房地產(chǎn)項目全套開發(fā)流程及注意事項

PAGEPAGE55房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄第一章：項目決策階段第二章：前期準備階段一、獲取土地使用權(quán)二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、規(guī)劃設(shè)計四、建設(shè)項目報建登記,申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、招標第三章:工程建設(shè)階段1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要

2、施工場地平整，達到施工條件

3、施工通道疏通,滿足施工運輸條件

4、施工圖紙及施工資料準備

5、施工材料和施工設(shè)備的準備

6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)

8、確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗

9、組織圖紙會審、設(shè)計交底

10、編制工程進度計劃

11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)

第四章：項目銷售階段一、申辦《銷售許可證》二、商品房銷售及按揭辦理一、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收三、進行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》四、物業(yè)移交第五章:交付使用階段從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段,即可行性研究和項目決策階段、建設(shè)前期準備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段.第一章:項目決策階段◆房地產(chǎn)項目可行性研究階段房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會批準初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究.

1、可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容有:（1）項目概況;（2）開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；（3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；（4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護;（5)資源供給及資本運作方案；（6）環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究;(8）開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃;（9）項目經(jīng)濟及社會效益分析；（10）結(jié)論及建議。

2、可行性研究小組成員知識組成：經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。

3、可行性研究的工作階段

1）投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會.

投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”.在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。

3)詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究.詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ),是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

4)項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目,必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證.未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批,更不準組織建設(shè).依法必須進行招標的工程建設(shè)項目中，按照工程建設(shè)項目審批管理規(guī)定,凡應(yīng)報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性研究報告中增加有關(guān)招標的內(nèi)容:建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動的具體招標范圍（全部或者部分招標)；建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動擬采用的招標組織形式（委托招標或者自行招標）;擬自行招標的，還應(yīng)按照《工程建設(shè)項目自行招標試行辦法》（國家發(fā)展計劃委員會令第５號）規(guī)定報送書面材料;建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動擬采用的招標方式（公開招標或者邀請招標）；國家發(fā)展計劃委員會確定的國家重點項目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點項目，擬采用邀請招標的，應(yīng)對采用邀請招標的理由作出說明;

4、可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進行：（1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項；（2)調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化;（4）財務(wù)評價和經(jīng)濟評價；（5）編制可行性研究報告.

5、集團公司董事會通過，批準正式立項,項目進入前期開發(fā)階段。第二章:前期準備階段一、獲取土地使用權(quán)。

開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式

1）通過行政劃撥方式取得；

2)舊城改造取得中標地塊國有土地使用權(quán)；

3)轉(zhuǎn)讓取得；

4)出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式)；

5）聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得;

6）通過司法裁決取得；

7）通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得.開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序土地使用權(quán)有償出讓的方式出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。招標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人)的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當事人的權(quán)利義務(wù),而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應(yīng)負的責任等。拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》.開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù).屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料:

1)《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；

2)開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì);

3)屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。

4）1：2000地形圖2份；

5)加蓋了“權(quán)屬已審核"的宗地圖、地籍圖各3份

6)地上附著物權(quán)屬證明；

7）土地登記申請書;

8)土地登記法人代表證明和身份證明；

9）土地登記委托書.

土地主管部門(1）土地使用權(quán)出讓

房地管理部門負責辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作，遠郊區(qū)、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。

（2）土地使用權(quán)劃撥

房地局負責辦理10畝以上(含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。

區(qū)、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。

（3）征用土地

（征用耕地1000畝以上,其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務(wù)院批準。

征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準。

征用耕地3畝以下,其他土地10畝以下,由區(qū)(縣）人民政府批準.

（4）地價評估

市房地局負責城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作招標受讓土地使用權(quán)申請程序

(1）用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。

(2）用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況,進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察,搜集資料。

(3)用地者進行投資分析.

（4）到指定地點辦理投資登記,提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。

（5)用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。

(6)收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。

（7）按合同的約定支付余款.付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。

拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序

（1)用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。

（2）用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況,進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察,搜集資料。

（3)用地者進行投資分析.

（4）到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明,并按規(guī)定繳納競投保證金。

（5）用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。

(6)用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。

（7）企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。

（8）按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。

屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《國有土地使用權(quán)證》.二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟、社會發(fā)展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。

1、拆遷方式：

1）政府組織拆遷:主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷

2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式,但要申請拆遷許可證.

3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行.

2、拆遷的主要內(nèi)容包括：（1）房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；(3）環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項目進行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段.

3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料：

1)填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份;

2）建設(shè)項目批準文件；

3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

4）國有土地使用權(quán)批準文件(建設(shè)用地批準書或劃撥決定書）

5）拆遷代辦單位和評估機構(gòu)資料。

6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況;拆遷方式;拆遷期限;還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預(yù)算資金額度。)

7）有關(guān)金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。根據(jù)《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規(guī)定,房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內(nèi)，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費(住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷,并與拆遷人簽訂安置補償協(xié)議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置,三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請拆遷驗收,取得《房屋拆遷驗收合格證》.三、規(guī)劃設(shè)計

建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有:建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證.在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是:（1）在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點通知書中對批復(fù)時的參考依據(jù);(2）在項目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報項目選址、定點,即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規(guī)劃設(shè)計條件;(3)規(guī)劃設(shè)計條件，是項目選址后,由建設(shè)單位申請，規(guī)劃部門下達的委托設(shè)計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請;（4）通過審定的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；（5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計方案通知書和可行性研究報告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；(6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前,需進行的驗證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件.進行營利性的房地產(chǎn)開發(fā),必須取得國有土地使用權(quán)才能進行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地一級市場取得方式有兩種:即出讓和劃撥.通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證：通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準書或劃撥決定書。

1、申辦項目選址定點，取得《建設(shè)項目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。并取得《建設(shè)項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設(shè)計(土地使用）條件

1）建設(shè)項目選址申請

城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等各級規(guī)劃,按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法》等,考慮建設(shè)項目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到的有關(guān)部門的意見，對初審意見及其選址提出復(fù)審意見，對于同意的項目報政府審批后,在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項目選址意見書。建設(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括:建設(shè)項目的基本情況和建設(shè)項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。

2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃

城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地,不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項目功能和使用要求的前提下,如何經(jīng)濟、合理地使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實行嚴格的規(guī)劃控制是實施城市規(guī)劃的基本保證。

3）委托設(shè)計單位設(shè)計，送審設(shè)計方案。

申報規(guī)劃要點。規(guī)劃要點是計劃立項或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計劃部門可以要求開發(fā)單位初始規(guī)劃部門對于開發(fā)項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復(fù)。當建設(shè)單位完成計劃報批手續(xù)之后,應(yīng)到規(guī)劃部門申報選址定點,以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報選址定點.辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料:

1）建設(shè)用地申請；

2)房地產(chǎn)開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

3)土地使用證或土地權(quán)屬證明；

4)1：2000地形圖.

開發(fā)商取得《建設(shè)項目選址意見書》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a\建管處辦理規(guī)劃方案報建手續(xù),取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；b\到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù),取得《建設(shè)用地批準書》.到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》或取得《建設(shè)用地劃撥決定書》。C\到地籍處辦理《國有土地使用權(quán)證》;到拆遷處辦理《拆遷許可證》;2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建,取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段.

1)規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準意見書》.在此階段需要提供的資料為：

a\1：2000地形圖1份；

b\1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；

c\建設(shè)項目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設(shè)計單位的規(guī)劃方案及光盤)；

d\“一書一證”及其附件（規(guī)劃設(shè)計使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。

2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份.在此階段需要提供的資料為：

a\土地證復(fù)印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；

b\公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃氣、園林、等部門審查意見或回執(zhí);

c\施工圖3份及光盤。

3、申辦建設(shè)工程紅線定位與驗線,取得建筑核位紅線圖.紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位.其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成后,當建筑物施工至正負零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請紅線驗線。辦理紅線定位時應(yīng)提交以下資料原件：

1）建筑紅線:審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。

2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。

3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。

4）若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預(yù)留規(guī)劃控制范圍相關(guān)，建設(shè)單位還須到市規(guī)劃院提取道路坐標及其它相關(guān)數(shù)據(jù).4、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設(shè)工程施工至正負零時,持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費.申報《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》應(yīng)提交以下資料：

1）國有土地使用權(quán)證；

2）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收據(jù)；

3）人防費收據(jù);

4)《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》申請表；

5）投資許可證

6）經(jīng)放線的《紅線定位冊》正本

5、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。申辦完畢后開發(fā)商持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》至建管部門辦理建設(shè)工程正負零以上部分相關(guān)施工手續(xù)；建設(shè)工程竣工后3個月內(nèi)，開發(fā)商持竣工圖申辦《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時提交以下資料：

1）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》

2）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本；

3）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》;

4）垃圾處理費聯(lián)系單。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》出現(xiàn)變更事由時，提交以下資料辦理：

1)變更申請；

2）工商部門更名通知、變更后的工商執(zhí)照；

3）開發(fā)商資質(zhì)證明；

4）土地變更批復(fù)；

5）變更后的土地使用證;

6)（土地批租費、使用費）收據(jù)；

7）原建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

8)建筑紅線圖；

9）抵押權(quán)人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；

10）法院裁決項目還應(yīng)提交判決書.

四、建設(shè)項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù),確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工隊伍。項目報建總流程：實施單位流程內(nèi)容承辦單位

建設(shè)單位建設(shè)項目報建登記武漢市建設(shè)工程交易中心各有關(guān)管理機構(gòu)建設(shè)單位審核“一費制”收費認定費、核發(fā)繳款通知各有關(guān)管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心招標申請人建設(shè)單位招標申請招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)招標申請人對招標申請人資格審查招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)招標人編制與備案招標文件招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)發(fā)布招標公告武漢市建設(shè)工程交易中心投標申請人投標申請人投標報名武漢市建設(shè)工程交易中心招標人投標申請人招標人對投標人資格預(yù)審武漢市建設(shè)工程交易中心招標人招標咨詢及答疑會招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)投標人投標人投標人編制與遞交投標文件招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)招標人組織評標委員會招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心招標人投標人開標招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心評標委員會、招標人評標招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心評標委員會、招標人定標招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心招標人核準招標投標情況報告招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)各收費單位武漢市建設(shè)工程交易中心招標人中標公示，發(fā)出中標通知書招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心招標人、中標單位簽訂合同合同備案管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心招標人、中標單位領(lǐng)取施工許可證武漢市建設(shè)工程交易中心中標單位施工管理武漢市建設(shè)工程交易中心依法必須進行招標的項目范圍和規(guī)模標準,按照湖北省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達到1000m2的建設(shè)工程新建、擴建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進行招標。工程建設(shè)項目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)到市交易中心進行報建。應(yīng)當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標.報建時須交驗工程建設(shè)項目以下文書：立項的批準文件、銀行出具該工程項目資信證明、經(jīng)批準的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容主要包括:工程名稱、建設(shè)地點、投資規(guī)模、資金來源、當年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。

工程建設(shè)項目報建程序：

1)建設(shè)單位或其委托的代理機構(gòu)到市交易中心領(lǐng)取《工程建設(shè)項目報建表》.

2）按報建表的內(nèi)容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送市交易中心.

3）工程建設(shè)項目立項批文、資信證明、建設(shè)用地證明、。規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計文件審查批準書連同報建表同時提交.

4）屬于試樁建設(shè)工程項目,須辦理試樁登記手續(xù).工程建設(shè)項目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時，建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)應(yīng)及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責人變更時,應(yīng)辦理變更手續(xù).

1、建設(shè)項目報建登記

凡在本市范圍內(nèi)進行建設(shè)的，其建筑面積達到1000m2的建設(shè)工程或工程造價在50萬元以上的新建、擴建和改建的建筑（構(gòu)筑物工程、市政工程及裝飾工程）應(yīng)辦理工程項目的報建手續(xù)。

工作內(nèi)容:填報《武漢市建設(shè)工程項目報建表》需帶下列資料：（一）建設(shè)項目批準文件；(二）建設(shè)工程項目土地使用合法證明文件；（三）施工圖設(shè)計文件審查批準書；(四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲媹蟾?；（五)私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。報建信息管理：1、建設(shè)工程交易中心核實報建資料，進行現(xiàn)場勘踏(7個工作

日內(nèi)）；2、在交易中心媒介上發(fā)布報建信息;

3、交易中心將報建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機構(gòu).

2、審核”一費制”收費認定表、核發(fā)繳款通知

填報《武漢市建設(shè)工程"一費制”收費認定表》按下列程序辦理

（一)在報建臺領(lǐng)取收費認定表（共兩份）；（二）到各執(zhí)收執(zhí)罰單位辦事”窗口”辦理繳費認定手續(xù)；

（三)應(yīng)繳費用從工程報建開始20日內(nèi)憑武漢市建設(shè)工程交易中

心(咨詢臺）開具的《武漢市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù)。其它以中標價為計算基數(shù)的繳費項目，在招投標監(jiān)督管理機構(gòu)對招標投標情況書面報告核準前按上述程序辦理。3、投標申請人投標報名

（一)投標申請人應(yīng)是《中國武漢建設(shè)》網(wǎng)網(wǎng)員，并事先（7個

工作日以上)將下述資料內(nèi)容報送武漢市建設(shè)工程交易中心，經(jīng)驗證核實后輸入數(shù)據(jù)庫，作為投標報名、評標、定標的依據(jù)資料：1、投標申請人的營業(yè)執(zhí)照;

2、資質(zhì)證書;

3、投標申請人信譽檔案資料;

4、項目經(jīng)理有關(guān)資料；

5、業(yè)績及其它與投標活動有關(guān)的資料。

（二）網(wǎng)上投標報名.網(wǎng)址\t”_blank"www.CNWHJS.com

4、招標人根據(jù)工程需要對投標申請人資格預(yù)審

工作內(nèi)容:（一）招標人根據(jù)工程需要對投標申請人投標資格預(yù)審的,應(yīng)按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對投標申請人進行資格預(yù)審(二）投標申請人到武漢市建設(shè)工程交易大廳商務(wù)中心領(lǐng)取資預(yù)審?fù)ㄖ獣唾徺I資格預(yù)審格式文件；（三）招標人采用對投標申請人資格預(yù)審的，凡預(yù)審合格者少于7家的，應(yīng)重新發(fā)布招標公告;預(yù)審合格者過多時，

又不便直接確定的，應(yīng)在武漢市建設(shè)工程交易中心采用隨機方式抽取不少于7家的投標申請人。5、投標文件的編制、內(nèi)容、遞交和接收

工作內(nèi)容：(一）招標文件編制投標人應(yīng)根據(jù)招標文件和招標工程圖紙以及工程技術(shù)規(guī)范要求，結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場和招標答疑會所了解的情況，編制投標文件和工程預(yù)算。投標文件編制完成后應(yīng)仔細校核，按招標文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標志，并滿足招標文件要求的份數(shù)。采用標準保密化評審技術(shù)標的（暗標）嚴格按武建招辦字［2002]18號文件規(guī)定

執(zhí)行。（二）投標文件的內(nèi)容1、投標函;

2、施工組織設(shè)計或者施工方案；

3、投標報價；

4、招標文件要求提供的其他材料.

（三)投標文件的遞交和接收1、投標文件的遞交

投標人應(yīng)在招標文件要求提交投標文件的截止時間前,將投標文件密封送達投標地點.在投標截止時限以

前,投標人可以對所遞交的投標文件進行補充、修改或撤回，補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分。

并須按招標文件的規(guī)定進行編制、密封和標志。2、投標文件的接收

在投標截止時間前，招標人應(yīng)做好投標文件的接收工

作.在接收中應(yīng)注意核對投標文件是否按招標文件的規(guī)定進行密封和標志，并做好接收時間的記錄，未按

時或提前送達的,招標人應(yīng)當拒收。

6、組織評標委員會

工作內(nèi)容：（一）招標人于開標前(上午召開的評標會應(yīng)提前18小時以上

，下午召開的評標會應(yīng)提前4小時以上5小時以內(nèi)）在招

投標監(jiān)督管理機構(gòu)的監(jiān)督下，通過武漢市建設(shè)工程交易中心計算機系統(tǒng)按規(guī)定隨機抽取評委（詳見武建交字［2001]7號文），并提供以下資料：

1、《武漢市建設(shè)工程交易中心抽取評標評委申請表》；

2、代理銀行代收專柜開具的以建設(shè)面積為計算基數(shù)的”一

費制"收費項目的繳款憑據(jù)。

(二）由武漢市建設(shè)工程交易中心指定專人通知評委參加評標；(三）武漢市建設(shè)工程交易中心負責將已抽取評委的詳細資料及通知結(jié)果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標人和招投標監(jiān)督管理機構(gòu)簽收保存。

7、開標

工作內(nèi)容:

（一）招標人介紹投標單位和招投標監(jiān)督管理部門人員；(二）當眾檢驗投標文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標書；(三)唱報投標標價、工期、質(zhì)量、主要材料用量以及需要特別說明的內(nèi)容；(四)設(shè)有標底的公布標底;（五)招標人填寫開標匯總表，并由投標人簽字認可。(六）招投標監(jiān)督管理機構(gòu)進行監(jiān)督管理

8、定標工作內(nèi)容:按照中華人民共和國建設(shè)部令［第89號]令《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標投標管理辦法》和武建招辦字〔2001〕18號文件《武漢市建設(shè)工程項目招標評標定標暫行規(guī)定》進行。

招標人應(yīng)當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應(yīng)當在招標文件中載明。

9、核準招投標情況報告、中標通知書的簽發(fā)及中標人的公示公告工作內(nèi)容：招標人應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)提交招標投標情況的書面報告。在向招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)提交招投標情況書面報告核準時,應(yīng)提交下列資料:

1、由各收費單位確認的《武漢市建設(shè)管理收費認定表》；

2、由代理銀行代收專柜開具的以中標價為計算基數(shù)的”一費

制"收費項目的繳款憑據(jù)。

同時，向武漢市建設(shè)工程交易中心提交擬發(fā)布的中標通知書，并填寫《中標公告公示、發(fā)布登記表》,按規(guī)定在武漢市建設(shè)工程交易中心媒介上公示、公告中標結(jié)果。招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)自收到書面報告之日起5日內(nèi)未通知招標人在招標投標活動中有違法行為的,招標人可以向中標人發(fā)出中標通知書，并將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。

10、簽訂工程承發(fā)包合同招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同;招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。訂立書面合同后7日內(nèi),中標人應(yīng)當將合同送管理機構(gòu)備案.招標條件：1)勘察、設(shè)計招標，應(yīng)當取得該項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并辦理建設(shè)用地手續(xù)和立項審批手續(xù);2）建設(shè)工程全過程監(jiān)理招標,應(yīng)當完成立項審批手續(xù)；建設(shè)工程施工階段監(jiān)理招標，應(yīng)當完成勘察和設(shè)計工作;3)施工招標,應(yīng)當完成立項審批手續(xù)，建設(shè)資金已經(jīng)落實，按規(guī)定應(yīng)當實行建設(shè)監(jiān)理的工程已簽訂建設(shè)監(jiān)理合同；4）材料、設(shè)備招標，應(yīng)當完成設(shè)計工作，材料設(shè)備的技術(shù)性能已經(jīng)確定,所需資金已經(jīng)落實;5)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

公開招標工程應(yīng)實行資格預(yù)審，邀請招標工程可實行資格預(yù)審，也可實行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時進行。施工招標項目需要劃分標段和確定工期的,招標人應(yīng)當合理劃分標段、確定工期,并在招標文件中載明.應(yīng)積極推行總承包負責制，不得將一個單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標,嚴禁招標人肢解工程或中標人將中標工程違法轉(zhuǎn)包、分包，如分部工程專業(yè)性較強需要另行選擇承包人的，必須進入有形建筑市場通過招標投標方式確定.任何為招標項目的前期準備或者監(jiān)理工作提供設(shè)計、咨詢服務(wù)的法人及其附屬機構(gòu)（單位），均不得參加該招標項目的投標。招標方式：開發(fā)建設(shè)工程招標投標可以采取公開招標、邀請招標和協(xié)商議標等幾種方式：

（1）公開招標

由招標單位通過報刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標通告，公開請承包者參加投標競爭。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標。在眾多的投標單位中選擇報價合理、工期較短、信譽良好的承包商.這種公開招標方式,由于參加投標的單位較多,所以審查投標資格及其標書的工作量較大，招標費用開支較多.根據(jù)市建委《關(guān)于建設(shè)工程項目施工招標投標人資格審查有關(guān)規(guī)定（試行)的通知》，實行公開招標工程應(yīng)實行投標人資格預(yù)審，當資格預(yù)審的潛在投標人過多時，由招標人通過隨機方法從中選擇投標人，且數(shù)量不得少于7家.

公開招標一般適用于工程規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設(shè)建設(shè)項目，以及采購數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、材料的供應(yīng)。

（2）邀請招標

招標單位不公開發(fā)布招標通告，而是根據(jù)工程特點向經(jīng)預(yù)先選擇的承包商發(fā)出招標通知書或邀請函，然后根據(jù)各單位回函答復(fù)情況，確定投標對象,請他們參加招標項目的投標競爭。邀請參加投標單位的個數(shù)，世界各國都有規(guī)定，我省在有關(guān)規(guī)定中，明確要求不少于三家.邀請招標方式由于對邀請對象的技術(shù)、經(jīng)驗和信譽方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡單。不僅可以節(jié)省招標費用、縮短招標工作的周期，也可以提高投標中標率。邀請招標屬于有限競爭性招標，這種招標方式限制了競爭范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標者。根據(jù)市建委《關(guān)于建設(shè)工程項目施工招標投標人資格審查有關(guān)規(guī)定（試行)的通知》,實行邀請招標工程可實行投標人資格預(yù)審,也可以實行投標人資格后審。

(3）協(xié)商議標

由建設(shè)單位直接選擇投標單位,就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標條件和要求。參加議標的單位應(yīng)不少于兩家。議標適用于招標工作開展有困難的地區(qū)。工程規(guī)模不大、專業(yè)性較強或特殊要求多,面對造價要求并不十分苛刻的工程項目。雙方在招標投標過程中費用支出最少，招標工作的周期也最短.議標缺乏競爭性，在造價上一般都偏高.招標投標基本程序招標工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標和編制標底能力的開發(fā)公司,可委托工程咨詢公司等招標服務(wù)公司代理。但這類服務(wù)機構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位,經(jīng)招標投標管理部門審查批準的企事業(yè)單位。

(1）工作程序

審查招標單位的資格;報批招標申請書;編制招標文件，編制標底并送審,指定評標、定標方法；發(fā)布招標公告或招標邀請書；審查投標單位資格；分發(fā)招標文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標單位現(xiàn)場勘察和招標文件答疑;編制和寄送投標文件;開標,公開標底，審查投標書和保函；評標、定標、決定中標單位；發(fā)出中標通知書，招標單位與中標單位簽訂承包合同。招標申請書應(yīng)當包括以下主要內(nèi)容：項目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負責組織招標的人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡歷、職務(wù)、職稱;資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件；招標方式。(2)應(yīng)注意的問題

工程建設(shè)招標投標必須編制完整的招標文件和投標標書.招標文件和投標標書一經(jīng)發(fā)出,除另有規(guī)定外，一般不得變更。招標必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標底，并送政府主管招標投標的部門或其委托單位審查批準。編制標底人員的資格，須審核批準。此外，一個招標工程,只能編制一個標底。為了保證招標的公正性，應(yīng)當以招標單位為主,約請有關(guān)部門及專家成立評標領(lǐng)導(dǎo)小組，進行評標、決標.對于大中型建設(shè)項目,招標單位還可以邀請經(jīng)驗豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟評估水平的專家組成評標委員會，對各投標方案作出評價。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個投標企業(yè)，供評標領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標單位.如果決標結(jié)果有損于國家利益時，政府主管招標投標的部門,有權(quán)予以否決。投標單位在提交投標標書的同時,必須提交由其開戶銀行出具的投標保證金證書。投標單位中標后，如果拒絕承擔中標的工程任務(wù),招標單位有權(quán)向為其出具保函的單位索取投標保證金.簽訂承發(fā)包合同時，必須嚴格履行標書的各項條件,不得修改和變更；雙方應(yīng)互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書.保證金額在合同期滿后應(yīng)當退回.招標單位和中標單位簽訂合同后毀約,對方有權(quán)持履約保證金證書向其擔保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應(yīng)補償履約保證金的不足部門.應(yīng)提交的招標資料目錄

1)招標代理合同及招標代理機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件（如有代理）

2)招標備案登記表

3）經(jīng)批準的邀請招標報告(如系邀請招標）

4)招標公告或投標邀請書

5）投標報名名單(公開招標)

6）資格預(yù)審文件

7)資格預(yù)審評審報告

8）招標文件

9）購買招標文件登記表

10）答疑會紀要(或答疑資料)及簽收回執(zhí)

11）標底(工程預(yù)算書）及武漢市建設(shè)工程項目造價咨詢核準證（女ll有標底)

12）評委名單

13）招標人評委委托書：

14）開標會簽到表

15）唱標記錄一覽表

16）投標函及投標函附表

17)評委評分表

18）評分匯總表

19）評標報告

20)招標投標情況書面報告

21）中標通知書及中標公示證明

22)辦理建管手續(xù)聯(lián)系單

23）合同備案表

24)武漢市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù)

25）武漢市建設(shè)管理收費認定表（共2份)

26）安全和文明施工開工驗收合格證招標投標的管理

1）施工企業(yè)資質(zhì)管理

建筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項分包企業(yè)三類。按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等,將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級.各資質(zhì)登記標準及承包工程范圍由建設(shè)部統(tǒng)一制定、發(fā)布.目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標準按1989年建設(shè)部《施工企業(yè)資質(zhì)等級標準》執(zhí)行。企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。一級企業(yè)由建設(shè)部審批,二至四級根據(jù)隸屬關(guān)系由國務(wù)院有關(guān)部門和省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)自治證書》

(1）施工企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)管理

企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理是指由于情況變化，當構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標準時,由資質(zhì)管理部門對其資質(zhì)等級或承包工程范圍作相應(yīng)調(diào)整的管理。動態(tài)管理通過資質(zhì)年度檢查和其它形式的監(jiān)督檢查進行。對企業(yè)資質(zhì)的升級、降級實行公告制度.實行動態(tài)管理,主要是為了突出在市場競爭機制中內(nèi)在素質(zhì)和用戶評價對其資質(zhì)的決定作用.通過對企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)等級，由資質(zhì)等級確定企業(yè)承接施工任務(wù)的范圍與規(guī)模；通過對企業(yè)經(jīng)營果凍及工作業(yè)績的考核來重新評定資質(zhì)等級。這種雙向的動態(tài)的資質(zhì)管理就是我國對施工企業(yè)進行行業(yè)管理的主要手段和發(fā)展方向。

(2)工程總承包企業(yè)的管理

隨著加工管理體制改革的不斷深入,出現(xiàn)了以實現(xiàn)工程項目總承包為宗旨的企業(yè)集團。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業(yè)，稱為工程項目總承包企業(yè)。為加強對工程項目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建設(shè)部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》.工程項目總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級.《暫行規(guī)定》從企業(yè)曾承擔國總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級須具備的具體條件。2003年7月,建設(shè)部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》,對從事工程總承包業(yè)務(wù)的企業(yè)不專門設(shè)立工程總承包資質(zhì)。具有工程勘察、設(shè)計或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級許可的工程項目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務(wù).但工程的施工應(yīng)由具有相應(yīng)施工承包資質(zhì)的企業(yè)承擔.

工程建設(shè)項目組織實施方式目前有兩種方式：其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設(shè)計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過程或若干階段的承包。工程總承包企業(yè)按照合同約定對工程項目的質(zhì)量、工期、造價等向業(yè)主負責。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對總承包企業(yè)負責.工程總承包方式通行的做法有四種，即設(shè)計采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設(shè)計—施工總承包（D—B）、根據(jù)工程項目的不同規(guī)模、類型和業(yè)主要求，還可采用設(shè)計—采購總承包（E—P)、采購—施工總承包（P-C)等方式。

其二是是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務(wù)。工程項目管理企業(yè)不直接與該工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定,協(xié)助業(yè)主與工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務(wù)型或項目管理承包型，項目管理服務(wù)是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報告，進行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業(yè)主提供招標代理、設(shè)計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務(wù)，代表業(yè)主對工程項目進行質(zhì)量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制.工程項目管理企業(yè)一般應(yīng)按照合同約定承擔相應(yīng)的管理責任.項目管理承包是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項目管理服務(wù)的全部工作內(nèi)容外，還可以負責完成合同約定的工程初步設(shè)計(基礎(chǔ)工程設(shè)計)等工作.對于需要完成工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）工作的工程項目管理企業(yè)，應(yīng)當具有相應(yīng)的工程設(shè)計資質(zhì)。項目管理承包企業(yè)一般應(yīng)當按照合同約定承擔一定的管理風(fēng)險和經(jīng)濟責任.

（3）外國建筑施工企業(yè)的資質(zhì)管理

隨著對外開放的擴大,外國企業(yè)逐漸進入我國的建筑市場。為了加強對在中國境內(nèi)承包工程的外國企業(yè)的管理，維護我國的建筑市場秩序,建設(shè)部1994年3月發(fā)布了第32號令《在中國境內(nèi)承包工程的外國企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法》,6月發(fā)布了《實施細則》。其要點有：

凡在中國境內(nèi)從事房屋、土木工程的建造等承包活動的外國企業(yè)，在從事承包工程活動前,必須到審查機關(guān)辦理資質(zhì)審查，取得《外國企業(yè)承包工程資質(zhì)證》.然后經(jīng)工商行政管理機關(guān)注冊登記后，才可在中國境內(nèi)從事承包工程活動?！锻鈬髽I(yè)承包工程資質(zhì)證》的辦理機構(gòu)為:同時在中國兩個（含兩個）以上省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范圍內(nèi)承包工程的,向建設(shè)部申請辦理;在中國一個省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范圍內(nèi)承包工程的,向當?shù)厥〖壢嗣裾ㄔO(shè)行政主管部門申請辦理；在中國經(jīng)濟特區(qū)和沿海開放城市承包工程的，向當?shù)厝嗣裾ㄔO(shè)行政主管申請辦理。外國企業(yè)在中國境內(nèi)承包工程的范圍是:全部由外國投資或贈款建設(shè)的工程;國際金融組織貸款,采用國際公開招標的工程項目；國內(nèi)企業(yè)在技術(shù)上難以單獨承包的中外合資建設(shè)的工程；國內(nèi)投資的建設(shè)工程，如確有特殊項目國內(nèi)企業(yè)難以單獨承包，經(jīng)省級建設(shè)行政主管部門批準后允許外國企業(yè)與中國建筑企業(yè)聯(lián)合承包?！锻鈬髽I(yè)承包工程資質(zhì)證》有效期為5年.如需延期，應(yīng)在期滿前6個月內(nèi)到原批準的審查機關(guān)辦理延續(xù)手續(xù).

2)工程建設(shè)管理.

工程建設(shè)階段,指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成,通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗收,達到客戶可以住用程序的過程。本階段開發(fā)商要完成的主要報批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向市計委申請列入年度施工計劃;同時,與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議,按規(guī)定支付有關(guān)費用。此后,向市建委提出申請開工報告，填報建設(shè)開發(fā)審批表；到市招標投標管理辦公室,辦理招標批準手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督總站(站），辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊手續(xù)；到市建委申領(lǐng)建設(shè)工程開工證。項目竣工后,及時報請建設(shè)主管部門進行建設(shè)工程綜合驗收及建設(shè)工程規(guī)劃驗收.五、申辦《施工許可證》

1、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機關(guān)）申請領(lǐng)取施工許可證.

工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。

2、施工許可證辦理機構(gòu):武漢市建筑工程施工許可證實行全市統(tǒng)一管理，其中：中心城區(qū)的建筑工程項目，其施工許可證委托市建設(shè)工程交易中心核發(fā)；兩個開發(fā)區(qū)和遠城區(qū)的建筑工程項目,其施工許可證委托該區(qū)建管部門核發(fā),并接受市建設(shè)工程交易中心的監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查.

3、施工許可證辦理程序：

1）填寫《建筑工程施工許可證申請表》，并領(lǐng)取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。

2）提供以下必備資料：《建設(shè)工程用地許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場是否具備施工條件的證明;中標通知書及施工合同；施工圖紙及技術(shù)資料；施工組織設(shè)計；監(jiān)理合同或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況；質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù);資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單；

3）建設(shè)單位應(yīng)當自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當向發(fā)證機關(guān)申請延期;延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的,施工許可證自行廢止.

4、辦理施工許可證：

提交下列歸檔資料后領(lǐng)取施工許可證：（一）建設(shè)工程報建表；（二)建設(shè)單位資信證明（可用復(fù)印件）；（三)立項批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可證（可用復(fù)印件）；

(四)施工圖設(shè)計文件審查批準書；(五）建設(shè)工程試樁施工申報登記證（可用復(fù)印件）;（六)招標申請表；(七）招標公告；（八）招標日程安排；(九)招標文件及評標辦法；(十）投標申請書；（十一)投標單位資格預(yù)審文件（保存6個月）；

（十二）答疑會紀要；（十三）投標書;（十四)評委人員名單；(十五）開標記錄表；（十六）評委評分表及評分匯總表;（十七）評標報告；（十八)中標公示證明；（十九）中標通知書；（二十）施工合同或監(jiān)理合同；(二十一)合同備案表；(二十二)施工許可申請表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系單；（二十三）武漢市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù)；武漢市建設(shè)管理收費認定表(共2份）

(二十四)安全和文明施工開工驗收合格證(可用復(fù)印件)第三章：工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機械設(shè)備、資金等資源聚集在一個特定的時空點上所從事的施工生產(chǎn)活動.施工階段的工作包括：1、施工用水電及通訊線路接通,保證施工需要；

2、施工場地平整,達到施工條件；

3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件;

4、施工圖紙及施工資料準備；

5、施工材料和施工設(shè)備的準備；

6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理；

7、施工許可批文及辦理開工手續(xù);

8、確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗；

9、組織圖紙會審、設(shè)計交底；

10、編制工程進度計劃；

11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)；

第四章：項目銷售階段一、申辦《銷售許可證》商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為.而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售標準是指房屋已通過竣工驗收或分期驗收，并取得《武漢市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用證》。商品房預(yù)售實行許可證制度。商品房預(yù)售許可證一年一換。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售,應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當提交下列證件(復(fù)印件）及資料:

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

2、有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3、按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的２５%以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。武漢市最新規(guī)定為多層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的全部;小高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二；高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的二分之一。

4、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

5、工程施工合同；

6、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

商品房現(xiàn)售實行現(xiàn)售備案證.現(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換,當消費者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。應(yīng)當符合以下條件:(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四)已通過竣工驗收；(五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;(七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。二、商品房銷售及按揭辦理

1、銷售前期準備工作（可委托銷售代理公司進行）

第一階段：基礎(chǔ)市場調(diào)研地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研區(qū)域經(jīng)濟及政策調(diào)研競爭項目及非競爭區(qū)域項目調(diào)查重點項目考察市場需求抽樣調(diào)研重點客戶（群體）市場調(diào)研經(jīng)濟趨勢分析市場需求趨勢分析出具市場調(diào)研報告物業(yè)的全面解析及定位項目SWOT分析

1）、競爭要素全面解讀

2)、項目優(yōu)勢分析

3）、項目劣勢分析

4)、項目機會利用

5)、市場威脅與困難點

項目競爭力評估

1）、地段價值與發(fā)展評估

2）、項目差異性支撐力評估

3）、消費者選擇性標準評估

4）、項目綜合競爭力評估

目標市場定位與消費者需求研究目標市場定位目標市場特征描述目標消費者行為分析消費個案描述營業(yè)員銷理念提升營銷核心理念提升賣點體系設(shè)計與提升營銷戰(zhàn)略與主線策略營業(yè)員銷攻擊體系建立現(xiàn)場攻擊體系的建立價格定位及策略價格策略價格定位定價預(yù)控及說明付款方式建議銷售額動態(tài)測算項目促銷計劃建議渠道促銷建議公關(guān)活動促銷建議客戶促銷建議品牌促銷建議示范單位及環(huán)境的設(shè)計建議營業(yè)員銷預(yù)算推廣費用預(yù)計營銷費用預(yù)計第二階段：物業(yè)賣點與利益點轉(zhuǎn)換分析品牌策略方向建議與定義消費者心理感受定位宣傳攻勢的確定宣傳途徑的制定功能劃分建議裝修方向建議］

樣板房的功能劃分定義看樓通道的布局建議傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃項目標識（LOGO）設(shè)計

中英文標準字設(shè)計標準色系輔助色系標準組合規(guī)范特許組合禁用組合銷售培訓(xùn)銷售管理策劃銷售隊伍進駐銷售執(zhí)行第三階段：推廣主題的制定推廣口號的制定整體包裝風(fēng)格的確定主要街區(qū)路段包裝風(fēng)格及具體形式現(xiàn)場氣氛營造風(fēng)格及具體形式展示中心及示范環(huán)境具體裝修風(fēng)格建議樣板房具體裝修風(fēng)格建議看樓通道裝飾風(fēng)格建議名片信紙信封傳真紙文件袋請柬工作卡水杯煙灰缸垃圾桶車體工地圍墻設(shè)計工地廣告牌設(shè)計導(dǎo)示牌設(shè)計條幅設(shè)計路旗設(shè)計掛旗設(shè)計車體包裝設(shè)計主要街區(qū)大型形象廣告牌的設(shè)計展板設(shè)計售樓處導(dǎo)示招貼噴繪畫設(shè)計看樓通道設(shè)計戶形形象說明設(shè)計樣板房導(dǎo)示卡、牌、標志等設(shè)計行車導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計售樓書售樓雜志宣傳折頁宣傳海報郵遞單張影視廣告腳本創(chuàng)意第四階段:各銷售期的廣告具體創(chuàng)意傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃展銷會的配合促銷活動的配合其他外賣場的配合廣告效果測定與監(jiān)控競爭對手監(jiān)控競爭者咨詢報告競爭者廣告監(jiān)控及具體分析銷售控制及月度目標制定

2、銷售合同的簽訂。

3、按揭辦理。

1）公積金貸款：

貸款資格貸款對象：在本地購買自住住房,同時在當?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件：1、具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份(如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；3、具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；4、提供住房資金管理中心同意的擔保方式;5、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。貸款流程圖咨詢、領(lǐng)取表格提出申請簽訂借款合同、抵押合同辦理抵押登記手續(xù)辦理房屋財產(chǎn)保險貸款轉(zhuǎn)帳每月還款貸款結(jié)清注銷提交資料

1、本人戶口本、身份證或其他有效居留證明；2、購房合同或意向書等有關(guān)證明文件；3、借款人所在單位同意貸款的證明；4、住房資金管理中心要求提供的其他材料。

2)商業(yè)貸款貸款資格貸款對象：具有完全民事行為能力的中國自然人。貸款條件：一、有當?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸?身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等);二、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入;三、信用良好，有按期償還貸款本息的能力；四、有貸款人認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押;或借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時，有貸款人認可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人；五、有購買住房的合同或協(xié)議或有關(guān)批準文件；六、所購住房價格基本符合貸款人或其指定的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估價值；七、不享受購房補貼的,以不低于所購住房全部價款的20％的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔部分的20％的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款;八、貸款行規(guī)定的其他條件。十、以上條款借款人需同時具備，且借款人應(yīng)保證所提供文件的真實性、合法性。如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款人應(yīng)負賠償責任。貸款流程圖提交資料個人需提供資料1.申請人及配偶（如已婚）的身份證，外省人士需提供《武漢市暫住證》以及武漢市房地產(chǎn)中心開具的證明文件《外省市人在京購房批準通知單》2.婚姻狀況證明:已婚、未婚、離異3.與售房房單位簽訂的符合武漢市政府統(tǒng)一規(guī)定的購房合同或協(xié)議，及有關(guān)證明文件4。《首付款證明》正本及其已付款的收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明5.收入證明(蓋單位公章）6。在職單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（加蓋公章并體現(xiàn)當年年檢）7。其他銀行要求的文件。隨各銀行具體要求的不同,應(yīng)提交的材料會有所不同。

3）組合貸款:公積金貸款不夠用時,還可以申請商業(yè)貸款。貸款資格貸款對象：在本地購買自住住房,同時在當?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工.貸款條件：1、具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；3、具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；4、有住房資金管理中心認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時,有貸款人認可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人；5、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件.貸款流程圖提交資料個人需提供資料1.申請人及配偶(如已婚)的身份證，外省人士需提供《武漢市暫住證》以及武漢市房地產(chǎn)中心開具的證明文件《外省市人在京購房批準通知單》2.婚姻狀況證明:已婚、未婚、離異3。與售房房單位簽訂的符合武漢市政府統(tǒng)一規(guī)定的購房合同或協(xié)議，及有關(guān)證明文件4?！妒赘犊钭C明》正本及其已付款的收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明5.收入證明（蓋單位公章）6。在職單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（加蓋公章并體現(xiàn)當年年檢)7。借款人所在單位同意貸款的證明；8。住房資金管理中心和貸款行要求提供的其他材料。隨各銀行具體要求的不同,應(yīng)提交的材料會有所不同.4、抵押登記

房地產(chǎn)抵押登記分三種類型，其一是純土地使用權(quán)抵押,二是房地產(chǎn)抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登記在市局抵押登記科辦理。屬第一、二種類型抵押的，應(yīng)提交國有土地使用權(quán)證或房產(chǎn)證、土地估價報告或房地產(chǎn)估價報告、抵押合同、借款合同、抵押申請表、抵押登記雙方法人代表證明或個人身份證明、土地登記委托書。屬在建工程或期房抵押的，還應(yīng)提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。第五章：交付使用階段一、申請竣工驗收,取得《建筑工程竣工驗收備案證》。屬成片開發(fā)小區(qū)的，還應(yīng)申請綜合驗收?？⒐を炇帐侵敢粋€工程項目經(jīng)過施工和設(shè)備安裝后達到了該項目設(shè)計文件規(guī)定的要求，具備使用條件，由開發(fā)建設(shè)單位查驗工程并辦理接收手續(xù)的過程?？⒐を炇找话惴譃閮蓚€階段，一是單項竣工驗收,二是綜合驗收.武漢市建設(shè)管理委員會對全市建筑工程竣工驗收實施統(tǒng)一備案,具體工作委托武漢市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站負責實施。工程竣工驗收條件:

1、完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容。