益率

11、B房地產(chǎn)開發(fā)公司在A市市區(qū)內(nèi),取得了一塊商業(yè)建設用地的使用權，按照規(guī)定，該土地使用權出讓最高年限為年.

A：40

B：50

C：60

D:70

E:房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章12、房產(chǎn)面積測量的精度要求是以__作為限差.

A．誤差的平均值

B．誤差的最大值

C．中誤差

D．兩倍中誤差13、如果沒有__的約束,人們的需要可以說是無止境的。

A．支付能力

B．國家政策

C．經(jīng)濟法律

D．市場控制14、__是指為了某項目建設需要已取得房屋拆遷許可證的建設單位即拆遷人自己實施拆遷工作。

A．自行拆遷

B．委托拆遷

C．指定拆遷

D．強制拆遷15、城市房屋拆遷估價時點一般為之日。(2008年試題）

A:房屋拆遷公告發(fā)布

B：房屋拆遷許可證頒發(fā)

C：簽訂房屋拆遷協(xié)議

D：房屋拆遷實施

E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章16、對于出售的房地產(chǎn),采用假設開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，可以采用和長期趨勢法相結合進行估算．【2003年考題】

A：比較法

B:收益法

C:成本法

D：路線價法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、某宗房地產(chǎn)若采用市場比較法估價得出了四個估價結果：即1280元/m2,1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，現(xiàn)決定采用中位數(shù)，則其估價結果為__元/m2。

A．1230

B．1235

C．1240

D．1242。518、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡,2002年末完工轉入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡。那么，該市房屋的平均建設周期為年。

A：0。5

B:1.5

C：2

D:3

E：借款合同19、下列控制性詳細規(guī)劃的控制體系指標中，不屬于環(huán)境容量控制指標的是。

A：容積率

B：建筑密度

C：綠地率

D：土地與建筑使用相容性

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、某宗土地的面積為1000㎡,其上建筑物的建筑面積為5000㎡，建筑物的基底面積為700㎡，建筑物層數(shù)為8層,則該宗土地的容積率為．【2003年考題】

A：8．0

B：5．6

C：5．0

D:0．7

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、城市房屋拆遷評估價格的確定，不包含被拆遷房屋的.

A:區(qū)位

B：用途

C：建筑面積

D：臨時安置補助費

E:房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章22、某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元／㎡，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3~9月的價格指數(shù)分別為：99。4,94.8，96。6，105。1，109。3，112.7和118。3(均以上個月為基數(shù)100),則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為元／㎡。

A：2700.8

B：2800。1

C：2800。8

D：2817.7

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物,但相同限制條件下的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于。

A：乙土地上建筑物價值低于拆遷費用

B:甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C：甲土地的價值高于乙土地的價值

D:甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、某房地產(chǎn)2009年4月的價格為6500元／㎡，已知該類房地產(chǎn)2009年3～10月的價格指數(shù)分別為105。53、103.85、100.04、99。86、98。28、96。45、92.17、90。08（均以上個月為基數(shù)100）,該房地產(chǎn)2009年10月的價格為元／㎡。

A:5110。51

B：5307。26

C：5549.95

D：5638.13

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、經(jīng)濟適用住房價格__.

A．由市(縣）人民政府制定

B．實行市場調(diào)節(jié)價

C．由房地產(chǎn)開發(fā)商定價格

D．由政府限定銷售價格二、多項選擇題（共25題,每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項.錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0。5分）1、假設某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16％、i3=17q％，i4=18%時,其對應的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=—150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是__.

A．16。67％

B．16。71％

C．16。80%

D．17。00%2、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括子市場.

A:租賃

B:銷售

C：保險

D：抵押

E：借款合同3、在審核房地產(chǎn)估價報告中,發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有。

A:隱含估價對象范圍不同

B:參數(shù)選取不合理

C:估價作業(yè)日期不同

D：價值類型選取不合理

E：選用的估價方法不切合估價對象4、下列關于借貸記賬法的原理及特點的說法，不正確的是。

A:以“借"和“貸”作為記賬符號

B：“借”表示資產(chǎn)（費用）的增加或負債、權益（收入、利潤)的減少

C:“借"表示資產(chǎn)(費用）的減少或負債、權益（收入、利潤）的增加

D:以“有借必有貸,借貸必相等”為其記賬規(guī)則

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、房地產(chǎn)投資信托按其投資業(yè)務和信托性質(zhì)的不同可以分為不同類型。按投資業(yè)務的不同，房地產(chǎn)投資信托可以分為。

A：權益型房地產(chǎn)投資信托

B：債務型房地產(chǎn)投資信托

C：抵押型房地產(chǎn)投資信托

D：混合型房地產(chǎn)投資信托

E:權利型房地產(chǎn)投資信托6、不屬于數(shù)據(jù)收集方法的是。

A:直接觀察法

B：間接觀察法

C:采訪法

D:報告法

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、股份制包括等企業(yè)組織形式.

A:無限公司

B：有限公司

C:兩合公司

D:股份有限公司

E：合伙企業(yè)8、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于技術環(huán)境的因素是__.

A．城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構與布局

B．人口數(shù)量與結構

C．土地資源狀況

D．信息技術的發(fā)展和應用9、下列保險中，屬于商業(yè)保險的有。

A:保證保險

B：勞動工傷保險

C：信用保險

D：健康保險

E：責任保險10、當前我國房地產(chǎn)權屬登記管理的任務主要是。

A：做好房地產(chǎn)權屬登記信息化工作

B：做好房地產(chǎn)登記發(fā)證工作

C：做好房地產(chǎn)權屬檔案管理工作

D:為落實私房政策的房產(chǎn)審查和處理權屬糾紛提供依據(jù)

E:做好物業(yè)管理工作

11、會計核算一般原則具體包括三個方面。

A：衡量會計信息質(zhì)量的一般原則

B:確認和計量的一般原則

C：起修正作用的一般原則

D：起規(guī)范作用的一般原則

E：起修正作用的特殊原則12、國土資源部令第33號規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取方式出讓.

A：拍賣

B:招標

C：掛牌

D:雙方協(xié)議

E：直接定標13、以下標志中屬于品質(zhì)標志的有__。

A．建筑面積

B．性別

C．年齡

D．學歷

E．停車泊位14、將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是．（2009年試題）

A:全部投資現(xiàn)金流量表

B：資本金現(xiàn)金流量表

C：借款還本付息估算表

D：投資計劃與資金籌措表

E：借款合同15、確定路線價時，選取標準宗地應符合(）等的要求.

A．一面臨街

B．兩面臨街

C．土地形狀為矩形

D．土地形狀為正方形

E．容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率16、在估價中,測算開發(fā)利潤時應注意__。

A．開發(fā)利潤是所得稅后的

B．開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤

C．直接成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本

D．成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息

E．銷售利潤率的計算基數(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值17、甲土地的樓面地價為2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價為1500元/m2,建筑容積率為7，若兩宗地的土地面積等其他條件相同,其總價相比有__。

A．甲等于乙

B．甲大于乙

C．甲小于乙,

D．難以判斷18、債券是分別由發(fā)行的。

A：政府

B：股份公司

C:銀行

D：企業(yè)

E：發(fā)起人19、下列關于監(jiān)護人，表述正確的是。

A：父母雙方均死亡或者沒有監(jiān)護能力的，未成年人由沒有監(jiān)護能力的祖父母擔任監(jiān)護人

B：未成年人的監(jiān)護人是其父母

C：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其父母、成年子女擔任監(jiān)護人

D:無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其配偶擔任監(jiān)護人

E：對無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，其關系密切的其他親屬、朋友愿意承擔監(jiān)護責任,經(jīng)精神病人所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意后，也可以擔任監(jiān)護人20、下列關于會計分期，說法正確的是。

A:會計分期的目的是將持續(xù)經(jīng)營的生產(chǎn)經(jīng)營活動劃分為連續(xù)、相等的期間,據(jù)以結算盈虧，按期編報財務報告,從而及時地向各方面提供有關企業(yè)財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量信息

B:會計分期是指將一個企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的生產(chǎn)活動劃分為一個個連續(xù)的、長短不相同的期間

C：會計分期又稱為會計期間

D:按年度編制的財務會計報表也稱為年報

E：以一年確定的會計期間稱為會計年度21、土地使用稅在征收。

A:城市

B:縣城

C:建制鎮(zhèn)

D:工礦區(qū)

E：農(nóng)村22、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的,因此運用成本法估價應注意的內(nèi)容包括。

A:應采用客觀成本而不是實際成本

B：應采用實際成本而不是客觀成本

C:應結合選址、規(guī)劃設計等對成本法的測算結果進行調(diào)整

D：應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調(diào)整

E：應結合估價委托人的要求對成本法的測算結果進行調(diào)整